グランドメゾン杉並シーズン★３

手続き踏んでたとえば賛成多数を得て廃止した場合でも、仮に15％の人（102世帯約300名？）が購入時にプラス評価した施設がなくってしまうことにすご〜く残念に思われるのではないかという思いやりの気持ちは働きませんか？？

もし、ノーならマンション管理組合が荒れる紛争の場になることは請け合いです。
共同住宅ですみよいコミュニティを維持するのに必要なのは手続きではなく、思いやりと調和です。

「手続きふみゃ問題ないだろ？」というあなたは共同地域社会が好きですか？

自分達のマンションのすべてを良く言わなければ非国民扱いされるかのような狭量でファシズム的な雰囲気のコミュニティになるのだとしたらちょっと嫌ですね。それこそ完璧な物件はないのだから、共有施設など要らないと思っていても立地を気に入ったり、予算的な制約から購入する場合もありますよね？それなのに、共有施設が要らないと考えているのならこの物件を買うな！とでも言わんばかりのコメントが沢山つくことには驚きを禁じ得ません。

>62

じゃあ、15％の人達のために共有施設を存続させろと？
それがあなたの言う「思いやりと調和」なわけですか？

こういう議論は文字しか使えない掲示板では限界があります。
入居したら管理組合でお互いに納得がいくまで大いに議論しましょう。

＞３４＝５１＝５９＝６０ですか？
あなたのような方の方がよっぽど恐ろしい。
一体、何の意味があって挑発的なコメントをしているのか。
（ましてや、賛同されなくて結構などと逆ギレするし・・。）
そもそも、他の検討者に有意義な情報との意向も感じられませんが。
ただ単に自分の意見を言うのであれば、あなたのコメントを
見て他人がどう思うかをよく考えてレスして下さい。
→一度過去のご自分のレスを見直して下さい。
　同じ表現するにも言い方があるでしょということです。

少なくとも５９はほかとは別です。
共用施設の廃止が、全てネガティブなことだと言うとらえかたが、
意見を異にする部分です。廃止も場合によりひとつの改善です。
そして、集合住宅では、より多数の満足のためには、我慢も必要だと言うことです。
廃止賛成が多ければ、反対の人は我慢する。
廃止反対が多ければ、賛成の人が我慢する。
これは全くイーブンなルールですよ。

58＝67ですかね？
ま、いいんですけど。
あなたこそ本当に契約者もしくは検討者なのでしょうかね？
これ以上あなたのつまらない無内容なコメントにレスするつもりはありませんので悪しからず。

えっと、58＝67じゃありません、58は私が書きました。
誰がどれを書いたかを推測するのは不毛なのでやめましょう。

そういうことを気にされる場合の解決策は、まず自分の名前を固定したほうがいいかと思われます。

それにしても、人格中傷でしかないおかしなコメントが付きますね。64とか70とか。
どなたかの自作自演だとしたら全く許し難いことです。

>68さん

新築時の状況というのは、ある意味全員がバランスよく我慢なり、納得した状況ともいえませんか？

そのバランスを変える必要性が将来的にあることは十分あって、それはそのときにルールで定められた多数決をもってバランスを取り直せばいいのだと思います。

一方で、入居時点の状態がそもそも気に入らなくてすぐにでも変えることを提言したいと取れる発言があると、そんなこと入居するなり言い出されてもこまるな〜というのが正直な感想です。

購入者です
こちらを検討されている方は、ぜひ現地に足を運んで、敷地もぐるっと一周して眺めてもらうとよいと思います。特にモデルルームからグランドエントランスにかけてはだいぶできあがっていて、雰囲気がわかりますがとても良い感じだと思います。私は緑に囲まれたこの物件の方がとてもすてきだと思い購入しました。

なんか、すごいことになっていますね！ビックリ！
私は購入者ですが、購入者であればこの物件のいいところについて
話し合いたいし、悪いところばかり言われるの気分を害すのは当然。
逆に、検討されている方は、いいところばかり話されても気持ち悪いのも分かる気がします。

いずれにしろ、皆が納得する物件なんてあるわけないし、価値観も違う。
だから、購入者は「ここが気に入った」だけではなく「ここは気になったけど、ここが良くて決めた。」とか、メリット、デメリットについて話し合うのが建設的かと。
同じように、検討されている方は「ここがいいんだけど、ここが気になる。他の方はどうか？」と
いった具合に話さないと気持ちが伝わらない。
ただ単に、これがダメ、あれが気になる、ってそればかり言うのって、おかしいよね。
検討しているのではなくて、荒らしと間違われてもおかしくない。
もっと建設的な議論にしましょうよ。

住宅ローンについて。
銀行と個別交渉なんてできるんかな？聞いたことないよ。
そもそも、個別交渉なんて銀行も手間がかかあるからやりたがらないし。
そんなことしたら、みんな個別交渉してしまうよね？
真実はどうなんだろ？▲１．２がうそだとは思えないし。

ここには一人何役もこなされている方が居られるようですね。
見る人が見れば分かりますよ。
いつもの常套手段ですから。

77さん
すごいですね！そんな判定が出来るなんて。見て分かるって、どんなん？
ちなみに、私は７５＝７６です。
７６の金利の情報が知りたい・・・。
三井住友が▲１．２をするなら、三井住友に決めるのに・・・。

73さんの意見に賛成です

現時点の共用設備、管理などは、重要事項説明で説明を受けており、契約者の方は必ず承認しています。これから契約される方が、現時点の共有設備、管理などが納得いかないのであれば、よく説明を受けた上で他の物件を探されればよいと思いますが、契約した方は、一応承認して契約したのですから、しばらくは現状のままであるべきだと思います。

長い目で見れば、不要なものを廃止することもあると思いますので、その点は異議はありません。ルールの上では議決権がある人の75%の賛成があれば、共用設備の変更もサービスの廃止も可能です。ただその際も、民主主義的に決めたいですね。民主主義の原則は何か？　誤解されている方が良くいますが「多数決」ではありません。議論を重ねて「全員一致」です。でも、実際にはそれには限界があるので、議論を重ねて、最終的には多数決という代替方法で物事を決めることが一般的なだけです。反対意見の人と議論を重ね、意見を尊重するというプロセスが重要で、それがあれば、最終的に75%の賛成で廃止でよいと思います。

74です
75さんのコメントを受けて、補足をします

防犯センサーについては、私の購入した部屋はありませんが、1階住戸およびルーフバルコニー付住戸はついています。一般的についているとの意見もありますが、全戸についているのは一般的でもないと私が調べた限りでは感じました。バルコニー形状からしてバルコニー側からの侵入は困難と判断し、私はなくてもよいと思いました。

ペアガラスは、私もその方がよかったですね。この点はちょっと残念です。

気になる点も多少はあります。しかし、それを補ってあまりある魅力を感じたのでこの物件にしました。

特に立地は特筆だと思います。南側がかなりの広範囲で第１種低層住居専用地域です。北側は千川通りに面していて、車でのアプローチもよいです。鉄道からの距離は、地下鉄なら直結が理想ですが、そうでなければ適度に離れていた方がよいと思うのでこのくらいがよいです。なかなかない立地と思います。

＞77さん
根拠のない、推測で荒れる元になる書き込みやめてください＞＜
もぅじゅうぶん荒れてますので

ペアガラスですが、早い時期の契約であれば追加費用オプションで選択できましたよ。
ですのでペアガラスになっている部屋も多数存在しています。

価格としては、数十万単位でかかりますので、全戸標準にした場合は窓が多い部屋などは１００万以上あがるといった間取りもでてきますね。

またどうしてもという場合ですが、共有部分に該当するので勝手に自前での変更はできませんが、
管理組合に事前に届けて許可を受ければ変更不可能ではありません。
それは面倒・・という場合はフィルムシートはありですよね。

ご存知かもしれませんが情報として。

この時期、購入者と検討者とでは
物件に対する見方というか温度というか
そういうものに差が出てしまいますよね。

購入者（私も含めて）は腹をくくった以上、
プラス思考にならざるを得ない（？）し、
他方、検討者はメリット、デメリットを明確にしたいが故に
購入者が耳にしたくないことも表面化しがちだし。
わたしもネガティブな意見はあまり目にしたくはありませんが、
こういう掲示板である以上、やむを得ないのかなぁと思っています。

ただ、#75さんのおっしゃるとおり、
建設的な意見交換の場であってほしいですね。

シアタールームは、活用したいと思っているので、無くなればとか
「？」とかは、やめて！笑。

８４さんのいうように、購入者と検討者との間で温度差があるのは
仕方が無いと思いますが、デメリットをいうのであれば、
こう改善した方がいいよとか、プラス思考の話でないと読み手の
気分を害するだけです。

人それぞれの感覚だから、お願いしてもどうしようもないとは思いますが、
マイナス思考だけの発言は寂しくなってしまします。

ｂｙ　映画好きの購入者。

私はペアガラスをアイセルコで入れました。
高価なので、地震等で割れないことを祈っています。
２月の融資利率が本日出ましたけど、１月よりちょっと上がりましたね。
契約時にどうなるかが問題ですけど、上昇は押さえて欲しいと願っています。

議論が少し沈静化してきて、安心しました。この板を大変楽しみに閲覧しているので、荒れるのはとても残念です。

84さんのおっしゃるとおり、購入者と検討者では、見方が違うのは当然です。私は検討者の方が、私自身気付かなかったような問題を指摘されことは、とても参考になると思っています。それがネガティブな指摘であってもです。個人の主観的な好みの問題を声高に主張されても、意味ありませんから読み飛ばしましょう。

51さん、外装がバルコニーの軒下（多分大梁？）などが吹き付けになっているのは、石神井公園に2件あるGM物件などでも共通ですよ。施工会社はここも含めてそれぞれ違いますが。積水の意匠デザインポリシーでしょうか。メンテナンスの時に吹きつけタイルは有機溶剤の匂いでお困りの人もいるでしょうね。

管理費の高い安いは、サービスの内容との兼ね合いですね、ごみの戸口収集なんか優れた点があり、植栽の管理などのことも考えると、大規模らしく価格的にはリーズナブルと思っています。

むしろ問題は、修繕積立金です。これは決して余裕のあるプランとはいえません。30年後は積み立て原資がゼロになってしまう他、定期的に比較的まとまった拠出が必要になります(ローンのある人はこの支出にも留意してください）。駐車場の利用料の大半が管理費に充当されて、修繕積立金にはこないこと、最初の大規模修繕が確か13年目あたりで、10年間の保証期限後です(保証期限切れで大規模修繕の点検やって、問題を発見しても、無償の補償が受けられない）。

意識の高い購入者の皆さんと、この物件についての認識を共有して、入居後はきちんとしたコミュニティを作って、自らの資産であるこの物件の適切な運用管理を実現したいと思います。よろしく。

>76
書き込む気が失せました。

そうですね！過去のレスにも指摘がありましたが、全戸１００％駐車場の利用率が低いと、
修繕計画に穴が空くようです。極めて危険と思います。将来、皆さんで議論した上で
修繕積立金のアップがあり得ることを覚悟しております。
ローン返済のために自家用車を手放さないようにしましょ〜！　せっかく車のアクセスが
メリットのマンションですから！！　購入者

修繕積立金→管理費でした。　すみません

＞87
石神井のGMって２つとも億ションですよ、本当に吹き付け塗装ですか？

私も修繕計画は見直しが必要と思っています。一般的にどこのマンションでもそうですが、ディベロッパーが用意した修繕計画は非常に理想的な場合かつ余裕がない計画なので、通常は入居後に見直しますからね。この物件でも、見直しは必要だと思います。見直さない場合は、後々の修繕一時金が大きくなって結局は自分たちが困るだけですから。

>93
まともな管理会社なら5年おきくらいに修繕計画を立て直す。
そしてまともな管理組合なら修繕積立金を見直す。

近所の大規模物件情報②

3年前に施工済みの桃井の大規模マンション（450戸？）の知人から聞いた事例です。

駐車場：機械式含め全戸数に対して7割程度の準備あるがそのうちの2割弱は空き。
　　　　（300台に対して40台程度空き）特に、高さ制限があり出入庫が面倒な機械式が
　　　　不人気。

共有施設：
通常は施錠しており、居住者の申出で時に開錠（全施設内禁煙・一部施設を除き飲食不可）

1)宿泊施設（2室）：週末は埋まっているケースが多いが平日の稼働率は悪い
2)小体育館　　　 ：特に寒い時期は幼児連れの家族で賑わっている
3)マルチスペース ：会議卓などもあり、平日は幼児＋ママの社交場となっている
4)シアタールーム :有料の為（千円/時間）稼働率悪い（月数時間しか利用されていない）

修繕計画：2年に1度、管理会社にて見直し案を提示することになっている。
　　　　　（積立金は購入時のシュミレーション上5年毎位で月1万円程度の値上げが
　　　　　　必要となっているとのこと）

竣工時には、荻窪駅まで行く住民専用のシャトルバスが運行していたようですが
利用料（300円/回程度）と高く、歩いて3分のところに路線バスの停留所もあるため
利用率も低く、初年度の秋（竣工後6〜7ヶ月位）には廃止して、計画立案したデベが
損失分（700万円程度）を全額補填したとのことです。

共有施設に関しては、カフェなどのサービスはなく日常の清掃業務程度しか
管理コストが掛からないので「折角あるのだから稼働率をあげよう」とは
組合（理事会？）などで話合われているようですが、用途変更などの話には
なっていないとのことです。
（久我山の大規模物件には、当物件と同様にカフェや託児施設あるようです。）

げ、現実をまざまざと見せ付けられた感じです・・。
全て定価のミニショップとか、
稼働率ゼロではなくても、限りなくゼロに近いシアタールームとか、
あるだけムダっていうものも出てくるんだろうなあ。

>91
外から眺める限り、バルコニーの軒下部分はタイルではありません。
>93 94
この物件のように684戸もある大規模な管理組合が、タイムリーに修繕積立金や管理費の見直し決議ができるんでしょうか。どなたかもおっしゃっていたように、これだけの世帯が集まると、いろいろな事情や意向の方がいて、費用の負担増になるような提案の取りまとめは難しいのではと心配です。

コスト削減なのかデザインの問題なのかはわからないけど、
GMシリーズはここに限らず吹きつけ部分多いよ。
だからここだけが特別な訳じゃない。

>97
言えるのは、マイナス思考な話だけですか？
使わないと言う意見であれば、使わなければよいだけでは？
購入者ではなさそうですね・・。

>98
購入者の方ですよね？
勘違いであれば、失礼ですが、確か管理組合は一つではなかったような。。
ある程度まとめられた棟毎に管理組合はありませんでしたか？

心配だとかムダだとか使わないとか、そのものがある根拠だとか背景とか
考えられないんですかね・・。
あったらあったで、良い時があると思いますよ。。
予めムダだと思うものを作る程、他のデベも○○ではないと思いますが・・。
（修繕積立てとかもそうですが、他のマンションとかも理解されて話されているのか
非常に疑問です・・・）

もう少し、建設的な話はできないものでしょうか。。。

ちなみに購入者。

　共有施設は質素団地住まいな私からすると一度は楽しんでみたいものの一つです。シアタールームも、あったらあったで何かと使ってみようと思いますし。いやがられても友達を呼んじゃいますよ。共有施設は販売社から押し付けられたものと考えるよりは、どう使うか？住民が考えて積極的に利用・活用できれば良いですね。なくすのは簡単ですが、再建するのは結構むz香椎ですし。

　ところで、この共有施設って、マンションの住民のもの？ですよね。そうすると、（仮に）セブンイレブンとかスタバを誘致するということも出来るんですか？（採算がとれないといわれそうですが・・）。もっといえば、この場所での売り上げの何％かをマンションのものとする事ができるんですか？？

>ところで、この共有施設って、マンションの住民のもの？ですよね。そうすると、
>（仮に）セブンイレブンとかスタバを誘致するということも出来るんですか？
>（採算がとれないといわれそうですが・・）。もっといえば、この場所での
>売り上げの何％かをマンションのものとする事ができるんですか？？

想像力豊かですねｗ
管理組合が所有することなります。管理組合とは、組合員（＝区分所有者）によって
構成されています。正確にいうと住民ではなく、区分所有者の持ち物です。
（アゲアシっぽいですが、分譲賃貸の方も住民なので...）

さて、コンビニ／コーヒー店などの誘致についてですが、
一階が店舗のマンションを見かけたことあると思います。そこが
分譲ＭＳであれば、店舗賃料が管理組合の収益になる可能性があります。

ただし、この物件の場合、セキュリティ（鍵がないと入れない）エリア内を
店舗化することになると思うので、それで採算がとれるかが焦点になります。
ぶっちゃけ700戸程度ではちょっと無理だと思いますよｗ

最近、企業の福利厚生で事務所ビル内に社員専用のスタバなどが入っている
ケースがありますが、一般的には企業が売上を補填しているケースの方が
多いようです。

結論：管理費で補填してまで、出店することはないでしょう。
　　　きっと、多くの場合、総会特別決議で却下されるでしょうｗ

まず共有部分は

私の知っている23区内のとあるマンションは、１階にロイヤルホストの店舗と回転式の駐車場があってその賃料収入と駐車場の収入双方からお金が入ってくるため、管理組合の資金は潤沢なのだそうです。もちろん、ロイヤルホストや駐車場は誰でも出入りできるよう通りに面しているのですが。でも、静かな住環境を求めるならば、マンション外の一般の人が出入りできる場所があるのは落ち着かないですね。特に、１階がファミレスなどの飲食店の場合、ネズミやゴキブリなどが管を通じて各住戸に影響する場合もあるようですから管理組合の資金源になるとは言え考えものです。

>95

駐車場は全戸数に対してざっと60%程度うまってるってことですか。ＧＭは80%程度の稼動を前提にしているらしいので、管理費不足にならないか心配ですね。

>104

長期修繕計画予定では、駐車場や駐輪場の稼働率は70％で計算されていました。

購入者です。
第一工区の住居表示が正式に決まりましたよ。
杉並区井草２−３５−１２　です。
各棟表示等の詳細は、営業担当者へ確認してみて下さい。

ミニショップや100％駐車場よりも千川通り沿いにスーパーか生鮮コンビニを
誘致する方が利便性や管理組合の収益性から良かったんじゃないかな。
でもそれをやったらスーパー部分だけ住所が練馬区になってしまったんだろうな。

銀行との金利の個別交渉のやり方の一例というか一般的な方法。
給与振込みなどで利用中の銀行に行って、提携ローンの条件を言った上で
何かもっと有利な商品はないの？って軽く聞いてみれば良いのじゃないの。
別に三井住友じゃなくても、いい客なら個別交渉に応じることはあるみたい。
地銀とかなら飛込み客でも交渉OKな場合もあるみたいです。

私は銀行との個別交渉で、三井住友−1.2％にしてもらいました。
マンションの提携は−1％なんですよと話すと、うちは−1.2％にするからうちで申し込んでくださいと言われました。

100さん
97さんでも、98さんでもないですが・・・（ちなみに購入者）

しばらく（数年間くらい）状況を見てから、あまり有効に活用されないものは、他の利活用はないか考えるのはプラス思考だと思いますよ。ただ、現時点であまりこれはいらない、あれはいると議論するのは、時期尚早だと思います。

ディベロッパーが必要と考えて用意するものと、実際に生活をする人が必要とするものは違うので、一概にあるといいとは言えないですよ。ディベロッパーは単に売るのが商売ですからね。

たとえば、温水プールがあると購入時には魅力的かもしれませんが、維持費（水道代や光熱費など）を自分たちで負担し続けるとなると本当にいるのか・・・少なからずどこのマンションでもある悩みです。

でも、ここのディベロッパーはそういう意味で私は良心的だと思います。売ることだけを考えたような明らかに無駄な設備はないと思うし、販売時に明らかに無駄な投資はしていないと思うので（販売促進に芸能人を使うところもありますが、結局、購入者がその芸能人との契約料を負担するわけですから）

ちなみに、管理組合は１つですよ。修繕積立金は全体とブロック毎で分かれていますが、管理費はわかれていませんよ。購入者であれば、管理規約をお持ちでしょうから、そちらでご確認下さい。

110さん

ご指摘ありがとうございます。。
たしか、管理組合は１つではなくまとまった棟毎にいくつかあったように聞いてた
気がしてたんですけどね。。
手元に重説がないので、後でしっかりと確認したいと思います。

棟によって入居が大きく2期（ないし、3期？）に分かれるので、組合を一つにしてしまうと、
なんらかの問題があった時に、全戸を集めるとかは難しいので、そういった対応だったと
認識していたのですが・・・。
あとは、どなたかが、おっしゃってましたが、ボリュームのあるマンションのため、意見の食い違い棟を防ぐように分割にしてたような・・・。

う〜ん、とりあえず、確認してみます！
みなさんの言われてる管理会社と管理組合は別ですよね？
本当にうる覚えですみませんが、管理会社は１つで、管理組合は複数（３つか４つ）あったように
認識してました。