シティタワー大井町［旧：(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト］

>>11000 検討板ユーザーさん

メモまみれで良ければ。

ME、MD2、MD3は収納の違いだけみたいだね。
MD1はリビングの開口部が狭く、リビングが下がり天井になっているから３次元的には他のよりも劣る。まあ値段によりけりかな。

今月までに契約しないと消費税が10パーセントで買うことになりますね。

>>11002
MEはスパンが10200で、MD2とMD1は10350だからMEの方が15センチぐらい狭い。一方で、MD2、MD2は配管スペースになってているのに対して、MEはトランクルーム右隣の空間がキッチンになっている。

つまり、MEの方がスパンが狭くそのぶんリビングが長細くなっててる。とは言っても１５センチの違いだからA5用紙の横幅ぐらいの差異。ME買うならその辺は頭に入れておいた方がいいかも。

>>11004 匿名さん

参考になります。ありがとうございます。せっかくなので、ついでに補足すると、間取り図だとＭＤ１は、ＭＥ・ＭＤ２・ＭＤ３よりシンク真横のスペースが少し狭いものの、キッチン天板が少し広めで、上部吊戸棚と物入が付属しているように見えます。こちらもオリーブオイルなど多めに置ける程度の違いですが、実用面での好みが分かれそう笑。また、ＭＤ１は納戸のドアの開閉が左右逆だとより良いのですが、廊下ドアと接触してしまうのかな。

>>10993 検討板ユーザーさん
ディスポーザーはついてないし、風呂場も狭めだし、占有部の仕様は良くないですよ。ごくフツー

>>11006 名無しさん
ということは1Rですかね？

微妙といえば北のMHも微妙よね
単価でみれば割安だけれどとなりにある住友のビルが景観を邪魔しているしなにより寒そう
すみふの営業もMHは結構プッシュしてたから売れていないのかしら

このマンションに1Rなんてあるんですね。かなり意外でした。

抜けているのが西側というのが残念すぎる。西向きは夏は灼熱地獄だよね。

>>10989 マンション検討中さん
>>10993 検討板ユーザーさん
>>11006 名無しさん
>>11007 匿名さん

２５階以上の高層フロアに決めた10989さんと、11006さんは別人や勘違い等の可能性あります。

一応ですけど、おそらく２～６階に１２１６サイズ浴槽の１Ｒや、１３１７サイズ浴槽の１ＬＤＫも混在し、他は全て１４１８サイズ浴槽の２ＬＤＫ以上（大半が３ＬＤＫ）かと。

ついでに１Ｒ以外はおそらくディスポーザー完備のはず。

気になって調べたら１Ｒの浴槽サイズも十分に大きいと思いました。足伸ばせますね。

この値段のマンションで1620サイズじゃないんだ。とても残念。1418って一般的なサイズだからな。

>>11013 マンション検討中さん
そうなんですよね。購入者ですがそこだけ残念。

バスタブメーカによっては、1620サイズでも1418とバスタブの中はあまり変わらないらしい・・。

https://www.sumu-log.com/archives/1199/

>わかりやすく普通のほうが1418、広めのほうは1620でした。これは1620しかないでしょうと、やや無理をして広めの住戸にしようと思ったものの、念のためそれぞれのバスタブに入ってみるとあまり(ほとんど)変わらない?! 少なくともどちらも体育座りではなくなったものの足は伸ばせませんでした。
バスタブの形状を見ると、1620は長手方向の端に物が置ける余裕があり、1418はほぼぴったり収まっていました。
調べてみると、モデルによるものの1418と1620は、バスタブの大きさはまったく同じものもあったのですね。

同じくです。
住み替え前が広くて気に入ってたので狭いなと思ってしまいました。
慣れたら問題ないのはわかっているのですが・・・
音楽かけられるのは楽しみなのでプラマイゼロだと思ってます。

気になったので注目している物件で浴槽サイズを比較しました。どこも概ね同じですね。パークコート渋谷のみ７０平米台で１６２０浴槽の間取りが含まれています。さすがですね。他もシティタワー大井町のように、ミストサウナは標準装備なのだろうか。

１ＬＤＫも浴槽サイズを比較しました。こちらもほぼ同じですね。

こちらの浴室は少しダサい。どこのメーカーの品なんだろう…

小石川は、パークホームズでもいいと思う。

天カセもない、キッチンのバックカウンターも付いてない仕様の微妙なマンションとパークコートを比べてもねぇ、値段だけはそこそこするけど
浴槽なんかよりもっと気にするところあるだろって思う

>>11020 匿名さん

と、ムサコがネガキャンを頑張っていらっしゃいます

ムサコがライバルなんですね

気のせいか、より広く２面採光の北西角が、１面採光の西よりも安いですね。パンダですかね。

［北西角］
3LDK　72.44㎡
9階　9490万円　坪単価433万円

［西向き］
3LDK　71.04㎡
10階　9490万円　坪単価441万円

マンマニ：
https://manmani.net/?p=7142

>>11024 検討板ユーザーさん

北西角の中層階以下は隣のスミフビルと被るので、北側の眺望は期待できません。
21F以上のMLは被らないので、26F北西角は中住戸より価格は高くなっていますね。
北側の眺望を諦めるなら中層階北西角はお買い得かもしれません。

天カセなんかより普通のエアコンの方が良いです。古くなった時のメンテや修理代が高い。

>>11026 マンション検討中さん

坪450も出して壁にクーラーついてるとがっかりです

感じ方は人それぞれなのですが、特にデジモノは日進月歩なので汎用的に後付けできることを重視するわたしのような層もいるかと。

電球: Hueとかスマートホーム連携させたいからダウンライトにしない

人感センサ: いいやつたくさんあるから組み込みにしない

風呂場AV機器: BoseスピーカーもAndroidタブレットも防水の時代なので据付は避ける

エアコン: 技術革新はあまりなく形は今と同じだけど、デザイン性が高くなってきており、汎用品の交換性やスマートホーム連携などを考えて天カセいらない

食洗機: 内蔵タイプのが出荷量が多いのである意味汎用品。これは内蔵一択


人それぞれなんでしょうけどね。

天カセは交換がきかないから陳腐化しても変えられないよね。だから最近は主流じゃないよ。高級イコール天カセと思ってる人は時代遅れだよ。

天カセは新型に交換も出来るしスマートホームで赤外線経由で操作できるよ。
もちろん壁掛けの方が費用は安いけど。

高級感じゃなくて利便性買ってるんだしね。

>>11031 匿名さん

ほんとこれに限ると思う 高級感＜利便性
個人的には埼玉や川崎の天カセタワマンより大井町に住みたいわ

マンションなら利便性は当然、本来(5年前)なら億近い坪450払うなら、さらに高級感もほしい所だが、最近は坪450でも壁掛(パイプ露出)エアコンが多いのは、地価上昇のあおりでしょうね。

>>11030 匿名さん
ちゃうねん、そのうち、天カセエアコンなら内蔵していない周辺センサーと連携したりするようになるねん。

赤外線連携は1番足を引っ張る化石製品に合わせるための仕組みやねん。そのうち減っていくねん。

>>11027 匿名さん

今の相場だと、450も、という雰囲気ではないかな。昔ならスゴイ金額なんだけどね?

>>11034 マンション検討中さん
なんちゅう方言やねん？

通勤先としての東京駅エリアや新宿駅エリアへのアクセスの良さ、六本木など地下鉄エリアへのアクセスの悪さという交通利便性のみでの比較なら、山手線や都心で分譲中の同グレード物件の相場を見ると、現時点での坪４５０は妥当ですね。

駅まで徒歩４分も含め、ざっくりと東京駅・新宿駅まで２０分、六本木駅まで２５分が、許容範囲内かどうかが検討するか否かのポイントですね。

天カセはあったほうがいいですね。交換費が上がっても、リセールバリューも上がるはず。

ただ現実的な選択肢が、天井高２６００の壁掛けと、天井高２５００の天カセに限られていたら、部屋が広いほどに空間の損失が大きいので、悩ましいです。

天カセ２４００になってしまうなら、壁掛け２６００を選びたいです。

高級感の印象の問題ですね。

プレシス大井町パークフロントは坪単価446万円か…。駅距離はシティタワーとほぼ同じなのにこのお値段。ちなみに3ldkです。

https://suumo.jp/sp/mansion/tokyo/sc_109/pj_67718543/

>>11039 検討板ユーザーさん

リビングインで工夫してるね。面積を70m2と思えば、5,6年前の価格かと錯角起こすね。

>>11040 匿名さん
施工会社もデベロッパーも？
駅距離はシティタワーと同じでいいけど
安っぽいのではないですかね

>>11041 マンション検討中さん

ＨＰ見てみましたが３面採光らしき角部屋、トイレ窓、バス窓などもあったので工夫は見られますね。

竣工してみないと分かりませんが、いくら大井町の利便性が高くても、本気で坪４５０で売るつもりならシティタワー大井町やクレヴィア以上の内装や外装が必要かと。

７千万台で３ＬＤＫを探すならアクセスで遜色のないコスギサードなど選ぶ人の方が多そう。

ここ数年は消費者も上昇期待でコストダウンに目を瞑ってきただけで、緩和の恩恵も終わりそうな今は、仕様が見合わなければ高値では売れない本来の需給相場におそらく戻りつつあるでしょう。

新築市場全体の品質向上のために、中堅にも頑張ってはもらいたいですね。

>>10969 マンション検討中さん

今年の分譲開始が見込めそうで、既にスレが建っているのだと、田町１２分で三菱地所のメゾン三田建替２３Ｆや、新橋８分で積水ハウスの新橋６丁目２７Ｆですかね。

駅徒歩が遠くても、山手線＋地下鉄なのでアクセスは充分かと。ただ高そう。

まだスレなさそうなのだと、田町８分で長谷工の芝浦２丁目３２Ｆですかね。こちらも大井町より高そう。

>>11042 検討板ユーザーさん

仕様なんて、所詮、味付けでしかないと思いますけどね。住宅価格の9割は賃貸で決まり、賃料の9割は立地と面積で決まります。居住目的なら仕様が高い方を、投資目的なら仕様が低い方を選択するのがセオリーかと。

>>11044 匿名さん

住宅価格の9割は賃料で決まり、
の間違いですね。

>>11043 検討板ユーザーさん

山手線徒歩圏とここでは価値が違うよ。
利便性が良くても山手線には勝てない。
山手線の上半分なら勝負出来るかも。

（また謎の山手線コンプレクッスネタが始まったよ）

>>11044 匿名さん

そう言われてみれば、プレシスは投資向けかもしれないですね。

大井町もリニア品川隣接や再開発エリアといえども、都心やブランドエリア以外は、そろそろ手仕舞いが無難なタイミングかと思っていたので、投資需要をすっかり忘れていました笑。

そうなるとプレシスは値切れるかがポイントですかね。スミフ以外なら交渉の余地ありそう。

シティタワー大井町が竣工したら周辺物件にも追い風にはなるのかな。

>>11046 匿名さん

同意です。電車での主要駅へのアクセス分数だと大井町や武蔵小杉もなかなかですが、タクシー移動も含めると純粋な距離の違いで同じ土俵に立てない。まあ価格相応かと。

>>11049 検討板ユーザーさん
いや、アクセス何分とかって実は全然問題じゃなくて、ブランド力歴史も含めて格が違いすぎるってこと。

>>11050 マンション検討中さん

ローマは一日にして成らずですね。

ANAが最近墜落しまくっているボーイング737MAXを30機導入するそうなのでここの住民は気を付けたほうがいいね。もちろん海外の航空会社でもこの機体を導入している。危ないね。

墜落する飛行機がこのマンションに衝突する確率ってどれくらいなんだろ。数学できるひと教えて。かなり低そうだけど

>>11053 通りがかりさん
数学できる人であればその確率は算出できないことを知ってます。

統計学的には、宝くじで１等が当たる確率も「 ゼロとみなす」ことができます。
確率とはそんなもの。

>>11052 匿名さん
買えなくて、重箱の隅をつついているようにしか見えない（笑）

>>11055 匿名さん
その確率でも飛行機が落ちるのが怖くて乗らない人もいる。

実際の騒音はともかく、うるさそうだから候補から外す人もいる。危なそうだから敬遠する。素人のマンション選びなどこの程度のこと。

検討する人が減るのだから、価格へはマイナスで確定。

>>11057 匿名さん

利便性で選ぶ人の方が多いのが実態でしょうね。航路案は駅の反対側でもある。

ちなみに飛行機に乗るのが好きな人は５０％で嫌いな人の２２％を上回るアンケート結果もありますね。回答は５０５５人と少ないので統計的な有効性は低いですが、嫌いな人が意外と多い印象を受けます。３０代以下の回答が嫌いの割合を引き上げているそうです。

なお今の購入者層の多くは、繊細な世代ではなく、ナウシカ・ラピュタ・紅の豚のジブリを見て育った強い世代かと思われます笑。

飛行機についてのアンケート（２０１４年）：
http://chosa.nifty.com/travel/chosa_report_A20140418/?theme=A20140418&...

>>11058 検討板ユーザーさん

乗るのは好きだけど家の近くを低空で飛ぶのが好きな人はあまりいないよ。
羽田新ルートなければもっと良かったよね。

新ルートがなくても高いくらいの値付けなんですけどね。すっかり、新ルートがなければもっと高いというような雰囲気が作られてしまっていますけど。地元民にとっては異常な高値。

それだけ城南は立地良い認定になってきてるからだと思う
羽田があれだけ大きくなって品川もアクセス良く都心にも横浜にも一本で行けるってかなり利便性高いもん

立地良い、には住環境も含まれるわけで
来年から城南の空がうるさくなってどうなるかでしょう

>>11061
東京駅→品川駅→横浜駅を結ぶ一帯は、首都圏のみならず日本のメガリージョンになりつつあるので、大井町はさらに注目されると思います。

>>11062 匿名さん

航路の真下区域は落下物リスクイメージで、少なからずマイナス影響あるでしょうね。

駅から離れた区域は、①通勤途中の環境として元々閑静な駅なのか、②元々閑静ではない繁華街ターミナル駅かで、インパクトは違うかと。

京浜東北や山手線の駅は、賑やかな商業地、交通量多い大通りに面し、地上線路も多く、元々頻繁に７０ｄｂ前後の環境音が発生していそう。高度３００ｍでさえ、飛行機が上空を通過することで瞬間的に騒音量が上がっても、これまでと大して変わらないと予想します。

不安視するなら、地下鉄駅で地上線路がなく、商業も乗降客数も少ない、駅前でさえ閑静な高級エリアでしょうね。高度が低いと飛行機音が目立つかもしれません。

大して変わらないなら、デモ隊が大井町駅前で飛行反対行進をしたりしないでしょう。

だから空云々入れたとしても利便性が上回ってると判断する人がいるのだからそれでよいでしょう
そもそも音がそんなに嫌な時点でこのマンションは検討対象に入らないはず

飛行機音を気にするほど神経質な方なら、Ｔ３でむしろ静寂になりすぎる可能性もあるだけに、上階からの生活音の遮音に影響しそうな階高、スラブ厚、梁の位置のほうが重要なのでは？

取得予定なさそうなＬＨ（重量衝撃音）等級どの程度なのだろう。集合住宅なのである程度の妥協は当然かつ、部屋によって異なるにしても、高額物件であるほどに、設計上で想定されているリビングと寝室の平均値くらいは知りたい。

また梁で下げ天が発生すると見た目は損なうものの、遮音性が上がる効果あったりするのですかね？

生活、は部屋にどじこもってTV観ているだけではないですから。
飛行機が真上を飛ぶ駅に行ったり帰ったりするのも生活。買物や食事に出るのも生活。
自分だけではなくパートナーや子供たちの外出も生活。

余計なお世話。

>>11069 匿名さん
勘違いされてるみたいですが、あなただけの掲示板じゃないですからね。

検討者なのか？

伊丹市の様に騒音で保証金が出てマンションの管理費の負担が減るというメリットはないの？

固定資産税、住民税とか下げて欲しい

最近10年で大井町駅の乗客数は1割以上増えている。お隣の品川駅には及ばないが、東京圏では上位に入る伸びだ。

ＣＧで予想していたギラギラ感はなく上品になりそう。

>>11075 検討板ユーザーさん

広範囲の吹き付けだよね？
継ぎ目が無ければ高級感が出たかも

なんかイメージより大分安っぽい感じですね。
引きで見たらそんなことないのかな。
植栽とかが出来てくると一気に雰囲気変わりそうですよね。

この画質でよく質感がどうこう評価できるな。

CGはやっぱりどこも盛りますね。初見でアップされてる画像見ましたがカッコいいと思いました！

>>11075 検討板ユーザーさん

これが流行りのアースカラーか。

騒音は建物の評価を下げるのではなく土地の評価を下げる要因。だから建物に防音対策が施され建物の価値を維持できても、土地価格は下がるからトータルでは安くなってしまう。マンションだと土地建物区別しないからイメージし難いが、戸建のように土地建物分けられる不動産だと理解しやすい。

ついにシティータワー前のパン屋がオーブンしましたね。
中には、入りにくかったので見てませんが完全に目の前に来るであろうセレブを意識してるっぽい感じです。たぶんこれからは、周辺におしゃれな店が増えるかもしれませんね。なんとなくわくわくしますね

ヤマダ電機の中にはシャトレーゼがオープンしましたね。
あと数年前の資料だとは思いますが、品川区のホームページに街づくり構想もまた最近乗ってましたし、このような今後の発展が楽しみな街は少ないと思います。

>>11052 匿名さん
ボーイングの事故は離陸時の不具合だけど離陸時は豊洲方面に抜けてくから大丈夫

>>11076 匿名さん

そうですね。物件の広範囲が吹付タイルのようです。アースカラーはタイルと思っていたので少し残念。ただタイルほど高級ではないにしても、質感が低いわけではなく、色の組み合わせが優雅なので、安っぽくはない。個人的にはこれまでのギラギラしたスミフとは一線を画した、女性受けしそうなクラッシィなハイセンスだと思います笑。

およそ８割を占める白とグレーは、工場生産時にカラーリング済のようなので、品質は安定していそう。

黒は、もしかしたら合成アルミなど金属系サイディングのようにも見えました。

アースカラーは、ツルツルではなく、ややザラザラのような質感に見えました。一般的な中粒仕上げですかね。下地らしきコンクリート色が見える箇所もあったので、まだ上塗り途中かもしれません。

素人目には以下の印象を受けています。

柱（縦アウトフレーム）
79%（7～29F）白（工場生産）
3%（6F）黒（金属系？）
14%（2～5F）アース（現場吹付）
4%（1F）黒（タイル予定？）

梁（横アウトフレーム）
79%（8～29Ｆ）グレーと黒（工場生産）
7%（6～7Ｆ）アース（現場吹付）
11%（3～5F）黒（金属系？）
3%（2F）黒（タイル予定？）

>>11085 検討板ユーザーさん
足場取れたんだね。今度見に行こうかな

>>11085 検討板ユーザーさん

角部屋の柱部分がガラスならもっと良かったかな。

CG負けしてるな。

>>11086 検討板ユーザーさん

西と南の下層の大半、東の下層の半分近くは足場やカバー残っていたので、まだ全体は見えないです。

>>11085 検討板ユーザーさん
おおこりゃ分かりやすいアングル。

>>11087 匿名さん
角部屋はガラス張りの南側と柱と梁のある北西側があるが、私は北西側の柱がある方が安心感があって好きです。
ガラス張りは外見を重視しているが、中から見ればワイドビューなので大差ない上に、北西角は庇があるため午後の西陽が遮ぎられて真夏には過ごしやすいと思えます。

東側
撮ったのが夕方なのでアレですが。

>>11092 検討板ユーザーさん

なんかビルみたいですね

オフィスビルだな。

実物もビル感がすごかったです
知らない人が見たらビルなのかマンションなのかわからないでしょうね

かっこいいしビルっぽいのは悪いことではないかなと思います。

どう見ても病院にしか見えないプラウドタワー二子玉川のようなのもありますね。

存在感があって遠くからでも目立つよね。

西大井方面から

目立ちますね！（もちろんいい意味で）
期待通りの圧倒的存在感です。

目立つけどオフィスビルっぽい普通な仕上がりだな。

あかりが蛍光灯から白色灯かで、だいぶ家っぽくなるからまあ入居前ならこんなもんじゃないですか。

すぐ隣に緑色の変態的な住友のオフィスビルがあるから、これはこれで家にしか見えないと思います。

>>11098 検討板ユーザーさん

西大井からならアースカラー部分も見えますかね。基壇が黒、下層がライトアース、中層以上が白のタワーは珍しい気がします。何となく似ているのは、より濃いアースと白を組み合わせたグランドメゾン白金でしょうか。

都心部上空の羽田空港離発着ルートが決定。利用開始は2020年3月29日の南風時

>>11102 匿名さん

白金の杜はガラス面が表に出てるからいいね。
あとラインが細いし。
白金の方が良いよ。

>>11104 匿名さん
ラインが細いのはペンシルということ
貴方の好みに過ぎないので白金の中古を
買いなさい

>>11101 マンション検討中さん

変態的なに爆笑です笑。確かにスミフビルの色は目立ちますね。カワサキニンジャを彷彿させられました。

部屋のカーテンや、バルコニーの室外機が設置されたら、昼間も住居らしさが出る気がします。

ミナトフロントタワーの外観がシティタワー大井町に似てますよ

>>11107 マンション検討中さん
よく見たらかなり違いますよ

ミナトはアウトフレームじゃないってことかね。

>>11108 マンション検討中さん

ミナトはのっぺりしていますね。
私はシティタワーの方が断然良いです。

>>11110 匿名さん
外壁がのっぺりしている分、柱が部屋に食い込んでいるようですね

契約者以外にはすべて同じ建物に見えます。どれも大きな団地です。

個人的には建設中の中ではパークコート渋谷の外観には期待しています。その次に北仲とシティタワー大井町とブランズ豊洲。写真だとローレルはシティタワー大井町の上部に似ていますね。機会あれば現物見てみたい。塔上でないと全て団地に見えるのは同意。塔上でもガラス面が多いとオフィスっぽい。ドコモタワーやコクーンタワーのように特徴あるとかっこいい。

>>11113 検討板ユーザーさん

シティタワー大井町は除いてミッドタワーグランドだな。
外観の話ね。
ここは利便性も良いし外観は普通で良いよ。

>>11114 匿名さん
そこは地権者の関係で同じ建物内にパチンコ屋と複数のもんじゃ屋さんが入るらしいよ。もんじゃ屋もゴキブリ集まりそうだし、パチ屋はそれ以上のものが集まりそう。
あと、地下深い地下鉄しか使えないから利便性はそんなに良くないと思うね。

>>11115 マンション検討中さん

いや外観の話だから、、
そんなに他を悪く言わなくても。

>>11116 匿名さん
間違えました。
外観は素敵ですね！

>>11116 匿名さん
すみません頭が悪くて。。
バカなんで。

>>11118 匿名さん
次から気をつけろよ

>>11114 匿名さん

そういえばミッドタワーは斬新なルーフでしたね。月をモチーフにしているのは見てみたい。訪れる街々に特徴的な物件あると楽しいので、期待しています。

さておき、大井町から話が脱線してしまいました。今日は東洋経済の不動産バブル崩壊を想定した下落シナリオを読みましたが、京浜東北沿いでは一番下落リスクが低いようなので、駅力は安心ですね。やはり都心、品川エリア全般、その他の再開発エリアは底堅い予想のようです。

>>11121 検討板ユーザーさん
どこがマズイよー、という論調だったんですか？

大井町地区の人口は、2000年は7.8万人だったのが、2019年3月時点では10万人超えで、約20年で28％の伸び。商圏人口も多いし、不動産投資信託（REIT）の資金も流入している。

不定期に書き込まれている「知り合いの不動産屋によると大井町は暴落間違いなし」を信じるんじゃなくて、本当のプロの分析も参考にしましょう。

>本物件の商圏人口は、1km圏約6万人、３km圏約41万人、5km圏約99万人と、23区内の立地で恵まれたマーケットボリュームです。本物件が所在する品川区の人口は平成24年35.5万人で平成19年比104.4％と、都内でも高い割合で人口が増加しています。ttps://www.hulic-reit.co.jp/ja/portfolio/detail.009.html

>>11124 匿名さん
なんでファンド資金が流入すると暴落はないのですか？

>>11123 匿名さん
有能ですね。
小学生レベルの国語を間違えてますw

>>11124 匿名さん
クレヴィアも完売間際みたいなので、大井町がますます発展しそうですね

不動産価格は人口だけで決まるなんて単純なものじゃないよ

>>11124 匿名さん
プロならこれくらいは理解したいね。

一般的要因とは、一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を
与える要因をいう。それは、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大
別される。
一般的要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
Ⅰ 自然的要因
１．地質、地盤等の状態
２．土壌及び土層の状態
３．地勢の状態
４．地理的位置関係
５．気象の状態
Ⅱ 社会的要因
１．人口の状態
２．家族構成及び世帯分離の状態
３．都市形成及び公共施設の整備の状態
４．教育及び社会福祉の状態
５．不動産の取引及び使用収益の慣行
６．建築様式等の状態
７．情報化の進展の状態
８．生活様式等の状態
Ⅲ 経済的要因
１．貯蓄、消費、投資及び国際収支の状態
２．財政及び金融の状態
３．物価、賃金、雇用及び企業活動の状態
４．税負担の状態
５．企業会計制度の状態
６．技術革新及び産業構造の状態
７．交通体系の状態
８．国際化の状態
Ⅳ 行政的要因
１．土地利用に関する計画及び規制の状態
２．土地及び建築物の構造、防災等に関する規制の状態
３．宅地及び住宅に関する施策の状態
４．不動産に関する税制の状態
５．不動産の取引に関する規制の状態
第２節地域要因
地域要因とは、一般的要因の相関結合によって規模、構成の内容、機能等にわたる各
地域の特性を形成し、その地域に属する不動産の価格の形成に全般的な影響を与える要
因をいう。
Ⅰ 宅地地域
１．住宅地域
住宅地域の地域要因の主なものを例示すれば、次のとおりである。
（１）日照、温度、湿度、風向等の気象の状態
（２）街路の幅員、構造等の状態
（３）都心との距離及び交通施設の状態
（４）商業施設の配置の状態
（５）上下水道、ガス等の供給・処理施設の状態
（６）情報通信基盤の整備の状態
（７）公共施設、公益的施設等の配置の状態
（８）汚水処理場等の嫌悪施設等の有無
（９）洪水、地すべり等の災害の発生の危険性
（10）騒音、大気の汚染、土壌汚染等の公害の発生の程度
（11）各画地の面積、配置及び利用の状態
（12）住宅、生垣、街路修景等の街並みの状態
（13）眺望、景観等の自然的環境の良否
（14）土地利用に関する計画及び規制の状態
２．商業地域
前記１．に掲げる地域要因のほか、商業地域特有の地域要因の主なものを例示す
れば、次のとおりである。
（１）商業施設又は業務施設の種類、規模、集積度等の状態
（２）商業背後地及び顧客の質と量
（３）顧客及び従業員の交通手段の状態
（４）商品の搬入及び搬出の利便性
（５）街路の回遊性、アーケード等の状態
（６）営業の種別及び競争の状態
（７）当該地域の経営者の創意と資力
（８）繁華性の程度及び盛衰の動向
（９）駐車施設の整備の状態
（10）行政上の助成及び規制の程度

タワマン購入者層が大井町に700?800世帯（CT大井町＋クレヴィア）流入するんでしょ。単身も多いと思うけど、人口が1500人ぐらい増えるんじゃない？特にパワーカップルは消費も多いから、周辺商店の消費も増えるし、街がさらに活気づくね。
あとは、大井町はオフィス需要やホテル需要もあってREIT資金も入るから、土地・建物の買い手が多く、値段が簡単に下がらないってことでしょ。

戸越公園にもタワマンできるみたいだし、品川わ人口増えそうだね

https://www.tokyu.co.jp/image/news/pdf/20181225-1.pdf

>>11131 マンション検討中さん
あー、ここは話題になってたな。共産党が反対してた。

荏原町の三井のタワマンみたいになるんでしょう。

共産党が反対するということは、良い事業なのですね。

>>11133 匿名さん
言い方ワロタ。

>>11131 マンション検討中さん
220戸とは結構な規模ですね。

>>11122 マンション検討中さん

そうですね。不動産が全体的に下落する論調でした。沿線別に各駅の将来的な予想騰落率を表にしたよくある内容。一記事の予想にしか過ぎないので、下がるかどうかの材料としてというよりも、見落としている再開発の情報などないかの確認でざっくり読みました。特に目新しい情報はなかったです笑。

大井町は、西の北千住的ポジションなので、資産価値は安泰です！
北千住的なのが嫌いな人は避けたほうが無難でもありますね。

北千住と大井町を比較検討する人はすくないんじゃないの？大井町から北千住まで電車で40分かかるからターゲット層が違うよ。

話題変わるけど、シティタワー大井町は管理費がやすいね。内廊下なのにm2あたり300円。これはパーキング収入が多いからかな。

ちなみに北千住はm2あたり500円超え。70m2で、月14000円も違う。
https://manmani.net/?p=21194

>>修繕積立金を含めると70m2換算で月額約44800円となりますからけっこう重たいです。

北千住に詳しくないからよくわからないけど
個人的に大井町は品川、羽田、新宿、横浜に出やすいところだと思ってるので同じようなアクセスの良い街が比較対象になるのかな、と思ってる

というか最近は京急蒲田でも1億弱する時代だから城南本当に高くなったよな

地震などのリスクを考えると、北千住は対象外だねね。

＞やはり都心、品川エリア全般、その他の再開発エリアは底堅い予想のようです。


大井町の話をしましょう。
準郊外はなんと書かれてましたかね？

いまは大森に住んでて、まえに大井町にも住んでたけど、スーパーや飲食店は大森の方が圧倒的に便利なんで迷ってます。交通の利便性は比べものにならないぐらい良いんですけどね。
スーパーは仕方ないにして、夜飲みに行ったり子連れで行ける良い飲食店を知ってる方います？

直行、出張が頻繁とか週末に色々な街に電車で出掛けるならターミナル駅のメリットは多いけど、平日の通勤＋α程度ならターミナル駅に住むメリットは少なく、価格は高いし混むしでストレスの方が勝りそう。

>>11144 匿名さん
夫婦ともに通勤しやすいところとなるとターミナル駅になるのでは？同じ路線勤務なら気にしないでしょうが、そんな夫婦は少ないでしょう

確かに、だから交通の便が重視されるようになったのでしょうね。

>>11139 マンション検討中さん
建坪大きいからでは？北千住は建坪小さいので1世帯あたりの負担が大きいため高くなります

今、23区内のタワマンで人気があるのは北千住のタワマンと小石川のタワマンの２つだけですよ。他は売れ行きが芳しくない。
北千住駅の利用者数は国内第4位で駅力は大井町よりありますね。

>>11148 匿名さん

大井町はブルドックがあるから最強。

>>11142 匿名さん

特に準都心などまとめた括りでの文面化された情報はなく、騰落率しかも下落予想のみの表がメインでした。

品川エリアは新駅の周辺となる品川・田町・三田・泉岳寺・白金高輪などの下落率が最も低く、次いで大崎・大井町・五反田などがより離れたエリアよりも下落予想が低い程度の情報量。

一方で記載の見当たらなかった浜松町や虎ノ門は上昇予想としているのかなと推測しました。

前提は今の経済状況が続けばでしたね。他の特集は中古や新築供給の推移比較や銀行による法人スキーム融資の厳格化など、マーケット全体の話。法人スキームで幅広いエリアで借入ポートフォリオ組んでる人には興味ある内容かも。

>>11148 匿名さん
どんなに便利が良くても北千住だけは対象から外したいですね。
理由を列挙するのは北千住にも失礼になるので割愛しますが、皆さん想像はつくと思います。
それにしてもここは大井町のスレです。
貴方のように他の町推しで乗り込んでくるのは感心しませんね。

>>11143 マンション検討中さん
大森には安売りスーパーが多いだけで魅力にかけます
大井町にはイトーヨーカドー、西友、阪急食彩館、成城石井があるので充分でしょう
また飲食店も東口商店街や東急沿線に沢山あるので充分でしょう

大森は町全体がセンベロ飲食街なので確かに魅力はありますが外食ばかりするわけではないので

>>11152 マンション検討中さん
大井町にはそれ以外にもまいばすけっと、肉のハナマサがありますな。

>>11152 マンション検討中さん
安売りスーパーは大事よ。
大森は車でメガドンキとヨーカドーによく行きますけど便利ですよ。あとオオゼキも結構使います。
良い肉が欲しい時は阪急使います。
ただ飲食店がパッとしないのと、美味しいパン屋とケーキ屋が無いのが残念です。

パン屋は五反田、戸越銀座、武蔵小山
ケーキ屋は、青物横丁、新馬場
あたりがいいね。
あと、品川駅には合格点がたくさん。

流石に足立区と品川区は比較したらだめでしょ。

食べログの高評価な店は圧倒的に
大森＞大井町

それぞれ特徴のあるアピールポイントがありますが「人が住んで生活する」ことを考えたら、この近辺で最も総合点が高いのは大井町でしょう。
結局ここに落ち着きました。

>>11157 匿名さん
大森の魅力が全く理解できません。

>>11157 匿名さん
下らないことを書かないでくれるか
そんなことでマンション選定なんかするか

>>11159 マンション検討中
意外と大森有名店あるからね。
今は１店だけど、星付きも二店あったし。

大井町もこれだけマンション建って人口増えるんだから、良いお店が増えてくることを願う。

大森も品川区にあれば良かったな
大田区というだけでランク落ちのイメージ
あくまでもイメージだけどね
大田区で輝いてたのは田園調布だけど
今は昔の感ありだな
何となく私には東京と神奈川の県境地区の
印象が強すぎる
ただ金が無くても暮らせたので感謝しているが

>>11155 匿名さん

パン屋もケーキ屋も高レベルなのはロラソ、レブレッソ、ドゥ・ボン・クーフゥ等がある武蔵小
山がダントツですね。
このレベルのものは品川駅には無いし、当然大井町にも無い。

大森駅前にプレミストができるので、ここと迷ったけど、私はそれまで賃貸のつもりです。飛行機の問題もなさそうだし。

>>、シティタワー大井町は管理費がやすいね。内廊下なのにm2あたり300円。これはパーキング収入が多いからかな。

①管理費のかかる噴水・水辺、ジム、住民専用バスなどがない。
②駐車場収入がかなりある。ちなみに駐車場収入は７割ぐらいの前提で予算化しているので、周辺住民の需要を取り込んで稼働率が高まれば修繕費も安くなるかも。

食べログで住むとこ決めるんなら大森じゃなくて恵比寿、目黒のがいいに決まってる。

>>11166 マンション検討中さん

恵比寿とか目黒はゴミゴミしすぎなので、武蔵小
山辺りが美味しい店と生活利便性の高さのバランスが良くて住むにはちょうど良い。

>>11167 匿名さん

恵比寿目黒と武蔵小山は比べられないよ。山手線とローカル線じゃ。
大井町は交通と生活のバランスはいいよ。

大井町でも日常の飲食は充分かと。ラーメン天国マップは過去投稿（>>8293）にあるので、それ以外の主なジャンルの飲食店をまとめました。食べログ評価数の極端に少ない店は除外しています。スイーツ・カフェ・ベーカリー等も画像に入りきらないので含めていません。

>>11169 検討板ユーザーさん
クランサイアムええな。
大井町、自由が丘の店舗によくお世話になってます。

ついにでましたね！公示地価 2019 いったいどうなるんだろう

>>11169 検討板ユーザーさん

どれもこれもあんまりパッとしませんね

>>11169 検討板ユーザーさん

暇なんですか！？

>>複数の方々

行ったことないお店も多いですけど、コスパ良くて旨いですよ。夜は暇です笑。

このマンションは大井町で1番のマンションになりそうですね！とにかく目立つ！存在感がすごいですね。リセールバリュー的にはどうですか。

>将来価値（リセールバリュー：ＲＶ）を決定する要素は、①立地条件（利便性と環境）、②スケール（存在感）、③外観・玄関・空間デザイン、④建物プラン（共用施設、間取り、内装や設備など）、⑤ブランド、⑥管理体制です。この中で一番比重が高いのは①の立地条件なのです。立地さえ良ければ建物は何でもいいという単純なものではないのですが、大きな要素であることは確かです。逆に、どんなに素晴らしい建物でも立地条件の弱点を補うことはできません。

また、稀少価値の高い土地かどうかの観点で検討することも大事です。そして最も大事な要素は「価格」です。価値に見合わない高値で購入（高値掴み）すれば、将来価格は期待外れになるからです。本物件をこの条件に照らすと、建物分野の②～⑥も、立地条件の①も全く申し分ないものです。主要駅から徒歩4分の近さだけでなく、大規模開発は極めて希少価値が高い物件でもあります。

https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=295

大井町駅2017年1日あたりの鉄道の乗降者数
京浜東北線 206,278人
大井町線 　　139,151人
りんかい線 83,500人
大井町合計 428,929人
https://opendata-web.site/station/rank/

2011年は384,611人だったので6年で11％ぐらい増えている。まあまあな伸びじゃないかな。2018年はスポル効果によるさらなる伸びを期待できるし。

人口増える・乗降者も増えるで、リセールバリューは維持できるでしょう。

リニア開業でさらに増えてくるのは確実でしょうね。

>>11176 買い替え検討中さん
全部の要件を満たしていても、高値掴みとは関係ないですよ。だって要件をすべて満たしているなら、元々高いわけですから。要はマトモな価格で買ったか否か。ここは割高です。

>>11177
りんかい線の利用客の伸びが大きくて、経営母体の東京臨海高速鉄道の業績も好調のようですね。

あとは、羽田新アクセスの開通かな。10年後なので、ゆっくり待ちましょう。

>>11181 買い替え検討中さん

大井町ルートの開業はもっと先になりそうですけどね。

>>11176 買い替え検討中さん
ちゃんと「高値掴み」と書かれていますよ。高い時期に買うのは最初からハンデのある競争なのに何を根拠に「高いけど高過ぎるわけではない」なのだろう。客観的によーく読んでみると、まったく根拠が書かれておらず、誰でもわかることをダラダラと。

>>11182
りんかい線経由となる西山手ルートと臨海部ルートは、現在検討がストップしているみたいだね。

>>11167 匿名さん
ローカル線は話になりません（笑）

>>11184 匿名さん
ストップはしていないんじゃない？
着手した範囲もメインは共通部のトンネル区間だし、ステークホルダーに合意取らなくても着手したって言えるからでしょ。

直列化してトータルのスケジュールを間延びさせるような進めるようなお粗末な進め方はしないでしょう。

>>11171 マンション検討中さん

公示地価は引き続き東京都平均と連動していますね。今後は市況がもし調整局面入りした際に、品川エリアの上方乖離が生まれるか注目しています。

ここもローカル線と大した差ないけどな。

>>11188 マンション検討中さん
ケチをつけるだけの不真面目な書き込み
マンションなんか真面目に検討して無い人が
茶化しているようですね。

>>11186 マンション検討中さん
おっしゃる通り
西山手ルートは必ず開通します
着手順の検討だけです

東山手ルートは貨物ターミナルまではJR東の敷地内なので、同社の単独事業として成立し、結論が早い。
一方、西と臨海部ルートは東京臨海高速鉄道と都との協議が必要となる、が都側の動きが鈍く、業を煮やしたJR東が東山手ルートのみの先行見切り発車を決断したようだ。

>>11188 マンション検討中さん
大井町を田舎と比べる必要無し、です。

アクセス線の開通までこのマンション住み続けてる人は半分くらいかな。

>>11193 匿名さん
ここの住みやすさを捨てて他所に行く人は少ないでしょう

>>11194 匿名さん
まだ住んでもいないのに気の早いお方ですね。タワマンは住み替え前提で購入ですよ。古くなったらただの金食い虫ですから。

>>11195 匿名さん
確かにどんどん修繕積立があがるからね。
住宅ローン減税が適用される10年が経過したタイミングでかなりの人が売るだろうね。

>>11195 匿名さん
投資目的の貴方がマンション住人の代表のような決め付けは如何でしょうか。
私の実家は長年マンションに住んでいますし、
友人もハイグレードなマンションに16年住んでいます。
最近マンションを転がして金儲けをしようとする人によってマンションの本来の在り方が歪められているように感じます。
メインテナンスに掛かる費用は戸建でも同じです。
人生設計においての選択は一生賃貸で暮らすか自分の住処を所有するかです。

>>11197 マンション検討中さん
マンションの本来の在り方って何ですか？

>>11197 マンション検討中さん
ある程度世代の入れ替わりがあったほうがマンションの維持には有効だと思います。誰も売らなければ老人だらけのマンションになってしまうので

国内勢にとっては市況が割高かつ、海外勢は主力の中国投資家が中国政府の規制で激減しただけに、実需の割合が高くなっていれば、直近５年の新築物件よりは、平均居住年数は高そう。

もし１０年後に品川エリア再開発の成功でリセールバリュー上がっていれば、実需でも売る方は増えるかもしれないですね。その際には売るも、修繕管理が良好なら住み続けるも良いかと。

>>11200 検討板ユーザーさん
マーケットプライスは下がるから、この時期なね割高で買うマンションのリセールには期待しない方がいいよ。

>>11201 マンション検討中さん
今は割高ってもう6年以上言い続けてますよね。ご苦労さんです。
早く値下がりして3aマンションが買えることをお祈り申し上げます。

>>11202 マンション検討中さん
多分無理でしょう
貴方の言う通り、割高叫びの狼少年が多過ぎ
一時的に下がれば喜んでも束の間
再度上昇に転ずる

ここの契約者は経済に弱い人が多そうですね。

>>11204 マンション検討中さん
にわか情報での知ったかぶりさん
誰も相手にしないから私だけが応じてあげますね

>>11204 マンション検討中さん
経済強くても経済力無いと買えませんよ(^^)

やっぱ人気のあるマンションは沸くね笑

ここの無理矢理ポジる姿勢が一種の宗教的でとても見苦しいですね。検討版なのに少しでもネガティブな意見がでると全力で否定する。ギリギリローン通ったから必死なのはわかりますが、契約版に行くか、もう少し余裕を持って生きることをオススメします。

>>11208 マンション検討中さん

それ目黒線二駅目の割高安普請タワマンのことですよね。投稿先間違えてますよ。

>>11209 匿名さん

はい、得意の無理矢理ポジですね。
建設的な検討を阻害してますよ。

>>11210 マンション検討中さん

あなたが情報交換を阻害してるんですよ。
ご自分の巣にお帰り下さいませ。

大井町などに坪500近くも出して住もうとする人がいる事自体、そもそも理解に苦しみます。

先日久しぶりに大井町を歩いてみましたが、やはりというか明らかに、都心とは街にいる人間の性質が違うと肌で感じました。

子供と一緒でしたので教育上、一刻も早くこの街から離れたいという気持ちにかられました。

便利は便利だと思いますよ。
フードコート、電気屋、電車、ヨーカドー。

しかしそれって、最優先事項なんですかね。

不動産は人生で一番大きな買い物。
故に選ぶ立地で人生は変わります。
マンション単位の話ではありません。
場所により、出会う人・影響を受ける人が、全く違ったものになります。

大人も、子供も。

>>11212 匿名さん
勘違い排他意識を持った親の子が不憫で仕方ない、、

>>11212 匿名さん
本当にあなたの精神は狂ってますね
いかにも冷静な判断を装い、慇懃無礼な文章で
町を貶めています
卑怯この上ないやり方です
マンションそのものを議論するのではなく
町を徹底的にやり込める新手の荒らしなんでしょうが文章構成から見るとアチコチに出没している出禁人物のようです
大井町をそこまで貶めるということは品川を中心とした東京の玄関となる城南エリアを貶めるということ
ここはマトモなスレですので人生を僻んでいる
貴方の歪んだ文章は不要です
わかりましたね

>>11212 匿名さん

貴方の素性はわかってますよ
大井町を何度も荒らしている人間ですもの

>>11212 匿名さん
大丈夫ですか？
あなたは大井町で嫌な思いをしたのですね。
でもあなたの人間性ならどこに行っても同じですよ。

みなさん、>>11212の人は武蔵小山くんですね。
この人は何を言っても迷惑投稿は止まりませんので、削除、アクセス禁止依頼を粛々と行いましょう。
浜離宮、小石川、渋谷、恵比寿などでもこの人は迷惑な投稿を繰り返しています。
虫唾が走るような思考が独特な文章に現れていて識別できるようになりました。
武蔵小山のスレでポジ投稿をしている契約者と同一人物ですね。

>>11212 匿名さん

南青山に住んで、児童相談所建設反対運動をしていた人たちと仲良くされたら良いんじゃないですか？
大井町は都内でも決して劣後する環境ではありません。都会の街には様々な人がいて当然です。その中で子供たちは学んでいくのです。
子供さんが一生あなたの眼鏡にかなった人としか関わらないなら純粋培養してあげたら良いとおもいますが。

>>11217 匿名さん
武蔵小山くんではない
武蔵小山くんに罪をなすりつけている貴方です

>>11219 マンション検討中さん

なぜ違うと言い切れるのですか？
また、あなたはどのような立場の方でしょうか？

論点がマンションのことであれば
誰が何の目的で書いてようが関係ないでしょ

>>11221 匿名さん

意味がわかりませんね。正体がバレて焦っているのでしょうか。

>>11219 マンション検討中さん

武蔵小山だとバレると必ず擁護する人がすぐさま出てきますね。それが動かぬ証拠でしょう。
貴方のいるべき場所ではありません。お引き取り下さい。

武蔵小山だろうがシーサイドだろうが
どうでもいいこと
要するに妬み嫉み貶めに類する投稿は全て排除すべきです
ましてやマンションに対する投稿ではなく、町に対する謂れなき誹謗は言語道断ですな

「○○の書き込み」などマンションと無関係。
見つけたら削除依頼にご協力ください。
アクセス禁止にしてもらいましょう。

>>11225 匿名さん

嫌がらせ投稿の削除依頼の方が先ですよ。武蔵小
山を追放してやりましょう！

今の価格表。もう売れたのもあると思うけど。

7階西（MD1）　　 71.04㎡ 3LDK 130.77万円 9,290万円
9階西（MD1） 71.04㎡ 3LDK 133.59万円 9,490万円
16階 西（MD1） 71.04㎡ 3LDK 136.4万円 9,690万円
20階西（MD1） 71.04㎡ 3LDK 139.22万円 9,890万円
21階 西（MD1） 71.04㎡ 3LDK 139.22万円 9,890万円
27階西（MD1） 71.04㎡ 3LDK 150.48万円 10,690万円

11階東（MD1） 71.04㎡ 3LDK 127.96万円 9,090万円
14階東（MD1） 71.04㎡ 3LDK 130.77万円 9,290万円
15階東（MD1） 71.04㎡ 3LDK 130.77万円 9,290万円
16階東（MD1） 71.04㎡ 3LDK 130.77万円 9,290万円
17階東（MD1） 71.04㎡ 3LDK 130.77万円 9,290万円
20階東（MD1） 71.04㎡ 3LDK 133.59万円 9,490万円
23階東（MD1） 71.04㎡ 3LDK 136.4万円 9,690万円
27階東（MD1） 71.04㎡ 3LDK 142.03万円 10,090万円

71m2はMD1しか売ってないね。MD２はおそらく完売。MD３は未販売（？）。このスレでは既出だけど、MD1はモデルルームのMD2よりも柱位置が悪く、リビングが下がり天井になっていることに注意。あと、８F以下は天井高が2500mm（９F以上は2600mm）

＜引用元：住まいサーフィン2019/03/23＞

>>11226 匿名さん
武蔵小山かもしれませんし、大井町を目の敵にしているシーサイドかもしれません。
どちらにせよこれだけネガってくるということは彼等にとってシティタワーは悔しくもあり、羨望の対象だからではないですか？
でも大井町への誹謗中傷はいけませんね。
セレブはいませんが人はいいし、良い街ですよ。

ＪＲ駅前。シティタワー大井町のある西側。数週間前にイトーヨーカドーの屋上から撮りました。

普通に広く綺麗な街並ですよ。清潔で治安も良い。雨でも歩きやすい歩道幅と舗装。小さい子供から大人まで行き交う活気あるエリアという印象。

大井町駅の周辺は東西南北で雰囲気が割と大きく変わりますね。

大井町駅からシティタワー大井町までの日常ルートとなる光学通りは特に雰囲気が良く、西大井駅にも歩きやすい利便性の高さも加わり、高評価かと。

>>11228 マンション検討中さん
街の否定的な面を書くことの何が問題なのですか？
マンションは立地が全てというくらい街の評価はマンションの評価そのものだと思います。余談ですが誹謗中傷は街や物などを対象に使う言葉ではありません。

>>11230 匿名さん
あなたのコメントは否定的というよりも悪意がありますね。
だから、他の人から突っ込まれるんではないでしょうか。

>>11231 検討板ユーザーさん
あなたのコメント？　悪意の有無が掲載可否を決めるのでしょうか。悪意の存否をどう認定されるのでしょうか。契約者が不快に感じれば悪意があるという認定なのですよね。世間ではそれをダブルスタンダードと呼ぶのです。

一般的にいいマンションの掲示板は大体荒れてない。住民のレベルが高くて余裕がありネガコメントに過剰に反応しないから。

大井町にたまに行くけど線路沿いの横丁は残して欲しいね。
再開発で無くなったら寂しい。
街は生活しやすいと思う。
気になるのはりんかい線が深いくらい。

書いたのは私ですが、大井町に久しぶりにおりたち、率直な感想を述べたまでです。

どの辺りが削除対象なんですかね？
気に入らないなら隠蔽してくださっても結構ですよ。
契約者総出で削除依頼の物量攻撃を仕掛ければ、運営さんもきっと対応してくださると思います。

間取りから推測するにＭＤ１などのＬＤＫの下げ天はこんな感じですかね？

完璧に美しいのは完全フラット天井＋天カセですけど、そこまで拘らなければ、許容範囲かな。

>>11235 匿名さん
検討の参考になる意見を書く場所だから問題無いと思いますよ。それよりそれを受け入れられない数名が無関係な武蔵小山を罵ったり、マイナス意見を無理矢理無いことにしようとする方が異常性を感じます。

>>11237 マンション検討中さん

ご自分の悪事がバレて自作自演で援護。
いつものパターンですね。笑

>>11238 匿名さん
性格がねじ曲がってますね。

>>11237 マンション検討中さん

>>11237 マンション検討中さん
「悪意の投稿はやめましょう」
と呼びかけているだけです
それを異常性だとか指摘しないほうがいいですね
更に自己正当化して居直るのはやめましょう

マンコミュは住民の質を知れる有用な情報源。書かれたメリットやデメリットは嘘の可能性もあり自分で裏通りするが、住民の質はそのままで活きた情報。ここの一部住民の質が知れて良かった。

>>11241 匿名さん
ですよね、ホント買われなくて良かったです。
どうぞ他の地域に行かれてください。

ここの契約者の質をみてるとドラマになってたタワマン差別とかやりそうなマンションってのがよくわかって参考になるね。自分はこのマンションは契約者のレベルを考えて対象外とします。皆さんもよく考えた方がいいですよ。

大井町に対してとかではなく、バブル期に高額で手に入れた不安者達が、互いを称えあい、ネガをみんなで一掃していくチーム力を感じますよね

買った場所はいい！タイミングと値段は、うーん。。。

大井町。
一度歩けば、わかる人はすぐに感じるものがあると思います。
大事な子供を浸らせたい理想とは対極にあるような環境です。

>>11245
見兼ねて初めて投稿いたします。
その考え方だと地元の方はどうなるんでしょうか…
たまたまあなたの好みでない雰囲気なだけですよね。
そのご意見を匿名のネット上ではなく、人に対して面と向かって言えますでしょうか。
個人的意見ですが…目の前の人に対して、或いは表立って面と向かって言えないご意見でしたら控えられたほうが良いかと思うのです。
自らを貶めているだけにしか見えません…残念ながら。

ちなみに…向かい風が吹いた時でも自分自身が向きを変えれば追い風になります。
非難や逆境も同じで柔軟に対応することができれば新しいチャンスが見つかったり、自らの成長に繋がったりして追い風に変えることができます。
大切なのは意地を張りすぎず、柔軟に状況を利用する賢さを持つことです。
しなやかに生きたいですね…

まだ入居もしていないにも拘らず、リセールに出しているマンションがありますが、どんなカラクリなんでしょうか？
全額未払いなので入居権利を売っているのでしょうか？

一人or二人の荒らしが大井町の住民やマンション契約者に対して何度も何度も人間性否定のネガを書き込んでいます。
気に入らなければ他所に行けばいいのに荒らす為にいつまでも張り付いて離れません。
純粋な意見交換をしたい人の邪魔になりますので
管理人は削除と同時に彼等のアクセスを止めてください。

さっさと削除してよ。予告なんていらないから。

>>11247 匿名さん
売買は自由が原則です。しかし私も新築マンションを転売目的で取得する事には反対です。新築マンションは住むための重要なインフラであり高額な商品で、他の一般的な財とは重要性が違います。土地転売によりバブルを作ってしまった1980年後半の反省から短期譲渡所得で利益に対して40％課税となりましたが、超短期譲渡所得(引き渡し前の転売)に対する課税強化を求める動きもあります。転売目的であることを知りながら契約してしまうデベロッパーにも罰則規定を設けるべきと考えます。転売者の利益は、最終的には新築マンションの購入者、検討者の皆さんが負担していることになるため、何らかの対策が必要だと思います。

>>11250 マンション検討中さん
同意です
子供の教育をダシにして、大井町に住んでいる人を馬鹿にした文章は削除した方がいいかも知れませんね
スレの本来の姿を維持する為にも

>>11249 管理担当さん
11245は削除すべきです。
巧妙に表現していますが明かに差別文章だと思われます。

そうです。>>11245の投稿は差別的思考の武蔵小
山氏であり、他でも同様の投稿を行なっています。アクセス禁止にして下さい。

安心してください。
大井町は地図の立地上、利便性だけで言うと都内でも高ランキングに間違いありません。
住む上で利便性は非常に重要なファクターですのでいくらケチをつけようが不動です。
高速に乗りやすいのも良いですよね。お台場や自由ヶ丘などとの距離感もグッド。都心部は仕事時だけで十分。むしろ適度な距離感が欲しいので私にとっては最高です。出張の際は10分程度で新幹線に乗れるし周辺の買い物も安い。本当にいい街。飛行ルートについてはマイナスだけどね。

気になったので調べました。大井町は都内で最も安心できる管轄エリアの一つですね。子育ても安心でしょう。

子供の安全に神経質になるなら、都心～城南周辺だと、品川・大井・大崎・高輪・三田・赤坂・愛宕・麹町の管轄エリアを選ぶことが、最優先かな。

警視庁：
https://www.keishicho.metro.tokyo.jp/smph/about_mpd/jokyo_tokei/tokei/...

>>11256 検討板ユーザーさん
正確には「足を踏み入れる権利さえない」じゃないでしょうか
大井町に住む気など全く無いにも拘らずスレに
書き込みだけして楽しんでいる人なんですから

>>11257 検討板ユーザーさん
こういうデータを自分の頭で考えずにそのまま受け取る人多いよね。大井警察管内に大井町駅しか繁華街がないうえ、管轄により人口も違う。比較するなら件数じゃなくて人口あたり発生率でしょ。

>>11259 匿名さん
傾向としては充分参考になると思える
世田谷、杉並、北沢、高井戸なんかは大した繁華街さえないのだから

>>11259
>比較するなら件数じゃなくて人口あたり発生率でしょ。

発生率やなんやかんやと知りたいマニアもいればざっくり件数なりが分かればある程度想像出来るので十分という人もいるので特に目くじら立てる必要なし。

>>11259
>比較するなら件数じゃなくて人口あたり発生率でしょ。

確かに人口あたり発生率でなきゃ！って言う人もいるでしょう。
いや、昼間の人口加味しなきゃって人もいることでしょう。
地元の人間が起こした件数を知りたい人もいるでしょう。
人口とか関係なく街で起きた件数を知りたいって人もいるでしょう。
だいたい平均より上・下どんな感じって分かれば十分な人もいるでしょう。

>>11259 匿名さん
もう放っておいて頂けますか

もうここ契約者が不安をごまかすためのバイアスかかりまくりの意見しか認めないスレだから閉鎖すべきですね。管理人さん趣旨に反する人ばかりで検討者に悪影響です。お願いします。

犯罪件数は【割合】も【数】も重要。この図だと左と真ん中を比較した場合、真ん中の方が割合が低いから良いかと言われれば、いや嫌かなとなる人も多いのでは？

東京カレンダーの記事だと、品川区なら、昼間人口当たりの犯罪件数の割合でも２３区の中でトップ５の低さなので、いずれの観点でも安心では？

２３区の犯罪件数の人口割合の比較：
https://tokyo-calendar.jp/article/6264?page=2

港区青山から大井町へ。ひと昔前は全く興味なかったけど大井町は都内で一番住みやすい環境じゃないでしょうか。羽田近く恵比寿も二駅、品川、東京もすぐ行けて物価も安く、なんでも揃ってる。大井町駅近タワーマンション、価格はそんなにさがらなさそう。都心部は上がりすぎて、下がり幅が半端なさそうです。

>>11266 名無しさん

あなたが興味あるのは大井町じゃなくてタワマンでは？港区青山なら街力があるから普通のマンションでも魅力的

>>11266 名無しさん
事業でも失敗したんですか？

>>11264 マンション検討中さん
そうですね
自分は検討する気もないのに契約者に不安を撒き散らして楽しむ卑怯者が横行するスレは閉鎖すべきでしょう

>>11264 マンション検討中さん

不安を振り撒いて楽しんでいる張本人はあなたですね

>>11265 検討板ユーザーさん
件数、発生率どちらとは言わず、自分たちが犯罪に巻き込まれる確率が少しでも小さい場所に住みたいのが人情でしょ。飛行機の落下物の可能性も同じ論点です。確率が低いから良いのではなく、相対的に確率が低いことが重要なのです。

>>11266 名無しさん

青山の築古マンション>>大井町の新築タワマンだわ。立地が違いすぎる。大井町は交通の便は良いけど街の雰囲気が汚い感じで嫌。

青山が好きな層は大井町が合うわけない。
駅力とか飛行機とか民度とか犯罪率とか、そういうのは全部反映されて市場が形成されてる訳です。グダグダ議論しても目の前の価格が全て。

>>11264 マンション検討中さん

MKはしつこいねぇ。
それそのまんま、自分のマンションに言えることでしょ。

>>11271 匿名さん
まー、程度問題だけど、ある程度より低ければそれをゼロとみなすかどうかは人それぞれなので、間違いなく閾値があるよ。

よく言われるのは年収とそれ以上働くかのバランス。相対的に年収高ければ良いかというと、暮らしぶりに比較して十分であれば、働かないバイアスが勝ちますからね。

便利なところに住んでいてゼロリスクで、親から引き継いだ不労所得でここを楽勝で買いたいものです。

>>11257 検討板ユーザーさん
大井警察署管内では広すぎ。大井1はしっかり犯罪起きてますよ！

>>11276 匿名さん

参考になりますね。ありがとうございます。森を見て木を見ずになるところでした。

緑は過去２週間に１件の犯罪（自転車窃盗、万引き、引ったくりなど）が起きたという認識ですかね。

これかな（情報犯罪マップ）：
http://www2.wagmap.jp/jouhomap-sp/

こちらも参考になりそうです。

引用：
品川は東京23区77地域のなかで12位、とても事件が少ないです。地域によって差が大きいことがわかります。
東側である品川・大井は事件が少なく、西側である大崎・荏原は事件が多いのです。

品川区の治安を徹底分析：
https://mansionmarket-lab.com/tokyo-security-shinagawa

とりあえず共有しておきます。今年に入ってからの犯罪情報マップです。都内だと大井は屈指の治安の良さかと。現時点で件数０は大井２、大井７、白金２，広尾２、赤坂８などでした。

エリア選択＞メニュー＞期間の選択＞今年
http://www2.wagmap.jp/jouhomap-sp/

データの抽出条件は変えられますよ。これは去年1年間の犯罪件数。

ここの掲示板見てると、かなりの階層ヒエラルキーがでないか心配な感じです。マンション内もさることながら、回りの住民との交流でも、微妙なヒエラルキー大丈夫かな。良識ある人に来てほしいな

>>11280 マンション検討中さん

まあ、所詮は大井町ですからね。自慢されてもこちらが困ってしまう。

>>11279 匿名さん

本当ですね。昨年１年間だと大井１は、割と発生していますね。６８～１５５件のレンジ。芝５、大崎１、恵比寿４と同程度の模様。

全て駅の所在のようでもあるので、電車やホームでの犯罪も含まれるのかな。

大井町も小山も品川の中では同程度のローカルなんだから仲良くしろって。

今年の広範囲です。現時点では複数エリアが良好ですね。維持して頂きたい。なお２０１７年の全国の犯罪件数は戦後最少を更新していたようです。

>>11284 匿名さん
何回もパズルみたいなのはってご苦労様です。

>>11280 マンション検討中さん

心配無用かと。大井町を検討されている方は不毛なヒエラルキーなど興味なさそう。大井町は上も下もないので気楽で良いですよ。型落ちのユニクロにスニーカーでも、無駄に周囲の目を気にせずに駅前を歩けるのは最高です。

>>11286 匿名さん
これも同一人物（笑）

大井町人気だって漏れ伝わってきてますよ。

このパズラーが1人何役もやって必死にポジってる張本人ですね。ご苦労様です。

>青山が好きな層は大井町が合うわけない。

んなもん金勘定とか年齢とか子供が出来たとかいろいろありまんがな。
独身の時に好きだった街、若い時に良かった街、
街が好きなのは変わらないけど１Ｒなら住めたけど２Ｌ以上はギブＵＰとか。
渋谷が好きだからって一生渋谷に住むかは別の話。


>グダグダ議論しても目の前の価格が全て。
大井町の人間が青山より大井町の方が上って自慢してるならベルだけど
価格が上や下だからって自分が住む家をどうしろって言うのかって話。

んなもん、青山が好き、今でも金さえあれば住みたい。
でも現実的には大井町に住む。それでええやん。

ベンツが好き、レクサスが欲しい。
でも買ったのはワゴン車。それはそれでええやん。
人間らしくてええやん。

真剣にこのマンションを検討している人はいないようです
このスレを舞台に争うのは勝手だが、もう飽きましたよ
もっとニコッて笑えるものならいいのですが
購入済みの人は「またやってるな」と余り関心はないと思いますよ

販売開始5月下旬になりましたねーー。
購入意欲のある人にはその都度売ってはいそうですが。

>>11300 マンション検討中さん

相変わらずのゆっくり販売ですね。５月だと植栽はまだかな。

街並みがwwx

>>11301 検討板ユーザーさん
やはり正面側の電線は全部地中下するみたいですね。工事現場の方に私も聞きました。
道に街灯をたてるとも言ってました。

>>11301 検討板ユーザーさん

住友の緑色を他の色にして欲しいね。

>>11304 匿名さん
シティタワーの品の良い色がかえって目立ちますね

>>11304 匿名さん
こだわりの変態色ビルだからムリ。

緑ビル建設時は外壁の色は自由。後から建ったココは行政の指示通り落ち着いたカラー。後から厳しくしても時すでに遅し。街の統一感なし。さすがフリーダムな商業系地域。

緑そんなに変かね？

あのビルの問題点はそんなことより、
鏡のように反射する窓ガラスだと思いますが。
入居後にあちら向きの部屋は、夜になると室内が窓ガラスに反射して他の部屋から見えてしまうのでは？

>>11309 匿名さん
スミフビルとシティタワーはハの字型に並んでいるため反射したとしても入射角の関係でほとんど見えない

>>11308 匿名さん

変だよ。
目立ちすぎてる。

>>11312 匿名さん
紺色に近いからまあいいじゃないの
どちらにせよ、どうでもいいこと

あの緑のすみふビルの上の方に住居があると知った時の衝撃といったら。

>>11303 マンション検討中さん

地中化すっきりしますね。街灯の種類が気になります。光学通り向かい側の街灯はさりげなくいい味を出してました。

27階西 71.04㎡ 3LDK 150.48万円 10,690万円 先着順(H31.3.8時点)
27階東 71.04㎡ 3LDK 142.03万円 10,090万円 先着順(H31.3.8時点)
23階南 74.11㎡ 3LDK 134.8万円 9,990万円 先着順(H31.3.8時点)
23階東 71.04㎡ 3LDK 136.4万円 9,690万円 先着順(H31.3.8時点)
22階南 74.11㎡ 3LDK 133.45万円 9,890万円 先着順(H31.3.8時点)
21階 西 71.04㎡ 3LDK 139.22万円 9,890万円 先着順(H31.3.8時点)
20階西 71.04㎡ 3LDK 139.22万円 9,890万円 先着順(H31.3.8時点)
20階南 74.11㎡ 3LDK 133.45万円 9,890万円 先着順(H31.3.8時点)
20階南東 84.17㎡ 3LDK 154.33万円 12,990万円 先着順(H31.3.8時点)

>>11314 マンション検討中さん

え！ラトゥール？

>>11317 匿名さん

おそらく大井町ハイツという名称のようです。９～１２階辺り？レジデンス入っているとは思わないので意外ですね。２ＬＤＫ１１０平米が一番広い間取りの模様。

https://www.sumitomo-latour.jp/sp/buildlist/shinagawaku/oimachi-height...

>>11316 買い替え検討中さん
毎月ローンで25万以上という感じですね。
もちろん頭金にもよりますが。
そこに修繕、管理費、光熱費で住宅費は固定30万からですか。。購入時の方はお金持ちですね！ シングルエンジンで購入しないと回らなくなる可能性もあるし安定年収2000万はないとという感じですかね。

>>11316 買い替え検討中さん

一期から10%くらい上がってるのかな。

>>11320 匿名さん
正確に言うと「予定した分譲価格に戻りつつある」です。竣工時の分譲価格を前提にして、第一期ですと相当前に手付金を支払います。引き渡しまで無利息であり、引き渡しまでの期間の価格変動リスクを買主が負い、売主は投下資本の一部を回収し再投資ができます。それらの対価分を割引しているのです。航空チケットの早割と同じことですね。

>>11321 匿名さん
すみふの営業お疲れ様です。

市況に合わせて変動させてるだけでしょ

>>11323 検討板ユーザーさん
では市況悪化で下げるの？

そりゃ下げるっしょ。
リーマンショックの時とかみんな下げてた。

ていうかこの議論も何度もされてるけど何なんだろう。
ビジネスならどんな商材でも市況に合わせるのある程度は当たり前だとわかると思うんだけど。。

>>11325 検討板ユーザーさん
ほとんどの商品は市況に合わせるかもしれないが、特別需要のあるものは市況に変動されにくいですよ。



一番気にしてるのは、荒川の氾濫ですね。

>>11326 検討板ユーザーさん
最後の文章は、ミスです。

>>11325 検討板ユーザーさん
リーマンショックはそんなに下がってないですよ

もし市況が調整局面に入った際に値下げしないと売れないような物件との差が出そうな気もします。

>>11328 検討版ユーザーさん
97年の平均面積65m2、02年の平均面積73m2。
総額比べでもあまり意味がないと思うわ。

いまは価格が高い、面積は小さい、その結果は単価が異常に高い。

首都圏は湾岸を除いて供給量の縮小もしくは、見えない仕様からより見える仕様へとコストダウン範囲を広げることで、ほぼ横ばいで推移する気がします。

国内は購買力の限界に達した感あるので、海外勢が戻る次の局面まで全体の上振れは暫くは厳しいかと。

実需は見送るほどに、高級物件でないと、よほどの建築コスト革命が起きない限り、今以上に仕様が下がるかもしれない。

そこでせめてワイドスパンや短い廊下などで有効面積を取る工夫がされたマンションが貴重になりそう。