サンクタスガーデン北千住ってどうですか？

上記で言われている通り、大型物件は売却において不利な場合が多いようです。
あと、大型物件の場合だと無駄な共用施設もくっついてたりしますが、それらが不良資産化するようなものだと、さらにマイナスですね。
とりあえず、マンションの資産価値という点では、一般的には下記が重要であると言われています。

１．最寄り駅の魅力
２．駅からの距離
３．物件規模（大きいとマイナス）
４．住環境

１と２については、賃貸に出す場合には特に重要ですね。

ただし、これらをそこそこ満たした物件は販売価格も高いですし、
住みつぶす場合にはどうでも良い項目もあったりしますけどね。

所用のついでに久々に現地に行って、ほぼ完成している物件を見てきました。
建物自体や植栽などはいいと思うんですが、スーパー堤防部分がパンフレットや営業の説明と違いすぎてるような。

行政が行っている工事だから、オリックスとしてはどうしようもないのかもしれませんが。
それとも、段階的に工事しているだけなんでしょうか？

MRと現地に行ってきました。

川沿いの物件の短所は臭いと蚊だと聞いたことがあったので心配でしたが、川が臭いとかは全然ありませんでした。

秋だからなのかな？夏になるとどうなんだろう・・・。

去年の夏のレスを見ても、現地で川が臭うとかの書き込みはなかったですし、この辺はそんなに川は汚れてないのでしょうか。

去年の夏に見に行かれた方で、臭いや蚊に気がついた方はいますか？

今春に契約して、たびたび現地を見に行っています。今夏も見に行き、意識的に臭い調査をしたわけではないですが、全く気にはなりませんでした。

モデルルーム行ってきましたが、お部屋のなかから見た眺望もとても気持ちよかったです。
すぐ売れちゃいますね。

近所に住んでいた経験がありますが、匂いは気になりません。住んでいないとわからないですよね。
直接ＭＲ行って確認するのが一番ですけど、気になることはないですよ。
ちょっと個人的には駅から距離があるような気がするけど、駅自体が小規模じゃないので困ることはないはずです。

臭いは大丈夫です。はっきり言って全く問題ないレベル。
よく川の臭いがどうのって話になるのは、もっともっと小さい川とか用水路です。

ここはどう考えても長期の居住用のマンションだと思います。
資産価値があるなしの一つの指標として、３４６さんのおっしゃる賃貸時の話をするなら
決して条件が良いと言えないマンションだと思います。
投資・転売目的、賃貸目的であれば、もっと他のマンションを探すべきでしょう。

買って、ずっと住む。
その用途なんであれば、ここの環境はかなり素晴らしいと思います。

臭いは
あまり気になりません。

雨上がりなど
たまに
川どくとくの
臭いはしますが。。。

問題ないとおもいます。

蚊は
夏場は
５センチ位の
大きな蚊がきます。

どこから
来るのかわかりませんが

しかし
害は無いと思います。

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ちょっと気になったので、会社帰りに現地を見てきました。

何というか、見事なまでの工業地帯っぷりですねｗ
広告には反対の川岸から見たときの写真（と言うかCGか？）が出ていますが、
そのちょっと優雅に見える雰囲気とは大違いです。
周りに買い物スポットがないとは聞いていましたが、予想以上に何もなかったですｗ

隣のポンプ場ですが、計画の掲示があったので見ましたが、
地上5階地下2階、高さ15mの建物ができるようです。
その建物がどこまでこのマンションに近づくかはわかりませんが、
東向きの低層階は、下手したら窓を開けたらすぐ壁？みたいな感じに
なりかねないような気がしてちょっと怖いです。

北千住というターミナル駅の近くの割にはそんなに割高ではないので
気になっていたのですが、これは買えないなぁ、、、

355さんはモデルルームに行かれていないのかな？
ポンプ場は気にかかりますが、建物というよりも東側に
公園ができる印象です。

それから、工業地帯というよりも倉庫の隣ですね。
倉庫は騒音や臭いをだすわけでないし、出入りの車もそれほど
気にならない感じ。

千住に住みたい、でも繁華なところ、国道沿いはイヤ
そして、お値段的にはあまり無理したくない
という方には、けっこういいかもしれない。

千住第八小学校に近いというのも
子育て中のひとにはメリットでしょう。

ちなみに、私は近所に住む者で
引っ越しの予定はありませんが、気になって
モデルルームにいってきました。

ＮＯ３５５さん
一度モデルルームに行かれたほうがご心配なところが明確になりますよ。

隣のポンプ所は工事が始まりましたが、東向きの隣は広場になります。地上5階建ての建物はけっこう離れているので日差しやさえぎることはありません。
設計図や工事計画がもらえて安心できました。

工業地帯というよりは倉庫や会社があり静かです。
確かにスーパーなどはないですけど。

北千住の東口側がまず人気がないから、安く買えるのはメリットかもね。
ただ、多少価格が高くても千住の魅力を最大限味わうなら断然西口側。利便性も段違い。賃貸や買いの引き合いも多い。
現在新築はありませんが。

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そもそもコンセプトが違うんだろうね。西口の物件と。

とにかく利便性ということを考えれば西口で
賃貸需要はそういうところにある。

こちらは、まわりに商店がなくてもいいいから
静かに落ち着いて暮らしたいというひとを対象としている。
物件HPをみても、そんなコンセプトが醸し出されている。

こらからの時期、東側は朝の空のいろがかわっていく様子を
楽しめると思います。
夜明け前がきれいですよ。

モデルルーム見てみたのですが、窓に網戸があったのがいいですね。
あと、工事中のスカイツリーが見えたのはちょっとだけ好印象でした。
周りのポンプ場は地下にできて、上は公園らしい事だったのもちょっといいです。
ただ、工事期間が長そうなのが…数年後には素敵な環境になっていそうで迷います

外観は、まさにラブホ ピカピカつけたらまさにそのもの。 売れなくて苦労してたみたいだけど、一応完売したんだね。騙された方々は、ご愁傷様です。

仕分けでスーパー堤防事業は廃止となったし・・
イメージパースから程遠い状態の周辺環境は今後どうなるのでしょう？

このマンションに住んで11ヶ月がたちました。
住んでみての個人的感想は、いいマンションかなと思います。
マンションに何を求めるかで「いい」、「悪い」が分かれるかと思いますが、
生活をしていく上では、ほとんど苦がなく生活して行けていることからいいマンションだと思います。

私は犬を飼っていますが、近くに公園があり、ペットの散歩はいつも公園を利用してます。
窓から外を見ると川が見、また比較的周りに圧迫感を与えるような建物もないため、
外の景色を見るのはけっこう気分がいいです。

マンションの隣でポンプ上を作る工事をしているのが少し気になりますが、窓をしめれば音は聞こえないし
変なにおいもしません。また完成したら、ポンプ場との間に公園？のような広場ができるとのことで、
徒歩０分のところに広場があるのは子供やペットを持つ方にはいい環境ではないでしょうか。
また広場やポンプ場があることで、圧迫感のある建物が近くにできないということでもあると思います。

気になるとしたら、やはり近くにスーパーがないこと、駅までの通勤路ではないでしょうか。
ただし、これは自転車があると非常に助かります。
北千住駅に駐輪場があり、月約2000円かかりますが、自転車だと駅まで５～６分で行けますし、
帰りに駅のすぐ近くのトポスで買い物をして帰ってこれます。夜11時までやっているので、
非常に助かってます。
通勤路は比較的暗く細い道を通ることになるかと思いますが、これも自転車だとさほど気になりません。

高いマンションであればあるほどクオリティーが高く利便性も高いと思いますが、コストパフォーマンス
を考えると、バランスのとれたいいマンションではないかと思います。