パークシティ武蔵小杉はどうですか？【3】

タイミング悪く利上げになりそうですが、販売に影響はないのでしょうか？

MST？（あとから出来る方）はもっと高いって聞きましたけど（でもだいぶ前です）
変更がなければ、間取り変更やオプションがつけられないタイプが増えて
価格も今より下がることはないって事です
なのでパークシティを買うなら今が一番いいですよ！
金利もあがりますしね
たぶんFSTはあっという間に売り切れると思う
後から出来るMSTの方が苦戦するんじゃないでしょうか、物件も増えた後だし。

今日モデルルームいってきます

>364さん
タイミング的にはＦＳＴの方が（税金関係も考えると）良いですね。
日照もＦＳＴの方が全体的に見ると良いのかなあとも思います。
人気はどうなんでしょう？気になります。

今や金利上昇局面に突入です。黙っていても駆け込み需要があるのに
わざわざ値下げなんてする訳が無い!
買えない人は他を検討するしかないと思います。
ギリギリの人はローン審査が降りない可能性も出てくると思う。

共用施設の使用料っていくらか分かる方いますか？
この前ＭＲに行ったものの、見逃してしまったので。

＞367
若干の要望書の出具合で価格変更はあるのでは？と思いますよ。
結構人気が偏っているみたいですから。でもほんの少しだけだと
思いますけど。

>368さん
どちらの施設でしょうか？スパですか？

先日、ＭＲを見てきました。駅近で三井の面開発ＭＳとあって、かなり期待して行ったのですが、正直言って期待はずれでした。まず、ＭＲの仕様と内装に魅力がなかったこと。ファミリー重視はいいのですが、全体的に瀟洒なタワーというより所帯じみていた感じです。共用施設を最低限にしているのは、昨今の豪華すぎるマンションよりも評価できるのですが、それにしては管理費が高い（まるでＰＣＴなみ）。いくら駅近だからといって（まるで、それ鬼の首を取ったように）、この設備にこれだけの値付け、これだけの管理費を取るのはいかがなものでしょう・・・。

昨日ＭＲ行ってきました。
三井のマンションにしてはセンスが今ひとつですよね。
内装もオプションつけなきゃ、見せられないくらい、一昔前の雰囲気。

それよりもショックだったのは、現地が東横線のホームから見えたのですが、
あの色使いはなんなんでしょうか。センスの悪さに絶句してしまいました。
これだけは一度見ておいたほうがよいと思います。
青色の部分なんか、男子トイレの色みたいで…。
特に古くなったらあの色はどう見えるのでしょうか。

期待して行っただけに、かなりショックでした。

来週、レジデンス武蔵小杉のほうに改めて行ってみるつもりです。

＞371　372は同一の方でしょうか？
管理費についてはうちはこれくらいかなあと思いましたけど。

色は確かに気になりますね。ただ、全体が出来てみないと分からないとは思いますが。

>>373さん
わたし372ですが、371は別の人ですよ。
管理費は気持ち高いし、安いほうがいいけど、
あんなものではないでしょうかと感じてます。

とにかくデザインが不満でした。
さっきは書きませんでしたが、もう１棟が女子トイレ色になったら
どうしようかと、我が家ではネタにすらなってました。

>372さん
失礼しました。
確かに色は私も不満ですが、ポジティブな考えをするなら
ＳＦＴの方は赤ですが、年数がたてばレンガみたいになるかなあと想像してますが。
それ以上に私は立地が気に入っているので、購入を前向きに考えてます。

>>370さん
スカイテラス、スカイビューバス（スパ）、シティラウンジ、ゲストルーム、
スタディルーム、シアターリビングですが、
分かる範囲で結構です。
この前、ＭＲで価格表を見せてもらったのですが、
ドタバタしていてちゃんと見ていなかったもので。

先日、ＭＲみてきました。スタッフの方は感じが良くてマル。
ＯＰが多くて本来のお部屋が想像しにくかったです。
洗面所にフローリング使ってる部屋があったのは×。
水気が多いところだとすぐ傷みそう。
ジーマテック社のキッチンは良かったです。
手を離すと自然と閉まる引出しは何度も体験してしまいました。

MR行ってきました〜
や、やっぱりあのデザインどうかと思いますよね？
よかった！私だけじゃなかったんだ…自分だけ感覚が違うのかなあと
思ってたりして。なんだか「居住」っていうデザインじゃないんですよね。
遊園地のパビリオンみたいな外観というか、年月がたったら
恥ずかしい感じになりそうというか。ちゃちいというか…。
外観だったらコスギタワーの方が落ち着いてていいと思いました。
レジデンスは四角いけど、一番「居住」という感じで普遍性のある感じ。
でも部屋の中は結構好きでした。オプションが多そうですけど。

>>378さん
ホントどうかと思いましたよ。
広告やＨＰの絵で見ると、都会的かな？ともおもったのですが、
建築途中の実物を見ると、かなり不安です。

悔しいけど、374さんのいうとおり、ト○レの色にしか見えない・・・。

ＰＣＴはまあまあ合格点のデザインなのに、残念です・・・。

綱島街道をはさんでできる消防署の出動サイレン音が
気になって、家の奥さんが中原消防署に電話してみま
した。かなり丁寧な応対をしてくださったようですが、
結果は良くありません。

− 出動後少し離れてからサイレンを鳴らし始めるなどの
配慮はあるか？ → ない。出動直後からならします。

− 消防署の上はホテルだけれども、問題にはならないのか？
→ 下層が消防署であることを織り込みずみでホテルは
入居する予定。特別な配慮は無いと思う。

だそうです。

− 救急車は頻度高そう
− 消防車のサイレンは爆音だろう
− 南側、東側は、サッシの遮音性能が北側、西側より低い。
というあたりを考えると、結構重要な問題のような
気がします。

真剣に購入検討してる方はいらっしゃらないのでしょうか？

>>381さん
ここに一人いますが、書き込み見る限り、
他にも結構いると思いますよ。

自分も青い外観が気になっているのですが、
新宿のパークタワーも青なんですよね。
写真は手元にあるんですが、今度実物見てるかな。
他に青い装飾したビルってありますかね？

>382さん
パークタワー確かに青いですね。でも違和感はあまり感じないですね。（私だけでしょうか？）
ＳＦＴの赤の方はどうなんでしょうね？赤のビルってありますかねえ？

外壁の部分はそれほど気にならないけど、部屋の位置によっては
バルコニーのガラスに赤や青の色が付くのが気掛かりです。
中から見たらどんな風になるんだろう・・・。

>384さん
確かＭＲの70㎡台のバルコニーは赤くなってましたよ。
私は思ったより赤茶っぽかったので、これくらいなら
妥協出来る範囲でした。むしろ透明ガラスの方が中が丸見えになるので
嫌だなあと思っていたので。

>385さん
384です。ありがとうございます。
私もあの色ならそれ程違和感ないと思いますが、イラストを見ると
ガラスには少なくとも3色使われていて、そのＭＲのバルコニーは
赤茶色っぽい部分のようです。それとは別に赤や青の部分は確かに
あるので、床やカーテン他のインテリアとちぐはぐにならないように
気を付ける必要がありそうです。

>386さん
そうでしたね。他の色もありましたね。すいません<(_ _)>
てっきりＭＲの色が裏側の色は統一だと勘違いしていました。

お部屋によって色が違うので自分の希望している部屋を調べてみる必要がありますね。

>>381さん
赤い色はそれほど意識していなかったのですが、レンガ色なら東京駅の赤レンガ。
もう少し明るい赤色を使っているのは東京タワーですが、こちらは材質が違いますね。

>382さん
なるほど、東京タワー赤いですね。ありがとうございます。
材質は違いますが、年数が経ったらぼやけた赤になる事はなんとなくイメージ出来ますね。
管理さえしっかりしていれば、意外と色は保てるかなと思っていますが。
（ちなみに私はタワーの形はけっこう気に入ってます）

経MR行きましたが、安いと思いました
基本は思ったよりずっと低価格
ただしオプションが高い
これは買う人によっていかようにも出来ますね
ちなみに管理費もそんなに高くないと思いましたが
これから先のあがり方を聞くのを忘れました
どなたかご存知ありませんか？

>>390さん
わたしも絶対水準としては「いい値段」ですが、
比較感では、レジデンスよりは妥当かなと思いました。

>>381さん
長期修繕計画に記載されていますが、外壁と手摺の修繕は12年毎とのことで、
外観のメンテナンスは普通にされるようですね。

ちなみに長期修繕計画によると、A案とB案に分かれていて、
B案の場合、26〜30年目で修繕積立金が約4倍になります。
管理説明会のイベントに参加したかったのですが、仕事の都合で参加できそうもありません。
もし参加された（参加予定）の方いましたら、どんな感じだったか教えて下さい。

バルコニーに色が着くのはほんとちょっと勘弁…

大塚の某物件ほどひどくないからまだいいけど…。

>>390さん
管理費は他と比べて少し高いという水準ですね。
許容範囲内かなとも思いますが。夜間の照明代が結構かかりそうですし。
ただ、管理費の内訳を知りたいですね。
管理組合から管理会社に委託する形ですし。
あと、これから先の管理費に関して気になっていていたものの、
自分も聞くの忘れました。聞かれた方いましたらお願いします。

パークシティが東横武蔵小杉駅に一番近いので購入を検討してましたが
コスギスレに賃貸棟が販売になると書き込みがあったのですが、本当でしょうか？
もし本当なら検討しなおさないと。

え、知らなかったの？
MRで普通に教えてくれましたが

私は、購入予定です。単純に東急特急停車駅、横須賀線乗り入れ、駅から徒歩2分、眺望および多摩川河川敷徒歩圏、そして三井。値段はともかく、手が届きそうなタワーマンション物件としてはラストだと思っています。しかし、維持費が高い事に困惑しています。
管理説明会に行ってきました。管理会社のプロモビデオ鑑賞の後、質疑でした。一時積立金の有無によるA,B案の説明に特化した形で、管理費ではなく、あくまで積立金の説明でした。あまり有意義なものではなかったです。管理費に関しては、管理組合の方向性でいかようにもなりそうな感じを受けました。管理会社の管理体制を冷静に見られる住人がいてくれることを期待したいです。
いまさらですが、比較対照としてコスギタワーを覗いてこようかと思っています。

賃貸棟が販売になるという件についてご存知の方、詳しく教えてください。

>>397さん
管理説明会の情報有難うございます。
ＭＲでもらった長期修繕計画の表があれば充分という感じですかね。
管理に関心のある住民が多ければ多いほど、いい状態が保たれるので、
そういう物件になって欲しいものですね。

コスギタワー隣の賃貸物件って、ダヴィンチが投資用に買い取ったやつですよね。
販売になるとしたら売主はどこだろ。。。気になりますね。

横レスすいません。
賃貸棟はどの辺に建つのでしょうか？

コスギタワーのスレでも話がでていますね＞賃貸→分譲。

あちらではコスタ隣ではなく、東急駅側と言っていますが…。
同じ方かしらん？
ソースがないので、真偽のほどはわかりませんが、
現在の状況を考えると、決して安くでるわけがないと思うのですが…。

どーなんだろ。

＞401さん
＞あちらではコスタ隣ではなく、東急駅側と言っていますが…。
それがどれにあたるのかが、分からないんですよね。

コスギタワーは検討してないのでスレは書き込みも読みもしていないです
もしかしてそんなに知られていない事でした？
興味あるかたはMRで聞いてみてはいかがでしょう

パークシティ豊洲の維持費が参考になるでしょう。
いくらタワーの維持費は高いといっても三井の修繕管理はさらに
高いからね。サラリーマンはどこまでもむしりとられるということですな。

全くとんちんかんな事言ってたら申し訳ありません。
今頂いたパンフ見てたのですが、もしかして、賃貸→分譲になったというのはＣ地区の
メデシカルモール予定の上か、逆側のＡ地区の図書館などが入る上のことかなあと
思ったのですが。（全然違ったらすいません）

もし、そうだとしたら、パークシティより駅近になるという所で資産価値的に
変化があるのでしょうか？

コスギタワーのすぐ北側の47階建の二棟じゃないですか？

今回のこの物件・・・見送ることにしました。
再開発地だけで、新しく5000戸、15000人もの人が住むと言う事で、エレベーターで待って電車も混雑
駐車場出るのにもラッシュ時には待ち、買い物するのにも並ぶ、外食するのにも待ちってのが
想像されてしまいますから。せっかく便利なところに住んでるのに、遠いスーパーまで
買いに行ったり、混んでるからといって、出かけられなかったりになりそうで
むしろ、家賃が常識的な額なら、今の仕事やめてコンビニでも経営したいくらいです
ノウハウも無いものの意見ですが・・
他にも周辺に色々なものが出来るのでしょうけど、周辺にデパートが出来るとか、
もう一味（笑）、欲しかった

デパート出店計画ありますよ

この物件は買いだと思います
そんなに高くないし便利だし、周辺も奇麗になりそうだし
オプションつけなかったりすればだいぶ価格おさえられます
うちは要望書だしました。管理費も言うほど高くないです。
無駄な共用施設もあまり無いし。
フィットネスやダイエーやベネッセは一般商業施設なので、
入居者の管理で運営するものではないですし。
コスギタワーが一番使わない共用施設が多いと思いました。

>>408さん
場所はもう決まっているのでしょうか？
よかったら分かる範囲で教えて下さい。

＞408さん
うちも知りたいです。けっこう重要なことなので

408さんじゃないけど私も
横浜駅周辺にあるデパートのどれかがくるって聞いた事はある
高島屋かな？
私としてはマルイかルミネがいいなあ

>412さん
それが本当なら街の価値が上がりますね。
私も丸井やルミネが良いですが
伊勢丹も良いです。
本当に出来てほしいです

>408さん
場所は東京機械の所ですか？

＞408
それとも横須賀線開通の近くのＮＥＣの膨大な土地ですか？

>408
もしかして、変電所のところの、商業施設がデパートですか？

低層部：商業・業務施設、中原図書館等
高僧部：都市型住宅（約３１０戸）
地下階：変電施設

>416さん
なんとなくそんな気もしますね。
あとは機械工場跡地はどうでしょう？

私が聞いたところ
横浜店を閉鎖した三越、ニコタマ店を閉鎖した東急ハンズ、ヤマダ電機が
小杉進出を考えてるらしいですよ。
東急ハンズはニコタマ再開発でスペースが確保できればそちらとの両にらみ
三越は神奈川に旗艦店が欲しいそうです。

東急ハンズが本当にできてくれたらかなりうれしいかも。

＞418さん
417です。ありがとうございます。
そうですか〜出来れば、東急ハンズか、伊勢丹、イオンなんかが来てくれると良いんですけどね。（＾＾）
とにかく今のままですとマンションが多いので、大きな商業施設が必要ですよね

百貨店の情報有難うございます。
場所はまだ不明だけど、何かしらできる可能性高そうですね。

今の時点で商業施設決定！としてくれれば、パークシティも豊洲なみに
人気が出ると思うんですが。

東急ハンズもいいけど
ホームセンターの方がいいなwww

>418
>横浜店を閉鎖した三越、ニコタマ店を閉鎖した東急ハンズ
なんか、閉鎖した店ばっかって何んだかなww

おいおい豊洲なんかと比べないでよ。

パークシティ豊洲はPart33までいっていますよ！！！

あえて武蔵小杉に川崎と言われようが豊洲よりも高い値段で買う
謙虚なところがいいのですよ。
武蔵小杉の良さを知っている人に買って欲しいな。

ハンズの二子玉川店は再開発のための一時閉店だったはず。

私は小杉でなければ世田谷買いますね。パークシティは実際世田谷価格だし。
豊洲は眼中ない人が多いのではないでしょうか。

例えば成城と比較して東京方面のアクセスが断然いいんですよね。
商店街も充実してるしこれからするだろうし。どうなるか分からないけど
人口が増えれば変化するだろうから楽しみです。

南武線もこれが意外と便利。
気分で川崎、横浜、渋谷とか全方位いけて楽しみ。

ダイエーの前には駐輪場を作ってもらわないと困るかも…
やっぱり先に竣工される棟の方が買いですよね
オプション変更もきくし

アクセスの良さは抜群ですし、この立地も魅力です。
ただ、マンションが供給過剰の傾向にあるので、是非大きな商業施設を
作ってほしいと思いますね。
利用者はたくさん居ると思いますし。

最初から商業施設を期待しなくても
住民が多いところには自然に商業施設も集まってきて増えていく
ただ、最初の頃は不足気味かもしれないね
すべての環境が取りあえず整うのは2009年から2010年にかけてだろう
なのでパークシティの２棟目の竣工時期でちょうどいいかもしれない
ただその頃は金利もべらぼうに高くなっているはず
何を重視するかは人によるね

＞431さん
そうですね。確かに丁度良いかもしれません。SFTの方なら、ギリギリで減税も
間に合いますから。（MSTは間に合いませんが）

心配性なので、以前どなたかが書かれていたと思いますが、マンションばかりで
下落率がものすごい所があった（新川崎？戸塚？）と書かれていたので、
そうならないか不安になってしまいました。

大規模商業施設ができることを夢見ている方が多いようですが、
小杉の一体どこにそんな場所があるのでしょう？
東京機械跡に希望を残すのみで、他はマンションだらけですよ。
小規模商店（１００均やカフェ）なら可能でしょうけど。

東京機械跡に何ができるのかが早く知りたいです。
いつになったら分かるんですかね。

横須賀線開通の近くのＮＥＣの膨大な土地はまだ未開発では？

よそからも人が集まるような施設が出来てしまうと、よりいっそう混雑するってのを
みんな分かってないねぇ。ちょっとした便利なスーパーのみで十分なのよ。
それが住みやすい街ってもんでしょ。みなとみらいみたいになって日には終末は地獄だよ。

436 終末=>週末でした。

>436さん
確かにそうかもしれませんね。
しかし、スーパーはもうひとつくらいあっても良いかな〜と思います。（＾＾）

本日、モデルルームグランドオープンですね。
価格の発表も本日では？
行かれた方の、書き込みをお待ちしています。

>>435
未開発ではなく、ちゃんとＮＥＣの建物が建ってますよ。
新駅にはＮＥＣ専用改札とかできちゃうでしょうね。

>>439
先ほど、営業担当者の方から正式価格発表とＯＰに価格予定が決まったので資料を渡したいとの電話がありましたよー、今週末、バス見などに参加してこようと思っているのでもらってきますが
電話の話しだと予定価格と変わってないとか言ってましたよ。

私の営業担当者の方もおっしゃっていましたが、私の希望部屋は、予定価格どおりでした。同じ間取りは希望が少なかったので値下げを期待していたのですが、全て販売すると言っていたので、何か当てがあるように感じました。今回は５００戸くらい売るといっていたので、ほぼ予定どおりみたいです。価格も値下げは無いみたいな事を言っていたので、三井さん強気だなあ、と思っています（あくまで電話での確認なので正式なものではないです）。倍率１倍と当て込んでいたのですが、少し気にかかってきました。週末に行かれる方は正式な販売価格の確認をお願いいたします。

価格そのままなんですね。。。
結構戸数があるので、２棟共売り切れるのでしょうか？
金利も上がるし。

会社が社宅として、買うのかな？

確かに金利が上がると実際支払い額は1000万単位で違ってきますからね。
プラス管理費等で負担が増えますね。
武蔵小杉はマンションを見慣れていない周辺地域住民が多そうだから
それがどう売れ行きにつながるか要注目ですね。それほど高収入世帯が
多いとは思えないのですがどうでしょう。ぎりぎりローンだと金利上昇で竣工時の
ローン審査に引っかかる人とかが増える可能性もありますからね。

＞445さん
高所得の話はおいといて、
検討者は周辺住民の方が多いのですか？
うちは検討者ですが、都内に住んでます。都内の物件も見てきましたが、やはり武蔵小杉の
雰囲気がけっこう気に入っていて、東横線徒歩２分大型物件はもう出ないかなと
思い、検討してます。
ただ、不安なのは、開発の為、一気にマンションが建つので、中古での下落が不安ですね。
多分売却する時期も他の物件と重なると思うと、どうなんだろう？と思ってしまっています。

ここは欲しいなと思うところは7000万程度からで普通のサラリーマンには
壁といわれている6000万台を超えた部屋が多いからどれほど売れるか
本当に興味深いですね。７５クラスなら西で4000万台があるけど
あと他方位は5000万から6000万で高い管理費を考えるとやはり高所得者
でないと買えません。ひょっとすると周辺住民の買い替え需要で頭金おおいひとが
おおいかな？と考えました。

貯金で頭金3000万です
横浜からですが、武蔵小杉は地価があがるかなと思って
買おうとしているんですが
これだけマンションが建つなら見当はずれかもしれない？

地価は下がるに決まってるじゃん。
無計画にこれだけマンションが建っちゃうとねぇー。
同じような事例が過去にいくつかありますよ。

確かに武蔵小杉は住環境的にこれだけの大人数を吸収できるのか
不安になってきますね。もちろん既存の商業施設だとやや役不足
のかんは否めません。横須賀線も南武線沿線の住民がこぞって
乗りに来るし本数すくないからすごく込みそうですしね。
コスタ、レジ、三井ぐらいならいいのですがまだ高層が
5本はあるから、将来値段があがることはなさそうですね。
むしろ二子玉の開発のほうが高くても値上がりすると思ってます。

>>448

神奈川なのに都心エリアより高い価格設定は、最初から地価上昇を織り込んだ設定じゃないですか？これ以上上がることは無いと思うな。
中古で売る場合はコストが最優先されるし、維持費の高いタワーの中古相場は新古品感覚で買える５〜１０年過ぎたら暴落すると思うよ。

>449
＞同じような事例が過去にいくつかありますよ。
どこですか？見に行ってみたいので、教えてください

>448
価格が高いのは、土地を購入した時期がいわゆるバブルの時期だからです。
だから、安く売れない。

現在、この周辺の１平米あたりのマンション価格は、約６０万から６５万です。
割高な物件であると、私は思います。

でも、欲しい・・・

ええ〜〜それを250万で売ってるんですか？？？
役４倍〜！！！
なんだか買う気がしなくなってきた↓
もしかしてこれから販売される物件の方が安いんですかね

んなわけない。

もっと情報仕入れなさいよ…＞454
楽観的でうらやますぃーわ。

>454さん

453さんが記載しているのは１平米あたりですね。
だから、１坪あたりにすると２００万円強ですよ。

話変わってしまって申し訳ないんですが、来週から、１期販売が始まりますが、
申し込みされる方いらっしゃいますか？
うちは要望書も出して、購入する気でいたんですが、ここに来て迷いが生じています。
やはり、これから小杉はマンションがものすごく出来てしまって売却する際に
苦労するのかと思うと、考えてしまっています。
今まで、見た物件の中で一番立地などは気に入っているのですが、
将来的にマンションしかない街になってしまったらと思うとすごく悩んでしまいます。
同じ様に悩んでる方いらっしゃいますか？
ネガティブな考えですいません。しかし、物件自体は本当に気に入ってます。

物件自体を気に入っているなら、売らなきゃいいのに。
購入予定者としては、永く住んでもらえる人に購入して欲しい。

457さん
私も同じで迷いに迷っています。

>458さん
もちろん長く住むつもりでいますが、長い人生何が起こるかわからないので
やはり将来売却しやすいというのは考えます。

確かに世田谷区、渋谷区のマンションでもバブルのときに
建てられた管理費が４−５万のマンションは暴落してますね。中には8万とかあるし。
お、安いと思ってみてみると管理費が高くて購入意欲がなくなるのですよね。
中古で買う立場になると分かりますね。
修繕積立が将来上がるから売りにくくなるのは確かでしょうね。
一般庶民の町だからマンションにプレミアがつくとは考えられない。

450をすぎましたので新しいスレをたてました。
皆さん宜しくお願い致します。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8723/