御殿山ハウス

もし、ここが分譲されたら10億円/物件を超えてくる様な気がします。
ひょっとしたら20億円物件？？　まだまだ上・・・？？？？

ここは毎日通りますが、あのくらいSonyのビルがなくなるとすっきりと高輪への傾斜が美しい広大な土地で、価値は高いでしょう。良いPlanningができれば数億の物件は近辺の相場を鑑みてもありえますね。

ソニー撤退で大きな車の往来が減って、環境が良くなるかな？
でも再開発にオフィスビルはいらなかったなあ。
億ションと静かな商業施設で、落ち着いた街並みをつくって欲しかった。

ここは賃貸オフィスとしてはちょっと駅から遠いですね。
御殿山ガーデンみたいに送迎バスを五反田か品川から
出すのかもしれませんが。
商業施設は難しいね。オフィス勤務者をターゲットと
したスタバやコンビニくらいですかね。
伊皿子ピーコックは車の客にとって便利だからなにか
スーパーができるかもしれませんけどね。

うーん、ほんとゴッソリなくなって、すっぽり開きましたね。
通りを通ると、え？まだ？まだ続くの？ってくらい広大な土地。
長い年月見慣れた町並みが変わるのは寂しいような、期待するような・・
オフィスですかー。高級低層マンションはイメージですけど、
オフィスとなると仰る通り、もし自分の会社が入って通うと決められたら、
うんざりしそうですねぇ。。
ともあれ、遠くても何でも昔からの良い土地であることに違いはありません。
どうなるのか楽しみですね。

低層マンションは坪単価どれくらいでしょうか。
400の後半くらい？

坪400くらいなら買ってもいいかも

ここのすぐ近くですが、パークハウス高輪コリーヌの向かい側
（住所は北品川６丁目）に藤和不動産がマンションを建設中です。
かなり敷地の規模が大きく場所がら高級マンションになると
思われます。高級マンションとしては立地は最高です。
特にいまのところ販売情報はないのでもしかすると一般に分譲
されないのかもしれません。

高輪と御殿山に属する良い立地ですね。
低層マンションが出来るとするなら駅からは遠いですけど、
車通勤するような方々の億ションになること間違いないですね。
近くに東京アメリカンクラブなんていうのが出来てから、
さらに外国人が多くなった気がします。
品川プリンスのゴルフやテニスも近いし、ホテルでのランチビュッフェなんかも楽しめるし、
子育てが一段落した奥様達に人気がでそうです。

この広大な敷地に建つものの内容をもう少し詳しく知ってる方教えてください。
テナントとかの商業施設も入るのでしょうか？

>>11

地元民向けの説明会に参加しましたが基本的にはオフィスビルが中心だそうです。
商業施設はありますが大規模なものではなく、ビル入居者向けのレストラン
やコンビニ（このあたりまったくコンビニがありません）などになるようです。

とはいえ竣工が２０１１年とずいぶん先なので商業テナントが決定するのはま
だまだこれからなのだと思います。

店舗はあまり期待していませんが、高輪の住人からすると何が入っても歓迎です。
品川や五反田、白金高輪、泉岳寺駅周辺の店まで足を運ぶのはしんどかったので。

最も期待しているのはエレベーターですが(笑

>>13

そういえば解体工事終わったね。ぽっかりとあいた土地の広さにびっくりします。
このままに公園にでもしてほしいなｗ

以前の勤務地が住宅に変わるのにびっくりしました！
この御殿山や高輪は高級住宅街のイメージもあるけど、旧ソニー跡地なので商業店舗がないとまったくもって不便になってしまうかも。というのも、生活観の無いビジネスエリア跡地だからスーパーとか無いし、駅からも結構距離があります。ターゲットは億ション購入可能なターゲットなのでしょう。商業施設の充実さがポイントになると思います。

スレッドタイトル紛らわしいなあ。御殿山ハウスは現存する賃貸マンション名だからねえ。

正しくは「御殿山プロジェクト」だね。
そういえば御殿山といえばどっかのファンドが一棟買いして賃貸マンション
にしていた有楽土地分譲のグレイスコート御殿山は区分登記してばら売り
してます。坪３２０万前後と手ごろなためか１５部屋売りにでているけど
半分くらいはけたらしい。内装やり直しているのでほぼ新築同様

御殿山PJ、よく今までスレッドがたたないなと思ってたら
「御殿山ハウス」で出ていたんですね。
ミャンマー大使館横のマンションとごっちゃになってしまいます、変えたほうがいいのではないでしょうか。

居住棟が賃貸か分譲になるのか、気になります。
開東閣の緑が見えるかどうかは微妙なところですね。
2011年竣工ならそろそろ案内が来るのかしら・・・？

>>18

賃貸だそうです

ほぼ真横に住んでいるいますが、マルエツが入るようです。この辺はスーパーがないので助かります・・
エスカレーターは確かに欲しいですよねー　あの地獄坂を登らなくてすむ
その他公園ができるようですが、多分ちょっとした広場で子供を遊ばせるような遊具はないっぽいです・・
アメリカンクラブは1-2年後ぐらいに確かなくなります。広尾の建替期間だけの間借りですね。高速で車をとばすアメリカ人が居なくなるので一安心です。
広さ次第ですが、居住棟は最低50万/月以上はするはずです。これでもだいぶ相場は下がってます。残念ながら横に同じ高さの住宅があるので、開東閣の緑は見えないはずです。
不便なところだし、どこの駅からもここに着くまで殆ど何もないので、商業施設としては最終的に盛り上がらないでしょう。ただ近隣住民としては大変ありがたい話です。

>>12
コンビニは五反田方面に徒歩30秒であります。
その先にもありますし、高輪を抜けて品川方面に行く道にもありますよ。

そこら辺は住環境としては最高だと思います が買い物と交通の便はちょっと難ありです
まあだからこそ良い住環境が保てるのでしょうけど
毎日車で送り迎えがあれば最高の場所だと思います（笑

付近の住民です。
マルエツできるってほんとですか？ほんとならうれしい。
広い店ができるとはおもえないから、マルエツミニですかね？
同系列のポロロッカはちょっと五反田方面にいくとあるし。
品川駅にウイング、成城石井、クイーンズ伊勢丹、D&Dはあるけど、ちょっと遠いからね。
買い忘れた物があるとき面倒だった。

この付近は高台、閑静なわりに、（ちょっと歩くけど）品川、五反田、大崎すべて使えて便利、
車も第一京浜、第二京浜もあって便利だし、中央環状品川線ができたらますますいい。
緑もカイトウ閣（入れないけど）、御殿山ガーデンが至近。
小学校も御殿山小学校がすぐ近く。おまけにすぐ近くにスーパーができれば鬼に金棒。
白金、広尾、元麻布（いずれも高台）のマンションに住んできましたが、ここが一番きにいっています。

が、もうちょっと景気よくならないと
賃料そこまで高く設定できないでしょうね。
近くのベリスタ御殿山（分譲予定が全賃貸に）もかなり苦戦中だし。
まあ月の賃料が最低でも４０万ちょいだし、高い部屋は１００万近いから、
このご時世になかなか借り手みつかんないよね。

この辺確かにいいとおもうけど、元麻布にはまけると思うよ。
広尾や白金あたりの低地には勝つとおもうけど、高台だったら同程度かな。
山手線や新幹線、羽田空港を使いたいかどうかでかわってきそうですね。

アメリカンクラブ移転後なにになるの？

アメリカンクラブ跡地はまだ未定ではないでしょうか。
予想ですけどマンションは無いんじゃないかなー。
もし売り出したら「開東閣の緑に臨む」高級マンションになるでしょうけどね。

案内が入っていましたが、やはり賃貸のようですね。
２月上旬にモデルルームオープン、だったかな。

建物はかなりできてきました。

オフィス棟の１階部分に店舗でも入らないかと期待を抱いていましたが
天井高があるので違うかなー。。
ここの社員さんはどこでお昼とか食べるのでしょうか(^-^;

ＨＰ

http://www.gotenyama.info/index.html

入居して半年経ちますが、最初の三カ月は壊れたドアの修理、使えないお風呂の修理、電源の修理、未清掃の清掃トラブル対応には精神的にも、時間的にもぽろぽろになってきました。後半の三カ月はトラブルだらけですが、謝りの意思ゼロ、ここで本気に運営したいのか? 出て行きたいですが契約の途中の為、違約金が発生する事で罠にはめられたとしか思いません。神様助けてください～～～
友人は一年あまりで出て行きました・・・・

>28さん

2011年1月31日に竣工したばかりですよ（＾＾；

別のマンションと間違えられているのではないでしょうかm(_ _)m

というかスレタイからして間違っている。
御殿山ハウスは２００５年に建設されたミャンマー大使館の横に
たつ高級賃貸マンション。

積水ハウスがソニー跡地に建てたのはプライムステージ御殿山。

しかし最近御殿山地区では一戸建ての建設が相次いでいる。
建築看板の建築主の住所を見ると御殿山ハウスや品川Ｖタワーの
住所が書いてある。近隣のマンション住民が多いのだね。

>>30さん

一戸建ての建設、多いですね。


しかし屋敷跡の広い敷地を
オープン○ウス等が細切れに切って売りさばいているのを見ると
なんともいえない悲しい気持ちになります。。

「街づくり」を考えてほしい。


スレ違いですみません。

>>31さん

でも切り刻まないと買い手がつかないのですよ。
お屋敷そのままだと坪２５０万だとしても土地の値段
だけで2億とか3億とかになっちゃいますからね。
御殿山地区は道が狭いから車のすれ違いも困難。
高い土地だから新しい家は容積率を使い切るから
まったく余裕なし。高級感とはほど遠い街並みに
なります。

御殿山ハウスの前の桜も明日あたり満開かな。

プライムメゾン御殿山 ですね。
http://www.gotenyama.info/
１ヶ月くらい前に中を見せてもらいました、まだ借り手がほとんどいないようでした。そら、地震で外人もこないしキツイでしょう。中はさすが積水、全てが一流仕様。間取りの美しさも文句なし。
ただ、、、高い。完全外人エクスパット狙い価格なのですが、このご時世、外人でもこんなに出さないんじゃないかと思います、同じ価格で有栖川公園辺り借りれますもん。日本人で出せる人は一握り、出せる人は普通買いますよね、という価格。　隣のオフィス次第でしょうが、駅から遠いしどうなんでしょう。

外環工事ができて半年以上立つようですが、今だに運営されているように見えませんね。
テナントも入っているように見えないどころか、1Fの共用部分にも電気がついていないし。
夜とか通るとゴーストタウンのようです。
募集活動はしていても集まらない？それとも募集自体も止まっている?

何もしないででも月数千万から億は維持費に飛んでいるはずなのに
積水はすごいなー、とも思いつつ、どうなってるの?

とにかく夜中気味悪いから早く運営初めて、現状も教えて　--> デベの人

テナント絶賛募集ちうです

36 さん、コメどうもです。

> テナント絶賛募集ちうです

これって募集しているのに集まらないから真っ暗のままほっとかれている
なのか、
募集に集まっているが、オープン予定日までまだあるので、真っ暗

なのかどっちだろう。
当初の予定ではとっくにオープンしているはずですよね?

なんにしろ暗くて怖い

テナントは未定らしいです。
賃料が高すぎるし駅から遠く不便だから。当初予定していた外資は震災で日本でのビジネス縮小しているってのもある。

積水も下手打った。

賃料高いなら
総合パチンコモールとか場外馬券売り場が良いのでは？
バス便も充実してるし。

38さん、どうもです。

外資も今は難しいでしょうね。
しかもみんな社有車で来るわけじゃないしから不満たらたらでしょう。
ラフォーレのオフィス棟の人たちも新しいオフィスが駅ちかにできるたびに
でてっちゃう時期がありました。
あの規模ではフロア貸切にできる会社もそうそうないもんなあ。


39さん、どうもです。

> 総合パチンコモールとか場外馬券売り場が良いのでは？
> バス便も充実してるし。

WINSとか駅に近いイメージがあったけど？
それ以上に地元住民と折り合わないでしょう。
建物の作りも違うし、ちょっと現実的でないかも。
それとも開東閣脇がおけら街道と化すか?

積水の来期決算は空恐ろしいものになりそうだ。

今日ワンフロア電気ついてたよ。誰かみにきてたみたい。

41さん、どうもです。

> 今日ワンフロア電気ついてたよ。誰かみにきてたみたい。

このままずーっと点いててほしい。

御殿山ハウスはミャンマー大使館横の高級賃貸。
芸能人もいるよ。ジャニーズの某とか、女優のＳＫに時代劇役者のＮＫなどなど

正式名称はプライムメゾン御殿山ですね。

内覧しましたが、建物の内装も周辺環境も本当に素晴らしいです。

レジデンス棟だけ分譲に切り替えればまだ埋まるんじゃないでしょうか。


オフィス立地としては需要とあまり合っていないようですね。
やっとテナントが入るようです。

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20121106/590249/

区分登記して売り出せば買うのに・・・。

ここは一体開発の仕方が上手くてすごくきれいに出来上がってる。

ここのマンション名って「プライムメゾン御殿山」だよね？

スレ主訂正してくれないんでしょうか。

こちらは分譲になるようですね。

何が正式名称なんでしょう？

御殿山ハウスで調べると賃貸物件が出てきますね。

http://www.axel-home.com/002024.html

山手線の大崎まで徒歩10分ということですから、勤務地がこのあたりなら朝は徒歩圏内。品川までも自転車で通勤できるかな？なんてことを考えたりします。

ペット可だそうですが、飼っている方はいらっしゃるのでしょうか。

積水ハウスがソニー旧本社跡地の再開発で建てたのは『プライムメゾン御殿山』です。

『御殿山ハウス』はミャンマー大使館横のマンションです。



両方とも現在は高級賃貸マンションですが、分譲になるのはどちらの話でしょうか？？

御殿山といえばＪＴ社宅跡地にできたグレースコート御殿山も当初は高級賃貸でしたが、数年前どこかのファンドが一棟購入して区分登記して分譲しましたね。
賃貸住民がいる部屋はオーナーチェンジで住宅ローンも使えないためか割安感ありました。

御殿山ハウス分譲ってのは今更感ありますね。プライムメゾンなら新築同様なのでわかりますが。

プライムメゾン御殿山が分譲なら検討したんですが、

どうやら分譲になるのは御殿山ハウスのようです。
ケンコーポレーションに聞くと教えてくれますよ。

もともと御殿山ハウスは分譲にするつもりで建てて、後から賃貸に変更していますから
仕様も良いですし区分登記もされてるし、販売に切り替えるのはそれほど難しくないことなんでしょうね。

２年程お借りした事がありますが、窓全面に緑が見えて、静かで、素晴らしい環境でした。
ただ線路側はもしかして電車の音が気になるかもしれません。

品川駅までは住民用の送迎バスがありますし、御殿山トラストシティの送迎バスも便利です。

>>56
御殿山ハウスはモデルルームまで作ったのに販売停止しました。近隣のパークコート御殿山の大規模改修中に住民は三井の負担で仮住まいになってましたね。

御殿山ハウスは駐車場は待つわ。雨漏りしている共用部分あるわ。(入居者なら分かるはず）
で中も見た目はいいけど、酷い作りだよ…
私は半年で出ました。

分譲になるとしたら、公式のサイトなんかは作られないのでしょうかね。
詳しい情報を見たいですが。
分譲になったら価格はどれくらいになるのでしょうね。
賃貸のサイトとか、販売する不動産屋などで情報をもらうしかないのでしょうか。
賃料は高いですが、広い間取りが多いですね。環境も良さそうで。
でも実際には、58さんの書かれているようなこともあるのでしょうか。
住んでみないとわからないこともありますよね。

グレースコート御殿山ぐらいの値段なら検討したいけどね。
あれは本当にお買い得だった。
ここは線路側と大使館側では環境がまるで違うから、坪単価にかなり開きがありそうです。
今は時期がいいから、平均で坪300いくか行かないかって感じかなぁ。
グレースコート安かったなぁ。

>>60
グレースコートは340くらいでしたっけ？

坪いくらくらいになるのでしょうか？

60さん
グレースコートは280万くらいでしたよ。
もっと安いのもありました。
ここは築10年越えて300万はたかいのでは。

グレースコートは、90弱の部屋 が7000万くらいくらいだった気がします。
ここもそれくらいなら検討したいですね。
もっとも御殿山ハウスはグレースコートより広い部屋が多いので単価は高くなりそうですが。

グレイスコートよりは高くなるだろ。

あっちはもはや大崎。高台ではあるけど御殿山のはずれだよ。


トラストシティの庭園に隣接していてその緑が臨めるのとは、立地条件がずいぶん違う。

ここも線路側だしね。
大使館側ならいいけど。

御殿山ハウスは場所も微妙だし、この辺ならミュゼダールの近辺が一番いい。
設備も10年越えてるからねー
私は御殿山ハウス借りててグレイスコート御殿山を買いましたけど、全然設備なども御殿山ハウスよりいいです！
御殿山ハウスは色々と不具合がありましたし、今はグレイスコートに引っ越して快適です。
築10年以上たっているし、坪300越えたら厳しいのでは。

>>67
あら？私と同じパターンですね。ミュゼは抽選外れました。

私は以前に御殿山ハウスに住んでいて、今はリジェの中古を買って住んでいますが、グレイスコートも両方見ましたが、環境も良ければ内装設備も御殿山ハウスよりモダンで素敵だった気がします。
御殿山ハウスはほかの方が言うとおり、駐車場は待つし、上や隣の部屋の生活音やペット音はするし、ゴミ捨て場も汚く（粗大ごみが数か月放置されていることも・・・）
マンションのエントランス前には違法駐車がいつも止めてあり警備やコンシェルジュの方も見て見ぬふり・・・
共用廊下の汚れも放置してあったり、とても管理体制は高級賃貸とは言えないものでした。
2年間住みましたが、また住みたいとは思いません。
６７さん、私もミュゼとその前のフォレセーヌも外れました。（御殿山はあの原美術館のあたりが良いですね）
ミュゼの中古を狙っていましたが、ここ10年くらい売りに出ていない気がします。
以前御殿山ハウスに住んでいたので懐かしくて覗きましたが、分譲になるのですね。
近隣に住んでいる為、価格はいくらになるのか気になります。

私も2年弱住んだことがあります。
設備等不備や不満は特にありませんでしたが、
管理会社がよく変わるなーとは思っていました。

今思えば管理会社のオバちゃんがエントランスのロビーで休んでいたり、清掃が適当だったりと、
他の方がおっしゃるように管理体制に問題があったと思います。

確か元々の分譲会社から、リート(？)のような投資会社がマンションをいっぺんに購入して賃貸運用していると思います。
投資家に運用成績をよく見せるために、費用を削って管理会社を安いところに委託したせいかもしれませんね。
今回購入する方は管理組合で話し合って、自分の資産価値を保つためにもどこか良い管理会社に変えちゃえばいいと思います。ずいぶんと良くなるのではないでしょうか。


いずれにせよ、近隣住民としては周辺の相場を上げる牽引役となってくれればなーと思います笑

城南五山って今の人あんまり知らないもんだから
「品川区」っていうだけで損してる感あるよね。

山手線最寄りの高級住宅街なんてあんまりないし、
もっと評価されても良いと思う。

>>72
損してるって誰が？実力より安くプライシングされてるなら買った人は得してるよ。

ただ最近はプライシングも正常化というか本来価値に近づいてきましたね。花房山とか港区でもないのになんでこんな高い？という間抜けな感想言う人もいますが買うなら今のうちですよね。

御殿山は品川にリニアが来るし、ソニー本社跡地の住友不動産の開発もありますから、これからも良くなるでしょうね。
花房山も目黒駅前の再開発で価値が再認識されるんじゃないでしょうか。

これまでは池田山が城南五山の中では最も成熟した高級住宅街というイメージがありましたが、
今後の環境変化を考えると花房山か御殿山が良いかもしれませんね。

詳しくないからわからないけど75さんの言うような材料がエリアが良くなる材料であるのなら期待していんだと思います。どこかのサイトで空き室状況っていうのがあったんですけど、結局、空いている部屋は無い模様。それだけ人気ってことですかね。

ロビーが広いです。寝てしまいそうなぐらい。しっかりと用意されているからいいと思います。

なんかポジが目立つな。
普通に募集出てないのは分譲になるからだろ。
今住んでるけどかなりの部屋が空いてる。
建物も色々と修繕してるみたいだな。
ここは周りに何もなくて不便だし、御殿山って言うほど高級な場所じゃなく、花房山みたいに利便性も良くない。
まぁ、微妙って事だね。
人気もあんまり無いみたいで、入居の際かなり家賃下げてもらったよ。
一時期かなり空いてたしな。

一ついい所を言えば入居者の質だな。
KENコーポレーションの審査が厳しいのか、ちゃんと挨拶する人しかいない、変な子供もいない。
立派な方もいる。

今週から発売開始か

分乗されるの？

先週チラシが入っていました。
ほぼ１億越えって感じでした。
ただ、130平米15000万円くらいなので、そこまで高くは感じませんでした。

HPみたけど、仕様がよくわからないね。リノベはしてあるようだけど。
築10年としてはちょっと高いかな。
販売が５戸ということは他は賃貸のままか。そのへんがどうなんだろうね。

>>82
空き部屋になった時点でリノベして売るみたいですよ。
五丁目のソニー中央労働組合がなくなるらしくてそっちに御殿山としては久々に新築できるかもしれません。

>>83
情報ありがとう。
5丁目もいいけど、やっぱりこのあたり(御殿山ガーデン、原美術館周辺）が好きなんだよね。
以前近くに住んでたんで。

>>83
住友のですか？
あそこは御殿山では無いですよ。
この辺りは本当の御殿山。
ただ、線路の目の前っていうのがねー

>>85
違います。ソニー労組の建物です。
番地でいうと5-11あたり。本物の御殿山です。

>>86
失礼しました。良さそうですね。
そっちを待っても良さそうです。
本当はﾐｭｾﾞﾀﾞｰﾙの場所が一番良いんですがね。

>>87
リジェの北側の群馬銀行の社宅がそのうちマンションになるかもね。

リノベしてない、賃貸のちょっとしたクリーニングした感じ、、

>89さん
公式サイトには本物件は、一棟賃貸マンションとして使用されていた住戸を、リノベーション工事を行い再販する中古物件ですと書かれていますし、きちんと手直ししているのではありませんか？
共用部分の改修は3月に終わっているようですね。

>>90
実際に見てきた感想。
説明員の人も言ってた

ホームページが日本語だけじゃなく英語表記もあることに驚きました。
外国人の居住者も多いですか？

100㎡超えの部屋もあり、広くて素敵ですね。

バルコニーが南にないものが多いですが、洗濯は乾燥機か浴室に干す人が多いのでしょうか。

いい物件だけど、築の割に高過ぎ。
もう、10年経ってるから。

>>93
御殿山は新築なかなかでないですからね。このような規模の大きな物件は今後も出ないでしょうから強気なのでしょう。賃貸ですが六丁目の積水は素晴らしかったです。

ソニーの跡地に住友が解体工事してるけど
分譲出すのかな？？

>>95
オフィスかマンションかもはっきりしないね。それにあそこは低地で御殿山とは言い難いね。

積水のプライムメゾンがこの値段ならぜひ買いたいけど。
ここ見たけど、リノベーションって言ってもなんか変にケチってるのが分かる程度。
築１０年超えている古さが分かる上、賃貸の居住者で買う方はほぼいないそうです・・・
ここより新しくて仕様の良いグレイスコート御殿山が坪２８０万程度だったことを考えるとここは高いなーって思います。

目黒駅前のバブリアタワーズ目黒が坪650近いから、それからしたら大分安いと思うよ。

緑の多い環境は好印象。最寄駅にやや遠いのが難点かな。

プライムメゾンはいいよね。
ベリスタ御殿山も分譲に戻る可能性はないのだろうか。。。あそこも相当良かったような。