ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス　その10

晴海タワーは駅距離以外は非常に良い物件だとおもいます。今まで、マンションを6つ購入してありますが、今回も購入の検討をしています。価格表をエクセルに落とし込んで分析しておりますが、今のマーケットに落とし込んだ妥当な価格だとおもいます。広域からの集客も考えて比較的価格差を付け客寄せパンダ的な住戸も散見されます。しかし、南向きを平均坪単価290万以上にして全体でバランスをとっています。また、免震構造、長期優良住宅と言った原価が上がるが、販売価格に転換しにくいものを装備するところは財閥系ならではの考え方ではないでしょうか。
このマンションを検討する上で一番重要なことは2年後及び竣工後のマーケットがどのように推移するかであると考えております。私は、アナリスト兼不動産投資家でありますが、今の為替相場は2年前の予測したとおりで推移しております。もう時期円高のピークを付け、円安に転換し、本格的なインフレ局面を向かえるのではないかと考えております。詳細省略。
よって、このマンションは買い物件ですが、今後供給予定の勝どき、鹿島、三井等のなかどれを選択するかがポイントだとおもいます。

よって、…が飛躍していますね。
詳細続報をお願いします。

駅遠が致命的であることは、何度も繰り返し話題になっていました。
それで坪平均280万は高いとの評価になっているとの認識です。

ちなみに、今までマンションを6つ購入された情報なんて不要です。
他人には、単なる自慢にしか読めませんので。

インフレ前には買っておかないと、酷い事になるんだろうな。

280万だとかなり安く感じるのですが。
駅前タワマンは380万円。
駅から11分でも280万円と言うのは、かなり安く感じるのですが、如何でしょうか。

380万円が高すぎるからそう感じるんでしょう。
駅直結とか徒歩1分等は別格扱いで高いのは常識ですが、埋立地ということを考えると異様な価格かと思います。
埋立地はちゃんと埋立地なりの価格に今後は推移すると予想しています。
永住に住む予定なら高くても気に入ったなら全然購入してよいと思いますが。

高いと感じるか、安いと感じるかは、予算と年収によるのではないでしょうか。
ここは中心価格帯が5100万円台とのことから、恐らく年収1000万以上を中心ターゲットにしているので、安いと感じる人は多くはないと思います。

駅前は坪380万円ですか？
私は違うと思いますが、仮にそうであったとして、380万で大惨敗じゃありませんか？

インフレがおきたらローン返せなくなる人続出でしょうね。
固定金利で組むなら大丈夫ですが、変動で組んでしまう人がとても多いらしいです。
変動だと毎月の返済額が意外と安く感じて買えるじゃん！って思って買う人が多いそうです。
ギリシャよりも日本の方が実は債務状況が危ないといわれてます。
インフレがおきたらローン返せなくて、物件売却するしかないですよね。
そんな人が同じマンションに続出してしまったら、需要＜供給 で資産価値が暴落してしまいます。
インフレが起こらなければいいですが。
もし購入するなら今のうち固定金利で組んでおきたいものですね。
ただ、消費税値上げでデフレスパイラルになるのも怖いですね･･･

>>4
たった道路一本、川一本で大幅に価格、印象が変化する不動産
駅直結、1分、5分、10分越えには目に見えない大きな隔たりがあるのが現実
郊外になると1駅にも関わらず急行が止まるかどうかで当然価格に影響を与える

逆に言えば、そういうの気にしないとか妥協できるんだったらお買得とも言える
駅10～15分ぐらい健康の為、散歩だと思えばどーってことない、とかねｗ

インフレだと、借金はチャラになるよ。
俺たちのお爺ちゃんたちの世代は、世田谷の一戸建てが30万円で買えたんだよ。

中央区ってだけで
値段が跳ね上がるはず

>10
でも埋立地の住居は厳しいそう。今後は。

10
正直、この物件は資産価値が上がることは期待しない方がいいでしょう。
埋め立て地＆徒歩11分なので。
この物件を気に入って「永住覚悟で住みたい」と思う人が買うのに適してるかと思います。

ここの周辺だけでこれからたくさんの大手デベのタワマンが建つ予定なので、大幅な価値の上昇は難しいんではないでしょうか。
ある程度開発されていくとはしても明らかに需要を上回る供給がされていくわけなので。
今回の３００万近い坪単価が安くてお買い得だったとなら、この先の何千という供給される部屋が坪３００以上での金額で分譲される事になるので、それじゃ売れないでしょうからね。

最近湾岸は竣工後も売れ残ったままの物件がかなり目立ってきましたよね
すでに供給過多なのではという感じがしてなりません。
この価格帯で買いたいという需要よりも供給数の方がすでに多いということですよねぇ」

＞＞１４　おっしゃる通りですね。今は売主側が強気な時期と思います。２００５年頃に湾岸では供給過多と言われ販売が低迷し売主側が大幅に価格を下げました。勝どきＴＴＴなどは坪２００万以下の部屋が多数でました。その結果、好調な売れ行きだったようです。今後、数年後に再度こんな状態が来ると思っています。よほど気に入った場合は別ですが６０点くらいなら見送った方が良いと考えています。我が家は見送りになりそうです。

確かに60点くらいと思います。
物件自体は良いですが、立地と予定価格とで釣り合いがとれていない。
自分も見送りになりそうです。
永住向きですね。

どうしてみなさん液状化のリスクを無視できるんですか？

結局どなたかが、放射能は、地下の地盤にも、上ものの材料にも問題無い事を確認されたのですか？

＞１７
液状化以外にも問題が多いからではないでしょうか？
海外に移住を決めた人以外は賃貸でいくか購入するかの選択しか無いからではないかと。

確かに震災後、忘れていたリスクをあらためて考えますね。ブレーキをかけるのか、欲しいという気持ちの方が勝っていているのか、やはり９０点以上の物件でないと進めそうにありません。

結婚相手を決めたような、なんというかその人のタイミングやこれだとかそんなもんじゃないですか。
誰もが１００％理想のルックスと好みの人を選んだわけじゃなく、悪く言えばその人それぞれの妥協の範囲内で選んだ１人なはずですから。
家も同じようなものではないでしょうか。どうしても心から欲しいなら買う方向に進んでいくだけですよ。

>>14
供給過多ってのもあるだろうけど、単に高くなったからでしょ？
値頃感あってこその湾岸人気であって、湾岸がブランド化した訳ではないからね・・・
まあ供給側はブランドをアピールするだろうけどさ

一般的なボリュームゾーンが70～80平米4～5千万って良く言われるけど、
そのゾーンに合致する湾岸物件は概ね好評じゃない？
ちょっとでも超えると途端に苦戦してるのが現状

庶民は手が届かない、金持ちを魅了するほどでもない、って中途半端な地区になりつつあるかも
何かのレポートで年収～2000万のニューリッチ？層が全く金を使わなくなった、って耳にしたけど、
ここのターゲットはズバリその層だと思うんだよねぇ

＞２０
私は、リスクを忘れているのでは無く、考えたくないだけです。
このままだと残りの人生不安だけ抱えて生きていきそうなので。

＞２３
一般的なボリュームゾーンが70～80平米4～5千万
って三菱地所の人気地区の物件でそんなのあります？

ここが高いってひとの謎解きができた。
そもそも相場感がズレているね。

＞２１　確かに。最悪、費用もかかるし一苦労しても離婚すればいいですからね。ということは買い替えができるくらいの余力を残して購入した方が良いですね。

湾岸、埋め立ての液状化危険地域で、駅から遠くて、ゴミ焼却場も近い上に、前面の海は時にどぶ臭いと考えれば、
地所でも高いとも言える。

藤和と合併してからの地所は全然変わっちゃったしね、チープな物件ばかりですよ。

前面、は海なの？運河なの？

＞12
永住は無理ですよ。
管理費、修繕費がありますから、
バス代、駐車場代、割高な税金を考えると
永住は一戸建だけ可能ですね。

土地は何世代も引き継げ、うちの土地は
大正時代からうちのもので、ずっと使えます。

多少高くても、世代で使え、お買い得に永住可能
なのは一戸建てだけです。

それでこそ、やっと開発やらの恩恵が
受けられるのです。

ここの第１期はどれくらい売るんでしょうかね？
なんだかんだ高いっていっても南向きは売れるんですかね
販売は３月上旬となっていますが、この位の大規模物件は２００戸位はいくんでしょうか

>33
永住なんて考えないで
マンションは、ある程度住んだら別の新築に買い換えていくのが良いですよ。
住まいは新しいほうが仕様が良くなり住みやすい。

＞３５　賛成。私も４０代後半ですが、３回目の買い替えの検討中です。経済力で余力を持って購入することが買い替えできるポイントでしょう。無理をしないことですね。

永住するしかなさそう、今後買い替え出来なさそうだから、この有様なんじゃないかな？
全く盛り上がらない…

200戸も販売出来るのかな〜
東雲が良心的な価格で一期4割完売でしょ？
ここは微妙だな…

なるほど。いいアドバイスもらいました。
スッキリした。永住可能は一戸建てだけだね。
永住が頭にあったから悩んでいた。

買い替えできるのは、ほかには、今住んでる物件の資産価値がある程度保たれた場合ですね。
徒歩10分以上の物件は極端に売却時の価値が下がりやすいので、ここは住み替えにも永住にも不向きってことなんですかね。
購入後も相当な現金を持ってる方でないと、グレードアップの住み替えは難しいと思います。

>39
追記
徒歩11分な上に、埋立地という理由で、

だから６０点。

これからも供給が続く予定の街。
ってのも追記でしょう。

>>42
供給が続くと分かってる以上、
実需とはいえ先行者利益を期待しちゃうよね
現状すんげー不便なんだし・・・

となると今後の物件はリアルに坪300平均ってことにならなきゃなんだけど、
晴海にそこまでの求心力ってあるのかね？

晴海三丁目は平均300万位になりそうな気はする。
何せすみふさんだし。

４３
周辺に竣工後も売れ残ったままの物件が多数あるのを見てると、その坪単価での需要はないってことですよね・・・

>44
環２に面するあちらは上手くすると路面電車駅前だから。
ここと違って。

あ〜。。。
重い腰がますます重くなっていく…
キーワードは余力・年収〜2000万か。
無理だ。
どの物件を選ぶのも同じだが、特にここは背伸びしてはならぬ物件やな。
今の予定価格：坪平均280万・駅11分＋αで、90点なんてあり得ない…
財力のある方々にお譲りします。

目の前は、運河ですが隅田川ではないので海なんです。
勝どき５丁目の計画を待つかどうするか。羽みたいな形の54階建で決定らしい。都の払い下げの土地が8割だから土地値も安かったりして。

パークシティ豊洲のほうが良くない？

ここが出来て、花火が見え難くなるPCT？

３３さんの用に、多分広いであろう土地ならまだしも、
今は５０坪にも満たない土地に無理やり戸建てって多いから
バリアフリーな生活が出来なくて、戸建てを処分してマンションで生活してる年配な方も増えていますよね。
どの年齢で購入をするかにもよりますが永住もありかと思います。

花火って家で見るものなの？

年一回だけの花火よりも、毎日の通勤や買い物等の利便性高いほうが重要かも。

PCT住民には悪いけど、仕様は雲泥の差だよ。
共用施設は良いが専有部分はちょっと閉口。
せいぜい分譲時価格同等@230じゃないと、とても買う気にならないな。
花火、自宅から見えたら単純に良くない？
トイレ渋滞は嫌だな。

>>54
専有部分なんて好きにリフォームしたらいいのに

他物件の中古宣伝は興味なし。

戸建てはエレベータースペース作っておけば将来きつくなった時に
エレベーターつければバリアフリーになるよ。
戸建て用も随分安くなったし、
ここ買う予算あれば都心外周区高台で好きな間取りで
戸建て買えるよ♪

戸建てに住みたい人はタワーマンションは考えないよ。
戸建てって眺望は無理でしょ。

戸建ては眺望は無理。屋上から花火みるくらいかな。
ランニングや車の出し入れや永住も悩んでいる人限定には
なるけど、検討材料にはいいよ。

モデルルームを見過ぎてどの物件も同じに見え郊外に家建てた知り合いもいる。
それもありだけどね。
マンションから戸建てに住んだけど、マンションに戻った知り合いもいる。
それぞれだね。

パークシティ豊洲タワーＢ70㎡6980万円ってのがあるけどここと比較してどう？
レインボーブリッジは隠れなさそうだけど・・・

それ、元の分譲価格は幾ら？

>61
豊洲って高いね？山手線内側物件買えるんじゃ・・・。
誰が買うの？

>>61
坪328万か・・・
流石にネット広告で残ってるだけあって、ちょいボリ過ぎかな？

本気で新築のここと比較してんだったら、
とりあえず5～10パー（坪300以下）は値切りたいところ

あとは僻地ｖｓららぽ直結、中央区ｖｓ江東区、新築ｖｓ中古、駅11分ｖｓ駅8分・・・
この辺りをどう捉えるかは人それぞれ

でも他物件引き合いに出しすぎると『宣伝乙』って切り捨てられるからほどほどに

PCTのB棟ならレインボーも隠れず、東京湾花火も見えるでしょ。
元値は5000万ちょいだったろうね。6980万で売れたらホクホクだな。
内廊下がショボいけど、花火フェチには比較対象にしてもいいんじゃない？
ここの値付けだって、恐らくPCTの中古相場は参考にしたはずだし。

>元値は5000万ちょいだったろうね。6980万で売れたらホクホクだな。


やっぱり湾岸の人って、人種的にそういうことに「粋」を感じる人種なのかな・・・

花火がリビングで楽しめるのはポイント高いね。

やっぱり花火が見える部屋は家賃高い？

湾岸だと、年に5回は自宅から花火が見えるよ。

66
その価格じゃ高いから売れ残ってるのであって、
中古相場と言うよりも売り手が自由に付けた希望価格。

意味不明

中古売買をよく知らない人は
中古チラシに書かれた価格が現在の相場なんだと信じる。

そんなに指摘するほど湾岸タワマンは差がないよ

湾岸の花火、なら
舞浜花火は毎日の様に自宅から見えるよ。

レインズ見たらわかるよ。殆どのタワマンは値引きなしで売れてる。

レインズは専任媒介物件だと載せるのが強制だが
一般媒介物件は載せるのが任意。

今どき何社にも仲介頼んで一般媒介にする方が多いでしょう。
専任で契約できるのは余程の好物件か買替特約物件。

PCT 70m2 6980万は苦戦してるね。一年以上経過…
買い叩けるかも⁈
http://www.perrier-japan.com/bunjoh_new?tid=dGt0cGN0
それにしても高いな。

ところで90J TYPEは如何ほどだったか、ご存知の方いらっしゃいますか？

価格決定要素は需給で決まる。
欲しいと思った金額で売りに出なければ売りに出た金額で買わざるを得ない。　売りたいと思った金額でも売れなければ下げないといけない。　勝手に付けた金額というけどそういう需給バランスで価格が決まるんだよ。
あなたがどうしても欲しければその金額で購入するし、どうしても売りたければ買い手が付くまで下げるだけの話だよ。
株でも不動産でも「まだはもうなり、もうはまだなり」って格言が在る。　

震災復興でマンションの新規着工が3年程度は激減するから売り急ぐ必要はまったく無いだろうな。それに、消費税の話もあるし。
客観的に考えると、そんな結論になります。

その後、が問題だね。
消費税アップの駆け込み需要は、需要の先食いでしかない。
税率アップ後は買い手が激減する。そこに新規着工増加が追い討ちを掛ける。

２０１４年４月に８％、１５年１０月に１０％の２段階で引き上げ

今着工しているのは売れちゃうだろ。
問題は消費税が上がった後ですが、
2012年から2015年の新規着工が激減するから、
2013年から2015年の3年間は販売数量激減で売り手市場、
2016年以降徐々に販売数量が増える。

ポイントは2016年時点でどれくらいの数の人が積み残しになっているか？
そして、実際に着工数が回復して販売数量が増えて行くのか？

中古物件には消費税が掛からない。（会社所有の中古や仲介手数料には掛かる。）

だから、中古は割安になり
新築から中古に買い手が流れていきますよ。
新築の積み残し予想は絵に描いた餅。

建設労働者の絶対数が2016年になると高齢化でかなり減っているから、そのまま着工数を増やさない可能性が高いでしょう。持ち家比率は低いままで推移するのでは？

中古は売る人がいないとダメなんです。
つまり新規着工が少ないと当然中古もあまり出回らなくなります。
上手く行きませんね。

買い手にとっては厳しい時代が続くけど、
郊外に目を向ければ相続で家余りが始まるので中古がかなり安く買えるようになりますよ。
都心部にこだわらない道もあります。

そこが、海じゃなければね。
大学や図書館の一つでもあったろうに。。

おまけに、東京湾は福島原発周辺と同レベルの
汚染らしい。NHKで見た。

狙い目は消費税アップ後の二棟目
いくらマンション不況とはいえ、先に売った人との差が出るといけないので、仕様は多少落ちるだろう
ただ、新しい技術とかが出てくるから、さほど見劣りはしない
今買わないといけない人は先に買って、まだ先でいい人は待てば待つほど買いやすくなる
頑張ってローン返した分以上に安くなったら目も当てられない
それに株価とマンション価格を長期的に見てみると
今の株価85000円前後のマンション価格ではない

買いやすくなる？

消費税上げ
減税縮小
マンション供給量減少
金利上昇リスク

どうやったら買いやすくなるのか？

郊外に目を向ければ相続で家余りが始まるので中古がかなり安く買えるようになりますよ。
都心部にこだわらない道もあります。

安くなる要素皆無じゃん。

郊外って山梨とか長野だろ。

>>95
外周区から外側すべてだよ。

人気あるから無理でしょ。

結局、人気順なんだから。

郊外は地元民人気だけだから、
家が余り始めると終わり。
確実に下がって行くから、待てばいい。

>>93
常套句だし、その通りだとは思うんだけどさ・・・
結局需給のバランスと土地取得価格、経緯が大きくモノを言うんだよね

70平米6000万をポンポン買える層が果たしてどのくらい存在するんだか・・・
南は別格として、西と東がもうちょい安ければ、色んな層を取り込めたと思うんだけどね

どんどん郊外のひとが流れ込んでくるから買いやすくはならないよ。