プレサンス ロジェ 西宮北口について

えーと
地歴。

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神祇官町16の場所はどこなんでしょう？

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西宮北口というよりは、
最寄は今津線の阪神国道駅、ですかね。
西宮北口にも歩いて行けるけれど、
ちょいと違うような感じも。

現地の場所の詳細が判りません。

地番だけだと全然住所表示と違うし。

追加情報を待つのみ？

大通り沿いよりも1本入った方ですかネェ、
ＨＰのＣＧを見ていると。

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分からないからお聞きになってるんですよ。
言い換えれば知ってる地元はスルーが多い
住所。
中古物件で買いたくないです。幸運祈ります。

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冗談だか...
中古物件になっても欲しく無いし。

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ドルチェビータの周辺の空き地あたりですかね？

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2です。皆さんありがとうごさいます。
追加情報待ってみます。

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複路線利用できるはいいですね。
販売開始が来月なのに何で詳細が未定なんでしょう。
住戸数が少ないので売り方を考えているのか。
入居予定は1年以上先なので、まだまだ余裕はありますが。
住戸数が30戸だから人気があればすぐ完売御礼になるでしょうね。

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場所的に属性悪いからパス

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4万円ならともかく4000万程度かなんかそんなもんでしょう。
そんなお金ここに投入するとは。
ジオにもびっくりしたけど。

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竣工がかなり先。1年以上先になるんですね。
まだまだ工事はこれからといった所？

小中学校近いし、買物も比較的良いし、
駅までの距離感自体はすごく良いんじゃないか。

ただ線路が近いんですよね。どの程度
部屋の内部に対して影響があるのか。

防音の対策はなされているのか！？

そういうのが重要になってくるでしょう。

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ドルチェヴィータの南隣ですね

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学校には近いのですが
線路に近いので、揺れなどが少し心配です。
戸数が少ないのでご近所付き合いなどは楽かなと思うのですが
将来的に修繕積立などは高くなりそうですね。

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南側に東海道本線がありますね。
東側には国道と阪急今津線がそば。
立地的にはよくないですね。
かなりうるさいと思います。
いくらか知りませんが、安くても買わないでしょうね。
夜は、静かな環境で休みたいですから。
住戸数が少ないのは、いいと思いましたが。

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マンションでのご近所付き合いって、挨拶程度でお付き合いというほどのことはないのかと思っているのですが、戸数で変化があるものでしょうか？あまりイメージできなくて。。

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１９さん

マンションの戸数にはよるでしょうね。
大きいマンションになると階ごとに組を作って
所謂、プチ町内会みたいなものがあったりします。
子供がいれば子供会とか。
でも、戸数が少ない場合はそこまでない気がします。

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２０さん

そうですね。
ここは戸数が少ない分、意見などまとまりやすいと思います。
もちろん、住まれる方にもよりますが。

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>23
>また、この地域に建てるのか。
>他地区の知らない人達が入ってくるんだろうが、地歴を調べずに買うと子供が将来大変な思いをする。

この地区って何かあるのですか?
総戸数は少なめですが、駅の近さから良いとは思ってましたが
地歴って何かあったのでしょうか。

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＞＞２４
隣で販売中の大規模マンションのカキコミを見れば分かりますよ。
尤も、知った上で聞いてるのだろうけど。

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間取りに関しては、アウトフレームなのと収納が多いのがいい。
玄関もアルコープがついているし。
室内設備も悪くない。
個人的には、少し住んだらリセールしようと思っています。
個人的にコネクションがあり、売れるので。

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この立地で新築を買って、中古にして再販とは・・・正気の沙汰とは思えませんね。

この辺りの物件を買うなら、売る事は考えないで買うのが正解だと思うが？

その「コネクション」とやらが気になるね（笑）

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こんな神祇官町も
将来は誰もが憧れる高級住宅街になるかもしれませんよ？

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大衆マンションが林立してる街が高級な訳がない。

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このあたりで高級住宅街に…というのは
ちょっと難しいかもしれませんね。
ただ、高級云々よりも、住みやすさや便利さを優先に考えることが
ずっと住んでいく住居を選ぶにあたって大切な事かなと思います。

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駅前はデパートがあるので日常生活は便利でしょうね。
帰りに買い物して帰れるのはいいですね
映画館があったり、ショッピングも楽しそうです。
自分も高級住宅街というより、利便性を重視したいです

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>>24
23って削除されてますね…
反社会的意見だったんでしょうか？（笑）
このグローバルな世の中で地歴、地歴とアホの一つ覚えみたいにほざくような族の意見は無視しましょう！
こういう族にかぎって道路沿いは車の音や排気ガス、線路沿いなら騒音や振動、など否定的なことしか言いません。自分が電車に乗らない、車に乗らない、海外にもいかないからって非人道的なコトばかり…鎖国時代からタイムスリップしてきたんじゃないの？

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ただ一つ、北側のドルチェの住民はかわいそうですね。バルコニーの先、10mぐらいのとこにプレサンスの玄関があるんですからね…私ならそこが嫌で買わないですね。

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この地に懲りずにまた建てるか
プレサンスのルールギリギリのグレーゾーンでよく見せようという企業姿勢が嫌い
あとハードセールスも

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どう考えてもドルチェビータの住民と仲良くできないでしょう。あとプレサンスの南側も今は戸建てですがマンションになる可能性あるかと思うと手は出せないな…

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>>26
あの間取りみて収納が多い？？とても正気の沙汰とは思えないね。大丈夫？

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34さん、今も続いてるのですよ。
まだお若いようで、知らない事が多いんだね。

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>>26 今時、新築マンションだったら、アウトフレーム工法、収納豊富、アルコープ付
なんか普通だと思うけどね。

すぐ隣町にある「ラフィネ西宮北口」がここ数年で中古で何件も売りに出て、何ヶ月も売れず、
かなり値段を下げないと売れないことを考えると、このマンションも将来、中古で売りに
出しても苦戦するのは明らか。
近所に「ジオ西宮ガーデンズ」という戸数の多い新築マンションもあり、将来「ジオ」が中古で何件も
出てくると、この「プレサンス」も中古で値崩れ必至だろうね。

２６さんにはどんなコネクションがあるのか知りたいね。

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間取り2タイプ見ましたが収納は普通ですね。

Gタイプの間取りはなんとなくいいなと思うのですが、残念なポイントもいくつかあります。フリールームの窓の外にアルコーブがあるとはいえ、共用廊下に面しているのはどうかな。和室に窓が2つあったり板畳？があったりしてなかなかくつろげそうだなと思うのですが、大きな窓が北側というのがちょっと残念。でも、夏場の昼寝には涼しくていいかもしれませんね。

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確かにGタイプの和室は夏場の昼寝に良さそうですね。
東向きのリビングだと、日中の明るさってどうなのでしょうか？

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　真っ暗ではなさそうな気がしますがどうなんでしょうね＞東側リビング
今の季節なら暑くなりすぎ無くっていいんじゃないかとは思います

　Gタイプは実質的な４LDKなんですね
フリールームも共用通路側とは言え、一応窓もありますし普通に居室としての利用が出来そう？
日照とか窓の大きさ的に居室となりえないだけなのでしょうか。

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阪急神戸線、東海道本線が徒歩圏内なのですね。西宮北口は住みたい街ランキングＮＯ１
に入っていたのをどこかの雑誌でみました。注目も街なのですね。
でも買い物なども便利そうだし、環境などもみてみるとなるほどといった感じです。
普段のお買い物はマックスバリュエクスプレスが近いかな。７時から２４時まで営業している
様なので便利そうです。朝からやっていると幼稚園へ送った後そのままお買い物できて
いいですよね。

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小学校や中学校も近いですね。子供がいるので、できるだけ学校が近い物件が
いいなと思っています。過保護かもしれないけど、通学路などはやはり
不安です。西宮敬愛会病院という大きな病院もあるんですね。
近くて便利と思って調べてみたら内科や小児科はなくリハビリや人工透析の
病院の様でした。内科で近いとなるとよしおか内科クリニックみたいですね。

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皆さんこの前の事件はすっかり忘れているようで。

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なにかありましたっけ？交通事故のことですか？

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何か火事がありましたね。それと何か関係があるのでしょうか？

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三流のデベに四流の立地では、いくら
西宮でも厳しいだろ。
価格がすべて、再販はもっと厳しい。

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　この辺りで小児科医24時間対応みたいなところってありますかね？
子どもがいる人は特に気になるポイントだと思います。
救急で診てもらえるだけでもありがたいですが、
子どもの場合はやはり専門医に診てもらえると一番安心感があります。
特に小さな子供は急に悪くなったりという場合がありますから。

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車で行かなきゃいけない距離だけど市立中央病院が次救急の病院だったと思います

小児科はあるのかなぁ。と思ったら小児の2次救急もしているみたいですね

調べてみましたよ。でも月・火のみなので、他の曜日の事も考えてどこか別に探して置くのがBEST

あとどこなんでしょ

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調べてみたけれど、夜中も24時間救急みたいなところはないみたいです。池田町の所の応急診療所が23時過ぎまで開いているので、基本はそこに行って対応してもらうとかすると良いと思います。こどもって体が小さいからすぐに状況が変わってしまって心配ですものね。備えあれば憂いなし、です。

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深夜はHAT神戸の小児救急しかないです
ここならいつでも見てもらえます
車で30分かからないくらいです

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義両親宅のＬＤが東向きです。
最近、期間限定で同居をしておりますが、夏には東向きのお部屋は良いかもしれません。
朝は光が入ってきて、すぐ暑くなってしまいますが、昼を過ぎれば、
光が部屋の中に入ってくることはありませんので、
窓を開けておけば風が入ってきて、結構涼しいです。
その半面、冬は寒いんだろうなぁと予想しています。
フリールームと洋室１の窓に関しては、何か対策をしないと
廊下を通る人の目線が気になってしまうかもしれないですね。

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場所・値段からしてジオガーデンズと競合するのかな？

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廊下側の窓はルーバー面格子が付いていればいいのでしょうけど、
無ければブラインド等にするのでしょうか？
個人的にはカーテン締め切ってても問題ないですけど。

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西側に川、南側には線路。少し離れていますが東側にも線路があります。
トータル的に騒音はどなんでしょう。日照の問題はなさそうですけど。
電車が通過するのは、毎日の事ですからね。
うるさいと厳しいですよね。
アルコープがあり、フリールームがあるのはいいです。

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>>29
吹き出しました。
面白い！

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高級住宅街夢はご自由だが
兵庫県ハザードマップで、1から2メートルの浸水予想地域に全域なってるし、それがあろうが無かろうが無理。
むしろたかだかそんな程度の深さを意外に思った。

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>>56
相手にならんでしょう。規模も何も違いすぎる。
どちらにせよ、この地区はあり得ない。

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>>58
東側の線路は阪急今津線で支線ですから本数もそれほどなく影響は限定的です。
(ただし高架になっているので音は遠くまで響くかもしれません。)
南はJR山陽本線ですので、新快速、快速、特急、貨物がひっきりなしに走っています。
近所(甲子園口)に住んでいるので現地で確認しましたが、それなりに響きます。
後は建物ならびに窓の防音性能がどれほどなのかにかかってくると思います。
MRではほとんど気にならない程度の防音性能と説明され、サッシはT2、T3の性能だそうです。
隣のガーデンズでも確認しましたが同じ事を聞かされました。
個人的には山幹沿いで騒音に慣れている為、問題ない範囲ではないかと思っていますが、本当に静かなところを希望される方は避けた方が良いと思います。
まあ、網戸にするとかなりうるさいのは想像できました。

南の戸建(どうやら事務所らしい)が2Fなので、2Fまでなら防音壁代わりになるかもしれません。（南向きの棟だけですが)
戸建との距離は十分開いていて、1Fでも日照の問題はないと説明されました。

地歴を云々言われていますが、価格と便利さを考えるとありだと思います。
もともと工業地なので周りには住宅はほとんどなく、ご近所にその手のヤカラは住んでいません。(ガーデンズよりJR西ノ宮駅側は分かりかねますが)
学区の問題で、学校も確かに数年前までは問題児がいたようですが、今は成績も向上して良い(普通の？)学校になっているようです。
(ご近所談、甲子園口北側は瓦木小→深津中の学区なのですが、その人は数年前に深津中が嫌で子供を私立へ行かせた人です。)
教員陣も市内の優秀な先生方が集められているというので、私立へ行く学力あるいはお金がない人は十分検討の価値ありです。
まあ、気にされる方は止めておいた方が無難です。

個人的には地方の893屋さんが複数住んでいるガラの悪い漁師町の育ちなので、利便性・価格＞地歴・騒音です。
なので、部屋を押さえちゃいました。
ガーデンズも魅力はありましたが、大規模団地なところで団地内住民トラブルが起こりかねないと判断してこちらを選びました。
後、ガーデンズはいろんな施設、設備が付帯しており、後々の管理費の向上がひどいだろうと想像されたのもあります。
駐車場も100%なんて必用ねー、パーティルームもそんなに使われないだろー、自由に使えない庭なんてイラネーってことです。
(先週末時点でガーデンズも北棟が数戸残っていました。価格的には南棟のほうが安い。)

ご検討されている方のご参考になれば。

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甲子園口に住んでいるのなら山陽本線なんて恥ずかしい事を言うなよ。

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山陽本線は神戸駅以西ですね。
東海道本線でしたね。
普段はJR神戸線としか言わないし、新幹線の感覚だったので間違えました。
ご指摘ありがとうございます。

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＞＞６４
貴方なら、エリアに関しては熟知の上での判断だと思いますので
何も言う事はありません。
既にご体験済みで承知しておられると思いますが、西宮は便利で暮らしやすい街です。
快適な新築マンション生活を祈っております。

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>>2
地番は、工業地の2つの土地を1個にまとめる再開発らしく、まだ分かっていないようです。
工事は始まっていて、生コンの塔(名前知りません)が建っています。

土地が、前の12m道路より低いのが若干気になりました。
ジオ(ガーデンズだとデパートの方と間違えるかも知れないのでこちらにします)との間の川に向かって下がっているイメージです。
当然、建物のフロアは道路より高くなっています。(スロープあり)
ポンプを使って排水すると言ってはいましたが、気になる方は要注意です。
ポンプも10年も使えば交換時期が来るでしょうから、修繕積立金に影響を与える可能性があります。

開発する土地そのものは裏(川側)に繋がっていますが、通り抜けは出来ないそうです。
西宮市に供託するとか排水設備がどーたらこーたら言っていたと思います。

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63さんありがとうございます。

本当は甲子園口近辺で探したいのですが、ご存知のとおりあの近辺はやたら高いのです。
5000万前後になってくると一サラリーマンではなかなか手が出ません。
吹田、伊丹と転々としてきましたが、西宮が一番住みやすい街です。
なので西宮でと考えた場合、値段と利便性を考えるとこのエリアになってしまいます。
ナジオみたいな山奥にはいけませんから。

知っちゃっているだけにエリアのことは気にならないと言ってしまえば嘘になりますが、ロジェやジオ、その他の新しいマンションの普通の住民が増えることによって、地歴がなくなり行政を含めより良い方向へ進んでくれればいいなぁとの甘い希望もこめた決断です。
私1人ではなんとも出来ないと思いますが、これだけ大規模な再開発地域ですから神祇官町だけでも地歴は少しは薄まると言うか改まる可能性はあると思っています。
本来ならタイガースもお参りする広田神社の神官が住んでいたのでは言われるような由緒正しい地名のはずなんですから。
それに今となってはこういうエリアであっても普通に暮らす分には普通な人のほうが多い時代ですし。
特権を振りかざす人＆特権を与える行政さえ改まれば、何も考えずにどこでも住めるようになるんですがねぇ。
まあ、残念ながら行政は私が生きている間は動けない(動かない？)と思いますが。

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この周辺の相場はもう少し高いものだと思っていましたが

こちらは意外と庶民でも買えそうな価格帯で驚きました。

駅もすごく遠いというわけではないので良いですね。

欲をいえば、もう少し戸数があったら良かったかもしれません。

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町の雰囲気も67様が書かれている通り、新しい住民が増えてかわりつつあるので、そこに期待したいですし、おそらく変わる方に行くという期待はありますよね。

ある種の過渡期であるのかなと。

現状では駅とマンションの間にマックスバリュがあって買い物が便利だったり
ガーデンズも出来て気の利いた買物もしやすくなったりして
エリアとしては良いのでは？との判断もできますしね

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住民層が変わると
良い意味で、本当に街の雰囲気が変わってきますよね。
若い世代が増えると賑やかで明るい感じになるかもしれません。
わくわくと期待してしまいますね^^

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この間取り図でこの金額は高過ぎる。
まぁ住むのは勝手だけどね？
後悔してから売ろうにもココの地区では買い手がないのは必死、ジオも大量に売りが出るのは目に見えてるし。

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マンションの値段なんて間取りだけで決まるものでもないでしょう。
買い手がいないとかなんとかかんとか、ネガティブキャンペーン張る人ってのは、値段が早く下がるのを期待している人なんですかね。
興味がない人は粘着することもないでしょう。
で、決まり文句はこんなとこ頼まれても買わねぇ。
ほんとは欲しくてたまらないのですね。

まあプレサンスさんの給料が高いのは周知の事実ですが。
もう少しお客に還元して欲しいですな。

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ネガティブキャンペーン張る人は、賃貸物件にしか住めない層の人達じゃないですかね。

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近所のプラネの中古もあっという間に値崩れせずに売れたみたいですね
この近辺のニーズは大きいということで

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今日のMRの駐車場にはレクサスやらベンツが止まってました。
こういった車を持っている人は一般的に裕福層ですから、こういった人が沢山入居してくれると嬉しいですね。

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富裕層が、プレサンスを購入する。そんなことは天地がひっくり返ってもありえない。

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大体本当の富裕層はレクサス　ベンツには乗らない。

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多分飾り。

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金持ちはこの程度のマンション買うハズがない。
わざわざ息苦しい小規模マンションに住むメリットが全くない。

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そのレクサス、ベンツは他の大衆車より長時間且つ再三止まっていたのではないの？
ミスマッチもいいところだけど。

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レクサス，ベンツは、高給取りで有名なプレサンスの社員の車じゃないの。

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ベンツ、レクサスの拒否反応すごいwww
確かに本物のお金持ちはベンツやレクサスには乗らないでしょう。
こんな狭い間取りのマンションも買わないでしょう。
でもそんな超お金持ちは世間には一握りしかいないのはみんな分かっているはず。
一般人の感覚では、富裕層なんて年収1000万以上とかを指すんじゃないの？
平均年収400万台の時代ですから。

〈参考〉
全給与所得者に対する年収300万円以下の割合は、男女計で41.0％（前年比+0.4％）、男性で24.3％（前年比+1.6％）、女性で65.9％（前年比-0.3％）となっています。
一方、全給与所得者に対する年収1,000万円以上の割合は、男女計で3.8％（前年比-2.5％）、男性で5.8％（前年比-3.3％）、女性で0.8％（前年比+14.2％）となっています。
※当データは平成24年12月31日現在のものです。
年収ラボより抜粋（http://nensyu-labo.com/heikin_kaisou.htm）

この地が富裕層に注目されるのを拒否したいだけじゃんwww

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ジオさんのスレに南棟の内覧会の情報が載っていますね。
JRの騒音は、窓さえ閉めておけば十分軽減されそうです。
線路からの距離はジオさんの南棟と同じくらいですよね。
防音サッシはベランダ側（南側）がT-3等級、廊下側（北側）がT-2等級になるのかな？
詳しく聞いた人はいませんか？

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一年中窓を閉めてこの先一生暮らすなんて無理だと思います。

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>>84さん

また極論を･･･

騒音や雑音の感じ方は人それぞれだから、線路の騒音が気にならない人は開けっ放しでも構わないのだし。

そもそも24時間換気システムも導入されているようだし、開け閉めはベランダへの洗濯物を干したり取り込んだりの時だけで、一生暮らしていけそうな気もしますが。

そもそも今時のマンションで、窓を開けっぱなしにするのは、換気のためじゃなくて、エアコン代を削減するためじゃないの？

防犯やらpm2.5やらの対策で、閉めっぱなしの人のほうが多い気がしますが。

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ジオさんの南棟は防音性に優れた旭硝子のマイミュートサンバランスというサッシが使われているそうです。T-3等級の防音性にLow-eガラスを組み合わせた物みたい。
ここはどうかな。
花粉にPM2.5、黄砂と、窓を開けっ放しには出来ないですね。

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頂いたパンフレットには

防音サッシ
室内の快適性を高めるため、全住戸の窓サッシには、遮音性能T-2及びT-3等級相当の防音サッシを採用することで遮音に配慮しました。（共用部分を除きます。）

複層ガラス
ガラスを2枚組み合わせて、間に空気層を入れた複層ガラスを採用。断熱性能が高いため、暖房効率がよくガラス面の結露を抑制します。さらにカビの発生も抑える効果があります。（共用部分は除きます。）

とあります。

オフィシャルサイトと同じ内容です。

Low-eガラスではなさそうです。

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設備仕様の所には、玄関部分に折上天井とあったので、
標準でこの仕様になっているということでしょうか？珍しいですよね。
この天井だから、便利ということは思い浮かばないのですが、
ちょっとだけ豪華な感じがありますね。
お風呂には、ミストカワックがついていたり、
浴室テレビがあったりと、設備が充実しているなと感じました。
でも床暖房はないのかな？

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戸数が少ないので、大規模マンションは避けたい人におすすめかもしれないですね。
ここなら買い物も便利そうなので車も所持しなくても住めるかも。

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>>88さん

玄関部分の折上天井は標準のはずです。
MRも確かそんな感じになっていたと思います。
天井だけに便利さは全くなく、部屋に入った時のホッとする感を感じさせる演出のようです。
余り記憶にないくらいなので、豪華かどうかも人の価値観で違うと思いますよ。

LDには床暖房も標準で付いてますよ。

浴室テレビはオプションなので、お気をつけ下さい。
詳しくは聞いていませんが、普通の大型テレビが買えるくらいのお値段だそうです。

なお、MR（＆オフィシャルサイト＆パンフレット）のお部屋は北口のお部屋ではなく、今津のFタイプのお部屋となっています。
ずばりそのもののお部屋でないので、かなり想像力が必要です。
LDがすごく広く感じる間取りになっているので、ころっと騙されてしまわないよう気をつけてくださいね。
あと、オプションシールが目立たないように貼られているので、豪華に感じるものは特に確認が必要です。

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オプションの浴室テレビってかなり小さいですよね？でも高いんですね。
防水のスマホやタブレットの方が役に立ちそうですが、オプションでテレビを付ける方もいらっしゃるんですかね。

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浴室用テレビよりも、パナソニックの防水テレビの方が、お勧めです。テレビ以外にDVDも見れて、５万円です。

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綾瀬はるかさんがCMしてるやつですかね？
HD録画も出来るみたいですね。
無線LAN or WI-FIなのかな？

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>>90さん
ころっと騙されてしまうタイプで～す。
おかげでいろいろと勉強になりました。
ありがとうございます。
モデルルームに行くときに気をつけるポイントを
事前にチェックしておきたいと思いま～す。

浴室テレビ高いですね～。
普通のテレビも安くはないのでそれ以上となるとかなり贅沢品。
私はテレビより音楽が聴ける装置があればいいなあと思うのですが
そういうのも高いんでしょうね。

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家に風呂ないんですがあった方がいいですか？

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風呂は無くても大丈夫ですよ。
テレビも無くても大丈夫。

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エアコンもつぶれてるんですがいいですか？

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修繕費や管理費などがまだ未定のままですね。
予算はだいたいあるのだとは思いますが
いつくらいに決まるものなんでしょう。

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ジオやプラネ、ブランズのホテルみたいな豪華なエントランスを見ると、正直かなり見劣りしてしまうな。小規模マンションは仕方無いと思うが。

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