【流山おおたかの森】UPPER　EAST　Part７

独占管理料として369円は、設備代とも考えられるので、どのみちボッタクリであることに変わりありません。
電話とネットについては独占の縛りの制限で、不便ですね。

また逆に、ほとんど使わないような人だと、NTT基本料金1600円くらいを払うより安いという見方もありますし、プロバイダやADSL回線で2000〜3000円が高いという考えもありますけど。

駐車場の抽選案内来てます？先日問い合わせたら管理会社から10月中には来るとのことでしたが、いつになるかご存知の方いますか？

352・353
ほんと夜中になると出てきますね・・・
よっぽどこの物件が気になるのですね。
他デベさんでしたら少し前のものを読んでください。
とてもいいことが書いてありますよ。

＞３５５さん
ほんとですね。　ひょっとすると他デベではなくて、ゴキブリか何かかもしれませんよ。

他物件の掲示板をみても、ＦＲのキャンンセル物件を狙っているという人はかなりいるみたいです。　そして、キャンセルした人の中には「買いたいけれども、ローン審査ではねられた」という人もいるでしょうしね。

＞３４９さん
地震保険は必要でしょうか？　私はよく知らないので教えていただきたいのですが、地震保険は地震によるマンションの破損や倒壊もカバーしてくれるのですか？　このマンションは地震による火災の心配はまずないだろうと考えていましたので…

家財については、マンション本体に保険をかけるのなら、一緒にぜひかけるべきだと思います。

キャンセルは何時ごろ販売ですか？

ある物件のオプション付きキャンセル物件とフォレストと比較が出来ればと思っています！

以前からキャンセル待ちをしているもので、以前にも投稿させていただいた事があるものです。戸建もあきらめてはいませんが、マンションに住むならジオやPVよりもやはりFRに魅力を感じます。

家族構成ですが、私と妻の他に6歳と4歳の女の子がいます。そこで来年にはおおたかの森に入植したいと思っています。少なくとも上の子が低学年のうちに小山小学校に入学させたいと思っています（親ばかのため、できれば転校も避けたいです）。
昨日、久しぶりに双実さんに電話してみました。相変わらず無愛想でした。上司の人に「クレーム対応で疲れているのは分かるが、その態度がFRの資産価値を下げることにつながるからやめてくれ」といっておきました。
対応にがっかりする。→キャンセル待ちがへる→競争率が減って我が家にとって希望の間取りがゲットできる可能性が高まる。
と、考えると余計なこといったかな、とくだらないことまで計算してしまいました。
長い前置きはこれくらいにして、妻も私も流山出身（駅から徒歩20分以内）なのでこのあたりの諸事情には明るいつもりでいたのですが。。
今日、たまたま、小学校はよしとして、中学校予定地の区画整理事業が終わっているようにみえたため、市役所教育委員会に電話して中学校の開校予定をきいてみました。すると、あくまでも「予定」であって、開校しないこともありうる。とのことでした。URから流山市が土地を購入するめどもたっていないそうです。
市野谷の学区は本来南部中学のはずです。でも、流山市の場合、越境入学が昔から容易にみとめられてきたため、道路事情等を考慮すると西初石中学になるのでしょうか。。
徒歩20分近くかかると思います。女の子の親としては残念です。
昨年5/3の説明会では、マンションができて、通学者がふえるはずだから、当然中学校は新設されるはず。のようなことをいわれましたが、みなさんはどのように解釈されているのでしょうか？
もう既にここで取り上げられていたらごめんなさい、教えて下さい。
教育委員会の話だと、絶対数が増えても、西初石中学校が満杯にならなければ、新たに中学校を新設することはないそうです。土地買収、学校建築費用に予算を組む予定は「今」のところないと。
西初石中学校は、江戸川台にある北部中学校が一学年11〜12クラスになったため、ようやくできた新設校でした（確か、昭和60年？）。しかし、今は生徒が、少子化に伴いどんどん減っています。教育委員会によると「統廃合」もあり得るようなことをいっていました（どことどこのことをいっているのか皆目見当がつきませんが。。）。
中学校の立地条件の悪さは、柏の葉と同じでは？
都市計画が専門のはずの流山市長　井崎さん、病院も不安だけど、肝心な学校がこれでは。。。少子化に伴い全国的にやむを得ないことなのでしょうか？　みなさんのお考えをお聞かせ下さい。
だらだら書き込みましたが、こういうことを書くとPVの常盤松中学の方が近いから、PVのまわしものだとかいわれそうでちょっと怖いです。。
あらしではありませんから。
但し、あくまでも、教育委員会の方と金曜日10分位話しただけなので、どなたか問い合わせをされた方で、中学校の状況をもっと詳しくお知りの方がいらっしゃいましたら、コメントください。
教育委員会の方が流暢にしっかりと質問に答えられていたので、他にも問い合わせを受けている印象をもちました。

TXでは三井の柏の葉が一番かと思う。ここは高い、三井より。正直、TXで価格が下がらないのは柏の葉の可能性が高いという評判、理由は三井ブランド+駅1分。でもこれだけだけどね。土壌問題は豊洲に比べればはるかによりでしょ。ただ、購入するデベの態度ってやはり重要だと思う。柏の葉三井は教育が徹底されていると感じた。まあ、モデルルームのバイトさんはしどろもどろ感は否めないが・・・。
デベが気に入らなくて三井に移る人は多いのでは？？？？

私は絶対にいやだね。三井の柏の葉マンション。（マンション自体が悪いという意味ではないよ）
だって東武野田線を毎日使うし、駅からほどよい距離離れているし。
デベのブランド力（態度？）と資産価値で、住まう場所が必然的に決まるなんて、自分の考え方に合いません。
だから、仮にＦＲのデベが三井であって柏の葉がオリであったとしても、結果は同じ。

そもそもオリや双日の対応ってそんな悪いか？
今までいくつもマンション廻ってきたけど、酷いとこ沢山あるぞ。

流山市周辺の不動産屋へFRの事を聞いてみました。土壌汚染があったマンションで且つ公園の廃棄物層の事もあり、数年後中古へ出しても話題は呼ぶが間違いなく値崩れを起こす。地価高騰と言われてもここだけは地価下落すると。ちなみに周辺の不動産屋は皆知っているので10数年そこらじゃ〜忘れもしないので、確実に辞めるべきと助言されました。近所の競合デベも同様の事を言ってます。現にキャンセル件数が物語ってますよね。数年後は賃貸住戸がほとんどかな。

じゃ〜キャンセルしようかな？

何を基準に住むところを選ぶかは人それぞれなのでどうでもいいですが、最近不安があることがあります。

少し前に友人が購入したマンションの内覧会に行ってきたそうなのですが、その時の印象が「モデルルームで感じた素敵さはまったく感じられず、あれ？っていう感じだった。」そうなのです。友人はあれはモデルルームマジックだったーと言っていました。

実は我が家もモデルルームの素敵さに勢いづいて、契約したような側面もあるのですが、くまくまさんのブログにモデルルームの写真がアップされているのを改めて眺めてみると少し不安になってきました。
モデルルームはオプション仕様が結構多かったんですよね・・。
自分が思い描いている我が家とギャップがないといいんですが。

それ、よく言われていること。モデルルームはいいとこどりで、
インテリアも考えつくされているし。
勉強してインテリアのセンスを身に着けるか、お金かけるかして
自分で部屋をかっこよく作ることを考えるのが吉では？

>>363さん
私も地元の不動産会社へ聞いてみましたが、
土壌の入れ替えをするのであれば、問題ではないと。の事。
わかりませんが、その方は新築マンションじゃそこの会社にとっては
意味がないからではないでしょうか？
土地とか戸建てを売りたいのでは？と思ってしまいまいました。
値崩れはそのうちするでしょうけど、ＴＸと東武の乗り換え駅で
駅近でしたら極端に下がるとは思いません。

>>366さん
私もそう思います。
たぶんどちらの物件もそうでしょうね。
せっかく、購入したマンションなので内覧会楽しみましょう。
私も、本当は少し不安ですが（笑）

この間、カーサ側のエントランスを見てきましたが素敵でしたよ。

マンションの建設はずいぶん進みました。　Ｂ棟も（勘定違いでなければ）２１階を工事中です。

公園との境の柵（？）も、対策工事中のものは公園の内部へ後退し、マンション側に本来の金網と生垣の柵ができています。

駅からの正面エントランスもほぼ出来上がり、各棟入口へのプロムナードが覗かれます。　ちょっとリゾート・ホテルのような感じで素敵ですね。　

お隣の老人ホームも大体出来上がったようです。　外観のデザインはＦＲと完全に統一され、共用室には立派な暖炉があったりして、豪華です。「ＦＲの住民も在宅介護など利用できるのかな」などと思ったりもします。まだ大分先の話だけど…（といっておきます。）汗）

全体として素敵な出来上がりだと思いますが、１つだけ、駐車場棟の色（グレイ）は気にいりません。　周りと全然合っていません。　これってこれから上塗りとかで変わるのでしょうか？　

この掲示板には写真が載せられた前例はないようですが、購入者の方（特に遠方の方）のために、最新（０７．１０．１３撮影）のものをアップしておきます。

公園を過ぎた場所に昔からの戸建地域がありますが、
区画整理され、そこにマンションが出来るとすると
何階建てでしょうかね？公園側の高層階は目の前に（少し離れ
ていますが）マンション建設される事ありますかね？
マンション建つと、景色抜けないかな〜て思い始めて・・・。

＞３６３さん
ほんとに入居予定者ですか？　出没時間が違うので、例の連中ではないとは思いますが…
　
入居予定者ならば、平成１９年７月１７日付けの「土壌汚染処理済地上に建設された分譲マンションの販売状況に関する調査」（by株式会社京成不動産鑑定所）を読んでいるはずだと思いますが。

７６頁もの詳細なレポートで、社長は不動産鑑定士、単なる主観的判断ではなくて、具体的な実例を挙げて説明しています。　少なくとも街の不動産屋の口頭の意見よりは遙かに信頼できると思いますよ。

＞３７０さん
＞公園側の高層階は目の前に（少し離れていますが）マンション建設される事ありますかね？

そんなことは誰にも分りませんよ。　しかし、これだけ離れているところに何も建たないことが保証されているマンションなんて日本中にありますか？
少なくとも公園に何か建つ可能性は極めて低いのだから、よしとすべきでしょう。

３７３さんご紹介の地図見ました。

ご指摘の「広くとってある住宅地用の区画」というのは、かなり駅から遠いですね。　この距離だと、将来駅近辺が全部埋まって、開発地域内循環バスでも出るようにならないと、マンションでは売れないのではありませんか？　戸建てなら売れるかな、という感じはします。「広い区画」であっても開発業者が区画内に私道を作って細分化し、戸建てを売るという方法も考えられますしね。

いずれにしてもかなり先の話だし、今から考えてもしょうがないことですよね。

363

仮に、その話が作り話じゃないとして、
本当に不動産屋がそんなこと言ってたとしても、
そんな話を鵜呑みにしちゃだめよ。

そんなん、自分の取り扱う物件を売りたいから
他物件をけなすのあたりまえじゃん。

そもそもFRは土壌汚染地じゃないし、
土掘り返して、良土入れてんだから、
他物件より安心でしょ。

物件の価値に直接は関係ないかもしれませんが、デベ＆販売会社の仕振りって重要だと思います。
今回の一連の対応も売契さえしてしまえばあとはどうでもいいといった空気を随所に感じました。失礼ながら消費者金融業者系デベと二流商社系販売会社のレベルと言ったところでしょう。
金消契約と同じタイミングで追加の重要事項説明書に捺印するなんて、そもそも重要事項説明を軽視しているとしか思えませんし、強引な商法ですよね。キャンセル期限の後に追加重要事項説明に捺印させるなんて、「後出しジャンケン」では？

360です。
中学校の件、どなたにもお答えいただいていませんでしたが、「常盤松中学校 徒歩21分」と案内されていましたね。みていませんでした。越境入学可能ということで、西初石中学、常盤松中学のどちらに通ってもいいということなのでしょうか？
しかし、地元の人間からいわせてもらえば、距離的にはさほど変わらないにしても、直線距離でも、通学時間からしても、西初石中学校の方が近いのですが。加えて、常盤松中学校は通学途中に、東初石5丁目付近の暗い道を通らねばならないのに対して、西初石中学校は歩道のある道を歩くことができ、しかも一回左折すれば済みます。
ジオ、PVが線路の反対側で、常盤松中なのはわかりますが。。。。
常盤松中学校の方が、生徒数は少なく余裕があるからでしょうか？
因みにスリーエフ近くの建築条件付き分譲地の案内では、西初石中学校・徒歩28分となっています。
FR入居予定の方で中学生のお子様をお持ちの方はどちらに通学させるのでしょうか、教えていただければ幸いです。皆さん私立ということはないでしょう。

公園の下に埋まっている産業廃棄物は、
どうやら「おから」らしいですよ。
これで安心ですね。

>>360さん＝378さん

中学校の件、気になりますよね。
我が家はまだ子供が小さいのでお役に立てず申し訳ありません。
FR住民の中には中学生のお子さんをお持ちの方もいらっしゃることと思いますが、この掲示板は一時期荒れてしまったので、残念ながらここを訪れる入居組の方々は激減してしまったんですよね・・・
でもデベ宛てにはそういった問い合わせが今まであったはずですし、子供の通学先についてのアンケートも実施していましたので、一度直接聞いてみてはいかがでしょうか？
有益な情報を得られると良いですね・・・・・

３７６さん
＞消費者金融業者系デベと二流商社系販売会社のレベル
感じ方は人それぞれなのですね。
今回のデベの対応に関しては「よく情報公開してくれた」という
気持ちです。
入居後に、今回の問題が公けになったりしたら、今の比でない
大騒ぎになったでしょう。
１流といわれているデベに至っても、ググルと結構全国で訴訟
なりを起こされているようなので、特別オリがどうとかは感じ
ません。

＞後出しジャンケンでは？
双日では、あらかじめ重説の変更箇所を教えてくれるはずです。
キャンセルを迷われているのであれば、早々に双日に電話して
変更の文言を教えてもらってはいかがでしょうか？

＞３７８さん
３８０さんのおっしゃるとおり、もしこの掲示板で何らかの情報を得られたとしても、確かな情報であるとは限りません。
文章を拝見すると、真剣に悩まれているようですので、公立であれば流山市役所への確認が確実で手っ取り早いと思います。
我が家でも、通学する小学校のこととかいろいろ質問させてもらっています。

土壌汚染の新築分譲マンションって他に例あるの？
めずらしい事なのかどうか

↑勉強してくださいね。

市外の皆様へ。
今日の流山市広報によれば、グランドアベニューは１１月１９日完成だそうです。

おからなのか！

＞３８６さん
ウソですよ。　３７９さんは多分ジョークのつもりなのでしょう。
でも今日は４月１日ではないし、あまり上等なジョークではありませんね。

ここはヘル中だと聞きました。いまだにヘル中あるんですね〜TVの世界でしか見たことないんだけど。

＞３９８さん
「ここはヘル中だと聞きました」って、あなたは「周辺住民さん」ではないのですか？　毎日見ていて分りませんか？

私は「ここがヘル中かどうか」は知りませんが、中学生が自転車通学にヘルメットかぶって何が悪いのですか？　安全上大いに結構じゃないですか。

よくもまあ、性懲りもなく、出没するものですね。

↑訂正

＞３８８さんです。

おからってどんな物なんですか？

＞３９１さん

私が「おからはウソだ」と思う理由は、おからなら土の中でとっくに腐ってしまっているはずだからです。

ちょっと前に話題になっていた火災保険、特に地震保険について保険会社（代理店）に聞いてみました。　要約すると以下の通りです。

「地震で怖いのは、特に日本の場合、類焼ですね。　戸建ての住宅街の場合は自分の家は大丈夫でも、どこかで火が出たら広範囲に燃え広がりますので。　普通の火災保険ではこういう火災は補償しませんから、特約（地震保険）が必要です。
しかし、オール電化（棟によっては免震構造）マンションでは地震によって火災が発生するリスクは、類焼を含めて、非常に低いと考えられるので、地震保険をかける人はあまりいないようです。」

なお、火災以外（マンションが倒壊した場合）の損害も、程度に応じて補償されるそうです。　私は、保険料が高いことと、万一このマンションが倒壊したら多分自分も死んでいるだろうと思うことから、地震保険はかけません。

以上ご参考までに。

内覧会準備の話

http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/200710/article_4.html

「売主検査結果報告」ってのがあるんですね。双日さんに聞いてみようと思います。施工者から売主への報告を事前に見ておけば、内覧会のチェックポイントが絞れて効率的です。

グランドアヴェニューに入るお店の名前（全店）がプラティーク ヴェールの掲示板に出ていますね。

その中に「初音庵」というのがあるけれど何のお店でしょう？　成田にある同名の有名店（お蕎麦屋さん）の関係かな。
それから「KAMON Cafe」というのも何かな？　こちらも横浜に「Dining Cafe Kamon」というお店があるけれども、これはフードコートに入るようなお店ではないと思うし…

>397
それは「肉のさいとう初音」という肉料理のお店です。
最近駅ナカによく出店してますよ。

まあ全般的に「庶民的な店」が多いようで、やや高級路線のおおたかＳＣと、うまく棲み分けできていいんじゃないかと思います。
カラオケアーサーは少々意外でしたが。

駅の反対側の情報を２件。

１．プラティークヴェールの先の空き地に「建築計画のお知らせ立て札」が立ちました。
　それによると、３階建ての事務所・店舗ビルが平成２０年１月〜５月の予定で建設されるそうです。

２．その更に先に藤和不動産がマンションを建てる予定です。
　これも「建築計画のお知らせ立て札」によると、１３階建て総戸数１２３戸のマンションを平成１９年１２月〜２１年２月の予定で建設する計画だそうです。