阿波座ライズタワーズ フラッグ46（OMPタワー）ってどうですか？ ②

絵に描いた様なデベのセールストーク受け売りですね。ゴミステーションやコンシェルは
管理費が高い物件の管理費値下げ回避の隠れ蓑にされる代表的な要素でしたね。価格
が安いタワーといっても施工主とデベがグループ企業なんで、販売後しっかり管理費で
利益を確保できる仕組みができてます。販売価格に踊らされないで下さいね。

>>904
コンシェルジュは好みによるので、いらない人は他のところを検討すればよいだけ。私はいると思ったので別のところやめてここにしました。
ゴミステーションは間違いなくいるでしょう。

管理費とかはいざとなったら入札とかして管理会社を競わせればいいだけでは？？ゼネコン系管理会社といっても必ずずっと管理できるわけじゃないですからね。

管理会社の言いなりにならない組合の体制ができればそこらへんはなんとかなるでしょう。
これだけの世帯があれば、詳しい人もいるでしょうしね。

ちなみに私もビル設備関係の仕事してますので、ある程度の設備の維持費や管理費はわかります。

理事はしないですけどね。笑

905さんの意見と同じです。
私もゴミステーションは有る方が良いです。
この季節に大きい生ゴミを持ってエレベーターを乗ると思うと・・・　
管理会社についても９０５さんと同じ意見です。
２重床は機密性があれば有るほど、太鼓現象があるみたいなので、音問題は住人の気遣いで違う気もしますね。
二重床＆直床については、専用掲示板でも意見が分かれてますね。

それから排ガス問題も、検討がそこならば空気の良い田舎暮らしが一番だと思いますね。

長谷工の物件って社員が入り込んでるから管理会社はおろか、管理組合もデベの言いなりになってるって本当ですか？

ＯＭＰのエレベーターは４６階まで何分掛かるのですか？　それからエレベーターの中にクーラーは付いてるのでしょうか？

>>909
分速150〜240mくらいのが入るのでは？と想定します。
エレベーターのクーラーは金かかるだけなので特に不要と考えます。
エントランスが冷暖房完備されてたら尚更。されてなくてもファンである程度風は循環しますし、いらないと思いますけどね。

>>908
社員が入り込もうが、管理組合を動かすことはできません。半分以上の住民が長谷工の人間だったら別ですが 笑

>>910
905ですが、私は長谷工の人間でもなんでも御座いません。一般の契約者です。

私は管理会社を相手に仕事をしてる人間ですが、ゼネコン系の管理会社だからと言って外されてる管理会社なんて多々あります。

だからと言って私は長谷工コミュ嫌いではないですけどね。色々な管理会社の人と普段仕事してますが、他の管理会社に比べると全然いい会社だと思います。

もうこれくらいにしておかないと喧嘩になるのでやめておきましょう。
皆さん方の言われることは大体分かったと思いますよ。

OMPは敷地で言えば、市内の中でも大きい方でしょうか？　ホームページを見ると緑も多くて大きいイメージです。

ホームページのイラストは文化芸術創造センターと日生病院が一緒だから広く見えるのかも？

でもお客さんが来たときに駐車場は困らないですね。

来客用の駐車場って無いのでしょうか？

モデルルームに行ってきました。来客用駐車場は無いそうです。
私からも質問です。売れ行きは半分以上は進んでいるので、希望に近い住戸が少なくなっていました。(検討開始が遅かった)そんな中で見晴らし重視で東の20階以上か南と西向きを検討しています。南向きの中層は見晴らしも悪く無いのですが、東や西ほど成約していないようなんですが、南向きで注意すべき事項があるでしょうか？アドバイス下さい。

交通量が問題では？

919さん
たぶん南は売れやすいと言う理由で販売止めしてたのでは？　周りに高い建物が無いし見晴らしも良いと思います。

919
南側は低層階に高速が有るから、高層階が良いのでは？

南向きは少し割高で、この季節は熱いから購買意欲が低下するのでしょうか？

冬は南向きが暖かくて良いですね。迷うところです・・・

919です！
南側が18階位と西の20階位と東の25階位が同じ位の価格帯のようで、既記載の通り悩んでいます。夕日はともかく、南はマシなのかなと思えるので、高速道路もかぶらないので、他の要因(日生病院跡地が凄く高いビルになる等？)が無ければ良いな、と思います。

925さん、
間取りやOP締切が有るので、気をつけましょう！

私も南向きを検討中です。
いくら見晴らしがよくても西向きや北向きは嫌なので。

>>926
確かに！
18階はOP締切終わってません？？
20〜23階くらいが9月7日までだったような…。

マンションマニアの活動日記という東京で活躍するブロガーさん？それとも業者さん？のブログで取り上げられてますね。
かなりおすすめしています。
不動産関係者が多く購入しているってのは安心できるな。

不動産関係者といってもその実、長谷工関係者ではねぇ…。関西での評判は落ちてきてますし、竣工前の完売は難しそうですよ。

確かに、他府県から見たら便利だと思うのですが、爆発的に売れてる様に思えません。
いつか完売すると思いますが、完成前は無理な気がする。

関西での評判は落ちてきてるんですか？

もともと普通で今も普通の評判のような気がしていたんですが・・・

完売は駆け込み需要と、日生病院跡地に左右されそうですね。

母数が多いから売れ残る可能性はあるかも知れないですね。
関西の中では注目浴びてるほうだとは思いますよ！

激安マンションで注目を浴びてもねぇ。
恥ずかしいのでそっとしておいてほしいです。

サンクタスは激安で完売しました。　OMPは激安と言うより安いって感じです。高層階は安く感じませんが・・・

こんな立派なマンションで恥ずかしいとか言ったら
他のマンションはどうなることやら・・・

15〜20階 3LDK 角部屋を検討しています。
管理費はいくらぐらいでしょうか？

マンションマニアさんのブログ見ました。
東京の方から見ると阿波座ってマイナーな分、悪いイメージがないみたいだね。

大阪に詳しい人からすると、、

母数が通常タワーの倍くらいあるから、まだ残ってるように思いますが、一般的なタワーの戸数なら即完してるくらい売れてますね。

OMP タワーに気づくのが遅かったのですが、モデルルーム行ってよかった。
私はまだ若いですが、このチャンスを逃すとオリンピックぐらいまで不動産価格は上がることはあっても、下がることはないと思うので、悩んだ結果、購入します。

友人にも紹介しようとおもってます。

外観は素敵なタワーで仕上がりそうな感じで建築されていますね
ただ場所が少しはずれのほうなので残念
その分お値段は安いですが
ずっと暮らすにはどうなんでしょう
難しいところですね

９３０さんのレス、削除されませんでしたね。　不思議です。
購入はご自分で現地をよく見て、また物件の仕様を詳細に検討してから
購入することです。

>>937
部屋の場所にもよりますが…。
15000円くらいです。

大阪に詳しくてもオフィス街ってだけで阿波座は悪いイメージないですよ。

正直、乗換えで使うことはあったかも知れないが降りる事の無い駅だから阿波座のイメージがいまいち沸かない

高速が縦にも横にも走ってるイメージかな

>>944
地相の感じでは、阪神高速の２つのカーブの外側、病院の横、河川の横、線路の横など、どれも風水では良しとしないものばかりなんですよね。値段は良いのにホント残念です。

２１世紀の時代に風水ですか。私は考えもしなかったですけどね。
気にする人もいるのものですね。

風水どおりに頑張っているんですが一向に生活が楽になりません。
どうすれば良いんでしょうか？
風水どおりにやっていればいつか救われるんでしょうか？

風水を職業として利用すればコパの様に金持ちになれますよ☆

「信じる者こそ救われる」と昔言われました、それだったら全員救われて
いますよね。　オシマイ。

まさかこんな場所に！！って感じで西区の阿波座にタワーを建てるなんて！！　・・・と思いがちですが周りに高い建物も無く、近くに大きいタワーも立たないと思うし眺めは抜群だし、駅まで2分！　交通の便利は良いしOMPを好む人が買うタワーだと思います。
子供の教育や住環境を中心の方は初めからOMPを選ばないのだと思いますね。

子供の教育は私立にすれば問題ありません。
良い学校へのアクセスも良いです。

価値観は個々人で区々なのでしょうが、私にとって住環境は全く
問題なし。阿波座は、元々府庁や法務局があったところですし、
今も大阪のキーテナント西郵便局があるところです。

朝昼晩、土日・平日、周辺を歩き回っていろいろ情報を仕入れて
住環境問題なしと判断しました。

“まさかこんな場所に！！”と950さんは書かれておられますが、
タワー建設は大阪市の再開発プロジェクトとして最適な選択だと
私は理解しております。是非とも950さんはそう思われる理由を
具体的におっしゃっていただきたいと思います。

地相が悪いという意見がありましたが、私もコミュニティーを感じられない土地柄であることが若干気になります。付近の公園や学校へのアクセスが悪く、子供が遊びまわれる動線がほとんど無いことも問題です。そして街の空気も高速や大通り、鉄道などが前面に出て、流れの力が強すぎる様に感じますね。今後はそういった強い流れの部分を抑えて、ＯＭＰを起点とした住みやすさに振った街造りをしてもらいたいですね。

ＯＭＰは四方八方囲まれた感じがしますが、確かに周りに高い建物も無いので阿波座のランドマークタワーになりますね。
良い物件だと思います。

私も今のままでも住環境問題なしと判断して契約しました。
またOMPができることで街が変わると期待もしています。

学校も治安が悪いところに比べたら全然いいと思っています。

私の場合は交通の便や駅近、それに眺めなど全てがOKでした。
子供は小さいけど、私立に行くので駅近いのはホント有難いです。
出来上がりが楽しみです。

新なにわ筋で車通勤しています。

つい最近なんですが、阪神高速の下にLEDが付きました。
ちょうど北行きの場合だと長堀通りを超えてから
中央大通りまで？の区間かな？

これが、何のために付けたのか疑問なんですが、
かなり明るくて嬉しいです。

私も将来売ることを考えてここを契約しました。

高速近いことで排ガスうんぬんという懸念もなくはなかったですが、それは大阪市内で買う場合どこでも大きな差はないと判断しました。

資産価値を考えるとやはり市内の駅近タワー。
さらに阿波座は隣接の総合病院の開発、日生病院跡地の開発に期待など、将来が楽しみ。

あとは価格。市内のタワーでこの価格は他にないです。
いま、16階くらいだったかな、入居が待ち遠しい。

阿波座に住んでいる年配の人が仰っていましたが、日生病院は３３階
の建物になるとか、これが事実なら敷地面積の関係ですかね。
いやー、すごいですね。

病気関係者が３３階に住むって
おちでしょ。

日生病院の跡地に３３階ですか？？

手付金なしで購入するにはやはり完成後の購入しかないでしょうか？

>>959
OMPの北に移転する日生病院のことですか？？
10階ですよ！

日生病院 移転 大阪市西区 と検索したら出てきます。

>>959
新しい日生病院の建物が３３階になる
日生病院の跡地の建物が３３階になる

2通りの解釈が出来ますがどっちなんでしょう？
ローレルタワーサンクタス梅田の南側に計画されている医誠会の28階建てビルのようなものができるのでしょうか？

>>958
超高層計画が梅田、難波、心斎橋に複数上がってるけど大丈夫？？
因みにタワーマンションに資産価値があるという考え方はもう終わってるよ。

レインズの成約価格を見ても中古市場でタワーマンションは強気の価格設定で売れています。
ほとんどの人がタワーマンションに住んでいないことを考えればまだまだ大丈夫でしょう。
駅に近いのと大規模物件であることだけでも売りやすい物件だと私は思いますけどね。

これからの計画物件との価格勝負でも優位であることを考えれば尚更、購入できる層が厚いほど中古になってからも売りやすいでしょうし。

タワマンは資産価値は維持できても、管理費や修繕維持費などの
羅ニングコストは高いので、結局は板状や戸建以上に損をすることになりそうです。
オークプリオタワーやカデンツァザタワー等の前例を見られてみては？

そうですね。
免震タワーの場合、修繕積立費は一般的に5年ごとに見直され、
20年後には毎月2万円、30年後には毎月3万円以上の出費になるようです。
管理費はもちろん別途かかります
コンシェルジュや共用施設が多ければその分管理費は高くなります。
オークプリオでは専有面積にもよりますが、だいたい月４～５万円の
ラニングコストがかかっているようですね。
それから、タワーに限った事ではありませんが、新築6年目から固定資産税の減免措置が
なくなるため、固定資産税が一気に跳ね上がります。
年20→50万円という例もあるようです。
マンションを購入される場合は、維持費が沢山かかりますので、
初めての方はよく注意されたほうがいいです。

固定資産税の件気になります。建物にかかる税金が高いのでしょうか？具体的な金額のイメージをご教授下さい。流石に固定資産税が年間20万円を超えると結構厳しいです。MR訪問時は15万円くらいとの話もあったのですが。

免震タワーの修繕費、２０年後に２万円、３０年後に３万円程度に増額ですか。
それとも２万円、３万円のアップですか。前者だと安すぎます。
２万円、３万円のアップだと納得。

固定資産税、１００㎡以上だと２０万円以上になるのではないですか。その物件にもよりますけど
大体そのようにになると思います。５年間は減免措置がありますけどね。詳しくはＭＲで確認され
たほうがいいですよ。

固定資産税の減免５年は、建物に対して50％、したがって６年目から２倍以上になることはありません。
（土地に対しては減免なし）

出口戦略は人それぞれなんで一概に損得はわかりませんけどね。

人それぞれ思うところが有るのですね。　分譲マンションに住む事は、管理費と修繕費と固定資産は必ず必要になります。
そこばかりを考えて物件選びをすると、納得出来る物件に出会わない気がします。

購入資金、維持費等の支払に余裕のある人は購入は良いけど、無理して購入すれば後で
家庭の財政は破綻、　昔からよく言われるが「金の切れ目が縁の切れ目」。

マンションは資産というけどそんなの信じてはいけない。
殆んどのマンションは20年後に分譲価格の約半値になってします。
その間、管理費・修繕費・固定資産税・都市計画税などの維持費も沢山かかるしね。
賃貸で住んでたら家賃が丸損だから、まだ所有してた方がいいかなっていうのは多少あるけど。。
それでも、マンション購入も車の購入も、損するって意味では大して変わらない
資産ではなく耐久消費財と位置づける方がいいかもしれない
本当に資産が欲しいのなら人気の土地を購入して一軒家に住むことやね
一戸建も建物の価値は15年もすれば、半値以下になるけど。。
それでもまだ車やマンションを購入するよりはマシと言えるかな。
人気の土地の価値はあまり下がらない（上がることもある）からね。

南堀江４丁目のマンション、築３４年だけど購入価格よりも高い価格で
売れています。貨幣価値が違うといってしまえばそれまでですが、立地、
住環境で大きく左右されますね。　この物件はどうかな？

人気の土地を買って一戸建てを購入は理想だが、一般庶民には購入は無理、
よほどの資産家でないと購入不可能、また一戸建てはマンションより維持
費が高くなるのは周知の事実。　マンション住まいの人たちは９７６さん
の書いていることは良くわかっているはず、売却時価格で数千万円の物件
等は殆んどの人は資産とは思っていません。

戸建ての方が売りにくいのでマンションが良いと思うのですが！　
市内で便利な場所に有るマンションで３０００万円前後は中古でも需要が多く、何とかなりそうな気がしますね。
ＯＭＰは周りの中古マンション価格を見ても大丈夫な気がしますが・・・

OMP近くの板状マンションを購入し、15年住んで先日売りました。
3000　→　1800　ってとこです。（購入者は投資用とのことです）
次の住まいはタワーです。　　このOMPは安そうだったけれど竣工待ちきれず、新町のを買ってます。
マンションに資産価値は無いと言われる昨今ですが、人気の物件であれば潰しがききます。
（売ったところは人気物件ではないですが。）
人生短い。住みたい物件にタイミング良く合えば、それが買いなんじゃないですかね？
損得だけで悩んでいると不動産は買えませんよ。

此花区の酉島のマンション、新築で２２００万、２０年経って売却したら６６０万円
だったとか、その土地柄によるということです。西区といってもここはどうですか？

西区では新町・堀江・靭公園付近は立地で値段が付きますが、それ以外は無理。阿波座だったら正直、港区や大正区にタワマン建ってるようなものでしょう。

ぜんぜん違うと思いますけど・・・

北堀江で駅から5分も歩くよりはよっぽど良いです。

好き嫌いは人それぞれです。資産価値として世間の評価を知りたければ、家賃相場と中古の販売価格とか一目瞭然でわかる参考になる指標もありますよ。

家（マンション）はまず住環境を優先順位とするものです。この物件が住環境が
整っているとすればそれでよし、ただ売却するときは購入者がどう判断するか？
ただ安い物件だからと飛びついたら大変だー。

オフィス街で職場に通うのに便利なので購入しようと思っています。
10年後も変わらずオフィス街なので私と同じ考えの方が10年後もいると思うので購入することにします。

確かに独身サラリーマン向けでワンルームの方が先に埋まるかもしれませんね。

>>985
住環境が最優先とは断定はできないよ。
そこはあなたの価値観であり、個人差はありますからね。
まぁ私は住環境が悪いとは思いませんけどね。

住環境を優先はマンションとは限らないと私も思います。とくにタワーマンションは住環境より便利な場所に有ったりします！

千日前通りのあるマンション、通勤が便利とかで入居したが入居者の出入りが
多いらしい。価値観は人によるけど、やはり通勤の利便性で選択するのはどう
かと思う。しかし毎日の通勤地獄も考えものだ。　

毎日の通勤で、往復1時間と費用に疲労を考えたら選択余地有ると思います。

個人によって価値観が違うので何を最優先に考えるかはその人、家族で決まります。
どんなマンションを選ぼうが個人、家族が納得すればそれでよい話です。簡単です。

往復１時間の通勤時間でしたら楽ですね。今や片道１時間が普通です。
それはともかく、通勤は毎日のことだから短い方がいいですね。片道
１５～２０分が私個人としては理想。

通勤の事ですが、私は南海線の和泉中央駅から5分くらいのマンションに住んでいます。会社は本町で通勤に1時間を要します。
通勤はホントツライ日々で、良い思い出が有りません。
これから毎日の通勤からのストレスが無くなると思うだけで幸せです。
OMPからは自転車で通うつもりで、今まで通勤に使ってた時間をユックリと楽しめるのが嬉しいです。
本町界隈にはマンションも沢山有りますし色々と悩みましたが、タワーマンションに住める事と資金計画が合い購入に至りました。　
将来の資産性なども考えましたが、OMPが一番自分に合っていました。
出来上がりを楽しみにしています。

20代ですが、色々考えて買いました。

新築マンション、中古マンションとも既に価格が上がっています。
いま買わないと、買えなくなる。
数年かけてとかいってると、間違いなく後悔する。

若かったので、多少勇気がいりましたが、買ってよかった。本当はもっと広い角部屋がよかったですが、今の自分の年収を考えたら、今はこの部屋がベストかなと。そりゃあ不満がない訳ではないですが、まずは毎月の支払い。それが1番大事だなと、悩んだ結界思います。

次買う時は角部屋を買ってやるぜー！
それを目標に頑張ります。

やっぱ大阪市内だよなー。

郊外物件も見たけど、売るかも貸すかも考えると北区、中央区、西区ですよね。

うーん、悩むけどOMP以外のモデルルーム行ったけど、高いよ他は。高い割に各階のゴミステーションないとか、コンシェルジュおらへんとか。

中にはタワーなのに耐震構造とか。

OMPは設備ええし、立地よし、事業主もいい。

やっぱ買いだ。
ここにします。

モデルルーム行ったけど、平日なのにお客さん多かったです。

事業主はいいですか？

排ガスもそうだけど、私は騒音がいやですね。

騒音、排ガス、色々あるでしょうが、この物件を気に入れば、買えばいいでしょう。それだけのことです。

次スレ立てました

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/524598/