THE RESIDENCE 小杉陣屋町（ザレジデンス小杉陣屋町）

いや中庭は原氏所有でしょ
レジデンス住人のものでもカハラ住人のものでもない

中庭にはどちらかの住人ならふつうに入れるんじゃないでしょうか。
子供の破壊的な遊び場にさえされなければ外部の方も入れるのが理想ですよね。

中庭には賃貸の方しか出入りできないと説明を受けました。
お庭は完全なプライベートエリアになっていて、リビングの窓を全開にしても非常に静かでした。

見に行く前は賃貸の方が南側が抜けて、良さそうに思ってましたが、賃貸棟のおかげで分譲側では街道の騒音を感じられません、印象が良かったです。

内覧に行ってきましたが、中庭には賃貸側の住人しか入ることはできないと聞きました。こちら側は眺めるだけのようです。

坪300ってことは7000万円超ですか・・・小杉ブーム便乗価格ですね
手が出ない価格ではないですが、あの立地で7000万は見送りです

内覧行かれた方、管理費・修繕積立金はどんな感じでしょうか？

昨日、内覧行ってきました。
営業さんの話では「8000万円なら安いと仰られますよ」とのこと。
強気ですねえ。

ほんまに小杉便乗価格やな
ここ小杉ちゃうっちゅーねん
このロケーションで8000万、誰が買うんやろ

むしろこちらが小杉ですよ。ムサコではありませんがね。

言うまでもないと思うが、最寄り駅の話やで
ほんで管理、修繕はなんぼ？

部屋によって多少の幅はありますが、管理費は2万円強、修繕費は8000円弱くらいですね。

>>172
ありがとちゃん
低層のわりにお高いのね
三井はん、いつのまに住友のようにガメつくなってしもたんや
土地勘のない成金中国人以外買わへん思うで

近隣戸建てからの買い換え組でしょう。三井ですから売れなければ白馬の騎士のふりして買い叩いていずれは戸建にも着手するんでしょうけどね。

駐輪場が少し気になりました。うちは普通の自転車なのでそこまで気になりませんが、よい自転車だと雨に濡れて錆びないかちょっと不安にならないかな…と。
エレベーターも縦長で狭いのでベビーカーが乗ってたら見送って待たなければならなくなるかなと思いました。
階段が、使ってね！と言わんばかりな位置に付いていたので荷物やベビーカーがなければ階段を使うのか？と思ったので、その割には管理費お高いのかなという感想を持ちました。
駅から歩いてみましたが思ったよりも距離がありますね。
一階でも8000万弱。
低層がいい点や、奥ばったところにあるので静かでよかったので、とても悩みます。

一階で8000万！？
鼻血ブーですわ
そしてEV１つにしては管理費高すぎでしょう
どさくさに紛れて中庭の維持費を負担させられてたり…

中庭がステキなので、ベランダでゆっくり過ごせたらいいなあと思っていました。
でも冷静に考えると、何階を選んだとしても賃貸側から丸見えですよね… 部屋の中もレースカーテンをしとかないと丸見えです。また、中庭は賃貸のものなので、分譲側は利用することはできません。

驚いたのは、中庭の景観を保つため、ベランダに洗濯が干せない可能性があると言われました。プライバシーも保ちにくい、洗濯も干せないなら、なんのためにベランダを作ったのかなあと思ってしまいます。

上記の点のほか、建物の配置や、賃貸のほうにドッグランなどがあることからも、こちらの物件は賃貸のほうを優先して考えたのでは？と思いました。賃貸は原家の所有みたいですし、将来、賃貸と分譲で問題があった際に、分譲側が不利になりそうな印象を受けてしまいました。

>>175

私もエレベーターの狭さが気になりました！ 一基しかないなら、もう少し大きくしてほしかったてすよね！

基本的なことを伺って申し訳ないのですが、ゲストルームなどいろんな共有施設があるタワマンとそこまで管理費がかわらないような気もしますが、エレベーターも一基で、こちらはなにを管理するための管理費がかかっているのですか？？

179です。説明不足だったので付け足しです。。
廊下やエントランスや電気などの基本的なものではなく、何か特別に管理費の高くなりそうな施設があるのかな？と思ったので伺いました。
ぱっとみたかんじ、キッチン付きのパーティルームのようなもの以外は特別高くつきそうなものが見当たらなかったので、ゲストルームや来客用駐車場もないですし、水道代がかかるプールもないし、管理が大変なキッズルームもないので、何にかかってタワマンと同じくらいの管理費なのか純粋に気になりました。
どなたかご存知の方はいらっしゃいますか？

ここの見学は申し込まないと行けないんでしょうか？
いつ行っても見られるのでしょうか？

完全予約制なので必ず申し込みが必要です

ベランダに洗濯物を干せないってのが本当であれば論外ですね
中庭の景観云々と注文をつけてるのは原氏側でしょうし、金持ちの子息にありがちな厄介なオーナーかもしれませんね
(レジデンス側は原氏所有ではありませんが)

管理費がどこにかかるのかは本当に謎です
ターゲットがタワマン検討層(8000万前後)なので、管理費もタワマンと同じくらい取ってやれという単純な発想かもしれません

>>182
完全予約なんですね
ありがとうございます。

洗濯物ベランダ不可なら除外です(´Д` )

管理修繕費安くないですか？
80平米で合計3万切ってるので駅前のタワーと比較しても1万円以上安いです。
お庭が利用できないのは残念ですが、あれだけの面積を66世帯で維持して負担があるなら眺めるだけで充分です。

イメージ的にエクステリアも物件コンセプトも、50～60代の方々向けって感じで、騒がしい子育てファミリーは浮いてしまいそう。
住環境は静かで学校も近くて良いですが。

>>182
いまどきのマンションでは住民の多くは内心では洗濯物と布団をバンバン並べる世帯は見苦しいと思ってますよ。
腰高下ぐらいで干すのは大丈夫と思います。

お庭を眺められるのは南側だけで東側と西側はみえませんけどね。

見えないように低めに干す、というのも今のところ許可がおりていないと聞きました。
賃貸側と協議中とのこと。
干せるようになるといいですね。
でないと永住は悩みますね。

>>188
なんだか賃貸側に住まわせていただきます、な感じですが自分のものだからと傍若無人な所有者が最初からリジェクトされれば良いなと思いますがいかがでしょうか？

もし、何でもかんでも原家にお伺いを立てないと決められないようだと窮屈そうですが、実際のところどうなんでしょう。
管理組合の構成も気になります。

もし分譲側がバルコニーに洗濯物干せなくなったら、
賃貸側は中原街道からもみてわかるくらい洗濯物干しているのに分譲側はだめというのは大変面白い取決めですね。
外部からは見苦しくてもいいのに住人が楽しむ庭園だけは見苦しいのNGなんて。
傍若無人？とはむしろこのことか。
なんて。
景観というのは外からの見た目のことだと思っていた私の考えが間違っていたようです。勉強になりました。

>>191
他人がどうとかあまり関係ないです。まったく干せない南向きってのは流石にいかがなものかとは思いますが。

なんだか賃貸側と分譲側で、いざこざが起きそうですね。
ベランダの物干し以外にも、いろいろと制約がかくれてるんじゃないかと。魅力的な物件でしたが、購入意欲はかなり低下しました。

普通に考えれば、管理組合が管理規約を変更すれば干せるようになると思うのですが、それができないような強制力のある取り決めあるんでしょうかね。
そんな合意が法的に可能なのかどうかはわかりませんが。
それとも原家が管理組合の議決権をそれなりに押さえているとか？
いずれにしても、面倒そうな物件であることはわかりました。

こりゃ三井さんも対応に苦労してそうだな
とりあえず内覧いって洗濯物の件を確認してみるけど、本当ならとても買えませんね
購入有力候補なだけに残念だけど仕方ない

分譲側も色々と制約があるのですね。

ちなみに賃貸側には主に以下の制約があります。
　・道路/正面入り口に面した西側は洗濯干ＮＧ
　（中原街道に面した南側、中庭に面した東側には制約なし）
　・占有部を含め喫煙ＮＧ
　　　⇒分譲側の方もベランダで喫煙とかはやめてほしいです。

洗濯物が目立たないよう分譲／賃貸ともにルーバーを改修する
かもという話はありましたが（最終的にどうなったかは不明）、
分譲側の洗濯干ＮＧという話は聞いてはいないです。

あ、あと中庭の芝生は人工芝です。

賃貸の方は、所有者である大家が住人に制約を設けるのは別に問題はないけれども、分譲では話は別。それは区分所有者からなる管理組合が決めること。

分譲側を原家の方が２部屋ほど購入されると聞きました。
となると、管理組合の役員は原家の方になるのでしょうかね…

管理費については、戸数が少ないから仕方ないのかな？と思っていましたが、賃貸棟のHPを見ると、手入れが大変そうな中庭があるのに、
管理費は¥12,000〜¥14,000/月位なのですね。戸数は分譲棟より多いけれど。。。管理会社の違いによるものなのでしょうか？

どこかの有名ブログで取り上げてくれるといいんですけどね
目利きの方たちは一体どんな評価を下すのか
モノ自体は言うまでもなくいいとは思うんですが

こんなトコ小杉エリアを名乗らないで欲しいね
中丸子の外れでは5000万以下だろ

ぶっちゃけ新川崎以下
新城、中原程度の場所で小杉の背乗りにも程がある

>>203
いや、正真正銘「小杉」でしょ。
「武蔵小杉」ではないとしても。
だから武蔵小杉とは名乗ってない。

三井の営業担当さんはここ見て焦ってるかもね
高い管理費、干せない洗濯物、野ざらしの駐輪場、原氏の分譲側への関与

この辺はきちんと答えられないと買い手がつかないと思いますね

まあ、三井さんはこんなスレなど気にせず原家やその他施設との調和を第一に企画を進めていただきたいですね。
買ったんだからオラのもんだべ？的な連中には分譲しちゃダメですから環境保全の念書ぐらい契約時に交わした方が無難かと。

固定資産税や相続税という税制からも明らかなように私たちは国から実質的には土地を借りている訳です。
理解されないでしょうけど。

火消しに必死w

なんだか賃貸側との関係も含めて、住みやすい物件とは言えなさそうですね。特に子育てファミリーには向かない感じですね。期待していただけに残念です。

こちらはコンシェルジュさんはいらっしゃらないのでしょうか？

共用のトイレやWi-Fiもありませんよ。
賃貸と比べたら様々ありませんが、その分管理費が安いなら仕方ないか〜、と思っていたら管理費安くはないんですね。
管理費は何にかかるのでしょう？

管理員が週に数日間、昼間の間常駐のようです。

立地と低層ということは、魅力があるのですが、
元地主の原マネジメントとの関係が非常に気になります。

ベランダの使用を含めて、裏約束でもあるのでしょうか。
賃貸側（原マネジメント）からの要求のみがあって、
分譲側からの要求は何もないのでしょうか。
このような片務的な契約って、どうなんでしょう。
そもそも、マンション購入者と売主の三井の間で
この点の契約がなければ、ベランダに物を干していいか悪いかは
「管理規約」によるものでしょう。

もともと、賃貸部分と分譲部分を一体的に建設する、ということからして
三井は原マネジメントに負けています。
分譲部分だけのマンション建設なら、もっと違った設計が
あったでしょう。
おそらく、もっと使いやすいデザインができたでしょう。

ところで、販売価格は、いつ発表されるのですか。
価格によっては、原マネジメントとの関係は我慢して、
エントリーしたいと思っていますが・・・。

>>211
209です。
そうなんですね。ありがとうございます。

東側で工事中の5階建てのぼろい（失礼！）ビルは、
「富士通小杉ハイツ」といったようです。
これは解体工事ではなく、補修工事のようです。
なんでも、噂によると、アパートになるとのことです。

なお、蛇足ですが、ついでに言うと、1丁目15番地には、「原」さん、「原荘」といった
家が数件あります。

管理費が高い理由は管理人さんの人件費ですか？
てっきり管理人さんとは別にコンシェルジュデスクがあるのかと
思いました。
共用施設としてラウンジとサロン、オブジェやモニュメントが設置
されるようなので、お高くなってしまうのでしょうか。

待ちに待った内覧なのに見れる部屋は三井指定の2部屋のみ。しかも混んでいるのかあまりゆっくりは見させてくれない。他の部屋は図面のみ。価格表は虫食いだらけ。次回までに見たい部屋を2つだけ決めて事前に連絡をしてほしい、と。次回その部屋を見て購入希望なら正式に申込みの手続きになるとのこと。
団地並の駐輪場。ターンテーブルがないと駐車できない機械式駐車場。風がある雨はしのげないであろう階段。これが三井のハイグレードなのか・・・。

どうせ人気はあるようなので、厳しい制約にも文句言わないおとなしい住人を選別できて、後々の管理がやり易くなりそうですね。

やはり人気ありますか。このスレが盛り上がらないと完売が早いのでしょうかね。

購入層があまりネットに書込みしないでROMする人が多いというのがあるんじゃないかなぁと。
戸数も別に少ないわけじゃないから、書き込みがもっとあってもおかしくはないと思いますが。

いずれにせよ、けっこう着々と販売が進んでいるという事で。
良い場所ではあると思いますよ。

あのう、ROMってなんですか？

メモリーの種類です。
その機能から転じて、・・・調べてください。

案内会が始まっていますが、価格帯はどのような感じでしょうか？

新丸子は二度目でしたがやはり武蔵小杉からは少々遠いですね…暑かったから余計にそう感じたのでしょうか。
前回空欄だった価格は全て決定していたと思います。
前回よりもほんの少し上がっていたような気がします。
何より、前日に雨が降ったのでその雨が残っていて…廊下の水捌けの悪さに驚きました。
外廊下の経験がないのでわからないのですがあれが普通なのでしょうか？
強い雨が降ったら家のドアを開けた瞬間から傘をささねば家から出れないのか！？と不安になりました。
それは大袈裟にしろ、強い雨、長時間の雨の時は水捌けが悪いのはわかりました。
まさか雨の日は廊下でも傘をさすのかな？とも思いました。
そうでないことを願います。

>>223
外廊下は、それが普通です。

さすがに傘はささないでしょ。

傘はささずに走り抜けます。

申し込みました。
廊下なんて問題ないじゃないですか。
傘でも合羽でも、いろいろあるじゃないですか。
どうしてそのようなことを問題にするのですか。

私も既に、申し込みました。

廊下なんてあんまり問題じゃないと、私も思います。
一番の問題は、価格でしょう。最初の価格提示より10％ほど上がっています。
9月に提示される最終価格はどうなるのか不安です。
現在、平米100万円ですね。正直言って高いと思います。売主は強気ですね。

前にこのサイトで話題になっていた舊地主さんですが、
３部屋確保されたようですね。3/66の議決権ということ。
管理会社は、最初は三井ですが、そのうち地元の不動産会社に
なっちゃったりして。まあ、長いものには巻かれろ、という
言葉もありますから。

ハイグレードマンションというならば多少なりとも廊下も問題になるのでは？
他のマンションは内廊下ならば内廊下ですと写真を撮って売りの一つにするくらいですから。
気になる方は気になるかもしれませんね。私は戸建てなので今でも出たら濡れるのでそこは気になりませんが。

廊下を問題とされる方もいれば価格を問題とされる方もいらっしゃるということで。
この金額を購入できる層の方の中には廊下が気になる方もいらっしゃるということですね。
私は参考になりました。

>>228
10%ってことは6～8百万円程度も当初予定価格より値上がりしたってことですか？すごいですね。

80平米が8000万円ですか？高いですね。

ネットには価格は出さないで下さい、と営業さんから言われるので、内緒です。ご自分でお尋ね下さい。

233さんに賛成です。

最近価格表が個人のブログに上がっているからね。売り主にとって、プラスなのかマイナスなのか。購入検討者にとって、プラスなのかマイナスなのか。

>>235
予約時間まで暇を潰し映画上映だ現物とは似ても似つかぬオプションショールームみたいなモデルルームを回遊し、あれこれ書類を書かされ待たされてから価格表を出され退散するよりマシです。
貴重なお休み使うわけですから事前情報である程度絞りたいから価格帯情報は必須。

>>236
続けます。価格表よりは総がかりでの概算費用や価格帯の目安が知りたい。

でも平米100万円であれば、80平米8000万円ですね。

>>236
既に申し込んだ者にとってはライバルが増えるだけなので、メリットないです。

平米100万円！？80平米で8000万円！結構なお値段であります。
とてもですが手が出ません。
これだけの価格なんですから、それなりの出来なら納得ですが、
ここってどんなマンションなのでしょう。
高級感とか住みやすいとか・・・

ひょっとして小杉エリアの低層マンションとしては最高値の物件でしょうか？

間違いなく高いですね。

ただ、1～2年後の時点で、高いかどうか、
5～6年後の時点で、どうか、
10年後どうか、
という観点で考えるべきでしょうか。

中国景気の減速から、日本の不動産価格が下落に転ずれば、
「高値掴み」となるでしょう。
が、狂乱物価？インフレが始まるのであれば、
良い買い物だった、と将来考えることができるのではないでしょうか。
（1100兆円の借金をしている人は、インフレ政策やりたいんじゃないでしょうか。）

今後の相場観は、各人の判断でしょう。
三井不動産Rは、売ってしまえば終わりですが・・・・。

原さんて、等身大パネルやポスターを町内のあちこちで見かける、あの原さんですか？

勝手な考えと言われるとは思いますが
価格帯は、やはり見学前には情報を得て行きたいです。
でも、いざ購入をして入居者も決まってきた段階となると
あまり価格を公にせず、問い合わせ者のみに公表とかだと嬉しいなとは思います。
もちろん、無理な話なのですが、あまりにもいろんなところで価格を公表されると
良い気持ちではないかなと思います。

>>244

皆さん、ココに住みたい方は忙しい中、内覧会に足を運んでいますよ！何の努力もしない自分勝手な方とは住民仲間に入ってほしくないなぁ〜

244・245さんに
半分づつ賛成！

大分煮詰まってきましたね。
次は、管理組合総会で
お会いしましょう。
抽選に当たりますよう、
お互いの幸運をお祈りしましょう！

価格面に関してはあまり大っぴらに出してしまうと後で「あなたの家、○○○○千万円だったんでしょー」みたいに言われたりとかする可能性もありますよ…。
だからそういった配慮もあって出していないという事もあるかと。
もちろん、MRに来るための戦略でもあるとは思いますが。
行けば見せてもらえるのだし、行ってみてみればいいのだと思います。

>>247
同意

MRってなんですか。
私の知っているのは、薬屋さんのMRだけですが。
まさか、ミスターではないでしょうね。
難しい略語が次々に出てきて困ります。
この掲示板の書き込みの方って、みんな専門家なんですか。

＞＞250
MR＝モデルルーム
ここの物件、とても良いのですが、どうも分譲＜賃貸の構図が
あり、気になるのですが気にしすぎでしょうか？

土地の面積が3000㎡もあるのに、のびのびとした感じのないマンションです。無理につくった印象が、どうしてもしてしまいます。それは、賃貸と分譲とを一体的に設計した所為です。
また、購入者は、ここに住むわけですが、毎回管理組合の総会・理事会で、喧嘩ばかりしているような形になったら、嫌ですね。
地主さんは３個権利を確保したらしいですので、喧嘩はいつも負けてばかりかな。イライラがつのりそうですね。
でも、いいところもありますね。
他のメリットとの比較考量です。迷いに迷っています。
メリット。ホントにメリットなのかどうか、それも考えてみます。

>>248
そんなの調べたらすぐ分かりますよ。

地主さんが3個権利を確保したって本当ですか。
なんでわざわざ自分の思い通りにならない分譲のほうに住むんでしょうか。
賃貸の最上階とかを自分の好きなように作って住めばよかったんじゃあ。

協力住戸は2部屋と聞いていましたが、
3部屋ですか。

普通に等価交換をしただけなんじゃないですか？
こちらがどうこう言える種類の物ではないので、そうなんだーと思うくらいになってしまうと思いますが。

ランドプランに関してはもう少しゆったりとしている物を望みたくはなってしまいます。
けっこうぎっちり感があるから…。

協力住戸があっても、何にも関係ないからと意識していなかったのですが
割と気にされている方が多いのでしょうか？
住んでいく上で、特別何かあることはないと思いますが・・・。

マンション買うのが初めてでして、協力住戸という用語も知りませんでした。

いいマンション買ったね。おそらく正解です。

バルコニーの使用制限、植込みの管理に関する協議など、賃貸側との協議事項が多いと思います。その際、賃貸側とかかわりのある住戸は、どういう判断に立たれるのかということです。分譲後の管理会社をどこにするかも、当初は三井でしょうが、以前このレスでどなたかが言われていたように、地元管理会社に変更するなど、の議題が出てきた場合の審議の関係かな。