土曜日の新聞折り込みに入っていました。
豊島区西巣鴨3丁目
10階建て総戸数116戸、大塚駅12分 巣鴨駅14分 都営三田線西巣鴨5分だそうでう。
36㎡〜100㎡までバラエティーに富んだ間取りのようです。
販売代理の住友不動産に電話しましたが、まだ価格も何も決まっていない様子。
どの位のグレードで、どの位の価格帯になるのでしょうか、周辺の環境はいかがですか？
[スレ作成日時]2006-05-14 11:57:00
子供を遊ばせる公園みたいなものはありますか？
30分程健康的に歩いて、飛鳥山公園なんて。
本日モデルルームを見てきましたが、なんかオプションの多い物件ですね？特にキッチンなんて、吊り戸棚がオプションですからね。ちょっとビックリしました。普通は、シンクの上にもともとある戸棚を、リビングが見やすいように取っ払って、その戸棚を後ろ側に設置するにはオプションって感じですよね？
ここは営業マンによって本当に良い悪いがあるよね。
どこもそうなんだろうけど、その差がありすぎてビビるよ
大きな買い物だから、担当者はあまり関係ないでしょう
保険のように無形の商品ではないのですから、営業マンではなくて
物件の良し悪しで決めなくちゃ。
あまり酷ければ、担当を変えて欲しいと言うのも手ですね、
たいていは変えてくれるし、意地悪されることもないと思います
営業マンとの相性もありますよ。
誰か契約した人はいますか？
何が決め手になったのですか？
私は契約しました．
決め手は，
1.なんと言ってもこの立地でこの価格
2.個人的にこの地域に欲しかった
3.周辺で再開発が予定されている
です．
マイナスポイントとしては，
1.南向きのよい物件がすでに売約済みとなっている．
2.白山通りの騒音．
3.駐車場が少ない．
ですが，目をつぶりました．
俺も契約しましたよ！
ポイントはやはり価格ですかね！
グローリオ巣鴨の価格と比較しても
この立地にしては非常にリーズナブルだと感じた事！と
今後地価や金利の上昇を考慮すると、
資産価値として目減りが少なく売却や賃貸が可能かと。
マイナス面は外観と南向きではないということかな？
でも自分は車はいらないし今まで北向きだったので今よりはましですがね。
第一次抽選で外れたものです。
本日第二次販売が開始されたので、また要望書を出してきました。
今日は巣鴨〜物件まで歩きましたが、「4」の縁日で商店街は人の多さに全く動けませんでした。
途中で鯛焼きを買って食べましたが、根津の鯛焼きの方が美味しかったです。
販売、工事過程ともに予定通りらしいです。
今日見学に行きましたが、
なにげに順調に販売されてるみたいです。
資産価値は抜群に良いと言ってましたがどうでしょうか？
確かに良いとは思いますが「抜群」とまでは。。。
土地の仕入れが安かったのか、確かに割安感はありますね
感覚的に言うと、一昨年の秋頃の分譲価格という感じです。
地域性と立地を考えてか、共有設備も欲張らず、高級感もそこそこでいいですね。
ただ、西向きが中心であれば南向き中住戸より西向き中住戸は-8〜-10％安く設定する
のは、普通のことですからその分は割り引いて考える必要もあるでしょう。
セコムのタワーと比較検討している者ですが、浴室と洗面台の仕様が、両方とも酷似していることに最近気づきました。
セコムのタワーの高層階だったら、やぱりセコムの方が資産価値はありそうです。
低層階なら、アーデルだろうね。
両方とも、質実剛健で過度に豪華というわけじゃないから、好感が持てる。
257,258>
仕様が同じならば、竣工が近い物件のほうが、住宅ローン金利が低いうちに借りられそうですし、住宅ローン減税も今年分は受けられますから有利だと思います。アーデルは南側でないとセコムのタワーを見ながらの生活ともなりますし。。。
セコムのタワーなんて見ながら生活するんじゃ、最悪ですね。
実際は視界の邪魔にはならないですがね。。。
毎日見下されているような気分になるし、私もイヤですねぇ
セコムタワーのキッチンはディスポーザー付き、コンロはガラストップですね。
アーデルは確かにセコムから見下ろされている感じ。
最もあちらの目線はもっと遠くの景色をながめるでしょうね。
眺望はよさそうだもの。
外観が安っぽいのはお互い様かな。
セコムに73ｍ2位の部屋がまだ残っていたら、あちらを買ったね。
セコムの高層階の広い部屋は価格的に買えないので。
アーデルも、もし土地を取得したのが10年かけてではなく最近だったなら
セコムのようにもう少し価格は高かったんだろうか？
ガラストップと普通のと何が違うの？お掃除がしやすいだけですか？
ガラストップのほうが掃除もしやすいし、見た目が綺麗なのは確か。
なので、価格も普通のものより高いです。
それが違う。
私はこの度契約したものですが、やはりキッチンの使用に悩んでいます。アーデルは吊戸棚がないので収納が少なく、モデルルームのように後ろ側に吊戸棚をオプションでつけたほうが良いのか？それともサイズを測ってそこに食器棚を置いたほうが良いのか？コンロもガラストップにすると10〜15万くらいかかるし、ビックカメラとかで買えばもっと安いのかな？とも。それなら最初は標準のを使ってボロボロになった後で、買おうかなと？どうでしょうか？そう言えば、この物件はＩＨにしても良いのかな？
家電販売店でもガラストップは10万くらいするんじゃない？とはいえ標準タイプでも充分に使えるわけだから、まずはそれを使って、あとで買い換えるってのは悪くない考えだけど、結局お掃除がラクとはいえ、使用後に掃除しなければどちらも同じですぐにだめになるよ！焦げだってとれなくなるし、結局マメに手入れしないとね。
アーデルほんとんど良い所は売れてるね。
どのマンションでもなんだかんだ売れるんですね
不動産なんて結婚と同じだからね。もっと良いのがあるんじゃ、なんて思ってると以外に買えないものですよ！高望みはいけません。買える時に買って、住んでダメならその不動産とは離婚すれば良いだけですからね。
そのとおりだとは思いますが、
失敗するとお金が消えるからね
アーデルと結婚か〜なんだかな〜
コンシェルジュなんて要らないから、セコムタワーのように、２４時間有人管理にして欲しいで〜す。
私はセコムのタワーと迷いに迷ってこちらのアーデル大塚に申し込みました．
最後に私の背中を押したのは，エレベータです．どちらの物件もエレベータは
２基なのですが，気の短い私は180戸に（というより29階建に）２基では耐えられ
そうにありませんでした．
確かにフロントサービスなんていらないよ
ただ24時間管理もいらいな。たいして意味ないよ！
そんな事したら管理費がまた上がるだけだよ！
セコムエレベーター2基しかないんですか？
何を考えてるんでしょうかね？
何も考えてません。
エレベーター速度は考えているみたいです。
エレベターの設置基準は50世帯に1台と言うのが普通らしいけど、
利便性を考えると、ワンフロアーの世帯数に応じて設置して欲しいですね。
2戸1や3戸1のエレベターがある高級マンションもあるくらいですから。
昔と違ってエレベターの価格は安くなったらしいからコストダウン効果も少ない。
1番の原因は容積率なんだと思います、共用廊下は容積率に含まれないけど
エレベターは容積率に含まれます。
エレベターを増やすよりも、その分部屋を広くして販売した方が利益が上がります。
50世帯に1台だとアーデルは常識的な範囲なのかな。
でもアーデルのエレベーターは安っぽいみたいよね。
価格が安めなんだから、豪華さを求めるのはおかしいでしょう(笑)
279ですが、いやいや普通のエレベーターなら良いんですが、なんか普通以下みたいですよ。
エレベーターだけは自信はありませんって言ってたもん（苦）
なんか都営住宅のようなエレベーターみたいですよ！
一応防犯対策でエレベータ内が見える様に窓がついてるタイプみたいですが、
乗っている時にエレベーター内から建物の中身みたいなのが見えるのはちょっとね。
販売価格が安いと思って喜んでいたら、その分設備などが
ちょっと．．．。仕方ないのでは？
近くのマンションと比べてみても、販売価格が違えばどこかに差が出ます。
ここは価格の安さで勝負！！でしょ。
ここって、価格とセキュリティ以外正直なにが良いの？
すべてが普通なマンションだよね？
価格 ◎
設備 〇
立地 〇
環境 〇
公園 ×
学校 △
駐車場 ×
駐輪場 ×
管理費 〇
積立金 〇
管理会社△
施工会社〇
売主 △
総合評価〇
＞285
「そう悪くはない物件」だということは分かるが、評価が漠然すぎる。
価格 ◎（安い）
内装 〇（普通）
設備 〇（普通）
外観 △（微妙）
立地 〇（普通）
環境 〇（普通）
公園 △（少ない）
学校 △（微妙）
駐車場 ×（ダメ）
駐輪場 ×（ダメ）
バイク ×（ダメ）
管理費 〇（普通）
積立金 〇（普通）
管理会社△（微妙）
施工会社〇（普通）
売主 △（微妙）
総合評価〇（普通）
↑あなたも説明不足
仮に◎2点 〇1点 △0.5点 ×0点とし、32点満点としたなら
合計は12.5点で、半分にも満たないのだから、総合評価は△の物件と言えるんじゃない？
>286
この評価、わかりやすいですね。
多少異論があると知れば
駐輪場○・・都心8区物件としては普通でしょう
学校・・公立小学校は1クラスだから△ですが、国立附属小学校の通学範囲に入っています
から、見方によっては○でしょう。
＞286
駐車場は地権者に予め与えられていたり、116世帯に対し20台弱というのはやはり都内とはいえ△じゃない？
それより駐輪場が190台弱って、世帯に対し2台置けない人もいるって事でしょ？これどうするの？
抽選で外れた人はどこに置くのかね？私は自分も乗るし、子供も乗るし、最低3台は自転車があるんですがね。玄関前に置いてよいのかね？
＞289さん
この近辺の物件をいろいろ見ましたが、ファミリータイプ中心の物件の駐車場は
大手や財閥デベの高額物件だと50％程度は確保します、
住友不動産の目白のマンションは70％超もありました。
その他の普通のデベでも出来れば30％は確保するみたいです、駐車場の数も
エントランスや共有設備同様に、実際には販売促進の一部だと思いますよ。
棟内駐車場やエントランスホールは、容積率にも無関係ですが作れば作るほど建設費が増えて
分譲価格に反映してしまいますから、仕方ないのではと思います。
駐車場が多ければ将来余る可能性もありますが、副収入でその分管理費は将来も安めに設定出来ます。
駐輪場は、立地が良い都心物件で、世帯/2台以上というのはあまり見たことがないです、
世帯/1台以上あれば普通でしょう、デベが沢山作らない理由は、駐車場と同じです。
駐輪場の抽選で、あぶれた自転車は入居までに処分するしかありませんよ、
敷地内、共用廊下や周辺に放置が多いと、管理がしっかり出来ていないマンションと言うことで、
資産価値は低くなる可能性が高いです。
誰だって、そういうマンションは中古でも敬遠しますよね。
折りたたみの自転車なら家の中に持ち込むのは良いんですか？？
いいんじゃないのかな、でもどこへ行くにも近いから歩けば健康的、
子供も、郊外ほど自転車にに乗ってるのを見かけないですよ。
バイクなら、余裕がありそうです都心では本当に経済的で便利ですよ。
折りたたみの自転車は、部屋の中が傷だらけなりそうだと思いませんか？
分譲マンション未経験者です。
自転車はもってエントランスとかエレベータとかって
入れるもんでしょうか？
賃貸とかのマンションでは、たまにありますけど。
折りたたみはまだしも、そうでないのは微妙ですかね？
そうなると確かに１台の駐輪場では、やりにくいですね。
可能であっても置き場には困りそうですね。
あ、そうそうポーチとかに置くとかはどうなんでしょう？
ポーチつきに住めれば・・・ですが。
ここの物件ってポーチあった？
ポーチでもダメなとこは多いみたいけど。
>>エレベーターだけは自信はありませんって言ってたもん（苦）
このマンションのエレベータはどこのかご存知の方はおりますか？
＞293さん
ご自分が疲れて帰ってきたときに、エレベターに大きな自転車が同乗したらどう思われますか
エレベターも傷だらけになりますよ1台ですから。
竣工後も棟内ＭＲがあった場合、廊下に子供や大人の自転車がずらっと並んでいたら、
このマンション、？？と思う人が多いと思いますよ。
契約する前に1世帯/2台未満と決まっているんですから、ラッキーでも2台まで
3台目は諦めるしかないでしょう、便利さと引き替えですよ。
敷地内に、駐輪場が増設するスペースはありますかね・・あれば将来的には増設する話も。
だから運良く抽選で当たっても、子供2人が自転車通学で、私も自転車通勤のような家族は、処分するわけにも行きませんから、その3台目をどうするか？って事なんですけど。近くに駐輪場とかるんですかね？
巣鴨の商店街にでも置いとけよ！
誰も盗みやしねから。
ただ区に持っていかれるかもな
再度お尋ねします。
この物件って皆さん安いと言っておられますよね？
その理由は何なんでしょうか？何故安いと言えるのでしょうか？
購入を検討している者ですが、アドバイスください
評価で概観が微妙になっていましたが、私もそう思います。
＞外観については、デザインの面で賛否両論あるので完成までに、カラーなどの手直しがあるかもしれませんね。建築確認とは関係ない部分ですから可能性もありますね。
とか書かれてますが、手直しがあるならば、もっと購入意欲がわきそうですが、
どうでしょうか？ そんな事って本当にあるのかな？
298さんは、わからない人ですね。
家族の中で、通勤通学の自転車を1台にしなければならない可能性が高いということ
分譲マンション（共同住宅）に暮らすと言うことは、そのマンションの事情によって
何かを我慢しなければならないということなんですよ。通勤通学で仕方ないから
周辺に放置するなんて考えの人ばかりになると、公団住宅や都営住宅のような状態になります。
「処分するわけにもいかない」ではなくて、分譲マンションに暮らすには
「処分しなければいけない可能性がある」ということです。
都心のマンションをよく見るとわかりますが、駐輪場が世帯数の3倍も
あるマンションなんて聞いたことがありません、高級マンションだって普通は
1世帯/1台程度しか用意していません。
だいたい、豊島区の公立小学校、中学は自転車通学は認めてないと思いますよ
徒歩か、遠い場合は公共交通機関を使いなさいということです。
>>300
安い、高いは比較論問題です、周辺相場と比べてどうなのかという問題。
分譲価格＝土地仕入れ価格+建設費+販売経費+業者の利益
ですから、どこかが通常より安いということでしょう。
利益を最初から減らす訳がないし、販売経費は販売委託ですから
土地の仕入れ価格か、建設費の経済設計ということなんでしょうか
298はレベル低そう。集合住宅に住むには向いてない。
＞307＝298さん
303です、その気持ちはよくわかりますよ。
誰でも現状を変えることには抵抗があるのは普通です。
でも、引っ越すつもりなら発想を変えないとダメだと思いますよ。
戸建て→マンション というのは、普通の逆かもしれませんが
メリットを感じて検討しているんでしょうから、そのメリットと駐輪場は引き替えだと
思うことですよ。
住宅性能評価を取得してるから大丈夫だろ
今度また構造説明会があるから行って聞いてみれば？
住宅建設性能評価取得＝偽装じゃないとは言えないでしょ？
DMが届きましたが、パンフレットの内容が正しければ、
価格の割に基本的な部分は、しっかり作ってあるという印象です。
スラブ厚200㎜、グラスウール防音材採用の二重床と二重天井、ペアガラス、ダブル配筋
杭長さ28ｍというのも都内としては良い方でしょう。
スラブ厚がもう少しあって、免震構造を採用していれば高級マンション並ですね。
でも一般的には、必要充分という内容だと思います。
大手デベの物件でも、これらが欠けている物件もいくらでもあります。
さすがに価格的に、内装や共有部分の豪華さはないもののしっかり作っていいるという印象です。
確かに内装より構造の方が重要ですからね。
いや、構造は良くて当たり前で、いかに内装が良いかがポイントでしょ？
オプションが多すぎませんか？
特にキッチン周りのオプションが多すぎますね。
吊戸棚くらい標準で付けて欲しいよ。
ガラストップでもないし、ディスポーザーもないんだから
最近の都心のマンションで、いまや標準設備のディスポーザがないのは珍しいですね。
まあ、価格が安いからね。
最低限の設備しかないんだよね。
逆に余計なものが多すぎても困るけどね
１０階建で杭長２８．５ｍは最強ですね。超一流建設会社建設のタワーマンション購入してしまったのですが、２０階以上なのに杭長１６メートルです。自社のうぬぼれか、性能評価書もださない！キャンセルしようかと、現在他のマンションを探しているのですが、当マンションは西巣鴨から５分なのに、分譲価格が安すぎると思います。１００戸以上だったらディスポーザは取付けても当然だし（戸数が少ないとコストがかかる）、敷地めいっぱいに建てているので処理場の確保が出来ないからか、もともと低価格マンションで割り切っているのか？スラブ厚２００mmも今時考えられないくらい薄いし、外廊下。資産価値で買う人にはちょっと考えてしまう物件ですが、安さでは買い得かも。ドアとフローリングの色のセッティングがいまいちで変えることが出来ないし、フローリングの幅も狭いので、思案中です。
＞320さん
わかってないですね、スラブ厚はスラブ面積と関係あるんですよ
つまり、大きな部屋（スラブ面積が大きい）が多ければスラブは厚くしないと音の問題がある
70㎡程度の面積であれば200㎜で充分だと思います。
だいたい今年出来た目白の某高級マンションでも億ション棟は300㎜、一般棟は250㎜ですよ。
スラブ厚は一概に言えないと思いますよ。構造的には13㎝あれば強度は問題ないと
言われています。
杭の長さは、マンションの高さよりも地盤によります。
億ションでも40ｍ超もあるし、チープマンション
でも、地盤が良ければベタ基礎（杭が無し）というのはいくらでもあります。
タワーでも地盤が良ければベタ基礎がありますよ。
つまりこの物件は価格にしては良い方なの？
それとも価格並みの設備なの？
＞321.322さん
わかってなくて失礼いたしました。スラブ厚は薄いより厚いほうが良いと思い込んでおりました。ちなみに今キャンセルしようとしているマンションは７０㎡で３５０ｍｍです。厚い程良いマンションと勘違いしておりました。杭の長さについては自分で調べたところ支持地盤（東京礫層）の中まで杭が打ち込んであれば大丈夫で支持地盤が浅ければ杭も無いマンションがあると。私は専門化ではありませんが、この物件は向きは東西どちらかでどちら側も電車や車が通っているし、地権者はワンルームマンションを確保しているし（それが悪いとはいいませんが）価格並みのマンションではないですか。もしかして部屋によっては、安いかも。
＞323さん
350㎜のスラブは普通のマンションのスラブでは聞いたことがないです、
ましてやタワーだったらスラブの重量があって大変でしょう、
多分「ボイドスラブ」といって中身が中空のスラブだと思いますよ。
ボイドスラブの350㎜なら、普通のスラブ200㎜位と同等の性能ではないでしょうか。
タワーマンションは、高さ規制が緩い地区に建設されますから階高（天井高+床+天井）に
ゆとりがあるんだと思います、但しあんまりセメントを使うとコストアップになります。
普通は、経済設計を追求する場合は外廊下+天井高を低く
ここでは使用していませんが直床にすると、限られた容積率の中に沢山の住戸を
作れるそうです。
パンフレットを見ていないのですが、アーデルの階高は3000㎜ですか？
あの物件こそ何が魅力がわからん。
間取り最悪、バルコニーなし。
駅から近いだけか？
３２４さん＞＞パンフレットと構造説明をした建設会社の人を信用すると３５０ｍｍです。ＬＬ４５等級の二重床、二重天井です。コンクリートは低層階６０N〜高層階３０Nと軽くなっています。当マンションは階高は高くて２８５０ｍ位ではないでしょうか。詳しくは直接売主に聞いてください。また近くの高層マンショングローリオは安くて坪単価１７０万位で高い部屋でも２７０万位なので３２５さんがいう通り割高ですね。さらにコンシェルジュがいてもどうでもいい時間帯にいて朝刊も各戸に配達してくれない。高層マンションでないから不便でないかな？管理組合で決めればいいことですが管理費が安いのでむりかも？
（遮音性能の観点）
RC床スラブはできるだけ厚い方がよい。
ただし、衝撃音の周波数帯と床の固有振動数の関係より
厚い方が低周波音を刺激する場合もある。
（構造性の観点）
RC床スラブには適切な厚さがある。
耐震設計上は、床スラブは薄い方（軽量）がよい。
しかし、構造躯体（柱・梁）に追従するため、及び
通常使用時の状態でのたわみを小さくするためにも
ある程度の厚さ、配筋量が必要である。
（補足）
床スラブは基礎スラブと異なり、厳密な意味での
（動的な増幅効果を考慮した）耐震設計は行ってはいない。
従って、床スラブ厚さを構造的に云々というのは、
超高層（６０ｍ超）の場合でも
少なく戸の国内ではナンセンスである。
全くわかりません。
今日ＭＲに見学に行きましたが、あまり人はいませんでしたね。
第二期販売以前に良いところはほとんど販売済み？のようでした。
それと全体の購入層なんですが、子供のいる世帯が少ないらしいく
小さなお子様がいるファミリー世帯は肩身の狭い思いをするかも
３００ｍｍはほしいところです。
スラブで30㎝って相当良い物件だよね。
まあ最低の20㎝はあるんだから良いでしょ？
>>335
ファミリー世帯というよりは、これからファミリーになる？そんな若い世代が多かったような気がします。それとやはり賃貸に出される部屋があるので、管理費や積立金の確保が大変かな〜と。
管理会社の藤和コミュニティって良いんですかね？
私は第一期で契約しましたが、その時期の週末でもがそんなに混雑していたことが
ありません。抽選になった物件が多数あったにもかかわらず、です。不思議です。
第二期の倍率はどれくらいですか？
確かに藤和の不動産や管理はあまり評判が良くないようですね。
でもこれは管理組合で管理会社は変えられますので大丈夫ですよ！
管理規約には2年契約でしたから。
私も第一期で契約したものですが、自分の時には倍率は2倍でした。
抽選には行かなかったので、どんなものかは知りませんが、
すでに3分の2くらいは販売済みのようでしたよ。
