23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

２００４年９月の住宅情報誌で価格の明示された物件から
書き出すとこんな感じ。

深沢ハウス　270万／坪
グランドメゾン三軒茶屋の杜　　270万／坪
パークホーム三軒茶屋アーバンレジデンス　２４０万／坪

クレッセント東京ＶＩＥＷ　ＴＯＷＥＲ　　245万／坪
シティタワー高輪　　　　　　360〜450万／坪
サンウッドパークサイドタワー　290〜300万／坪

底値というのはこの水準。
ちなみに
東京メガシティ　　（北区）　　　180万／坪

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２３区新築価格が２００３〜４年水準よりさらに２割下落するシナリオを考えてみた。

深沢　　　　215万
三軒茶屋　　215万
新大橋　　１９５万
高輪　　　　290万
三田　　　　240万
赤羽　　　　145万
豊洲　　　　１８０万

仕入れる地価が２割下がる。そのためには
①容積率を２００％割り増
②地価が暴落する
③火災で焼け野原ができる
④土地の固定資産税率を極端にあげて放出させる
⑤相続税の免税額を引き下げ、相続税対策で土地を売ると
　　有利な税制に変える

ローン金利が4.5％〜5％まで上げる
マンションを買う人の融資総額が減る。単価も下がる。

急に上げると国債の金利もあがって償還原資がなくなるので
まず消費税率をあげておく。
マンション景気が翳って世の中が不景気になる
地価も下がる。
実際、価格は下がるが所得水準自体が下がれば
下がっても買えない。

とにかく住まいと所得は相対的なもので、その関係が崩れたのは
バブルとその崩壊の影響の節目の一時期だけで
みんな所得に見合った場所に住むという状態に戻っていく。

逆に、バブルを再燃させれば長引く不況の後にもっとどん底の
マンション価格が実現するかもしれないが。

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バブル当時は人口減はなかった。
バブル当時は終身雇用が普通だった。
バブル当時は土地神話があった。

昔に戻っていく、ことは有り得ないのですよ。

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ということは、マンション価格はゆるやかに上がって暴落はないということでいいですよね。

ちなみに人口減は地方では惨劇に近い暴落を生んでいます。田舎の土地は下落続き。
その分都市部が高止まり。

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投機に利用されやすい都心の一部物件は暴落と高騰が繰り返されるでしょう。
ファンダメンタルからずれてるのでそういう事態が起こる。

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居住用なので、儲けるつもりでなく、損しなければいいやというスタンスなら、
都心というわけではなく、田園調布、成城、東五反田、山王、上大崎、代沢、
と言った、昔ながらの住宅地がいいのでは。

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社有地国有地をさんざん個人に買わせた後、
地震＋遷都で大暴落ってシナリオはどうでしょうか。
もっともそんな風に下がって安くなっても、もう欲しくないから意味ないか。

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興味深くこの板を読ませていただいてます。どうやってマンションで賢く資産形成できるか、詳しい皆様のご意見いただければ幸いです。
相場のピークで売って賃貸に住み、相場が底を売った時に新たに買えばよいのでしょうが、そのタイミングを読むのは至難の業です。

我が家では、妻と別々に住宅ローンを組んで、港区のタワマン２戸契約しました。
A：5月竣工、低層階　(眺望は×、売却益はあまり望めない？)
B:12月竣工、高層階　（買値が安かったし、そこそこ売却益が出るかな？)
(竣工時期でわかってしまいますが)。

これを、どう料理しようか悩んでおります。

まずAに一旦居住→Aを売却してBに引っ越す→Bを売却→相場が下がるまで賃貸暮らし？→白金台、高輪、三田、麻布あたりで100平米程度の物件を購入

こうすれば、両方とも居住用物件の売却でキャピタルゲインに課税されない、というシナリオです。
なお、Aの住宅ローンには会社から金利補助が出るので、金利負担は1%未満です。
売却時期と、売却後の住まいをどうするか、考え物です。
相場の高い時期に売りたいですが、次の住居を買うのも高くなってしまうし、賃貸に住んで相場の下落を待っても、そう簡単に相場が崩れるとも思えません。

よく、賃貸に出してうまく資産形成されている方がいらっしゃいますが、私の試算では賃貸収入からローン支払、税金など差し引くとあまり手元に残らない気がします(賃貸物件には会社の金利補助も使えないし)。何より、空室リスクが怖いです。

上がり続ける相場でないと、資産形成はそもそも無理なのでしょうか？

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老婆心ながら申し上げるとAとBの売却の間に三年の期間が必要です。
となれば三年後の情勢を加味して動くしかないという結論になります。
税務上はローン控除も結構なインカムなのでそれをうまく使うことも
計算にいれたほうがいい。私ならBは三年賃貸に出す。ただし賃貸に
出す以上都合のいい時期に空室になるかどうかはわからないですけど。
空室になってからAを売ってBに住んでも遅くないです。

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AとB、御本人と奥さんと別々だから、三年の間隔はいらないでしょう。
しかし、新築が人気なのであって、中古で売却しても必ず儲るかは疑問ですね。
仲介業者を儲けさせてあげるだけに終わらないと良いですね。

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829さん、
不勉強ですみません。3年間売却できないのは税金の絡みでしょうか？物件Aと物件Bは私と妻で名義は別で、別個の不動産取引になるとの理解でした。それでも3年間は売却できないでしょうか？ちなみに、国際結婚なので姓も違えば、住民票に入っているのも一人だけです。
(板のテーマからそれてしまってすみません)

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23区ではないですが、新浦安のプラウドはまずまずの滑り出しのようです。当初はすごく高いと言われていたから注目していたのですが。しかし、やはりというか、売れてしまうんですね。高い高いと文句を言っていると、完全に取り残される展開になりつつありますね。きっと、豊洲タワーや勝どきのゴルクレ物件も強気の値付けでしょうが、あっさり売れてしまうことでしょう。

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まだマクロ的に見て成長率が大きく上昇しているわけではないので焦らなくてもよい。
投機目的のものだけに個別に規制されたい。

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売り渋りで物件がなく、買い手は腹ぺこ状態。
何でもかんでも飛び付いて買うんでしょ。
冷静に判断してるとは思えないな。
物件数がもっと出てきた時期にどうなるかでしょ。

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失礼しました。「別々に住宅ローンを組んで」という意味がよく飲み込めていませんでした。

αさんがＡ物件βさんがＢ物件を３０００万控除を使って売るという話なので
それぞれ独立して考えればいいという話ですね。
売る時期はＡについては、１２月以降という話になりますね。
８ヶ月住むわけで、公共料金の請求はがきなど「持ち主名義で」その住所あてに
しておくのを忘れないように。申告の必要書類は売却後２ヶ月以内の住民票の除票
だけですが超短期の転売だけに税務署から何かお手紙をもらう可能性はあります。
あとは、１２月に売り出していつまでにいくらで売るかというだけの話。
仮に管理費、固定資産税、ローンあわせて月１７万程度なら半年１００万
２年で４００万。ご自身のキャッシュ負担力と値上がり見通しを勘案して価格と売却時期を
決めます。
仮に５０００万の物件が６０００万で売れたら印紙代仲介手数料等２００万弱引いて
８００万のキャピタルゲイン。

とにかく想像するにお二人の所得税住民税の課税額がかなりのものだと思います。
何も節税策を講じていないのなら、まず今回の購入でできる節税を考えましょう。
一つはＡを１２月までに賃貸化できれば、Ａの購入諸経費１５０万〜２００万が給与所得と
損益通産できます。私はまずそちらを考えますが。

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Ａを貸すか売るかはどれだけ自己資金をつぎ込んだか、Ａの価格上昇率如何によります。
２割以上の自己資金がないと銀行が賃貸事業していて自分はリスクだけ負っているかんじに
なります。ただし、建物の減価償却費とローン金利の一部が損金計上できます。
もちろん貸すにあたって「住宅ローン」は「アパートローン」に借り替えておくべきです。
空室リスクを見込んで、半年分１００万程度の流動資産を用意しておかないとローンの
焦げ付きになり次の物件購入に響きます。

ゆっくりあがる見通しなら一旦貸して空き室になってからもう一度αさんが住んで売る
という手もあります。
貸した場合のキャッシュフローが年７０万程度あれば、６年貸して５００万、
３０年ローンで３５００万程度の借り入れなら残債の減も５００万
都合１０００万。課税を避けるには、まず物件をβさんに貸し、βさん名義で
転貸すれば一定程度の家賃を減額できます。βさんの所得は増えますから
できれば法人格で別に経費がたつほうがいいです。
Ｂは１月からαさんが借ります。賃貸用の資産としてＢの購入諸経費をβさんの
所得から控除できます。売りたくなったらいつでもβさんの居住を証明できるように
してから売ればいいでしょう。

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利上げすると言っても、わずか0.25%。今までが異常だったのだから、
ほんの少しだけ長い目で見れば大した影響はないこと。
でも、できなかったわけで。バブル発生は早まるでしょう。
はあ・・・国民が郵便貯金解約に走ればどうなるのだろう。
長期金利を大幅に上げざるを得ない。崩壊のシナリオも描ける。

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ただし、来年１月以降βさんはどこか別のところに住まいを持つ必要があります。

そこをごまかすと脱税になりますのでご注意を。

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現状、タワマン価格上昇は分かるんですが、世田谷住宅地低層物件なんかも、
値上がりしているんですか？もうすぐ入居なんですが、あわよくばすぐに
売ってしまいたいのですが。。こういうのって一応査定なんかは未入居
段階でしてもらえるものなんでしょうか。

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