ザ・パークハウス 川口

＞18、19、20さん
スレ主ですが、同じ市内に住んでいるものです。
公園の他に荒川の土手がありますよ。毎年8月上旬には板橋と戸田の花火を見に多くの人が土手にやって来ます。

他のマンションに比べて、販売スケジュール遅いよね。
何でかな。
早くモデルルームオープンした方が、売れると思うんだけど。

確かに近隣施設一覧を見ると公園の数が乏しい気はするけど、土手沿いは活動の場としてはいいかな
全体的に近隣施設は地味な印象もあるがそれだけ落ち着いた環境と思えばいいのか
公式じゃまだ4LDKの間取りを公開してないね

>4LDK

長谷工なら窓無し部屋つくったり、廊下沿いの部屋つくりがちだけど、よい間取りだといいですね

せっかくの4LDKでも窓なし部屋があるとテンションが下がるよね…
東向き物件の方が多いけどこっち側だと花火は見られないね
南向きなら見えそうだから更に人気が集中しそう

二重床、二重天井じゃないのかな。
内廊下にアプローチなど、プライベートを考慮した作りになってて欲しい。
モデルルームのオープンが遅い分期待が膨らむ。

長谷工だから直床、二重壁でしょ。 多分。

3分の2くらいは、東向きなのかな。東向きって微妙だよね。

ディスポーザーとかの設備が欲しいな。
駅から遠い分、設備は手を抜かないで欲しい。

私もモデルルーム何軒か見ていますが、長谷工ってどこでも直床ですよね。二重床は造れないんでしょうか？逆梁も何とかして欲しいです。ベランダ狭くなるし。
免震、ペアガラスもないですよね。安いコストで建てるから仕方ないんですか？

ザ・だから使用はショボいでしょ

長谷工が逆梁？！

コストも技術も必要ですからそれはないでしょ。
たいていは順梁のぺらぺら板ですよ。

西公民館の近くにモデルルームができましたね。

金町のプラウド他、長谷工の二重床物件なんていくらでもありますよ。

長谷工が安く作りたかろうが、売る側の意向もあるからね。ただ単に安く作れるってもんじゃないだろう。

駅から遠いと仕様を良くしてもらわないと魅力は感じないよね。ただ川口駅自体は人気のある駅だから、そこを魅力とする人が多ければ結構早めに売れそう。
最多価格帯が3900万ってのは詳細を見ないとわからないね。

長谷工に強く出るデベでも限界はあるみたいですよ。
二重床くらいは対応するがそこそこにあの施工の色は消せないらしい。

最多価格帯は3400万台でしょ。
川口駅から少し遠いのと西口だからね。
南側が最多価格帯なら嬉しいんだけど、東側なんだろうな。

現地みてきました！
駅からの途中に販売センターも建設中でしたよ。

現地は落ち着いた雰囲気で住みやすそうですね。三菱ブランドと価格も良いと思いますが、
西口であれだけ駅から離れると、もうちょっとお金足せば戸建買えちゃうんですよね。

川口でマンション買うには東口の徒歩圏内じゃないと資産価値は厳しいと思います。
悩ましいですね～

そういえば、東口徒歩5分に積和不動産が分譲しますよね！場所は文句ないと思います。
価格はどうなんだろう。
安ければ積和買いたいと思います。

3400万だと後少し出して、面積少し妥協すれば都内のマンション買えるんだよな。
川口は好きなんだけど、徒歩12分かー。
資産価値はやっぱ都内のが下がらないのかな。
マンション購入も難しいな。

歩行者を
車道に追い出す
モデルルーム

この時期の売り出しじゃ皆様子見になる。
販売価格大幅に下げなきゃ完売はとても無理だと思う。
自分もとてもマンション買う気分じゃなくなった。

ですよね。しばらく需要は冷え込むでしょう。

こないだ事前内覧会に行ってきました。

同じ内覧会にいた人たちは小さい子を連れたファミリーがほとんどでした。

価格も発表されており、３０００万円以下は２ＬＤＫで
広告などに書かれている最多価格帯３ＬＤＫの３４００万円台の部屋はほんの数部屋のみ
３ＬＤＫのほとんどが３０００万後半でした。

構造は２重天井、直床だそうです。
直床の理由はコストを下げるためと言ってました。

うちは収入が少ない為、担当が席についてすぐお金の話でしたよ・・・
希望してない２ＬＤＫ勧められたし。

駅から少し離れている場所にあるので、セキュリティーや設備を加味しても価格は高い印象でした。
設備って言っても食洗機、床暖房、浴室乾燥機、パーティールームぐらいですけど。

また４月に打ち合わせがありますが、うちは買わないかなと思います。

うーん、長谷工で『ザ』だとかつてのパークハウスとは随分印象が違うんですね。

NO43さんへ
貴重な情報ありがとうございます。
南向きはやはり高いんですかね～～。

でも直床はちょっと困りますね。

もしかしてH社お得意の二重壁だったりして、、、。
実際はどうなのでしょうか？クロス直貼りしてくれているのでしょうか？

収入が少ないからって勝手に買える範囲で2LDK勧めるってねえ
営業で不快な思いするのは本当に勿体無い　物件とは関係ないところで損した気になるから

最多価格帯が数部屋のみって、それって最多価格帯って言わないんじゃ・・・

最多価格帯の意味をよく調べなさい(笑)

まだあくまで予定価格でしょ。
この値段じゃ売れないよ。皆、マンション買うのに慎重になってるから。

きつい市況でしょうね。

事前内覧会の反応をみて販売延期にするか値下げして売り抜くか決めるんだろうな。
待ってもマンション市況よくなる見通しなし。今売っても完売するには値下げが必要。
デべも悩みどころだな。

今は資材も高いし、設備面を削らないと利益は出ないんでしょうね

地所もザは、やや残念です。

公式HP見ると長谷工ズバリの二重壁みたいな感じ。

スリーダイヤも、そまっちまったな。
しばらくして地所内部の有為の士が盛り返すまでこんな感じかもね。
いままではパークハウスに好感ありましたが。

ここは低地で荒川も近い。駅も遠い。計画停電もある。
その分は安くして欲しい。
予定価格より2割安ければこんな時代たけど、買ってもいいかなと思う。

川口市のホームページ見るとこの変は、液状化リスク高く地盤も弱いんだよな。
低地だし。

川口市のハザードマップ見ると川口駅周辺は万遍なく水没ですね。
川口というだけありますね。

地震の影響で皆リスク回避的になり、購入マインドは低下してますね。
私は１割以上値段下がらないと買わないかな。

液状化リスク、揺れやすさ、低地全て悪いとなると。
ただ、ここだけじゃなく地価の高い川口駅前や元郷もよくないんだね。
川口自体の地価がこの地震で下がるかも。
予定価格高過ぎだな。安くないと買わない。
職人さんには手を抜かず良いマンション作って欲しいけど。

南向きの中層階狙ってたけど、高すぎて買えない。強気すぎな印象を受けますが、みなさんいかがでしょうか？

おいくらくらいですか？

南の中層階は4000万くらいだっけ？
西口で駅から離れてる物件に4000万は払えないよ。

こんな御時世だし皆様子見になるだろうね。

ここより駅に近い一戸建てが、115平米4LDKで3680万で売り出してる。
明らかに割高だと思います。
南側は最低4000万だと思いました。
予定価格だから少しは下げるんだろうけど、南でも3000万台で買えると思ってたから残念です。

もし3階建の115平米ならそれは嫌。

一戸建は階段の面積も含んでいるのを知っているのか？

東向きの部屋を「とっても日当たりがいいですよ」と薦められました。。。

ここ川口市のホームページに形質変更時要届出区域に指定されてるんだけど、工場跡地だから土壌汚染酷いのですか？解除にならないとマンションの資産価値下がりそうですよね。
デべに聞いた人いますか。

↑くわしく御願いします。

この立地だとライバルは戸建てだな。

そうだね。駅まで10分以上あって、しかも西口。
戸建てよりお得感出さなきゃ売れないよ。

それより土壌汚染のが心配。ヒ素が出たみたいだから。

川口てマンション買うから東口の徒歩8分以内じゃなあとな。
金山町にマンション計画無かったっけ？

＞70
金山町にタワマンと低層マンションの計画あるみたいだね。
まだ着工は先だから、ここの竣工より2年くらい先になるだろうな。
川口もマンションだらけだね。

金山のが土壌汚染酷そう。鋳物の臭いもけっこうあるし。

ここも工場の跡地でヒ素が出たみたいだね。
川口自体地盤も良くなく、低地で、土壌汚染まであるんじゃ…。
川口自体やめといた方がいいのかな。
お金ないから価格次第になっちゃうけど。

なにか良い話題は無いですか？

4LDKのルーバル付きはまずまずかも。
間取りはいかにも長谷工の田の字+1だけど。
窓無し部屋を回避したのは上策。

ここの4LDKはちゃんと広さも確保出来てていいんじゃないかな
4LDKにすればいいだろうと思って無理やり部屋数増やすよりはいいし
もっと4LDKの部屋数あったらよかったんだけど、3LDKがやっぱり売れ筋なのか？

90平米以上なら確かにゆとり感じるけど、87平米の4LDKなら普通じゃない。
酷いとこは70平米の4LDKもあるにはあるけど。
それより土壌汚染が気になるな。

川口市HPには以下のとおり記載がある。
http://www.city.kawaguchi.lg.jp/kbn/28030223/28030223.html

形質変更時要届出区域…土壌汚染の人への摂取経路がなく、健康被害が生ずるおそれがないため、汚染の除去等の措置が不要な区域

健康被害が生じるおそれがないなら、いいかな。

土壌汚染は色んな自治体で問題になってるし、昔と違って技術も進歩しているから
行政の対策もそれなりに講じられているから発表を信じてもいいのではないかな。

どんな自治体にも一長一短はあるけど、川口はしっかりしてる方じゃないかな、財政も福祉とかも。
自分が見てきたマンションが4LDK無しとか70平米ちょっとで4LDKとかばかりだったせいか、
この余裕が光り輝いて見える(笑)
地価の高いところは狭くなりがちだし、80超えの4LDKってやっぱりいい条件だよ。

＞78
その説明今一よくわからない。
汚染の除去が必要ないなら何故あえて指定するのか。
川口で唯一指定されてる意味も。
健康被害より資産価値が落ちるのではないかというのが心配。

4LDKでは85㎡以上ないとどこかにシワ寄せが出ますね。
バスルームが1418サイズにとどまってしまったり
窓無し部屋ができてしまったり（実質3LDK+S?）

85㎡以上はないと4LDKは厳しい面があります。

形質変更時要届出区域とは特定有害物質によって汚染されており、
土地の形質の変更をしようとするときの届出をしなければならない区域のことです。

単純な側面をいうと、その場所を造成する際出てきた残土を捨てるに当たり、
その処理の方法・廃棄場所等の把握のために土地改変を行う14日前までに
都道府県知事へ届出が必要となります。

マンション自体の評価はどうですか？

＞82
説明有り難うございます。
このマンションの土地の一部が、ヒ素化合物に汚染されていて、土地を造成する祭には届け出が必要と言うことなんですね。
まだ市役所のホームページに形質変更時要届出区域として載っているとなると、土壌改良せずにマンション建ててしまったのかな。
川口市で唯一ここだけ指定されているのが気になるんだよな。

ちょっといろいろな面で少し心配にはなってしまいますよね。どうしても安心なところに住みたいって思ってしまいますし。

川口市役所のホームページのハザードマップ見ると余計に不安になる。
プラスで土壌汚染だもん。
川口は嫌いじゃないんだけど。

>>84
まっとうな会社はそんな無茶な事しないよ。今は（素地の）取引の際に土壌汚染を調べるから大抵その時にどうにかすることが多い。

「ここも表層は入れ替えたが、更に下の方で微量のヒ素が出たので質変更時要届出区域となった」という説明を受けた。

井戸水飲むわけではなく、土も入れ替えた（どれだけかは聞かなかった）、畑を作るわけでもなく、ほぼ全体がコンクリやアスファルトで覆われる中で安全面はまぁ問題ないと思うけど、資産価値がどうなるかはよく分かりません。

モデルルームの近くに、ずっと売れていないブランズのプラカード持ちが出現するようになりました。あそこはだいぶ苦戦しているようですね。

あんな場所でプラカード持ってても、宣伝効果ない気がするけど。

うちの近所のスレ発見

ずっと住むのであれば資産価値とかもあまり気にならないかな。
アスファルト固めで水のしみこむ余地もない土地だしこれだけ改善されてればいっかーと自分は思うけど
やっぱり気にする人はある程度いるんだから仕方ない。

川口に愛着があって、川口に住みたいという人にとっての選択肢としては悪いものじゃないかと。
京浜東北沿線で探しててってならまた話は違ってくるけど。

おーい。何で南側の搭あんな民家の側に建てるんだよ。
民家の人と目が合って気まずいよ。
火災ももらいそうだし。
もっとゆったりしたプランに見えたのに。

マンションの裏側（西側）に町工場がありますが、平日の騒音はどの程度あるのでしょうか？
東向きのお部屋だと気にならないと思いますが、南側のお部屋だとどの程度なのか気になります。

南向きって聞くといいんだけど実は色々と不具合が・・・ってタイプの典型か

間取りが特に優れてるってところでもないから、こだわるところって周辺環境とかになっちゃうから気になるかな

買うなら南側の高層階だろうけど。
東側はなんか団地みたいでカッコ悪い。

>>団地みたいでカッコ悪い

長谷工ならどこもそうさ。

長谷工、長谷工ってどうせ長谷工を敵視してる同業さんでしょ！

登録が始まりましたね。倍率のついている部屋はあるんでしょうか。

地所の東川口の方が好み。建物は。

倍率がついてるとこもありました。

第一期の半分くらいがうまってました。

この分でいくと、売り切れるのはむずかしいのかなぁ。

川口にしては、価格的に安いと感じます。

西口でしかも駅から遠いからね。
地震で地盤を重要視するようになったから、皆ハザードマップ見るもんな。
土壌汚染も健康被害はないと言っても、気分的にねー。

どうしても駅12分は遠いですよね。
通勤とか大変そうだ。

12分ならまだギリギリ許容の人もいると思うよ。
15分越えると厳しいけど。
ファミリーなら各種学校や施設も気になるけど、どうだろう。

安いけど
建物が耐震（特別な免震やら制震とかじゃない）
駅から微妙に遠い
窓がない部屋がある（間取りが微妙）
周辺に工場
直床に2重壁
土壌汚染
・・・・・等々安くても仕方ないよねという感じがする。

あと一つでも何か売りがあってこの値段なら後押しされるんだけど、微妙。

周辺には小学校・中学校ともに徒歩10分圏内にあるようです。
駅からの道は途中までは広くて歩きやすい道ですが、途中から少し細い道に入るのが残念です。
でも、東口よりも大通りが少ないので生活はしやすいかと・・。
京浜東北線沿線で駅から徒歩圏内で探すとなるとまずまずの物件という気がしました。
南向きでもう少しお値段が安ければ・・

東向きにお住まいの経験がある方がいたら東向きのお部屋について教えていただきたいです。

現地を見てきました。もう３階位までは外観が出来てますね。

東向きの部屋は、10時位だと日が当たってましたが、正午（12時）は既に日陰でした。
そうなので、
「休日のお昼は、日の当たる明るいダイニングで家族みんなで食事…」
みたいな生活をイメージしている人には、
東向きの部屋はちょっと向かないかもれないですね。

昔、賃貸で東向きの部屋に住んでいましたが、
午後は日が当たらず部屋はやはり残念ながら暗かったです。
（もしかすると、ワイドスパン（間口が7m位ある部屋）で
高層階であれば、明るいかもしれません。

日照の程度を予想した図があると思いますので、
それを見せてもらうと良いと思います。

南向きは軒並み4,000万円台ですから、悩むところですね。

やっぱり値段って意味があるんですよね…。

土壌汚染があった事、水害や液状化の危険性がある、
駅から必ずしも近いとは言えない、
工場街だったので、ガランとした雰囲気である等々

微妙なのは確かですが、

職場や実家に近いなど、ほかにメリットが見いだせる人には
価格的にはお買い得感がある方だと思うので、
価値ある物件だと思います…。

東向きは朝早い人にはいいと思う　あと家具焼けとか室内の紫外線とか気にする人は
窓自体にコーティングとかの細工がしててもやっぱり完全じゃないし
高層階なら明るいけど直射日光は避けられるから観葉植物好きの人とかも好むらしいよ

午後は日が陰るから夏の夕方から夜に掛けても涼しいし光熱費の点ではいいと言う人もいる
冬場は断熱がしっかりしてるからそんなに冷え込まない

とりあえず人から聞いたりして思いついたのはこんなとこかな

東向き住居に関する情報ありがとうございました。
今までは気にかけていませんでしたが、意外と東向きに建っているマンションってあるものなんですね。
確かに共働きだったりして日中に家にいる時間が少ない人には日当たりに関する位置づけは低くなってくるかもしれないと感じました。

駅からの距離が気にならない人にとっては川口ではお手ごろかもしれません。
水害や液状化に関しては川口はほぼ全域ですね。
検討してみたいと思います。

日本では色々理由付けしても結局は南向きが条件では抜けてます。
タワーなら別ですが。
東西、北は価格と間取り(南向きより工夫する場合が多い)で納得できるかどうかです。

専業主婦がいる家庭には東向きは物足りないだろうね。
南向きが高いのは当然だけど、そうじゃなくてもって人には他の方角も検討する価値はあるんじゃないかな。
ライフスタイルなんて人それぞれだから。飲食業の知人は朝遅いから西向き歓迎みたいなこと言ってたし。
地盤とか水害とか考えるときりがないけど、川口に住むならこうしようって対策は出来るからそれをすればいいだけのこと。

せめてディスポーザーくらいつければいいのにな。
土徐汚染で液状化リスク高いんだから、何かないといくら川口よくても買う気おきない。

全体の２分の１が第一期の販売戸数で、そのうち3分の2から4分の3が既に申込があるようです。

値下げを見越して、まだ少しまった方が良い？それとも売り切れてしまうのでしょうか。。。

少し駅からは遠いけれど、値段的には手頃感が出ていそうです。

鋳物が街を有名にしたのに、今は土壌汚染の原因なのかあ。
キューポラのある街なんてもう若い人は知らないよね。
アラフォーの自分もよく知らない…親がサユリストだったので何となく知ってるけど。
川口生まれの人とかだと知ってたりするのかな？

土壌改良については、液状化についても念頭に置いた工事をするのであまり心配はないように思います。
浦安でも、新しく埋め立てられた土地の方が丈夫で、昭和40年代ごろの埋立地が被害が酷かったと報告されてました。

第一期販売の利点は条件の良いお部屋を選べるところですよね。
例えば最上階とか角部屋とか特徴のあるお部屋は早期申し込みでないとなかなか難しいと思います。
最近本格的にモデルルーム見学を始めましたが、販売開始してすぐの物件でないと条件の合うお部屋が既に成約済みになっていたりして残念なこともありました。
でも、完成後の物件のいい所はなんと言っても実際のお部屋を見れるところですよね。
モデルルームとは違うタイプの間取りだったりすると特に重要だと思います。
日当たりや景色も直接確認できるのはいいと思いますが、完成後まで待つと条件のいい所はやはり残っていないのでしょうか・・

そんなの誰にもわかりません。

やはり条件のいい部屋は誰だって選びたいですからね。遅くなってしまえばもちろん、いい部屋は決まってしまっているような気がします。

鋳物工場で土壌汚染？
参考になるかどうかわかりませんが、三重県桑名市の鋳物工場跡地から
検出された有害物質のデータです。
http://www.pref.mie.lg.jp/TOPICS/2006060145.htm
対応としては掘削除去になるようです。

ここの土地は以前は鋳物工場だったのですか？

長谷工の分、安くしてもいいんじゃない。