いよいよ品川駅徒歩８分に高層階、４０００万円台、
広さ９０ｍ３のタワーマンション計画浮上です。
定借だけど、どうですかね？
[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/
こちらは過去スレです。
シティタワー品川の最新情報をチェック！
[スレ作成日時]2005-01-09 12:11:00
いよいよ品川駅徒歩８分に高層階、４０００万円台、
広さ９０ｍ３のタワーマンション計画浮上です。
定借だけど、どうですかね？
[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/
[スレ作成日時]2005-01-09 12:11:00
東京都に出した資料ではありませんが、概要と完成予想図は
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_keiei/800kounan-22.pdf
に載っています。
近隣住民には資料が配られ、今日説明会も行われました。
どうせなら、安くて、免震、コンシェルジェサービス、ＷＣＴ同様、
スーパーのデリバリー、オール電化にして欲しいです。
共用施設は利便施設だけで充分です。
下手すると、共用施設はＷＣＴよりいいですよね。
別に自分で住むわけではないから、俺としてはチョー安くして買いやすくして欲しい。
そしたら、売るときも超ー安くなるんじゃないの。
所有権と比べると、売却する際にどちらが値下げ幅が少ないのでしょうか？
50年後、そろそろ建て替えの話題が出てくる所有権のタワーマンションと
あと20年間は補修で持たせようとする定借のタワーマンション。
さあ、どちらでしょう?
売却時期が5、10、20、30年後等によっても変って来ますね。
定借の切れる5年前はどうでしょ?
私なり、確固たる考えがありますが、他の投資家の皆さんと同じように、今後はあまりべらべら述べず、深く静かに潜航します。
いつになるかわかりませんが、老朽化したマンションの立て直し問題が出てくるときに、
答えがはっきりするのではありませんか。
住民同士の話し合いがすんなりまとまるようであれば、
所有権のあるマンションはそれなりの価値があったということでしょう。
「土地をもってってよかった」ということになるのでは？
そんなにうまくいくとは思えませんが……。
売却を考えるのであれば、借地権の残り年数がある一定値（ここの推測が難しいが）
を切った時点で急激に落ちていくでしょうね。
でも賃貸として運用するのであれば、借地権でも所有権でも賃貸料には全く影響ありませんから
賃貸運用の場合は長期に渡って運用するのが基本でしょう。
但し、賃貸料は周りの相場に引っ張られますから見極めも大事です。
逆に転売する場合は、購入時の２割増しで売却可能であれば、なるべく早めに売却した方が良いでしょう。
あまり欲を出しすぎると失敗します。
これだけ大規模な物件ですから、なるべく早く旬なうちに売却した方が有利です、
そのためには、言い廃れたことですが条件の良い物件（高層、南側、角部屋）を手に入れることです。
賃貸運用後に転売というシナリオは、港南という立地を考えると個人的にはリスクが大きいと感じます。
所詮、港南ですから旬なうちに運用を済ませた方が良いですね。
時代の変わり目には、財産を築くチャンスだといいます。
所有権物件→定借物件への移行がチャンスだとするなら、
定借物件が一般的になる前に売ってしまうのが得策ではないでしょうか。
税金とか手数料を差し引いて、何割増なら元がとれるんでしょうね。
一概に言い表せんが
例えばＡ所有権物件購入価格5000万、Ｂ定期借地権物件購入価格4000万
階数、向き、環境等が同じであれば
10年後の売却ではどちらが下げ幅が少ないと思いますでしょうか？
>>191
残念ながら、これは不毛な議論ですね。
不動産、特にマンションは立地が資産価値の半分以上を決めます。
つまり、駅からの距離、駅の利便性、周辺環境、眺望、陽当たりなどです。
これが全く同じ条件の所有権と定借の販売があれば(普通あり得ませんが)、その時、考えればいいでしょう。
今回の物件が、もし、駅から15分の定借タワーマンションだったら、これ程は話題にならなかったでしょう。
既存及び近い将来、港南地区でもっとも駅近かマンションだから、これ程たくさんの書き込みが有るのでしょう。
勿論、その割に安い販売価格もそれに拍車をかけていますが。
定借か所有権かは、重要なファクターの一つではありますが、第一の要因ではありません。
10年後の値下がり幅は、現時点では大した問題ではないのでは?
誰も予想出来ませんし。
昨日の近隣住民への説明会の内容、ご存知の方、教えて下さい。
発売の日程などは説明にはないですよね。。。
中古の定借物件では、住宅ローンがつきにくいという問題があります。売却が難しい可能性はないのでしょうか？
ここは、短期間で500-2000万円の売却益を狙うより、
周辺相場より、1000-2000万円安くかって (つまりお金を節約して)、最後まで永住する、
又は、
賃貸に出して、10-15年で当初の投資額を回収して、残りの50年で 1億円以上の家賃収入を得る
と言うのが、正しい利用方法ではないでしょうか?
いやー、みなさんすごいですね。
ここでの議論について、野党系の都議やマスコミ、都の都市整備局に転送しておきましょう。
都の財産を使って儲けをたくらんでいるやつらがいる！なんてね。
まじめな話として、都の政策として「中堅所得層ファミリー世帯向けの定期借地権分譲住宅の供給及び生活利便施設等の一体的な整備を行う」という目的での事業だから、金持ちが投資物件として購入→転売or賃貸で丸儲けは許されませんね。
今後、投資向けの購入に対して何らかの規制が入ると思いますよ。
↑私もそう思いますがその規制の全容が明らかにならないのでこのような議論になるんですね。
そうなんですよ。何らかの規制についても、想像がつきませんし。
大阪のほうでは、住民票を移すことが条件になっているって、どっか上のほうに書いてありましたが、
なんだかザルっぽいですよね。
規制は諸刃の剣です。
善意の購入者が転勤や病気で賃貸又は売却せざるをえない時に制限が付くと、購入者の人生を狂わすこともありますから。
民法上も考慮して、かなり慎重にすべきでしょうし、ここで書かなくても、ある程度検討済みでしょう。
>ここでの議論について、野党系の都議やマスコミ、都の都市整備局に転送しておきましょう。
本当の投資家や金持ちは、こんな所に書き込みはしませんよ。
だから、みんな、どういうふうに検討されているか、気になっているのさ。
プロの投資家は人のことは気になりません。
やり方が決まっているので。
他のスレで、ここは耐震って書いてありました。
楽しみにしていたのに、ちょっと残念。
どうせ買うなら、免震、制震がよかったなあ。
このマンション販売の最大のどんでん返し。法の抜け道を使った
大逆転の販売方法。それは１㎡あたり４５万円を超えない価格
・・を最低価格とした全戸オークションによる価格決定方式！！
これがスミフ大逆転の法則です。
いかが！？
> どうせ買うなら、免震、制震がよかったなあ。
ここを諦めて、他を当たりましょう!!! このような方歓迎!!!
>>205
45万円を超えて販売すると、契約違反に。 いずれにしろ、だめでしょう。
でも安全性を削ってまでのコストパフォーマンスは必要でしょうか？
工期短縮の為、地下無しの耐震構造は非常に不安です。
７０年後を壊すことを目的にしているマンションだから、
使用不能になっても、命が助かる耐震構造で十分では？
住めなくなったら、またコストパフォーマンスの良い物に
立て替えればいいんですよ。
みなさん安い安いと騒いでいますが、販売時点での年収や持ち家等の制限があるのとちがいますか。
現実に都営アパートの入居資格制限があるのですから、無条件とは考えにくい。
いくら民間のプロジェクトといっても、ここのマンションの場合定借の権利を保証金のみで
設定させるわけですから、なんらかの制限があるはずです。
都民住宅くらいの制限があると思いますが。
資格制限が無い場合、お金持ちが投資対象として、ダミーを使ってでも購入しようとするで
しょうから、本来の「庶民に低価格の住居を供給する」という考え方から逸脱することに
なりますよね。
それと、将来の譲渡制限も必要ですし、その方法も借地権の譲渡を制限することで可能
だと思うのですが。権利金を払っている場合、借地権はそのまま物件として自由に売買
可能と思います。ここの物件は権利金ではなく保証金のみですから、たぶん東京都との
契約時に譲渡制限が出てくると思いますがいかがでしょうか。
とすれば、ここの物件を期待して購入を延期するという判断は、きわめて？？？？だと
考えるのですが。
>209
いや、そういうことなら願ったり叶ったりです。
居住のために購入を検討しているので、借地権（権利金？）の譲渡制限特約がついていても問題なしです。
投資対象となって買いにくくなるよりは私としては助かりますし、譲渡制限特約をつけることはこの物件を建てる主旨にも合うでしょう。
ついでに転貸借禁止条項もつけて欲しいです。もちろん、必要不可欠な場合を除くという条件で。
>ついでに転貸借禁止条項も
すいません、賃貸借禁止でした。
そしたら一旦中間販売会社に１㎡あたり４５万円を超えない価格
で販売したあと、中間マージンをたくさんとって一般に転売する方法は？
マージンをその会社と住友で半分こする。これならＯＫ？
それはできないでしょう。
都民住宅の家賃が約１０万円から〜ですから、いまの金利で行くと、このマンションなら都民住宅
を賃借するのと同じコストでローンで購入できるわけ。だから１平米あたり４５万円なのと違いますか。
すると所得制限などの条件がついてもおかしくないですよね。ちなみに都民住宅では家族３人の場合、
合計所得が７９７万円までとなっています。
定借の場合、その権利を譲渡するには地主の承諾がいるみたいですね。
購入するときの制限があって、売却するときの制限も可能ですから、
転売目的で買って儲けようというのは、ストレートにはいかないですよ。
だけど実際は名義を借りたり、いろいろやるでしょうね。
一部直床という説はどうですか
仮店舗の建築進んできたね。どんな感じになるんだろう。
相当もめてるみたいだけど、うまく立ち退くのかね。
何をそんなに揉めているのでしょうか？
個人的には、ここのお肉屋さんのコロッケとメンチが好きなので、
仮店舗でも営業して欲しいのですが．．．
コロッケおいしいですよねー。
確かに、ここのコロッケは美味しい。
ここのを食べてしまうと、イオンの惣菜コロッケなんて食べれなくなる。
前にお肉屋さんに移転の話をしたところ「そんなことはまだ決まってない！」と怒られた。
いい話ばかりじゃないのかな。
傍目には良い話に思えるけど。
あぁ、コロッケが食べたくなってきた。
昨日コロッケたべた！
ここいらの商店も宝くじが当たった感じと違いますか。いままでさえない商売してたのに、
いきなりのマンションブームで、住人が何千人も増えるわけ、それも５０００万からのマンション
を買う層だから可処分所得も多いだろうし、将来の商売繁盛は間違いなしですね。
それに入居してるとこの建て替えで、移転や営業の補償金ももらえて、新しいテナントに入れる。
ラッキーですよね。
現地に平成17年2月着工っていう看板でましたね。
コスト削減のためモデルルームを作らない、ということはないかな。
モデルルームは作らないんじゃないですかねぇ。
根拠はありませんけど・・・。
モデルルームも見ずに、図面だけで購入なんて出来ないなあ。
他の定借地物件はモデルルームないのですかね？
床、壁紙、ドアの材質、とっても自分にとって重要なのですが。
WCT購入者です。
定借物件が気になって先日内覧会のとき営業の方に聞いてみました。
営業によると「向こうの仕様はこっちより低く、普通の公団住宅です」と言ってました。
どれだけ信憑性があるのかわかりませんので、参考まで。
内装はリフォームすれば何とでもなるから気にしなくても良いのでは？
モデルルームを作らないことは、幾らなんでもないでしょう。
実際、坪１４０万円が安いとは思いません。
港南地区では、販売価格に土地代が占める割合は４０％を越えています。
定借ということで土地代が実質０円の訳ですから、実質の坪単価は軽く２００万円を越えています。
個人的には、採算割れどころかデベと都のぼろ儲けと思っています。
さすが都知事さん、考えることが違います。
ＷＣＴを買うよりは定借の方が賢い選択だと私は思います。
駅にも近いですし、超高層の１００平米４ＬＤＫが４５００万円以下で手に入るのですから。
仕様はオプションを使えばどうにでもなります、この価格ですからオプションを目一杯使っても使い切れない程ですよね。
それに低層階の８０平米でしたら何と３２００万円以下！ですよ。
絶対にお買い得です。
>>232
皆、そんなことは承知です。
問題なのは、抽選に当選するかです。
非常に高倍率が予想されており、抽選に落ちたときのことを考えられる人にしかお勧めできません。
他の物件を検討された方が良いと思います。
特に驚くほど安くはないと思う。
全ての部屋の平米単価が均一だったとしても、
各部屋の借地料に格差をつけることで
実質的な値段に差を付ける事ができます。
初期コストは低いですが、総コストが極端に低くなることはないでしょう。
当初の資金調達に難がある人には、好都合な物件かもしれませんね。
>>236
おっしゃるように、必要な人にあたらず、投資や、試しに申し込んだ人に当たるのでしょうね。
まわりにも運だめしとか、儲かりそうだから取り敢えず登録すると言う人いますので。
238さんをはじめ、少しでも躊躇や疑問がある方は登録をしないでもらえれば、少しは倍率は下がってくれるでしょうけど。
いずれにせよ、過去最高の倍率になることは間違い無さそうです。
ここのセールスポイントは一番高い部屋でも坪150万円以下だと言う事と、駅近かでしょう。
共用施設と設備・仕様はWCTより、かなり落ちる事になるでしょうが、駅近かでこの価格なら十分納得出来ますね。
プールがないこと以外はスーパー、保育所、小学校となり、集会所あり、医療モールありですよ。
共用施設はＷＣＴと大差ないでしょう。
ただ仕様がね。
神奈川や千葉の古い駅には、駅前ハイツなどという名前で、ボロの公団がいっぱいある。
当然スーパーもあるけど、ちょっとね。
文京区の都営本郷アパートだって、春日駅直結、スーパー１階併設だけど、
やっぱね・・・。駅前ハイツシリーズを投資目的というのもなー。
賃貸じゃないから、少しは期待できるのかな。
そうそう、良く隠れ家的な店ってあるよな。
ぼろいマンションの１室になぜか高級料亭があるような。
ここの購入者はそういうのをねらうのかな？
そうそう。
そういえば、高速から見るブランと都営って、対照的だよな。
昼はわからないけど、夜は光り方が全然違う。ブランはピカピカだもんな。
昔、社会科の教科書で、アメリカとメキシコの国境の衛生写真が出てた。
合衆国側は農地がきちんと区画され整頓としているのに、メキシコ側は滅茶苦茶だったな。
すごく対照的で、なんだかこれを思い出してしまったよ。
243です。何言っているのかいまいちわかりずらい回答でした。すいません。定借物件と港南の物件そもそも品質的に違うのですよねね？
都営住宅と同じファミリー所得層を想定したMSだよ。
イメージは、トミンタワー品川というか、公団に近い。
皆さん、WCTや他の港南MSと比べたりして期待しすぎでは。
定借だし、安いことに間違いないけれど、仕様も購入層もそれなりってこと。
>プールがないこと以外はスーパー、保育所、小学校となり、集会所あり、医療モールありですよ。
>共用施設はＷＣＴと大差ないでしょう。
これらの共用施設は、何れもこのマンションのための共用施設というよりは、
周りの都営アパートや周辺マンションとターゲットにした棟外施設、
ようするに部外者の出入りが自由ということです。
パーティールームやラウンジ、ゲストルームといった棟内施設はありません。
駐車場比率も４０％以下です。車をお持ちの方は諦めた方が良さそうです。
真剣に居住をお考えの方以外には検討して欲しくない物件だと思います。
８００超の全ての住戸で高倍率になるんでしょうか？
全てで高倍率になるでしょう。
一人で複数購入しようとする方も出てくると思います。
そういううちも、２部屋希望です。
都心でこれだけの好物件は、なかなか出てこないと思います。
投資にもお勧めだと思いますよ。
>８００超の全ての住戸で高倍率になるんでしょうか？
例えば、ある部屋の倍率が低ければ、投資目的の買いが入って、結局同じ程度の高倍率になるでしょう。
投資目的なら、どの部屋でも取り敢えず買えればいいのですから。
もちろん、そうならなければいいと思っていますが。
じゃぁ、ここをあてにして他物件見送ってたら、結局どれも見逃すことに？
見送らずに二股を掛けておけば良いのですよ。
ここに運良く決まればキャンセルすれば良いだけです。
手付け放棄してもお釣りが来ますよ。
販売についても、将来の転売についても期性があるのとちがいますか。
たとえば、都民住宅や都営住宅の入居者に優先販売するとか。転売も
買い戻し特約がつくとか・・・
当然ですね。実質、都営住宅の分譲ですから、
購入時にも転売時にも規制がかかりますよ。
ついにお肉屋さんも今月いっぱいで閉店ですね。ここのコロッケとメンチカツは絶品だったんですけどね。
まだ食べたことない人は最後に食べてみることをおすすめします。
完全閉店ですか？
仮設店舗での営業は無いのでしょうか？
仮設店舗で営業するのかどうかは分からない。店頭に「閉店のお知らせ」が張ってあったけど仮設店舗の
ことは書いてなかったよ。
あー、揚げたてのサクサクのコロッケが食べられなくなるなんて寂しい。
ほんのり甘いジャガイモの味が大好きだったのに。
定借の店舗が出来たら戻ってきて欲しいですね。
ここ本当に建つのですか？
いつ頃動きがはじまるんでしょう？
建築確認申請は９月１０日の予定だが、建築物環境計画書が提出されていないところを見ると申請が遅れているみたいだね。
注）この物件の場合、建築確認申請あるいは計画通知を行う３０日前に建築物環境計画書の提出の必要あり。
ＷＣＴが片付くまで無理ですかね？
迷惑な物件だよ。
どこが？
優良物件でしょう！
デベにとっては迷惑な物件だと２６５は言っているのですよ。
早く始動して欲しいですね。
あまりに工期が短かすぎて品質が心配です。
安いから我慢？
だとしたら自分は住みたくないので購入しても投資用にしたいですね。
皆さん。７０年後に簡単に壊れるように造るマンションですよ。
あまり期待してはいけません。
ここのホームページってありますか？
モデルルームはいつ頃オープンなのでしょうか？
まだ既設店舗が営業しています。
西側に現在、仮店舗プレハブを作っていますよ。
これらが終わり、取り壊しが済んで、更地にならないと
細かい概要は出て来ないと思われます。よって来年の陽気が
良くなったころ以降ではないでしょうか？
借地物件は売ろうと思っても買い手が付かない。２０年後、３０年後は買い叩かれるだろうなあ。
ここに住もうと思ってる人はライフプランをよく考えたほうがいい。
ただ投資対象にはいいんじゃないかな。借り手が付けばですけどね。設備がしょぼいだけに空き部屋リスクもある。
ようするにお前ら買うな。俺は買う。
まだ動きなしですか？
ぜんぜん無いですね！
もう待てない！！！
そうですね。。
値段が安いからすぐに完売になる。とすればデベとしてはできるだけコストをかけないで
売り切ることを考えますよね。そのためには、
・購入者の希望による部屋の仕様変更はやらない。（あまり早く売り始める必要がない）
・モデルルームは建物の完成前に、一部の部屋を先に設備して使用する。販売センターも
同様に建物内で行う。
・派手な宣伝はしない。予告宣伝などむだですよね。
・できるだけ短期間で販売を終了させる。
ということで、建物完成の６ヶ月くらい前のタイミングでの発表ではないですか。
それも、現在都営住宅や都民住宅に入居してる人や所得が同様の基準に該当する人、
住宅債券を持ってる人などに優先販売し、その他一般の人は売れ残った部屋を
抽選で購入するという感じかなあ、、、、賃貸や転売も一部制限つきとなると
思いますよ。
他の港南物件が落ち着いてから売出しでしょう。競合されたらたまりません。
平成２０年完成予定なので、２年後くらいに売り出しですね。
まあ、じっくり待てない人は他の物件を買ってください。
住宅債券ってなんですか？それがあると優先でこうｎｙ
住宅債券ってなんですか？それがあると優先で購入できるのですか？
２８１＆２８２です。変になりました。すみません。２８１は削除したいです。あぁ。
＞282
ここの解説がわかりやすいです。ただし、現在は新規募集はしてませんけどね。
http://www.joseishi.net/mine/special/money/2000wbonus/guide03.html
まだお風呂やさんの解体計画の案内看板出ていないですよね？
いつから解体始まるかご存知の方いらっしゃたら教えてください。
（アスベスト絡みの解体のスケジュールがたたないのですかね？
それまでに大地震があったら壊れてしまいそうですけど。）
床暖房が最近標準になっているが、それよりもビルトインエアコンを全室標準にして欲しい。
床暖房？ オプションでしょう。きっと。
オプションないのでは？
４５万でたてるんでしょ？
設計変更って、結構たいへんなのよ。
こういうものが買い得ではないことが耐震偽装からもはっきりしてきた。
設計・施工・建築確認・検査がどこで行われるかは調べたほうがよい。
徹底的にコストを削減するつもりでこの坪単価で受注したのは間違いない
のだから。あるいは今回の事件を受けて、東京都が坪単価の制限を上げて
くるかもしれない。この物件の施工前にこの事件が起きたのがせめてもの
救いか。
ここが安いのは土地がタダ（定期借地権）から。
港南地区のマンションの土地と建物の価格比はおおよそ４対６。
すなわち４５万円÷６×１０＝７５万円／坪（２４７万円／平米）。
港南地区の平均価格は６３万円（２１０万円／平米）だから、ここは安いどころか割高ということが判る。
しかし投資用と考えれば、この上ない物件です。
>291
おっしゃるとおり、４５万円だけが一人歩きして定期借地権付き物件ということが忘れられている。
４５万円って建物だけの価格なんですよね。
そう考えると確かに安いのには訳があるわけで、しかも決して安いという訳ではないことも判りました。
でも都心部で物件を探している者としては土地代が掛からないのは純粋に嬉しいです。
投資用でなくても非常に魅力的な物件には変わりありません。
まぁ２９０さんのような方は、さっさと他の物件にして頂ければ幸いです。
>ここは安いどころか割高ということが判る。
それだったらあの仕様の低さは何だ！
９０㎡台で４、０００万円という謳い文句は詐欺ではないか。
>291さん
ちなみに都の条件は、坪あたりは１４０万円以下すなわち、４２万円／㎡以下。
訂正します。
>すなわち４５万円÷６×１０＝７５万円／坪（２４７万円／平米）。
>港南地区の平均価格は６３万円（２１０万円／平米）だから、ここは安いどころか割高ということが判る。
すなわち４５万円÷６×１０＝７５万円／平米（２４７万円／坪）。
港南地区の平均価格は６３万円／平米（２１０万円／坪）だから、ここは安いどころか割高ということが判る。
その通り。
別のマンションを是非買って下さい。お願いします。
確かに、建物だけで平米４５万としたら決して安くないですね。
一見凄く安く見えるけれど所詮土地は借地ということを忘れてはいけません。
売却時に影響が出そうです。
でも私は買います。
近隣のマンションの住民や入居予定者には、日陰図と共に物件概要が送付されてきています。
ここが悪い、 ここが気に入らない、等と列記した後に、
『でも私は買います。』との書き込みが多いですね。
マンションは結局後世に残せる資産ではないから、
自分が灰になるまで持ってくれれば良いんだよね。
定期借地権などのカラクリで売却が困難としても、
そこに定住する気の人にすれば何の問題もないよね。
仕様が仮にそこそこなら、土地代が掛からないで
安いに越した事はなしと言う事なんでしょうね。
後世に残す資産は別の形で保有していれば良い訳だし。
このマンションをけなすのはＯＫです。
倍率が少しでも下がるので。
『でも私は買います。』との、最後のおちは止めて欲しい。
結局、『あんたら買うな、自分が買う』との話になってしますので。
つまり、ここのマイナス点を強調する人は抽選の倍率を下げるのが目的でしょうか?
でも、抽選にはずれて買えなかった人は、ここぞとばかりに書き込んで、荒しそうですね。
近隣なので日陰図はありますが、グレードがわかる仕様まではわからないですよね？
結局、ただの煽りですか・・・しょぼい・・・
見る人が見ればあの物件概要図だけでおおよその仕様は判ってしまうものだよ。
特に不動産や建築業界の人間であれば。
簡単にポイントを書いておくと。
１．同じ形状の住戸が多い。
２．１戸あたりの専有面積がほとんど同じ。
３．間口が狭く縦長。
４．角部屋がなく全て中住戸。
５．高層階と低層階でレイアウトが同じ。
などなど．．．
ここの隣りに既に建った２０階建くらいの都営ＭＳ見た？
ここと同じようなもののはずだけど、正直哀れだよ。コスポリやビュロー等の綺麗で豪華な物件の
傍らにひっそりと佇むその姿。新築なのに中古に見えてしまうような驚愕の格差。
港南は大手ゼネコンと大手デベのコンビによる高級タワーＭＳばかりなので、貧相な物件は返って
目立つもの。投資用に買うならいいけど、住むなら相応の劣等感を覚悟しなくてはならない。
そんなことないですよ、８２９戸もあるんだし、多少設備がどうのこうの
といったって、５０歩１００歩の世界。(どんぐりの背比べとも)
マンションは立地を買うという考え方もありますから、一連のマンション群の中では
品川駅に一番近い分類になるわけだから多少の設備とは相殺される。
中住戸で角部屋がないといったって、中高層マンションはほとんどそうでしょう。
高級感がないのが不満なら、安く買って余裕のあるお財布で、高級家具でも買えばいい。
まーでも、定借だから価格が抑えられているんであって、箱物は民間の分譲マンションとして施工するわけでしょ？
ある程度のレベルの仕様になると思うけど・・・都営と比べても仕方ないでしょ。
品川シーサイドのブリリア品川シーサイドがちょうど定借物件だから、グレードの参考になるかも。
あちらは５０万円/ｍ２以上だから、あれより仕様が落ちるのは間違いない。
住友の名前を名乗るからには仕様は落とせないでしょう。
そんなことはないですよ。
底地が都の所有物件という、「特殊」なプロジェクトであることから都が主導しているというイメージが強い
ですよね。仕様を落としたとしても、住友の看板を汚すことはないし、利益は増える。
住友の看板事業はＷＣＴですよ。住友のお客さんはＷＣＴを買った人よ。
この物件をＷＣＴ並みの仕様にすれば、ＷＣＴを買った人はそうとう頭にきますよね。
そのように考えれば、目いっぱいグレードを落としたほうが、むしろＷＣＴの高級感を引き立たせることになり
ます。ＷＣＴの購入者に満足感をあたえるほうが今後のブランドイメージにはプラスになる。
>>312
ＷＣＴの約2000の家族は満足。
でも、マスメデアで大きく取り上げられる事 間違い無しのこのマンションで、
数十万から数百万人以上のTVの視聴者や、検討者・申し込み者達に対して住友のイメージを 大きく落とす事になるリスクを考えないと。
そんなことはないでしょう。
おそらくマスコミで取り上げられるメダマの情報は、
価格・面積・立地のみですよ。
天井高や建具の材質など細かい点は無視されるでしょうから、
３１３のご心配は杞憂だとおもいますね。
しかし、マンションの価値は何と言っても立地ですよね。
そういう意味から言えばこのマンションは港南地区の中でもズバ抜けていますよね。
マンションには帰って寝るだけという人にとっては最高だと思うのですが。
私も、引きこもりと違ってアクティブな行動派なのでマンションは寝るだけの場所なので検討中ですが、港南地区に抵抗を感じます。
せめて芝浦だったら良かったんですが。
芝浦も港南も立地という点ではそれほど違わないですよ。
港南のほうがサウスゲート計画で環境が大きく変わる可能性を秘めているだけ
将来性があるとはおもいますがね。
港南地区の最寄駅は品川駅になりますが、芝浦地区の田町駅と較べて品川駅って不便ですよね。
駅が大きいので時間が掛かるし人は多いしホームが沢山あって判り辛いし。
利便性という意味では田町駅に軍配が上がると思います。
将来性も駅にゆとりのある田町駅の方があると思います。
今以上に大きく立派な駅になるのではと思います。
じゃあ田町に行けば。
別に無理してここを買うことはないよ。
ここはよくないから、ケープタワーを買ってくださいって３１７は言いたいんだよ
港南も芝浦も公立中学校は同じ学区じゃなかった？区役所の支所も一緒だし。特に分けて考えないでいいんじゃないの？同じ地区でしょ。
田町駅の方が品川駅より利便性が上っていうのは、一般的多数派の考えではないと思う。
一部の人の生活にはコンパクトで「あり」だと思うけど・・・
例えば、私。ケンチキ（関東圏だとケンタかね？）があってよいな〜と。でも、ただそれだけ。
田町より品川が良いというのは、どちらも海側からのアクセスの場合ですね。
高輪側と三田側比べれば、山手・京浜東北に乗るまでの時間はそんなに変わらないと思います。
上り・下りが同じホームが便利というのは、あくまで併走区間に行く場合です。
芝浦側からだと地下鉄まではかなり遠いですよ。（田町）
そう言いながら私も田町駅の方が好きですが。。。＾＾；
田町駅のほうが良いというのはホームが少なくて迷わないという事ぐらいでしょうか・・・
品川駅のほうが横浜、羽田、東京に行くのも便利かと思いますが・・・
品川は京急が乗り入れているので田舎の駅という感じがしますよね。
ちょうど上野駅の様な感じかな。
その点、田町駅の方が垢抜けて都会の駅という感じがします。
そうですね、品川が上野なら田町は御徒町ってところですか？
御徒町って大好きです。
アメ横の最寄駅ですよね。
都会っていう感じがします。
湯島天神にも近いです。
ここってまだまだ先だけど、抽選外れたらその後皆どうするんでしょ。港南も芝浦ももう物件がないと思うけど。
とうぜんほかの地域で探すしかない。ここのうれゆきがよければ
そのうち都営の定借Ｖ２がでるんじゃないですか。
これまでにたくさん分譲されていますから、中古も出てくるでしょう。
転勤、ローン破綻、地域に飽きたetcで、賃貸もそれなりに出るでしょう。
この場所であれば、港南一丁目のバス停から田町駅・浜松町駅とのバス便も
あるので、品川駅をメインにして、田町駅をサブに使えると思いますよ。
羽田空港とのアクセスが多い方には、品川駅がメインのこの立地は便利ですね。
アクセスのよさはその人のライフスタイルによって変わってきますよね。
どちらも便利な駅だと思います。やはり山手線の徒歩圏内に住めればとても便利だと思います。
我が家は港南買いましたが、六本木方面のアクセスは芝浦のほうがいいですね。
港南でも芝浦でもだいたい同じような立地だと思いますね。
品川は羽田や成田のアクセスいいですが、芝浦からだってそのときはタクシー使って
品川へ行けばいいし、田町のほうが駅のホームが小さくてよいという意見もあるようですけど、
通勤帰りにちょっと寄り道して買い物やレストランということでは、品川に軍配が上がる。
おなじようなものですよ。
きょうのブランチに「ストーリア品川」が紹介されていた。
品川駅から徒歩６分、30階111㎡で賃料は561,000円…
どんな方が住まわれるんでしょう。
ま、こことは競合しないかな？
ちいばすは是非港南まで伸びて欲しい。
>334
あ、あれストーリア品川だったのね。
賃料発表のへんでテレビつけたので、どこの物件なんだろ？と思ってました。
やっぱ都心の賃貸は高いですね。一般人は分譲にしか手がでませんね・・・。
一般人なので、Ｖタワーには手がでませんでした。
Ｖタワーで１１１㎡で３０階だったら、１億超えますよね。
不幸だなぁ。さんまに電話してみようかなぁ。
なんだか世の中バブって来たので、３年に一回の借地料の見直しというのは結構恐ろしいね。港南の
公示価格の上昇に連動し、今後の開発や環境整備が進むにつれどんどん上がるのあれば、１０年後に
４倍（平均的な部屋で月８万〜１０万）てなことになりゃしないか？都として、居住者のために見直
しの際の値上げ幅に上限を設けたりするだろうか。もっとも物価も給料も上がるような時代になって
いるかもしれないが。この辺は７月ごろに皆で議論してたっけ。
一方最近なんとなく計算してみたが、確かに同じころ誰か書いてたように、港南ＭＳの契約上の土地
対建物比率は３５：６５みたいのが多い。実際に敷地面積を占有面積比率で割り振ると、７５平米の
所有者が３坪、１００平米で４坪ぐらいしか持ってることにならないが、それを１千万とか１千五百
とかで買わされている。商業地の２丁目でも坪８百、準工業が二種住専になった４丁目なら坪１５０
とか２００ぐらいが更地価格として妥当なんじゃあるまいか。確かに整地や造園はしてるが、一番金
の掛かる基礎は経年劣化するから建物側だろうし、随分土地で儲けてる印象がある。しかし、同じぐ
らいの利益率で建物でも儲けてるとすると、実は建物だけで平米４５万なら十分ＷＣＴぐらいのもの
が作れることになる。（６０平米４千万として６５％は２６００、つまり同じ儲けで坪４３万）それ
を、仕様を相当落としたすると、これは住不の大儲け。つまり非常に高いものを買わされることにな
って、今後、同じ条件で都の定借物件を、もっとも良心的に作るデベが出てきた場合、この物件は、
相当見劣りするので、競争力のない物件になりかねない。。。どうしよう。。誰か何とか言って。。
↑ ６０㎡の港南ＭＳなんかでは、建物部分の儲けはあまりありませんよ。
１００㎡１億の部屋なら、同じ建物比率で６５万円／㎡。こうなると儲けも出る。
結局、広さや眺望でプレミアムのついた部屋の儲けで狭い部屋の仕様も底上げしてるのが実態でしょう。
住友がＷＣＴ並みの利益を上げるつもりなら、当然ここの仕様は相当落さざるをえないでしょう。
そんなことより、将来大地震が来た時、例えばＷＣＴの７５㎡を５０００万で買った人なら、その時点の
地価で本当に１０００万円以上の土地持分があるかもしれない、しかも建物は制振でダメージも少ない。
一方この物件は保証金方式だから借地権すらなく土地はゼロ、建物は耐震だけで命は助かったがもう住めない
ということになりかねない。その差を考えたら実は値段の差は当然で、要するにそれに気付かない人々に
高く転売するか、周辺の土地付ＭＳの相場で高く貸す人が一番の勝ち組でしょうね。僕はそうと知りつつ
これに住みたい（お金が無い）のですが、地震保険に詳しい人、この物件が住めないほどのダメージを受けた
時、本当にどういう保障になりそうなのか予測を教えてくれませんか？ お願いします ｍ(__)ｍ
最近ひさしぶりにこのあたりに行ったら、
建設予定地がすっかり高い壁に囲われていました。
いよいよ動き出すって感じですかね〜
私が購入した港南地区の某マンションは建物６割、土地４割の比率でした。
坪２５０万円の眺望の良い高層角部屋の物件ですから同じマンション内ではプレミアがついている部屋です。
８０平米前後の中住戸は低層階なら坪１９０万円程度からあります。
高層階南側でも中住戸は坪２２０万円程度です。
建物だけの価格を求めると以下のとおり（）内は土地を含む価格
プレミアがついている高層角部屋 坪１５０万円（２５０万円）
高層階南側８０平米中住戸 坪１３２万円（２２０万円）
低層階南側８０平米中住戸 坪１１４万円（１９０万円）
定借物件高層階８０平米中住戸 坪１４８万円（定期借地権）
勿論、土地の持分比値段は高層階でも低層階でも同じなので、
建物自体の価格は実際には高くなるはずです。よって
プレミアがついている高層角部屋 坪１５０＋α万円（２５０万円）
高層階南側８０平米中住戸 坪１３２＋α万円（２２０万円）
低層階南側８０平米中住戸 坪１１４−α万円（１９０万円）
定借物件高層階８０平米中住戸 坪１４８万円（定期借地権）
３３９さんがおっしゃるように、低層階の一般的な住戸では利益が出ずに高層階や
プレミアム住戸で利益を補っているとすると仮定すると、うちのマンションは、
坪１００〜１２０万円程度で建物は建っていることになります。
こう考えると定借物件は、確かに物件全体の価格は、土地代が掛からないだけ入手しやすい価格ですが、
建物という観点から見ると他のマンションと同等かかえって高い印象。
仕様も他のマンションと同等なら納得も行くが低いとなれば割高の印象が拭えません。
自分で住むよりは、投資向けのマンションと自分は考えます。
ここも竹中施工なんですって？
如何に低コストで壊し易い建築するかの実験台なんでしょうか。
７０年後の解体に備えて、
鉄筋を極力減らす等、技術の粋を尽くして低コスト化に挑戦というフレーズが聞こえてきそうな。
でなければ竹中が施工するはずがないですよね。
建物だけの価格って考え方が、違うよね。
的を衝く×
的を射る○
《港南地区マンション入居者掲示板》をリニューアルしました。
皆さんどうぞご利用ください。
・PC、携帯から利用が可能（携帯の絵文字もOK)
・画像やムービーなどファイルのアップが可能
・過去ログのキーワード検索が可能
なお、新掲示板のアドレスは以下のとおりです。
ブックマークの変更をお願いします。
<新サイトアドレス>
http://b25.0zero.jp/bbs/index.php?dir=439&uid=kounanms&num=1
<旧サイトアドレス>
http://otd11.jbbs.livedoor.jp/315934/bbs_plain
ここのスレって立ててから１年経つんだね。ま、どうでもいいことだけど。
MRなし、現地MRのみで、建ってから売り出しですよ。そして即完売。
うち、近所に買ったから、そのときは港南住民。
ここ買うなら投資用としてだけだからなぁ。
賃貸などの条件がどうなるか、なんだよねぇ。
芝浦〜お台場定期航路の運行が決定したそうです。
実際に部屋を見てから買えるというのは凄く魅力ですね。
最上階南東角部屋の９０平米でも４、０００万円ちょいということですから即完売なのかな。
うちは北側低層でもいいので５５平米２、０００万円台狙いで行きたいです。
５５平米の区画はなかったと思いましたけど。
いつ販売開始でしょうか？
３７平米以上、８２９戸ということしか書いて無いけど、よくわかんないなぁ。
５５平米はありそうで、なさそうな感じかな。
だったら、港南のようにコストパフォーマンスを求めず、
もっと高台の、単価は倍くらいの物件を買った方がいいですよ。
「あれも」「これも」を言えるのは、それなりの予算及び収入が必要ですが、
あなたはそういう価値のある人間ですか？
そうですよね、財布の中身の価値だけですよね。
１万円しかないけど、バーキンのバッグ、みたいな感じなので。
そういうもの買うときに、あれもこれもを言うのはいいけど、
金は糸目をつけづに払う人が言う権利あり。
とりあえず、毎月の賃貸代を１００万以上払っている層とは別世界。
なのに、それと同等の価値がないと不安とか。＊＊＊っ。
港南、安全ですよ。昔できた街じゃないから街自体は味気ないけど、都市インフラは新しいものだし、
地盤である東京礫層までも２０ｍくらいだし、
洪水の心配もないし、
東京湾からの風の入り口でヒートアイランドや大気汚染も比較的少ないし、
ベストとはいえないけど、悪くない。
高級と言われる地区でももっと危険な場所もありますよね。
どこでこのマンションの情報を入手出来ますか？
で、いつ販売開始？
棟内モデルルームで売るでしょうから建物の完成６ヶ月くらい
からじゃあないの。
ということはまだ２年以上先かな。
丁度その定借物件とコスポリの間の地点（道路ですね...）の公示価格が90万円ですね。高〜い！
建物分の毎年の固定資産税もかなりの額になるでしょうか？その他の場所と比べて同でしょうか。
詳しい方が教えてください。
このマンションの書き込みはここ以外にありませんか？
さあ...
ここは初めの計画ではかなり安い設定をされているようですが、蓋を開けてみれば
目の前のコスモポリスさんより高かった。なんて事にはならないのでしょうか？
不安です。
No.370さんへ
>コスモポリスさんより高かった
どこからの情報でしょうか？
↑
売り出しいつから？
旧関東板をご利用の皆様へ
当スレッドをご利用頂きましてありがとうございます。
マンションコミュニティはお役に立っておりますでしょうか？
さて、関東圏のマンション板につきましては、各県の板を用意させて頂きましてから
半年が経過致しました。
既に多くのマンションにおいて各県の板に移行頂いておりますが、投稿数が規定数に
達していないものなどまだ旧関東板をご利用頂いております。
より多くの皆様が該当するマンションの掲示板を探して頂けますようにタイトル検索
を用意させて頂きましたが、それでも各県からお探しの場合もあるかと思います。
御手数ですが、今後は各県に新たにスレッドを立てて頂きまして、新しいスレッドを
ご利用頂きますよう何とぞご協力宜しくお願いします。
ブラウザのお気に入りに追加されている場合は、新しいURLに変更して下さい。
各スレッドにて、新しいスレッドのURLをご案内頂きますようご協力お願い致します。
※こちらのスレッドは1週間程度様子を見て閉鎖させていただきます。
今日で終了〜！
品川駅より田町駅って話がありましたが、それならいっそ大崎駅の方がいいと思いますよ！
まだスレ生きてる！？
結論：大崎が一番オススメ！
確かにそうですね。
だいぶできてきたね。
スレッドが重複していますね。
