シティタワー大阪天満 part12

やっぱり⑤ですか。

スミフは在庫好きの集団か？

中小企業の不動産になると、銀行からの借り入れがありますので、どうしても売り切らなければなりません。
逆に住友は資金があるので、叩き売りしなくても金は回ります。
前述にありましたように、竣工前完売もそういった意味では、住友からすると、値段設定が低すぎたという判断になります。

それだけ在庫かかえても十分利益がでるように価格にたっぷり上乗せしてますから。

三井も三菱も在庫はセールして売り切るなぁ。
アウトレットまではしないみたいだけど。

すみふは意地でも下げない方針なんやろね。
利益は確保出来てるし。

永住する気がない物件はやめといた方が賢明かと思います。
今の時代、買い替えようと思ってもそんなに甘くありません。

もちろん現金でポンと買う方は別です。
ローン組の方は、いざという時処分出来るかはマスト。
処分出来なければ、団信で賄わざるを得ない…。
それだけは避けないと。

>>83
住友の内情詳しいですね。元関係者さんとか?!
私も仕事で住友の人からすぐに売れると値付けが悪かったんだと怒られると聞きました。
その時から住友不動産は根っからのスミトモだなぁと思いました。

１年で売り切れるよりも大規模なマンションを建てるんだから、何年かかけて販売するしかないよね。ただ、その戦略がいいのかわるいのかは、現時点では不明ですよね。
　新築にこだわる人がほとんどなら、この戦略は、あまりよくなさげだし。
　いやいや、最初から５年計画のマンションなら４年目、５年目で購入するのも気にならないという人がまあまあいるなら、この戦略は非常にいいし。
　どうなんでしょうね？

在庫抱えていい事なんて一つもありません。

すみふが負担しているという、空き住戸の管理費、修繕積立金は、１戸２万として毎月６００万程度。
MRの賃料、人件費、広告費などもかなりの額。
めちゃくちゃ低めに見積もって月１０００万としても年間１億以上の経費垂れ流し。（ホントはもっとだと思う。）

まぁそれだけ利幅を多く取っているということだけど。笑

在庫を極力しないためには、仮に年間需要が100戸しか読めないところだと、100戸程度の規模のものしか建てられないことになる。そこに100戸の規模のものを建てたほうが得なのか、500戸の規模を建てて5年間で売り切る計画にするのかと考えて500戸の規模で建てたほうが得だと住友は判断したんだと考えます。ただ、この戦略がうまくいくには、4年目、5年目の物件を購入する層が存在しないといけないのだが。もちろん、住友は、そこまで計算していると思うが、計算通りいくかな？

維持費や劣化による価値ダウンも折り込み済み？

すみふが負担してる管理修繕費は
結局管理会社の子会社に納められるだけでは？
修繕費は修繕会社にも回りますが。

91の考え方は少々間違ってるのでは、
まず、MRの賃料、人件費、広告費は、大規模を5年間売るほうが、100戸のものを新規に5回建てるよりも、かなり安いのではないでしょうか？　もちろん、100戸を5回たてるよりも、500戸の大規模がひとつのほうが、はるかに安く建築できるでしょうしね。　これらで節約された分は、もちろんスミフの儲けにもなるだろうけど、購入者にも分配されていると考えるのが自然では？

金利があるのでそうはならないな

キャッシュフローなんて気にしない剛腕経営だな

95
なぜマンションに14階建が多いかなんかを考えたら相対的な売主の事情が分るかもね。
マンションに関してはボリュームディスカウントの考え方はどうだろう。

>95

タワマンの方が遥かに安く建築できるなら、この物件の価格はかなりぼったくり価格という事ですね。
しかも経年劣化も考慮に入れない販売計画ってある意味すごいです。情報弱者をねらう戦略ですね。

>>95
フルボッコｗ
っていうか、大丈夫ですか？もう一度、産まれ直したほうがましじゃないですか？

タワマンの物理的メリットは土地の高度利用だけですよ。
そのメリットを最小限にしかいかせない地価の安い僻地に建てると、
デメリット分が購入者にダイレクトに跳ね返ってくるだけです。

>>95
物件に需要が十分有れば建造コストは規模のメリットで安くなると思いますが、
万が一供給だと、販促経費など継続的な費用でかえってコスト高になりませんか？

住人としても初期購入費用には若干は有ったとしても、空室分の管理費用や修繕積立金が移転されるとローン購入者などにはかなりの負担になるのでは？
長期金利がきな臭い動きをしているなか、資産価値減少、維持管理費上昇に繋がりかねない供給過剰リスクは結構危ない気がします

単純なコスト計算なら、そりゃ大規模タワーを1つ作るほうが安いですよ。しかし、問題はどれだけ効率よく売れるかであって、それは終わってみないと分かりません。
我々、購入者側が5年販売計画を聞かされて管理費とか不安になる人もいらっしゃるでしょうし、5年は安売りされないで済むから安心と思う方もいらっしゃるでしょう。
入居済み住民は安くても売り切った方がいいのか、安く売られるくらいなら管理費上げた方がましなのか？どちらでしょうね。残戸数が300？あるだけに難しいと思います。
ただ言えるのは5年間にどれだけの新築物件が建つか？5年の間に内装製品も進化するでしょう。ただでさえ、浄水器なし、ソフトクローズ機能なしの型遅れのキッチン標準で、どこまで太刀打ちできるか？見物ですね。

要は金持ちしか触ったら駄目です。

95です。
101,102，103の指摘にあるように、この5年間計画というのは、かなり危ない戦略だとは思いますし、購入する側もよーく考えないといけないことは確かです。ただ、スミフは、いろいろと考えた結果、その危ない戦略を選択し、その考えかたは95に示した内容と考えるのが自然ではないかということです。

ですので、この戦略は危険じゃないのという指摘は、まあまあいい線をついていると思います。大手しかできない力技というのも、いい指摘ですね。

住友不動産の平均勤続年数が5.98年ですからね。
5年計画って平均勤続年数に近くて少し・・・(笑)

まぁともかく、ここに書き込む連中の戦略よりはスミフの考える戦略の方が優れているのではなかろうか？

いや、案外単純な考えだったりして、別の意味で特異会社。

５年販売計画がさも最初から決まってたような感じだけど、どう考えても、売れなかった為の後付けの言い訳なのでは？
同規模のタワマンでほぼ８割方売れている物件もあるのに、５年計画って。笑

５年間で支払う、空き住戸の管理費や修繕積立金はいくらになるの？

５年計画なんて言い訳以外のなにものでもないね。
新築マンションは初動が肝心。あとはダラダラ売れなくなってくる。
常識で考えて、築５年の新古マンションを新築価格で買うなんて頭おかしいでしょ？

販売開始時から５年掛けて売りますって言ってたよ。
それ聞いたとき、規模やら景気などから妥当だなと思いました。
でも110さんが言うように、あと３年であと半分は難しいかなと思います。

でもシティタワー西梅田は実際そうなっているのでは？

＞販売開始時から５年掛けて売りますって言ってたよ。

　最初から言い訳してるだけ。もっともらしい理屈で保険を掛けていたら、実際にそうなっただけ。
　竣工後１年たっても半分以下しか売れなかったのは、そのマンションに対するニーズはそれしか無かったと言うこと。
　仮にこれから景気が回復しても、同じ北区のもっと立地の良い新築マンションにお客は流れるだろうから、
　あとは値引きもしくは値引きに相当するオプションをつけるしか売れる道は無い。
　そうなると同じマンションでも販売初期の頃の購入者と後期の購入者に格差が生じ、マンションの管理に対する
　意識にも相当な差が生じるだろう。のちのちトラブルが発生しそうですね。

＞最初から言い訳してるだけ。もっともらしい理屈で保険を掛けていたら、実際にそうなっただけ。

それを計画通りって言うのでは？

＞あとは値引きもしくは値引きに相当するオプションをつけるしか売れる道は無い。

普通売れ残りは値引きするから、113氏の言うトラブルは一般的に起こり得ることですよね。

初期の頃に行ったけど、そんな話（５年計画？）は無かったけど？
むしろ、ここは早々に売り切れる人気物件ですので契約は早めにって言われましたよ。笑

大規模マンションって、派閥みたいなものができるのか？

参考までにジオタワー宝塚の住民版みてみ。
もう血みどろの派閥争い(定価組み vs　値引き組み)が続いてますよ。

ジオ宝塚も全然売れなかったしね。

ゆうてもジオ宝塚はは残り二桁やからなぁ。

やっぱり、値引きによる販促効果は高いのかねぇ。

価格だけだと思います。
少し言い換えると、それに見合った価格ということです。
売れ残り→セールという概念が人々にありますから。その為に人々は待つ訳ですから。
富裕層で350戸埋まっただけで、それ以外は手を出せないだけなんじゃないでしょうか？
中間層をどう取り入れるかがポイントです。

価格だけだと思います。
少し言い換えると、それに見合った価格ということです。
売れ残り→セールという概念が人々にありますから。その為に人々は待つ訳ですから。
富裕層で350戸埋まっただけで、それ以外は手を出せないだけなんじゃないでしょうか？
中間層をどう取り入れるかがポイントです。

貧乏性、もうやめてぇ

阪急天六タワーが発売開始したら、完全アウトでしょうね。

天六のタワーもうそろそろかなぁ。ＪＡＬの情報誌「アゴラ」に確か小さい広告あったから。

完全にOUTにするということは、天六のほうが安いということですね？

＞阪急天六タワーが発売開始したら、完全アウトでしょうね。

　余計なお世話です(怒）阪急タワーの登場を待つまでも無く、既に終わっています(泣)

中津南通りから都島通り樋之口町までに３本のタワーマンションですかぁ。選び応えありますな。

＞高層用エレベーターの鏡ですけど、三機共に故意と思える傷が多数あるのですが。。。

住民板より。高価格な高層階の住民ですらマナーは悪いようです。どんなに豪華な内装も、
マナーの悪い住人にかかったら、台無しですね。