パークホームズ　ノースゲートスクエアってどうですか？PART2

なんだかんだ あと5戸になりましたね！

中津にしては高いけど周りの新築に比べたら安いからね。その層には人気かと。

騒音問題はマンションの階層にもよりそうですが、
たまたま運が悪く足音のうるさい部屋の下に
住んでしまったとか？ですかね。
それよりもゴミ出し問題が気になっています。

中古の方は価格設定が微妙だからか売れてないみたいですね。

あと4戸になりましたね！
11月は6戸売れたので、 来年早い段階で完売しそうですね 。
完売御礼を拝むのを楽しみにしています。

更に1戸売れましたね。

また1戸売れました。残り2戸です。
さすが三井さん、お休みも手厚いようで、21日(月)から冬休みです。
ですので、今日・明日が今年最後の営業でしょうね。引き続き頑張ってほしいです。

※「建物内販売センター」冬季休業期間は、平成27年12月21日より平成28年1月6日まで

もうすっかりお正月気分が抜けてしまっていますが、まだお休みなのですか。
入居されている方たちへの配慮もあるのかなと思いました。
年末年始の気ぜわしい時に、部外者の出入りが頻繁にあるのは気になりますものね。
だからゆっくり目ということなのだろうなと思いました。

事務所部屋が売れて
あと4戸になり完売目前ですね。
最近の物件は4,000万円台が普通になってきてるのでしょうか…
こちらの物件がお安く感じ迷ってます。
買い時が分からずなかなか決断できません。

>>554
4戸って出てますが、また増えるんじゃない？？
安いのは安いなりの理由がありますよ。

>>554さん

どのような点について、迷っていらっしゃるのでしょうか？
お答えできることがあれば、良い悪い包み隠さずにお伝えしますよー。

更に１部屋売れて、残り3戸ですね。
12月も１月も、毎月コンスタントに売れているので、あとちょっとで完売しそうですね。

今日みたいなものすごい寒い日でも、南向きはポカポカで暖房要らず。
光熱費が浮くだけでなく、広い窓から暖かい日光を浴びられるのは精神的にとても気持ちが良いです。
もれなくグランフロントのカッコいい眺望も付きます。

以上ポジショントークでした　笑

>>554さん
買い時は本当に難しいですね。
オリンピック建設需要や最近の杭打ち問題から建設費用が上がり続けるかもしれませんし、
世界経済停滞で、リーマンショック後のように価格が下がるかもしれませんし。

やはり、買いたい時が買い時ではないでしょうかね？
結局住めば都ですし、新生活は希望にあふれていますよ。
4000万円の買い物というと気が重いですが、途中で売却すればまるまる損する訳ではないですから。
過ぎた事はしょうがないですし、長期間　悩み続ける事の方が大変だと思います。

住み心地とか気になる事があれば何でも聞いて下さいね。

>>555さん
その理由はなんでしょう？

>>555さん
こういう方は相手にしない方が良いですよ。
ただ暇なのか、僻んでいるのか、業者の妨害なのかは分かりませんが、
しっかりした自分の意見も持たず、ただヤジを飛ばしてくる輩が、この掲示板には住んでいます。

根拠があるのなら聞いてみたいものです。

みなさんありがとうございます。
待ってても先は分からないですもんね。
今は駅周辺の再開発で商業施設が揃う塚口のマンションか、こちらの梅北開発の将来が期待できるマンションかで迷ってます。
子供が生まれたのでぜひ子育て世代の方の住み心地を伺いたいです！

住み「心地」の話をすると、
新築でピカピカ、南向きでポカポカ、広い部屋でウキウキなどの理由で
心地の良さを大いに感じていますが、それはどこにマイホームを買っても同様に感じると思うので、割愛します。

中津のマンションに限った話で行くと、
家の周りの道が広く、車の往来も少なく、街も比較的静かな所が気に入っています。
家のすぐ前が大きな道路だったり、駅チカで店舗が多くて騒がしいといった
ゴチャゴチャ・ガヤガヤが嫌いな人には、安息の場です。

道が広い・河川敷が近いので犬の散歩も快適です。

グランフロントにあるボーネルンド「あそびのせかい」というお店に近いのは見逃せません。
https://kidokid.bornelund.co.jp/grandfront-osaka/

写真を見ての通り、豊富なおもちゃや遊び場がいっぱいの夢の国です笑
通常1日券が1,700円なのですが、1か月パスだと4,400円です。
なんと3回行けば元が取れちゃうんです！笑
ベビーカーでもたった15分程度で行けるので、私には魅力に感じます。

あと旦那の勤務地によるのですが、北新地や梅田で飲む事が多い人だと、
徒歩で帰れるし、タクシー乗っても1500円もしないので、年間に直すとタクシー代がかなり浮きます

あとプラザモータープール、スカイビル下のウィラーバス停、阪急に近いので、
観光バス・深夜バスも乗りやすいです。
東京やディズニーランドへのアクセス良いです。

便利に思わない所も当然あって、
・駅からマンションの導線上にスーパーと大型ドラッグストアが無い

・最寄りの小児科も区役所も3㎞先 (中津済生会病院は近いが、選定療養費として3,240円かかります)

・自転車修理のお店も遠い

・川に近いので虫が発生する事がある？(うちでは見た事ないのですが)
などですかね。

スーパーは徒歩5分ほどの業務スーパーか、自転車で10分のライフ、または宅配のコープを使います。
ドラッグストアは駅近くのローソン店内にあります。Amazonの定期購入便も便利です。

住めば都と言いますが、不便と感じたらどうすれば良いだろう？と考えるのが人間ですから、大概の事はなんとか解決できますよ。

中津は、今後セントラルマークタワー、パークホームズを皮切りに
更にタワーマンション2棟、200戸超えの大型マンション1つ、100戸前後のマンションが複数、次から次に完成して行きます。
人の流れ・消費パワーが変わって行くのは明らかです。

以上、私の思う所をつらつらと書かせて頂きました。
ご参考になれば幸いです。

>>562さん
丁寧なご説明ありがとうございます！
グランフロント内のあそびのせかい気になってました！徒歩15分で行けるのは魅力的ですね♪

周辺もどんどんマンションが建ち人口が増えるのならスーパーも出来る可能性高いですね。
中津は今後に期待出来そうですね〜。
大変参考になりました！

ただ一つ気になるのは阪急の中津と地下鉄もホームまで直通のエレベーターがないらしいのですがベビーカーは皆さんどうしてるのでしょうか？
ちなみに阪急中津駅は梅北開発に伴い建て直しの計画はあるのでしょうか？

>>563さん
地下鉄ホームへの直通エレベーターはありますよ。
しかし、阪急はエレベーターもありませんしホームも狭すぎます。

御堂筋線の中津駅は、新大阪方面にエレベーターあります。
http://www.kotsu.city.osaka.lg.jp/station-guide/M/m15/
ホーム⇒コンコース、コンコース⇒地上の2台。

阪急は仰るように無いんです、エスカレーターですら。
中津駅周辺の路面を補強工事していますが、立て替えの話は出ていません。
老朽化しているので、手が入るのは時間の問題だと思いますが、
10年先なのか20年先なのかは分かりません。
利用者が増え、利用者の大きな声を阪急電鉄に届けて動かすしかないですね。

ウメキタ第2期もあるので、中津駅を駅ビル・商店街化すれば周辺不動産価値向上と地域活性化に繋がるので
ちゃんと取り組んで頂きたいですね。

ただ、結局人間は不便を避け、便利に流れます。
なので、ご自身にとって快適な道路・交通を使うようになりますよ。

スカイビルも開放的で、緑もお店も多いですし
お出かけなら・友達と会うなら徒歩で行けるグランフロントという形になって来るかも？
また車を買えば、ガラリと変わります。

中津は空き店舗、古い建物、駐車場がいっぱいあります。
逆に言えば、変化する余裕が大いにある街です。
長い目でお付き合いください。

少し調べてみましたが、
阪急中津駅の利用者(乗る人＋降りる人)は1日11,000人くらいですね。(ここ10年くらいコンスタントに)
御堂筋線中津駅の半分以下です。
阪急電鉄の全83駅の中でも64番目の数です。
必然的に、優先順位も後ろになって来ますよね。。。

頑張れ、阪急中津！


阪急電鉄各駅一日平均乗降人数 （2014年度)
http://www.geocities.jp/l00az/21.htm

阪急中津駅　利用状況
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%AD%E6%B4%A5%E9%A7%85_(%E9%98%AA%E6%80%A5)

一つ売れて あと2戸となりましたー。
いよいよ完売目前ですね。

あと1戸となりました

あと1戸ですか。
本当に完売目前。トントンと来ているなと思いました。
最後の1戸だったら何かしらサービスが有ったりしますか？
なんてもうここまで来るとないのかな。
勢いがあるだけにね。

>>569
竣工前に完売してない時点で勢いはないと思うけどなぁ。
最後の一戸がモデルルームとして利用してたりするなら、家具付きとかサービスあるんじゃないですか？

年末みたいにまた戸数が増えなければ、ようやく完売ですね。

マンションまでの道、夜、寂しくないですか？
価格は安いと思いますが。

JR線路が将来道路となり、梅北開発などにより将来は値上がるでしょうか？

>571さん
具体的にどこからどこまでが寂しいですか？

仕事終わって家に帰る道に ウジャウジャ人が居て欲しいという事ですか？

それとももっと居酒屋が欲しいという事ですか？

御堂筋線中津駅からだと1週間 毎日違うお店に行っても大丈夫なくらい店舗あると思います。街灯明るいし 変な人いないし。

阪急からだと 無人の公園を通過するか
スポーツセンター横の住宅街を通るかで
多少寂しさはありますが、駅下にサンクスあって十分ですし、帰路に 賑やかさを求める気持ちが分かりません。

>572さん
購入時より値上がるかは保証できませんが、利便性が増すため値崩れするとは思えません。
このエリアに人気がある証拠に？ このマンション周辺にはいくつも新築マンションが建設されます。人口が減って行き 不便になる街とは真逆なので、資産価値の維持は安心しています。
人口増⇨お店の進出⇨利便性向上としか考えられません。
御堂筋線が地味に 中津駅止まりなのも、 優越感？を感じられる利便性の一つですし。
おそらく大阪市内で ここまでポンポンとマンションが完成する地区は無いと思います。 ただ新築マンションの供給過多によっては値上がり幅が抑えられる可能性はありますが。
うちのマンションも 理事会がしっかりして、資産価値向上に真剣に取り組む必要があると思います。

豊崎は高額予想のタワマンが2棟建つが、中津はどちらかといえば単身者向けの賃貸マンションの供給が圧倒的に多い。
数年後のスタンスで購入を考えるならば、大淀など西側のエリアは比較的安く仕様もこの物件よりは良くなる可能性があるので検討する価値はあると思う。
今、欲しくて価格重視の方はこの物件が最適だと思います。

商店街まわりには市の区画整理計画がありますかな？

阪急京都線は中津に止まってほしい

ホームページ開けないってことは完売ですかね⁈

もう完売した。

あとはバカ高い中古だけが残ってますね

誰がわざわざ買うんだろ!?

ゴミ出しが毎日出来ないのが不便。

新築なのに、賃貸で3LDKで11万7000円からって、随分安いんですね。
http://suumo.jp/library/tf_27/sc_27127/to_0002547923/

そういう立地ということ。

今時ゴミ出しか自由にできないマンションがあるのかと驚きました。
臭いの出ない（少ない）プラゴミやカンビンペットボトルくらいは、常時出してもいい（一般ゴミの日に同時に出したい。）という、その程度の柔軟性はあってもいいのではと思いますが。
なんとかならないものでしょうかねえ。

最近はどこも24時可能で驚きます。
数年前まで他のパークホームズに住んでいましたが、前日5時から翌朝9時まで出せたました。でも収集車が来るのが午後なのでこっそり出している人もいました。もっぱら夜片付け後に出していましたね。
こちらはどうですか？
あと管理組合で業者に頼むのもできるのでは？お金はいりますが。
管理組合で管理人さんとご相談されてはいかがでしょう。ゴミドラムがなくても24時間出せるところも多いので。

>>583さん
一見安く見えますけれど、管理費を加えると14万円です。
2階の部屋ですので、これくらいでも元が取れるのかも知れませんね。

みなさんは阪急中津駅を利用されているでしょうか？本数はすくないでしょうか？

分譲完売していますが、賃貸もほぼ完売(入居)しています。
この間 不動産屋に問い合わせたら、2軒しか残ってませんでした。

そして、先週末に当マンションでオープンハウスをやっていたようで、西側の中層階が4000万強でした。

このようにマンションの資産価値が順調に上がっていってくれる事を願います。

安いなんておっしゃる方がいらっしゃいましたけど、賃貸情報見ましたら
一番安くて3LDK、13.3万円で、高い方だと2LDK、19万円なんていうお部屋もありましたよ。
中古も一戸出ていて、3LDK、3850万円とのことです。
陽当たりが良さそうですけど、向きはどの方向になるのでしょう？

こんにちは。
入居前に、フロリングにワックスしたいですが、調べたら、ノ－ワックスのフロリングは最近の新築マンションをよく使われているらしい。このマンションのフロリングの状況は把握できていませんので、ワックスをするかどうか迷っています。
フロリンにワ－クスをされた方がいっらしゃいますか？ワ－クスのメ－カ-、ワックス名を教えていただきますか？
よろしくお願いいたします。

>>>591さん
まず、当マンションのフローリングは既にワックスがしてあります。

既にあるワックスの上からワックスを塗っても剥がれやすいと聞きました。
ですので強力なワックス？を自分でやりたい場合には、一度　既存のワックスを落とす（剥離する）方がベターです。

当然、業者に10-20万円払えば全てやって貰えますが
ご自身で塗る場合は、コーナンやカインズホームなどお近くのホームセンターに行かれて、そこで店員さんと相談する事をお勧めします。
そしてワックスをかけても半年〜１年で剥げてきますので、気になるようなら再度かけることになります。

質問に直接答えていませんが、ご参考になればと思います。

>>>592さん
誠にありがとうございました。

うるさいですよ、このマンション
上階で子供が走りまわる、飛び回る、それが響く。
友人の住まいにお邪魔しましたが、新築でこれはちょっと。
まあ、最上階でない限り、運ですがね。

>>594
15階建だからかな～

ここマンションようやく最上階の15階が、共益費込み19万で最近賃貸でていました。
ここ現状も未入居の部屋だったのですかね。
このマンションの住居者ですが、お金に余裕があれば、是非最上階へ移りたいですが今は無理です。

最上階でも西向きの住居だから、梅田の高層ビル郡は部屋から見えないにしても淀川の花火は綺麗に良く見えるでしょうね。羨ましい〜

私はこのマンションの東側の低層階の住居者なのでテラスからの景色はほぼ無しに等しいです。

8月の淀川花火は、屋上テラスの花火観覧の抽選を申し込みしました。

それでもこのマンションは、実際に住んでみて快適ですし本当に便利な場所なので満足しています。

日本で1、2の大都会梅田の近隣にしては夜も閑静ですし、自然も多く淀川沿いでランニングを愛犬と一緒にいつでも手軽に出来ます。

徒歩圏に大型スーパーやドラッグストアの数が少ないことを除けば、コンビニはたくさんあるし、喫茶店や美味しい料理屋も数多く困らない場所です。

特にこの場所は自家用車の必要もないほど、大阪駅はもちろん、天王寺・難波・心斎橋・本町・新大阪などの大阪の主要都市に乗り換え無しの1本でいける御堂筋線の中津駅が気にいっています。

週末に京都や神戸、宝塚には阪急電車の中津駅も徒歩3分で近くて便利。

自転車なら梅田グランフロントや梅田茶屋町も5分と掛からず、意外と梅田は駐輪場も充実で1時間無料が多い

将来的に金銭的に余裕がでれば、もし次に引越するなら、またこのマンションの景色のいい部屋、特に南側上層階が理想です。

ここの8階の71平米の部屋が4500万で売りにでてたね。
買値3千チョイくらいのマンションを2年もしない間に4500でうるってすごいなー

このマンション工場と銭湯の跡地にキュウキュウに詰め込んで建ててる上に4方を囲む道は狭い。
マンション相場も頭打らしいが、売れるといいですねー

>>597さん
売りに出ているのを知っていますが、私はマンション住人なのでその値段で売れて欲しいですね、むしろ応援しています。
マンション相場が頭打ちと言う人もいますが、下がるような要素もないと思います。
だって597さんも北区の新築タワーマンションが70㎡4500万円で売ってたら飛びつきますよね？
そういう相場観なんです、供給側も買う側も。

比較すると、中津駅から北に徒歩8分くらいのプラネスーペリアで売り出してる部屋が約60平米　2LDK　4700万円です。
これを考えたらパークホームズの71平米　3LDK　4400万円ってのは変な数字ではありません。(たしか買値は3700万前後のはず)
場所的に坪単価200万以上は妥当じゃないでしょうかね、70㎡で4250万円。

「4方を囲む道は狭い」というコメントが面白かったのですが、
広くて交通量の多い幹線道路の横に住みたいと言う意味ですか？

それとも歩道が狭いと言う事ですかね？　確かに歩道は自転車が２台並んで通れない広さですが、
４方の道路が広い割に車の通行量がほとんどないので、みな車道を広々と使って歩いています。
道が広くてとても気持ち良いですよ、ぜひ住んで実感して下さい　笑

中津で長谷工クオリティーの田の字間取りに4000万超えか。金ないやつか物好き、もしくは民泊用に買うって感じかな。
1000万以上も高値で売り付けるなんて余程いい部屋なんだろうね。

プラネは高いから全然売れてないですやん。

71㎡4500万だとやっぱり高いかな。
ここに坪200万を出す気はないですね。
竣工前に売れ残っていたのを知っていますんで。
相場は4000万くらいかな～。

ココで仕様の低い4500万の中古買うくらいならグラメゾ新梅田タワー買うわ。

みなさんいろいろご意見有ると思いますが、相場がその時の答えです。
このマンションの部屋が坪210万で売れたら、それが正解なんですよ。

プラネスーペリアも残り一戸です。
どうぞ投資家目線で大阪の不動産動向を暖かく見守って下さい。

相場とかけはなれてるから指摘してるんけど。

プラネは高いと思っていたけど、残り一つなんですね。

南海トラフが起きればこの辺りは液状化する可能性が高いうえに淀川がすぐそばだから津波ヤバいよね。

>>598 マンション住人さん

タワーと板状を一緒にされてもね。
そもそも建築費用がまったく違うんですけど…。

場所からいうと坪200万は難しいでしょうね。
今は北区、中央区やらが上がってるので今は200近くいってますが。

ただ、元値が安かったので、これから損は少ないと思いますよ。
新築時に買われた方は良かったんじゃないかと思います。

津波は来ないと思いますよ。
今まで来た記録が無いのですから。
淀川を逆流した上に決壊するなんて、あり得ないと思います。
港区に津波が来た記録はありますが中津に津波が来た記録はありません。
今まで何回か南海トラフ地震が起きているのに。

>>608 近所の人さん

海抜0メートル地帯に住んでるんだからハザードマップは見ておいた方がいいですよ。
3丁目は運河があった頃、大雨降っただけでよく洪水になってましたから。
地震と水害はなめていたら命を落とします。

災害はなめてません。
自宅には常時飲水１００リットルは確保していますし。
ただ過剰に神経質になるのもどうかと。
淀川は毛馬の水門が出来てから氾濫していなと聞いています。

液状化現象も２号線より西が阪神大震災の時に酷かったと聞いています。

南海トラフは必ず起こるんだから最悪の想定はしておかないとね。川の側はリスクが高い。

私の知っている相場を乗せます。
http://satei.com/man/m000002080/

http://www.mansion-review.jp/mansion/603657.html


近くの比較対象として、阪急中津駅徒歩11分　ファインクオーターシティは坪単価180万なので、確実にこれより高いです。
http://satei.com/man/m000001977/

このレベルのマンションに4000万も出して中古買う人がいるってのが驚きやわ。
あと2年もしたら変わってくるやろうね。

梅田近いから、歩いていけるから、梅北できてからもっと便利になりますが、または周辺には15階新築マンションがなかなかでないですね。ファインクオーターシティは駅から遠いから、比較対象はならない。

阪急中津・御堂筋中津ともに近く利便性は抜群である。敷地や周辺道路がとても広いので、車での横付けなどしやすく大変便利である。駅に近い割には、ちょうど閑静な立地にあり、落ち着いて生活できると思う。中津は隠れ家的なオシャレで美味しいお店が多く、さらに梅田やグランフロントも徒歩圏内なので外食に事欠かない。

販売戸数増やしたいがために１５階建てにして階高低くしてるところからして価値ないわ。
同じ価格帯なら少なくとも１４階建てのマンションの方が良心的な設計だと思うね。

買いたくなければ買わなければいいと思います。
価値があるか無いかはあなたが決めることじゃなくてマーケットが決める事ですから。
中古市場で数千万で取引されている物件を価値が無いというのはどうかと思いますよ。

価値を感じるかどうかは人それぞれ。マーケットはあくまで参考です。上がることもあれば下がることもある。
物件なんてココ以外にもたくさんあるんですから。

梅田まで10分歩ける所は本当に便利です。
中津周辺にタワーマンションが多いですが、しかしタワーマンションの管理費修繕費固定資産税は高すぎ、現実に不可能です。ここのマンションの管理費修繕費固定資産税はタワーマンションよりかなり安い。

これはあくまで私の推測ですが、
掲示板で批判的なコメントを書いている人は、持ち家がない人が多いと思う。

2013年以前に大阪市で家を買った人であればほぼ全員が相場上昇の恩恵を受けており、13年以降の購入でも多くの人でキャピタルゲイン(含み益)が発生している。
売れば利益が出て、貸しても安定収入が入り、しかも資産の目減りも少ない状態であれば、人の家を侮蔑するなど心の狭い事をするとは思えません。

30年先は分かりませんが、向こう10年で天変地異以外で資産価値の減りが早くなる要因が見当たりません。 本当に左うちわです。
このマンションで言うと、2025年に築10年 70平米 3LDK 3500万円で確実に売れます。相場によってはもっと高くても売れると思います。

2025年に築10年 70平米 3LDK 3500万円で確実に売れます。
↑
そりゃ売れるでしょう。

>>620 マンション住民さん

思い込みが激しいねって言われません？

どちらにしても今はどこのマンションも高いね。。ここまで上がると、損得を考え出すとなかなか買えないね。
必要性を重視して高値でも買うか、貯めておいてオリンピック終わって価格も落ち着いてから買うかやね。

新築も中古も高いよね。
今後は空き家がどんどん増えるし、売り手市場も今がピークだろうから高値で売るなら今のうちだね。
買うならなにわ筋線の恩恵を受けれる場所が良いかも。

なにわ筋線かぁ。
でも結局御堂筋線が近ければそれでいい気がする。
それよりJRの地下化で出来る道路はどうなるの？
今の線路のままなら高低差すごいんだが。
全部削ってフラットにするのかなあ。

なにわ筋線が出来たら御堂筋線より断然便利になるよ。
乗り換えの手間がなくなるんだから。

>>597
8階71平米の部屋、あっさりと大幅値引きしてますね。今で4180万。あまりに手応えがなかったのかな。
最終的に価格交渉が入ることを考えると、成約価格は4000万程度でしょうか。

>>612
なぜファインクォーターシティを比較に出したか分かりませんが、あそこは分譲価格が安かったので、値上がり率はすごいですよ。
ここも値上がってはいますが、当時にしては多少割高でしたね〜

ちなみにソースです
http://www.mansion-review.jp/ranking/touraku/train/34001/3400102/

>>627
個人的には３千万後半が相応の部屋だと思います。
４千万超えるなら新築買う方がいい。

8階の中古、価格表を見ると新築時の坪単価は166万なんだね。リセール価格高いな。

ここの新築価格くらいなら買って損は無かったでしょうね。

とは言っても、竣工前に完売はしなかったんですけどね。

今なら瞬間蒸発でしょうね。

物件レベルによるけどね

8階の中古、ずっと売れ残ってるね。
当初の価格からだいぶ下げてるけど他の新築も売り鈍ってきてるし、目新しい間取りでもなく設備も目立って良い部分がないからこの部屋の新築価格から考えると3000万前半まで下げないと売れないだろうね。

このマンションの売り時は今じゃない。

>>632

8階と6階、両方とも65㎡の狭い部屋なんだよね
新築分譲から1,200万くらい値上げしてないか？


https://www.athome.co.jp/mansion/8739760602/?BKLISTID=030PPC
中古マンション パークホームズノースゲートスクエア 8階 ２ＬＤＫ
価格 3,830万円 階建/階 15階建 / 8階
交通 阪急宝塚線 / 中津駅 徒歩4分 （電車ルート案内）
所在地 大阪府大阪市北区中津３丁目 （地図を見る）
築年月 2015年7月(築2年4ヶ月) 専有面積 65.95m² 間取り ２ＬＤＫ


https://www.athome.co.jp/mansion/8739874602/?BKLISTID=030PPC
中古マンション パークホームズノースゲートスクエア 6階 ３ＬＤＫ
価格 3,780万円 階建/階 15階建 / 6階
交通 阪急宝塚線 / 中津駅 徒歩4分 （電車ルート案内）
所在地 大阪府大阪市北区中津３丁目 （地図を見る）
築年月 2015年7月(築2年4ヶ月) 専有面積 65.95m² 間取り ３ＬＤＫ

えっ？
そんな安かったか？笑

8階は71㎡の部屋も売りに出てたんだな
この部屋は新築で3200万円くらいだったかな？


https://smp.suumo.jp/chukomansion/osaka/sc_127/pj_88834741/
【SUUMO】パークホームズノースゲートスクエア | 中古マンション物件情報
価格　3980万円
間取り　3LDK
専有面積　71.01m²（壁芯）
その他面積　バルコニー面積：11.79m²
所在階/構造・階建　8階/RC15階建

2階も売りに出てた


https://www.homes.co.jp/mansion/b-1314580000097/
【LIFULL HOME'S】パークホームズノースゲートスクエア 2階部分
価格　3,650万円
管理費等　8,440円
修繕積立金　7,070円
間取り　3LDK （洋室 5帖 洋室 6帖 洋室 3.5帖 リビングダイニングキッチン 16.4帖）
専有面積　70.68m² （壁心）
バルコニー面積　11.78m²

9階も売りに出てた
Yahoo不動産に一つも掲載されてなかったのに探せばたくさん出てくるんだな


https://sp.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/MHE83980
パークホームズ　ノースゲートスクエア
価格　4,380万円
専有面積　71.01m2
間取り　2LDK+S(納戸)
築年月　2015年7月
管理費　月額8,480円
修繕積立金　月額7,100円
バルコニー面積　11.97m2
専用使用部分面積　アルコーブ4.79㎡
構造　鉄筋コンクリート造
階数　9階 / 15階

>>636 匿名さん
南の8階は新築で3800くらいしてたよ。
西の2階で3200くらいやで。

超高層マンションが嫌い方はここのマンションへいくでしょう？中津周りに超高層マンションが乱立、金額もそこそこ・・。パークホームズ　ノースゲートスクエアはわりと静か、梅田駅まで歩ける距離。梅北開発に伴う値上げが確実。

今でも中津はイメージが良くない中、このマンションを販売していた時はもっと微妙だったので販売時は安かった。
ウメキタに近く御堂筋線も阪急線も近いのに過小評価されていたのが、適正価格に近付いて来ただけでは？
このマンションが出来てから、行き交う若い家族も増えたし、近くにお洒落なお店も増えた。

住むと分かるけれど、4面が道路なので開放感あるし、公開空地の木々も心癒される。
年1回だけれど、淀川花火大会の時は特等席で友達も呼べる。

元々評価低い街なので、駅前のマンション開発と周辺への波及効果、ウメキタ2区開発があり
これ以上評価を下げる要素が見当たらないです。むしろ上げ要素ばかり？
賃貸で回しても、18万x12か月÷4000万で表面利回り5.4%。

表面利回り5．4％は大したことないと思う。
悪くはないけど良くはない。
経費を引くと年間１００万位残るかな。
価値が上がると思えば買いだけど、下がるとすぐに消し飛んじゃうね。
利回り重視で買うのはちょっとあれかな〜

8階の71㎡、今年も残り3カ月切ってんのにまだ売れ残ってんのか。準工業地域で設備もイマイチなのに未だ強気の価格設定が仇になってる。
そうこうしてるうちに他の部屋も売りに出始め余計に売れ残る。負のスパイラルやな。