三井不動産
五反田の再開発エリアに建つ44階のタワーです
すごいですね。
所在地：東京都品川区東五反田2丁目255番1（地番）
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分
山手線 「五反田」駅 徒歩6分
総戸数 736戸
地上44階地下2階
このマンションの正式名称が決定したとのことですので、タイトルを「(仮称)グランスカイ計画はどうですか？」から「パークタワーグランスカイ」に変更させていただきました。（管理担当者）
[スレ作成日時]2007-11-29 00:08:00
結局、第２期販売後に何戸残るのか？
総戸数７３６戸−（地権者（１２３戸）＋１期の売約済戸数（１３５＋α）＋２期の３３戸）
＝総戸数７３６戸−（２９１＋α）
＝４４５−α？
※α：１期２次等の販売戸数
単純計算でも半分以上は残っているのですね。
経済の状況もなかなか回復しそうに無いので、
来年の夏まで時間があるようで、この戸数なら無いような。。。
来年の春頃に１割引なら再検討、２割引なら買いですが、
現状の価格と仕様のレベルだと我が家には厳しいですね。
>>919
αのほかに
βがあります。
※β:１期２次以降のキャンセル物件
おそらく、というか間違いなく
α≪βのようです。
我が家は１割引なら買いに回るのですが、
現状では当分待ち続けるしかなさそう。
残念です。
実際１割引きしたら急激に売れてしまうのでは？
デベもそれが読めてるからギリギリまで値引きもしないような気が．．．。
だらだら長期戦でいくようなことも言ってました。
まぁ大手の強いところですね。
他の新築や周りの中古が大幅値引きをはじめたら、
そんな悠長なことは言ってられないでしょうけどね。
すでに値引きはやっていますよ。
営業は５％が枠だと言っていました。
可能な範囲で結構ですので、値引きの状況について、もう少し詳しい情報頂けませんか？
三井が値引きをすでにしているとしたら契約者に対する背信行為とおもいます。
これが事実であれば購入検討者にとっても三井を信用して契約できないことになります。
三井不動産はネット上のこととはいえ、事実でなければ、強く否定し抗議すべきです。
早く買う決断をした人がわりを食わないように、万一値引きすることがあったら、値引き相当分をキャッシュバックするとの説明を受けました。（早期購入を決断した人の資産価値を保全するためとのことです。）
同じ間取りで後に購入した上の階が先に購入した下の階より安い場合は、何期であろうが、資産価値の低下を意味しますので、そのような場合は実質的に値引きをしたということになります。
また同じ階でほぼ同等の広さであれば、南東の角部屋と南西の角部屋において南東の方が坪単価が高めに設定されております。つまりこれも逆転現象が起きれば、実質的な値下げを意味します。
まーこの段階での値引きは、三井不の決算見てもありえないと思いますが。
さらに、在庫が積みあがることを懸念するとのコメントを決発時にありましたが、三井不に限らず、どのデベも現在土地の取得を全くと言っていいほどしておりません。
これは3年後の供給戸数の激減を意味します。
ということはある程度今の段階で在庫を抱えても中期的には、需給バランスは悪くならないとふんでいるはずです。
この段階での値引きはメイクセンスではありません。
①価格調整実施
第２期 東南の角部屋１８１１号室：８，２９０万円 坪単価３５６万円
第１期 南 １８１０号室：８，２９０万円 坪単価３５３万円
（去年の予定価格は一億近くでした。）
角住戸＝中×１１０％以上
★第２期の新規発売で実質１割程度のマイナスの価格調整を実施している。
②今後都心の供給は減りますがここは価格が高過ぎるので３年先を見通しても▲１０％が適正。
①が論より証拠
929さんの話が本当なら
このマンション、完売時には
全戸の契約価格が全住人に公表されるわけですね。
そうしないと、値引きの有無が証明されません。
値引きは一般的に、デべと契約者で内々で行われますからね。
契約価格は、個人情報ではないわけですね。
1514 40Le-1a 4560万円 1LD・K+N 15階/44階 41.36m2
410 60Es-2a 6320万円 2LD・K+SIC+N 4階/44階 61.33m2
906 70Lw-2b 6420万円 2LD・K+2WIC+N 9階/44階 68.35m2
1505 70Dw-2Db 6750万円 2LD・K+DEN+WIC+SIC 15階/44階 73.26m2
3003 70Aw-3a 7780万円 3LD・K+WIC+SIC 30階/44階 74.14m2
1511 80Tse-2a 8230万円 2LD・K 15階/44階 76.87m2
1019 80Sne-2a 6370万円 2LD・K+SIC 10階/44階 77.08m2
1907 80Ksw-2a 8410万円 2LD・K+WIC 19階/44階 79.92m2
608 90Jsw-3a 9390万円 3LD・K+WIC 6階/44階 87.13m2
3604 90Bw-3a 1億240万円
今後の比較用に
もし、完成した後まで売れ残りがあり、大分経ってから値引きして完売させたと仮定する。
そしてそれ以前に契約済みが何戸か中古転売されて、部屋の持主が入れ替わったとする。
この場合、値引き分をキャッシュバックして貰えるのは
三井から直接契約して買った元の持主？
それとも中古購入した新しい持主？
どっちなんだろうね。
１次で断念したものです。
>>990
1810の上の2309（同じ向きでさらに1810より広め）が8550万円で1次分譲済みなので、去年の予定価格が1億円近かったというのは無理があります。がせはやめましょー
さらに、23階の南向と東南の角部屋の坪単価を比較すると確かに9％ぐらい違うけど、23階からは角部屋と1方向きとではグレードの違いもあるし、18階は1811が２ＬＤＫで1810が３ＬＤＫだから単純に比較できないのでは。
>>931
私が以前もらった価格表に普通に1次で購入した価格が載っていたので、個人情報だとしたら、既に個人情報漏洩で問題ですが、問題になってないところをみると個人情報ではないのでしょう。
買える人が羨ましい。。。
価格表は成約価格とは限りませんから、個人情報じゃないでしょう。
最終的な成約価格は、値引きがあるとすれば価格表より安くなるのですから。
言いだしっぺの925がその後何も言ってこないところを見ると、現時点での値引きはがせか。
９３４さんへ
一部訂正しました。
①価格調整実施の検証
第２期 東南の角部屋１８１１号室：８，２９０万円 坪単価３５６万円
（★去年の予定価格は一億近くでした。）
第１期 南 １８１０号室：８，２９０万円 坪単価３５３万円
角住戸＝中×１１０％以上
結論：第２期の新規発売で実質１割程度のマイナスの価格調整を実施している。
②今後都心の供給は減りますがここは価格が高過ぎるので３年先を見通しても▲１０％が適正。
①が論より証拠
③値引きはデべと顧客で守秘の契約を結ぶので外には漏れません。
モデルで確認したら。。
以上
三井も在庫積み上ってきたからね〜。
評価損のじわじわ忍び寄る重石は、半端ないからな。
今の市況が当分続くなら、ゆっくり売るか、値引きも視野に早め早めに動くかは今後の経営に与える影響大だな。
でも、ここは竣工まだ結構先だよね。住友の方が早いんだよな。
>>938
だからないって。
23階東南は90平方あって、23階からはグレードがグレースで、さらに３ＬＤＫで10520万円。
18階のは76.87で、グレードは標準で２ＬＤだから。1億近くありましたと言われても。
住まいに詳しい人という割には基本を押さえてないね〜笑
■第2期登録受付!!平成21年2月28日（土）午前10時〜3月1日（日）午後5時
●登録受付場所／「パークタワーグランスカイ」レジデンシャルサロン
●抽選日時／平成21年3月1日（日）午後7時より（予定）
とホームページに出てますが、
郵送されてきたハガキによると
第２期登録受付と抽選会の間の時間で、
第２期第２次の登録受付！とか。
価格が発表されていなくても、
どこでもいいから登録できるってこと？
第２期１次に申し込みゼロの部屋が、２次なんでしょう。
何期何次だなんとか、申し込みあったぶんだけ売る。長期戦のダラダラ販売ね〜。
明らかに１期より２期は安くなりまたね。
二期は第二次一期の販売途中で「この部屋がほしいな〜」と言われた部屋を集めて販売するようです。
要は要望書が入った部屋から販売するということですね。
ちなみに東側が手前に１１５メートルのビルが立つことが発表されたとたん全く要望書が出なくなったようです。
2期は1期より安くなったんじゃなくて、低層階、標準仕様、２ＬＤＫ中心の安いのが売りに出されているだけじゃん。
> 945 二期は第二次一期の販売途中で「この部屋がほしいな〜」と言われた部屋を集めて販売するようです。要は要望書が入った部屋から販売するということですね。
一期もそうですよ。と申しますか、マンションの期分け販売って基本的に各期に完売することを目的にやってるので、須く、要望書を参考に販売物件を決めます。そうしないと要望書を出してもらう意味ないじゃない。
ただ、スミフは違いますよ、客の希望関係なく、自分が売りたい物件を希望考えないで作って売り出すとこだから。
２期は価格見直しなんですね。
徐々に下がってくるのを待ちましょう。
近所に住んでるものですが、休日のＭＲに来る車のレベルが昨年に比べて
だんだん下がっている気がします。
パークタワー錦糸町は
決算大商談会を開催してるそうですね。
値下げ分はキャッシュバックって話は
あちらでも契約者は言われてるのかな。
> 947
要望書が出た部屋から販売するのはわかるのですが、
第２期２次は
１次と違って部屋の価格が公表されない→抽選なしの先着順
になってしまうわけです。第３期の価格表には、
単に「既分譲済」と記されるだけ。
こうやって、価格がわからないまま販売される部屋が増えていく。
まぁ、我が家は１年待ってみることに決めましたけど。
第2期2次の価格も出てるじゃん。
価格表に後ろの背景が薄い青のがそうだって書いてある。
どこを知りたいの？
全部アップするのは相当面倒な量だぞ。
指定してくれればアップするよ。
>>955
有難うございます。中高層階の80-90平米前後を知りたいです。
具体的には2705, 2706, 2709, 2711, 2715, 3401, 3406あたりです。
可能であれば階上がるごとのざっくり価格差もあると助かります。
955です。
2705:8320
2706:9900
2709:8650
2711:8220
3401：11960
3406：11250
階上がるごとのざっくり価格差は30から50です。
30が7割といったところだと思います。
ご参考になれば。
結論からして２期は１期より安くなった(同一間取りの階違いで)のでしょうか？
価格差30って、マンションとしては価格差が小さい方ですね。
その程度の差ならば、可能な限り上の階に行きたいな。
南に線路というので最終決断ができないでいます（南向きが第一希望なので）。
「線路際の家は買うな」という昔のことわざ？みたいなのを聞いた覚えがあります。
それはたぶん踏切が近いのはなるべく避けよという意味と思いますのでここには当てはまらないと思いますが、私自身は窓を開けたい気持ちにならない家という点で躊躇しています。
結局マイナスを上回るプラスがあると思えば購入に踏み切ると思いますが、
何階くらいまでは窓を開けると自分の家のテレビの音とかが聞こえなくなってしまうんでしょうか。
音には重さがないので、単純に高層階に行けば良いとは思えませんが。
一般的に高層階は、広い範囲の騒音が聞こえるといいますよね。
こっそりプラウド現地見てきました
線路ですが、窓全開だと結構聞こえます。
プラウドは２重窓になっていましたので、閉めてしまえば気になりません。
自分、現在山手線際に住んでいます。
電車なので深夜は気になりません。きっと道路の方が２４時間気になると思います。
早朝はたまに「ああ始発かなあ？」なんて思いますが、はっきり言って慣れです。
なれちゃえば全く気になりません。
まあ、人によるのでしょうが。（これは個人差があると思います）
プラウドの方がグランスカイより、線路には近接しているのでプラウドに比べればグランスカイの方がベターかと感じます。
私からの質問は南側にあるイマジカはずーっとあそこにあるのか？？？です。
イマジカが移転して、あそこに高層が建ったら、大変ですよねえ。
せっかく南側買っても悲惨なことになりますが。
あの場所は高層が建つ可能性は将来あるのかご存じの方いらっしゃたら教えてください。
高層が建たない規制でもあればいいのですが。
962さん 今、五反田駅近くのホテルに体験宿泊？してみようかと思って探していたんですが、それいいですね。
963さん そうなんですね、他のスレ見ていたら、上の階ほど遠いところの音が聞こえるようなことが出ていました。
JRの貨物線のことなど、今度えーぎょうさんに聞いてみます。
ありがとうございました。
>>964
イマジカが移転しなかった理由は、映像を取り扱っているとのことで、特殊な機器が多く、その機材を引越ししたり、別の場所に保存したりすると土地との等価交換以上に費用がかさみ、わりにあわないことが判明したからとの説明を受けました。
なので、廃業する以外は簡単には立ち退かないと思いますが、仮に立ち退いたとしても、土地の幅の関係で高層が建つ可能性は低いのではないでしょうか。
で、第二次二期の申し込み状況はいかがなものなのでしょうか？
すみません 間違えました。
第二期二次ですよね。
すみません 間違えました。
第二期二次ですよね。
すでに第二期二次は終了してます。
この週末に第二期三次(１戸のみ！)です。
小出しにして、どんどん行くみたいですよ。
１戸とは。。。
小出し過ぎますね。つまりほぼ先着順ということでしょうか。
１戸じゃ先着順以前に、
欲しい人が既に内定してる部屋なんじゃないの？
>この週末に第二期三次(１戸のみ！)です。
このベースだと、第45期第7次ぐらいにならないと完売しないね...
いつまでかかることやら。
964様 イマジカの件、今日、聞いてきました。
966さんがおっしゃる通り、建ったとしてもそれほど高層にはならないだろうと言っていました。
が、イマジカはあの周辺にも飛び地的に地所を持っているらしく、そこを立ち退かせて
ある程度の高さのものを絶対に建てないとは言い切れないし、保証はできないと
女性の営業の方に言われました。
規制があるのかどうかは調べていないようでしたし、仮に規制があっても変わりうるので責任は持てない
ということらしいです（まあ当然と言えば当然ですが）。
４３，４階以下はルームプランや色などもう何もセレクトできないと聞きましたが本当でしょうか？
パークシティ武蔵小杉の高い方のタワーなんて
最初からセレクトできませんでした。
完成まで２年近くあったのに。
いろんな建設会社が倒産している中、なかなか購入に踏み切れずにおります。
三井さんがまさかそんなことになるとは思いませんけど。
実際、購入済みのかたと来年購入するかたで、購入価格に差がでてこないでしょうか？
はっきりいって希望は、「値下げ」です。
たびたび、こちらでもそういう話にはなっていますが。
この不況、三井さんもっと値下げしてほしいです。
ご購入を検討されている方々、いかがですか？
このマンションって適正価格？でしょうか？
発売当初にくらべて価格は安くなっているとは思いますが、プラウドって最終的にいくらまでさげたのかなあ？
なんか、愚痴っぽくてすいません。
皆様、購入即決されますか？
９７８です
書き忘れたので 追加です
９７６さんへ
１月に聞いたときは中層階までは決定してましたが、３５階あたりはカラーセレクトできました
でも、昨日きいたところによるともう、３５階も色が決定したとのことでした
作業上の関係で、内装業者もどんどん作業を進めているようです。
すこし値段下げてますか？
７３．２６平米（トランクルーム１平米含む）で６７５０－６８９０万円
というのが「都心に住む」にのってました。大崎よりだいぶ安い気がしますが
きっと条件の悪い部屋なのでしょう。
週刊ダイヤモンドに書いてあるように、大崎のよりは割安だと思います。
今両マンションの価格表を見比べましたけどほとんど変らないですね。
若干大崎のほうが高いかな。
でもグランスカイのＧグレード以上となると今度はグランのほうが高くなってしまいます。
難しいですね。
でも外観はグランスカイのほうがかっこいいと思いますが。（あくまで個人主観です）
この物件、西と東ではどちらが買いだと思いますか？
大崎と五反田の違いもあるけれど、住友と三井の値付けの違いもある。
見た目と駅からのアプローチは大崎の方がいい。
玄関の内側はこっちがよさそう。
どちらが強気の価格？住？
強気と言えば住でしょう。
それが会社の特徴ですから。
>この物件、西と東ではどちらが買いだと思いますか？
高層であれば東、中層～低層であれば西かな。
やはりポイントは東の現キャッツ＆モデルルーム跡に立つオフィスビルでしょう。
<<中層～低層であれば西
東の中層～低層だと、視界がさえぎられるからでしょうか？
西は目黒川が見える分、利点があるとか？
タワーの西は一般的に、夏の西日がキツいと言われてますね。
東の中層以下は２０１２年に日野学園をはさんで真正面に１１５メートルのオフィスビルが建ちます。
したがってよほどの高層でなければ眺望は期待できないと思います。
西側は目黒川沿いに桜や並木道が計画されており綺麗な景観になり低層であっても外の景色を楽しめると思います。
こちらのマンション近所に住む住民です。
個人的な意見ですが・・・この地区の特性を並べてみました。ご参考まで。
・「東五反田」はその辺の郊外にあるような高級住宅街とは全く別格です。
五反田という地名を世間のイメージでしか知らない人は街全体を散策してみましょう。
「西五反田」「大崎」「下目黒」あたりとは歴史も資産価値も全～然違います。
ただし、住みやすさは人それぞれでしょうが・・・
・交通は非常に便利な場所ですが、日常をこれと言って地元で楽しむ場所が
ないと思います。五反田には食べるところが沢山あるイメージがあるようですが、
ここで外食をする地元住民はほとんどいません。通勤・通学等で来ている人だけです。
お洒落な店もありますが、外部者ばかりで一度行けばすぐに飽きると思います。
・土日、夜は非常に静かで環境が良い場所です。人が少なく、寂しい位です。
仕事以外はゆっくり自宅で過ごしたい人には向いているでしょう。
・駅前の繁華街、風俗街は裏通りに密集しているので日常生活に何ら関わりはありません。
むしろ外部者から守ってくれているような。車通りも少なく、ファミリーにも優しいかと。
・キャッツ跡は20数階建？のオフィスだけの社屋（東洋紡本社）が移転予定です。
建築説明会の知らせが自宅のポストに入ってました。
・北品川のソニー跡は低層のワンフロアが広いオフィスが計画されています。
・海が近く風が抜けるように都市計画されているため、夏はとても過ごしやすいです。
以前、新宿近辺に住んでいた事がありましたが、-3度位は違うはず。
・44階の屋上がオープンエアになっているのは地元民からすると非常に羨ましい。
この辺は緑も多く、多分、海沿いも見える筈。いいな～・・・
東洋製罐のビルについて「グランスカイに面して横向きに建てられるから眺望への影響は少ない」と聞きました
が本当でしょうか？情報あれば教えてください。
>>993 さま
こんにちは。
私はソニー通りの逆側（島津山）の方ですが、同じ東五反田住民
として、実際に住んでいる感想を主観でお伝えしただけです＾＾
同じ東五反田地区として、より良い街づくりを願っているんです。
他の住民の方々も同じ事を考えているのではないでしょうか。
社名をうっかり間違えてしまったのは大変申し訳ないですが、
何もそこまで躍起にならなくても・・・（苦笑
それでは失礼致します。
東洋紡は隣の業務棟に入る予定のはずです。コンビにぐらいは業務棟にできるのかな?
コンビニなんかに期待しなくてもこのマンションの１～２階にスーパーなどのテナントが入りますよ。隣のオフィスビルの１階にもコンビニがはいるはずです。これ以上いらないでしょ？
東五反田地区が発展することを切に願っているのですが、なぜ五反田駅は歩道橋でしか東五反田方面には渡れないのでしょう？
ベビカーや足の悪い高齢者を考えれば、横断歩道を作ろうという声が起きるはずなのに。
横断歩道ができることを切に願います。
今日、目の前を通りましたが、大分できあがってきましたね。
来年が楽しみです！
水面下での値下げは始まってますか？
3兄弟長男はかなり引いてるので竣工前とはいえ下げて欲しいですね
>>998さま
以前テレビで見たものだったので、あまり詳しい事は知らないのですが・・・
恐らくその時に見た番組のHPがあったので、宜しければご参考まで。
http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview070814.html
>>999さま
駅前の歩道橋は確かにとても不便です。都営線に向かう時はロータリーを
モスバーガーの方からぐるりと廻らなくてはいけないので・・・
JRと東急に乗車する時は、remyの入口からエレベーターかエスカレーター
を使うと直結なので楽ですよ＾＾
グランスカイ近辺は道も広くなってとても開放的で良いですね～
あとは、1～2Fのスーパーに何が入るのかが・・・とても楽しみです！
＜周辺住民＞様 ９９８です。ありがとうございました。期待通りになるといいですね。
おはようございます。
第二期３次以降の販売情報はありませんでしょうか？
今日2次５期の案内が届きましたよ
５期って・・・
また販売数は１戸とか？
首都圏版 新築マンションアクセスランキングで1位になってますね～
桜が満開になる頃には、とても綺麗なんだろうなー
楽しみです。
楽しみだー、
桜、桜。
ここ買いて～でも高け～
第三期の販売はいつですか？
今、サクラフェアーでモデルルームに足を運ぶともれなくタンブラーもらえるようで、早速もらってきちゃいました。それとクジもあって、千円分のカフェ割引券もらっちゃいましたよ！客を引き込む戦略は常に行ってるようですね！グランスカイかなり建ってきましたね！まだ1年以上も先ですけどね。親水公園も徐々に見え初めてきましたね！だいぶあの辺の雰囲気変わりそうですね！なかなか楽しみ！
東側の29,30階を検討しています。
モデルルームで、東側のキャッツとモデルルームの跡地に出来るビルが30階建と聞きました。
東側の30階でも品川方面が抜けるので大丈夫と言われましたが、マンションの30階とオフィスビルの30階では天井の高さも違うので、本当に抜けるのか心配です。実際はオフィスの方が、だいぶ高いのではないでしょうか？おわかりの方がいましたら教えて下さい。モデルルームのパソコンで眺望のイメージを見せてもらいましたが微妙でした。
予算的にそれ以上、上の階は購入できないので、もし、どうせ眺望が抜けないのであれば、西側か下層階で使いやすそうな間取りで検討しなおそうかと思っております。
