THE IMPERIAL GARDEN LIMITED RESIDENCE （インペリアルガーデン）ってどうですか？Part2

>>1332 匿名さん

本当かって嘘つくメリットって何かあります？看板は単に契約期間の問題でしょう。

athome他、もうインペリアルガーデンの物件は表示されないよ。本当に完売してしまった。
なんだか寂しいような…
あの強気な価格設定、あと何年かかるのか？と思って眺めていたが良いものは高くても売れるし、お金を持ってる人は持ってるんだと感じた今日この頃。
さよなら、インペリアルガーデン。
今後の資産価値も上がるのか下がるのかが楽しみ。中古をウォッチしてしまいそうだ。
色んな意味で文京区にはここ最近類を見ないマンションだった。

おめでとうございます。
買わなかったけど、たまにスレは覗きに来てました。

>>1331 匿名さん

こんなせせこましいところを税金で地中化する訳ないじゃん。

じゃあ結局植物園ビューは人工物が視界に入った興醒めな状態のまま、の可能性が高いってことですかね。

>>1333 通りがかりさん

前に何回かデマがあったからね。
看板の契約スパンはわからんけど、色褪せて汚いから契約期間はどうであれ早く撤去して欲しい。
長い間頑張ったよ。

>>1336 匿名さん
>>1337 匿名さん
>>1338 匿名さん

最後に買えなかった奴等がネガ発言で大集合（笑）

>>1331 匿名さん

あくまでも個人的な見解ですが、恐らく地下駐車場であれだけの長期間揉めたことを考えると、地中化のハードルはかなり高いのではと。。さらに、地中化することでセットバックし道幅が広がることにより、白山通りへの抜け道として大型車両が頻繁に通るようになることも懸念されます。勿論、景観としては地中化が望ましいのですが、結果的に一長一短ある気が致します。

>>1340 匿名さん

仰る通り植物園への地下水の流れ云々で揉めましたからね。でも電線がどの程度深くに埋めるか知りませんが、1Fの半地下住居がOKなら出来るような気もします。周辺住人もマンションのような自分の利益にならないものは理由をつけて反対するけど電柱地中化なら賛成するでしょうしw
まあいずれにせよあんな道だし、やるにしても余所が片付いてからだろうし後回しだとは思いますよ。

公式HPも閉じられ、何だか少し寂しくなりましたね。
それにしても比較的近辺を見ても、パークハウス小日向、グローリオ文京茗荷谷、ディアナコート宮坂など、完工後に完売まで時間がかかる物件が増えましたね。
これって金融超緩和の効果でデべさんが売り急がないことも影響しているのですかね？

今さらですが酷評されてましたね。
http://mansion-madori.com/blog-entry-2405.html

さらに酷評された第二弾もありました。
http://mansion-madori.com/blog-entry-2405.html?no=2406&sp

>>1344 eマンションさん

まだこんな古い記事読み漁ってる方いたんですね…。残念ながら、完売です。ご愁傷様です。

残念ながら完売ですか。

ここは苦戦しましたが、やはり早く完売することが良いということですかね。

スミフは元々完成売りメインだし、この規模の億ションを2年で売り切ったのだから苦戦ではないでしょう。スミフには想定内。

当初は高いと見送った人達も、周りが高くなった分それならここでもと再検討した人が多かったのかな。残り７、８戸あたりからは早かったと思う。売れていない間も管理費はデペが払うんだから実害はないでしょうが、完売しないのは何となく落ち着かないもの。住人の皆さんおめでとうございます。
ところで後半買った人は２年保証付くのかな？野次馬だけどちょっと気になる。

確かに、最後1か月くらいでの売れ行きが足が速かったですね。
2021年にかけ価格が2割強上がると予測した「週刊ダイヤモンド」2月4日号も影響したのでしょうかね？
だとすると、最終局面での購入者の中には、投資家（投機家）も含まれているのでは？

最近MR行った人ならわかると思うけれど、最後の数戸はかなりの値引きが出されていました。
この物件は、途中で値付けを引き上げながら、マーケットが一番高騰した時期に時間をかけて販売し、
最後はマーケットが落ち込み出したら即座にペースアップして販売を終了させており、
見事な販売戦略だったと思います。

値引きはどのくらいあったのでしょうかね？
「絶対秘密」とは思うけど。

ここと同じように「一種低層」、「高台」、「教育環境」を売り物にしていた「ザ・パークハウス小日向」も完売になったようです。そちらも値引きがあったのでしょうかね？

>>1352
推測ですが、ここ一年でぐんと値上げした分を下げて、新築分譲時の価格に戻しただけじゃないですかね？

なるほど上手いことやりますね。でも最後の方に買った人は２年アフターも無いだろうから値引きも欲しいでしょうな。結果竣工１年後位に買った人が一番高値掴みになっちゃうんだろうけど、ここの購入層は金持ちだから気にしないかもね。

最後、多少の値引きがあったとは言え、高値で売りきったのはたしか。

今後、不動産価値は特徴的な魅力ある無しの二極化が進むとあるが、ここは都心部、植物園横、一低、大規模と極めて希少性が高いため資産性は維持されるだろう。
https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-02-23/OLIG7K6S972801

>1355 匿名さん
うちはまさに高値掴みになってしまいました。やはり正直悔しいね。
でも快適な生活を送れているし、部屋は選べる戸数もまだ多い方で妥協なく選んだし、あとは頑張って稼ぎます。
確かに最後の方は引越ラッシュで毎週のようにアートが来てたもんな。

>>1357 匿名さん
確かに最後に残っていた部屋達は、売りにくいところが残っていた印象なので、気に入った条件を選択出来たプレミアムだと思うしかないですね。

現在、中古一件、賃貸1件の募集出ていますが、今後の資産価値の変動が気になるところです。

販売用の看板とパンフレットを入れた箱がようやく撤去されました。まさに完売の証。
中古1件は、当初価格よりもだいぶ引き上げられているようですが、どうなりそうですかね？

当初価格よりも引き下げないと売れないでしょう…

あんなにベタベタ貼られていた、電信柱の広告看板も一気になくなりましたね…
千石駅から現地まで、道が入り組んでいるのであの看板が結構役に立っていたのに。

>>1359 周辺住民さん

看板と一緒にガードマンも撤収しましたね。販売期間だけの契約だったんですね。

>>1359 周辺住民さん
ここって昨年の6月頃からずっと売りに出てる未入居でしょ。
東向きとはいえ、かなり北寄りで植物園がほとんど望めない位置の。
住友不動産販売がずっと売りに出してるよ。

この未入居住居、正確には、当初購入した人が売りに出し、それを買った人がまた売りに出したみたいです。
価格は、その都度、上がっています。
こういう投資家さんもいるのですね。

>>1360 匿名さん

二度もオーナーが入れ替わっているなら尚更、当初価格よりも引き上げないと売らないでしょう。

>>1364 周辺住民さん
諸経費引いたらそんなに儲からないですよね？手続きも手間だし、短期所有で税金も高いだろうし。

>>1364 周辺住民さん
現在のインペリアルガーデンの価格は購入時より上昇してるってこと？？
元々決して安くない、いや高い値段設定のスミフ物件なのに？？
そして購入者がいるってことか。

>>1367 匿名さん

そゆことですな。

>>1367 匿名さん
今年に入り完売間近、あるいは完売になった時点で、すみふが値上げしてまで売り切った話は随分と繰り返されたじゃないですか。
当初価格よりだいぶ引き上げて販売し、最後はほんのちょっとだけ値引いたのが実情でしよう。

>>1369 周辺住民さん
いやいや、それはあくまで新築未入居のスミフが完売に向けて販売していた物件の話でしょ？1367さんが言ってるのは、一度いや二度、人の手に渡った一応中古物件（まあこれも未入居らしいが）が現時点でも市場価値は値上がりしてるってことなのかを聞いているわけで、あなたの話はズレてると思うが。
要は中古物件としてのインペリアルは今は価値が上がってるってことなのか、という話。

中古の物件、住友不動産販売の専任媒介かと思ったら野村や三井でも売られてる一般媒介なんですね。以前、2階の中古がいいお値段で売れたことを考えるとここも売れても良さそうな感じですが。

2階は12500万円でしたね。3階13500万円は高過ぎるでしょう。

2階が売れた頃、この3階は確か12980万で売却に出され、2階に相次いで成約に至ったと記憶。その時点よりも資産価値が上がったと踏んでいるのかね。

>>1373 匿名さん

レインズにこの価格で販売実績があると聞いてしまうとチャレンジ価格を付けたくなる気持ちも分からないでもない。いずれにしても儲けはあまり無いと思うけど

>>1374 名無しさん

でしょうね。毎月の管理費負担もさることながら、仲介手数料が嵩むからね。

この辺りの小学校は、イジメとか大丈夫でしょうか？
港区の小学校は、色々とありそうですが。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/581209/res/1793/

>>1376 匿名さん

「イジメありますよ！」なんて当事者が投稿しないでしょう。。

ボタニカル3階の新築未入居中古、いつの間にか照明・家具付きでの販売に変わりましたね。表面価格は変えずに、少し実質値引きを図ったということなのでしょうか？

>>1378 匿名さん
家具付きということは実際はスミフの売れ残り物件ということじゃないの？
素人または不動産投資で転がしてる人はわざわざ家具なんて付けないでしょ？
未入居のままオーナーが2回変わるなんて不自然でしょ。

>>1373 匿名さん
いやいや、12980万は未入居の2階ボタニカル北寄りで植物園は望めない端っこの場所の価格でしょ。
この3階ボタニカルは、昨年6月頃に住友不動産販売から売りに出されて13440万。
2階は満額成約ではなく12000万ぐらいで3階は13200万ぐらいだったはず。

>>1380 匿名さん
ボタニカル3階で入居中にて13980万円の中古募集が出ていますね。順調に値上がりしていきますかね？

>>1381 評判気になるさん
ほんと、そうですね。
住み替え？それとも投資物件の資金回収？

>>1382 匿名さん

未入居、家具付きより480万お高い。場所の良いお部屋なのでしょうか？間取りはセンターインで良さげです。

この値上がりっぷりはPV数や問い合わせ件数等それなりに反響があるからでしょうな。

ここは金の話ばっかりやね

チャイニーズマネーですよ。チャイの転がし物件。ボタニカル中央の3階。未入居家具付きは植物園は見れない端っこ。だから売れない、住まずに転売。場所が違う。

この物件、植物園の前の電線がどうしても視界に入る為、緑に期待して買った場合毎日とてもストレスたまりそう、と思った記憶があります。

>>1386 匿名さん

電線もすごいですが蜘蛛もすごくないですか？
ボタニカルのベランダにまで大きい女郎蜘蛛が巣を張っていてゾッとして辞めました。

>>1386 匿名さん
階数によるんじゃないですか？
同じ間取りで南向きだと目の前に汚い都営住宅のような建物が視界に入るし。
見に行った時は、ボタニカルの1、2階かアバンダントの1階かな、と思った記憶が。

>>1388 匿名さん

そう言えばボタニカルの2階中古はすんなり売れてましたね。

>>1384 匿名さん
完売してしまったから、あとは資産価値が上がるのか下がるのかが気になるところでしょうか。中古物件が出始めているので指標となりますし。

目の前の古いマンションも改修されたし、結果アバンダント側が一番良かったかも知れませんね。特に南1階の庭付きが良かったです。

ここ、眺望が良い部屋ってあるの？

>>1392 匿名さん

都心にいながらの豊富な緑、フィトンチッドで感じる安らぎってとこでしょうか。

>>1391 通りがかりさん
改修されたとはいえ、オレンジと白の古めかしい建物…あそこが簸川神社なら眺望も多少は良かったのに。

>>1392 匿名さん
眺望ならやはり植物園側のボタニカルコートじゃないでしょうか？小石川植物園はかなり広大ですから奥の方の緑も見渡せるはずです。
きっと電線はそんなに視界を遮らないと思います。しいていえばなければいいのに、ぐらいだと思いますよ。

アバンダントの4階もマンション自体が坂上にあり、千川通りからは実質10階相当ぐらいではないでしょうか。
眺望を遮るものがないので、都心部が見渡せるのではないかと思います。

植物園のこのマンション側は針葉樹林ですから見た目も暗い感じだと思いますよ。

>>1396 ご近所さん

私は江戸時代から維持されてきた深い緑が贅沢だなぁっていつも感じます。自然の感じ方って人それぞれ違うんですね。

>>1397 匿名さん
同感です。東京の都心では滅多に味わうことの出来ない自然の緑ですよね。

住めば都、かと。

>>1399 匿名さん

住まば都、でしょ。ここなら

≫1388さん
南側の建物は、某大手企業の社宅ですよ。
この辺は、社宅や官舎が多いようです。
最高裁判所の宿舎も近所に

>>1400
皆想いがあって購入しているので、他人が周りの景観や駅からのアクセスだったりについて何を言おうが、都が何処だと思おうが、良いじゃない？　と言う意味で言ってるので「住まば都」と言うのとはちょっと違うんですけどね。

自分は一般論で言うところの「都」では必ずしもないかと思っているけど、ここ好きですよ。

>>1400 匿名さん
金額的に購入出来なかったヒガミでしょ。
こんなに素晴らしい土地は10年単位でも出ない。だから既に資産価値が上がってる。

住めば都、なんて自分に言い聞かせながら住むのは辛い。

千石近辺をよく散歩するのですが、竣工後も販売に手間取っているマンションが多いですね。
グローリオ文京茗荷谷、ランドステージ文京千石、ディアナコート宮坂壇邸、リビオ文京茗荷谷等々。
これら物件のデベさんは、従来は完工前の完売を目指していたように思いますが、販売の地合いが変わったのでしょうか？
そう考えると、スミフさんはうまくやりましたね。

住んでみると意外と不便

たしかに文京区は坂も多いし。

ここが完売したのはやはり住民層のせい？
お出かけはタクシー。
お買い物は宅配。

なので、問題ないのでは。
けっこう多いよね、エントランスにつけてるタクシー。

>>1407 匿名さん
インペリアルだけは坂を上り下りせずに千石駅に行くことができます。だとすると、住民層のせいではなく、ロケーションのせい？

文京区の教育環境にも、疑念がもたれ始めてるよね。

ひたすら受験勉強して受かっても、行き先は世界４０位の東大。子供たちが大きくなる頃には、１００位以内にいない可能性の方が高い…。

一昔前なら、文京区の教育環境も魅力的だったんでしょうが、今では時代遅れ感が拭えない。

そうやって、他のとこだと、
何位かわからないとこに行くことになるのかー。

>>1409 名無しさん
何も東大に行くために文京区を選ぶ訳じゃないでしょう。ハーバードだってMITだって文京区に住んでいる方が相対的にチャンスが大きいと思うよ。

以前は、最寄りのコンビニが徒歩五分、しかも日曜祭日は休み…という、都心の買い物困難地域に住んでいたので、
ここは割と便がいいと思います。
千石駅方面にも、茗荷谷方面にも小さいけどスーパーもコンビニもあるし。
ちょっと歩けば大きなドラッグストアーも。
ただ、パン屋が近くにあってほしい。
坂を下りて千川通りに突き当たるところに、テナント募集しているビルがありますが、
パン屋さんは無理かな…。あの広さでは。

>>1406 名無しさん
どれだけ治安の悪い商業地に住んでたんだ？
金銭的余裕がある人は仮に不便を感じることがあったとしてもお金で解決するから不便は感じない。
買い物は外商がついてるから自宅まで届けてくれるし、駅まではタクシーをフロントから呼べば良い。

いちいちタクシー呼ぶの？
とても不便ですね。

芦屋とか鎌倉とか神戸や横浜の山手なども足の便としてはよくない。
ハイヤーやタクシーがあたりまえでも不便と感じない暮らしの人たちはいるよ。

>>1409 名無しさん

一つの問題提起として。

http://newsphere.jp/national/20170426-2/
人気のインターナショナルスクールが取り組むさらなる国際化　そこで語られる未来とは？

個人タクシーって愛想悪いし、電子マネー使えなくて敬遠したい

時代は変わってきてますね。

http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2017/03/23/04.html

新国際高校（仮称）の設置について
設置予定場所：東京都港区白金二丁目（東京都財務局所管　旧東京都職員白金住宅地）

個人タクシーだったら、信頼できるドライバー（できれば数名）の常連になって直接電話するとよいですよ。
でも最寄りの駅まで行くのにわざわざタクシーというのも不便だから、
結局目的地までタクシーということになるんじゃないですかね。

タクは呼ぶのも待つのも面倒で、乗り心地も最悪。飲んだ時以外は使いたくない。
一滴も雨に濡れずスーパーでお出かけできるマンションが最高。ここは青空なので無理。
お金に余裕のある奴は、青空に住まない。
それにしても、小日向のハウスのレスは閉めたのに、ここを閉めない理由はなに？

さすがにタクシーの常連は高級マンションに住まないですね
時間とお金の無駄遣い

湾岸には多そう

>>1420 匿名さん
ここが青空になったのは地域住民と植物園の自然を配慮してのこと。結果的に自然と調和した素晴らしいマンションになった。いまだ住民と揉め、スレを打ち切られる小日向とはまるで事情が違うわな。

地下を使えないという縛りがあったとしても、
本当に高級なマンションだったら、１階を全部潰して駐車場にして、
真ん中を芝生とか池とか樹木にするんじゃないですかね。
どうせ１階は半地下だし。

半地下は台風のとき怖いよう。
用意周到。

>>1424 匿名さん

さぞ台風の被害を受けやすい低地にお住まいなんですね。ここは高台の頂ですから

>>1422 & 1423 匿名さん
高級には属するけど超高級ではない、というところでないでしょうか。
あと1422さんの言われるように完売後も検討スレはクローズしないのが通例ですよね。小日向は例外だった、多分近隣の方との不毛な言い合いが原因で・・。

>>1423 匿名さん


半地下住戸は、容積率緩和のため。駐車場じゃあだめ。

>>1426 匿名さん

こと文京区内では超高級に類すると思いますよ。何と比較して高級、超高級と判断するかだと思います。価格だけみたら檜町に勝てるマンションは日本には存在しません。

まさに住めば都

まぁここ最近の文京区の物件では群を抜いてましたね。今後の資産価値の動きに注目です。

ここは都心の高級マンションに比べたら少し安っぽいけれど、
それでも確かに文京区では最高級でしょう。
金銭的に余裕のある世帯が住むには素晴らしいと思います。

でも、さすがにこんな地味な場所で投資（=いちいち資産価値の動きを気にする）として選択するのはあり得ないでしょう。

高く買ったのでムリでしょう。
快適に過ごせれば良いのです。