御殿山ハウス

126番から147番のレスをみてびっくりしました。購入希望者の方たちと現賃貸者の方たちが将来ぶつかりあうようです。
このようなことに巻き込まれたくありませんので覚めてしまいました。
大崎から品川から五反田から北品川からすべて坂で年を重ねるときついと思います。
品川が将来再開発でよくなるようですが休める住処がこのような状態ですとくつろげません。

１４８番さんがおっしゃられた、近いうちに行われる大規模修繕工事は必ずするのでしょうか？
おわかりの方教えてください。

>>150
御殿山ハウスの具体的計画は知りませんが、一般的にマンションは築12年を過ぎたあたりで1回目の大規模修繕工事を行います。ここも築10年を過ぎているので、大規模修繕工事は近いと思います。元のオーナーの不動産ファンドがいくらか修繕積立金に拠出したそうですが、たぶん1回の大規模修繕工事でなくなってしまうのではないでしょうか？区分所有者が負担する毎月の修繕積立金の値上げは必至だと思います。

No.149さん

所有者と賃借者との意識や権利の差や対立は私のマンションを含めてどのマンションでも大なり小なりあります。
高級マンションになればなるほど投資した金額が多額なわけですから所有者は資産価値の維持や向上を図ろうとするので主張するのは当然だと思います。　もし何の対立もないマンションの場合は、年数を経たような、どうせどうでもいい、譲渡価格も安い低級マンションだから今更文句を言っても始まらないと所有者が諦めの境地になっていると思います。

ここのマンションの場合は品川直通のシャトルとハイヤーがあるので私はそれを評価しています。
城南地区の高級住宅地はどこも坂の上で、坂の上という事はその分、環境の良さに通じるので逆に利点でもあると思いますが、
どの要素を重要視するかで評価が別れるんでしょうね。

149番さんと同じで購入を断念しました。
今までは購入の為ローン金利で一番有利な銀行を探して面談までして給与所得やら書類をそろえておりましたが、購入やめました。
賃貸者と所有者のいざこざが噴出したら御殿山から逃げようと思います。

ところで昨年マンション入り口で起きました女性が痴漢に襲われた事件その後の進展はあったのでしょうか？
襲われた女性は聞くところ御殿山ハウスを出て行かれたようですが？

結局何室売れたのでしょうか？

No.149さんの《購入希望者の方たちと現賃貸者の方たちが将来ぶつかりあうようです》について⇔

この問題は このマンションに限らず今後必ず発生すると私は推測しております。現賃貸者の方たちは肩身の狭い思いをされるでしょうから（所有者と賃貸者が混在しているマンションではどこでも常にそういう状況です）残念ながら早めの転出を検討された方が良いと思います。

所有者と賃借人との対立ということですが

所有者→資産性を保ちつつ快適な生活をしたい
賃借人→快適な生活をしたい

はずなので、そこまで大きな対立にはならないんじゃないでしょうか。

《賃借人→快適な生活をしたい》 について

それが理想ですが、前提として賃借人が管理組合規約を細部に守り、オーナー並みのマナーを保てばの話です。
両者には意識と権利の差があるので一般的マンションでは賃借人はお荷物になっています。御殿山の賃借人さんも残念ながら現状を見る限りでは同レベルの様です。高級マンションになれば成る程オーナーのプライドは高く良質な住まい方をし反面、賃借人を異邦人視します。高級マンション（御殿山も辛うじてそのランクと見なされる）では賃借人の方たちは肩身の狭い思いをされるでしょう。

うがった見方をすれば、賃借人の方の一部には、むしろ少し管理が乱れた方が賃料値下げの口実になると考える方もいるそうです。　　それにしても、御殿山の環境は素晴らしいですね。　　　大崎といえば最近完成した三井のタワーをはじめ、大規模タワーマンションのイメージがありました。　　坂を上ると、別世界のように静かですよね。

No
159さん
本当ですか？
もめると家賃下がるのですか？

大統領夫人さんへ

「もめると」ではなく、「管理が乱れた方が」でしょう？

とにかく管理を乱している賃借人の方は早々に退去して欲しいものです。←（一般論）

うがった見方でしなかったので、「管理が乱れた方が」ではなく「もめると」となってしまい申し訳ありませんでした。
そう言えば1週間前確か午後11時ごろマンション入り口正面のソファーに腰かけてスマホかけていた若い住民（リラックスした服装から判断しました。）の方の足首にタトゥーが入っていたのを見ました。
流行りかもしれませんが良い印象ではありませんでした。

賃貸専用マンション（是までは御殿山がそうだった）はそういう反社会的人物等が居住するリスクを多いに孕んでいます。
白金の高級マンションにも六本木で集団暴行殺人事件を起こした半グレリーダーが賃貸していたとの噂が流れた事がありますが、
1億円前後の住宅ローンを組み購入となると条件が厳しくなるが、賃貸なら半グレでも風俗や水商売でまとまった日銭を稼いでいたら入居可能になります。御殿山もバラバラと販売するのではなく本来ならば賃借契約を一掃した上で一気にリノベーションを済ませ販売をするべきだったんでしょうがそこ迄、資金的に待てなかったんでしょうね。

>>163
パークマンション白金台の方ですか？
半ぐれのリーダーは実際に住んでいましたし、購入したようですよ。
他にも反社会的な風貌の方はいましたし。
都心の高級マンションなんてそんなものですよ。
私はパークマンションを売却してプラウド白金台に申し込んで外れたので、ここを見にきましたが、余りにグレードが下がるので、ここの購入は無く検討もしていません。

結構もめてる物件ですね。
うちが委任されているわけでもないけれどおかしいことがありますので賃貸×　所有者○
が崩れる図式をお知らせします。
前に他の物件をご案内しましたお客様が今回この御殿山ハウスを購入しました。
しかしこちらのオーナー様はご自分ではお住まいにならず賃貸に出しました。
現に御殿山ハウスの賃貸物件が再び現れました。
そうするとどうでしょうか？
このオーナー様を賃貸に出したことで批判されますか？

>>165
批判はしません。
分譲マンションでも経年によって当初の所有者が転居し、部屋を賃貸に出すケースが増えるのは仕方ないと思います。

賃貸×、所有者○というわけではなく、所有者＝居住者となることが○なんです。
御殿山ハウスも早く全ての部屋が分譲されて、その区分所有者が居住者になってほしいのです。

＞158

＞それが理想ですが、前提として賃借人が管理組合規約を細部に守り、オーナー並みのマナーを保てばの話です。

すべての所有者が規約を細部まで守っているとは言い切れないのでは。


＞両者には意識と権利の差があるので一般的マンションでは賃借人はお荷物になっていま
す。

意識と権利の差は同感ですが、賃借人がお荷物は言い過ぎでは？賃借人でもマナーよくお住まいの方もいらっしゃると思いますし、所有者の方でもマナーの悪い方はいらっしゃいますよ。


＞御殿山の賃借人さんも残念ながら現状を見る限りでは同レベルの様です。

現状の何を見て判断されたのでしょうか？
（どういうことでレベルを測るのかが気になります）

＞高級マンションになれば成る程オーナーのプライドは高く良質な住まい方をし反面、賃借人を異邦人視します。高級マンション（御殿山も辛うじてそのランクと見なされる）では賃借人の方たちは肩身の狭い思いをされるでしょう。

住んでいる人が賃借人かどうかをいちいち所有者の方は調べるのでしょうか？
引っ越してくるときに「私は賃借人です」とは言わないでしょうし、言う必要ないと思うのですが。
賃借人の方って肩身の狭い思いをするものなのでしょうか。


なんだか突っ込みどころが多かったのでコメントいたしました。

>>166
賃貸人がいない分譲マンションなんてないよ

No.167

お宅は長い文章を読み解くのが苦手な様に思われます。ある結果論のレスだけを見て反論してはいけません。そのレスに至る迄の経過レスや流れを熟読した上で質問や反論をされる様にして下さい。

◆お宅の質問の１～２をまとめて回答します⇒
世の中には一般的（大多数）ケースと例外（少数）ケースは常に存在します。例外（少数）ケース迄を俎上に上げていたらキリがありません。分譲マンションではオーナーの規約権利意識は強く賃借人は希薄でその結果が規約違反に繋がり分譲マンションではお荷物（規約を守らない人達）という実態です。

＞＞No.167

◆お宅の質問の３を回答します⇒
過去のレスで複数の方が指摘されています。良く遡り読解した上で質問や反論をして下さい。私はお宅の反論に疑問を抱いたのでレスしましたが類似のケースには今後疲れるのでスルーします。

[141参照]ドア前＝共用部に宅急便や傘等の私物を置く等は管理規約違反ですし雑然としみっともない。路駐も交通法に触れる恐れもあり表玄関に列をなすなんて見た目も悪くマナーを問われます。
[147参照]是までのレスの内容や現実の実態からすると御殿山の賃借人さんも残念ながら同レベルだと言わざるを得ない様です。現に線路側の右から２戸目で３ｏｒ４階のバルコニーに白い箱テントの設置のケースはどんな安マンションでもなかなか見出せない程の異様さであり如実に物語っています。御殿山ﾊｳｽの美観と資産価値ダウンに直結し撤去される事をｱﾄﾞﾊﾞｲｽします。

＞＞No.167

◆お宅の質問の４を回答してみます⇒
現在は全員が賃借なので差がないでしょうがオーナーが大多数になると日常の住まい方、礼儀作法挨拶、管理組合活動等を通じ時間の経過と共にオーナーと賃借人が自ずから判別されてきます。規約を守り、良質な住まい方等々ならば格差や問題は生じないのでしょうが、「肩身の狭い思いをするでしょう」はその結果論ではないだろうかと、私は是までのレスを読みながら理解しました。

質問が山盛りだったので回答も多くなりました。悪しからず。

169＝170＝171番さんの意見を参考にすると御殿山ハウスは購入しないほうが良いということですよね！

現状では購入して区分所有者になったとしても管理組合が機能するのかなという不安がありますね。
また、賃借人の方が当面は多数だということも気になります。
8機あるエレベーターや地下の大型機械式駐車場等の過剰とも思える設備の将来的な維持費の上昇も不安です。

ただし、御殿山のこの立地は大変魅力的ですし、築10年で坪単価350万円前後という価格も最近の中古マンション価格上昇の中では妥当なのかなと思っています。
気に入った間取りの部屋が分譲になったら私は購入を前向きに考えます。

私にとって西側住戸は眺望や間取りが好きではないし割高感や西日が嫌い等があるのに対し、東側住戸は間取りや桜並木や抜け感や価格面の割安感があり購入するなら東側住戸のみと思っている反面、長い間住み続けるには電車騒音がどうにも苦手で折り合いがつきません。皆様はどのような状況か又は対処法で、自分の考えや気持ちを納得させられますか？教えて下さい。
例えば（１．騒音は気にならないタイプなので最初からﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ２．窓を開けない生活をするのでﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ３．昼間不在なのでﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ４．耳栓をするのでﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ等々）

購入検討されている方が多い割には売れてない。どうして？

＞＞No.175

売れていないと何故言えるの？
私は購入する予定です。が、好きな部屋が空室になるのを待機しているので来年になりそうです。
その間、いろんなチェックができるのでむしろ待機時間を歓迎しています。

No.164で、「ここを見にきましたが、余りにグレードが下がるので、ここの購入は無く検討もしていません。」
の書き込みがありましたが、私は逆にそれ程酷評するグレードかなと思いました。　
上を見ればキリがありませんがあの程度なら許せるのでは？。

購入を検討する際、私は内装や設備はそこそこあれば良しとし、それ以上に重視するのは立地場所や周囲の環境（駅徒歩６分以内、高台、緑が多い、近くに大使館や高級ホテル、高級住宅地域、低層の部屋、周囲の人のﾏﾅｰや雰囲気等）です。
だからどんなに室内が豪華で駅近でも潤いのない所や低地は嫌で、例えば（品川等の）駅直結や湾岸や下町地域やタワーの高層部は除外しています。

売り手側がレスに登場し、賃貸者をコケにしてマンションを褒めまくる！
あ～ヤラシーお人たちよ。
60室出て15室入居。
マイナス45室。
いつまで大京に任せるか時間の問題だな。
オーナーの雷が落ちるぞ。

私にとって西側住戸は眺望や間取りが好きではないし割高感や西日が嫌い等があるのに対し、東側住戸は間取りや桜並木や抜け感や価格面の割安感があり購入するなら東側住戸のみと思っている反面、長い間住み続けるには電車騒音がどうにも苦手で折り合いがつきません。皆様はどのような状況か又は対処法で、自分の考えや気持ちを納得させられますか？教えて下さい。
例えば（１．騒音は気にならないタイプなので最初からﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ２．窓を開けない生活をするのでﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ３．昼間不在なのでﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ４．耳栓をするのでﾉｰﾌﾟﾛﾌﾞﾚﾑ等々）

>>177
グレードを酷評している訳では、ありません。
一度、パークマンションや森ビルのヒルズなどを見て見るか暮らしてみて下さい。
そうすれば、自ずと私が言っている事が理解出来ると思います。
悪いマンションとは思いませんが、パークマンションとかと比べるとやはり、グレードはかなり落ちます。
リノベーションと言ってもここのは凄く中途半端です。これなら、安くして貰ってリノベしないでスケルトンとかなら、もっと検討し易いと思います。

＞＞No.181

パークマンションといっても、そこらじゅう新旧ありすぎるのでどこのパークとの比較ですか？
又、森ビルのヒルズといっても数か所（虎ノ門、仙石山、赤坂の原典のｱｰｸﾋﾙｽﾞ、元麻布、愛宕、表参道等）あるのでどこのヒルズですか？　ひょっとしたら自宅のヒルズかもしれませんので（因みに御殿山は投資用）。

それとリノベーションとスケルトンの定義、違いを説明して下さい。おたくの「安くして貰ってリノベしないでスケルトンとかなら」の文節が私には解釈不能です。おたくの理解ではﾘﾉﾍﾞとｽｹﾙﾄﾝのコスト面はどちらがどうなんですか？
それと「余りにグレードが下がるのでここの購入は無く検討もしていません」 とのおたくの表現は単なる「グレードが下がる」の表現とは差があり、酷評と解釈されかねないです。「グレードを酷評している訳では、ありません」の反論も言葉尻捉えるではないですが「本当はどっちなの」と混乱してしまいます。　おたくの結論で購入しない、だけは分りました。
私の「上を見ればキリがありませんがあの程度なら許せるのでは？」の意味は決して唯一無比、都内最上級とは言っていませんので文章を反芻、咀嚼してください。

>>182
営業さんか、知りませんが人の揚げ足を取るのもいかがなものでしょうか。
これ以上は荒れる可能性もあり、私はこのマンションを購入しないので、返信するつもりもありませんので、お許しください。
私の見解としては、中途半端なリフォームをするくらいなら、賃貸人が出たならスケルトンにして、値段を今より低めに設定した方が良いのでは？という一つの方法論に過ぎません。
スケルトンとは壁などを全て取っ払った箱だけの状態を指します。リノベーションとはライフスタイルを一新するようなリフォームです。全く違う意味合いを持つ言葉ですので、反論する前に少しは調べたらいかがでしょう？
そもそもでこの価格帯を検討する方であればそれなりにライフスタイルがしっかりとしていたり内装に拘りがある方が多いと思いますので、スケルトンで内装に沢山お金をかけるという人も多いと思います。
コスト云々と仰いますが、この価格帯を検討する方とは思えません。億を越えるマンションを購入する方は気に入ればコストはそれほど気にしないのでわ。
ここのは表層だけ変え水回りなどは古いままですので、なんとも中途半端と言ったまでです。
一億以上だして、あんな古臭いのは嫌だから、グレードが多少下がっても新築がいいという人も出てくるのでわと言った感じです。
誰をターゲットとしているのか今一で、富裕層に響くプロジェクトではないと感じました。
私は仙石山に賃貸で住んでいます。
グレードの話も以前に住んでいた、白金のパークマンションより下がると言っただけです。
人は生活レベルを落とすのが厳しいように住まいのグレードを落とすのも、厳しいと言ったまでです。
それに私はパークマンションの売却で転売益が出ていますので、お金に困っていませんので尚更です。
こちらのマンションのグレードを酷評しているわけでは無い事を理解して頂けましたか？
貴方も営業なら厳しいお客様の声を反映させ、良いサービスや物を作るべきです。
反論するなんて、もっての他ですよ。
販売に苦戦されているならば理由を突き止め改善あるのみです。
開き直るのは愚か者がする行為です、とてもヒルズに住みここを投資で購入されるような方の言動とは思えません。
これ以上、言い合いしても仕方がありませんので、返信はしませんので、悪しからず。

私はトラブルの元になるので個人の頭脳（能力）を云々したくありませんが、是までの183(181,164)のレスを見ていると余りにも、（１）思い込みと独断が激しく（例：私を営業マンと決めつけ論陣を展開している）、（２）論理の一貫性に乏しく（例：住宅営業マンと決めつけていたかと思うと一転し、この価格帯を検討する方やﾋﾙｽﾞに住み投資で購入する方にブレている）、（３）読解力が乏しいが故に話がそれて行って（例：183が安くして貰ってと言うﾘﾉとｽｹﾙの定義や認識の相違を確認する為にｺｽﾄ例で質問したら、私は双方の定義を知らない人間になっていて且つコストを気にし、この価格帯を検討する方とは思えない人間となっている。私は双方の定義は熟知しており価格ﾒﾘｯﾄを問うてもいません）、論陣の統一性を欠く感情的で支離滅裂なレスになっています。

＊私が所有するヒルズ名は個人情報を伏せたいのでこの場で公開しませんが、ｴﾚﾍﾞｰﾀﾎｰﾙ右隅の通路をｾｷｭﾘﾃｨで通過後、左手にｸﾘｰﾆﾝｸﾞ屋、突当りにプールがあるﾋﾙｽﾞです。ご確認を。決して住宅業界の営業マンではありません。
＊それと、この場は住宅情報を云々する場なので、私も此れ以上、見解の相違に付き合う考えを持っていません。悪しからず。

183も184も大人気無い。
まぁ、俺は183の言ってる通りだと思うな。
184は言い過ぎだし、気持ち悪いケツの穴が小さい奴だってのは感じるし。
あんた、投資で検討してるんだろ？
だったら、投資額安くした方が回収も早くなるし利回りもいんじゃね？
だったら、183みたいに悪い事言ってもらって売れ残った方が値下げ期待できるんじゃん？
本当に欲しいならだけどよ、高く買いたいの？
そんなんだから、営業って言われんじゃねーの。
住宅の営業ならヒルズぐらいみてるから分かるよな。
俺は虎の門住んでるけど、マジでここを投資で検討してるけど、安くなるに越した事無いって考えてるわ。
お前がオーナーならたまに森ビルから来てる情報誌の最新号とヒルズクラブのカード見せろよ。

主人とこのマンション購入のフリして内覧申し込んで、営業マンの顔見に行こうかな？

＞＞No.185他　数人（同一人？＝187,189,190,191）へ

（御殿山の）営業マンは、匿名や近隣住民さんやご近所の奥さまの常連レス荒らしから決めつけられて一人歩きさせられていい迷惑だろうな。　反面、読んでて可笑し過ぎ。

以上の論評よりかこの場は住宅情報を云々する場なので「パークマンションとかと比べるとやはり、グレードはかなり落ちます。リノベーションと言ってもここのは凄く中途半端です。」について現場内覧後の感想を聞きたいな。

まあ、お馬鹿さんな184さんにアドバイスしてあげるわ。
この価格帯でリノベーションしたって胸張って言いたいのなら、以下を改善なさい。

〇フローリングを無垢ないし挽き板の床暖房対応の物に張り替える。
〇壁紙をクロスでは無く、最低でもAP塗装、漆喰に変える。
〇お風呂は浴槽をジャクソンもちろんジェット、ブロー付、オバーヘッドシャワーはマスト、当然床壁はイタリア製御影石、広さは最低1822以上
〇キッチンは最低でもジーマテックの最新の物、欲を言えばポーゲンポールとかでオーダーしたいわ。
〇洗面は2ボール、主寝室に浴槽ないし最低でも洗面器、シャワールーム、トイレを付ける
〇エアコンは勿論全室天井カセット式(ダイキン製)、欲を言えばエアロテックとかを入れてもらいたいわ
〇水栓金具はドンブラハ社製の物、最低でもハンスグローエ社製のね。グローエは駄目よセンスが無いわ。
〇全室、キッチン、洗面所、に床暖房
〇カーペットはフォアベルク社無いし、ファブリカ社のがいいわ日本のなら堀田社製ね。
〇玄関ドアもオリジナルのを作ってほしいわ
〇建具は厚板よ。突板は駄目ね。シートは論外よ

あたしが言ったのを取り入れればもっと富裕層を取り込めるわ。
これだけしてくれて、もっとセンス良く共用部リノベーションしてくれれば坪600以上でも検討したわ。(この物件なら東向きの大使館を見る方角の上層階に限るわ)
良いものを見てきてる富裕層を舐めない事よ。

どんなに高級な内装、設備でも１０年たつと新築物件に対しては並み扱い。
ポイントは悠久不変な立地の良さと昨日今日の植樹ではない歴史を経た大樹の緑の環境でしょう。
高級住宅地とは、どこもその様な要素を備えています。　ので、ここも検討中です。

やっと、住宅に関する好みの違いはあれど、きちっとしたロジックで正面から賛否を論評できる人達が戻ってきましたね。

＞＞No.194（＝ No.195、No.196）

「要求は際限なく」は生身の人間なので分りますが、一般人にはいくらあっても賄えません。貴女の要求通りの内容（広さ、設備内装のグレード等）にしたら超高額になり、多分かなりの長期在庫になるでしょう。企業がそんな戦略を採用しましょうか？。寧ろ貴女は購入後に自らでｽｹﾙﾄﾝされたらどうでしょう。私のマンションでも新築購入後に１ヵ月程かけてやり替えた方がいました。又、私は投資が主体（遠い将来はどうするか未定）なので内装設備はそこそこあればよく、寧ろ他要素とのバランスを重視します。

購入を検討する際、私は内装や設備はそこそこで良しとし、それ以上に重視するのは立地場所や周囲の環境（駅徒歩６分以内、高台、緑が多い、近くに大使館や高級ホテル、高級住宅地域、低層の部屋、周囲の住民のﾏﾅｰや雰囲気、駅から往復道の雰囲気等）です。
だからどんなに室内が豪華で駅近でも潤いのない所や低地や商業地は嫌で、例えば駅直結や湾岸や下町地域やタワーの高層部（私は阪神大震災で被災し3/11もﾋﾞﾙ内で恐怖を感じた。地震火事の際は飛び降りれるか？少しの振動でもｴﾚﾍﾞｰﾀｰが止まり昇り下りに難渋した話は多数聞く）は除外しています。

御殿山に住む金持ちって品川区か大田区の中小企業のオーナー社長とかですよね。
五山って所詮城南ローカル市場に過ぎず港区みたいな全国クラスの金持ちのマーケットじゃないんだよね。

>>201
いや、それは偏見でしょ。
全国クラスの金持ちってなんでしょうか？
住むには、いい場所だけどね。品川、高輪にも近いしね。

港区を選べる人は御殿山を選ばないってことですよ。あえて御殿山にするのは中小企業のオーナーとかで品川区じゃないといけない理由がある人か港区（例えば高輪）は無理な人。

そうでもないんじゃね？五山に建てる層は5億以上の予算とかだぞ、ら

5億以上の予算？はさておき、私は港区高台にマンションを所有していますが、品川駅近くの高台のマンション（低地のタワーは検討外）を探しています。
ところが新築でまともなマンション（名もないデべの小規模ﾏﾝｼｮﾝは出るが検討外）がないので妥協の結果、現況は築浅中古（ﾘﾆｭｳｱﾙ予定）になってしまいます。

何故そこまでするのかと思う人もいるでしょうが、近い将来の利便性と発展性です。港区中心部高台となると環境、ネームバリュー、都会度（オシャレ度）、ワクワク感、文化（ｲﾍﾞﾝﾄ）度、一流ホテル・ブティックへの利便性等メリットは沢山ですが、飛行機/新幹線（将来リニア）のアクセスが悪い。もっとも週一以上の利用で毎日利用する訳ではない。が、疲れた時、早朝深夜の出発到着時、雨雪風時等の精神的疲労感が大変有り、出発到着しﾀｸｼｰや乗換なしや散歩気分で徒歩可能ならどんなにゆとりと安心感＝満足感があるだろうと日頃から思っている。又、大規模再開発が目白押しなので都会度/利便性アップや想定外のﾒﾘｯﾄを期待もしています。それが理由です。付け加えると当面は港区高台マンションとの買替えは致しません。使い分けです。

便利な都心に位置する一等地で、地盤が安定した高台に位置し、素敵で便利な商業施設が目の前又はごく近隣にあるのに、驚くほどの緑・樹木に溢れた森・公園に囲まれた静寂な環境で、低層でも視線を気にすることのないビューが確保され、最新の災害対応力や高度なセキュリティを備えた安心感のある構造・設備、センスのある間取・内装で、管理はホテルばりのホスピタリティーに溢れている、みたいな物件を希望します。　

パークコート赤坂檜町についてはこのようなレスがある事をご存知ですか？

「事前案内会に行きました。角部屋のアーチ窓はとても解放感があり気に入っています。
しかし、六本木から乃木坂へ歩くと、かなり低地ということがわかります。さらに乃木坂駅から現地へ、そして中学校へ続く細い坂道を上がっていくと、崖地のような感じが否めません。 港区のハザードマップで調べると当該地がすっぽり液状化の区域にあたっています。ただ、ミッドタウンとのコラボ的なマンションは魅力で、かなり真剣に購入を考えていますので悩みます。」

「そうなんですよね、現地を見ると崖の下。 完成すれば雰囲気は確実に良いものとなるでしょうが 崖下ということが将来どのように影響してくるのか 個人的には引っかかっています。 引渡し後に何割くらいの地権者さんが手放すのか、その時の相場がどうなっているかということも気になります。 まあこればかりは、だれにもわかりませんが。」

《結論》ﾏﾝｼｮﾝ選択には、設備・内装等のある一面に偏るだけではなく多面的視点が重要だと思われます。（だからと言って御殿山ハウスが唯一無比の最高物件だと言っている訳ではありません/念の為に）

＞＞No.209さん

私は是までに何度も私の住まいや住宅へのポリシー等をサービス過剰な程に真実に個人情報を出しています。が、それでも不思議な程に私を営業マン視しお分かりでは無いので再度、前にレスしたものを以下に貼付けます。貴女のロジックが如何に逸れていっているかがお分りになるのではないでしょうか？（是まで何回も私が述べたレスを注意深く反芻して下さい）
　
＊私が所有するヒルズ名は個人情報を伏せたいのでこの場で公開しませんが、ｴﾚﾍﾞｰﾀﾎｰﾙ右隅の通路をｾｷｭﾘﾃｨで通過後、左手にｸﾘｰﾆﾝｸﾞ屋、突当りにプールがあるヒルズです。ご確認を。　決して住宅業界の営業マンではありません。

◆あなた、再開発ってこ存じかしら？⇔《私のｺﾒﾝﾄ》 ﾃﾞﾍﾞ業界では港区だけは三井三菱住友も森ビルには適わないと言われている森ビルの再開発事業ですが私はその殆どの再開発物件を今後も含めて熟知していますヨ。（例：六本木ヒルズも元はバラック街よ。⇒毛利池の所はマっさんのニッカ東京工場で地元の住民も従業員でした。現在その数人は六本木ヒルズの地権者になっていますし、金魚屋さんが町内会役員にもなっています。　ｱｰｸﾋﾙｽﾞ界隈は昔は谷町や市兵衛町と言われ地形も記憶している ）
◆ミッドタウンと繋がるのよ ⇔《私のｺﾒﾝﾄ》ﾐｯﾄﾞﾀｳﾝを否定はしません。が、質、規模、歴史、自然、催事力（文化度）等で都内無比と誇れる程のものですか？ポット出の薄っぺらな、にわかﾀｳﾝの感じがしませんか？引合いで誇れる場所は他に沢山あります。
◆目黒も企画としてはイマイチだったわ、でもあの立地はどこを探してもないわ⇔《私のｺﾒﾝﾄ》東急の車庫跡だけど駅周辺環境が貧相で、中心部から離れ（品川区住所/南北線端）、飛行機新幹線リニア、省庁、一流企業本社へのアクセスが悪い⇔目黒駅周辺は大学時代～結婚後も居住し熟知。案内が何度も来たが見にも行かなかった。
◆御殿山の購入確度は３０％程です。　が、私はあそこの将来の利便性と発展性はあなどれず、も少し検討する積りです。

あら、しつこいわね。
こんなに、沢山返信くれるなんて。笑
貴方とのやり取りちゃっかり楽しんじゃってるわ。
ただ、貴方はちょっと生真面目過ぎてユーモアがなさ過ぎるわ、貴方みたいな人余り周りにいないから、逆に面白いわ。ふふふ
あなたがヒルズにいる事は分かったわ。
なら、フォレストテラス鳥居坂はご存知よね？
こちらと少し似た物件よ。
なぜ、あちらよりかなりグレードが落ちるこっちなのかが気になるわ
あそこの407号室なんかはお買得な値段よね？
貴方が森の顧客なら当然私の言ってる事が分かるわね？
ちよっと貴方が私を攻撃するなら、私も意地悪するわ、407号室の値段を当てなさい。3ベッドルームの部屋よ。あそこの、案内が来てるなら一番目に付くはずだもの。
因みに、あそこは前に書いた私の希望を、それなりに充してるわ。私はだけどあの場所が好きじゃないの。だから、検討外よ。
それに、あなた歴史だなんだって言うけど、御殿山って鷹狩場でしょ？それの何処がすごいのかしら。それに、奥に行くと凄く庶民的な住宅街で池田山の足元にも及ばないわ。
今後の発展って駅から10分以上歩くのに、こんな住宅街に再開発の計画でもあって？
品川に魅力があるなら、Ｖタワーの方がいいと思うわ。
それに、歴史ある街が良いなら番町とかに行かれたら宜しいんでは無くて？
あちらは御殿山と違って大名所縁の本物よ。
貴方、ヒルズにお住まいのそれなりの方なんでしょうから、東急の一番町計画の御案内も当然来てるわよね？
最後に、貴方は富裕層の友達がいなさそうだから、アドバイスしてあげるわ。
私達は如何なる時もユーモアと余裕を持っているものよ。貴方にはそれがなさ過ぎるわ。だから、きっと品が無い投稿になってしまうのよ。
それと、私の言ったフォレストテラスの件は答えて頂戴ね。うふふ

＞＞No.213
私は是まで住宅に関するポリシーを何度も述べてます。が、貴女は似通った反論や質問を繰り返されます。従って再び以前のレスを肉付けし貼付けます。そのレス内容が貴女への回答に値すると思われるのでよく咀嚼して下さい。
又、貴女に此れ以上付き合うと自らの信条を吐露する際に個人情報を更に提示する事になりそうで且つ考え方は充分述べているので今後は私の是までのレス（ﾎﾟﾘｼｰ）が回答となります。従って最後となるので長くなりましたが悪しからず。
◆《私は港区高台にマンションを所有していますが、品川駅近くの高台のマンション（低地のタワーは検討外）を探しています。 ところが新築でまともなマンション（名もないデべの小規模ﾏﾝｼｮﾝは出るが検討外）がないので妥協の結果、現況は築浅中古（ﾘﾆｭｳｱﾙ予定）になってしまいます。
何故そこまでするのかと思うでしょうが、近い将来の利便性と発展性に掛けたいです。港区中心部高台となると環境、ネームバリュー、都会度（オシャレ度）、ワクワク感、文化（ｲﾍﾞﾝﾄ）度、一流ホテルやブティックや地下鉄への利便性等メリットは沢山ですが、飛行機/新幹線（将来リニア）のアクセスが悪い。もっとも毎日利用する訳ではないが、品川⇔港区自宅の行き来において、疲れた時や深夜早朝の出発到着時や雨風雪時等の往復に精神的疲労を大変感じます。出発や到着する際にﾀｸｼｰ利用や電車乗換なしで品川まで散歩気分のまま徒歩可能ならばどんなにゆとりと安心感＝満足感があるだろうかと日頃から思っています。又、品川界隈は大規模再開発が目白押しなので今後の飛躍的都会度/利便性アップと想定外のﾒﾘｯﾄを期待もしています。それが選択の理由です。　付け加えると当面は港区高台マンションとの買替えはせずに使い分けです。》
◆《購入を検討する際、私は内装や設備はそこそこで良しとし、それ以上に重視するのは立地場所や周囲の環境（駅徒歩６分以内、高台、緑が多い、近くに大使館や高級ホテル、高級住宅地域、低層階、周囲の住民のﾏﾅｰや雰囲気、駅から往復道の雰囲気等）です。だからどんなに室内が豪華で駅近でも潤いのない所や低地や商業地は嫌で、例えば駅直結や湾岸や下町地域やタワーの高層部（私は阪神大震災で被災し3/11もﾋﾞﾙ内で恐怖を感じた。地震火事の際は直ぐに脱出できる事。少しの振動でｴﾚﾍﾞｰﾀｰが止まり昇り下りに難渋した話は多数聞く）は除外しています》
◆（住宅評価をする際は）他要素とのバランスを重視します。
◆御殿山の購入確度は約３０％です。　が、私はあそこの将来の利便性と発展性はあなどれず、も少し検討する積りです。

○ﾌｫﾚｽﾄﾃﾗｽ鳥居坂：購入済みのﾋﾙｽﾞがあり、立地も坂の途中で敷地も狭隘で私のﾋﾙｽﾞに総合面で劣るので検討もせず。
○貴方は富裕層の友達がいなさそう：某大学出身なので友人は日本の政治経済界のTOPｸﾗｽが勢揃いです。ｱﾄﾞﾊﾞｲｽサンクス。
＊サービス追記：私は2020迄、御殿山は賃貸で様子見をし、その後は状況次第で考え直そうかなとも思っています。

214さん。
結局、フォレストテラスの価格は分からないのですか？
ここを凄く持ち上げますが、そんなにいいと思っているのに買いたい気持ちは30％なんですね。
ヒルズを持っていて、ここをセカンドで借りるのですか？
皆さんが仰る通り、賃貸であればここよりもべリスタやプライムメゾンの方が高級感がある物件ですが、
なぜここを借りるのですか？
普通に214さんのレスに対しては疑問が出ます。
内容も、常に御殿山ハウスを持ち上げることを決して忘れていないことも、ちゃんとされている印象を受けます。笑
御殿山ハウスの評価が低い方を徹底的に批判し、攻撃しますし。
そういう印象を抱かせるようなレスですよ。

＞＞No.215 さん
誤解があるので最後の返信を致します。
◆私は2020迄、御殿山は賃貸で様子見をし⇒私が購入した後に第３者に賃貸する意味です。購入後ｵﾘﾝﾋﾟｯｸ前後を一区切りとして周辺の再開発ぶりをwatchし魅力あれば転居してもいいし、貸し続けてもいいし、賃貸しはせずに両方を住み分けてもいいし、と考えたりしています。御殿山ﾊｳｽの色んな利用法を模索中です。
◆プライムメゾンは賃貸専用なので検討外ですが分譲でも躊躇します。あそこは駅から遠い。最短が北品川駅で８分なので信号にかかったりするともっとかかるし、品川への登り坂がきつい。御殿山Hの品川直通ハイヤーと（ﾎﾃﾙからの）ｼｬﾄﾙﾊﾞｽはメリット大です。最悪でも北品川４分です。ﾌﾟﾗｲﾑは敷地がピークから下がってきてますよね、それも嫌い。
◆御殿山ハウスを持ち上げる／御殿山ハウスの評価が低い方を徹底的に批判し攻撃⇒私は住宅評価のポリシーを論じているだけで御殿山Ｈに拘ってはいませんよ。批判し攻撃している様に聞こえるのは、「評価基準（ﾎﾟﾘｼｰ）の違い」の単なる結果だと思います。

貴女とやり取りしてると、結構いろんな情報や考え方が聞けてそれなりに楽しいかったというか面白かったです。有難うございました。

すいません。
私は２１５ですが、２１３とかの方じゃないですよ。
私は女性ではありません。
悪しからず。

>>No.218

ここは住宅（御殿山ハウス中心）について情報交換する場です。

他人の誹謗中傷はふさわしくありません。

219、221、222
216その他と同じ方だと思いますが、辞めませんか？
218さんは別に間違っていないと思います。
私はこちらのマンションを購入しようと前向きに進めていますが、あなたの投稿は少しやり過ぎだと思います。
私の担当さんはとても良い方ですが、貴方みたいな方が担当なら間違えなく、買いません！！！
掲示板でステマ営業をして販売の促進をするにしても、少し考えて頂きたいです。
逆に、218さんのような考えもあると思いますし、私はこちらのマンションを完璧だと思っていませんし、たまたま自分の条件に合うので、気に入って前向きに進めています。
それに、２１８さんの言っていることは毎回的を得ていてとても面白いです。
教養がある方なんだな、と言うのはレスを見れば分かりますし、
ちょっとしたファンになる方もいると思います。
216さんも熱くなるのは辞めてください。
もっと有意義な情報交換の場にしていきましょう。

販売価格は公開されていませんでしたっけ？
どの部屋もだいたい坪単価350万円ですよ。

久しぶりに見に来たら管理人が
削除してて何が書かれていたか分からないけど、
削除されるくらいしょうもない内容だったのだろうか。

まぁいいか。
内覧済で現在も他の物件と比べている私だけど
この間、日中の違う時間帯の雰囲気を見たくて
近くを通ったら中国系の方々が大人数で建物を写真に撮ったりしていて驚いた。
なかなか買手が付き難い分譲だとは思ったけど、苦戦しているのかな。
低層階のマンションで半数が中国系とかにならなければ良いが…

得る物が何もなく、誹謗中傷にあふれたレスだけが削除された。

民度が違うので積極的に歓迎はしたくないが、経済力がついた現在はどのﾏﾝｼｮﾝでもその可能性大。
そうでないことを祈るのみしかない。

マーフィーの法則に、「一度認めた例外は次からは権利となる」とあります。

皆さんも日常的に体験されていると思いますが、違反を指摘、注意された人が「皆やっているよ！なんで俺だけがダメなのか！？」と違反にも拘わらず権利を主張するケース等が匹敵します。早めに止めさせないと燎原の火の如くに蔓延し気づいた時にはマナー違反が横行する安物マンションになっているという事例です。

その後、共用部への賃貸者の傘置き、配達物置き、ベランダ（ここは共用部）のテント状物置きは改善（撤去）されましたか。

>>132
デールさん。亀レスですみません。
少しでもお役に立ててうれしいです。
今月25日に管理組合が出来るようですが、直前になっての通知でしたので参加出来ないため、販売会社にお願いして要望を出しておきました。
大京アステージもてんやわんやしているみたいですね。

>>135
返事が遅くて失礼しました。
私は賃貸から区分所有にしてもらいました。
自治会と管理組合を同じ様に考えていたので、誤解を与えたようですみません。
今はテナントとの解約をしながらリフォームを徐々に行っているそうです。土日の内覧会はいつも満員のようです。賃貸の方々が少しずつ引っ越しされてますから、今はあまり多く住んで無いようなので賃貸の時に比べて静かですが、そのうち段々と賑やかになってくるのだろうと思っています。
分譲の仕方が賃貸からの切り替えなので、販売会社も管理会社も大変なのだろうと想像しています。
いずれにしても新築マンションの販売のようにはいかないので、完全な形になるには数年掛かると思ってます。
集合住宅ですから、皆さんそれぞれ色々な考えもありますし、販売形態が普通と違うことも考慮して、少し神経を鈍くして変化に対してはある程度寛容な気持ちで過ごすように心掛けています。

>>174
騒音は当初とても心配でしたが、住んでみたら自分的には気になりませんでした。
二重サッシがかなり効いてますし、音に敏感だと妻からも言われている私でこれなので、慣れると思います。
私の部屋は寝室が中庭側にあるので、寝室は特に静かです。
ただ、最近のようにいい季節に窓を開け放しておけないのは残念です。
窓を開けたらテレビの音も聞こえません。
マンションの造りは私が経験した中では最高ですし、岩の中に住んでいるような安心感があります。

＞＞No.239さん

ご返信有難うございます。確かに施錠後の二重サッシは驚くほど効果的ですね。私もそれは確認しました。

やはり問題は開け放しておけない点ですよね。　室内のミクロン単位の浮遊する塵を何時間も室内に閉じこめて置く状況は心配です。それが原因のｱﾚﾙｷﾞｰ性鼻炎や喘息への影響（それらの悪影響は個人差があるかもしれません）が私は大変気になっています。
将来の売却金額や賃貸金額にも悪影響が出る事は必至でしょうが、要は自分自身でどう折合いをつけるかに掛っていますね。
桜並木と抜け感は良いだけに少し悩ましいです。

西側の6階以上でしたら隣のミャンマー大使館は気にならない感じでしょうか？
ミャンマー大使館は3階建てのようですが、ここは傾斜地だから5階ぐらいと同じ高さに見えたのですが。
抜け感は東側がいいのですが、電車の騒音のない西側で検討しています。

241番さん
そうですね。
1フロアーが普通のマンションの1.5階分あるようですね。
皮肉にも旧建物にはなかった窓がかなりの数で御殿山ハウスに向いてます。
管理組合ができたら目隠しお願いしないと丸見えで嫌です。

>>240
確かに悩ましいですよね。
私は騒音覚悟で、朝は窓を全開にしますが、風は中庭側から線路側にす～と抜けて行くので気持ち良いです。
多少音はしますが、中庭側の窓は開けて過ごせます。
余談ですが、横須賀線が一番騒音が酷いです。
電車によって騒音がいかに違うか実感しています。

その他ですが、御殿山通りは、ミャンマー大使館側から物凄い勢いで自転車が下ってくるし（呆れたことに警察官もです、何回も見ました）、陸橋側からは一方通行で自動車や自転車がやはり下って来るので、いつも左右を相当に注意しながら横断しますが、夏はMarriottまで殆ど木立の下を歩いていけるし、大きな木や隣に庭園があるのがとても気に入っています。反対側の居木橋までは短距離の心臓破りの坂がありますが、目黒川沿いを五反田方面への散策も好きです。

私は二年賃貸で住んでから購入しましたので、お試し住みが出来てから買えたのが結果的に良かったと思っています。
震災の時に怖い想いをしたので、古くから地盤のしっかりしている土地、津波の心配もなく、住宅密集地でない火災にも強い場所を探してここにたどり着い次第です。少し前に地震がありましたが、たまたま電話で話していた相手がこのままお話出来ないから後でと言われましたが、私の方は揺れも少なく、違いを感じました。しっかりした造りを実感しています。

>>242
5階ではミャンマー大使館とお見合いになってしまうのですか。
ここは実際の部屋を見られるので6階と7階の部屋をいくつか見てから決めたいと思います。

購入して住んでますけど、いまいちですね。
特に管理面。
外国人に貸そうかと思っています。

＞＞No.245さん
お忙しい中をすみませんが、いかの２点について教えて頂けたら参考になり助かります。

＊「いまいちですね。」⇒　他にはどんな ご不満がおありですか？
＊「特に管理面。」 ⇒　具体的には管理のどんなケースにご不満がおありでしょうか？
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
＞＞No.243さん
お忙しい中をすみませんが、いかの２点について詳しく教えて頂けたら助かります。

＊外出の際は、各駅へ、どういう手段（アクセス）をとっておられますか？
＊北品川駅は徒歩4分ですが、鈍行駅です。使い勝手はいかがですか？利用頻度は多いですか？

243ではないけど、参考までに。
北品川で4分で着くってのは無いよ。
走ったら可能かもしれないね。
北品川駅は言われてる通り各駅だし、
わざわざ時間を調べて行くくらいなら品川か大崎に歩いて行く。
時期によっては桜や緑があって気持ち良いよ。
折角ここに住むならそれくらいの余裕があっても良いと思う。
雪と雨の時は朝は品川駅まで出てる送迎バスを利用している。
朝ではなければ車を使うかタクシーを呼んでいる。

管理面については、私は悪いとは思わない。
コンシェルジュの対応は良い。
対応が悪いと思う人は
きっと役割以上の事を求めてる可能性があると思う。
彼女等は何でも屋じゃないよ。
ゴミ捨てに行った時にいつも清掃してくれている方も
とても良くしてくれている。

今は販売に向けて空室が多いから気付けないけど
ここの難点は満室になった時の駐車場の利便の悪さ。
見に行った人なら分かると思うけど
マンション前の道路が狭いから停車している車があると大変。
特にタクシー利用者も多いから
慣れてないタクシーが入ってくると結構面倒。
マンション前で３，４台待ってる事もあった。
その状態で車を出そうとしたら対向車も来たりでだるい。
もう少しマンション前の通路が広かったらと思う。

住んだら色々分かる事もあると思うけど、
購入から入る人はお試しで済む事が出来ないから見極めが大変だね。

＞＞No.247さん

情報のご提供を有難うございました。　
日常生活に即した分り易いご説明で、私なりに理解出来ました。

欲張る様ですが、他の方のご意見も色々聞きたいので、も少し
お寄せ願えたら助かります。