23区内の新築マンション価格動向（その67）

俺が意識するライバルはヒカキン

家に２０億円もかけないけど米国株は日本円で２０億円分以上ある

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テスタ・CIS・BNF、
がライバルのヒト、
いる？

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>>69491 匿名さん
でーらーすごいがや

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東京勤務の正規ホワイトカラー40歳オスだけの平均年収って大体750万くらいか？

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2024年の投資環境はドル円相場が運命を決める

150円から120円になったら20%減

年明けに米株を一括投資は怖い

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2日間遊んだ。2万使った。金が無い。

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>>69500 名無しさん
近い将来に円高予想は少数派だろう。あっても1割程度でしょ。年明けに一括投資はNG、3割下がれば円高になっても大丈夫できれば4割かな。

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円高になる要素が見つからんからね。
このまま円安がどこまで伸びるかだろうね。

20億もっているひとがみんな所に書き込みなんかしてないだろうし、
こんなところに為になる情報なんて何も無いわけだよ。
それ考えると、20億もっている・・・・＊＊＊。

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幾ら値上がりしようが、不動産も売らなければ単なる含み資産、維持費だけ無駄にかかり、生活を圧迫させるだけ。
でも売ったら、高値で別の集合住宅を買うだけで、結局儲からない。

勝者は、俺みたいに、都内の広い土地（住い）をちゃんと確保しながら、金融資産の一部として、株や投信、金と同様、都心マンションなど投資用不動産を複数持ち、転売できた一部の人間だけ。

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23区内の《新築マンション》にこだわるメリットを教えて下さい。

購入後は永住しますか？
資産、売却目的ですか？
その他？

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>>69506 口コミ知りたいさん
①よりいい設備、セキュリティ面も
②より民度の高い近隣
③資産性落ちにくい

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>>69507
現実は②だけじゃないか？
①は区外の安い家住めば設備やセキュリティーにもっと金掛けられる。
③は駅遠じゃなければ資産性は郊外でもさほど落ちない。

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都心なんてのは、
所詮は狭い土地に金とエネルギーを無駄に突っ込んで無理やり煌びやかに見せかけただけの金持ち向け貧民窟にすぎない
だから、（孫正義みたいな一部の富豪の家を除いて）共同住宅と古い木密しかない

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>>69509 評判気になるさん
わざとですよね。ドMですね。殴られなかったら全身痒いってことですね。(笑)

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流動性のある住宅サービスを買うって感じだから土地に拘るのって古いんだよなあ。つまり郊外の田園調布みたいな価値観でしょ。広い土地、めんどくさい相続、入れ替わりのない硬直した街

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立憲が政権取ればかつてのように77円に！
これは凄い含み損抱える人続出だろうけど、逆転の発想で超買い場になる！

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>>69511 匿名さん

買えもしない貧乏人は、黙っていた方がいい。負け惜しみにしか聞こえない。。

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>>69513 評判気になるさん

あながち間違ってないと思うよ
これからは北千住、亀有、金町などが今以上に人気化するんだしね

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>>69511 匿名さん

その感想は買ったことのない賃貸組か実家暮らしだろ。

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>>69505 周辺住民さん

前段はこのスレで何度も指摘してきたがその通り。
後段は要するにリーマンやってちゃアカンって話やね。

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>>69514 名無しさん

彼は買ったことのない人間だよ。

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>>69514 名無しさん
やっぱりそうですね。
そこ最高ですね。未来の都心部というにも過言ではないです。
若者やトラック運転手の中には爆発的な人気ですもんね。

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>>69518 マンション検討中さん

皮肉ってるつもりだろうけど、実際そうだよ
でも、そのポイントこそ人気の証明なんだって事に気付けて一人前
高齢者ばかりの街には魅力は生まれない

世の中にはダイナミズムが必要なんだ

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足立区のジェントリフィケーションがどれほど進むかだよね。北千住や西新井のマンションは明らかに上がっているし、価格帯的にも中間所得層以上の人でないと手が届かないレンジで取引されるようになってからしばらく経つ。急行停車駅で比較的生活利便施設が充実している駅周辺を中心に住民層に変化が見られているはず。住んでる人の感覚的にはどうだろう。

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高級住宅地は土地が残るし相続や世代交代が多い事実を知らず、田園調布はオワコン何て嘯く奴ほど、老人病棟で孤独死する確率が高い。
一番危険なのは、ニュータウンとか、豊洲みたいな埋立地に一斉に林立したタワマンとか、要するに歴史のない町だよ。
歴史も遺産も文化も伝統も何もないから、町に愛着もないし、同時期に移り住んできた集団が２０年後には一斉に高齢化、年金頼みの老人病等になる。
今の高島平団地に親子で継続して住んでいるなんて聞かないだろ。それと一緒。

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>>69521 評判気になるさん
田園調布だってその昔はニュータウンそのものだったでしょ

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>>69520 匿名さん

北千住は大学もできたし、街全体が若返り、昔とはだいぶ違う雰囲気だよ。
そりゃごちゃっとした街並みって意味ではそんなにすぐ変わることはないだろうけど、むしろそれが利便性を高めている側面もあるのは事実。

昔のようなオッサンばかりで猥雑な汚いイメージではなく、若者の煩い街って感じ。
一昔前の渋谷みたいな。

まぁ煩いことに変わりはないので、いずれにせよ好きじゃない人も多くいるでしょう。

あとは水害は棚上げして褒めるわけにはいかんね。
北千住は水没する街って馬鹿にされるけど、まぁ事実だから言い返せない。

でも、そんな被災は発生していないのが現実。

この辺を許容できるかどうかで評価は大きく変わると思う。

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足立区が都心になるなんて、都心が核攻撃を受けて壊滅でもしない限りあり得ない話だな。

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>>69525 匿名さん

北千住は足立区ではありません。
北千住は北千住という独立した行政区分です。

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築15年以内1LDK40平米中央線吉祥寺より東側駅徒歩5分

これが4200万以下にならないと買ってあげないよ

震えて眠れ、転売ヤーどもめ

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>>69527
なんで4000万以下じゃなくて4200万なの？

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>>69528 マンション検討中さん

そこはなんとなく武士の情けっつーか
まぁとにかく、今は上記の条件で5000万以上だし、アホらしくて買う気にもならん

仮に4000万切ったら部屋次第では現金買いしてやらなくもない

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>>69529 マンション検討中さん
今の市況でその条件で5000万だと安くない？
探しても出てこないけど。あ、5000万以上か。
5000万ジャストなら買いたい。

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>>69529 マンション検討中さん
武士の情けかわいい(笑)

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ジェントリフィケーションって、、、
いくら足立区の駅前にマンションができてその値段が上がっても、周辺団地は輩や生ポ、外国人の＊＊でしょ。
そこが城南・城西との違い。
上物が高騰して城南・城西には手が出せないから地価の安い足立区で我慢しているだけで、住めるなら皆、郊外でも民度が高い城南・城西に行くよ。

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>>69525 匿名さん
>足立区が都心になるなんて
ともあれ、副都心とか新都心にはなるかもしれない。
池袋が副都心なら北千住もなれるだろう。北千住のマルイは池袋の西武より売っているものは安いかもしれないがはやっていることは間違いない。

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参考までに（()内は23区中の順位）

23区年収ランキング：世田谷565万(7)、杉並470万(10)、練馬419万(16)、足立347万(23)
https://gentosha-go.com/articles/-/35327

23区生活保護率ランキング：足立5.5%(2)、練馬3.6%(10)、杉並1.9%(16)、世田谷1.8%(17)
https://gentosha-go.com/articles/-/47946?page=1

23区外国人比率ランキング：足立5.4%(12)、杉並3.0%(21)、練馬2.9%(22)、世田谷2.6%(23)
https://arakawa.world-tls.com/?p=882

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お前ら、知ってるか？

10数前は墨田区辺りの3LDKが4500万で買えたんだぜ

今の相場で買うなんて信じられないぜ

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>>69522 名無しさん

千葉とか多摩、埼玉あたりの田舎ニュータウンと一緒にしてはダメ。
田園調布の場合、300坪単位の区画販売だし、大正から昭和初期に元々都心に住んでいた富裕層（実業家や官僚、軍人将校）中心に作られた街だから、成り立ちがそもそも違う。

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田園調布といえども３丁目が高齢者世帯率が一番高く49.1%。もう人口減少もはじまってる。
https://news.livedoor.com/article/detail/24464458/

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>>69536 評判気になるさん
今では50坪でしたっけ？
それでも大したものですね(^^)

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>>69538 検討板ユーザーさん

そう思うと昔の方が貧富の差は激しかったよね。

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まぁなんだかんだ言って目黒区か文京区で選べば間違いない

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>>69526
意味がよくわからんが、足立区ではないということは
東京都でもないのか。

千葉県北千住でいいのか。

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>>69541 匿名さん

最も新しい北千住区です。

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>>69538 検討板ユーザーさん

いや、うちは今は１９０坪、
でも、他にもあるから。

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>>69537 匿名さん

君は何もわかっちゃいないね　
(こういう記事を書く人も100%田舎出身の部外者だしな）
田園調布を投資用に買う人なんか昔から皆無だし、田舎者は排除する傾向が強い。
他所から田舎者や成金が増えたら治安が乱れるから、憲章を作ったんだよ　
今も空き地なんか殆どない。仮に空き地があっても1年後には同じ広さの家が建つ。
そこが他所との大きな違い。
高齢化も、他所と大して変わらない。
俺みたいに20代で都心にマンション買った子世代が、代替わりで戻ってくるだけの話。
相続税も含めて財力がある人だけが残れば、この町にとっては万々歳なんだよ。
それが高級住宅地の本質。田舎者は知らなくていい。

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よく通販で高枝ハサミが売られているけど、なんであんなものに宣伝費かけるか知っている？
対して儲かりもしないハサミなんか売るのが目的じゃないんだよ。
ハサミを使う身分の人（＝広い庭のある戸建てに住める富裕層）の顧客情報を集めて、別の商売をするためだよ。
勿論〇丁目〇番地〇号までの住所しかない人を対象にしている。その下にマンション名や号室があるような客層はまず注文しないし、来ても相手にしない。
その富裕層リストをもとにいろいろな金融商品やら宝石などを売り込むのだよ。
(俺はその手には乗らないからコーナンや島忠で買って帰るけど）
https://diamond.jp/articles/-/325686?page=2#:~:text=%E5%BA%AD%E3%81%AB...,%E3%81%A8%E3%81%84%E3%81%86%E3%83%97%E3%83%AD%E3%83%95%E3%82%A1%E3%82%A4%E3%83%AA%E3%83%B3%E3%82%B0%E3%81%8C%E3%81%A7%E3%81%8D%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82

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>>69544 評判気になるさん
では人口減少はなぜ？
世帯当たりの人数が減ってる？

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>>69546 eマンションさん

長年住んだ実感でいうと、例えば小学校(田園調布小でも八幡小でも）生徒数は50年前の半分にも満たない。つまり子供の数(世帯当たり人数）が減っている。
当時の同級生も近所見渡してみると、次男とか消息不明な人が多く、帰ってくる人（家を継げる人）は限られるな。
但し、家が断絶しても買い手はすぐに表れるし長期の空地や空家はない。建築制限でマンションは建てられないから人口は余裕。少子化も隣町と比べて大差はない。
一戸当たり面積も小さくなっているケースも多いが、平均５０坪以上あるから狭苦しさはない。田園調布駅も奥沢駅もラッシュ時1両に数名人しか乗らないが(車通勤も多い）それがいいんだよ。
公園は広く落ち着くし、寺もあるし自由が丘や二子玉は賑わっているし。都心にも城東・城北にも住んだけど、城南がゴミゴミしておらず治安がいいから一番。しかも土地も周囲と比べて割安。

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>>69544
＞俺みたいに20代で都心にマンション買った子世代が、代替わりで戻ってくるだけの話。

>>69547
＞帰ってくる人（家を継げる人）は限られるな。

この二つ、ちょっと矛盾と感じますが、たぶんぼくの思い違いなんでしょうね？
代替わりで戻って来る方と維持できずに入れ替わる方で、程よく新陳代謝している感じでしょうか？

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田園調布は３丁目と他一部は立派だけど、多摩川沿いとかの浸水エリアは窮屈だし駅遠だし不便だし、
住むメリットはネームバリューだけだなってとこ多いよね。

閑静さ、のどかさを求めるなら世田谷に入っちゃった方が良い。例えば岡本とか。
利便性では奥沢の方が良いだろうし、地盤でも世田谷は高台が多い。
敷地の広さは成城や深沢があるし、田園調布はまとまった敷地が出るからというメリットしか感じられないかな。

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僕は新築はとうの昔に諦めて、今はもっぱら中古狙い
それでも高くて買えないよ

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家は耐久消費財。
家族が生活するための器だよ。
金儲けのために買うなんてアホだね。
しかも衰退してる日本の不動産なんて、バカ確定だよ。　

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田園調布を衰退する年寄りの街でダメだなんて言うやつは、頭の中が金勘定でいっぱいになってる卑しい貧乏人。
田園調布住まいの富裕層はそんなバカな計算しなくても悠々自適だから、関係ないんだよ。

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自分は現役世代中に家を持つことは諦めた。
家を買うために必死に貯めてきた現金は全て運用に回すことにするよ。

そして引退した際には、恐らく安くなっているであろう郊外物件で悠々自適を目指すよ。

もうね、疲れちゃったんだよ。
うんざりなんだよ、この高値には。

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>>69552 匿名さん

マンション住まいの自分がマンションスレで言う事ではないけど、田園調布や六麓荘は高級住宅街として存続していって欲しいと思うわ。建築協定がある街は無くしちゃダメだと思う。
ここ10年でもうちの周りはかなりの数、古い立派なお宅が取り壊されてペンシル戸建てやマンションになってる。近所の素敵な洋館も住んでる人90近そうなので亡くなったら多分取り壊されてペンシル戸建てやマンションになっちゃうんだろうなと思う。
相続税や維持費がすごくなるから仕方ないとは思うけど、もったいないなぁと思う。勝手な願いだけどお金持ちには庭付き戸建てを維持してほしい。街の美観のためにも。

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>>69548 通りがかりさん

簡単に言うと、親のすねかじりだけじゃ相続は難しいということ。
子弟も大抵は医者とか実業家の跡継ぎ、上場企業、公務員が大半で、稼ぐ力はある。(三井不動産の会長の実家もあれば、知事経験者や元総理、元NTT総裁、元日銀総裁の家とか皆隠れて住んでいる）ただ分割相続などで土地が小さくなることはあるが子供がいる限り一等地を売り払うことはない。
なんだかんだ言っても環境は最高だからね。電車なんか余り使わないし。
また3丁目だから全て良しという訳でもない。線路沿いの焦点が並ぶ辺りも3丁目だし、駅の反対(1，2丁目)側にも２百坪の豪邸は多い。俺のおすすめは４丁目と5丁目の20番地代まで。高台で緑が多いので隠居には最高。駅前は雙葉学園行やアメリカンスクール(白人）行のバスが出ており子供は多い。
世田谷区の玉川田園調布、尾山台1丁目、等々力1丁目、上野毛3丁目、瀬田1丁目なども広範囲に豪邸が連なり、著名人が多い。
但し不動産誌に掲載される崖下(田園調布5の40番地代以降、丸子川の南側）だけは水没するから論外。

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>>69553 eマンションさん

今のマンション価格は異常。バブル以外の何者でもない。
俺なら若いうちは賃貸で好きなところを渡り歩いて、ここならいいと思う場所が見つかったら、リタイヤ前に、車庫付きの中古戸建を買い、リフォームして住むな。(リタイア後はローンが組みづらい)
その前に誰と住むかだけど。婚活も諦めてはいけない。同世代なら必ず見つかるから。

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悠々自適な金持ちがマンションスレに張り付いて都心マンション否定するのですね

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>>69557 匿名さん

昔買ったマンションもまだ持っているから、否定はしないよ。
でも来年からいきなり管理費修繕費のを2倍にするらしいから、売却を考えている。
マンションはこれがリスク。

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>>69558 評判気になるさん
管理費も修繕費も2倍？

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>今のマンション価格は異常。バブル以外の何者でもない。

異常だとは思うがバブルではない。
元々買えない層ではなく、買える層、頑張れば手が届く層の年収は維持され、あるいは増える為、バブルの様バブルではない。
先日まで100円で売ってたコンビニ商品があっという間に130円150円になったのもバブルのようでバブルではない。
90万のバーキンが140万になったのもバブルのようでバブルではない。
100万の軽自動車が160万になったのもバブルのようでバブルではない。

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なのでマンションだけバブルだバブルだと自分を慰めるのはやめないといけない。

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どうせ40過ぎてるのに、50も過ぎてるのに
買いたいのに、買う必要があるのに今はバブルだから待とうなんて甘すぎだわね。

チョンガーはいいよ。あー失敗したな、俺が馬鹿だったで済むから。

だけど家族持ちなら今はバブルだから買わないじゃなくて
他の理由、嫁が納得する言い訳を考えないと。
でなきゃ嫁も「結局ウチの父ちゃん自信ないんだな」って思ってるよ。

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母ちゃんは母ちゃんで「??ちゃんは家買わないの？」って聞かれて
「ウチの父ちゃん稼ぎ悪いから払える自信ないみたい」ってのをグッと飲み込んで
「ほら、ウチは転勤族だから。いつ飛ばされるか分からないから」って気にしてないテイで言い訳しないといけない。

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いくらマンション業者が買い煽っても、今買える人はごく少数だよ。
この10年、予算が足りなくて買えなかった人は運が悪かっただけ。一旦諦めよう。
今、東京の不動産はバブル。長期視点では賃貸に住んで、株に投資するのが合理的。

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>>69564 匿名さん
>いくらマンション業者が買い煽っても

とかいいながら

>株に投資するのが合理的。

ｗｗｗ
お父さんが株の天才であることは認める。きっと素晴らしい実績を出してる事だろう。それは分かる。
でもなお父さん、お父さんは自分で真面目だからピュアな気持ちで勧めてるんだろうけどよ、マンション買えない層に株で儲けて家買おうなんて発想植え付けるのはやめとけｗ
俺に勧めるならまだ許すけどよ、お前庶民に株で儲けて家買おうなんて言うなよｗ

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いやいや、　場所価格と、築年数によるでしょ。
新築ばかりがマンションではありません。
リフォーム会社は常に満員状態で、
中古で、買ったマンションを1000万～1500万くらいかけて
スケルトンリフォームしてから住む人が多い。
スケルトンリフォームであれば、自分の間取りで考えられるからね。
更に壁、トイレ、バス、キッチンも最新の物になるから、
実際に新築のマンションのようになる。
築20年で、3LDK　70㎡　5000万は都心て無ければ
23区内にいくらでもある。1500万円でリフォームすれば、
新築買うより安く手に入る。
パワーカップルでも　これで、考えている人も多い。

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なんで多くの人がマンションを買うかといえば、日本円がトルコリラ化するのを内心恐れているんだと思うんだよね。この期に及んで日本はデフレだとか寝ぼけた事を言っている政府関係者もいるからなあ、現金を持っている人はせっせと買うでしょ。

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余剰な現金があれば、株を買うのが合理的。
日本株は適正水準で全然バブルではない。アメリカ株も割高だけど成長期待で長期投資ならOK.
一方、東京のマンションは去年あたりからバブル。海外金融機関のレポートなんかでもそう言われている。これから金利が上がるから無理して買うのは絶対ダメだ。

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株もリーマンショック級の暴落が一定周期で来るからね
だから株はそういった暴落のタイミングでまとめ買いするのがいい。
今は円安で高止まりしているけど、やはり金が無難かも。俺なら毎年数百万づつ
金を積み立てる方に賭ける。海外の中銀もまだまだ貯めこんでいるし。
株が暴落したら金を株に替える。
マンションは維持費がかかり過ぎるし、ハズレも多いから危ない。

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マンションの賞味期限は築後15年が勝負。
それ以上経過したものは、山の手線内の物件を除き、維持コストが割に合わず売れなくなる。
山の手線内も10年後は怪しい。日本の生産人口は東京も減少、賃上げも不発に終われり、管理修繕費だけが値上がり。200億物件なんて威勢は言いが、いずれ暴落必須。
インバウンドが進んでも、海外資本の東京進出はなく、途上国に追い抜かれ、中国人の投資家も退出。
あと10年もしたら、都内のマンション特に湾岸は築古の中古で溢れかえる。

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>>69570 周辺住民さん
まあ匿名さんがしたり顔で言わんでも、そんなの榊先生が10年前から言い続けているけどな。

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>>69559 匿名さん

正確に言うと管理費が1.5倍、修繕費が2.5倍位かな。
75㎡で両方で3.3万から6万になる。　10年以上据え置きだったけどね。
管理会社が変わった途端、これだから、今の管理会社にはすごく不信感がある。
こりゃ早く売らないとヤバいなと思ったら、同じ発想のオーナーが多く、一気に売り物件が増えて、
完全にタイミングを見誤ったｗ
なお駐車場代は別。　

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>>69571 匿名さん

貴方はマスコミに踊らされず、頑張ってマンション営業(購入ではないよね？）に邁進してください。
誰も止めないから。

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これからマンションをどうしても買うと言う人に、マンション3軒買って何度も理事をやらされた俺(大手ゼネコン向けITコンサル経験あり）から忠告。
今から儲けを狙っても諸経費除くと儲からない。（ずっと住み続けるのはご自由に）

それよりも、管理費修繕費は新築でも中古でも、よくよく修繕計画(理事会総会議事録）を確認してからでないと、火傷する。
仲介屋に必ず直近の総会(特に臨時総会）の議事録を見せてもらうこと。
特に今、修繕費が㎡200円未満のマンションは、値上げか老朽化の二択が待っている。平均で㎡修繕費300円程度じゃ、まともな修繕はできない(タワマンは倍かかる）
管理員費も今は時給１５００円ないと引受人が集まらないが、1000円基準で管理人の人件費計算しているところが多く、管理会社も赤字になるから、これも値上がり必至。
建築部材の平均値上がりも2022年1月から1年半で1.３～4倍以上になっている。
値上げOKという人だけが買えばいい。

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とはいえ住むところは必要だよね。賃貸だって値上げ分全部家賃に反映される訳だし。
暴落するといってる人達に欠けてるのはインフレを甘くみているところだね。

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確かに賃貸にも反映されるが、中には、どうにもならない限界＊＊化している
団地なんかは、立て替えが出来ない分、安さで人を集めるしかない。
昔は外国人も住んでいいたが、もう、外国人も寄り付かなくなってきている
団地もある。そういう団地にしか住めない　お金の無い人もいるってことも
忘れてはいけない。

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>>69576 匿名さん
マンション買おうって人のほうがそういう事をしっかり認識しているから、買うんだよ。賃貸でいいと言ってる人のほうがそういう事に無頓着だと思う。

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>>69572
何区？

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>>69578 匿名さん

生活苦

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>>69567 匿名さん
>なんで多くの人がマンションを買うかといえば、日本円がトルコリラ化するのを内心恐れているんだと思うんだよね。

アホすぎ

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円はアジア最弱通貨。円より弱いのはトルコ・リラ、ロシア・ルーブル、アルゼンチン・ペソだけ。

日本人は｢超円安｣の恐怖がわかっていない！
https://toyokeizai.net/articles/-/717301

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日本がトルコやアルゼンチンみたいになるわけないだろ。
経済をなにもわかってないバカが不動産屋に騙されてマンションなら安心ですよ、と言われて買うの？

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買わない理由は無限に見つかります。
都心を買った理由はローン審査が通ったから
このために評価の良い会社に転職しました
明日はどうなる？明日考えます

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>>69572 評判気になるさん

どれくらい高級物件か分からんけど、確かにそうなるときついね。
年間100万預金する家族だから30万出費増えても平気ってのとは違うからねえ。

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