サンクタスガーデン北千住ってどうですか？

ここは確か○ューザーが持っていた土地ですよね・・・。

近隣の物件が良く中古で売りに出てますね。
築10年以内、3LDKで3,000万円台半ば。

この場所は北千住にも徒歩で行け、
千住関屋・京成牛田にも行けるので良いですが、
買い物できる場所が近くに全くありません。駅での買い物が必須。

北千住に徒歩で行く場合、近道を通ると、
確か２度ほど小さい鉄橋で鉄道の下を通ります。結構コワイです。

また、隣の空き地（東京都下水道局所有）に
遠くない将来、ポンプ所（雨水を溜める施設？）ができる見込みです。

何か”売り”が無いと、厳しいような・・・。

グリーンコーポの南側の川沿いでしょうか。

HPをみても「リゾートを感じる暮らし」の内実がわからないんですよね。
回廊状の外観とリゾートとの関係性も不明。
専有部の間取りをみても不明。
共有施設についてはまだ書かれていません。
グリーンコーポは古いけど、豊かな緑とテニスコートがいいなと思っているのですが
ここの売りは？？？？？

2です。

正確には、グリーンコーポの南西ですね。
南の川沿いはポンプ所建設予定地です。

この物件の建設予定地ってもしや線路の間ですか？

隅田川沿いですよ

線路は遠いですよ　隅田川沿いですよ

ここは近くに千住の市場、大きな倉庫ばかりで朝から夕方までトラックがひっきりなしに通っていますよ。でも、もともと工業地域だから仕方ないけど。それと夜は怖くて女、子供はひとりでは歩けません。

イニシアの物件よりも割高感有りです。
東向きの７０平米３Lは４４００〜。
隅田川の３Lは５０００〜。といった感じ。
間違いなく売れないでしょう。

とくに南側は、中層以上では、ほとんど坪240-250万とかの値段をつけてきていて、
86㎡が、上のほうでは6000万円台の半ばの価格でした。　超強気な値段つけですが、
とくに内装をおごっているというものでもない。　イニシア・ブィークあたりが
ほぼ売り切り状態にならない限り、いまのままでは俎上にあがってこないのではないだろうか。

イニシア＋αの魅力が何も無かったですね。
値段はイニシアより全然高かったですけど(苦笑)

イニシアが今ようやく全戸数の半分程度売れた状況ですからね。
ここを検討に入れる理由を見つけるのは困難です。

ちなみにここの営業の方は、この物件の売りとして「リゾート感覚」という言葉を何回も使ってました…。
すぐ隣に倉庫エリアのあるリゾートって…(笑)。

>>11

イニシアは現在全戸数ベースで8割弱売れてますよ。念のため。

つい先週イニシアに行ったら、キャンセル含め半分程度と言ってましたよ？
営業さんによって認識にバラつきがあるのかもしれませんね。

ここは一体どこで買物をすればいいのだろう？
近くにコンビニすらない・・・

イニシアの成約率は、東側のP棟 79% 民見側のR棟 75% ですよ。
全戸の価格表を配っているのでまだ購入可能な部屋と、次期以降の発売住戸の割合を
100%から引き算して算出可能です。

立地としてはイニシアと競合するんでしょうね。ただ、イニシアは規模が大きすぎて理事会の意見もなかなかまとまらないでしょうし、実際掲示板は荒れまくってますから、規模としてはこれくらいのマンションが個人的には好みです。
ただ北千住駅からイニシアに比べ3分近い以上の価格差がありますね。

イニシアは掲示板を見ると購入意欲が萎えますよ。。。
イニシアの物件自体は魅力的ですが、住民に難有りです。
ここはやや高いですけど、おそらく少し待てば値引きにも対応してくれるでしょうし、狙っています。

一割引であれば、ある程度需要はあるでしょうね。
予定価格ではあっという間にモデルルームから人が消えるでしょう。
今の消費者は営業の人柄だとかではなく、価格に対して非常にシビアですからね。
デベも利益を最大限薄くして提示できる限界の金額を初めから設定すべきだと思います。
そうすれば売れるでしょうし、営業パワーを他に移せるわけですし。

ココを検討中の方はもうすこし待ってみては？
まだマンションズにも載ってませんが千住仲町２６番地に藤和不動産が
１３階建マンションを建設中ですよ。たぶん分譲マンションだとおもいます。
ちなみに私はデベ関係者ではありません。念のため！

>>11
ブリリア有明みたいですね…。

スレのトップの画像がなにやらレコシティーを彷彿とさせていて不吉です。

１割くらい下がっても、まだ、イニシアより割高でしょう。
検討はしてますが、これならイニシアやベリスタの方が全然いいですね。

ただ、隅田川沿いが活性化するのはいいことですね。

>22さん
競合の多いエリアですから、イニシア等の名前を出せば案外一割はすんなり引くかもしれませんよ。
北千住へは三分近いけど、隣は倉庫ですから条件としては相殺されてるわけですから

ベリスタは恐らく手の出る価格にはならないと思います。
仲町の地価は高いですから…

仲町の方が寿町より地価は高いはずですから、坪270は行くのではないかと推察します。
いずれにしても販売開始が楽しみですね。

28と29 誤りです。
掲示板の美観を損ねてしまい申し訳ございません。

北千住は西口側で徒歩10分以内じゃないと価値なし

ここと、べりスタでの合計戸数が150戸近く。
富裕層相手といっても、普通に場所を選べる富裕層で遠方在住の人の目に止まる立地では
ないでしょうから、地縁重視でかつ富裕層で150を同時期に売りなさいという厳しい条件に
なります。　通常デベロッパーの寝付けは、土地代に建物の原価積み上げにたいして、
1.5倍程度の価格設定を行うのが普通で、これで、15%程度の最終利益率を確保可能です。
逆にいえば、10-15%程度値引きをしても、早期に販売を終了できて販売経費を圧縮できる
なら、別に損がでるわけではないんですね。　新価格トライアルの1010タワーの売れ行き
を見たあとで、再びべりスタに270をつける勇気はないと思いますよ。
一棟売りはあるいはありかもしれませんが。
まぁ2年くらいかけて売るつもりなら別ですが。

仰るとおり1010タワーの坪260であの苦戦振りですから、藤和が270なんて付けるのは無謀でしょうね。1010タワーのトライアル価格未だ不明ですが、１０%と仮定して坪235。これなら興味を持つ人はかなり多いでしょう。しかし、ここもオリックス物件と考えると、明らかに立地価値に勝る1010タワーとここが同等坪単価というのは明らかに不適切ゆえ、ここも早々に１０%引かざるおえないと思います。
(ここは買い物エリアも皆無ですし、売りがなく、１０%でも厳しいでしょうが)

ベリスタが利益を無視して、トントンで良いなら坪240もありでしょう、ただしいきなりバーゲンプライスを提示してくるかというと…難しい気がします。
それであれば、やはり１棟売りの可能性が高いかもしれませんね。

>> 34 =30他
・・・をえない、ね。はずかしいよ。

暇だね〜>35

文脈から理解できるのでそういうのいらないです>>30さん
ここの正式販売価格はまだ発表にならないですかね？
これくらいの規模の物件が好みなので、イニシアと価格差が小さいようであれば前向きに検討したい物件のひとつなんですが、MRに行かれた方から坪単価ではなく、間取りごとの可能な限り正確な予定価格を伺えたらありがたいです。

>>30さん→>>35さん

確かに規模の面でイニシアとは違いがありますね。判断材料のポイントですね。
同じ川沿いである条件ですが、こちらは対岸が南千住のマンション群、イニシア
は汐入公園＆浅草の方まで抜けている。
とはいえイニシアは川のカーブの外側、こちらはストレートと、なかなか判断に
迷いそうです。

いがいと安そうよ、70で4000マンぐらいだって
ヴィークに合わせるそうです。

70で4000なら北千住に近い分イニシアよりこっちが良いですねー
それにしても予定価格よりも大分下げてますが、構造や仕様でコストカットしてないか心配…

そうですかね〜
北千住駅に行くのも遠く、牛田や関屋の駅も近くはない。
結構、駅に関しては不便な気がします。
近くにコンビニもなさそうですよね。

>42さん
イニシアの契約者でしょうか？
ここを検討されていないなら書き込みしないようお願い致します。

給湯はガス、床暖と浴室乾燥は電気、ＩＨコンロ。
なぜオール電化にしなかったのだろうか？
ディスポーザーはあるが、スロップシンクはなし・・・

駅に関して便利でないのは間違いないと思うが、北千住に近いことに大きな価値を見出だすのもありでしょ。
41さんが意識しているかは知らないが、近道が02さん指摘のようであるという特徴を認識した上で。
ところで43さんはちょいとピリピリしすぎじゃ…。

まあここなら駅まで自転車かな。犯罪にあうリスク回避も狙って。ただ、どこにも負けないなんらかの売りがほしい。

02です。

私はこの近辺の中古マンションを検討していたので、平日夜一人で北千住から歩きました。

鉄道のすぐ下を通ること、お店が無いため暗いことなど、一度夜に現地確認することをオススメします。感覚は人それぞれですので。

なお、小学校が近いというメリットもあります。

北千住の自転車置場もそのときは3階なら月極めで空いてました。
将来はもちろん分かりませんが。

70㎡オーバーで4000なんて部屋ありました？　もうちょっと広めで探していたので
とても手がでないやというんで草々に退散して、ちょっと狭いのはろくに見てなかったもんで。

南側である程度の広さを求めたら、イニシアはおろかヴィークよりもずっと高い。
北千住徒歩圏といっても、千住界隈の人からみてプレミアムのつく立地ではないわけで、
これは無理じゃないかなと思いました。

ORIXの足立区物件は、既に風向きの変わっている空気が読めていないのが多いですね。
レコシティのプライムみたいに、どんどん内緒の割引提示でもだすのかもしれませんが。

>>48
予定価格が高かったから販売価格を下げようという話の流れです。
48さんの話は予定価格を見せてもらったときのことでは…？

確かにプレミアは付かない土地だけど、関屋公園だったということで郷愁を感じさせる面はあり。
買うかはもちろん別です。メリット打ち出して！

08です。

46さんが言っているように私も夜、暗い時間に駅から歩くことをおすすめします。

で予定価格から改定された全戸平均坪単価は、せめて、ビィークステージ程度には
下がったんでしょうか？　同じだったら、わざわざこっちってメリットはないようにも思うけど
あっちは線路脇。静かな分、同じ値段まで下がってくれば検討の俎上に上がってきます。

さくらリアルエステートはどうしたの？販売会社さん変更？営業さん頑張ってたけど…

ここ、まだ正式に販売開始になってないですよね？多分１０１０タワーやレコシティをある程度売りさばいてから、開始っていう意向でしょうが。１０１０タワーがかなり値段下がりましたし、ここは立地的に１０１０タワーより高い価格をつけれるわけがないのでかなり期待できますね。
坪１７０とかあり得るかも。

新価格発表会はどうだったんでしょう？

＠250は、少しは安くなったのでしょうか？

モデルルーム行ってきました。
以前の価格ではとても手がでないのですぐにあきらめましたが、価格がかなり変わっていましたよ。北千住近辺ではなかなか中古でも高い中、新築で７０以上で３０００万円台はお手頃だと思いました。食器洗浄機もついてますしね。

川側の方の価格はいかがでしたか？

とても手頃な価格になってました。買いですね。７０㎡で3,500万円くらいでした。現地も開放感あって良いと思いました。周辺にお店がないのが少しネックですが・・・。そのうち何かできることを期待します。

営業に問い合わせをして、確認し明日TELすると言い、既に４日経過。
こういう営業の基本も身に付いてない出来の悪い人が、このマンション不況で高額商品売ろうなんて無理無理。
君(営業)のおかげで熱も冷めかけてますよ。
オリックス担当者に直接TELして苦情言いましょうか？

70㎡で3,500万円くらい？

前は、70㎡で5,000万円以上してたはずですが…　どんな値付けなんだ？

前の販売会社　そうとうぼったくりだね　責任者出て来い　お前はあほか？

勘違いされてるようですが… 価格を決めるのは販売会社ではなく売り主ですよ

第１期の価格でましたね。

202、E、3LDK、72.64、3980
204、B、3LDK、65.95、2980
506、C、3LDK、70.01、3590
507、D、3LDK、70.04、3590
605、A、2LDK、60.29、3260
704、B、3LDK、65.95、3560
706、C、3LDK、70.01、3820
708、F、3LDK、75.37、4220
1105、A、2LDK、60.29、3510
1403、J、4LDK、86.19、6810
結構、いい値段ですね！

>>61さん
坪単価約180万ぐらいになるのかな。
この立地から考えるとまだまだ高い気もしますけど。

元ヒューザーのいわくつき　まだまだ高い

上にリストアップされているのは大半が東側。
近隣物件の東側の棟と比較しても、割安感はまだありません。　東でも軒並み
坪200オーバー？　って正気なのかなぁって価格からはかなり改定されたことも
事実ですが。
南向きは値段をだしているのが　202/1403だけで、様子見のようですね。

いつの間にか　販売会社が変わっているような気がするけどなぜ？？

最寄りの駅まで電車で行きたくなるような立地だな。
却下。

駅からは遠いし、場所も住宅地とはいいがたいですから、価格をよほど下げないと
難しいでしょう。　仕様面でもとりわけて飛び出たものはないので、値下げはまだ不足。　
南面で坪190万下　東面は坪160下程度がめどになるだろう。　東はあと10%引きくらいで
なんとかか？
南は殆どでていないので、比較のしようがないけど、最上階坪260オーバーははたして
買う人がいるのか試してみようってことだろうけど無理じゃないかな

>>63さｎ
「元ヒューザーのいわくつき」とは？

63さんではありませんが…

初めのほうのレスにも書いてありますが、ここは「グランドス〇ージ」を建てる予定が、例の問題でポシャった土地です。

ヒューザーのいわく？？買う人にとって関係あるんですかねぇ
北千住駅まで徒歩約１５分かかるけど、静かでいいと思います。駅近では４号または墨堤通りなど
大通りの騒音と排気ガスを我慢しても高値で売り出してますからね。

確かに場所が？ですが、近隣に比べて割安なのであまり知られたくないなぁ…

ここすごいですね
他に購入したから、資料とかの登録はずしてくれと頼んだのに
メールや資料送ってくる

しかも、投売り状態ですか？よく観てないけど価格がどんどん下がってるような気が・・・
オリックスさん大京助けちゃったから苦しくなったの？

それ、この物件云々の問題というより、担当者の問題では？
情報提供やめてと言ったのに、その担当者が情報管理部署に伝え忘れDMが届いたということ、私も何回かありました。

情報提供停止要請を無視して送ってたらまずいでしょ。

レコシティでも、断ってからも何回かＤＭ届いたけど間もなく来なくなりました。
販売代理使ってるから（あくまでも仮定ね）時間差あるのかもね。

ここのＭＲは先日初めて行ったけど、まあまあにぎわってました。
北千住徒歩圏内で4駅6路線使える環境を考えると一考の価値はあると思いました。

ここはデメリットとメリットがすごくわかりやすいですね。
自分はデメリットに目をつむることができ、メリットがデメリットを上回ったので具体的に検討しています。

デメリットは・・・
・何といっても商業施設がない。普段から自転車で買い物する習慣があるし、駅からの帰宅時に駅前で済ませるということで強引に目をつむることにｗ
・駅からの距離。各駅までそれなりの距離はあるけれど、人がゴチャゴチャしているようなところは通らないのでそれほどストレスには感じないのでこれもセーフ。
・隣がポンプ場予定地。といっても完成しても、音や臭いの問題はないらしいし、見た目は芝生広場だかお花畑みたいなところになるらしい。いつ着工するか決まってないらしいけど、日照が半永久的に確保されるのは逆にプラスポイント。
・住めるまでにまだ1年以上かかる。まぁしょうがないけど。

メリットは・・・
・地下鉄使うことの多い自分には、半蔵門線（直通）・日比谷線・千代田線が使えるのが最大の魅力。京成線で日暮里に出たり、千葉方面に行って船橋のららぽーととかいいかも、と。
・リバーサイド。隅田川沿いはやっぱうれしいし、川沿いが舗道になってマンションと直結になるという計画にはかなりひかれた。
・売主の倒産リスクがない。親会社の評判は色々あるみたいだけど、資金力はものすごい。
・設備が良い。オール電化じゃないのが残念だけど、床暖房・ディスポーザー・ＩＨが揃ってるのが嬉しい（憧れてた）。食器洗浄器も標準だし。
・価格。東側は安いです。手が届きます。東側でも隣が高さのほとんど無いポンプ場予定地だから隅田川が望めるそうです。

真夜中に長文失礼しました。私は営業じゃないですよｗ
かなり穴場な物件だと思ってます。
ここまで書いておいてアレですが、71さんのように知られたくないっていう人の気持ちもわかります。

知られたくないって
そりゃ無理なお話だろ？
ネットみりゃいくらでも出てくるし、ちょっと調べればいいか悪いか
なんてすぐわかるよ

76を読んで苦笑してしまいました。

71とか75は、穴場的な物件なら人気物件に比べて有利な条件で交渉できそうだから自分たちが契約するまではあまり知られたくないな、っていうことを冗談交じりに書いているんでしょう。

本当に知られないままなんてことはありえないし、知られないまま売れ残ったら既契約者も困るでしょうから知られないままの状況を望んではいないでしょう。。

オリックスは北千住で2物件やってるからコンセプトを明確に分けていますね。
都市型が1010タワーで郊外（田舎？）型がココって感じでしょうか。

共働きじゃなくて子供もいるならこっちの方がいいかな。

価格は妥当性がありますが、デザインがイマイチというか…少しヨーロピアンな感じが個人的には好きではないんですよね。1010タワーのようなデザインだったら良かったのですが…

79さん
すぐ横の倉庫が黒と白の外観なのと、周辺沿岸の巨大マンション群も白とかグレーっぽい色が多いから差別化を図ったんじゃないですかね。

倉庫の横にヨーロピアン・・・確かにちょっと不安はありますねｗ

倉庫の横にヨーロピアンが不安って意味わからないんですが・・・・？
エリア内の価格を比較すると、このマンションは妥当な気がしてます。
この価格なら検討しようと思います。

販売開始が1ヶ月延びてるんですが、先行販売の状況がよくないのでしょうか？
といっても状況がいいところなんて無さそうですけど。

価格だけで見れば検討する余地はあるのですが、1年後の入居開始までに完売する可能性は極めて低そうなのでしばらく様子見しようと思います。
レコシティも亀戸レジデンスも大苦戦してますし。

毎日毎日、倒産やらリストラやらの不景気なニュースばかりでは、ローンを組んでまでマンション買おうとする人は限られてくるでしょう。

入居してみたらガラガラだった、という状況では大変です。自分は買えるから、といって判断を早まるのはやめておきます。

賢明ですね

今みたいなマンション不況が深刻化する前にある程度売れていて、残り1割くらいを大幅値引きで売り抜けようとしているような物件が狙い目かもしれませんね。かなり都合のいい条件ですが（笑）

ＮＨＫのクローズアップ現代で、空室が多かったり修繕積立金をちゃんと払わない住人が多くて管理が崩壊しているマンションを特集してました。
検討しているマンションの売れ行き状況はシビアに見極めた方がいいですね。

このマンションは先行販売が振るわなくて販売開始が遅れてるようなので、まだ様子見でいいかと思います。

北千住駅までは、12分〜13分は見た方がいいですね。歩くのが遅い人だと15分はかかりますね。
墨堤通りの信号が長いので、それにも左右されると思います。

ちなみに自転車だと4分30秒でしたｗ

近くにはマンションがたくさん建ってるし小学校もあって子供もたくさん暮らしているくらいなので、土壌汚染については心配ないんだろうという先入観ばかりでした。
営業から回答が来て、気になる点があれば教えていただけないでしょうか。

基礎を含む構造については、改正建築基準法をクリアしているので特には心配していません。
杭の長さは資料によると37mとなっていますね。


ところでモデルルームは賑わってましたか？
上にもありますが、もし不人気物件だったらあんまり早まって買うのも不安かなぁ・・とｗ

８６さん
私もそんな感じの営業さんに当ってしまいました。
３時間もつかまって、たいした情報は得られず、
価格は予定価格すら未定(3週間くらい前の話しです)で、
それなのに帰りには「どうですかご検討いただけますか」だって。
呆れました。

>>87さん

>杭の長さは資料によると37m

ありがとうございます、記載を見落としていたようです。

距離の件ですが、うちはどうも15分で見ておいたほうがよさそうですね…。
または自転車ですか。（駅前駐輪場…あるんでしょうかね）

モデルルームでは、入れ替わり立ち代わりですが
３，４組若いご夫婦が来ておいででしたが、初めての方が多いみたいでした。

まだ、契約した住戸はないと営業さんは言ってましたので、これからみたいですね。


>>88さん

うちも、途中で何度も「どうですかご検討いただけますか」って聞かれましたよ。
即断でこりゃダメでしょう！という以外は、そんなすぐに判断できないですから、
これまた大変困ったことの一つです。

…もしかして、同じ営業さんでしょうかね(^^;

まだ契約された方いないんですか・・・

仕様・環境・価格のバランスを見るとなかなかいいと思うんですけどねー。
市況のさらなる悪化が鮮明になったこのタイミングと、価格改定の発表が重なったのが不運な物件に思います。

場所が悪いんだと思います

買いだと思います。北千住駅の路線の多さが最大のメリットです。駅まで13分くらいですが慣れれば大したことないかなぁと。住むところは静かで、ちょっと歩けば賑やかで下町です。
スーパーがないことがデメリットだと思いましたが、地元の方にお聞きしたところ足立市場の目の前に千銀という買い物できるところがあるそうで、野菜とお魚が安いそうです。水曜と土曜日の１時くらいまでしか開いてないみたいですけどね。
今度行ってみようと思います。
駐輪場ですが丸井の月極めは2000円で、ルミネの横の線路の下は空きがあるかわかりませんが一番近いですね。
イニシアの東向きも検討していましたが買わなくてよかったです。建ってからわかりましたが午前中でもリバー棟があるせいで日陰でした。

朝の北千住の駅は結構混雑してるよ
千代田線や日比谷線の乗り換えとかで

日比谷線には北千住から乗り換えるのは難しいですね
人の波に逆らえないわ

買いと言ってる92さんはもちろん契約したんだよね？

94さんへ
まだ契約はできないです。12月初旬みたいですよ。銀行ローンの事前審査おりれば買いたいと思います。

契約する前に夜現地に行って確認してくださいね。
確かに静かですが、暗くて人気（ひとけ）があまりありません。家族の関係でそういう環境が難しい場合もあると思いますので。

営業さんはたまたまではないですか？私が対応して頂いた方は、質問にはほぼ完璧に回答頂けましたよ。とても感じが良かったし好感もてました。夜も見に行きましたが、繁華街ではないのでこんなものかなと思います。逆に人通りが多いところは、うるさいですから良いと思います。

北千住駅に風俗店が１０店舗以上あるのをご存知ですか。
また夜客引きしているのもご存知ですか。

普通の親であれば最寄り駅に風俗店が１店舗あるだけでパスだとおもいますが。

ここの販売代理つかえん。。。時間と交通費無駄にした。

＞繁華街ではないのでこんなものかなと・・・
夜の駅に行ったー？
繁華街だよ、北千住は

北千住駅周辺は確かに治安が悪い。
ただ価格は魅力的。
逆を言えばだから安いんだろう。