ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス　その10

晴海タワーは駅距離以外は非常に良い物件だとおもいます。今まで、マンションを6つ購入してありますが、今回も購入の検討をしています。価格表をエクセルに落とし込んで分析しておりますが、今のマーケットに落とし込んだ妥当な価格だとおもいます。広域からの集客も考えて比較的価格差を付け客寄せパンダ的な住戸も散見されます。しかし、南向きを平均坪単価290万以上にして全体でバランスをとっています。また、免震構造、長期優良住宅と言った原価が上がるが、販売価格に転換しにくいものを装備するところは財閥系ならではの考え方ではないでしょうか。
このマンションを検討する上で一番重要なことは2年後及び竣工後のマーケットがどのように推移するかであると考えております。私は、アナリスト兼不動産投資家でありますが、今の為替相場は2年前の予測したとおりで推移しております。もう時期円高のピークを付け、円安に転換し、本格的なインフレ局面を向かえるのではないかと考えております。詳細省略。
よって、このマンションは買い物件ですが、今後供給予定の勝どき、鹿島、三井等のなかどれを選択するかがポイントだとおもいます。

よって、…が飛躍していますね。
詳細続報をお願いします。

駅遠が致命的であることは、何度も繰り返し話題になっていました。
それで坪平均280万は高いとの評価になっているとの認識です。

ちなみに、今までマンションを6つ購入された情報なんて不要です。
他人には、単なる自慢にしか読めませんので。

インフレ前には買っておかないと、酷い事になるんだろうな。

280万だとかなり安く感じるのですが。
駅前タワマンは380万円。
駅から11分でも280万円と言うのは、かなり安く感じるのですが、如何でしょうか。

380万円が高すぎるからそう感じるんでしょう。
駅直結とか徒歩1分等は別格扱いで高いのは常識ですが、埋立地ということを考えると異様な価格かと思います。
埋立地はちゃんと埋立地なりの価格に今後は推移すると予想しています。
永住に住む予定なら高くても気に入ったなら全然購入してよいと思いますが。

高いと感じるか、安いと感じるかは、予算と年収によるのではないでしょうか。
ここは中心価格帯が5100万円台とのことから、恐らく年収1000万以上を中心ターゲットにしているので、安いと感じる人は多くはないと思います。

駅前は坪380万円ですか？
私は違うと思いますが、仮にそうであったとして、380万で大惨敗じゃありませんか？

インフレがおきたらローン返せなくなる人続出でしょうね。
固定金利で組むなら大丈夫ですが、変動で組んでしまう人がとても多いらしいです。
変動だと毎月の返済額が意外と安く感じて買えるじゃん！って思って買う人が多いそうです。
ギリシャよりも日本の方が実は債務状況が危ないといわれてます。
インフレがおきたらローン返せなくて、物件売却するしかないですよね。
そんな人が同じマンションに続出してしまったら、需要＜供給 で資産価値が暴落してしまいます。
インフレが起こらなければいいですが。
もし購入するなら今のうち固定金利で組んでおきたいものですね。
ただ、消費税値上げでデフレスパイラルになるのも怖いですね･･･

>>4
たった道路一本、川一本で大幅に価格、印象が変化する不動産
駅直結、1分、5分、10分越えには目に見えない大きな隔たりがあるのが現実
郊外になると1駅にも関わらず急行が止まるかどうかで当然価格に影響を与える

逆に言えば、そういうの気にしないとか妥協できるんだったらお買得とも言える
駅10～15分ぐらい健康の為、散歩だと思えばどーってことない、とかねｗ

インフレだと、借金はチャラになるよ。
俺たちのお爺ちゃんたちの世代は、世田谷の一戸建てが30万円で買えたんだよ。

中央区ってだけで
値段が跳ね上がるはず

>10
でも埋立地の住居は厳しいそう。今後は。

10
正直、この物件は資産価値が上がることは期待しない方がいいでしょう。
埋め立て地＆徒歩11分なので。
この物件を気に入って「永住覚悟で住みたい」と思う人が買うのに適してるかと思います。

ここの周辺だけでこれからたくさんの大手デベのタワマンが建つ予定なので、大幅な価値の上昇は難しいんではないでしょうか。
ある程度開発されていくとはしても明らかに需要を上回る供給がされていくわけなので。
今回の３００万近い坪単価が安くてお買い得だったとなら、この先の何千という供給される部屋が坪３００以上での金額で分譲される事になるので、それじゃ売れないでしょうからね。

最近湾岸は竣工後も売れ残ったままの物件がかなり目立ってきましたよね
すでに供給過多なのではという感じがしてなりません。
この価格帯で買いたいという需要よりも供給数の方がすでに多いということですよねぇ」

＞＞１４　おっしゃる通りですね。今は売主側が強気な時期と思います。２００５年頃に湾岸では供給過多と言われ販売が低迷し売主側が大幅に価格を下げました。勝どきＴＴＴなどは坪２００万以下の部屋が多数でました。その結果、好調な売れ行きだったようです。今後、数年後に再度こんな状態が来ると思っています。よほど気に入った場合は別ですが６０点くらいなら見送った方が良いと考えています。我が家は見送りになりそうです。

確かに60点くらいと思います。
物件自体は良いですが、立地と予定価格とで釣り合いがとれていない。
自分も見送りになりそうです。
永住向きですね。

どうしてみなさん液状化のリスクを無視できるんですか？

結局どなたかが、放射能は、地下の地盤にも、上ものの材料にも問題無い事を確認されたのですか？

＞１７
液状化以外にも問題が多いからではないでしょうか？
海外に移住を決めた人以外は賃貸でいくか購入するかの選択しか無いからではないかと。

確かに震災後、忘れていたリスクをあらためて考えますね。ブレーキをかけるのか、欲しいという気持ちの方が勝っていているのか、やはり９０点以上の物件でないと進めそうにありません。

結婚相手を決めたような、なんというかその人のタイミングやこれだとかそんなもんじゃないですか。
誰もが１００％理想のルックスと好みの人を選んだわけじゃなく、悪く言えばその人それぞれの妥協の範囲内で選んだ１人なはずですから。
家も同じようなものではないでしょうか。どうしても心から欲しいなら買う方向に進んでいくだけですよ。

>>14
供給過多ってのもあるだろうけど、単に高くなったからでしょ？
値頃感あってこその湾岸人気であって、湾岸がブランド化した訳ではないからね・・・
まあ供給側はブランドをアピールするだろうけどさ

一般的なボリュームゾーンが70～80平米4～5千万って良く言われるけど、
そのゾーンに合致する湾岸物件は概ね好評じゃない？
ちょっとでも超えると途端に苦戦してるのが現状

庶民は手が届かない、金持ちを魅了するほどでもない、って中途半端な地区になりつつあるかも
何かのレポートで年収～2000万のニューリッチ？層が全く金を使わなくなった、って耳にしたけど、
ここのターゲットはズバリその層だと思うんだよねぇ

＞２０
私は、リスクを忘れているのでは無く、考えたくないだけです。
このままだと残りの人生不安だけ抱えて生きていきそうなので。

＞２３
一般的なボリュームゾーンが70～80平米4～5千万
って三菱地所の人気地区の物件でそんなのあります？

ここが高いってひとの謎解きができた。
そもそも相場感がズレているね。

＞２１　確かに。最悪、費用もかかるし一苦労しても離婚すればいいですからね。ということは買い替えができるくらいの余力を残して購入した方が良いですね。

湾岸、埋め立ての液状化危険地域で、駅から遠くて、ゴミ焼却場も近い上に、前面の海は時にどぶ臭いと考えれば、
地所でも高いとも言える。

藤和と合併してからの地所は全然変わっちゃったしね、チープな物件ばかりですよ。

前面、は海なの？運河なの？

＞12
永住は無理ですよ。
管理費、修繕費がありますから、
バス代、駐車場代、割高な税金を考えると
永住は一戸建だけ可能ですね。

土地は何世代も引き継げ、うちの土地は
大正時代からうちのもので、ずっと使えます。

多少高くても、世代で使え、お買い得に永住可能
なのは一戸建てだけです。

それでこそ、やっと開発やらの恩恵が
受けられるのです。

ここの第１期はどれくらい売るんでしょうかね？
なんだかんだ高いっていっても南向きは売れるんですかね
販売は３月上旬となっていますが、この位の大規模物件は２００戸位はいくんでしょうか

>33
永住なんて考えないで
マンションは、ある程度住んだら別の新築に買い換えていくのが良いですよ。
住まいは新しいほうが仕様が良くなり住みやすい。

＞３５　賛成。私も４０代後半ですが、３回目の買い替えの検討中です。経済力で余力を持って購入することが買い替えできるポイントでしょう。無理をしないことですね。

永住するしかなさそう、今後買い替え出来なさそうだから、この有様なんじゃないかな？
全く盛り上がらない…

200戸も販売出来るのかな〜
東雲が良心的な価格で一期4割完売でしょ？
ここは微妙だな…

なるほど。いいアドバイスもらいました。
スッキリした。永住可能は一戸建てだけだね。
永住が頭にあったから悩んでいた。

買い替えできるのは、ほかには、今住んでる物件の資産価値がある程度保たれた場合ですね。
徒歩10分以上の物件は極端に売却時の価値が下がりやすいので、ここは住み替えにも永住にも不向きってことなんですかね。
購入後も相当な現金を持ってる方でないと、グレードアップの住み替えは難しいと思います。

>39
追記
徒歩11分な上に、埋立地という理由で、

だから６０点。

これからも供給が続く予定の街。
ってのも追記でしょう。

>>42
供給が続くと分かってる以上、
実需とはいえ先行者利益を期待しちゃうよね
現状すんげー不便なんだし・・・

となると今後の物件はリアルに坪300平均ってことにならなきゃなんだけど、
晴海にそこまでの求心力ってあるのかね？

晴海三丁目は平均300万位になりそうな気はする。
何せすみふさんだし。

４３
周辺に竣工後も売れ残ったままの物件が多数あるのを見てると、その坪単価での需要はないってことですよね・・・

>44
環２に面するあちらは上手くすると路面電車駅前だから。
ここと違って。

あ〜。。。
重い腰がますます重くなっていく…
キーワードは余力・年収〜2000万か。
無理だ。
どの物件を選ぶのも同じだが、特にここは背伸びしてはならぬ物件やな。
今の予定価格：坪平均280万・駅11分＋αで、90点なんてあり得ない…
財力のある方々にお譲りします。

目の前は、運河ですが隅田川ではないので海なんです。
勝どき５丁目の計画を待つかどうするか。羽みたいな形の54階建で決定らしい。都の払い下げの土地が8割だから土地値も安かったりして。

パークシティ豊洲のほうが良くない？

ここが出来て、花火が見え難くなるPCT？

３３さんの用に、多分広いであろう土地ならまだしも、
今は５０坪にも満たない土地に無理やり戸建てって多いから
バリアフリーな生活が出来なくて、戸建てを処分してマンションで生活してる年配な方も増えていますよね。
どの年齢で購入をするかにもよりますが永住もありかと思います。

花火って家で見るものなの？

年一回だけの花火よりも、毎日の通勤や買い物等の利便性高いほうが重要かも。

PCT住民には悪いけど、仕様は雲泥の差だよ。
共用施設は良いが専有部分はちょっと閉口。
せいぜい分譲時価格同等@230じゃないと、とても買う気にならないな。
花火、自宅から見えたら単純に良くない？
トイレ渋滞は嫌だな。

>>54
専有部分なんて好きにリフォームしたらいいのに

他物件の中古宣伝は興味なし。

戸建てはエレベータースペース作っておけば将来きつくなった時に
エレベーターつければバリアフリーになるよ。
戸建て用も随分安くなったし、
ここ買う予算あれば都心外周区高台で好きな間取りで
戸建て買えるよ♪

戸建てに住みたい人はタワーマンションは考えないよ。
戸建てって眺望は無理でしょ。

戸建ては眺望は無理。屋上から花火みるくらいかな。
ランニングや車の出し入れや永住も悩んでいる人限定には
なるけど、検討材料にはいいよ。

モデルルームを見過ぎてどの物件も同じに見え郊外に家建てた知り合いもいる。
それもありだけどね。
マンションから戸建てに住んだけど、マンションに戻った知り合いもいる。
それぞれだね。

パークシティ豊洲タワーＢ70㎡6980万円ってのがあるけどここと比較してどう？
レインボーブリッジは隠れなさそうだけど・・・

それ、元の分譲価格は幾ら？

>61
豊洲って高いね？山手線内側物件買えるんじゃ・・・。
誰が買うの？

>>61
坪328万か・・・
流石にネット広告で残ってるだけあって、ちょいボリ過ぎかな？

本気で新築のここと比較してんだったら、
とりあえず5～10パー（坪300以下）は値切りたいところ

あとは僻地ｖｓららぽ直結、中央区ｖｓ江東区、新築ｖｓ中古、駅11分ｖｓ駅8分・・・
この辺りをどう捉えるかは人それぞれ

でも他物件引き合いに出しすぎると『宣伝乙』って切り捨てられるからほどほどに

PCTのB棟ならレインボーも隠れず、東京湾花火も見えるでしょ。
元値は5000万ちょいだったろうね。6980万で売れたらホクホクだな。
内廊下がショボいけど、花火フェチには比較対象にしてもいいんじゃない？
ここの値付けだって、恐らくPCTの中古相場は参考にしたはずだし。

>元値は5000万ちょいだったろうね。6980万で売れたらホクホクだな。


やっぱり湾岸の人って、人種的にそういうことに「粋」を感じる人種なのかな・・・

花火がリビングで楽しめるのはポイント高いね。

やっぱり花火が見える部屋は家賃高い？

湾岸だと、年に5回は自宅から花火が見えるよ。

66
その価格じゃ高いから売れ残ってるのであって、
中古相場と言うよりも売り手が自由に付けた希望価格。

意味不明

中古売買をよく知らない人は
中古チラシに書かれた価格が現在の相場なんだと信じる。

そんなに指摘するほど湾岸タワマンは差がないよ

湾岸の花火、なら
舞浜花火は毎日の様に自宅から見えるよ。

レインズ見たらわかるよ。殆どのタワマンは値引きなしで売れてる。

レインズは専任媒介物件だと載せるのが強制だが
一般媒介物件は載せるのが任意。

今どき何社にも仲介頼んで一般媒介にする方が多いでしょう。
専任で契約できるのは余程の好物件か買替特約物件。

PCT 70m2 6980万は苦戦してるね。一年以上経過…
買い叩けるかも⁈
http://www.perrier-japan.com/bunjoh_new?tid=dGt0cGN0
それにしても高いな。

ところで90J TYPEは如何ほどだったか、ご存知の方いらっしゃいますか？

価格決定要素は需給で決まる。
欲しいと思った金額で売りに出なければ売りに出た金額で買わざるを得ない。　売りたいと思った金額でも売れなければ下げないといけない。　勝手に付けた金額というけどそういう需給バランスで価格が決まるんだよ。
あなたがどうしても欲しければその金額で購入するし、どうしても売りたければ買い手が付くまで下げるだけの話だよ。
株でも不動産でも「まだはもうなり、もうはまだなり」って格言が在る。　

震災復興でマンションの新規着工が3年程度は激減するから売り急ぐ必要はまったく無いだろうな。それに、消費税の話もあるし。
客観的に考えると、そんな結論になります。

その後、が問題だね。
消費税アップの駆け込み需要は、需要の先食いでしかない。
税率アップ後は買い手が激減する。そこに新規着工増加が追い討ちを掛ける。

２０１４年４月に８％、１５年１０月に１０％の２段階で引き上げ

今着工しているのは売れちゃうだろ。
問題は消費税が上がった後ですが、
2012年から2015年の新規着工が激減するから、
2013年から2015年の3年間は販売数量激減で売り手市場、
2016年以降徐々に販売数量が増える。

ポイントは2016年時点でどれくらいの数の人が積み残しになっているか？
そして、実際に着工数が回復して販売数量が増えて行くのか？

中古物件には消費税が掛からない。（会社所有の中古や仲介手数料には掛かる。）

だから、中古は割安になり
新築から中古に買い手が流れていきますよ。
新築の積み残し予想は絵に描いた餅。

建設労働者の絶対数が2016年になると高齢化でかなり減っているから、そのまま着工数を増やさない可能性が高いでしょう。持ち家比率は低いままで推移するのでは？

中古は売る人がいないとダメなんです。
つまり新規着工が少ないと当然中古もあまり出回らなくなります。
上手く行きませんね。

買い手にとっては厳しい時代が続くけど、
郊外に目を向ければ相続で家余りが始まるので中古がかなり安く買えるようになりますよ。
都心部にこだわらない道もあります。

そこが、海じゃなければね。
大学や図書館の一つでもあったろうに。。

おまけに、東京湾は福島原発周辺と同レベルの
汚染らしい。NHKで見た。

狙い目は消費税アップ後の二棟目
いくらマンション不況とはいえ、先に売った人との差が出るといけないので、仕様は多少落ちるだろう
ただ、新しい技術とかが出てくるから、さほど見劣りはしない
今買わないといけない人は先に買って、まだ先でいい人は待てば待つほど買いやすくなる
頑張ってローン返した分以上に安くなったら目も当てられない
それに株価とマンション価格を長期的に見てみると
今の株価85000円前後のマンション価格ではない

買いやすくなる？

消費税上げ
減税縮小
マンション供給量減少
金利上昇リスク

どうやったら買いやすくなるのか？

郊外に目を向ければ相続で家余りが始まるので中古がかなり安く買えるようになりますよ。
都心部にこだわらない道もあります。

安くなる要素皆無じゃん。

郊外って山梨とか長野だろ。

>>95
外周区から外側すべてだよ。

人気あるから無理でしょ。

結局、人気順なんだから。

郊外は地元民人気だけだから、
家が余り始めると終わり。
確実に下がって行くから、待てばいい。

>>93
常套句だし、その通りだとは思うんだけどさ・・・
結局需給のバランスと土地取得価格、経緯が大きくモノを言うんだよね

70平米6000万をポンポン買える層が果たしてどのくらい存在するんだか・・・
南は別格として、西と東がもうちょい安ければ、色んな層を取り込めたと思うんだけどね

どんどん郊外のひとが流れ込んでくるから買いやすくはならないよ。

人気、には
価格が割高か、普通か、割安か、
って要素も含まれるからね。

豊洲５丁目　
４４Ｆ超高層　
ゼネコン清水建設
新豊洲駅（最寄駅）
こちらのほうが環境は良さそう

Ｈ２７年完成（予定）

5丁目、って6丁目じゃないの？

訂正　
６丁目でした。

人がいませんからね。何を作っても売れない時代ですから。厳しいと思いますね。

103さん
実際そうだと思うが、中央区と江東区のブランド差を
また言われてしまいますね。

私はくだらないと言われても足立ナンバーの車には絶対に乗りたくない。ただただその一点で中央区になるね。江東、葛飾、足立、墨田、ついでに江戸川はごめんなさい。

逆に車を持たないなら、中央区物件に拘る必要がないってことね。

豊洲に住んでますが、品川№に乗ってます。

勝どきに住んでますが、足立NOに乗ってます。

この物件は駐車場設置率があまりにも低すぎるから、車持ちたい人は不向きですよ。
抽選外れる確率大きすぎる。

>>112
低すぎる？
都心部のタワマンの現状ってあんなもんじゃないの？

前スレでも30パーなんていうとんでもないレスがあったけど、
どの資料見たらそんな結論になるんだろ？

>114
自転車推奨マンションですよ。HPみたらわかります。

>>115
サイトみても駐車場設置台数が見当たらない・・・
URL教えて頂けます？

長期修繕計画は何年でしたか？

>>116
駐車場設置率はＭＲで教えてもらえます。
当初予定よりも大幅に減らして、30%に決まったそうですよ。

>>117
普通は20年分までデベが提示する義務があったと思います。
なので最低20年までは決まってるはずです。
ＭＲ行ってないのでここの詳細は知らないのですが。

>>115
機械式378台平置10台で設置率40～45パー
間違ってたら指摘頼む

これが高いか低いかの判断は分かれるところだと思うけど、
低すぎるってことはないと思う

ネガもポジも買うのも買わないのも自由だと思うけど、
意図的な誘導？ってのは何なんだろうね、嘘は良くない・・・

119
訂正
「新築マンションの場合には、築３０年目まで計画されている事が必要です。」に変更になってたみたいです。

ちなみに長期修繕計画は、販売業者が決めた「絵に描いた餅」のようなものらしいです。
タワーマンションや免震は修繕にかなりお金かかるみたいですね。

>>120
過去スレでＭＲ行った方が30%と仰っていたのでそのまま書いただけです。

121
マンションは、
ある程度住んだら別な新築に買い替えがオススメ。
長期修繕計画の差額は、次の住人にバトンタッチ。

>>122
はいはい・・・
んじゃ一連のレスは削除依頼出しておいて下さいね・・・

事実と異なることを伝聞とはいえ、さも真実のように決めつけて記載するのも問題ですよ
今後はご自身できちんと確認して下さいね・・・

>>１２０
自転車推奨してるのは本当です。
なぜ嘘つきよばわりされたのかわかりません。

ご参考に。

「大手町や丸の内など、自転車で約15分～20分の近さ。満員電車に揺られるストレスもない、開放感あふれる自転車通勤が健康的で気持ちいい。中央区・晴海なら、エコ志向の方も満足できる通勤スタイルが実現します。」

「また、「丸の内バイク＆ラン」と提携した「オーナーズ・バイシクル・スペース」は、
自転車で都心へ通勤ができる晴海ならではともいえる施設。
メンテナンススペース等を用意した、ツーキニストに嬉しい施設です。」

「2階にオーナーズバイシクルスペースを設置」

>>124
ちなみに、過去スレの設置率30%は嘘だと決め、
さっきの書き込みの設置率40～45%は事実だとする理由は、何か根拠があるのでしょうか？
自分で問い合わせしてちゃんと確認されたのでしょうか？
私はＭＲに行ってないのでどれか正しい情報かは知りませんが、
ちゃんとご自身でＭＲ行くなり、問い合わせするなりされてはどうですか？
いきなり嘘つきよばわりはどうかと思いました。

＞１１３　ごめんな、足立君　生理的に足立君はだめだよ。　品川ナンバーのポルシェ９１１が特技だよ。

117です。
レスありがとうございます。長期優良住宅なので何か違うのかなと思ったもので。
今度ＭＲ行くので聞いてきます。

ＭＲいってきた。

既出かもだが、簡単にまとめとく。

○現在ＭＲプレオープン中、40平米台、60平米台、90平米台の３タイプ→２月上旬に70平米台ともうひとつオープン

○最大天井高を稼いだせいか、内部は案外と梁の目立つ印象

○ベランダ手摺が幅広で眺望を遮る可能性あり

○販売前だがすでに１５階までは間取り、設備仕様など選択不可。
理由はわからんが仕様は「ランダム(笑)」になるらしい。

70平米以上を狙っているとして参考までに↓

○管理費約25000〜、修繕積立費約10000〜、駐車場25000〜

○坪220〜もある。ただし北西角、北東角

○北向きは単身者、投機向け

○南向きは低層階でも強気、坪300〜くらい

＞１２９　現在の感覚であなたは総合何点でしたか？

＞１３１　すばらしい。

ここが売れたら湾岸マンションどれも売れちゃうよ。

>131

なりすまし。

総合75点

○とにかく交通が不便

○南向きにこだわらない人はもしかすると超買得かも

MRに行ってきて入手した資料と、
今週発売の「都心に住む」からの情報を勘案して記載します。

駐車場ですが、
　平置き２３台（身障者用２台、カーシェア用２台、急速充電用１台、荷さばき用３台、管理用１台含む）
　立体３７８台（来客用１０台含む）
なので、純粋に居住者に割り当てられるのは
　平置き１４台＋立体３６８台＝３８２台です。

８８３戸に３８２台なので、４３．２％　となります。

かと思いきや・・・、雑誌「都心に住む」に
『プレミア住戸（３９戸）には駐車場優先権付き』との記載がありましたので、
最悪を想定して、３９戸全戸が駐車場希望を出してしまったとすると、
残りは、３８２−３９＝３４３台となり、

８８３戸に３４３台なので、３８．８％　となり４０％を割り込んでしまいます。

（MRの方はプレミア住戸の優先権については自らは話されませんでした）


ついでに、
エレベータの割合ですが、
１．２号機：　３階〜１８階（３１３戸）
３．４号機：１９階〜３０階（２４８戸）
５．６号機：３１階〜４０階（２０１戸）
７．８号機：４１階〜４８階（１２１戸）です。

３０階はラウンジがあるため１．２号機以外すべて停止しますが、
とりあえず、３．４号機にのみ含み入れています。

上層階と下層階でかなり密度が違いますね。。。
確かに上層階の方が絶対的に時間がかかるのはわかりますが。。。
野村東雲でもここまでの違いはなかったと思います。

えっそんな高得点？俺は３０点だな。やはり立地が厳しい

>136

自己レスです、

＞８８３戸に３４３台なので、３８．８％　となり４０％を割り込んでしまいます。
の部分ですが、計算間違えました。

この時点でプレミア住戸は権利を得たと仮定されますので

８８３ー３９＝８４４戸となり、

８４４戸に３４３台なので、４０．６％　となりぎりぎり４０％を保っていました。

が、正しいですね。ごめんなさい。

＞＞１３６
情報色々と有難うございます。

エレベータ情報は鮮烈でした。
ここまで差別的なのは衝撃ですね。
ウチはなんて平等なんだろうと思ってしまいました。
ちょっと１台あたりの戸数を計算してみました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　エレベーター１戸あたりの戸数
１．２号機：　３階〜１８階（３１３戸）：１５６．５０
３．４号機：１９階〜３０階（２４８戸）：１２４．００
５．６号機：３１階〜４０階（２０１戸）：１００．５０
７．８号機：４１階〜４８階（１２１戸）：　６０．５０

間違ってますかね？
これ本当だったら３０階までの人引き篭もりになっちゃいますよ。
それか足腰が丈夫になるか・・・

エレベーターはタワマンはこんなもんじゃない？
それにここ40階以上くらいから極端に広い部屋が増えるから。

エレベーター、これ本当か？

１棟あたりの規模が同じくらいのタワマンだと１６機はあるぞ

南向きと、東向き、2LDKタイプで一番狭い部屋って何㎡からありますか？（低層）

プレミアは駐車場の確保を確認しています。

エレベーターが少ないのは去年に
丸の内サテライトに行って平面図見ただけで分かったが。

>147
東と南は60平米台～とのことですが、
東と南の予定価格は5000万円台～な感じでしょうか？

>150
私の検討対象では全くないので、間違いの可能性があることをお含み置き下さい。

5000万台とは言え、例えば5008万円はないと思います。
東は坪260万位のような、、、ザックリとした感覚です。

特に南は60m2台があるのかも微妙ですが、既に他の方々が書かれているとおり、南低層は比較的に割安と認識されているようです。
ちなみに南低層70m2台が坪280万円位と思います。

対照的に高層はかなり不人気のようですね。

＞＞144

そうですよね。必然的に上の階の個数は全体の中で少ないことになるので、全ての階がコンスタントに同じマンションよりはエレベーターの渋滞にはなりにくいかもしれないですよ。

まぁそれを加味してもちょっと数がなぁ、と思わなくもないですが決まってしまっていることはもう仕方がない感じで(汗)

>>153
情報ありがとうございました。

どうもマンションの形を見てると、南側の戸数は少なくて東側の方が戸数が多い感じなんでしょうかね？（少し横長のマンション）

東側の眺望はどんな感じなのかなぁ。

>>155
方角か物件を間違ってませんか？

南は最大の売りで部屋数も一番多い
反対の北はEV等共有施設設置で部屋数少なめ＆単身またはDINKS向きの60主体
東と西はほぼ同条件か？今は抜けてるけど近い将来お見合い確実OR眺望を阻害される可能性が高い

>156
じゃあHPの図が間違ってるんですね多分

手元に資料がないですが、多分、南が広め・ワイドスパンの部屋が多く、東のほうが比較狭い部屋があるのかと。
ほぼ正方形と記憶していますが。
眺望に関しては、現地かパビリオンに行くしかないですね。あとはGoogle earthか。

追記
HPの「安らぎの街づくり」のことの図をみてました。
SUUMOにも同じ図が。

南は必然的に広めな部屋が多いから買いづらい。
その他方角は何かしら眺望阻害されるから、南を買う予算の
6500くらいの予算がないと他をあたったほうがいいということか？

予算、はあっても
その金額じゃ床面積の狭い部屋になりそうなんだよねえ。

東向きは、隣に建つもうひとつのマンションと少しお見合いになるってことでしょうか？

隣にもう一棟建つマンションとここは入居時期が1年しか違わないんですね、びっくりです。

南向きは永久眺望だけど、永住はできないマンションのような。
長期修繕計画はここには書けないくらい、すごい金額になんでしょうかね？やっぱりタワーは・・・
定年後もかなりの財力がある方でしかタワーは永住できない気がします。
というか10数年後にはすでに修繕積立金すごい額に跳ね上がるんですよね、きっと、
そしたらローンとかぶってかなり厳しいです。
ローン組む額が少額で余裕で買う人しか将来住み続けていけない・・
背伸びして買ったらとんでもないことになりそうなので、見送りになりそうですー（涙）
物件価格がギリギリ予算内でも、ランニングコストも考えるとアウトです。

だから、どんなマンションにも定住はせずに
ある程度住んだら買い替えを…
しつこくなるからもう書かないけど。

そのほうが良いと思います。
長期修繕計画は要確認ですが、佃のタワマンを参考にすると跳ね上がる可能性は高いですね。

東向きは豊洲すみふツインで容易に想像できますね。
ちらっと目線を向けると隣のタワーが丸見え。

>163
ある程度住んだら買い替えかぁ・・
資産価値が保てたらいいけど、徒歩11分＆埋立地だと買い替えは厳しそうだなぁ・・・
賃貸で借りた方がいいってことなのかなぁ。

>164
佃のタワマンもやっぱ修繕積立金跳ね上がりますか。
有明のタワマンもやっぱりそうでした。
タワマンはコスト的に長くは住めないですね。

モデルルームのジオラマもみたけど正方形ではないよ

南北が広い長方形

東の北側寄りは確かにもう１棟と少し見合う感じ

>>160
そう思う
東と西が価格に見合ってない気がするんだよなぁ
これといって特徴というか強調材料が乏しい
70～80平米予算5千万台の層は一気に東雲に流れた気がする

>166
南と北がワイドスパンな感じの長方形なのか、
南北に細長い感じの（東より南向きの方が狭い）長方形どちらでしょう？
ホームページの図だと後者になってるんです。

>>167
私も東雲に流れたかったですが、東雲の運河向き5000万くらいのものは1期で完売したっぽいんですよね。。
隣のマンションは入居時期が1年しか変わらないので、今回は見送りつつ、新豊洲も楽しみに待とうかななんて思ってます。
新豊洲は土地の簿価がタダみたいなものらしいのでちょっと期待してしまいます。

>169　追加
隣のマンション＝ココの隣に建つ予定のマンション　のことです。
入居時期がココの1年後なので。

>>168
南と北が長いよ。
HPって上から見たやつだよね？
２階のガーデンが入ってるから東、西が長く見えるんだよね。

171
まるほど、そうなんだ。ありがとう。

171
なるほど、そうなんだ。ありがとう。

>>169
なるほど・・・
あちらは盛況ですからそういう事情もあるんですねぇ

何時まで待てば気が済むの？って声が聞こえてきそうだけど、
待てる人は頭金貯めつつ待ったほうがいいかもね・・・
飛びついていいのは南だけかも

2本目や新豊洲、勝どき5丁目（かっこいい！）が時期的に被るのかな？
待つデメリットは消費税リスクぐらいですね？
この先数年で劇的に景気が上昇するとも思えないし

2階のガーデンは子供の遊び場になったりできるようなスペースなのかな？
それなら南低層はちょっとうるさくて気になるかな。

買い替え前提で買ったほうがいいよね。
駅徒歩10分超はどう考えても厳しい…70m2そこそこで6500万はちょっとな〜

>新豊洲は土地の簿価がタダみたいなものらしいのでちょっと期待してしまいます。

そうなんですか。
うちもここは見送りで新豊洲待ちかな〜
あとは勝どき5丁目再開発に期待。

175
キッズルームが棟内にはありますが、確かに二階のガーデンも子供のたまり場になりそうですね。

ランニングコスト的に長くは住めなくて買い替えしないといけないなら、永久眺望の意味もあんまりないような気がしてくるなぁ

>>178
唯一無二の条件ってのは売買する時の強力な材料になります
駅直結とか永久眺望とか日照良好の南東角とか・・・

買い替えを前提とするなら、個人的な条件は棚上げして、
一般的に貸しやすい売りやすい物件が吉
ここは駅11分っていうどうしようもないデメリットがあるから余計に眺望は重要かも、
というより他に材料が見当たらない・・・

>勝どき5丁目（かっこいい！）

スターハウスって言葉をwikiでご覧になったほうが。

南向きも低層過ぎると2階のガーデンにいる人からバルコニーとか丸見えな感じがしますね。
2階のガーデンと3階なら本当、目と鼻の先の距離な感じなので気になりそう。
視線も気になるし、ガーデンの人の声も聞こえて騒がしそうな。

>>180
申し訳ない・・・
CGみて直感的にそう思っただけで、
実需として住み易いかどうかはまた別ですしね
新世代の合理的且つ近未来的な星型マンションを期待してはいますが・・・

別に謝る必要はありません。
既に建ってる星型タワーの住人さんでさえ聞くとこによると、知らない方がいるようなので。

駅11分ってそんなにデメリットかね？
都心の評価の高い物件でもそういうところ結構あるよ。

例えば、同じく地所の最高傑作の一つと言われている南青山フォレストテラスとか。まぁ、表参道、青山、六本木、広尾、渋谷辺りが日常生活圏にありなが閑静という半端ない立地ですが。

>>185
埋立地で徒歩11分はけっこうデメリットのような。
眺望だけがとりえですが、今後、新豊洲とか永久眺望で駅近の物件がでてくるので、うーんって感じですねぇ。

>185
10分超えはかなりのデメリットと思います。
前にも書かれていましたが、実際には20分くらいかかりそうです。

仮にご自身が中古マンションを購入するとしたら、駅距離は重視ポイントになりますよね？
私だったら売主の希望売却価格から相当叩きますね。

同じような駅遠物件の野村東雲が、坪平均230万程度で、まあ出足順調であったのに対し、ここは坪平均280万程度。

中央区と江東区との差があるにせよ、某サイトでは野村東雲より1.1倍位が妥当と評価されていました。
野村東雲のほうが住環境では優っていますし。

野村東雲は参考にならないでしょ。
同じテレビに出たからって。あちらも駅まで11分。
イオンが近いくらいでタワーの耐震だし。
だったら晴海が断然にいい！

東向きは南寄りか北寄りかで視界がずいぶん違いました

ただしお見合いではないです

西向きは目の前にポンプ、１１階建てマンション、北寄りに１５階建てくらいの新商業施設。

ＣＧで見る限りは２０階くらいからなら富士山や東京タワーの眺望

眺望悪いし仕様も選べないんだから東西１５階以下の物件はダメダメ

あまり高層階だと高層病が心配です。

最近、中古も視野に入れて検討し始めているのですが、理想は駅から遠くても7，8分がいいので
検索かけるときはいつも徒歩10分以内で検索かけています。
おそらくマンション購入考える人はほとんどがそうすると思うので、徒歩11分の物件は検索結果にでてこないので
売却を考えるとかなり不利だと思います。
新築のように大々的に宣伝してもらえるわけではないので、検索にひっかからないのはかなり不利で
売却に出してることをなかなか人に知ってもらえないです。
このご時世、新聞とってもる人も少ないですしね。

>>189
え？
地所の自社物件と三井が控えてますけど＞東方向
しっかり距離を確保して斜めにズラしたとしてもそれなりの圧迫感は覚悟したほうが良さそう
まったく眺望が遮られるってことは流石に無さそうだけどね

西中高層は東京タワー、TTT方面がNGだけど、目の前は公園でそれなりの開放感
但し橋を挟んだ4丁目5丁目は将来的に不確定要素満載、現状再開発計画等は未定

>188
参考になるかならないかは個人差がありますが、ここの営業の方は、東雲野村の一期の状況に安堵していましたよ。

また、某サイト、つまり第三者の評価では、確か坪平均260万程度と書かれていたので、色々考えたあげく私は見送りです。

もちろん、気にいって納得されるなら買いですね。

検索だけで中古選ぶ？

>>194
中古から探すには今はネットからの情報を得るのが主だと思います。
膨大の数も物件から、まずは検索かけて自分の条件に合う物件を絞りこみませんか？
私は新聞もとってませんし、逆に中古物件情報はネットからしか情報得られないですよ。

とりあえず中古物件探すときはSUUMOで「希望エリア」「価格」「広さ」「築浅」「徒歩10分以内」「駐車場あり」でいつも検索する。

まぁ、いいんじゃない？
あなたは10分以内のものだけから探せば？

でも、ネットでこのマンションたどり着いちゃったね。
11分だから、慌ててみなかったことにしなければ。

>>194
最初の取っ掛かりとしては妥当な手段だと思うけど・・・
んで気になった地区とか沿線とか駅、予算や環境で絞っていくんじゃないかな？

駅11分、晴海地区、大江戸線、勝どき駅・・・検索ワードとしての求心力はかなり低いんじゃない？
もちろん今後晴海の知名度が上がればこの限りではないし、
『晴海タワーズ』と名指しされるほどランドマーク化すれば話は別

この物件は中古じゃないですからね。
CMまでやってるし、電車等に広告いっぱい。
それが中古と新築の広告の違いかな。
中古は自分から頑張って探さないと見つけられないです。
ちなみに中古も視野に入れて探し始めています、と書きました。
新築も中古も両方漠然と考えてる段階です。