パークホームズ　ノースゲートスクエアってどうですか？PART2

>>298
標準仕様なら、ちょっとさみしいですが、デベロッパーとか考えても貧相なんてことはないと思いますけど。

300 こそ、必死だね、きっと営業マンか購入慣れしてないんだろうね。駄目なものは駄目とみんな言ってるだけなのに(笑)

>>302
投資家さんも色々な意味で大変ですね（笑）

>>303
なんか無理した余裕がわびしい…。

最近やたらとスレ盛り上がってますね。悪いことばかりかかれてますが。近所のマンションとは盛り上がり方が違うけど。中津、梅田、南森町、天六、福島で見比べてます。中津は治安が悪いのですかね。

中津、福島、天六に住んだことがありますが、治安はどこも変わらないですね。中津が治安が悪いと思ったことはありません。
駅のすぐ近くのマンションに住んでいたからかもしれませんが、天六が一番賑やかというか煩かったです。

知恵袋が分かりやすいです。
こういうことでしょう。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1350765803

>>307
すごくわかりやすいです。しかし、ビジネスホテルが今は潰れてしまって、ラマダの後とか何ができるんでしょう。スーパーとか出来たら栄えそうですが。

商業施設ができると嬉しいです。
何ができるんでしょう？

http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q1350765803/a128429929;_ylt=A2R...

この方が…

>>309さん
タワーマンションを中心とした商業施設が建つ可能性が高いと何処かのサイトに書いてましたよ。工事も今進んでます。
スーパーも入るといいですね。

現在の売れ行き情報を問い合わせしたところ、
200戸は超えたようです。
南と西の上層階がまだ残っているようですね。

景色が抜けるのは上層階ですがやはり価格の問題ですね…。南が希望ですが高いので西の上層階は花火が見えると言う事で迷っています。

大阪の西日ってきついでしょうか？

>>311さん
309です。
ありがとうございます。
そうなんですね。楽しみです。

高くても南向きが良いよ。

南向きも西向きも住んだけど、全然違う。

俺は高層階より南向き信者。

景色は毎日見ないけど、日は毎日当たるからね。

どちらかを選べるのなら、やっぱり南向きが良いですよね。
南向きの低層階より、西向きの上層階の方が安いって事なのでしょうか？
そうなると、私も悩んでしまうかもしれませんね。
とても難しい選択です。
西日は夏はかなり厳しいでしょうけど、冬は温かくて良いのですよね。

本当に花火見えるのかな？

南は見えないでしょう。
西なら見えそうですよ。

西の前にも建物とかたっているのでどうなのかな？

どうなんでしょう。階によっては、じゃないですかね。
どの部屋が見えるかどうかっていうのは
セールスポイントになるから、営業担当者がデータ持っていそうだけれど。
まあ見えればラッキーだし、という感じでいればいいんじゃないですかね。
期待もちすぎないように…。
花火が見えるかどうかでは多分、そんなに資産価値が変わらないから。

実はまだ4割程度しか売れていないんだって
→ある関係者からお聞きしました^^;

久しぶりの投稿ですな

投資にはならないし、
家族では住みたくないし
MRは路地裏の暗くて汚いところだし、
いいとこないやん

いやいや 4割しか 売れてないって笑
関係者も何も モデルルーム行けば最新の情報貰えますし、 電話で聞いても答えてくれるんじゃないでしょうかね。

いずれにしても
東完売
西 8割方 契約済み
南 6割方 契約済み
残り40戸 程度じゃないでしょうかね。
4月末で こんなイメージです。

ウメキタ 快適だし、 再開発が進めばもっと便利になるし
繁華街に近いわりにすごく静かだしで 良いと思いますけれどね。

大阪都構想が破れた今、 再開発のキーマンがどこになるかが気になりますが。

>>323
320さんじゃないけど、モデルルームでは契約数膨らまして表示しますよ。マンション販売の常識です。

私が無知のようでしたね、 助言ありがとうございました。

ちなみに それは 「300戸中 230戸分譲済み 御礼」 みたいな宣伝文句の数字を盛っているのですか？
それとも 空室表？で 2012号室が契約済みと書いてあるのに 実は見栄えのためで 後でキャンセルが出ただのと理由をつけて コソッと空室になるのでしょうか？

>>325
両方あるんじゃないですか？？
見栄えの為と、売れなさそうな部屋に誘導する為に契約してない部屋（売れそうな部屋）を契約済にしたりします。
そのあとおっしゃる通り、しれっと空室にします。

たまたま近く通りました。
やっぱり立地がきついですね(^^;;
ここを買うには相当な覚悟がいりますね。

モデルルームの担当者さんから直接お聞きした内容では、残り数十戸、323さんと同じような感じでしたが。。。
これも嘘なんですかね？

表を見る限りでは残り40戸はきってますが、どうなんですかね？
好調のようなことを言われてましたが。

先日、モデルルームに行ったときに担当者に売れ行きを聞いたら、328さんと同じく、あと数十戸と言われました。
私の担当者は軽い感じの人なので、盛っててもおかしくはないですけど、4割程度しか売れてないことはないと思います。

4月上旬時点て200戸売れてますので
現時点で4割はさすがにないと思います…。

>>320

事実と相違しているようですが、どのような関係者なのでしょうか。

>>331
そんなに盛られてたんですね。
三井えげつないなあ。

>>327
住めば都

ドンマイ

もし売れ残っても管理費などは三井が負担すると聞きましたが
入居者には何か負担はあるのでしょうか？

>>335
あれ半年とか1年限定じゃなかった？期限無しだっけ？

よその契約者ですが、売れ残りの管理費を買った人がかぶらされるとかないんじゃないですか？
そう聞きましたけど。

>>337さん
ここは三井が負担するので入居者が負担することはないと言われました…。

安いですが中津ということもあり、リセールがまるっきり期待出来なさそう…

>>339
13年後ぐらいのウメキタ2期開発の時期にリセール期待です。
その頃には中津周辺は新しいマンションが建ち並び洗練され、中古は売れるかどうかですが…。
長い目でみれる方が購入してると思います。

>337さん
売れ残り住戸の管理費は売主が負担すると当然のように考えておりましたが、
「管理費は6か月分は販売会社が負担するが、その後は負担しない。修繕積立金は負担しない。」というような契約になっているマンションもあるそうです。
こちらは全額売主負担で良かったと思います。

>341
そんなひどいマンションがあるんですね。
売り切らないのは販売会社の責任なのに、そんな契約って有効なんでしょうか。。。

色々、細かい契約内容も調べておく必要がありますね。
私もずっと、売れ残ったって空き室の邸も全額売主負担が通常だと思っていました。
住戸数が少なければ、空き室も少ないでしょうが大型マンションだったら、相当な金額になってきますよね。

どうなんでしょうか？？
路線価の割に高いかな？

売れ残りの場合、管理費は事業主が負担しますが、駐車場代は支払いません。
駐車場代も管理運営費に充当しますから、事業主の管理費負担で安心していたら、かなりおめでたい話ですよ。

>>340
ウメキタが洗練されたとしても、
176号線より南側まででしょう。
営業さんに騙されないようにね。

物件周辺は静かな住宅街のままがいいですが、道路や公園が綺麗に整備されることを願います。近々工事予定とかないでしょうか？
道路がボコボコで近くの公園は薄汚いイメージが気になります。

線路が地下に潜った後は、道路になるんですかね？

　道路になると計画にあったと思いますが、どうなるのでしょうか。
ところで、ＨＰみたら、いよいよ最終期モデルルームオープンなのですね。

完成まであと2ヶ月ですね〜。
マンションのおかげで周辺が明るくなりそうです。
住民の方は若いファミリーが多いのでしょうか？
売れ行きはいかがでしょうか？

完売したみたいですね！
HPにのっていました。

周辺環境の変化はこんな感じですかね？

西側　駐車場跡地　→　6階建老人ホーム建設中
西側　→　10階建マンション建設予定
北側　→　(仮称)北梅田NSマンション建設中　大阪府大阪市北区中津3-27

こちらにも失礼します。
確かにスマホで見るケータイサイトには「本物件は全戸に申込をいただき、物件情報の掲載を終了いたしました」と出ていますね。
モデルルームに問い合わせをしたのですが、誤りだったようで、正しくは「最終期発売分が」全戸申し込み完了のようです。
つきましては、まだ購入可能なようです笑

HPを見ると最終期は7月24日から17戸発売開始なので、2週間程度でこれが完売したと言う事ですかね？
今後完成するマンションより割安で、値上がってる中古マンションと大差ないか安いくらいの値段で、
うめきた再開発第２期で周りが変わる事確実なこのマンションが順調に完売してくれる事を願います。

中津の地域性を気にされる方がいますが、これ以上悪くなりようがないので
これからは環境が良くなる一方です。私は中津の発展が楽しみで仕方ありません。

土地柄を気になさらなければいいとは思いますが。
私はここはストライク地域なのでやはり外しました。

どうして三井がこの土地に手をだしたのか未だに理解不能。
駐車場の余りは住民負担だよ。
独身者にはいいんじゃない?
子供をここで育てるのはかなりの勇気がいる。
間違われることも考えられるし就職・結婚などに響く。
未だに根強い差別はあるからね。

>>355
我が家はここで子育てスタートするつもりです！
今時土地柄で差別する会社、結婚てあります？
特に会社などで差別したら逆に問題になりそうですが。

私もここで子育てします。
土地柄で差別するような方との結婚はこちらから願い下げです。
いつの時代の話？という感じです。
大阪出身でもないですし、私はどうでもいいです。
ただ、いろんな価値観があって当然だと思うので、
気にされる方がいるのも理解はしています。

まだ土地柄がどうとかおっしゃる方が居るんですね。
気になる方はここには住まないだろうし、住民は気にしない方々ばかりになるので平和なマンションになりますね。

>>353
意味が解らない
今ホームページ見ると完売でも17戸でもないよ


販売中
受付方法 先着順
販売戸数 25戸
販売価格 2980万円（1戸）～4540万円（1戸）

>>359
HPの書き方が悪く、完売したと勘違いしてる方がいらっしゃったので、353さんは訂正してくださっているのですよ。
最終期販売分の17戸が完売したということ。まだ全戸完売ではないということ。
きちんと理解されていますか？意味がわかっていないのは貴方の方かと。

通りすがりのものより。

>>360
民度低いなー

>>355～>>358
自分も中津選んだけどそりゃまー土地柄差別は普通にあるでしょｗ

他地域からは駄目駄目な伊丹市で小中過ごしたけど尼崎は違うよなーって差別してたし
今は市内浪速区の賃貸だけど西成区や生野区はなーって差別する感情はあるわな

http://gendai.ismedia.jp/mwimgs/2/a/591/img_2a904593b4dbb0dd18b3d2d7a8...

中津は生活保護受給者が多い土地柄ではないですよね？！
比較になってますか？

中津は便利で良いところだと思いますよ。
土地柄がどうとか言う人間は一体自分がどれほどのもんなのか・・・

どれほどのもんでも差別していいことはないです。
今時出自や土地柄で差別してる会社が暴露されたら企業生命にかかわりますよ。

子育てに環境が大切だとは言えるけど、少年犯罪の背景なんか見てると
じゃあどんな環境がいいのかということは一般的には言えなくなってるんじゃないかな。
住環境よりむしろ個々の家庭環境（単に所得格差とかじゃなく）が問題になってると思えます。

>>365
ある程度の地域性はあるだろうねー
つい20年前までは、府立勝山高校、市立生野工業高校、旧府立住之江高校とかは
公立なのに高校中退率が20％～50％だったって聞いてたよ
まー本当のところは今でも中退率は教育委員会が非公開にしてるから解らないんだけどね
大阪の公立高校中退率は何十年連続で全国ワースト1位だしね

そういうのを考えるとやっぱり地域性はあるんじゃないかな
家庭環境が悪いって言うけどもし中退者とその家族が他の地域で産まれて育ってたら
同じような中退率にはならないと思うけどね

でも梅田近辺は人口移動があるから固定化されてる印象はないし
これからも開発されていってどんどん良くなって行くと思うよ
梅田駅から半径3km圏内からは下町が消えて欲しいよね

地域性というなら大阪全体がマクロな地域性でとらえられるんじゃないかなあ。
高校なんて校区がないようなもんだし、その他市内、市外の人口移動も考えると。
高校中退率は地域というより学校（学力）差の要因の方が大きいような気もする。
優良校だって周辺や通学エリアも含めて無菌状態ではあり得ない。
つまり子育ては昔ほど地域性に依存して安心できないし頼れるものではなくなっているのかな。
もちろん限られた優良区域と微細な地域差を無視するわけではないですが。
この地域で特別に子育ての不安もないんじゃないの。

>>367
小学校は大阪市内でもわりと問題ないよ
もちろん西成区みたいに4世帯に1世帯が生活保護とかは欄外
40人学級のうち10人が生活保護家庭とかゾッとする

問題は中学
これは本当に酷い
中央区育ちだけど子供は中学は絶対私立に入れるつもり
これは学力だけの問題じゃないよ
高校は公立でも良いとこはたくさんあるけどね

中学の学力上位の秋田や福井はほとんど私立行ってないのに中学でも高校でも上位で一流大学への進学率と高いから私立だから良いって言う訳じゃないし

沖縄は論外として
大阪は中学、高校と全部ワースト1位だからね

中津だけの問題じゃないし直接は関係ないけど

４世帯に１世帯が生活保護なんて西成区に限らず市内、府下ざらにあります。
これも安易に子育てや青少年犯罪とリンクするわけにはいかない。
まあ田舎と都心で子育ての困難さに差異がなくなってきていることにも関係しますが。

おっしゃる中学ですが、確かに中学の実態は酷いというか厳しいものがある。
となると中学のいい地域を捜さなくてはいけない（私立進学の選択を除いて）
ただこれも数年の周期で実態が変わってくることも往々です（笑）
数年前まで落ち着いていた中学なのに今は急に荒れてるとか、その逆もありますが。
子どもが中学の年齢になる頃にどうなっているのか予想するなんて無理でしょう。
在学中だって突然荒れ出すってこともあります。

結果、相対的に地域性の他に家庭環境の占める要因が大きくなっているのだと思います。
むしろ学校の実態がその年度の生徒の家庭環境（所得じゃなくて）に依拠してるとも言えます。
もちろん地域性は無視できませんが。中津程度はほどほどでは。

大阪市内はありとあらゆるものが接近しているので区分けが厳しい

あと24戸ですか？
完売は難しいでしょうか？

>>371
もっとあるんじゃない？？竣工前はもう無理ですね。
竣工後もしばらくかかるんじゃないかな？

完売すればいいってもんでもないからね

施工前に完売するかしないかで
物件の価値は違ってくるのでしょうか？
あるいは契約者にデメリットなどありますか？

契約者にとっては特に具体的なデメリットはないんじゃないですか？
入居後にまで売れ残ってしまったとしても、
管理費や修繕積立金はデベ側が持つことになる場合は殆どでしょうし。
ただ、速く売れた人気のあるマンションを私は選んだ、とか、
そういう気持ちが早めに完売する事で生まれる人がいるかもしれないくらいかなぁ。

私はこのマンションを購入するまでに、中古マンションを何軒も検討しましたが、
「当物件は完成前に完売した物件です！だから良いですよ！」なんてセールストークは聞いた事がありません。
中古市場のチラシに完売物件なんて表現も見た事がありません。

高い買い物なので完売してくれるとハクが付くと共に購入者にとって「私の判断は間違ってなかった」と安心感を与える事になると思いますが、
前述の通り中古市場で竣工前完売の有無が問われない事を考えると、経済条件に大きなデメリットは生まないと思います。
（貴方が購入者であれば、「完売の事実」で何百万上積み出来ますか？）

①完売したとしても、完成後に周りの環境が変われば大きく値下がりする事も有る（中津駅直結のタワーマンションが3つも出来る時、最初の完売物件は今の売値を維持できるでしょうか？）
②完売したとしても短期転売を狙ってる申込者が多ければ、供給過多で値崩れしやすそうに思います。

戸数の違いもありますが、タワーマンションの方が完成まで時間がかかるので、販売期間も長くなりますよね。（OMPタワーまだ売ってますし。）

個人的には、このマンションの購入者には　どっしりと腰を据えてこの地に根を生やす意向の人が多いように思います。

言いたかったのは、完売した方が購入者は気持ちが良いですが、部屋の将来価値には影響しないので、深刻に思わなくても良いのでは？と言う事です。

管理費などは売主＝ディベロッパー負担ですし、駐車場も確か70%程度で損益分岐点（それ以上は利益を生み、修繕費に積み立てられる）ので、心配ないです。
駐車場に空きがあれば、（管理組合の合意のもとで）周辺住人に貸し出して利益を生む事も可能です。

なんでもいいけどこの場所はすごいわ。。

どうすごいんですか？

少し前なら絶対住もうと思わない場所だよね、、

>>375
不動産購入のアドバイス本読むと
完成後に売れ残りのあるマンションは
資産価値の下落が激しいと書いてあったけどね

>>380
私もそんなフレーズ、本で読んでから若干、気になっています。
全ての物件が完売したからどう、完売しなかったからどう、とは区別できませんが、資産面の参考にはなるかと。

>>376
事実と正面から向き合うのも大事なことだと思います！

>>376
〉「当物件は完成前に完売した物件です！だから良いですよ！」なんてセールストークは聞いた事がありません。

って、そーゆう物件を探せてないから、こーゆトコ買うんじゃないの？
確かに多くはない、、、完工までに完売する物件自体少ないんどから。ただ完工までに完売したことを教えて下さった売り主さんは何人かおられましたよ。
年月の変動がありますから、そこがずーっと評価される場所なのかは別な時もありますけど、大抵は10年そこらなら完売したマンションは特殊事情がなければ、中古物件としては人気が継続される傾向は多いにあるかと思うのですが。

中古で売りに出す時に、新築の時に人気ですぐに完売した物件だったってことは、高いポイントになりますよ。
売れ残りの多かった不人気な物件っていうレッテルを貼られそうなマンションを敢えて買いたいですかねぇ。

しかし、ここ1年くらいで完成前完売物件ってどこがあったんだろう？？
俺が不勉強なのか、全く浮かばないね。(笑)
因みに小規模なやつとか賃貸型は省いてで知ってたら教えて下さい！

>>385
比べる対象が違うかもですが、最近だと

●竣工前完売済
クラッシィタワー淀屋橋
ジオタワー南堀江
エルグレースタワー同心
プラウドタワー安堂寺

●完売間近
OMPタワー
ブランズウェリス心斎橋

ですね。

＞＞386

385さんとは別ですが、とても参考になります。
軒並み、タワー物件が「完成前完売物件」ですね。最近のタワー人気を如実に表していますね。
因みに阪神間の物件で該当する物件とかもご存知だったら是非、教えて頂けませんか？

387です。
すいません。続けての投稿です。
もしご存知であれば、タワー物件に加えてこちらのような中層！？（15階建て程度で100戸以上）物件で「完成前完売」物件があれば是非、ご教授頂ければ幸いです。
立地やマンション仕様などコチラの物件とどう違うのか比較したいです。

>>388
386です。すみませんが阪神間はわかりません。
プラウド安堂寺やエルグレース同心はタワーとはいえ中層マンションです。
あと板状ではエルグレース南森町、クレヴィア南森町は竣工前完売してますね。

387です。

わざわざ、ありがとうございます。
梅田に比較的近くて価格が安い物件でコチラを検討していたのですが、歩いてみると距離は少し・・・。
っでこれから他を検討する上で「完成前物件」の話に興味が湧きましたので質問させて頂きました。
参考となるタワー物件は過去のスーモの資料とかを引っ張り出して自分なりに比較してみようかと思います。

南森町周辺は東西線に縦の地下鉄がありますし便利ですから、人気なのでしょうね。
やはり建物というよりは立地を重要視されている表れなのかもしれませんね。
南森町周辺も候補エリアなんですが、もう少し西寄りの阪神間で探してみようかと思っているところなんです。ありがとうございました。

>>390
条件は梅田からの距離と安い物件でしょうか？
予算もあると思いますし、難しいですね。いまは、どこも価格が高いのと、いいマンションの
人気の部屋は先に無くなっていきますからね。

板状、タワマンに拘らないのであれば選択肢は広がりますが、なかなか決めきれないような気もしますし笑。当方も色々悩みましたがタワマンに決めました。
頑張ってくださいね。

>>390
尼崎駅前の「ローレルコート・クレヴィア尼崎駅前」もかなり人気みたいです。私は価格的に無理でしたが立地では今ある物件では個人的には最高でした。（「尼崎」という響きが嫌いな方もおられますが。笑）
あそこはJRの新快速も停まりますし、なんと大阪まで1駅5分ですから、超便利です。390さんが最終的にどちらに行くことを目的として考えられているのかわかりませんが、梅田＆大阪駅へのアクセスなら間違いなく梅田周囲のグラフロ、ジオタワー、ローレルタワーと同じくらいの所要時間かと。立地における利便性は言うことなしだと思います。ただ、設備仕様は後者に比べ、雲泥の差ですけどね（笑）
完成が来年の秋頃との話ですが、既に今の段階で残戸数は数戸との噂なので「完工前完売」はほぼ間違いないでしょう。

人気あり物件はそれなりの好条件が揃うからこそで、それ故に「完成前完売」に至るワケで、十数年後、環境変化に大した変化が無いという同条件であれば、完成”後”完売物件より価値の下落率が高くなることは普通、考えにくいのではないでしょうか。

デベによっては、竣工前の完売は「価格設定がアマい！」と本社からお叱りを受けるところもあるらしいですよ。
逆手にとれば、消費者からすると本来あるべき販売価格より安く買えたってことになりますよね！？
デベ側は完成とほぼ同時期に完売させるのが良いし、１つの目標であると聞いたことがあります。
いずれにせよ購入した物件が完成までに完売すれば消費者にとっては良い事には間違いないですよ♪

梅田に徒歩で行けるか、どうかが、大きいと思います。
人口減少で大阪も都心回帰が加速しています。

徒歩で行けるかどうかってココの事じゃないよね！？？
そりゃ、徒歩圏内5分前後の物件があればだけど、現実的には今は新築がないわけだし、あってもとてつもなく価格が高くなる。
中崎町や南森町とかの物件位の歩き範囲なら適当かもしれないけど、やっぱり歩くには遠い。電車なら問題ないけどね。
上で言うエルグレースなんかはそんな理由もあって完売なんだと思う。

ここは安いから買いなんじゃないですか？
ここと、プラウド新大阪はブランド名に比してびっくりするほど安いから（プラウド新大阪は既に資産価値上がってるようですから）買って損はないかと。

商談中を除いて、あと 15戸を切っていますね。
9月に10軒売れるとすると、残り5軒。 頑張れ、三井不動産！！笑

もう賃貸に出てますね。
2-5階 16万
14階 18万 と言った所でしょうか？ (管理費除く)
アパマンなど賃貸不動産屋に聞いた所、 内覧前にも関わらず 既に何軒も契約済みのようです。
そして、 セントラルマークタワー同様に完売したり 内覧可能になると もっと家賃相場上がるようです。
ご参考までに。

https://www.homes.co.jp/chintai/b-1245140011875/
http://s.sumaity.com/estate/building.php?pref_id=27&building_id=28...

＞＞396
そういえば、新大阪のプラウドも安くて人気でしたよね。確かあそこも竣工前に全戸完売していますよね？？
やっぱり、「竣工前に全戸完売」はその後の資産価値UPの可能性が高くなると思いますし、１つのボーダーとして「竣工前」かどうかってのは目安になると感じています。

結局のところ、需要があるから竣工前完売する訳で、竣工前完売しないってことは需要がないってこと。

安くても梅田に近くても売れないってことは売却しようと思った時に難しいでしょうね。

>>397さん
あと15戸切ってるんですね！
なんやかんやで三井頑張ってますね。

施工前完売しなくても
御堂筋徒歩6分は大きいです。

早くウメキタ二期開発進むことを願います。阪急の高架下が道になるとグランフロントまですぐですしね。
今は薄暗くて昼間しか通り抜けできませんが。