シティタワー武蔵小杉ってどうですか？７

>>200
是非参考にしてください♪

いい街になったなぁ。

>>201
もっと楽しめる情報あれば下さい！

武蔵小杉のタワーに住む
なんかサラリーマンの勝ち組って感じですね。

横須賀線の改札近くにビストロ30というお店がお勧めですよ！予約しないと、結構待ちます。でも、味や雰囲気などはとても良いですよ♪

早速行ってみます！

ナチュラ…
濃い味好きなんだ（笑）

くろべこ…
高いだけ。

小杉は、他の街に胸張れる店少ないよ。
ま、探してみて。
まだ数軒しかないや。

スミフさん、だいぶ苦労してるみたいだね。
スミフだらけ。

すみふはステマバリバリだけど、こことドトールは突出してる。売れてないからでしょ。

竣工時点で未販売住戸があると、入居者にもデメリットがある。そういうのも含めて検討すればいいだけ。

そんなにデメリットあるかな？竣工時に全部うれてなくてもたいして、デメリットないと思うけど。

駐車場がらがらだと、管理組合の収支が赤字になる。

築浅で売る必要が生じたときに、未入居とバッティングして売れない。一度入居したら中古だし。

＞２１２
部屋に角部屋・高層階・見合いなしなど希少性があれば全く問題ないでしょう。

人気物件だったら問題ないよ。あと8割ぐらい売れていれば駐車場ガラガラと言うことはないと思う。

突如脈絡も無く地元話を始めたりする（しかもまだ未入居のマンションで）のもスミフのマンションのスレの特徴なんだよな
バレてないと思ってるんだろうか 話の流れを変える効果を狙ってるんだろうけどおそらくマニュアルでもありそう

ほんと、そう思う。ちょっと前のスレ読むと、よーく分かる。まずい情報は、早く過去スレにするため、頑張ってるようだ。まあ、本気で検討してる人は、ちゃんと情報をチェックしてるよ。

竣工時に200戸も未入居って、ほんとですか？そんなのメリット、あるはずないでしょ。

普通に考えて、未入居があると管理費が減る。いずれその欠損は入居者が払う。あたりまえ。

管理費はすみふが払う。当たり前。

219さん、ほんとうに、売り主が払うんですか。教えてください。

219じゃないけど
管理費は区分所有者に支払い義務がある。
販売前の住戸の所有者はすみふ。
だからすみふが払う。

＞２２０
スミフが払うよ。

そんなこと知らなかったの？
勉強が足らない！

>>223
探し始めとかだとしらないだろ？

有難うございます。勉強になりました。

管理費、修繕積み立て、約２万として、200戸未入居なら、月400万。スミフって金持ちだな。

グランツリーって王将はいるんだねー

まじで？
王将好きですねー

餃子たべたい！

私もたべたい！

出来たらたべたい！

たべましょう！

餃子の
王将

またまた、食べ物ネタに突然変わりましたね

建物も大分立ち上がってきて、ワクワクしてきますね。

やっぱり、格好いいですね

ムサコでもすでに目立つ存在になってきてますね

買うなら、やはり待たない方が懸命てすかね？

だね！

>238
本当はもう少し早くに・・・

だね！

>>238
懸命に待たない方が賢明だと思います！

拝啓、スミフさま。
あまりにそれっぽくて、残念なスレです。
消費者は賢明ですよ。

>>243
待つ必要もなく、もう買ってますもんね！
ね！

>226

それも織り込んで高い販売価格に転嫁されてる。結局、住民が支払ってるのと同じ。

スミフさん。
企業のコンプライアンスって、知ってます？

コンプライアンスの無い会社って宣伝してるようなものでしょ。まあ、それも含めて判断すればいいだけ。

ここのマンション、今、実際に売れてるんですか。

>246
どう言う立場の人だろうか？

>>245
1戸あたり1000万円上乗せされているとして、月2〜3万円の支払いなんて桁違いに小さいでしょ。

>248

売れてないからステマが横行する。もともと、すみふ物件板はさくらが多いけど、こことドトールが突出。状況が手に取るように分かる。

>250

５年続いたらそれなりの額。いまやここは、どれくらい長く売れ残るかが関心の的でしょ。売れ残りは当確だし。

いっそ30年間管理費不要にしても良いのでは？
そのくらいは余裕で利益上乗せされてるでしょ。

>>252
あのねぇ、全戸5年売れ残るわけじゃないからさ

以前、不動産関係の知人に言われたことです。
家（マンション）は地番を買え。家は施工業者を買え。家は管理会社（メンテナンス）を買え。
ここの管理会社は大丈夫ですか。
他のマンションで、積み立て金が足りないとか、クレーム対応とか、どうでしょうか。

管理会社で買えって売る側の宣伝でしか過ぎない。

マンションの管理って管理組合が主体で行うもの。管理会社は管理組合から業務を委託されて仕事するだけ。管理組合がサボって、管理会社に丸投げしたらぼったくられる。

その点では新築分譲マンションってリスクでしかない。入居するまでお隣さんがどんな人かも分からないわけだし。

>>256
中古買えば？って言って欲しい釣り？

すみふ物件なら、完成して入居が始まってしばらく経って管理の状況が分かるようになってから検討でも遅くないでしょ（笑）。

管理会社を買えじゃなくて、管理を買えでしょ。
しっかり管理されているマンションは価値が高い。
それはすなわち、住人の意識の問題。

>>256
つまり、デベを買えとは言ってない。
スミフのブランド料に大金を出すのは無駄ということだろう。

管理を買えと言って、管理会社の実績を説明するのが売る側のレトリック。

指摘のとおり住民の意識の問題なんだよね。それだけにどうなるのかかは分からない。

くろちゃん、行ってきたよ♪

>>261
管理会社なんて住人が金を払って雇っているだけで、変えたければ変えられるものなんだけどね。

そういや、コロちゃんのコロッケ食べたい。。
ほりやまだあったかな。。

>>264
もう無いですが、立ち飲み一心は春に復活予定です。

食べ物の話をする方は、小杉在住なんですかね。このマンションを買うつもりなさそう。

マンションって入居後、火災報知機の定期点検や排水管の高圧洗浄とかで在宅して対応しなきゃいけないことがある。そういうのが平日のみ対応と、土日対応してくれるのって管理会社で分かれる。平日のみ対応だと共働きだとどちらかが会社を休まなければならない。

契約後の手続きや内覧会、引渡、引渡し後のアフターサービスの定期点検も同じく。デベによっては平日のみ対応だったりする。鍵の引渡のためにわざわざ本社に呼び出したりするってのも。

>263

確かにそうだけど、管理会社の変更って大変だよ。過去の実績はちゃんと調べないと。

>255

修繕積み立ては集めたお金をどう管理するかってのも確認ポイント。銀行預金だとペイオフ対象になる。入居時に集める一時金だけでも、対象になる金額になるから分散しておかないと銀行が破綻したらパーになってしまう。

引渡時の共用部分の確認って本来は管理組合の仕事だけど、入居時点では管理組合が立ち上がってないんで、下手するとノーチェックだったりする。そういうところを管理会社がちゃんと代行してくれるかってのもポイント。

内覧会でチェックしても、引渡直後ってトラブルが置きやすい。アフターサービスについては、定期点検だけでなく、引渡直後に担当者が常駐して対応してくれるかってのもポイント。定期点検だけの対応だと、最初の３ヶ月点検までの間、不具合が出たままになっちゃう。

>271

内覧会のときって専有部分のチェックにしか目がいかないけど、共用部分の不具合も指摘すれば対応してくれる。少なくとも自分の部屋の周りの共用部分くらいはチェックはしないと。

内覧会って受入検査の意味もあるけど、本来は物件のお披露目。

不具合が多くてチェックに時間がかかるようでは問題。ひどいところって購入者にチェックさせてるようなケースもある。本来、売主がちゃんとチェックして問題ない状態で見せるベキなんだけど。さらにいうと、売主チェックの前に、施工会社のチェック、その前に下請け会社のチェックもあるべき。そういった体制も要確認。

内覧会に売主ではなく、施工会社が出てきたら丸投げしてるって証拠。売主が一切の責任を持つベキなんだけど。

>>275
施工出てきた方が普通にいいけど。

＞２７５
売主が出てきたら、最悪なんだけど。

管理とか補償とかややこしいから、高いけど大手デべにするんだよね。
なんかあった時にやはり違う。
このところの事例でさらに浮き彫りになった。

>276
>277

施工会社に支払う費用って、アフターサービス費用も含めて建築請負契約時に確定している。なので、施工会社が窓口になったら、不具合を指摘されてものらりくらりかわそうとする。対応したら余計に費用がかかるわけだからね。

>278

んっ。三沢でのすみふの対応知らないの。杭が支持層に届いていない欠陥があったのに、問題ないっって１０年も放置。高いお金出す意味ないでしょ。

>277

契約は売主と買主との間のものであって、施工会社は第三者。第三者が窓口っておかしいでしょ。

出てきて最悪な売主だったら契約しちゃダメ。

皆さんの経験で、マンション買うとき、安心のところって、どこですか？

平間のおばちゃん地権者で儲かってるからどこでもいいでしょ。

>>280
でも問題があることを証明できたら補償させることができる。
小さい会社だと倒産して終わり。

>>280
２７８だけど、２８４さんと同じに思う。
不具合自体はどこでも起こりうる、地所の時もそうだけど、会社小さかったら終わり。

＞２７９
だから施工会社も大事。
普通は、しっかり対応してくれるよ。
デべがメインで内覧会されても困るでしょ。伝書鳩状態はダメでしょ。

いずれにしても、補償関係に関しては、（安かろう悪かろう。）だと思うよ。

三ッ沢のスミフの対応は大手デベ基準では最低レベルだが、それでも中小に比べれば雲泥の差。

中小だとその対応が、滋賀の有名な欠陥マンション相当になる。
実際のところ、これは誠意の多寡の問題じゃない。
スミフより誠意ある中小デベはいくらでもあるだろうが、無い袖はどうやっても振れない。

たしかに保証はしてくれそう。
そうなると、三井、三菱、住友、野村あたりになっちゃうけど。

>>288
だからしょうが無いが、大手で購入が安心。

三ツ沢って建替えは決定したけど補償問題は解決して無い。１０年も倒壊する可能性のあったマンションに住み続けるハメになった精神的補償をちゃんとするか注目だね。

姉歯事件の教訓で瑕疵担保責任履行法ができている。対応もせず、のらりくらりとかわされるくらいなら、破綻して法的処理してもらったほうがすっきりだったりして。

>285

地所の南青山のケースも三井の新川崎のケースも、施工ミスの原因はゼネコンってことで費用はすべて請求。デベの体力より、ゼネコンの体力のほうが重要かも。

前田は大丈夫かな。

アレって、やっぱり費用はゼネコン持ちなんだ。

デベロッパーなんて小売店みたいなものだからな。作るのはメーカー。毒入り冷凍食品事件なんかでも小売が回収するけど、費用は全部メーカーに請求。

>294

それはちょっと違う。一切の責任はデベにある。なので、責任を持って費用請求する（笑）。

デベって、ゼネコンに対する管理責任があるんだけどね。地所も三井もそこをちゃんとやってなかったことを棚に上げて、ゼネコンのせいにしてるってのが問題。まあ、住友も三ツ沢の件では一緒か。

少なくともちゃんとやっておけば契約者に迷惑がかかる段階になる前に対処できたはず。地所なんてひどいよ、南青山で問題起した後、他の物件の契約者に対して大丈夫なんて連絡しておきながら、しばらくして新子安で同じ問題起しちゃってる。

しかし、ここは凄い価格ですね。
一昔前の中原、小杉の感覚がブッ飛びました。
かつては労働者の町だった小杉はいまやエリートビジネスマンの街に大変貌ですね。
ほんと隔世の感。スゴイなぁ。

>297

かつてのイメージとは違うし、相場も上がってるけど、ここはそれを突出し上回ってる。高値つかみすると痛い目にあうよ。

エリートビジネスマンが多摩川を越えて都落ちですか。

エリートビジネスマンも、一部上場クラスだと東京に住めなくなる。外資系金融の年収2000万円クラスだけだよ。都心マンション買えるのは。

都心は無理でも２３区内で買えなくてエリートといえるのかな。

サラリーマンの時点で、エリートじぁないでしょ

バブルのときは、エリートサラリーマンでも千葉茨城だったりしたよ

エリートとかこのマンションとは関係ない話ばかりが続きますね・・・。

>301
普通にエリートでしょう。

今時23区なら何処でもとか思う時点で情弱。その時点でエリートではない。

小杉でしかもスミフのタワマンとくれば、三拍子そろってエリートでしょうな。
中原や新城と同列にすんなって。

>>307
確かに！

エリートとは東大文一か、文二卒で年商1000億円以上の東証一部上場の丸の内に本社のある会社に務める会社員のことでしょ

このスレ閉じた方が良いな。

バブル時のチバリーヒルズやたまプラーザ、多摩ニュータウンならともかく、武蔵小杉は交通の便や都心からの距離的にもアドバンテージがありますからね。
今後も安泰だと思いますよ。

とじろとじろ！

とじろ！

私もくろちゃん、くろべこ、くろべえ行ってきましたー

都心からの時間だとたまプラと大した違いはないでしょ。バブルの二の舞確定。

なかなか、良かったですょ！

大手町→たまプラ 37分。しかし小杉までは26分と短い。乗車時間だけで見ると更に差がつく。
まあ大した違いは無いかもね。

今が小杉のバブルであってほしい。早いところバブル終わって価格下がってくれーって感じ。

少なくとも上げ止まってくれよ

>>309
年商1000億は中小企業に毛が生えた程度です。
時価総額で1兆超えたくらいから大企業と言えるかな。それでもこの株高の時代だと100社以上もある。

年商１００億くらいで上場してない中小企業勤務の自分からすると東証１部で年商１０００億もあれば大企業だと思う。

>315
渋谷の反対が,横浜と中央林間の違いは大きいでしょう。

他の物件のＭＲ行ったけど、スミフとは大違い。
もう、ここは買いません。

横須賀線・湘南新宿ラインが本数少なくて意外と不便。その上遠い。
自分はかつて武蔵小杉に憧れていましたが、
この新駅開業を境に急上昇してる相場はバブル状態だと思います。
東横線を主に使う方には良い場所だと思います。

スミフはお高いイメージを演出して無知な客層から騙し取るのが基本的なスタンスですからね。
このスレ見たりして自分で調べることができる方に売る気はなさそうに感じます。
武蔵小杉自体はいい街だと思うんですけどね・・・

>>317
たまプラは殺人ラッシュで悪名の高い田園都市線、
通勤時には1時間以上かかるので不便な駅ですよ。

>322
最後の文はその通り。
でも、なんでなかった所に駅ができて、バブルとかいうの？
たまプラーザとか何も変わってなかったからねえ。

みなさん余裕がないねぇ。
やっぱり武蔵小杉が欲しい？買いたい？
自分の給料見て見合った街に行くしかないんじゃない？

>321
本当にスミフの売り方とか対応のために買うのやめる人なんているのかねえ
確かに、売り方は変わってるけど。
物件に納得するかどうかでしよ。

三井健太氏のブログでも今の市況、今必要な視点が語られてますね。
http://mituikenta.blog3.fc2.com/blog-entry-425.html?sp

>>322
東横線はぎゅうぎゅうづめで苦しいです。
朝は自由が丘で乗れない人が出るかどうかという限界まで潰されます。
短い乗車時間なのに会社につくといつもクタクタになってしまいます。

>>329
早めに家でたらいかがですか？早い時間だと空いているよ

>>325
たまプラと比較したつもりは全くないんですけど(笑)勝手に熱くならないで。
一般論として有用性がそこまで高くない新駅（決して低くもないですが）ができたのを境に
地価が急上昇しだしたらバブルと称するのは何らおかしくないと思っています。

相鉄が乗り入れになったら、もっと混むでしょ。コスギにとってメリットなし。

>327

いやっ。長期売れ残りは入居者にもデメリットになる。そういうところも判断材料。

増税先送りで駆け込み需要も見込めなくなる。流石のすみふも方針転換するかな。お手並み拝見ってところ。

>333
この話解決したかと。

解決しないよ。売れ残りって風評が残るし、棟内モデルルームで見学者という部外者も入ってくる。

真っ黒なところに白い布で販売中って広告は目立つだろうし。

>336
白い布は、再販のリエトだけでしょ。
で、あなたはどういう立場の人？

売れ残りはどこでもやるよ。堂々完成って白々しいフレーズとともに。

>>336
なんでそんなに必死なの？
長期売れ残りにどうしてもしたい？

>>339
自分の予想が外れて乗り遅れちゃったんだよ単に。
時代に合わなかったんだよ…

このペースだと長期売れ残り確定。すみふだよ。

そうゆうことか。でも北口の三井とかまだまだ狙い目物件あるのにね。

売り渋りで、長期売れ残りは過去にもあったから予想通り。

知らずに買っちゃった人が悲惨。ちゃんとデベの過去の行動とその結果は調べないと。

いずれ三井にも追い抜かれちゃうでしょ。後発に追い抜かれるのもすみふの得意技。

>343
ほとんどの購入者が知ってて納得して買っているから心配しなくていいよ。
しかし、暇だねえ。

暇してる人は買えない街ですね。

買えないなんて揶揄する人ってどんな立場なんだろう。検討者、契約者なら厄介。将来のお隣さん候補。

>>347
売れ残りだーっバブルだーって連呼する奴こそお隣さんになって欲しくない。
余裕の無いヒステリックな人には住んで欲しくないでしょ。

リエトコートもいったいいつになったら売り切れるのだろうか？

リエトコートはすみふは売り切ろうとしていないよ。10年後には、すみふが売り切ろうとしなくても、売れてしまう。

結構高額な賃借料が入ってきて、そに間にまだ資産価格があがるなら売り急がないだろう。
シティタワーの方が早く売り切るだろう。今のティッシュ配りのパワーのかけ方もすごい。
グランツリーに便乗して、一気に売ろうとしている。来年はわからないからね。

>348
アレ？ 住もうと思っているのに売れ残りだとか連呼する人がいるということ？
なんかわかったような。

売り渋りとか売り切ろうとしていないとか信じるとは、浅はかじゃのぉ

>>353
おじいちゃん？
官兵衛見ながら呟いたか。

>353
どっかで、住友の偉い人が、その商法の優位性を言っている記事読んだよ。

>>355
値下げしないと売れないのをひたすら我慢して高値で買ってくれる相場感のない人を待つ。
売れないから辛いと営業が泣きを入れてもひたすら我慢させる。
しかしながら、いざとなったら値引きすることもある。

そういう記事なら見たよ。

住友不動産 の記事

日経ビジネス
「住友」のブランド力は、「とにかく我慢」
http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20140210/259539/?ST=sma...

all about
3割は完成してから売れば良い
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/394943/?spref=

この記事ですね。

販売が長期化しているのにもかかわらず、営業利益率が他社より高い理由は、すみふが適正価格と考える価格には他社よりも遥かに高い利益が乗っているためだ。
つまり、割高でコスパが悪い。

コスパで客観的に評価する人には売れないが、コスパに関係なく買ってくれる有り難いお客さんが稀にいて、そういった客をターゲットに商売しているのがすみふ。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20140210/259539/?rt=noc...

ここは当初半年も販売を先送りしてる。それは売り渋り。

いま、販売できないのは単に売れないだけ。

少し価格が下がったか？

下がるの期待するなんて無駄。というか知らなさ過ぎ。売れ残っても下げないよ。

>361
その通り。
前の貼り付け記事読んだ？
しかもここはどう考えても、残念ながら優良物件でしょ。

でも、高すぎだから売れない。

>>363
貧乏人にはね。別に貧乏人には売ろうとしてないからいいんじゃない？

デベも人を見て売る時代ですわ。
財力のない人はお呼びでないってこと。

>>350

リエトは、賃貸の契約が切れたら分譲に切り替えてるので、毎年。数件か新しい物件が出てきてるだけです。

ターサンって、けっこう美味しいよね。

>>367
契約は最遅でいつ切れるのでしょうか？

ネガってる人は暇そうでほんといいねー
このマンションが売れても売れなくても自分の生活には一切関係ないのに。
それと今更高い高いと言ってるのは、勇気がなくて買いそびれた人の遠吠え

>>372
ＧＤＰ減少で、増税先送り。実質賃金、上がってないよね。
勇気は危険な時もあるよ。
慎重な判断は必要だと思う。

>>373
賃金上がってる人もいるよ。大企業とか。そういう人だけ買えばいい。

>>373
ここは高級住宅地じゃないから、間口を広げないと売れ残るんじゃないかい。

>>375
知らん。
モデルルームに行って聞いてきて

高級住宅地じゃないからこの程度の値段で買えるんだよ
都内だったらこの1.5倍-2倍ぐらいが今では普通の値段。

そうかな？
白金でも、９０００台ですよ。
ここと、あまり変わらん。

>>379
白金が買いたければね。
どんな間取りかもしらんけど。

ここでけっこう強気発言してる人に聞きたい。もっと価格が上がるということですか。
それでも、客がついてくるんですか。
あり得ない。

>>382
他の場所も含めて今の市況を見たら、買う努力をしないと仕方ないでしょ。
ただ高い高いと言ってるだけの人を見ると、真剣に考えてるものにとっちゃただの恨み節みたいで気が萎えます。

高くて買えないなら、他の場所も含めて検討すべきなはずが、ただこの物件に粘着しつづけて文句ばっかり。そりゃ買えないよって言いたくなる。

もう少し有意義な情報くれよ。

>>383
有意義な情報が欲しいなら、ご自身が有意義な質問したらどうでしょうか？

白金はメトロだしあまりにも生活利便性低くないですか？
だから、あまり・・・
それでも今後に値付けされる際は、さらに高くなるんじゃないか。

>365

その選んだ客から、ここは選ばれないってことでこの有様。

そんなに売れてないのけ？公表してないから憶測でしょ？
人気の割に供給物件が少ないから黙ってても売れそうだけどな。

売れてないというか、売り出せてないというのが正しいかな。まあ、要望書を集めて売れる見込みの分を販売するわけだから、同じことだけど。

>>388
行って来たのMR?
具体的な話教えてください。
憶測じゃぁなく、見て聞いた事を。

MRで正直に売れてませんなんていうわけ無いじゃない。

期分け販売の場合、各期の販売戸数と、販売の間隔が、好不調を判断するバロメーター。

>>390
行けば販売対象戸数は見れるじゃん。
結局憶測か…参考にもならん。

販売戸数は分かってるよ。この調子だと何年かかるんだろうな。

>>392
第3期の販売予定戸数を聞いてるんだけど。
知らないんでしょ？
要望書提出する際、見るはずだけど。

意外と進捗してるよ。
すみふとしては早い方じゃない？

販売戸数は教えてくれません。ちらっとペ＝パー見た感じだと１０戸位。

>>395
嘘をつくな

＞３９５
本当にいい加減なやつ。

すみふ営業ｖｓ他の営業

395です。
本当ですよ。
今回はこれって言われましたから。
ここの下か上は？って聞いたら、だいぶ先ですって言われました。
方角が東だったのですが、西と南はないって言われました。
示されたのは、１０戸位ですよ。

>>399
何階でしたか？