港区港南　WORLD CITY TOWERS 12

前々から疑問に思っていたけど、各マンションの管理費ってどうしてここまで違うのか？って考えれば、その時々でデベロッパー系の管理会社の都合の良いように設定されているとしか思えない。

ここは㎡あたり管理費200円と都内最安レベルですが、例えば運河挟んで対岸のシーフォートタワーは管理費が㎡あたり600円となんとここの３倍！現在分譲中のブランズ芝浦でもここの2倍の410円。

管理にかかるお金にそんなに差が出るとは思えない。私は現在のWCTの管理状態の良さと負担する管理費の安さに総合的には満足しています。委託管理料が月々の管理費を値上げしないといけないような要求になるなら考えますが。

見積もり取るのは賛成ですが、基本的に管理会社は変えるべきではないと思いますね。安いからと言って、このマンションの建設とこれまでの維持管理に全くかかわりのなかった会社、何の思い入れも持っていない会社に変更することは果たして良いことなのか？WCTのように超大規模で様々な管理ノウハウが必要と思われるマンションでは特にそう思います。

実務は下請けに投げてるわけで、ノウハウが必要な感じはしないんだよな。自治体とかもそうだけど大規模なせいでむしろ無駄が炙り出されにくいという問題がありそう。

管理費会計は組合員が払う管理費と駐車場収入が二本柱ですよね。その合計で委託管理料やら光熱費やら修理代金やら出してるけど。足らなくなってきたと理事会議事録に書いてましたよ。管理会社から組合員管理費の値上げ提案出るのもそろそろかな。

>>5602 匿名さん
管理会社って思い入れを持ってるもの？人ならわかるけど。でも建設当時からの人はもう誰も居ないよ。

カフェの事、美味しいしオーナーさんも優しい素敵な方です。
行かなくなった理由はまさに上に書かれている事が理由です。

お食事してる最中に子供ちゃんが大暴れ、ホコリの中で食べるのもツライ涙
↓
でも、美味しいから行きたい涙
↓
でも、コロナ禍では特に入りにくい涙

のジレンマを抱えておりますので今は静観中でやんす。

個人的には今のカフェを応援したいっす。

某タワーマンションに住んでいる友人に聞いたら、その某マンションは見積もり取ってデベロッパー系の管理会社から独立系に変えたらしいけど、それで管理費が安くなった代わりに管理レベルも大きく下がったって言ってた。

例えば共用部の掃除の回数や各階のクリーンステーションのごみ回収の回数減、エントランス前の水景施設の清掃は毎月から年2回に変更。おかげで、エントランス前の水景施設はいつもピカピカで水が透明だったのが、藻が生えてアオコが発生して酷いありさまだとか。しかも、それで月々支払う管理費が下がったわけでもなく、浮いたわずかなお金を多少、修繕費に回せるようななっただけとか。

見積もりだけではここまで管理レベルが下がるとは思わなかったらしい。WCTのアクアタワーエントランス横の水盤が緑色に濁って異臭を放つようになるなんて御免です。こんな事例もあるので、金額見ただけで安い方に安易に管理会社を買えるのは反対。

ちなみに、そこの理事会はエントランス前の水景施設の清掃は毎月やらなくても問題ないです、ごみの収集も毎日ではなく週３回くらいで十分で、その分人件費がかからないのでと言われて、管理費が安くなるならと組合総会でも承認したので文句も言えないのだとか。だからと言って管理会社を元に戻すかと言えば、管理レベルの低下を気にしない住民は反対するので戻せないとか言ってた。

> 5608さん、
私も「相見積りを取ってより安い業者に」を絶対視するつもりはありません。
仰る通りそうすることの欠点は確かにあるのだろうと私も思います。
しかし住民側が相見積もりを取り、「いざとなれば」の姿勢を維持することで、
現在の管理会社さんにも緊張感を維持して業務に当たっていただけると思います。
また大手不動産開発業者系の管理会社なら、大規模物件の管理についても
結構な知見はあるものと思います。

住民側はこの手の契約の素人が多いですから、
とかく「プロ」に言いくるめられてしまう面はあると思いますが、
別のプロをコンサルタントとして雇って知恵を貰うとか、
相見積りを貰うときに作業内容を細かく指定するなどは可能かと思います。
現在の管理会社さんから具体的な作業内容と頻度などを聴取し、
検証しておくのも重要ですね。理事の皆さんには申し訳ありませんが。

するべきことを全てした結果として現在の管理会社との契約を更新するのに、
何ら異論はありません。

まあ、このマンション2000世帯以上で、しかもこの価格帯のマンション購入できるレベルの人たちなんだから、社会のいろんな分野で活躍している人も多いでしょ。この手の契約の素人、交渉力の不安と心配するには及ばないんじゃないかな？言いなりにならずに見積もりを取ることは賛成です。でも、強く主張される人はここに書き込んでいても何にもならないので理事に立候補すべきではないかな？

>>5611 匿名さん
とはいえ、理事に立候補って忙しくて大変でしょ！？

と、思う方もいらっしゃるでしょうが、大したことないので、やってみてよいと思います。元がちゃんとしてるので、めちゃめちゃ楽です。
立候補、どうぞー！

> 5611さん、
強く主張される方は理事会に参加すべきなのは正論といいますか、
ここでのやり取りに何の価値もない井戸端会議なのは同感ですが、
ここでの論調は「すべき比較検討はきちんとしよう」というだけで、
問答無用に管理会社の変更を主張される方はいないように思います。
発言の見落としがあったらごめんなさい。

交渉力に関するご指摘には納得感がありますが、注意点もあります。
一つは二千戸の世帯がいても交渉するのはその時の理事だけであること。
ある年の理事会に交渉が得意でない方々が集まる偶然ははあり得ます。

また、特定分野（例えば、管理会社）を本業とする人と、
別分野で活躍する方が本業の片手間で交渉に臨むのでは、
その特定分野での交渉力に違いがあっても不思議ではありません。
例えば、医師も弁護士もそうなるだけの高い知性と教養が必要ですが、
相手の分野で相手を上回る知識はないのが普通ですし、
会社組織に個人の力量頼みで対抗するくらいの違いは出るでしょう。

好むと好まざるとに関わらず、今日また緊急事態宣言が発令されました。
穏やかな日和の日曜日ですが、気を引き締めてまいりましょう。

同じ物を複数店で売っていたら、値段比べて、価格とアフターなどの信用と安心を考えて、納得できた店を選ぶのって当たり前のことですよね。今季あるいは来期の理事会には、ぜひ選択肢を組合員に提示していただきたいです。それがなくて管理費会計足らなくなったら組合管理費値上げって、嫌だな。

共用施設はまた利用中止かね？
いや中止すべきと思うがちゃんとやるのかな？

大規模マンションでクラスター発生とかいう
ニュースにだけはなってほしくないね

>>5615 匿名さん
ジムでマスクつけない正当性を主張する人いるしね。飛行機から降ろされた人と考え似てるね。

管理委託費、内容の良し悪しは理事会の姿勢で決まります。
特に理事長は誘惑多いです。
品川駅のVタワーの理事からお話しきいたら良いです。

>>5617 余計なお世話さん
委託費の内容は総会直前重要事項説明に書かれていて、毎年同じです。但し、各項目が値上がりし人員数が減ったりしています。各項目の合計が契約委託管理料なので。内容悪ければ否決すれば良いのです。内容吟味するのは、組合員の責任です。

>>5617 余計なお世話さん
WCTの理事は輪番理事と立候補理事とで構成されていますが、ほとんどは輪番です。皆さんご自身の仕事がある中で順番なので責任果たそうと頑張ってくださっています。でも人ですから、理事会への関わり方への熱意に差があるのは仕方がないのではないでしょうか。ある年度に相当熱意のある方がいれば、バス運営や管理会社含めたWCT管理全般で大きな変化があるかもしれません。誰でも輪番理事になる義務があるのですから、なった時にどこかの部会や委員会で、熱意をもって取り組んでみたいと思います。今年バス乗り場変更されましたが、担当された理事の方々は相当な努力をされたのではないでしょうか。

>>5601
の書き込みが本当なのかわかりませんが、エリア内で管理費一番安いんでしょ。
多少の赤字や多少の管理費アップくらいで揉めることないんじゃないの？

> 5617さん、
理事会は近隣の集合住宅の理事会と横の繋がりをもって
情報交換していただくのは良いですね。
そのための多少の交際費（年2～4回の理事（長）会合など）は
組合費から認めても良いのだと思います（もちろん程度問題ですが）。
また、理事会を監視する機能の充実も必要ですね。
現状どう機能しているかは定かではないのですが。

そういうことでしたら、管理組合でマンション管理コンサルを雇用したらどうでしょう。
デベ系の管理会社を外すことは大変リスクが大きく、現実的ではないと思いますが、マンション管理に精通したプロの第三者機関を起用することで、管理会社との間でそれなりの緊張関係が生まれ、「大規模」の陰に隠れがちな無駄を排除し、管理組合収支の改善や長期修繕計画のより効率的な運用が可能になり、充分モトを取れると思います。

参考となるURLをいくつか貼っておきます。

https://mansion-market.com/sapuri/sumigogoti3/
https://www.s-mankan.com/
https://www.cip.co.jp/company/ci.html

> 5622 Ａ3東さん、
情報ありがとうございます。
ここでの意見交換は現状を正確に把握した上のものではないので、
これらを現役の理事さんもしくは理事経験者の方々がご覧になって、
もしかしたら「そんなこともうやってるよ」と仰るかもしれませんが。

管理組合はマンション管理士と契約し経費を管理費会計に計上しています。過去の総会議事録にも記載されれます。ただ、そんなに払ってるのに、マンション管理士に何してもらっているのか！？という質問が総会で出たことが記録されてますね。マンション管理士って民間資格のようですが、何を依頼できるのですか？

知らなかった。マンショ管理士も管理業務主任者も国家資格なんだね。国土交通省HPに載ってる。https://www.mlit.go.jp/about/file000029.html

>>5623
>>5624
既にマンション管理士と契約していることも知らず、大変失礼いたしました。
マンション管理士とは、wikiによると、合格率一桁％で難関試験の部類に入る国家資格だそうですが、いくら専門知識があっても、管理会社とコトを構えてまで区分所有者に利するようなアドバイスをしてくれるような方はそう多くはないのかもしれませんね。
それでも、管理会社の言いなりにならない仕組みを考えてこられたこれまでの理事会の方々には感謝いたします。

ここのマンションの購入を考えている者なのですが、皆さま食料品などの買い物はいつもどちらでなさっておりますのでしょうか？？
どなたかご教示して頂けると助かります。

> 5627さん、
私は日常的な食料品のほとんどは敷地内で終夜営業のマルエツで。
お安くお野菜が欲しい時には犬の散歩ついでに天王洲アイルの旬八へ。
より広い選択肢が欲しい時には、A棟前からの無料バスでも10分弱のイオンへ。
ただし帰りの無料バスは超大回りをするので30分くらい掛かります（苦笑）
少々高級、もしくは海外の食材、惣菜などが欲しい時には
品川駅のクイーンズ伊勢丹やディーン＆デルーカというところです。

>>5627 購入検討者さん
ざっくり金額ベースの感覚で申し上げますと…
50% クイーンズ（品川）
20％ マルエツ（すぐ下）
10% 宅配（特に野菜と酒類）
20% その他（川崎のコストコ、テイクアウト、デパ地下、品川のecute のお惣菜、などなど）
というのがうちの感覚です。
マルエツはあくまで消極的選択です。
ぜひWCTにお越しになってください！

スーパーは豊洲とか有明とかの方が充実してます。マルエツは規模が狭くて品揃えや鮮度がイマイチで、品川シーサイドのイオンまで買いに行ってる人も多いと思います。

>>5630 匿名さん

有明って九州熊本の有明ですよね！？
海苔はやっぱり有明産！！
あー手巻き寿司食いたくなってきた(^ ^)！

>>5630 匿名さん
わたくしは毎月、海苔の買い付けに有明まで行ってますよ。
マイルがかなりたまってます。

> 5627さん、
追加です。5629さんも挙げられた通り宅配も使います。
お酒やお茶などの水ものは「カクヤス」をよく利用しています。
これで実際の買い物で持ち帰る重量をかなり軽減できます。
ネット注文から早い時には１時間で配達されたりします。

が、「ウーバーイーツ」の利用は今でも正直躊躇われます。
WCTはA～Cの三棟あり、入口の配置もバラバラでなので、
配達員が敷地内を自転車に乗って迷っているのを見掛けます。
一度試しにWCTから徒歩12～3分の某店の餃子を注文したら、
敷地に着いてから付近や敷地内を15分以上もうろうろして、
電話連絡を取り合ってようやく配達された時には、
餃子は冷めきってバリバリに硬くなっていました。

配達員が地元に根付かず固定でもないので経験を蓄積し難く、
また配達員間で「土地勘」を共有できないのは弱点でしょう。
好敵手「出前館」の出前は頼んだことがないので不明ですが、
ピザやその他の出前同様、土地勘を共有できる環境にあれば、
問題ないかと思います。

>>5620 匿名さん
管理費会計が赤字になるなら組合員管理費を値上げせざるを得ないですね。来期の理事会きっと大変だ。

皆さまご親切にご回答してくださりありがとうございます。
とても参考になりました。

修繕費が高いのはプール、管理費が赤字なのはシャトルバス、これらを廃止すれば収支は改善しますよ。

>>5636 匿名さん

なんか住民でない人のコメントっぽいね。

プールとシャトルバスあってのWCTですので、本当に余計なお世話です。

>>5627 購入検討者さん

うちはマルエツ３０％、クイーンズ伊勢丹４０％、宅配１０％、その他（銀座、日本橋のデパートとか品川エキナカ、青物横丁のOKストア、天王洲アイルの旬八など）２０％かな。マルエツは質がイマイチだけど、マンション内にあるのはとにかく便利。まとめ買いしてストックしなくて済むから。

OKストアは歩いて行けないけどクルマ出していく価値がある。クルマ出すならシーサイドイオンよりOKストア、激安でモノも良いしお勧めです。

https://tokubai.co.jp/%E3%82%AA%E3%83%BC%E3%82%B1%E3%83%BC/10850

>>5632 すし太郎さん

有明のすし海苔なら超お勧めのがあります。築地場外の伊藤海苔店の「有明ごのみ」。海苔専門店は数ありますが、これはパリパリ感、香り、口解けが最高です。ここの海苔食べたら、もう他のは食べられません。

https://www.maruni-nori.com/

>>5639 匿名さん
クイーンズ伊勢丹の割合が高いのは品川方面で勤務されてるからでしょうか？個人的には車で行けないのでほとんど使うことがないので意外でした。入居当時は何度か使いましたがワインとか買うと重くなってしまいます。コロナもありますが品川方面に行くことがなくここ一年は利用していません。うちはマルエツ70%、イオン20%、その他10%です。

プールだバスだと人真似する人は、偽住人か会計決算書をちゃんと見たことがない組合員でしょう。管理費会計の収入項目と支出項目で、何がどうなってるのか、数年間の決算書をちゃんと見ていたら、バスやプールなんてたいした問題ではないことがわかる。足し算と引き算できる人なら、面倒がらずにちゃんと見れば普通にわかる。特に会計部会の理事さんで税理士さんや会計士の方もいるはずだし。

6月に総会なので近いですね。議案書が配布されたら会計決算書をちゃんと見ます。数字が多くて目がくらくらするけど、全体と住宅　収入と支出　に分けて書かれているのは知ってる。見るのに慣れたら、２、3年遡って比べてみます（余力あればですが）。総会に参加できなくても、全権委任はせず、権利執行し面倒がらずに項目ごとに承認　非承認決めて出します（今はそのつもり）。特に大金支出と値上げ議案があれば、じっくり検討します（今はそのつもりです）。えへん。

> 5639さん、
マルエツに強い不満がある訳ではありませんが、
前の住居や実家の近くにOKがあったこともあり、
OKだったら良かったと思うこともしばしばです。
選択肢の多さを重要視される方は反対でしょうが、
下手な特売よりEDLPの方が個人的に助かります。

青物横丁にあるんですね。自転車で寄ってみます。

クイーンズ伊勢丹も白金高輪店以外は郊外にあるようなスーパーですよ。しかも続々閉店している。品川だけは高級路線で行ってほしいですね。

港南や有明はスーパー不毛の地だったけど、有明は有明ガーデンができて便利になった。港南はなかなか便利にならない。

>>5646 匿名さん
わたくしは毎月、海苔の買い付けに有明まで行ってますよ。 マイルがかなりたまってます。海苔といえば有明産！！

>>5646 匿名さん

住民ではないあなたがマンション内にスーパーがある便利なマンションの
しかも住民しか書き込めない掲示板で何をしているのかな？？

>>5642 マンション住民さん
新築の時には魅力的だった共用設備も中古になると便益が下がり管理費修繕費負担だけが目立つようにる。中古市場が活況なのにWCTの坪単価がいまいち上がらないのはこれも一因にあると思う。

>>5649 匿名さん
管理費修繕積立金の負担が目立つ？知ったような事書いてるけど、会計決算書理解して書いてるなら、それぞれ何処・何番見たら目立った負担がわかるか言ってごらんなさい。