早くもパート１５です。
住民同士仲良く情報交換しましょう。
前スレはこちら https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191860/
[スムログ 関連記事]
坪４万円／年の減価魔法は湾岸タワーにもかかっているのか？
https://www.sumu-log.com/archives/3775
[スレ作成日時]2012-05-07 10:07:14
早くもパート１５です。
住民同士仲良く情報交換しましょう。
前スレはこちら https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191860/
[スムログ 関連記事]
坪４万円／年の減価魔法は湾岸タワーにもかかっているのか？
https://www.sumu-log.com/archives/3775
[スレ作成日時]2012-05-07 10:07:14
匿名掲示板は良くないですよね。この掲示板と同じことになってしまうので。でも理事会には知られたくないです。嫌がらせされそうで。たとえば管理会社が管理して必要な場合だけ理事会に開示するとかにすれば良い？
コンビニ開設にせよ、住民も称賛したい部分もあるんですがそれを伝える場所を作れるといいですね。LINEとかSlackのスタンプとかで。
またずれるんですけど、共用施設の予約、あれネットで予約完結しないんですかね。それこそ無駄な作業という気がします。
しかし、グランドロビーのソファのセンスどう思います？一式550万円って？イメージが、高齢者向け施設じゃないんだから、、。がっかりさせないで下さい。グレードアップって金額だけなの？デザイナーに依頼してください！
今年の3400万円のインテリア更新予算の使い方は責任重大ですよ。まずは、区分所有者ファーストを最優先して、全オーナーのアンケートを取って進めて下さいね！
管理費適正化もこれだけ荒れたんだから、新体制すぐに、見直し要否の賛否を取って下さい！
>>1178 住民さん1さん
グランドロビーはマンションの顔ですよ！やはり、堂々とした白レザーの大きいソファがすきだったのにー！
シンボルやツインやブランズタワーの雰囲気を見習ってください。
あれは２Ｆのロビーに持って行って、ゴージャスな革張りソファに替えて下さい！素人が勝ってに決めないで下さい！！
文章の癖とか、
改行の癖とか買えないと自作自演がバレバレやぞ！
もう一工夫欲しい！！
ワロタ
ここで理事会批判ばかりしてる人の目的って何なんでしょうね。
ここの書き込みが施策に反映されることなんて99%ないし、ここを見に来た購入検討者の心象を悪くするだけだし、何のメリットも無いですよね。
今回の修繕積立金の議案も、正しく手続きを踏んで、住民の承認を経て通ってるのに、何の問題があるんですかね。
長期に渡って資産価値を維持出来る素敵施策だと思います。（このマンションを検討中の方に届け！）
>>1183 住民さん8さん
参考になる！のカウンターの数を見ても、
５つ以上獲得してるカキコミはどれかなで
明らかなように、ここに頻繁に理事会批判を
書いてる人は2、3人だと思いますよ。
もうとっくにここの理事長でもない
どころかオーナーですらない人を匿名で
批判しても意味ない気もしますけどね。
彼は、湾岸民一般は嫌いになったとしてますが、
自分で自分が理事長していたマンション名を
書いたことはありません。昨日出たダイヤモンド
でも座談会でコメントしてますが、
別にマンション名は出してない。
マンションの名前のついたスレッドで
長々とどう見てもマンシャンの価値向上に
寄与するとも思えない書き込みをしているのは誰？
なんで総会に来なかっての？？
来てないのはわかるわけよ。
同じこと総会で言った人がいないもの。
せめて文句があるなら理事になれとまでは
言わないから総会に顔くらい出しなよ。
ヘタレすぎるよ。
反論が手続きを経てるからokってやましい人間がいう台詞。
結局値上げして修繕積立金の均等化までいったんでしたっけ？
総会の議事録がでるだろうからそれ参照。速報としては可決です。
トヨタワ購入検討者の方々へ
管理費は、今回、過剰徴収が明らかになったので、下げる方向へ向かうので大丈夫ですよ。
修繕積立金の値上げは既定路線で、300円台に乗せたのはセンスがなかっただけ、向こう30年以上安心です。（調整で290円台で決めてたら良くやったと褒めてあげたのに。）
周辺競合マンションは資金ショートしてて、これから値上げのラッシュです。
トヨタワは一早く国交省高層マンションガイドライン改定に対応した超優良マンションです。コンビニ改革、駐車場サブリース化、オープンカーシェア契約、移動キッチン契約などで一気に財務体質を向上させました。
居住者は明るくフレンドリーな方ばかりです。
立地、耐震、グレード等トータルの資産価値はトップクラスです。安心してご検討ください！
ちょっと盛り過ぎ？？でも、ホントです！
値上げして優良になるんなら、どこも値上げしてるよ。優良物件とは、安く無駄なく管理費を使う物件です。住民の物件の資産価値を下げておいて優良もくそもないよ。背任行為やってる認識くらいもてよ。
区分所有者の過半数に支持される背任行為って新しいですね！
>>1178 住民さん1さん
Alfrexのソファなのでそれくらいするでしょうね。ソファ80ー90万円くらいです。
センスはそれぞれですが、ファブリックなので10年くらいしか持ちません。張り替えは20ー30万円くらいでしょう。イタリアンモダン家具に分類されますがリセールバリューが悪いです。理事会が自ら選んだなら仕方ないですが、もし管理会社の紹介なら問題ありでしょう。
>>1190 匿名さん
1189ですが、理事会側の人間ではないですよ。私も管理費は値下げすべきと強く要求し闘いました。管理費過剰徴収は明らかですが、ここで文句言えば言うほど資産価値に影響すると思います。
>>1193 マンション住民さん
物は良くオシャレなのはわかるんですが、THE TOYOSU TOWERのグランドエントランスの優雅なイメージを軽い感じに変えちゃってますよね。パンフで謳っている洗練、優雅、贅沢、くつろぎのイメージを崩さないで欲しい！
とりあえずコンビニ儲からないと出て行っちゃうので住民はコンビニを使おうw
>>1192 住民さん8さん
過半数の支持を得たこと＝背任行為をしていないことにはなりませんよ。
いくらなんでも理事長が自己の利益を図ったとは思いませんが、第三者（管理会社）の利益を図り又は管理組合に損失を与えた行為のことを言ってるんではないですか。
例えば、どうでもいい清掃費用を増額してますよ。
1190さん、このことですか？抽象的にではなく、具体的にどの部分なのか書いてもらえば、皆さんの共感を得られますので。
私も今の理事会に不満はありますが、証拠がないのに背任行為は言い過技だと思う。具体的な損失があるなら意見箱に投書して監事に調査してもらえばいいですし、直接意見すれば良いのでは？
>>1197 マンション住民さん
どうでも良い清掃費用って具体的には何を指してるのでしょうか？
どれだけロビーが汚れようが翌日にはピカピカにしてくれ、毎日マンションの出入りの度に良いマンションだなぁと感じさせてくれてます。
ゴミ捨て場も我々が気持ちよく利用できるよういつも清潔に維持してくださってます。
私としては住民が快適に過ごすために必要な支出だと思っておりますし、他の多くの方もそう思ってるから今の状態が認可されているのでは無いでしょうか？
それとも清掃にかかる人件費のことを仰っているのでしょうか？
それであれば具体的に今の単価と単価相場を示した上で具体的に指摘すべきではないでしょうか？（単なる単価比較だけではなく、今のうちのマンションの清掃品質を維持出来るかどうかも重要です）
今の管理体制に一円の無駄もないとは言いませんが、管理費の安さを追求する「無駄」を削ぎ落とした管理では「洗練、優雅、贅沢、くつろぎ」なイメージの「優良マンション」は維持出来ないと思いますよ。
>>1190 匿名さん
背任行為とは尋常ではないいいようですね。
理事会もそこまで書き込まれるなら、開示請求を出して書き込み者の特定に動くべきでは？
他のマンションでの例から見て、書き込みもとアドレスの開示まではここでは割と簡単に取れますから、その先のプロバイダー側の開示は弁護士さんとかの世話になるでしょうが。
背任というからには、故意に管理組合に被害を与えているとの主張で、犯罪行為をしていると決めつけていることに当たります。
証拠もなくこの書き込みをしているなら、公務として理事会活動をしている人への明確な名誉毀損ですから、理事会としては管理費支出も辞さずで対抗すべきだと考えます。
これを放置しているようでは、もうこの先誰も理事会役員をやろうなんて人は出てこなくなりめすから。
裁判まで行かなくても、プロバイダーからあなたの名前を開示してよいかとの問合せが本人に行きますから、これはバレてるなと、匿名を隠れ蓑に好き勝手に書き込みをする本人に伝わる効果はあります。
こちら確か顧問の弁護士さんも雇ってましたしね。法務相談されたら良いと思います。
>>1201 住民さん9さん
いくらなんでも特定個人への攻撃はマナー違反でしょう。やめましょうよ。
マンション管理についての考え方は人それぞれなので貴殿の前理事長の評価について否定はしませんが、「良くやってくださった」と思ってる人は少なくないと思いますよ。
実際1189さんが書いてくださってる財務体質向上施策は前理事長時代に決定したものですし、長期保有派の私としては「一部の激しい批判にさらされながらも、必要な改革を断行してくれた素晴らしい理事長」という評価です。
こどもの日は先月に終わりましたよ。
[No.1182～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]
無駄遣いは多いなと思いますね。
例えばエントランス前の花とか必要ですかね？滝の中の花も？
エントランス付近も冬場でも暖房ガンガンで暑すぎます。
あと平日のパーティールームやゲストルームの稼働率も上げた方がいいですね。
考えればいくらでもありますよ。
[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]
[No.1208と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]
>>1206 住民さん5さん
でも実際、維持コストは資産価値下がるからね。
心配なのは金利だよ。
金利が上がったら、相場が下がる。すると、総支払いに対して
維持コストの割合が上がるから、その分、相場の価格帯でうりにくくなる。もちろん、金利が上がれば、ローン支払いもキツくなるから、売る人間も増えてさらに相場が下がる。下がった相場でのライバルとの勝負になるから、維持費がネックになってその分の価格も下げざるを得なくなる。。
今は維持費を上げることが正義だと思われているかもしれないが、おそらく売る時になって気づくだろうな。
ハンドルネームとはいえ、特定の個人名を書いて揶揄し、攻撃するような書き込みが、マンション名でのスレッドにあるのは、マンションとは無関係ですし、例えば検討者にここにはそんな人間が住んでいるんだと思われてマンションの恥です。
全数を削除願いしたら今朝までに消えています。
心あるかたは個人攻撃する書き込みには反論ではなく削除依頼での対応をお願いする次第です。この掲示板は対応は早いですから。
>>1211 マンション住民さん
（続き）
理事会の方針が違うのでは？という意見交換はこの掲示板の趣旨からして自由だと考えます。なんで総会で同じこと言わないの？とは覆いますが。
しかし総会で決めたときにも、理事会総会上程を決めた時にも、ちゃんと過半数の賛成で決まっている筈です。理事会では全役員に、総会まで通れば全戸にその結果も含めての責任があります。
過去には保育施設の撤退のとくもそうでしたが、”たまたまその時理事長だった人”に責任を押し付けるようなことをしているとうちには永久に立候補理事長は出現しなくなるでしょう。いやいや指名されてなる理事同士がジャンケンして負けた理事長に、年に何億ものお金を預けることになっていくのもどうかなと。
再度の方向転換をするなら、逆向きの施策をするための合意形成をするために誰かが汗をかかないといけません。管理組合に必要なのは、評論家ではなく、汗をかいて実際に動いてくれる人です。
過去に管理費をぎりぎりに下げたら、駐車場の契約がじわじわ減ったなどでたちゆかなくなったという経緯から、私自身は現行の理事会の方向性を支持しています。
電気代だけで月に100万程度は今期アップ(足下の燃料調整費の推移から今期＋１０００万円以上は確実に思います）で、コンビニの賃料はそれだけで半分はもう飛んでいると思うので、その分まるまる管理費値下げで戻せは議論としては粗雑すぎます。
批判するだけの野党/評論家ではなく、実際により低い適正価格の根拠を納得させた上で理事会からの提案がなされるなら、そちらに賛成票を投じることもあり得えます。
理事会が検討して、一定の賛成割合を得る合意形成の手順をまもった理事会の提案のみを私は信用します。ここでいくらやりとりしても過半数意見かどうかはわからないですから。
不満があるなら総会に参加する、理事になるのが正しいのは正論かと。
しかし今の理事会で部屋番号まで公表して意見言うのは怖いですね。だからみなさん掲示板に書き込むのでしょう。
まずはコミュニケーションしやすい環境を作る必要ありますね。
電気代が上がるなら、その分を節約すること考えるのが必要でそれを受け入れるだけでは批判も起きるでしょう。
このマンションを良くしたいという意志があり能力ある人が理事に立候補するしかないですね。
>>1213 住民さん6さん
あくまで一般論的なマンション自治の実情を言うと、
そもそも意見なんて求めてないし、言ってほしくない。勝手にやりたいんですよ。
総会で意見を言っても、検討の結果、却下しましたとできるわけだし、基本、一方通行で議論はできないわけです。管理会社の負担になるような意見だとどれだけ住民に魅力的なサービスの意見が出てもほぼお金など理由を付けて却下です。お金は手数料で稼げる工事に使いたいのが本音です。
>まずはコミュニケーションしやすい環境を作る必要ありますね。
これを管理会社は避けたいでんすよね。今ならネットを活用してやろうと思えば簡単にできるのにね。住民同士、知恵をつけられて、理事会や管理会社の仕事に疑問を持たれるのを避けたいんです。
例えば、リプレイスなどで管理費の値下げや合理化しているマンションにタワーマンションはほとんど事例がありません。住人同士のコミュニケーションが希薄で、横のつながりがほとんどなく、管理会社と一対一の関係なんで、横のつながりで客観的に評価するという機会が持ちにくいんです。
だから、マンションなんて竣工当初をピークに共用空間はどんどん陳腐化してしまう。
例えばロビーのソファーなんてどこのマンションも古いままです。ソファーって相場を誰でも大体知っているから、管理会社が手数料を得にくいので、そんな買い物に時間取られても儲けにならないから「管理費がもった得ないからやめましょう」と、やらないんですね。
>このマンションを良くしたいという意志があり能力ある人が理事に立候補するしかないですね。
そんな人は立候補しても、管理会社が阻止するでしょうね。管理会社が手数料を得られる、修繕や更新工事に積極的にお金を使ってくれる理事が、マンションのことを考えてくれる理事とされ、誘導されるんです。
それがマンション管理会社が株式会社としての正しい戦略になります。残念ながら利益相反の構造なんで管理会社と良きパートナーとかwinwinの関係なんて言いますが、元々成立しないんですよ。そんな関係は。フロントが一つの物件に安価で時間をかけたサービスをしてれば、会社としては儲からなくなりますから。
>>1214 匿名さん
理事会も含めて住民全体に知恵をつけて欲しくないのは確かに管理会社の本音。事実そうなってると思う。でも立候補すれば少なくとも大体の場合において理事になれるし、管理会社もさすがに阻止はできないですよ。
購買者にとって、購入の決め手は価格に対しての立地と築年数と維持費の兼ね合いが大きい。ここにネガを書かれようが、多くの購買層はこうした物件概要の条件を見て買うわけだから。維持費が高くなるとか買いたくても買えなくなる。もしくは購買者が同条件と比べて減る。残念ながら、積立金が高くても、健全な維持管理がなされているという評価ではなく、ランニングコストが高いという要素の方が決定的なんだよな。
先々のためというが、築４０年で維持費６万円で修繕完璧でエレベーターも新しいマンションと、維持費４万でエレベータもボロく、積立金も十分じゃないマンション。同条件だったとしても残念ながらボロくて修繕が不安でも維持費４万の方しか選ばれないよ。まあ、実際、維持費４万でも最低限の修繕はできるはずで、廃墟にはならないからね。
それにまず、新しい物好きなら、築４０年は選ばないし、築４０年のマンションを買う層は「大丈夫だろう」と言って維持費の安い方を買う。というか、それ以前に、維持費４万円を買う層は、６万円の方は予算的に買えないんだよ。
[一部テキストを削除しました。管理担当]
前理事会の悪評に引きづられることなく、現理事会には住民とコミュニケーションをとって良いマンションにして欲しいと思います。これからの活動に期待しています！
悪評だなんだ言っても、総会で多数決で承認されているわけだしね。
ここは、理事会に不満のある人の溜まり場みたいに
なってるから。ここで悪評が多かったとして、
分母は全戸じゃない。
全戸に対しての賛成割合が確認できるのは
総会だけだよな。
前理事会の住民の評判悪いですよ。無関心の賛成票を支持と受け止めているなら勘違いですね。評価が高いのは管理クラスタの中だけです。現実見ないと先に進めませんよ。現理事会には期待しています。
>>1222 さん
無関心だが賛成した人と、
きちんと議案書を熟読した上で、
賛成や議長委任した人とを
どう区別して数を数えますか？
この書き込みをしている私は後者です。
賛成したら、無関心層と言われるのだと
非常に不愉快ですね
そうですか、きちんと熟読されてるのですかそれは良いことだと思います。不愉快にさせたようで申し訳ない。
現理事会と現住民で新しいトヨスタワーを作っていきたいですね。リノベーションの際にはアンケートなどで住民の意見を募ったり、総会以外でもコミュニケーションの場が設定されると良いと思います。
>>1222 中古マンション検討中さん
貴方様は過半数以上の住人と繋がりがあり、その方々全員が前理事会の評判が悪いとお考えでしょうか？もしそうであれば、その人脈に感服しますし、是非投票されればよいと思います。
しかし、そうでなければ、ご自身の意見が正しいと盲信している、視野の狭い方と言えるかもしれませんね。無関心層と呼ばれる人も一定いらっしゃるかもしれませんが、それも含めての投票です。評判が悪ければ過半数割れますので、そうなってはじめて評判が悪いということだと思います。さまざまなご意見あって良いですし、良い評判悪い評判があってもよいと思います。ですが、あなた様の狭い世界でのお話を拡大解釈したり、大きな主語で語らない方がいいですよ。
もし反対意見が多いと示すなら、署名でもしみてはいかがでしょう？小学生でもできる簡単な行動なので、ぜひ頑張って評判悪いことを証明してみましょう。応援してます。
マンションの賛成票なんて、理事会の名で賛否を取れば、どんな議案だってよほどじゃないと賛成多数になるんだよ。みんな管理組合なんて性善説を信じているからな。修繕費が足りないので値上げしますという案でも賛成多数になるし、今の計画では修繕費が足りなくなるけど、事業規模減らすと修繕費が余るから値下げしますという案でも賛成多数になるんだよ。要するに理屈の立て付け次第でその通り信じるから、なんとでもなるから、実質的にやりたい放題というわけ。
どんな案だって結局理事会名で採決とると賛成多数で通るんだから、賛成が多かったからというのは理由になってない。
>>1229 匿名さん
そこまで言うなら、それこそ自分で理事になるしかないよね。「理事をやらないなら反論は許されないというのは暴論」とか言うけど、そこまで言うんだから。やりたい放題とか。。
まぁ、前の理事会のことはもう忘れて、これから現理事会と良いマンションを作っていきましょう！
住民も出来るだけ前向きな意見を言って、理事会は意見の出しやすい環境を作っていただければきっと良くなりますよ。
ここら辺でもう言い争いはやめにして、
理事会とは良いマンション作りのために協力していきましょう！
維持費が高いと資産価値が落ちるのは築古マンション同士を維持費で比べたら分かるよ。今はまだいいけど、築30年とかなって維持費が高いマンション買いたいかという話になる。金利が上がり出したらさらにアウト。
維持費は大切ですが程度というものがあります。アルフレックスの500万円のソファセットを買っていてはいくらお金があっても足りません。無駄な植栽も同様です。管理会社の戦略にハマりすぎという部分は否めません。
>>1238 入居前さん
おっしゃられる通り、程度はありますね。そして、その「程度」というのは人によって異なり、それが票数になって表れているかと思います。あなたのご意見が全てではないので、戦略にハマるとか、妄想や言いがかりはおやめになった方がよろしいですよ。仮に管理会社の戦略というものがあったとしても、それで良いと思ってる住民が多くいらっしゃるということです。あなたは自分のご意見以外は認めたくないのかもしれませんが、事実としてあなたのご意見はマイナーなのです。
また、もし仮に、あなたが同じ品質のサービスを低価格で提供できる自信がおありなら、ぜひ行動で示されてはいかがでしょう？こんな匿名掲示板で、あなた独自のマイナーなご意見を発するより、よほど建設的ですよ。
>>1238 入居前さん
こういうのは代替案を居住者が出してもいいと思います。
共用施設のソファーなんて通り過ぎるだけだから見た目似てるニトリか無印良品ならかなり安くできますね!
植栽もコンクリか砂利にしてしまえば良いですね。
これが管理会社の戦略にハマらない賢いオーナーの戦略ですか?
具体案が伴わない批判は批判ですらないと思いますから、自分の考える最高のマンション仕様について語り合いましょう
誤解を与えたくないのであれば、arflexのように三井と提携している会社で買わなければ良いと思いますよ。アクタスやマスターウォールでもソファ50万レベルで十分なクオリティが出せます。デザインなら数社に見積もり出して、住民にアンケートを取ったほうがいいと思います。シンボルマークをアンケート取ったときは良かったと思いましたね。ああいうコミュニケーションができればもっとよくなると思いますが。
>>1241 入居済みさん
『誰が』やるかでしょう。時間をかけてやっても、自分には1/800とかしか戻ってこないわけですから、理事が苦労して時間をかけて色々探した挙句に、匿名掲示板で、名前も名乗ってない人にいけてないとか、まぁまぁだなとか斜め上からの目線で批評されるなら、まぁこれならけちはつかんやろのアルフレックスをどかだと言い値で買った方が良くないかな？皆が数千円余分に払えば、誰も働かずに済むし、掲示板で叱られることもないからね。
誰もそんなことを望んでいないし、そもそも彼らに何期も理事をやってくれとも望んでいない
自分でやりたくて続け、その立場を利用してやりたいことをやっているだけでしょう
文句言われたくないなら、とっとといなくなってほしい
最後にマンション全体の財布から盛大に遣った無駄な支出を返却して
>>1243 マンション住民さん
あなた様の意見を、さも全員が同じ意見かのように「誰も望んでない」などと主語を大きく語らない方が良いかと思いますよ。貴重な1人の意見ではありますが、あくまで、あなた様のマイナーな独りよがりのご意見ですから。
さて、その上で、ご自身の望むようにやりたいなら、ぜひ立候補されれば良いかと思いますよ。大人であれば誰でもわかる簡単なことですが、文句だけをいう他力本願な姿勢では何も変わりませんからね。当たり前ですよね。
それとも、あなたは何もなさらず文句を言うだけで、でも自分の望む通りにして欲しいという、そんな精神年齢の低い子供じみた考え方を持って歳だけを重ねた方なのでしょうか？まさか、そんな方ではないと思いますので、ぜひご自身のやりたいことを実現するための行動と努力をされるといいですよ。とても簡単なことですね。
理事会に対する否定的なコメントが来るたびに、毎回丁寧な言葉で反論するのちょっと怖いですね。だってこれ確実に理事会の誰かでしょ。。。
>>1243 マンション住民さん
理事会から今の理事いなくなったらその後の理事が過去の理事を追いかけて理事会決定や総会決定した支出を戻す交渉するの？どうやったらそれ実現できるのか教えてほしい。訴訟しても勝てるかわからないし、確実に裁判で勝てるとしても、それやり切れるのかな。それともそれも自分以外の別の人にやってほしいのかな。現実感ない妄想にしか思えないんですけど、どうなんでしょうか？
ここに書き込むしかできないヘタレさんなんだから
あんまり虐めないでそっとしておいてさしあげればいいのに・・・
理事会に不満あるなら、スムログの記事などに載っているように人を集めて立候補して理事会を制圧すべきカナー。
晴海のティアロレジデンスでは不満持つ人たちが2年がかりで立候補して理事会を掌握して、管理費や維持費の値上げを見直そうとしてるみたいよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/525697/178/
口だけでなく行動しないと何も始まらない。
ティアロのようにマスメディアが取材する凄腕理事長がいても、ルールに則ったクーデターは止められないってこと。
変えたいなら行動しなきゃ。
先週のフリマは良い試みでしたね。他のイベントと組み合わせたり、シンボルやツインも合同でやると盛り上がるかも。
おもちゃ届いた？
キャナルカフェw
ロビーのソファ類買い替えられて、雰囲気なくなっちゃった気がするのはわたしだけ？ソファの数が多すぎませんか？ライブラリーのソファ替える時、数を減らしましょうよ。
ロビーの雰囲気悪くないと思いますが、まぁ1000万単位の金をかけてあのセンスだと費用対効果は見合わないですね。アルフレックスだからモノは悪くありません。ただ張り替えも難しいし、十年もてばいい方かな。ライブラリーもまた無駄遣いするのかな。。。
マンションの売却を検討している者です。
豊洲駅前の野村不動産でTOYOSU TOWERを含め近隣のツイン、シンボルの昨年の売買成立時の価格（成約価格）データを提供してもらったところ、当マンションの平均成約価格は一番低い374.4万円/坪(322.4万円)、隣接のシンボルが392.6万円/坪(313.8万円）で格差が約18万円/坪（約▲19万円）でした。広さ20坪の居室だとシンボルに比べ平均成約価格は360万円以上安いようです。
※各マンションとも最上階は単価が違うとのことなので除外した平均単価です。
※（ ）書は、令和2年の平均成約価格と格差額
マンション価格に関心がある方は野村不動産に豊洲地区の全マンションのデータがあるのでリサーチしてみてください。
さらに、ららぽーとにある三井のリハウスでも豊洲地区の三井不動産レジデンシャル分譲のタワマンの売買動向を聞いたところ、やはり平均成約価格が一番低いタワマンは当マンションでした。三井・住友分譲の豊洲地区タワマンで一番低い価格で取引されているようで、不動産マーケットおいては最低評価のマンションのようです。
評価が低い要因は色々あるようですが、管理費・修繕積立金が高いのが大きな要因のようです。毎月のランニングコストが高いことから、購入者希望者からは選好されにくくなっているようです。（三井リハウス担当者の談）
以前1210、1236さん(同じ人？）の予測以上に早く悲惨な結果が出ていますね。
必要以上に管理費を集めてロビーのソファー（放課後は北小生徒の遊び場ですね。デザイン重視で耐久性低くそうなので直ぐに交換ですか？）、ジムのトレーニングマシンを交換してたりして金を使う事ばかりやってコスト意識が欠如している管理組合理事会が運営しているマンションの客観的な評価（資産価値）はこんなものなんでしょうね。いや良くこの程度の格差で済んでいると言うべきか。
どこのマンション管理組合でも適切な収入・支出に努め資産価値の維持・向上を図るのが一般的だと思います。ここにはご立派な顧問マンション管理士もいるようですが、全く機能していませんよね。これも無駄な支出ですね。他にも無駄遣いがありませんか。
こんなことを書くと「住民の多数で決まったことなんだよ。嫌なら売却して出ていけばいいとか、お前が理事をやって管理費を下げればいいだろう。」とか言われそうでですね。
いずれにせよ高い管理費等の負担して近隣のマンションより相対的に資産価値が低下している状況です。管理費値上げ前はシンボルの方が成約価格は低かったのですが、完全に逆転されましたね。資産価値メチャクチャですね。
高い管理費の負担をしても資産価値が近隣マンション以上に上れば良いのですが、そうではないですね。
能天気な理事会が管理・運営しているマンションなのか、意識が低い住民が多いマンションなのか。その両方なのか。
資産価値が下がって嬉しい人はいないはずです。自分の資産のことなのですから、皆さん実態を把握して管理費等の有り方を少しでも考えていただければ幸いです。
>>1255 さん
>>1255 マンション住民さん
ご意見に賛同します。5/27の総会資料が配布されましたが、2年前に管理費を大幅に値上げした結果、管理費口の余剰金が1億5000万円以上に積み上がっています。ジャブジャブ状態です。管理費を上げすぎたことが明らかです。にもかかわらず、その内、1億1000万円もの大金を上げたばかりの修繕積立の方へ移して誤魔化そうとしてます。
おっしゃる通り、管理費、修繕費を値上げしてから、売買価格に影響が出ています。理事会の方々は、資産価値（売買価格）をどう考えてるのか？急いで近隣マンションと同等の管理費に適正化すべきです。総会で声を上げましょう！
年金で生活しているので、管理費が上がるのは非常に困ります。
収入が少なくて管理費払えなくなるのは可哀想だけど、今なら売却できるので地方に引っ越せばいいのに。
>>1255 マンション住民さん
管理費、修繕費値上げしてから、明らかに資産価値が下落してます！本当にヤバい状況です！理事会の方々、現実を認識して下さい！いつか住み替えたいと思った時に苦しみますよ！
80㎡の物件で、同じ価格で出しても、維持費が、トヨタワ51120円、シンボル39520円。この差で誰がうちを買うんですか？下手すると1000万近く下げないと売れないですよ。
老人になっても、現役世代に文句を言うような人間にはなりたくないな。
>>1262 マンション住民さん
11回の理事会議事録を見ると管理会社からは管理費下げの案を提示してるように見えますが、資産価値が下落していることを軽視しているアホな役員が時期尚早とか言って、1億1000万円もの余剰を修繕費の方に回して見えないようにしようとしてるのが第9号議案です。許せないです。この発言をしたアホな役員は誰なんでしょう？
>>1260 住民さん8さん
管理費値上前の坪単価がシンボルより坪19万円上回っていたものが管理費値上後は18万円下回ったということは、シンボルと比べ相対的に坪37万円の価格差が生じて80㎡の広さの物件で換算すると約900万円価格差が生じたことになります。
1260さんが言っている80㎡で計算すると昨年の売買価格事例を基に試算するとシンボルより売買価格は約440万円安くなりますが、従前は坪19万円高かった訳ですので管理費の値上げの影響がなければ売買価格は約シンボルより約460万円高くなっていたと思われます。つまり約900万円シンボルと価格差生じたことになります。（これは、あくまでも試算した想定数値です。）
1260さんのご指摘は管理費等の額からアプローチをして想定の格差額を算定していますが、なかなかいい線ついていると思います。
昨年80㎡の住いを売却した方は900万円得べかりし利益を失ったことになります。
また、各室の広さが平均20坪（66㎡）だとすると、TOYOSU TOWERとシンボルは室数等は同規模ですのでシンボルと比較するとこのマンション全体では60億円以上の資産価値が沈んでしまったことになります。
常識外の管理費値上げを平然と提案する理事会も問題ですが、資産価値が下がっていることを知らないのかもしれませんが値上げに賛成する意識の低い住民が多数いるどうしようもない泥船マンションです。一緒に沈むしかないですかね。たとえ間違ったことでも数が多い方が正義なんですよね。
今回の総会においても管理費を下げる議案はありませんでした。ここの理事会の連中はどう言うつもりなのか理解に苦しみます。
こんな経営感覚のないマンション管理組合聞いたことありません。
資産価値の下落が見込まれるにも拘わらず理事会がこのような必要以上に高い管理費を設定して各区分所有者の資産価値を下落させた行為又は資産価値の回復を図るために管理費下げる議案を総会に提出しない不作為は、背任行為に該当しないのでしょうか。法的にはどうなんでしょうか。
この板ではバカ高い管理費、それが資産価値の毀損を招いていることを危惧している意見があり、そのとおりだと思います。
一方、現状の管理費でいい、資産価値が下がってもいいと思う住人の意見を聞きたいです。
1259、1263のような意見は論外ですが、現状賛成派、理事、理事会シンパの方々是非投稿してください。
以前は理事会に反対・批判する意見が出ると直ぐにレスポンスがありました。
今回はダンマリですか。
ご立派な意見を期待しています。
第9号議案の管理費余剰金の修繕積立金への11,000万円の繰入れって必要なのでしょうか？
昨年、修繕費も値上げしたばかりなのに何でしょうか？無駄な工事費や高級ソファに消えるだけな気がします。1264さんが書いてる通りな気がします。
管理費口から余剰金を出したら、管理費値下げも出来なくなるのでは？
マンション管理士の方やどなたか教えて下さい！
ブリリアマーレ有明って、管理費値下げしたんですか？
ご存知の方います？
>>1270 マンション住民さん
情報ありがとうございます。マーレは賢く下げたんですね。
去年はもっと高かったはずで、まだ、上がいると思っってたのに、とうとう断トツの一番になっちゃいました、、。
理事会の無能さも一番ですね。何が資産価値向上ですか？！
売買市場では、当マンションはダシとして利用されるだけです！！
>>1267 マンション住民さん
理事会の方々、管理会社、マンション管理士、お願いですから、もっと資産価値について勉強して下さい！
品質も大事ですが、売買価格動向は外せない重要指標です！
管理会社、マンション管理士は、管理費から手当もらってるから、管理費については、ダンマリか？そういうこと？
この板見てるのは知ってるので、何か反論お願いします！
管理費って、毎年、予算時に余剰が出ないように単価/㎡を見直せばいいんじゃないですか？
>>1268 住民さん1さん
あるマンション管理士のサイトに下記のような質問・回答がありましたので参考にしてください。
管理規約を確認したところ、当マンションの管理規約には振替条項が第69条第1項に規定されており、残念ですが必ずしも規定違反ではないようです。しかし、余剰金が生ずることが明白にも拘わらず、必要額以上の管理費を徴収して過大な余剰金を生じさせたうえ、これを積立口に振り替えることは修繕積立金の二重負担であり、事実上の修繕積立金の値上げに他なりません。
議案書（第9号議案）を読みますと振り替えた資金（修繕積立金）で次回のソファーの買換えまでも着々と計画しているようです。しかし、管理規約第31条の規定で家具等備品は管理費で支出すること規定されていますので、修繕積立金をもって備品を購入するのは規約違反であることは明らかです。
ここの理事会は、ソファー・家具フェチのようでソファー等備品の購入に異常な執念を燃やしています。また、一昨年にはジムのトレーニングマシンも十分使用できるのに交換しています。
住民から徴収した管理費で多額の備品等を購入したり、委託管理費をお手盛りで増額すると資産価値の維持・向上が図れると本気で思っているようで不動産売買価格がどんなに下落しようが管理費を下げる気はないようです。
自らの財産価値がどうなろうが何か金を使うことに取りつかれた狂気の集団に支配されたマンションいるような気がしてなりません。
よくある質問｜マンション管理支援事務所 (kanrishien.jp)
Q 管理費の余剰分を修繕積立金に繰り入れることは可能ですか。
A 管理規約に繰り入れの規定がある場合は、総会で決議を経れば可能ですが、規定がなければ、規約変更が必要となります。管理規約の条項に管理費に余剰分が生じた場合は総会の決議を経て修繕積立金に繰り入れることができるなどを規定することになります。
管理費や修繕積立金は管理規約でその使途が規定されており、その使途に見合った金額を負担しているという考え方の基に通常されています。したがって、決算の片方に残金が出たからといって、容易に使途を変更することは、管理規約違反でもあり、資金計画に支障をきたす恐れもあります。
>>1274 マンション住民さん
貴重なご意見ありがとうございます。第9号議案は、家具備品の購入を積立金口からの支出へ変更する管理規約違反となる（管理規約改定が必要な特別議案で決議が必要）という理解でよいでしょうか？
よって、第9号議案は来週の総会では決議できない議案となると思いますが、どうなるのでしょうか？
このままいくと普通議案として通ってしまう流れですが、無効決議とできるのでしょうか？
おわかりになれば、法的な観点で教えて下さい。
>>1275 住民さん3さん
第9号議案は管理口の余剰金を管理規約第69条第1項の規定に基づき積立口に繰り入れるもので規約違反ではありません。
当該議案の中の説明では備品（ソファー・テーブル等の家具）購入は積立口の資金を支出すると言っていますが、まだ実際に支出していませんので規約違反ではありません。
たぶん理事会は、ソファー等の購入（更新と言っています。）を第32条第１項第3号に規定する「敷地及び共用部分等の変更」に該当すると解釈して家具を購入（更新）するつもりではないでしょうか。
家具その他の備品はすべて共用部分にありますのでこのように解釈すると、共用部分にあるものは全て修繕積立金から支出できてしまいます。
一方、管理規約の中では共用部分等とは、共用部分及び付属施設をいうと定義されており、管理規約別表第２に具体的に規定してありますが、家具等備品等の動産はもちろん規定されていません。（別表第２をご覧になれば、イメージできると思います。）
理事会は屁理屈をつけて多額の金をジャブジャブと使いたいので管理費口より潤沢に金がある積立口に目を付け、こちらの方が使い易いと思ってこのようなわるだくみを考えたのではないでしょうか。
管理費を節約することは考えずに、金を使うことにばかり腐心する理事会だから資産価値が下がってしまうのではないでしょうか。
以上一住民の私見ですのでよろしくお願いいたします。
5月21日付け朝日新聞朝刊（P19）にマンションの管理費の記事が出ています。ご一読ください。ここの管理組合が如何に酷いかお分かりなると思います。
