23区内の新築マンション価格動向（その67）

変動金利派は戦々恐々だねｗ

〈高市総理誕生でタワマン民が大ピンチ〉住宅ローンはさらに上昇も給料は上がらず…銀行の審査厳格化で転売ヤーも涙目https://shueisha.online/articles/-/255280?utm_source=news.yahoo.co.jp&...

敢えて２か月以上前の記事をあげたけど、ほぼその通りになっている。
いつまでも在庫マンションを塩漬けにはできないから、投げ売りも時間の問題かな。

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で、現在がこれ↓

～三菱UFJとみずほは変動型住宅ローン金利の基準となる短期プライムレートも来年2月2日から1.875％から2.125％に引き上げると発表しました～
https://news.yahoo.co.jp/articles/d8414c3005c43d12ba49c162db6f48c6394b...

今まではタワマンブーム
これからは金利上昇ブームｗ

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そして、ギリギリローンでタワマンなんか買ってしまったおバカさんはみんな破滅しますね。

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>>82555 匿名さん
10年前ぐらいに買って、元金が三分の二ぐらいに減っている人はセーフだと思うな。問題はコロナ後に買った人、元金がそっくり残っている人も多いだろう。

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>>82549 匿名さん

2.5%
良い数字だ
しかしながら、植Ｐがどこまで漢を見せられるか
政権に日和って1.5%までしか上げられない可能性もある
しかも利上げペースは後手後手で

私は信じたい
植Ｐが正しい決断をしてくれると

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トラブル相次ぐ民泊、各種施設を政府が一元管理へ
外国人経営者の在留資格取り消しなど「厳しく対処」検討
https://www.yomiuri.co.jp/politics/20251224-GYT1T00130/

高市はさすがだね。小池とは格が違う。

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>>82559 匿名さん

高市首相の経済対策は一切評価しないが、こういう姿勢は評価できる

堅実な経済政策を行う保守の政治家が必要だ
この点で言えば正に私が適任だが、訳あって私は立候補できない
私に代わって負担を背負っている高市首相には若干申し訳なく思うが、植Ｐと共に堅実な経済政策を実施してほしいものだ

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あとはスパイ防止法や空室税を早く決めてほしいな。
基礎控除は所得制限なく200万くらいにして、インフレに連動して上げていけば景気もよくなるぞ。

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日本は国の借金が膨大だから金利は上がらない、だから目一杯金借りてバカ高いマンションを買え、なんてくだらないウソを書いてた奴らがいたが、金利上がってきてますよ。
ギリギリローンのおバカさんたちは破滅ですね。

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>>82561 匿名さん

全くもってそのとおりでしょう
ただし、それらに加えて固定資産税の増額もやらなければならない
また増税かと言われてしまうだろうが、その分を所得の基礎控除を上げるなどして、格差縮小に努めていかなければならない

我が国の課題は山積みであるが、今が最後の踏ん張りどころ
ここで失敗したら今後100年は没落せざるを得ない

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マンコミュ全体が過疎ってきたね。
中国人の取引が減って、ここ数年で高値掴みした転売ヤーは爆死らしいｗ

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>>82564 匿名さん

悲しくないか？
現実から目を背けるのって

マンション相場はまだまだ上がる

積極財政なんて愚策を選んだのだから
そして植Ｐも力不足
私に代わって懸命に闘っているが、未だ0.75なのだ
本来であれば今の時点で1.25が望ましく、将来的には2を超える利上げが必須だ

だがしかし、
だがしかし

無念だ

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>>82567 名無しさん
中古の売り注文が去年の4倍、買いは半分になって、値下げ合戦が始まってるらしいよｗ

俺は株でぼろ儲けだから高みの見物だ

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久しぶりにYouTubeで沖さん見たけど
少しトーンが変わってたね
かなり規制を警戒してる感じだった

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>>82568 匿名さん

そりゃ下がる物件はあるだろう
私はそんな物件には関心を有してはいない

タクシー運転手が1千万以上楽に稼ぐ時代だ
1人親方の大工が2千万
それなりの物件は下がりようがない
世間は空前の金余り
この相場はまだまだ続く

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>>82570 口コミ知りたいさん
いい加減なこと言いなさんな
友人にタクシーの運転手がいるが、
1000万楽になんて稼げないってよ

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>>82571 マンション掲示板さん

まぁ確かに「楽に」は語弊があったのは認めるが、要は今までとは比べ物にならない程に金回りが良い状況だと言うことだ
こんな状況では酷い物件でない限り上がらざるを得ない

我が国の経済はもはや風前の灯だ

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>>82570 口コミ知りたいさん
湾岸タワマンや港区の超高級マンションの中古が売れなくなって、大幅値下げしてるってよｗ　調べてみたら？
投資するなら株に乗り換えた方が儲かるよ　ここ数年は儲かりすぎて怖いくらいだ

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この掲示板はデタラメを書けるところがいいかなと思います。

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>>82572 eマンションさん
ChatGPTの回答
?一般的なモデル：年収 約300～600万円 程度が多いとされます（経験・勤務形態・会社により差あり）。
?高収入例：月給ベースで 40～60万円 以上稼ぐドライバーも一定数あり、年収700万円～800万円 を超えるケースも存在します（歩合制・繁忙時間帯勤務・顧客獲得力により変動）。

KMタクシー募集要項より
月給：基本給20万9033円～＋歩合
・年収700万円を超える社員も多く在籍！（平均年収600万円以上）

アメリカにでも住んでるのか？
1000万はむしろレアケースだろ

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世田谷はリセールがとてもいいからいいですね！購入の皆さんおめでとうございます。高市政権もインフレ容認の中で今後は上昇傾向、金利は微増、円キャリートレード踏まえると金利上げ過ぎができない。。(現にマーケットが円高にいけない)
買える方と買えない方の差が出て、いいマーケットになってきましたね！

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バブルや中国のケースって建てれば建てただけ儲かるから、無駄に建てまくっちゃったじゃん？供給過多なのに価格上げちゃったから揺り戻しで大暴落しちゃったわけで。
今って供給多くない状況での価格高騰だから金利が上がったとしても、そこまで下がらないと思うんだよなぁ

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>>82577 匿名さん
今は圧倒的な供給不足で下がらないでしょうね。
価格が上がりすぎて売れ行き落ちるでしょうけど、更に供給絞られて縮小均衡していくだけだと思います。安くなるのは相続物件の築古郊外物件だけだと思います。

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新築は供給が減ってるが、中古は売り物件が積み上がってるよ。
値下げ合戦中だけど、まだまだバブル価格だから誰も買わない状態。

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住宅ローン金利がどんどん上がります。
無謀なローンを組むと破産確定しますよ。
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6564399

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>>82579 匿名さん
積み上がってますか？23区は数年前に比べたら中古の出物は減ってますよ。特に築浅はほとんどありません。湾岸とか調子に乗って価格上げすぎた一部地域の中古マンション価格に調整が入っているだけだと思います。全体で見れば中古マンションも供給不足です。

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>>82581 eマンションさん
中古買おうと思って1年くらい見てるけど自分も近い意見ですね
湾岸もだし、相続で築古の供給が増えて、修繕計画がボロボロだったり、2000年代前のわりに異常に高いところは正当な価格に戻されると思う
築浅はレアだから黙って高値で買うしかない感じがある

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>>82581 eマンションさん

①金利上昇②為替③不動産規制｜中古不動産市場は下がり始める兆候が出ている

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不動産屋社長の肌感覚で売りは昨年の4倍、引き合いは１／２と言っているね。
しばらくは冬ごもり。それが本音だろう。
高ければ売れない。米と同じで売れなければ下がる　当たり前の話
新築は立地は悪く、狭く、材質もペラペラ　このスレは業者のポジトークだから新築推しが多いが、
むしろ高品質なバブル期～リーマンショック前の中古の方がお得　

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バブル期～リーマンショック前は、丁寧に作りましたから
近頃のは・・・中国ほどではないが、丁寧な仕事なんて、やってられない

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>>82593 匿名さん
建設関係の仕事をしていますけど、施工自体は昔より今のほうがはるかに丁寧にしっかり作ってますよ。ただそれ以上にコストダウン策が強烈にひどいということです。

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>>82587 マンション比較中さん

バブル期後半からリーマンショック前に分譲されたマンションは、分譲会社同士の競争が激しく、仕様や構造で差別化する必要があったため、躯体のコンクリート強度、二重床・二重天井、ゆとりある共用部、重厚感のある外構など、現在ではコスト面から削られがちな要素がしっかり盛り込まれているケースが多い。

一方、近年の新築は土地価格や人件費、資材価格の高騰を背景に、専有部の面積圧縮や設備の簡素化、共用部の合理化が進み、見た目は新しくても「作り」は最低限という物件も珍しくない。適切に管理され、修繕計画が健全な中古であれば、価格と品質のバランスという点で、最近の新築よりお得と評価されるのは自然な流れ。

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業界内部事情を知っていますが、最近の新築のコストダウン手法は多岐にわたります。はっきり言って20年前くらいの中古の方がはるかに仕様が良いです。

・専有面積を抑え、廊下や収納を最小にして同じ坪単価で総額を下げる
・天井高を低く設定し、コンクリート量や内装材を削減
・直床や簡易的な二重床を採用し、遮音性能より施工コストを優先
・サッシをアルミ主体にする、ガラスを単板や薄い複層にする簡素化
・キッチン・洗面・浴室など水回りを標準化し、グレード選択を減らす
・共用廊下やエントランスの面積縮小、大型吹き抜けや過剰な装飾の廃止
・ディスポーザーや24時間ゴミ出しなど、維持費のかかる設備を非搭載
・駐車場や駐輪場を必要最小限にして付帯工事費を削減
・長期修繕を見据えた仕様よりも初期分譲価格を優先した設計・設備選定
・エレベーターの設置数を減らし、エレベーター速度が遅い機種を採用
・共有部の床や壁に高価な天然素材（天然大理石や木材）を使用しない

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>>82598 販売関係者さん
・共用廊下やエントランスの面積縮小、大型吹き抜けや過剰な装飾の廃止
・共有部の床や壁に高価な天然素材（天然大理石や木材）を使用しない
と
・長期修繕を見据えた仕様よりも初期分譲価格を優先した設計・設備選定
は意見喰いあってるけどどうなんだ？
ディスポーザーとかも最近のマンションはついてるし、高いマンションは天然素材使ってるし、なんか実情とあってなくね？

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新築推しのポジトークがすごいな
売れてないんだ

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施工業者ですが、やはり今の基準のほうが厳しく監査もあるのでしっかりしてます。耐震や防音、中の作り含めて格段に違います。20年前の中身はムラがありますが見た目は豪華です。今後、新築が減少していくことを考えると新築、築浅の方が希少性からリセールは間違いなく高く、今後金利以上にインフレは加速するので購入できる方は新築をお勧めします。
ただ世間は購入可能層のほうが少ないので、賃貸派、中古派が激しくなりますが。

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確かに新築マンション購入可能層が少ないですよね。。。
金利は緩やかに上がっても高市政権もインフレ推し、円安、人件費は上がる、、これからのリセールが楽しみです！

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>>82604 マンション掲示板さん

20年くらい前のタワマンって、スーゼネの清水建設や鹿島建設や大林組が工事するのが当たり前だった。最近の新築は長谷工のオンパレード。もう、スーゼネは採算合わないからタワマン作るのはほとんどやめたみたいね。

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私の持つマンションは大成だし、近所に知人や芸能人の住む竹中の高級マンションがあるけど、躯体そのものも内装も段違いにいいし、内装も真鍮や大理石、御影石なんか当たり前。今これを作ればとんでもない金額になるだろうな。
それにしても今のマンションの水回りも玄関回りも外装もサイディングで内装も全て見た目はいいけど質感が２ランクダウン、あまりにもチープ過ぎだし、左官屋、木工職人の出番もなく、内装業者の仕事ぶりも見るに堪えない。
これじゃ食指が動かない。

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2000年代の建物が構造では遜色ないのかもだが、子育て世帯が買おうとした時、未だにVDSLだったりデザインが古臭かったり、子育て終了済み世帯が多かったりで買い辛すぎる
特に老人さしかかった世帯が多いマンションは買うリスクがデカすぎるし、賃貸の方がマシ

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中古も新築も内廊下は嫌だ
香港の火災観て、そう思った
外廊下なら、水はぶっかけられるが逃げやすい

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>>82614 名無しさん

それを言うなら、ゼネコン、マンコン、更にはデベの人ほど注文住宅を好んで住みたがるよね。それもお金持ちのトップだけじゃない
（逆にタマホームの社長はタワマンなのも面白いw）
これは何を意味するのかな
https://presidenthouse.net/category/construction
https://presidenthouse.net/category/real-estate

夜は漆黒の闇と静寂に包まれる田舎者程、都心や湾岸のタワマンに憧れ、都心育ちの富裕層が、緑溢れる閑静な高級住宅地を好むという風潮と似ている

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>>82617 購入経験者さん
書いてあるのはその通りだけど、このスレでは昔のマンションのほうが良いという意見がほとんどで、新築が安心という意見は無かったようなｗ

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東日本大震災前に竣工した物件って、むしろ構造安全性や施工の堅実さという点で再評価されるべき存在だと考えられます。というのも、この時代の建物は「実際に東日本大震災を経験し、その結果が確認されている」という決定的な強みを持っているからです。設計図上の性能や最新基準への適合は確かに重要ですが、最終的に建物の価値を裏付けるのは、現実の災害に耐えたという事実にほかなりません。震災時に致命的な構造被害を出さず、その後も継続使用されている物件は、机上の理論を超えた信頼性をすでに証明しています。

また、2000年前後に分譲された大規模マンションは、当時の市況や金融環境を背景に、長期保有を前提とした堅実な商品設計が主流でした。短期間での回転を狙う投資色の強い開発よりも、実需層を意識した計画が多く、躯体や基礎といった目に見えない部分にコストをかける思想が根付いていました。結果として、コンクリート強度や鉄筋量、杭基礎の設計などは、現在の目で見ても余裕を持った仕様になっているケースが少なくありません。

免震や制振技術についても、黎明期であったからこそ慎重な設計がなされていたという側面があります。技術が成熟していない段階では、理論上の数値をギリギリまで攻めるのではなく、安全率を大きく取る設計が採用されがちです。そのため、最新技術に頼らずとも、建物全体の剛性やバランスによって揺れに耐える、いわば「基本に忠実な構造」が多く見られます。こうした設計は、経年による性能低下が起きにくく、長期的な安定性に寄与します。

さらに、東日本大震災前に竣工した物件の多くは、震災後に詳細な点検や補修、場合によっては追加的な耐震補強が行われています。これは、新築物件には存在しない大きな利点です。初期不良や弱点が早期に洗い出され、是正された状態で現在に至っているため、建物としてはむしろ「熟成」された段階にあると言えます。築年数が進んでいるからこそ、管理組合の体制や修繕計画も現実的に運用され、数字だけの計画ではない実績に裏打ちされた管理がなされています。

品質管理の面でも、この時代は大手ゼネコンが主導する大型開発が多く、ブランドや信用を重視した施工が行われていました。一件ごとの分譲が企業評価に直結していたため、現場管理や検査体制は決して軽視されていません。むしろ、現在のようにコスト圧縮が極限まで求められる環境と比べると、余裕のある工程で丁寧に造られていた側面もあります。

このように考えると、東日本大震災前に竣工した物件は「古いから不安」なのではなく、「厳しい試練を経て残ったからこそ信頼できる」存在だと言えます。新しさだけを安全性の尺度にするのではなく、実績、構造の余裕、管理と修繕の積み重ねといった要素を総合的に見れば、これらの物件が今なお高い居住価値と資産価値を保っている理由は十分に理解できるでしょう。　

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今は新築マンション売れないから必死ですよね。でもそれは自業自得。
円安にかこつけて便乗値上げし過ぎ。元々ニーズがないのに売れないのも当然です。
それ以前に内装がチープ、躯体は堅牢でも出入は不便、停電時は避難も困難なので諦めました。

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新築は売れないというが、それこそが一律ではなく、場所によるでしょう。港区とかの都心であれば売れないということはない。

けれど、築20年は危険というのはその通りでしょう。港区にある某天王洲アイル寄りのタワマンの敷地の前身が、生コンクリート工場だったにも関わらず、その有毒科学物質の除染について、当時の法律では重説(書面交付が必要)において、説明が省略されたようである。今の時代ではあり得ない話だが。

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>>82626 匿名さん
>港区湾岸の芝浦港南エリアでは新規分譲マンションの供給がほぼ止まっている状況にもかかわらず、

これは虚偽投稿ですね。確かに港南は新規分譲マンションはほぼ止まっていますが、芝浦では供給が止まったわけではないでしょう。

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今年、マンション相場は急騰する
立地のいい中古を含めて、だ

今賃貸の君はもう諦めろ

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東日本大震災前に建てられた都内のマンションは
震度５～６で揺らすという実験が行われたようなものだから
安心ではあるわな

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東日本大震災のとき、東京の震度は最大で５強だったよ。
湾岸タワマンなどは、かなりダメージを食らっていた。地下杭が壊れている可能性もある。

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経済がぶっ壊れてしまった日本で、解散総選挙。
私は、多くの国民が今こそ私に起ち上がってほしいと期待しているのだろうと承知している。
円安をなんとかしてほしい、物価高をとめてほしい、身分制度のような格差を解消してほしい。
様々な思いを受け止めている。

だがしかし、私には他にやるべきことがある。
国民の声に応えられず、申し訳ない気持ちでいっぱいだ。

だからせめて、選ばれた者は正しい判断をしてほしい。私に代わって。
金利は今年中に2.0%まで引き上げ、財政規律を重視した経済対策をすべきだ。
そして過保護になりすぎた社会保障をスリム化し、受益者の負担を増やす。
苦渋の選択だ。一部の層からは人殺しとも言われかねないだろう。
そうであっても、我が国にはこのような判断が必要なのだ。

植Ｐよ、君に選挙はない。
どうか任期中に正しい判断をしてほしい。
2026年、我が国の転換期となることを願う。
そして来年、中間層が、都心まで通勤1時間圏内の70平米3ldkマンションを購入できるような社会となってほしい。
そんなマンションで、子供が健やかに育ってほしい。
もちろん戸建てだっていいのだが、ここでは掲示板の趣旨を尊重しよう。

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今回は親中議員、売国議員を落選させるための選挙でしょ。立憲民主、公明、自民の半分くらい？、その他諸々。
為替は詳しくないが、1ドル120円台に戻る可能性は低いし、人件費は上がり続けるから、物価はまだまだ上がるよ。デフレが30年も続いたから世界に比べて激安。世界の物価に追いつくまで上がり続ける。
現役の人は給料も上がるからいいけど、年金頼みの人は厳しいね。
政策金利を2%まで上げても、実質金利はまだマイナス。現実的には今年は1.25%がせいぜいだろう。
変動金利でギリギリローンの人は、ローン返済と物価の両方UPでダブルパンチだね。

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建ててる途中で大きめの地震が来るのが怖いよね
全部パーになっちゃいそうで

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>>82639 通りがかりさん
経済はぶっ壊れてなんかいないよ。
日本のインフレ率は決して高くはない。
https://www.globalnote.jp/post-7889.html

3%ぐらいがむしろ普通であって、利上げで慌てて冷やすような水準ではない。マンションが欲しいのならまず遮二無二になって働け！稼いで稼いで稼ぎまくれ、夜も寝るな、休日も副業に精をだせ、そして種銭を貯めるんだ。
貯まったら投資しろ、複利効果を狙え、個別株の回転売買のようなギャンブルには手を出さず堅実なインデックスファンドでドルコスト平均法を活用して地道に積み立てしろ。そうしたら頭金ができ、マンションが買える。
酒飲んで愚痴ってるなら酒やめて働け！タイ人も言ってるぞ↓

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>>82617 購入経験者さん

まあ、必死に弁明したい気持ちはわかるけど、タワマンは立地が悪すぎだよ
湾岸など海砂をポンプで噴き上げて埋め立てた軟弱地盤だし、稀に杭も岩盤に届かなかったり（そもそも地中には梁が打てない）、吹きっさらしで海水のスプレーを浴び続け、おまけに絶え間ない微振動で窓コーキングもボロボロ、首都高横のタワマンなんか窓開けたら騒音で気が狂いそう。かといってダイレクトウィンドウじゃ窓も開かず拭き掃除もできず息苦しく夏は地獄。隣にタワマンできたら丸見え。
岩盤支持層が５０ｍ以深の上層階なんて直下型がいつ来るのが考えただけでオチオチ寝られやしない。事故物件の方がまだマシｗ
やはり、杭がなくても揺れても倒れず、非常時には数十秒で全員外に避難できる筋交い入り通し柱ベタ基礎の戸建が最強、百歩譲って築古でも山の手の陸地に建つ低層マンションが無難だね。

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過去1週間（01/09～01/15）の湾岸マンション価格ナビ
新着売却物件情報　63件
値下物件情報　　　84件
成約事例　　　　　 8件

外国人の取得や転売の規制はこれから本格化。
売れた人だけが逃げ切れる。ババ抜き相場始まってるね。

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解散総選挙で自民が勝っても中革連が勝っても、医療介護重視ばら撒き政策やりそう
建築系の人材供給は改善しないし、金あまりで不動産に流れて価格上がり続けるんじゃないか？

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有明の将来資産価値の根拠として「都心部・臨海地下鉄構想」を挙げる主張は、極めて非現実的だと言わざるを得ません。まず、この地下鉄構想は事業決定すらされておらず、都市計画決定どころか、着工のメドも予算確保の見通しも立っていない段階です。国の審査プロセスは通常でも数年単位で進むため、仮にすぐに動き出したとしても、開業は2040年代以降になる可能性が高いと言われています。しかも、交通政策審議会の第19号答申では「つくばエクスプレス」との直通運転が前提とされていて、その協議も関係者間で全く進んでいないのに近いのが現状です。

さらに、不動産の資産価値というのは「いつ実現するか分からない将来の仮説」ではなく、「すでに確立した交通利便性」と「現在の生活導線」が最も強い価格形成要因になります。現実の投資家は、事業化の確度が低い“未来の絵”ではなく、今すでに機能している鉄道網・商業環境・街の成熟度を重視します。したがって、すでに着工しているリニア中央新幹線や地下鉄南北線の品川延伸のような着工済みの路線を根拠とするなら理解できますが、未定で不透明な地下鉄構想を資産価値の根拠として本気で組み込むのは、合理的な投資判断とは到底言えません。むしろ、そのような不確定要素に依存したシナリオで期待値を積み上げようとする思考こそ、投資センスを疑われても仕方がないレベルだと言えるでしょう。

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