23区内の新築マンション価格動向（その11）

銀座や丸の内がゴチャゴチャしてないなんて・・

別に渋谷に出ないで、代官山に出ればいいじゃない。
別に下北沢に出ないで、三宿、代沢あたりの店に行けばいいじゃない。
渋谷近辺の方が明らかに大人の歓楽街としても厚みがあるような。
新宿近辺は確かにあまり行きたくは無い。

話題がタウンガイドレベルに堕しているな。
主婦と不動産販売会社は書き込み遠慮してほしいなｗ

定点観測というとそこに住んでいると決め付ける馬鹿はおいておいて
実際、勘違いしゃすいのは
「売主が上げた」か「買主が上げた」かの違い。
売れてはじめて相場だ。
たまプラーザ美しの森はセントベールだけで３５０戸、全部で700戸
以上の大規模供給。
これが売れるかどうかは、私だけでなくみんなが注目している。

郊外の土地価格があがってももともと土地と建物の構成比の低い
中古マンションは上がらない。
郊外のバス便の戸建て土地は、2003年までに大きく下げた。
王禅寺あたりで１２０㎡の戸建てが５０００万で買えたのが
ついこの間の話だ。
湾岸マンションが売れる一方で郊外の戸建てのバーゲンセールが
ひそかに進んだ。
それが宅地価格で少しもどしたくらいで「上がった」などというノーテンキ
な輩には猛省を促したい。

で？上がっているんですよね、今ね。郊外でも。少し戻しているわけでしょ？それが今後なぜ下がるのか、教えて欲しいということと、

美しの森プロジェクト
全部で700戸以上の大規模供給。
これが売れるかどうかは、私だけでなくみんなが注目している。

お聞きしたいのは、このプロジェクトの平均坪単価はいくらで、従前までの新築マンションの平均坪単価と比べどの程度高い価格で供給しようとしているんでしょうか。従前までの新築マンションの坪単価＞新プロジェクト坪単価で初めて売れてしまうような可能性があるのでしょうか。

可能性は低いですよね。

バブルでも何でも無く、価格是正が郊外でも起きている。都心周辺は言わずもがな。何がバブルか。郊外だけが上がらない、なんてあり得ないんですよ。普通に考えれば分かることでしょう。

>>323
ノーテンキも何も上がったには違いないし
ひそかにも何も下がったのも事実だけど
何が言いたいの？

私が言っているのは「天井」という話。
上がったあとすぐ下がるなどと単純な話ではないよ。

下がるのは天井のあとだ。
天井は長ければ3年。

いくら売り手が吊り上げても、買い手がカ買わなければそこが天井。

上昇には年２０％というものもあれば年４％程度のものもある。
どんなモノにも価格の上限というものがある。

郊外マンションの場合、郊外バス便戸建てからの買換え
あるいは、都内中古マンションからの買換え
これらが、一次取得者のマンション価格の上限（勝手に坪単価
240万〜２５０万と想定しているが）を超えて価格をあげていく
要素だが、いまのところその動きがほとんどない。
おそらく250万でたまプラーザは天井。

また収益還元法からみても周辺家賃は月坪1万円にも満たない。
そんなところで新築マンションが坪単価２４０万で売られること自体
奇妙な話だ。

田園都市線沿線。
誰かがせっせと新築賃貸を建てているらしいが、それが月坪１．３万円の家賃でもとれるようになったら、私は間違ってましたと陳謝してもいいよ。
少なくとも私募ファンドのレジデンス物件が採算取れる土地ではないのにこれ以上上がる可能性はどこにもない。


あのねぇ　　上がらないということは天井。天井はすなわち高値づかみ。

投資対象になるものは、高値でいちばん買いが膨らむということを忘れないようにしないとね。
売れているからまだまだ大丈夫と思っていると、そこが天井だったりする。

極論ですね。どこに賃料30%上がっている土地があるんですか？
年間2%程度今後郊外でも中古マンション価格が上がっていく可能性は無いんですか？

月坪1万円で、新築坪単価240万であれば、利回り良いですね。
他の都心周辺の新築よりね。だとすると新築坪単価は郊外といえど更に上がる余地がありますね。

天井と決め付ける論拠がどこにも無い。無茶苦茶。

私も別に郊外が都心周辺並みに上がってると言ってんじゃない。価格是正の動きは郊外にも波及しているということ。
昔は土地価格、商業用地だけあがり、住宅は上がらんと言っていた評論家がいました。
今はっきり間違いと証明された。
今は住宅地、郊外だけは上がらんと言っている評論家がいる。
今後これも間違いだと気づくのはあと2年後くらいかな。

大局観が無いと間違う。詳しければ詳しいほど、大局観を見誤りがち。

たまプラやら美しのなんたらなんて郊外の話はどうでもいい。

三浦展氏が89年頃にアクロスで「第四山の手」論を書いた。
東京の侵略という単行本になって出たので結構有名な話だ。

氏によれば、根岸、本郷が第一山の手
その後、目白、落合まで延びて第二山の手
戦後の白金、自由が丘、等々力、東が丘から杉並善福寺あたりが
第三山の手
これらが、高級サラリーマンの居住地の代名詞。
70年代の地価高騰で、気が付けば都内は買えない
仕方がないので、小金井、百合丘、たまプラーザあたりに
戸建てを買うのが一流企業のサラリーマンの目標になった。
これが第四山の手

さて、第五山の手は実は「空の手」だったという話だ。
湾岸、川崎、ＭＭ、武蔵小杉
タワーマンションこそが、時代の「第五山の手」
そうなると、かつての第四山の手は、住み替えの受け皿として
大きな力を持ちえない。
せいぜい、湾岸は地盤が弱いとか泣き言を言って客寄せをはかる
しかない。

しかし、ここへきて江東湾岸が300万前後の無謀な価格を出すことで
最後に、売れ残りを出すのが美しの森なのか江東湾岸なのかは
面白い流れになってきた。

下がる要素がなけらば上がるというような単純な発想なら
横ばい、潮目、凪というような概念は必要ないだろう。

>>331
抽選は得・売れ残れば損なんて・・・
ごく短期以外、資産価値と全く関係ないし、
東急にしてもそんな目先の一喜一憂で開発してないって。

>>328
みんな知ってるし織り込んでる。
あくまで結果論だから時間軸をずらせない
人類に説いても無意味

で、誰が「第五山の手」を決めたの？

いやぁ、皆さん高値掴みの恐ろしさをどうしても体験なさりたいようですな。止めませんよ。ご自由にどうぞ。

時計の針にさからってチャンスを追い求めすぎ。
もう遅いっていうのにどうして気が付かないのかね。

こういうことって4年前に底値で契約して3年住んで今の高値を
横から見ている人間にしかわからないというのは皮肉なもんです。

次の第６山の手は？時期は？　後からなら小学生でも言えるよ（笑）

>>333

わかっていないんだね。
織り込めないからこそ、注意が大切なんじゃん。

>>333
はじめてオリコミくんと意見があった。（＾＾）

>>336
三浦展も市場を分析して新しい視点として「第四山の手」と呼んだわけで
教養のない人は黙っていたほうが身のためだと思うけどね。

もう一回書いておこう。

いやぁ、皆さん高値掴みの恐ろしさをどうしても体験なさりたいようですな。止めませんよ。ご自由にどうぞ。

時計の針にさからってチャンスを追い求めすぎ。
もう遅いっていうのにどうして気が付かないのかね。

こういうことって4年前に底値で契約して3年住んで今の高値を
横から見ている人間にしかわからないというのは皮肉なもんです。