サブプライム余波の全世界的な金融不況の真っ只中、日本の不動産市況低迷はもはや
疑う余地がありません。金融庁の施策が行き過ぎ、貸渋り、貸剥しが建設・不動産業界
のみならず中小企業を襲う今、デベロッパー倒産、分譲価格の崩壊が起こっています。
健全な市場形成、健全な需給関係を望む一人として、業者（プロ）も客（エンド）も
是々非々で議論をいただければと思います。
前スレ（その33）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43969/
[スレ作成日時]2009-02-23 03:33:00
日本の不動産バブルの構図
ケース１・ＳＰＣファンドバブル（証券化バブル）
ＳＰＣ制度を利用しファンドが乱立、上場され、本来なら収益還元で８％程度が購入目安だった 相場が一挙に４％程度へ上昇した。売買価格は０３年から０７年へ倍となり、全体地価、マンシ ョン相場を押し上げた。そのからくりはＳＰＣは法人税が無税となり（投資家へ配当する）、 従来４％では借入れ８０％としても回らないものがデフォルトしなくなったのだ。次々にファン ドが設立され、海外バブルから日本へも資金が流入し始め、デベはファンドを出口とした物件を
建設した。外資銀行は当然イケイケで、国内勢も８０％以上のハイレバ、５年ノンリコから３年
、１年と行き過ぎていく。最後には流動化事業などという訳の解らないころがしババ抜きへまで 行き着き、デペ、建築、不動産会社、賃貸会社、保障会社、あらゆる不動産関係会社が手を出し た。大手デペ、建築はドバイ、中国、欧州などのバブルにも乗り出した。・・・そしてバブル
は弾け、全てが逆回転し、止まった。
ケース２・高度、容積緩和バブル（タワーマンションバブル）
高度、容積率が緩和され再開発事業に対する行政の援助もあって湾岸を中心にタワマンが乱立し た。本来土地持分が少なく、資産価値が低いにも拘らず、その希少性の魅力にユーザーは飛び付
いた。初期の物件は高値で転売され、ブームとなった。平成好況により、団塊ジュニアが一次所 得したが、年収６、７００万位で５，６０００万の借入れという危険な投資に銀行も一流企業の
給与を人質に手を貸した。銀行は証券化しリスクを分散させた気でいた。この構図を引っぱった
のが大手、財閥デペだ。その乱造ぶりは度を越え、金融で言えば投資銀行にあたる大手、財閥の
デベの未来は暗い。一方、新興、地場のデベは行き過ぎ資金ショートするものと沿線、地域に特
化したデベは相場を心得ており、被害は少ないものと２極化した。又、年収４，５００万位の購 入層も身の丈を心得ており、２０００万円代の借入れでバブルに踊ってはいない。
バブルは踊ったものがつけを負う単純な出来事。
ちなみに私は去年、不動産に５億円投資している。新築区分は０２年に買っていないし、今後３年は買う気もない。
