23区内の新築マンション価格動向（その67）

今青森地震での鉄塔損傷が報道されています。実は東日本地震の時も東京タワーの天辺が曲がりました。東京ではないですが6年前の台風では高圧電線の鉄柱が倒壊しています。これらの鉄塔は東京23区に多くあり、液状化や大規模火災等の影に隠れてその倒壊リスクは語られてきませんでした。改めて皆様が住んでいる街の鉄塔が倒れたらどうなるか？真剣に議論する時期が来ているのかも知れません。

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>>82520 匿名さん
不動産スレで株式投資の基本のキを偉そうに書く神経がわからん。むしろ初心者さんだろwww

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>>82523 マンション掲示板さん

あなたはその基本ができず、失敗した口だな(笑)

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>>82524 eマンションさん
煽ってるつもりだろうが、めちゃくちゃ増やしてるので全く効いてない
つか、ここ数年で損した人いないだろ？

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最近の報道はマンション高騰ばかり
そりゃそうだな
まだまだ上がるんだから

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>>82525 マンション検討中さん
損した人は、暴落を待ち続け家賃を払い続けた人です。

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不動産所有者の国籍把握へ　新規の登記申請で記入、公開はせず　令和8度中の導入目指す
https://www.sankei.com/article/20251216-TZLTJB64INILLOAW2B6LCZGPOU/

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>>82527 検討板ユーザーさん

何もせず待ってただけならそのとおり
ただし、家を買おうとする層は、少なくとも頭金分は資産運用しているだろうから、むしろ家買うより資産増えてる

貧富の差はもう戦争か天変地異でしか解消できないだろう

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資金があれば投資に回してますます資産が増え、生活費でカツカツな人は投資どころじゃない。せめて少額でも積立投資しとけば救いようがあった筈。但しこの１年２年で購入した人は手遅れかもしれない。つまり高値掴みの可能性大。

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投資をするなら勉強が必要。
クズなマンション業者の営業電話やマッチングアプリなんかで誘われる投資話は100%詐欺だから、全財産を失い、ホームレスが確定する。

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諸君、利上げだ
だがしかし、この程度の利上げでは何も変わらない
総裁会見でタカ派姿勢が見られない限り、材料出尽くしでインフレが更に加速しかねない

植Ｐよ、
日銀総裁の矜持として、やるべきことをやり、言うべきことを言うのだ
政権への忖度など国家国民の前では単なる愚行

私としては、私に代わり重積を担わせてしまった負い目があるが、せめて心からの助言をしたい

この未曾有の円安を食い止められるのは、君しかいないのだ

植Ｐよ、
私は期待している
私は信じている

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https://news.yahoo.co.jp/articles/795dfb5caf14dbcf772fbb652121120c49b1...

「ここ2、3ヶ月で相場の雰囲気がガラッと変わってしまった」

湾岸エリアの不動産仲介業者、A氏はこう顔をしかめる。豊洲や勝どきではファミリータイプで2億円するような物件が飛ぶように売れていたが、それがパタリと止まったというのだ。A氏は「かなり在庫が滞留しているし、何度も値下げを繰り返す部屋も多い」と明かす。

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>>82539 マンション比較中さん
https://news.yahoo.co.jp/articles/795dfb5caf14dbcf772fbb652121120c49b1...

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>>82540 マンション比較中さん
湾岸だけじゃなく都心も同様だよ

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植Ｐ、
私は残念だよ
君はいつからそちら側の人間になったんだ？

0.5だとあれほど助言してきたのに
君はマーケットに負けただけではなく、自分で自分を裏切ったのだ

植Ｐよ、
私は大変残念だ

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今日港区の米軍ヘリコプター発着場の騒音アンケートを実施したとテレビのニュースでやっていた。
https://news.web.nhk/newsweb/na/nb-1000124585

ヘリが低空飛行すりゃ、うるさいに決まっているじゃんｗ

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金利上昇はまだまだ序の口。
個人的には３～4％くらいがちょうどよい。インフレなんだから。
俺の投信も株も金プラもそれ以上に上がっているし、借金もないしｗ

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Ｑ：首都直下型地震のニュースをNHKでやっていたが、日本はどこも危ない。どこに住むべきか悩む。

Ａ：環太平洋火山帯にすっぽり収まっている地震・火山列島なんだからどこにいてもリスクがある。
予想外の火山が噴火するかは誰も知らない。
沖縄でも太古で大津波に流された巨石があるし。
本気で安全な所は豪州しかないとも。

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>>82546 購入経験者さん
3%になんかあげたら国債の評価損で地銀全滅
もちろん日銀財務も大きな影響をうける
できっこないし、皆んなそれが分かってるから円安になってるのよ

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ローンでマンションを買った人は変動金利のままだと危ない。既にインフレ時代に入っているので、すべてのものの価格は毎年上がっていく。マンションの管理維持費も当然上がる。政策金利はようやく 0.75%になったが実質金利が大幅にマイナスなのは日本だけ。この程度の利上げで円安が止まるわけないから来年は1.25%、最終的に2.5%までは上がるね。住宅ローンが変動金利だと生活が圧迫されるよ。

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変動金利派は戦々恐々だねｗ

〈高市総理誕生でタワマン民が大ピンチ〉住宅ローンはさらに上昇も給料は上がらず…銀行の審査厳格化で転売ヤーも涙目https://shueisha.online/articles/-/255280?utm_source=news.yahoo.co.jp&...

敢えて２か月以上前の記事をあげたけど、ほぼその通りになっている。
いつまでも在庫マンションを塩漬けにはできないから、投げ売りも時間の問題かな。

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で、現在がこれ↓

～三菱UFJとみずほは変動型住宅ローン金利の基準となる短期プライムレートも来年2月2日から1.875％から2.125％に引き上げると発表しました～
https://news.yahoo.co.jp/articles/d8414c3005c43d12ba49c162db6f48c6394b...

今まではタワマンブーム
これからは金利上昇ブームｗ

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そして、ギリギリローンでタワマンなんか買ってしまったおバカさんはみんな破滅しますね。

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>>82555 匿名さん
10年前ぐらいに買って、元金が三分の二ぐらいに減っている人はセーフだと思うな。問題はコロナ後に買った人、元金がそっくり残っている人も多いだろう。

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>>82549 匿名さん

2.5%
良い数字だ
しかしながら、植Ｐがどこまで漢を見せられるか
政権に日和って1.5%までしか上げられない可能性もある
しかも利上げペースは後手後手で

私は信じたい
植Ｐが正しい決断をしてくれると

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トラブル相次ぐ民泊、各種施設を政府が一元管理へ
外国人経営者の在留資格取り消しなど「厳しく対処」検討
https://www.yomiuri.co.jp/politics/20251224-GYT1T00130/

高市はさすがだね。小池とは格が違う。

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>>82559 匿名さん

高市首相の経済対策は一切評価しないが、こういう姿勢は評価できる

堅実な経済政策を行う保守の政治家が必要だ
この点で言えば正に私が適任だが、訳あって私は立候補できない
私に代わって負担を背負っている高市首相には若干申し訳なく思うが、植Ｐと共に堅実な経済政策を実施してほしいものだ

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あとはスパイ防止法や空室税を早く決めてほしいな。
基礎控除は所得制限なく200万くらいにして、インフレに連動して上げていけば景気もよくなるぞ。

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日本は国の借金が膨大だから金利は上がらない、だから目一杯金借りてバカ高いマンションを買え、なんてくだらないウソを書いてた奴らがいたが、金利上がってきてますよ。
ギリギリローンのおバカさんたちは破滅ですね。

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>>82561 匿名さん

全くもってそのとおりでしょう
ただし、それらに加えて固定資産税の増額もやらなければならない
また増税かと言われてしまうだろうが、その分を所得の基礎控除を上げるなどして、格差縮小に努めていかなければならない

我が国の課題は山積みであるが、今が最後の踏ん張りどころ
ここで失敗したら今後100年は没落せざるを得ない

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マンコミュ全体が過疎ってきたね。
中国人の取引が減って、ここ数年で高値掴みした転売ヤーは爆死らしいｗ

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>>82564 匿名さん

悲しくないか？
現実から目を背けるのって

マンション相場はまだまだ上がる

積極財政なんて愚策を選んだのだから
そして植Ｐも力不足
私に代わって懸命に闘っているが、未だ0.75なのだ
本来であれば今の時点で1.25が望ましく、将来的には2を超える利上げが必須だ

だがしかし、
だがしかし

無念だ

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>>82567 名無しさん
中古の売り注文が去年の4倍、買いは半分になって、値下げ合戦が始まってるらしいよｗ

俺は株でぼろ儲けだから高みの見物だ

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久しぶりにYouTubeで沖さん見たけど
少しトーンが変わってたね
かなり規制を警戒してる感じだった

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>>82568 匿名さん

そりゃ下がる物件はあるだろう
私はそんな物件には関心を有してはいない

タクシー運転手が1千万以上楽に稼ぐ時代だ
1人親方の大工が2千万
それなりの物件は下がりようがない
世間は空前の金余り
この相場はまだまだ続く

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>>82570 口コミ知りたいさん
いい加減なこと言いなさんな
友人にタクシーの運転手がいるが、
1000万楽になんて稼げないってよ

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>>82571 マンション掲示板さん

まぁ確かに「楽に」は語弊があったのは認めるが、要は今までとは比べ物にならない程に金回りが良い状況だと言うことだ
こんな状況では酷い物件でない限り上がらざるを得ない

我が国の経済はもはや風前の灯だ

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>>82570 口コミ知りたいさん
湾岸タワマンや港区の超高級マンションの中古が売れなくなって、大幅値下げしてるってよｗ　調べてみたら？
投資するなら株に乗り換えた方が儲かるよ　ここ数年は儲かりすぎて怖いくらいだ

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この掲示板はデタラメを書けるところがいいかなと思います。

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>>82572 eマンションさん
ChatGPTの回答
?一般的なモデル：年収 約300～600万円 程度が多いとされます（経験・勤務形態・会社により差あり）。
?高収入例：月給ベースで 40～60万円 以上稼ぐドライバーも一定数あり、年収700万円～800万円 を超えるケースも存在します（歩合制・繁忙時間帯勤務・顧客獲得力により変動）。

KMタクシー募集要項より
月給：基本給20万9033円～＋歩合
・年収700万円を超える社員も多く在籍！（平均年収600万円以上）

アメリカにでも住んでるのか？
1000万はむしろレアケースだろ

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世田谷はリセールがとてもいいからいいですね！購入の皆さんおめでとうございます。高市政権もインフレ容認の中で今後は上昇傾向、金利は微増、円キャリートレード踏まえると金利上げ過ぎができない。。(現にマーケットが円高にいけない)
買える方と買えない方の差が出て、いいマーケットになってきましたね！

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バブルや中国のケースって建てれば建てただけ儲かるから、無駄に建てまくっちゃったじゃん？供給過多なのに価格上げちゃったから揺り戻しで大暴落しちゃったわけで。
今って供給多くない状況での価格高騰だから金利が上がったとしても、そこまで下がらないと思うんだよなぁ

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>>82577 匿名さん
今は圧倒的な供給不足で下がらないでしょうね。
価格が上がりすぎて売れ行き落ちるでしょうけど、更に供給絞られて縮小均衡していくだけだと思います。安くなるのは相続物件の築古郊外物件だけだと思います。

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新築は供給が減ってるが、中古は売り物件が積み上がってるよ。
値下げ合戦中だけど、まだまだバブル価格だから誰も買わない状態。

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住宅ローン金利がどんどん上がります。
無謀なローンを組むと破産確定しますよ。
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6564399

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>>82579 匿名さん
積み上がってますか？23区は数年前に比べたら中古の出物は減ってますよ。特に築浅はほとんどありません。湾岸とか調子に乗って価格上げすぎた一部地域の中古マンション価格に調整が入っているだけだと思います。全体で見れば中古マンションも供給不足です。

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>>82581 eマンションさん
中古買おうと思って1年くらい見てるけど自分も近い意見ですね
湾岸もだし、相続で築古の供給が増えて、修繕計画がボロボロだったり、2000年代前のわりに異常に高いところは正当な価格に戻されると思う
築浅はレアだから黙って高値で買うしかない感じがある

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>>82581 eマンションさん

①金利上昇②為替③不動産規制｜中古不動産市場は下がり始める兆候が出ている

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不動産屋社長の肌感覚で売りは昨年の4倍、引き合いは１／２と言っているね。
しばらくは冬ごもり。それが本音だろう。
高ければ売れない。米と同じで売れなければ下がる　当たり前の話
新築は立地は悪く、狭く、材質もペラペラ　このスレは業者のポジトークだから新築推しが多いが、
むしろ高品質なバブル期～リーマンショック前の中古の方がお得　

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バブル期～リーマンショック前は、丁寧に作りましたから
近頃のは・・・中国ほどではないが、丁寧な仕事なんて、やってられない

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>>82593 匿名さん
建設関係の仕事をしていますけど、施工自体は昔より今のほうがはるかに丁寧にしっかり作ってますよ。ただそれ以上にコストダウン策が強烈にひどいということです。

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>>82587 マンション比較中さん

バブル期後半からリーマンショック前に分譲されたマンションは、分譲会社同士の競争が激しく、仕様や構造で差別化する必要があったため、躯体のコンクリート強度、二重床・二重天井、ゆとりある共用部、重厚感のある外構など、現在ではコスト面から削られがちな要素がしっかり盛り込まれているケースが多い。

一方、近年の新築は土地価格や人件費、資材価格の高騰を背景に、専有部の面積圧縮や設備の簡素化、共用部の合理化が進み、見た目は新しくても「作り」は最低限という物件も珍しくない。適切に管理され、修繕計画が健全な中古であれば、価格と品質のバランスという点で、最近の新築よりお得と評価されるのは自然な流れ。

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業界内部事情を知っていますが、最近の新築のコストダウン手法は多岐にわたります。はっきり言って20年前くらいの中古の方がはるかに仕様が良いです。

・専有面積を抑え、廊下や収納を最小にして同じ坪単価で総額を下げる
・天井高を低く設定し、コンクリート量や内装材を削減
・直床や簡易的な二重床を採用し、遮音性能より施工コストを優先
・サッシをアルミ主体にする、ガラスを単板や薄い複層にする簡素化
・キッチン・洗面・浴室など水回りを標準化し、グレード選択を減らす
・共用廊下やエントランスの面積縮小、大型吹き抜けや過剰な装飾の廃止
・ディスポーザーや24時間ゴミ出しなど、維持費のかかる設備を非搭載
・駐車場や駐輪場を必要最小限にして付帯工事費を削減
・長期修繕を見据えた仕様よりも初期分譲価格を優先した設計・設備選定
・エレベーターの設置数を減らし、エレベーター速度が遅い機種を採用
・共有部の床や壁に高価な天然素材（天然大理石や木材）を使用しない

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>>82598 販売関係者さん
・共用廊下やエントランスの面積縮小、大型吹き抜けや過剰な装飾の廃止
・共有部の床や壁に高価な天然素材（天然大理石や木材）を使用しない
と
・長期修繕を見据えた仕様よりも初期分譲価格を優先した設計・設備選定
は意見喰いあってるけどどうなんだ？
ディスポーザーとかも最近のマンションはついてるし、高いマンションは天然素材使ってるし、なんか実情とあってなくね？

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新築推しのポジトークがすごいな
売れてないんだ

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施工業者ですが、やはり今の基準のほうが厳しく監査もあるのでしっかりしてます。耐震や防音、中の作り含めて格段に違います。20年前の中身はムラがありますが見た目は豪華です。今後、新築が減少していくことを考えると新築、築浅の方が希少性からリセールは間違いなく高く、今後金利以上にインフレは加速するので購入できる方は新築をお勧めします。
ただ世間は購入可能層のほうが少ないので、賃貸派、中古派が激しくなりますが。

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確かに新築マンション購入可能層が少ないですよね。。。
金利は緩やかに上がっても高市政権もインフレ推し、円安、人件費は上がる、、これからのリセールが楽しみです！

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>>82604 マンション掲示板さん

20年くらい前のタワマンって、スーゼネの清水建設や鹿島建設や大林組が工事するのが当たり前だった。最近の新築は長谷工のオンパレード。もう、スーゼネは採算合わないからタワマン作るのはほとんどやめたみたいね。

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私の持つマンションは大成だし、近所に知人や芸能人の住む竹中の高級マンションがあるけど、躯体そのものも内装も段違いにいいし、内装も真鍮や大理石、御影石なんか当たり前。今これを作ればとんでもない金額になるだろうな。
それにしても今のマンションの水回りも玄関回りも外装もサイディングで内装も全て見た目はいいけど質感が２ランクダウン、あまりにもチープ過ぎだし、左官屋、木工職人の出番もなく、内装業者の仕事ぶりも見るに堪えない。
これじゃ食指が動かない。

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2000年代の建物が構造では遜色ないのかもだが、子育て世帯が買おうとした時、未だにVDSLだったりデザインが古臭かったり、子育て終了済み世帯が多かったりで買い辛すぎる
特に老人さしかかった世帯が多いマンションは買うリスクがデカすぎるし、賃貸の方がマシ

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中古も新築も内廊下は嫌だ
香港の火災観て、そう思った
外廊下なら、水はぶっかけられるが逃げやすい

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>>82614 名無しさん

それを言うなら、ゼネコン、マンコン、更にはデベの人ほど注文住宅を好んで住みたがるよね。それもお金持ちのトップだけじゃない
（逆にタマホームの社長はタワマンなのも面白いw）
これは何を意味するのかな
https://presidenthouse.net/category/construction
https://presidenthouse.net/category/real-estate

夜は漆黒の闇と静寂に包まれる田舎者程、都心や湾岸のタワマンに憧れ、都心育ちの富裕層が、緑溢れる閑静な高級住宅地を好むという風潮と似ている

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2000年代のタワマンを一括して「試行錯誤の普及期で不利」というのは時代幅と物件差を無視したデタラメ。2000年代と一口に言っても、2000年直後と2008年以降では設計思想・解析技術・審査体制は大きく異なる。実際、2000年基準以降は限界耐力計算や時刻歴応答解析が普及し、当時としては最先端の構造設計が採用されたタワーマンションが多数存在する。

長周期地震動や設備冗長性についても、「当時は想定されていなかった」という表現は誤り。少なくとも首都圏のタワーマンションでは、2000年代半ば以降、長周期成分を考慮した解析や制振部材の導入は一般化していて、免震・制振の有無は築年ではなく個別仕様の問題。新築であっても、コスト制約から最低限の構成しか持たない物件は存在する。

東日本大震災後の補修事例についても、「大量に発生した」事実はない。補修があったとしても倒壊や致命的欠陥ではなく、超高層建築の想定内挙動に対する是正措置。これは「弱さ」ではなく、長期使用を前提とした建築物が適切にメンテナンスされた結果。重要なのは築年数ではなく、その後の点検・修繕履歴と管理体制。

内廊下の臭気問題についても同様で、構造的欠陥ではなく管理水準、清掃頻度、配管更新の有無の問題。実際、築20年以上でも無臭の内廊下を維持している物件がほとんど。「業界関係者ほど築20年を避ける」という点も、根拠がない。不動産・ゼネコン関係者ほど、立地、管理、修繕計画、構造仕様を冷静に評価し、築年数だけで判断しない。築浅＝安全という図式は、むしろ一般消費者向けの単純化された説明。

新築が「すべてで上」という結論は、コスト・品質・将来リスクの三点で成立しない。近年の新築は、建設費高騰を背景に設備仕様や共用部の簡素化が進み、長期的な修繕負担が読みにくいケースも増えています。完成度の高い2000年代物件が、適切な管理のもとで安定した居住性と資産価値を維持している例は数多く存在する。結論として、築20年前後のタワーマンションを一律に危険視し、新築を唯一の合理解とする見方は、技術史・個別差・管理要因を無視した単純化に過ぎない。合理的判断とは、築年ではなく「設計内容・施工品質・管理実績・立地」を総合的に評価することによってのみ成立する。新築というだけでだけで「安心」とか言ってるのは、構造も施工も理解してない外野の戯言にすぎません。

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>>82617 購入経験者さん
書いてあるのはその通りだけど、このスレでは昔のマンションのほうが良いという意見がほとんどで、新築が安心という意見は無かったようなｗ

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東日本大震災前に竣工した物件って、むしろ構造安全性や施工の堅実さという点で再評価されるべき存在だと考えられます。というのも、この時代の建物は「実際に東日本大震災を経験し、その結果が確認されている」という決定的な強みを持っているからです。設計図上の性能や最新基準への適合は確かに重要ですが、最終的に建物の価値を裏付けるのは、現実の災害に耐えたという事実にほかなりません。震災時に致命的な構造被害を出さず、その後も継続使用されている物件は、机上の理論を超えた信頼性をすでに証明しています。

また、2000年前後に分譲された大規模マンションは、当時の市況や金融環境を背景に、長期保有を前提とした堅実な商品設計が主流でした。短期間での回転を狙う投資色の強い開発よりも、実需層を意識した計画が多く、躯体や基礎といった目に見えない部分にコストをかける思想が根付いていました。結果として、コンクリート強度や鉄筋量、杭基礎の設計などは、現在の目で見ても余裕を持った仕様になっているケースが少なくありません。

免震や制振技術についても、黎明期であったからこそ慎重な設計がなされていたという側面があります。技術が成熟していない段階では、理論上の数値をギリギリまで攻めるのではなく、安全率を大きく取る設計が採用されがちです。そのため、最新技術に頼らずとも、建物全体の剛性やバランスによって揺れに耐える、いわば「基本に忠実な構造」が多く見られます。こうした設計は、経年による性能低下が起きにくく、長期的な安定性に寄与します。

さらに、東日本大震災前に竣工した物件の多くは、震災後に詳細な点検や補修、場合によっては追加的な耐震補強が行われています。これは、新築物件には存在しない大きな利点です。初期不良や弱点が早期に洗い出され、是正された状態で現在に至っているため、建物としてはむしろ「熟成」された段階にあると言えます。築年数が進んでいるからこそ、管理組合の体制や修繕計画も現実的に運用され、数字だけの計画ではない実績に裏打ちされた管理がなされています。

品質管理の面でも、この時代は大手ゼネコンが主導する大型開発が多く、ブランドや信用を重視した施工が行われていました。一件ごとの分譲が企業評価に直結していたため、現場管理や検査体制は決して軽視されていません。むしろ、現在のようにコスト圧縮が極限まで求められる環境と比べると、余裕のある工程で丁寧に造られていた側面もあります。

このように考えると、東日本大震災前に竣工した物件は「古いから不安」なのではなく、「厳しい試練を経て残ったからこそ信頼できる」存在だと言えます。新しさだけを安全性の尺度にするのではなく、実績、構造の余裕、管理と修繕の積み重ねといった要素を総合的に見れば、これらの物件が今なお高い居住価値と資産価値を保っている理由は十分に理解できるでしょう。　

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