サンクタス1010タワー（北千住）

オリックスはむしろ真摯的では？
前の契約者に遡って返金しますから。
大抵は個別値引きで、最初に手をつけた人が＊＊を見るケースが殆どですから。オリックスのイメージはそれ程よくありませんでしたが、逆に私はオリックスを見直しました。

個別値引…野村が竣工前によくやってるやつですね。
オリックスにとって、レコシティやここはきっと今後の良い教訓になったでしょう。
先日マンション事業に3000億円の投資をすると発表してましたが、マンション不況でデベの淘汰が始まっている中で自慢の資金力でどんな戦略にでるか少し楽しみではあります。

オリっクスってどうよ？

オリックス不動産というデベに関しては意見が分かれるところでしょう。
今後倒産が相次ぐであろうと予測されている市況下では、オリックスという資金力がある企業が親会社であることはプラスであるというポジティブな部分と、ノンバンクという企業形態を嫌う方もいるでしょう。
前者については、上の書き込みにもあったように3000億円という巨額を投資して、マンション事業をより強化していくようですし、デベへの銀行からの貸し渋りは今後更に加速していくでしょうから、銀行に頼る必要がないというのは間違いなく強みだと思います。
後者に関してはイメージの問題でしょう。
そもそも財閥系＋野村しかNGというような方はその時点で選択肢には入れませんから。

経験あさいよね。

ＤＭが届きました。
１６．６％の価格改定だそうです。
正直それでも高い気がする・・・
契約者はなんていうんだろうね。
まっ、10人ちょっとだから誰も文句言わないか。

サンクタスガーデンといいオリックスは北千住で
ぼろぼろだね。

全てが16.6％引きではありませんよ。
間取りの良い部屋は8％くらいだったかな確か。
値引きは既契約者に遡って行われますので何ら問題ありません。

私もＤＭ受け取りました。格安じゃないですか！西口側のこの物件がイニシアやウ゛ィークと同じ坪単価になることは絶対にないでしょう。
北千住は東口と西口で地価が全然違いますから。平均坪230くらいになるならかなり割安感あると思います。
いざとなれば賃貸にも貸しやすい立地ですし、久しぶりにＭＲに行ってみようと思います。

ベリスタの仲町の物件価格も大分影響受けるでしょうね。
あちらも気になってるので、早く価格を出して欲しい…

「格安」は言いすぎでしょ。
賃貸にするにも厳しい価格だと思いますよ。
個別交渉で進めるには在庫がありすぎですよね。

北千住のこのエリアの築浅物件3L70平米なら月20弱で貸せますよ。
投資用とはいかないものの、ローン返済金額よりはやや浮くはずです。

4号線を渡っては、北千住の西側という好条件もかすれます。
1㎡　月3000円近くはちょっと無理だと思いますけどね。

購入費用、管理費、税金・・・。
とても無理でしょう。
更に5年後には・・・。

>>116
別に比較してるわけじゃないでしょ。

北千住の西側はこの立地でも良い方だと思いますよ。
何せ日光街道手前徒歩10分以内にはマンションが建つような土地がもはやありません。
賃貸に出すことに関して言えば、賃貸として借りる方の志向は日光街道を渡る渡らないということに、マンション購入に比べそこまでシビアじゃない気が個人的にはするのですが、いかがでしょうか？北千住西側(きたろーど付近)の賃貸相場はかなり高いのは事実です駅からの帰り道がきたろーどになるため必要なものが寄り道をせずにほぼ全て揃うという意味で賃貸的立地は評価が高いということみたいです。
実は今北千住に賃貸で住んでますが、部屋を探す際にこの辺りの物件も紹介されましたが2L60平米築10年弱で16万数千円でした。
分譲価格と賃貸価格は比例しないので、北千住は賃貸エリアとしては人気が高いですし、この物件は仕事の絡みで万が一貸しに出さなければいけないような状況には比較的強いかなと思っています。
あと一応デザイナーズマンションですから、見た目は結構良いですし、比較的20代〜30代の夫妻は借りたがりそうな気がするのですが…。
ここはまだ一部の部屋しか価格改定されていないので、他の部屋も値下げするのを待ちつつ、ベリスタの価格発表を待って天秤にかけるつもりです。恐らくそういう方が他にも結構いらっしゃるんでしょうね？

＞賃貸として借りる方の志向は日光街道を渡る渡らないということに、マンション購入に比べそこまでシビアじゃない気が個人的にはするのですが、いかがでしょうか？

利便性こそが全ての賃貸層だからこそもっとシビアになるのですが・・・。

日光街道を渡らなければならず、
かつ日光街道に面していると言うデメリットを吸収するだけの何かがここにあるのか？
と言う話だと思うけど。

＞部屋を探す際にこの辺りの物件も紹介されましたが2L60平米築10年弱で16万数千円でした。

具体的にどこそこ？
条件が大きく変われば同じ地区だって賃貸料は大きく変わるからね。

ちなみにエイブルで調べてみたら駅北西の千住町89年築で2L50平米徒歩１分でも12万だよ。
日光街道向こうの千住柳町だと91年築4LDK70平米徒歩12分でやっと17万。

ここは購入検討掲示板だよ？
119は明らかに検討者じゃないよね？
ご自分の検討マンションに帰ったら？
それに徒歩１２分のここより遠い物件の築１７年の７０平米が１７万なら、徒歩７〜８分の築１０年未満６０平米が１６万なら十分整合性があるでしょ。

『賃貸は利便性こそがすべて』 ならば、商業エリアに近く、きたろーどと目と鼻の先のここは賃貸価値があるということを自らの発言で証明してる(笑)ウケる

119は明らかにどっかの営業でしょ。それかどっかの暇な関係のない不動産業者。
こういう相手にせずにスルーしましょう。

物件価格の大半を借金をして購入した場合、返済分+税/管理/修繕のコストを
賃料でまかなうことができないと、転勤などに対応が難しくなりますから、
検討板であるから賃料議論はそぐわないという意見は変に思えます。
　自分が住まなくなって、貸す可能性を考えれば単純利回りで5%代の確保は
私は必須だと思います。 坪230程度であれば、230*0.05*0.3025/12 で、ほぼ
1㎡あたり賃料で、3000円/月ほどを確保する必要が、20%程度の頭金の場合で
ありことになろうかと。

　北千住西口側の、1㎡あたりで3000円に達するような高めの賃貸相場は、
千住1-5丁目で、かつシングル向け物件限定です。 シングル層や結婚したばかりの
40-50㎡までで探す人で、50㎡に15万払う人は結構みつかっても、ファミリー用の
物件で、70㎡/20万というのは非常に借り手をみつけるまでに苦労しているものが
多いのが実情です。 20万上という物件は、極端に広い部屋の多い曙町物件などを
のぞいてそもそも数が非常に限られますし、探している人も少ないのが実情です。
上のほうに書かれた人で、40-50㎡から比例計算で出しておられる人がいますが、
そもそも20万上のファミリー向け物件をここで探す人がいないわけです。

　さらに日光街道をわたって、千住寿町/千住中居町に入ると、かなり弱気な
値段つけでもなかなか借りてがつかないでずっと残っているのをよく見かけます。
（私自身も、80㎡を、値下がりを待って、18万強で契約してます）
値下げされた今でも、単純利回りとしては、築浅でも、4%代半ばまでと思うのが
妥当ではないかと。

　北千住の近隣相場のチェックには
http://www.senju-hc.co.jp/bukken/0-0f_2.html
などが参考になるかと思います、

　うちはもう少し頭金を入れられるので、自分でずっと住むことを前提に
ぎりぎり検討範囲に入ってきたかなぁという価格に思っています。