世田谷区を応援しよう！　その2

昔原野や川原の世田谷、過去の液状化の記録がないから安心と思っているところが可愛い。

頑張って！

世田谷区でマンソンを買う理由がわからない。

もっと都心にすれば？

>>No.1008 by 匿名さん　2011-07-11 21:19:20
>>世田谷区のランク付け、おもしろい。

>>成城は、一位確定ですか？二位は、どこですか？尾山台？等々力？上野毛？
>>詳しい人、お願いします。

世田谷区の2位は玉川田園調布でしょう。
２丁目までしかないのであまり範囲が広くないですが、場所的には日本一の高級住宅街である田園調布３丁目の隣になります。

３位は奥沢でしょう。
奥沢は自由が丘と田園調布の間にあります。
ただし、奥沢は高級住宅街エリアのはずれの方ですし、等々力、深沢ほど広くありません。

そして、４位は等々力、５位は深沢、６位は尾山台、７位は上野毛でしょう。
豪徳寺や北沢なども高級住宅街がありますが、ごちゃごちゃした街並みも混在しているため高級住宅街の
絶対量は少なくなってしまいます。
２位～７位は隣同士の地区でこのあたり一帯が高級住宅地として認識されています。

高級住宅街ランキングはそうかもしれないけど、庶民がマンション買う立地の考え方は違うでしょ。

その視点でのランキングでないとライバルの豊洲とは比較できないよ。

俺の中では
①三軒茶屋　②用賀　③経堂　の順かなぁ

おいおい、高級住宅街の近くに住んでることで自分が偉くなったと勘違いしてもらわないと
ビジネス成り立たないよ。武家屋敷と同じ類のプライド高い見栄っ張り向け商品。

環境や利便性なんかで比べたら北区の足元にも及ばない。

区内でランキングださないと豊洲と勝負できないまち、世田谷区をもっと応援しよう！

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>>5

北区は下町だから住んでいる人の質に『？』マークがつくことも多い。
自民党と仲良しの某政党の票田でもある。

ライバル埋立地よりも地価下落　　

都内一の新築売れ残り　　

膨大な中古在庫

桁違いの空き賃貸　

世田谷は庶民の街だぞ。大丈夫か？それとも宣伝に流されやすいタイプ？

>>3
ちょっと待ったー！
アンタ東急沿線だな。代沢、代田を忘れてもらっちゃー困る。
ついでに上北沢もな。

NHKスペシャル以来書き込みが増えた。
この掲示板も震災後にできたものだし。
気休めになるのかな。
どちらにしても悲しい人ですね。

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何故赤堤を入れないんだ。

>>3
北沢に高級住宅街はありません。

予算8000万円〜１億円だったら成城、奥沢に戸建がほしい。
でもそのくらいの予算だと港区の物件のほうに目がいっちゃよね。

予算6500万円〜7500万円（余裕を持って世田谷のミニ戸建が選べるライン）
等々力、深沢、上野毛、瀬田あたりに敷地20坪くらいの木造3階建が買える。
しかし敷地30坪以上だったらやっぱり1億円は必要。

予算5500万円〜6000万円（まあなんとか世田谷のミニ戸建が買えるライン）
世田谷の住宅地で雰囲気がいいわりに買いやすいのは、岡本と粕谷。
生活しやすいのは、千歳船橋か祖師ヶ谷大蔵の駅周辺だと思う。

予算4000万円〜5000万円 (世田谷戸建の予算としてはボーダーライン）
予算が限られてるけど世田谷の戸建に住みたいという場合
最近開けてきている給田や北烏山あたりもいいと思う。

予算3000万円〜4000万円（世田谷の中古マンションを買うのにまあまあのライン）
千歳船橋〜千歳烏山の中古マンション60㎡3LDK。
そのくらいの予算でも駅遠なら新築60㎡が買える。

予算2000万円〜2500万円（世田谷中古マンションのボーダーライン）
世田谷にお金をかけないで住むのなら団地サイズで50㎡3DKくらいの築古マンション。
管理費が割安なエレベーターなしの低層階がお勧め。

世田谷区は立川断層の上だけど大丈夫ですか？

NHKスペシャルの液状化特集では、内陸部も、可能性があるってことでしたね。

世田谷はネームバリューはありますが、しっかりと地歴を調べることが必要でしょう。

その上で、ぜひ世田谷にお越しください。

５０００万くらいでミニ戸建が買えるんですか？
上物に２０００万
土地に３０００万
世田谷は建築単価高いから大変そうですね。だいたい坪７０万くらい？

世田谷の駅遠で、北側道路のミニ戸なら
その位のもあるかもね。

良く電柱にある物件。
客寄せなんで存在しないか欠陥住宅が多い
ご注意を。

ミニ戸建てなんか買って、欠陥住宅つかまないようにね〜

>>16
等々力　深沢　上野毛　瀬田にはミニ戸はほとんど建っていません。
第一種低層地域であり、建蔽率の関係でミニ戸が立てられないようになっているのでしょう。

世田谷といえどもミニ戸に出せるのは4000万円くらいまでだね。
一口にミニ戸といっても敷地40㎡と60㎡で大きく違う。

世田谷で予算4000万円で敷地60m以上のミニ戸を狙うとすると
千歳船橋、千歳烏山の駅遠になってしまう。
それで納得できるかどうかだよ。

あと予算が限られている場合、土地の価値のみに注目して中古戸建を買う
という方法もある。新築で予算4000万円だと土地2600万円建物1400万円
くらいの内訳で、世田谷の家としては最低ランクになってしまうけど
中古の戸建なら土地のみに4000万円回せる。だから世田谷でもまあまあの
立地の物件が買える。
そのほうがあとから家をリフォームする楽しみもある。

敷地８０平米くらいまではミニ戸だと思ってたわ。世田谷では違うのかな？

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独り暮らしならまだしもミニ戸にしてまで世田谷にすみたいですかね

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建物１４００万円って？
リフォームですよね。

一軒の豪邸に客寄せの芸能人が住んでいて周りに取り巻きのミニ戸建がビッシリの世田谷区ですか？

いくらなんでもそれはないか。

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世田谷で敷地80坪建蔽率50％容積率100％で4000万円くらいの家が
あると買いなんだけどそのくらいの条件だと立地が悪くなるよね。

ちがった・・
悲しいけど敷地80㎡建蔽率50％容積率100％で4000万円ね。
それが現実ですよ。

どんなに少なく見積もっても、5000～5500は絶対必要ですよね、世田谷で一戸建て。
（家族3～4人住まいで）

世田谷区が条例で１００㎡の家が建てられない狭小地の細分化は認めていないはずだから、もし建てられているとしたら違法建築の可能性もある

世田谷区で100㎡以下の分割を禁じているのは容積率80%の場所だけですよ。
つまり成城、岡本、上野毛くらい。あとはミニ戸建て放題。
自治体全域で120㎡や100㎡の分割を禁じているのは、武蔵野市、三鷹市、国立市あたり。

世田谷区の”建築のしおり”見ましたか？

たしか成城には敷地の狭さ制限あったよね。
法的なものでなくてあくまでも自主勧告だと思うけど。

敷地に最低30坪くらいの制限がったほうがいい街並みが保てるし
結果的に坪単価も下がって、買いやすくなるんだけどね。

なるほど
一部の客寄せ豪邸地域の周りにミニ戸建てがビッシリか。

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成城憲章での最低敷地規模は125㎡だが、ミニ戸業者には全く守られていない。
悲しいことに見に行く度に、庭や生垣の無い家が増え、街の風格は低下している。田園調布もそうだけど。
最低150㎡位に制限した方がいいと思う。

逆に言うと建蔽率40％容積率80％だったら敷地は最低30坪ほしいよね。

世田谷にお家を買う場合、敷地30坪建蔽率40％容積率80％で5000万円が
一つの目安ですかね。
そのくらいのスペックの家が売りに出されたら買いですね。

家としては
敷地100㎡建蔽率40％容積率80％ >> 敷地80㎡建蔽率50％容積率100％
なのは明らかだよね。

成城の山懸邸が崩されてるの見て
切なくなった。田園調布＞成城が一瞬みえた。

まぁ私にはどっちも縁はないからいいんだけど（笑）

ついでに共同住宅（マンション）は禁止にした方がいい。
建て替えはほぼ無理。子孫の世代に禍根を残すだけ。

マンション規制・禁止するのは良いが　その前に
都内一の新築売れ残り、膨大な中古在庫 ＆　桁違いの空き賃貸は
どうしたら良いんだよｗ　

ま　コンクリは火災に強いから震災時の避難場所として
大量の空き住宅を確保しておくことも大事だ

将来の建て替え、ってのを考えない人が多いよね。
古くなっても土地は残る。って程度にしか考えないで。
実際は古くなった建物を壊して、新しく建てないと住めない。
そしてそれには、管理組合や理事会での長い苦労と努力と金が伴う。

やはり成城が都内ナンバーワンの住宅地です。
456丁目は図抜けているし、その他もレベルが高い。
田園調布3は別格ですが街の広がり、範囲の広さを考慮すれば成城でしょう。
ちなみに低層住宅地として日本一地価の高い松濤なんてのは一丁目にサラ金やカルトの要塞がいくつかあるだけで実にしょぼい街並みです。
二丁目に至ってはただのミニ戸街。

>>43
街の広がりからしたら逆に田園調布の方がすごい。
田園調布から始まる世田谷区の高級住宅街群は奥沢、玉川田園調布、尾山台、等々力、上野毛、深沢、駒沢、中町、瀬田、赤堤、岡本
などすべて隣町同士で繋がっている。
目黒区の八雲、自由が丘なども奥沢、等々力、深沢の隣町である。

ミニコダテが林立するくらいならマンションの方がはるかに良いですね。見栄え的にも住人の質的にも。幸い世田谷、特に高級住宅街とされているエリアは代々の資産家が多く、お上の条例規制がなくとも個々人の資力と高い意識によって美しい街並み、住環境が保たれて来ました。今もなお郊外住宅地ないし戸建住宅地としてはずば抜けたエリアですので、世代交代を兼ねた富裕層の新規流入が滞ることなく続いています。今後も向こう何十年と安泰でしょう。また地価の下落はお屋敷街にとっては好都合です。
成城や新町住宅地を筆頭に80年前から高級住宅地だったのですから。

45
奥沢をさすがに入れてきますねえ。
誰かが以前、住まいに詳しい人は奥沢の人だと書き込んでたが。

一般市民が奥沢に住んでも不便なだけだと思いますが？

どこも下落してる


http://www.8111.com/topics/koujichika/2011/setagaya.html

東玉川もいいよ。

住まいに詳しい人は戸建板にも書き込んでいて、中古の旗竿戸建を格安で買ったことを自慢していた。リアルでは友人も呼べないようなボロ家だから、ネットで自慢するのだろう。あと、高齢ニートらしいです。

世田谷の中古の旗竿戸建・・3500万円くらいまでなら欲しいですよ。

世田谷区のような地価が高い場所に家を構えるんだったら
固定資産税も含めたランニングコストを勘案して
中古の戸建が一番楽だと思うよ。
土地代だけで中古戸建が買えれば2ランクくらい広くて環境がいい
家が狙えるし、あとから家をリフォームする楽しみもある。

あと旗竿地の戸建は価格が安くなるよね。
旗竿部分をうまく利用して駐車場にできれば
一階に駐車場がくい込んだ家を建てなくて住むので
丈夫で一階面積が広い家を建てることが出来る。
それに世田谷のような都会の戸建ての場合は
少し奥まった場所に家があった方が環境がいい場合も多い。

だから世田谷の旗竿地の戸建は買いだと思うよ。

こんな時代が来るといいね。

公示地価　昭和48年1月1日(円/m²)

江東区
富岡２－６－１６ 135,000
南砂３－１３－９ 102,000

世田谷区
北沢３－２４－１０ 135,000
代田４－３－２９ 134,000
等々力６－１０－１７ 134,000
野沢３－１３－７ 132,000
赤堤１－２４－９ 125,000
上北沢５－７－９ 107,000
岡本３－７－２ 104,000
千歳台２－４３－３ 102,000
北烏山７－１９－２ 72,000
喜多見３－２４－１２ 61,000

それはバブル前でしょ。
土地神話があって、土地価格は上がっていく、
と国民が信じていた時代。

>56
その当時、田園都市線の溝の口以遠の分譲地販売が行われ、
二子玉川で抽選会をやっていた。
次点になった人は、当選者に数十万円で権利を売ってくれと頼んでたそうだ。親から聞いた話。

その分譲地は、バブル期に値段が約１００倍に値上がりした。

No.56 さん
貴重な情報ありがとうございました。

世田谷の不動産購入を考えて地価の動向を研究している
人間には、とても参考に成りました。
それが高度成長期の世田谷の地価なわけですね。

私としては、今後の地価の動向としては、今後数年くらいで
その当時の地価の3倍くらいまで下がれば
地価も大底だと思ってます。

いかがでしょうか？

物価を考えても、流石に、そこまでは下がらないでしょう。
そこまで下がったら、売る人は、ほとんどいないですね。
だから、買える人もほとんどいない。

じゃ、昔の安い時代には
売る人がいなくて買えなかったのかな。

いや、容積率を考えると昔でも安くはなかったはずだよ。
逆に高層化が進み、容積率を有効に使うと土地は余ってくるからね。

高度利用しないのが高級な世田谷区で、
そんなことを言われてもねえ。

出来ない相談だよね。

これだけ日本が貧困化してきたら、世田谷もどんどん切り売りするか、再開発で容積率アップしないと、塩漬けだらけになるのではないかな。

世田谷活性化のためにも、なんらかの施策が必要ではないかな。

No.56 さんの提示された地価を拝見して
世田谷に6000万円のミニ戸を買うのが躊躇されれば
大きな意味がありますよね。

やっぱり世田谷に家を買う場合
3500万円くらいキャッシュをキープしてしばらくは
市場動向を見ているのが一番いいような気がしてきましたよ。

なんで、3500万円なのかというと3500万円は、
世田谷の外れの方なら新築戸建が買えるギリギリの予算であり、
中古戸建ならまあまあの物件が狙える予算だからです。


今でも旗竿地ならNo.56 の3倍くらいの価格の売地
が市場にでることもありますよね。

所詮は埋立地より下落率が高い地域ですから

>>54
戸建板でそんな話はしてないですよ。
成りすましでしょう。
残念なお知らせですがミニ戸でも旗竿でもないところに住んでいますよ（笑）

>>66

＞3500万円
京王線沿線はどうでしょう？給田辺りで時々それに近い値段で出ますね。八幡山も中古では意外と安い物件が探せます。世田谷らしい街並みはあまり期待できないかも知れませんが。ただ、この沿線は最近回転が早くなっているようです。

素人が旗竿地に手を出すとロクなことないよ。騙されないようにな。

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千歳船橋・祖師ヶ谷大蔵の周辺が商店街が充実
していて生活しやすそうですよね。
いい物件があれば紹介してほしいですよ。

千歳烏山もいい物件があれば選択肢に入れたいですね。
最近、給田に割安な物件が次から次へと出てくるので
物件見に行ったりしてますよ。
でもどうせ千歳烏山で買うなら粕谷ですかね。

あと最近、岡本もだいぶ安くなってきてますよね。
岡本は、成城にも負けない環境のよさなのに
割安な物件がどんどん売りに出されてますよね。

最近だと、世田谷あたりの建築条件付の売地の図面を見て
どのくらいの家が建つのか、どういう間取りの家がいいか
いろいろ考えるのが一番楽しいような気がしてきました。
それに、まだじわじわ地価は下がっているような気が
するので、やっぱりしばらくは様子見ですね。

地価が下がってますます庶民的になった世田谷区を応援しよう！

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>>71
世田谷の高級住宅街はいいですよ。
地盤もいいし、標高も高い、住民の質もいい。
世田谷区民としてお待ちしておりますよ。

何より街並みが美しですね。
戦後のみみっちい新興住宅地には出せない成熟した風格と色気があります。

まぁ確かに夏目漱石も愛した土地柄ですからねぇ。

既に買った人には悪いけど、チラシを見る度に値段が下がって行くのを見るのが楽しいです。等々力あたりの土地なんて4年前の半値近い。急行停車駅から外れたのが大きかった。

どんどん新価格♪　　どんどん新価格♪

お待ちしておりますよ

＞4年前の半値近い

デタラメはいかん。等々力は4年前で高くても坪250万円程度。

>建築条件付の売地の図面

建築条件付だと、土地代は安いが建築費が割高なケースや、
建物プランが売主の押し付けで自由度がないケースなどもある。

世田谷区内の戸建購入を考えて、ここ数年、世田谷区の建売住宅の
市場動向を見てきましたが、ここ数年で、市場価格に一番影響を
及ぼしたのは、やっぱり2008年のリーマンショックですね。

だいたいリーマンショックの前後数ヶ月で世田谷区の建売住宅の
値付けは、おしなべて、2〜3割下がったと思います。
8000万円→6000万円、6000万円→4500万円っていう感じ。

等々力で半額になった土地があったのは存じ上げませんが
このスレでなんども名前が登場している世田谷の高級住宅地で
本当に値付が半額（1億円→5000万円）に下がった物件もありましたね。

さて、今後の世田谷区の住宅価格の予想ですが
今回の震災が地価に影響を及ぼすのが今年の秋以降、
で、来年3月の決算期にもう一段の下げがあり
地価の下落が世田谷の建売住宅やマンション価格に反映
してくるのが来年の春以降と考えています。

平成元年バブルの崩壊やリーマンショックほど大きな価格の
変更はないかも知れませんが、あと1割でも安く買える可能性が
あるんだったら、1年くらい様子を見てもいいと思ってます。

前にも書いたように、家の購入は、いろんな建築条件付売地の図面を
見て どういう間取りの家が建つのかいろいろ考えるのが一番楽しい
ですよね。それが最高のウインドウショッピングだし、その楽しみは
安普請の家を建てる場合でも変わらないですね。

最近では、世田谷に家を建てるんだったら、あえて、はじっこの方の安くて
広めの土地を買って、少しゆったりした家を建てるのもいいような
気がしてきました。

いくら何でも等々力が半値近いということはない。オレの知人は震災直後に坪220万円で買っている。実際の取引事例を調べてもそんなところだ。ピーク時、ピンポイントで300万円近い値を付けている場所はあったが、概ね200万円台後半だったはずだ。

いずれにしても

大量在庫抱えて大変だね

世田谷でマンション買う人いるのｗ

家を本当に建てるなら
建築条件無しの売地を買って、
何処の建築業者に頼むかから始めたほうが楽しいですよ。
私は過去に他の街でやった。
一流建築業者に普通に注文住宅を頼んだのに、
屋根の色まで間違えて設計図を無視した建築をやられたので
戸建てはもうたくさんだけど。

売り出し価格はいくらにしたって構わないのだから、最終的に半額で売れても不思議はない。
売り出し価格＝相場、という考えは捨てないと世田谷買って損するよ。

＞売り出し価格はいくらにしたって構わないのだから、最終的に半額で売れても不思議はない。

それをいったらキリがないだろう。世田谷に限らずどこの地域にも当てはまること。
現実の全ての取引を把握するなどというのは不可能なんだから。

>>84

＞チラシを見る度に

と書いてあるが。

世田谷区の下落も都心周辺４区よりはまだましだ。
http://www.tmri.co.jp/report_topics/pdf/1107.pdf

中古物件だと、だいたい売り出し価格から2割ひいたのが取引価格の目安だと
思うけど、やっぱりケースバイケースだよね。

極めておおざっぱに、売りだし価格 × 0.8 = 取引価格と考えれば
売り出し価格が下がれば、それに比例して実際の取引価格も下がる
だろうから買いやすくはなるよね。

以前世田谷の駅遠中古を売りに出したら、内見客は来るのに売れなかったなあ。
結局確かに２割引き位で売った。嫌な思い出。
更にその後日談まであるが、どーでもいいや。

土地を購入するには、運が必要！！
整形地で東南角地なんて数年かかっても手に入らないかもしれない。
だいたい購入しようと思いたって、半年で購入までこぎつけたら運がいいと思った方がいいです。
普通は数年かかるから。
北側で日照不足なんて家はなかなか手に入りやすいかも

＞売り出し価格から2割ひいたのが取引価格の目安

その乖離だが、気に入った土地があれば値引き交渉を一切せずに買う人もいれば、一万円単位で値切る人もいる。
エリアごとにも傾向があるらしい。ただ2割りはどうかな。

検討を始めて半年で買う物件などろくなものではない確率が極めて高い。最低3年〜じっくり腰を据えて探しましょう。

交渉で二割引なんて余程長期間売れ残ってる、売り手がさっささと換金したい場合くらいのものだ。
売り出し価格から二割引が当たり前なんでとんでもない勘違いですよ。鼻でわらわれるでしょう。

地価が下落しているにしては、マンションなんかまだまだ高値の強気の値付けですよね。
あと数年待たないと下がらないんでしょうか

値引きについて一言。
土地みたいなもにはほとんど長年住んでいるので売主は愛着がある。
愛着があるものを法外の値で値引き交渉すると、売主は怒り出し、そのものには売らないということにもなります。これはよくある話だから値引き交渉の時はご注意！
個人的な憶測じゃなく相場はいくらくらいか？
いくらくらいまで出せるか。
売主に愛想をつかれる交渉をするのではなく、購入後も喜ばれる取引を心がけた方がいいです。
いい物件はすぐ売れちゃいますよ。

岡本の物件は3割以上値引きしたのでは？

中古の戸建の価格には、売主の売出し価格と、エンドの人の取引価格、
あと業者の買い取り価格がありますよね。

私も経験あるけど、業者に自分の家の買い取りを依頼すると
冗談みたいに安い値段しかつかないですよね。
で、業者の買い取り価格ではとっても納得がいかないということで
仲介に出すわけだけど、今時は、よほど条件のいい物件でない限り
中古住宅なんて売れないですよね。

もちろん、売主の売値でぱっと売れる物件もないわけではないけど
そういう割安な優良物件は、エンドの市場にも出てこないわけですよね。

だからネットの不動産仲介サイトに出てくるような物件は
売主の売値ではなかなかさばけないケースもあると思うんですよ。

で、きわめておおざっぱに、業者の買い取り価格が売主の売値の
6～7割だとすれば、エンドとの取引の場合、業者の買い取り価格と
仲介手数料を勘案して、業者の買い取り価格の1～2割上
つまり売主の売り出し価格の2割引きくらいまでなら
業者の買い取り価格よりましという判断で
売却されることもあると思うんですよ。

もちろん、売出し価格の2割引きが当たり前というわけでなくて
あくまでもケースバイケースだと思います。

結構当たってますね。
売り主がおこるかどうかは割引の大小でなく誠意をもって交渉するかどうか。これこれ割引けるかと聞いて了解とりつけてからもっと負けてとかは最悪で嫌われる。

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自分の家を売却するときに冗談みたいに安い値段しかつかなかった
経験があるから、少しでも安く家を買おうと考えてしまうのかも
しれませんね。

昔、とある地方都市で働いていた時代の話なんですけど
ネットの広告で、街中の30坪の整形地に延床24坪の家と
駐車場2台分、ほんのささやかな庭が乗っかって
2000万円っていう建売住宅が売りに出されたんですよ。

一生住めそうなスペックの新築一戸建が2000万円で買えるんだったら
お買い得だと思って物件を見に行ったんですけど、現地に行ったらまだ
家が建ってなくて、 業者は、建てる予定の家と同じ広さの家だったら
同じ 予算で建ててやるから自由に間取りを考えていいよっていう条件
（つまり建築条件付き土地とほとんど同じ）を提示してきたんですよ。

結局、1階に10畳のLDKと6畳の寝室、風呂、トイレ、洗面所
2階に8畳と6畳の洋室と3畳の物置を配した堂々たる一戸建が
激安価格で手に入っったんですけど、やっぱり自分の家の間取りを
建築士と一緒にあれこれ考えるのは一番楽しいと思いましたよ。

残念ながらその家は今回の震災でボロボロになり放射線被ばくで
住めなくなりました。震災後にその家を業者に売却すると言ったら
業者の買い取り価格は300万円だって。でも、家を買ってあんまり
後悔してないのは、家を建てるときに充実した思いをしたからですね。

あと買った家が格安だったていうのは大変大きな要素ですね。
あのとき 色気を出して6000万円の家なんかを買い込んでいたら
今頃、呑気に2軒目を探している余裕はなかったと思いますよ。

正確には、売建住宅ですね。