パークシティ武蔵小杉はどうですか？【4】

しかしついてない。
なぜマンション買おうと思うと金利が上がるんだろう。
なんだかなー。マンションの値段が上がるとか言われてるけど
それは無いと見ました。金利上昇で需要低下するから値段も下がる
。
再開発地帯の立地はいいんだけど、ほんとすごい数のマンションたつよね。
恐らく日本でもこの高層マンションの密集ぶりは例がないんじゃないかな？

ここの物件をかなり前向き検討してきましたが、
小杉駅直結タワーの方が良い様な気がしてきました。

お買い得物件ではないですね。サラリーマンの買える範囲すれすれ
もしくは以上の価格だから金利に悩んでますです。
私は要望書を出しましたが悩んでます。
いやー価格表見るたびにため息が。5000万じゃろくな部屋が買えん。

>>3
私もです！実は要望書出したんですが取り下げるつもりです
あの直結タワーかなり魅力的ですよね！あそこが一番物件になると思います
でもあそこは下が変電所ですから
その影響がどうなるのかが気になります
変電所の上に住むのって問題あるんでしょうか

＞05さん
駅直結タワーはどうこが分譲するかご存知ですか？

確かに変電所は気になります。
そう考えるとパークシティの方が良いのかな・・・駅直結の金額も高そうだし。
悩みます。

東急リバブルだったと思います
私は絶対こちら狙いです。決めました。
もう一つのタワーが三井ですよ。
三井はたくさん建てますね。

＞07さん
ありがとうございます。
東急ですか。う〜ん。施工次第でしょうか。
三井の方はべらぼうに高そうですね。
金額的にうちは折り合いがつかなそうです。どうしようかなあ

やはり皆さん高いと思っていたのですね。
ほっとしました。自分だけ高いと思っていたわけではなかったようです。
うちは主人が買いたがっていたのですが高くてあきらめてくれました。

＞09さん
うちも高いと思っていましたが、駅２分では仕方ないのかなとも思っていました。
この先もっと駅に近い物件を三井が分譲するなら、ここは安くしないと
売れ残るのは？と思います。
もう少しリーズナブルにしてくれれば即完売なのに。

>>07さん
地下変電所の上に建つ予定の物件情報ってどちらかに出てますか？
ソースは何処なんでしょうか？
今日、三井のMRで営業に少し聞いてみましたが全く情報なくて・・。
駅直結で東急の駅の西側に東急と三井と2本建つてことなんでしょうか？

>>09さん
ウチも要望書出してますが、値段の高さと間取りイマイチ、
内装も一昔前（ウチは低層階なのでもう何もできませんし・・）さらに
2年先の竣工、、ということで、決めかねています。

こちらで話題になっている東横線沿いの東急と三井の物件は、
入札いつ頃にあったんでしょうか？
昨年秋以降なら分譲価格も高くなりそうですが。。。
レジデンス南の住友物件は、価格を高く設定してくると踏んでるんですけどね。

＞11さん
07さんではありませんが、パークシティにて駅前開発の地図をもらったと思うのですが
そこのＡ地区とＣ地区のメディカルモールと図書館の入る所が37Ｆのタワー併設だったと
思います。
そこがどちらかは分かりませんが、三井と東急の分譲になるんだと思います。
ただ、いつ販売かも分からないし、金額も高くなることを考えるとうちでは手がだせないかな
と思うとこっちにしようかなと悩んでます。

>>10さん
私は不動産のことはあまり詳しくないのですがステキなお部屋は
7000万円台とか8000万円台でとてもとても手が出ません。。。

>>11さん
主人が要望書をだしていました。第3希望まで書いていましたが
予算が限られているのでそれほど良いお部屋ではないです。
ローンの支払いと管理費の支払いの金額を出していただいたのですが
計算上は大丈夫でもちょっと苦しいのであきらめたしだいです。

＞14さん
本当ですよね。7000万なんて都内でけっこう良い物件買えますよ。（うちは全然
手が出ません）
価格に物件が見合ってないとも思います。
この価格で販売するなら、もっと内装を良くするとか管理費を抑え目にしてほしかったです。
（浄水器、手洗いカウンターがないなど）

>>15
そうなんですよ＞管理費
モデルルームをみてすぐローン計算でさりげなく
月の支払いのところに結構な額の管理費がプラスされていて
モデルルーム、映像からの夢から覚めました。。。

>>15さん
おっしゃるとおり！内装にはかなりがっくしきました・・。
ディスポーザー以外はレベル低いなーと感じてしまいました。
せめて浄水器OR食洗機、あとトイレの手洗いカウンターは標準でつけて欲しかったよな、て感じです。
もちろん管理費と修繕積立金・・今後のことを考えるとこれはとっても憂鬱になります。
まぁ、タワーの物件なら何処もこれは避けて通れないのかもしれませんが、
展望風呂とか無駄な共有施設をもっと控えめにして・・。
それ以外にそもそも「緑」を維持するのって、結構大変らしいですよ。

>>17
ディスポーザーは川崎市は標準装備ですよ。下水におおらかだから。

しかし内装はホントいまいち。せっかく6000万以上も払うのに、高級感が無い。

＞17さん
そうなんですよ。展望風呂は要りませんでした。出来る事なら共有施設は何もなくても
良いくらいです。その分管理費を控えめにしてもらいたかったですね。
修繕積立金については組合で決める形になるそうですが、年々少しづつ上がっていくか
何年かに一回何十万単位で支払う形のどちらかになるそうです。

それにしても来週申し込みですね。どうしよう。
せめて駅直結マンションの内容が分かっていれば比べる事が出来るんですが。

申し込み近づいてきましたね。
うちは本気で悩んでます。
どうしよう

車を持つつもりの人はメインで使うことになるであろう、府中街道、綱島街道、できれば南部沿線道路と尻手黒川線をいろいろな時間、いろいろな曜日、いろいろな天気の時に走ってみることをおすすめしますよ。今現在でグチャグチャですからこれに6000世帯増えたらどうなることやら。駅周辺の郵便局の近くとか市ノ坪あたりとかひどいです。
超駅近物件なので車持たない人にはまったく関係ない話ですけどね。

再開発には道路の整備と教育の整備を強く期待していたのですがね。。。川崎市にはちょっと幻滅です。

駅近２分以内のタワーの「サラリーマンが買える範囲」なら
武蔵小杉ではここが最後なんじゃないかなあ
新駅直結（新駅1分）のリクコスもここと似たような坪価格設定だから
これから分譲される、新駅より価値のある東急駅直結モノなんて
もっと高いに決まってますよ

そうかなー？三井で75平米南向きで6000万弱ぐらいでこれ以上高くなるとは
思えないんですよねー。これ以上高くなると三茶、にこたま、自由が丘みんな買えてしまう。
というか三井はバブル価格なんじゃないかって思ってます。
感覚的に10^15%高い。要望だして、登録しない人が多いと見てます。
敢えて言うとここ買える人は買っていただいて、需要が落ち着いたところで
スカイと東京機械の跡地と直結マンション２棟をじっくり見ようと思ってます。
スカイのほうが外観、ロケーション共にやや勝ってると思ってます。

ミッドスカイタワーはステフォレタワーより高価格になると睨んでますけど…

みなさんの読みはどうですか？

>24さん
価格はあまり変わらないと思います。
ミッドの方は減税措置に間に合わないですけど。

それより直結マンションの価格が気になります。
どこかに出てるのでしょうか？

>>23
そんな高くないですよ
75平米だったら5000万台が多いです
50階近いかなりの高階層じゃなければ

どうなんだろう。
やっぱりこの物件買いなんでしょうか？
どなたか直結マンションの情報持ってないですかねえ？
ここより高かったら間違いなく買えないです。

週刊ダイヤモンドとかだとデベはどこも
秋から新価格とか

＞28
新価格って高いのかな？

資産性と利便性を考えるとやはり駅直結の新しい物件になるんでしょうかね。
　＃まだ私は情報全くないですが
あと、MRでもらった分厚い冊子（カラーで豪華なCG写真集みたいなやつ）
の21ページに設計予定段階の模型が掲載されているのですが
その真ん中右の写真は3本タワーが建ってますよね。
右側のタワー＝いまの中小企業婦人会館の場所が三井のもう一本の
タワーになる可能性があるってことでしょうか。
　＃あくまで私見に基づく予想です
っつーか、三井さん説明ないし・・。

>30さん
多分パークシティー側のメディカルモールが入る37階建て（スカイの真向かい）が三井じゃないかと
思います。
逆出口の図書館の上が直結かと思います。
パークシティももっと人気なければ安くなったんですかねえ？
でも竹中だし、この価格が限界だったのでしょうか？

>>31さん
情報ありがとうございます。
なるほど。それじゃ東電変電所跡地（というか地下埋没した跡地）の上に
駅直結東急（？）分譲物件が建つ予定ということですかね。
パークシティーは確かに竹中の施工という点で評価が高く、しかし価格も高いのですが、、
逆に駅直結東急は何処の施工にするのか、、
王道で東急建設の施工にするんですかね・・不動産としては資産性高いんでしょうが・・微妙。

＞32さん
同じ考えの方がいらっしゃってちょっと嬉しいです。(⌒-⌒)
直結マンションは多分東急の分譲ですので、東急建設かもしれませんね。
もし、施工が大手だったらうちも買いたいですけど、変電所が地下と
いうのも微妙です（間違いなくオール電化ですね）
そう考えると元々地盤も良く施工も安心なパークシティの方が良いんでしょうか？
う〜ん

>>29
このところの地価高騰を反映した価格で、当然今よりは上。

デベロッパーという業種（特に固定収入の無いマンション専業）は、
常に開発をしなければ儲けられない業種ですから、
このところの土地取得争いは、無理して高値で突っ込んでくる。
したがって商業施設を志向した開発は土地が落札できない。
んで、マンションばっかりに、という構図ですね。
非常に簡単に言えば、ですが。

だから、高値のマンションは下落リスクも大きいということ。
ここの土地が高いのは既出のとおり、取得時期が悪いという、他の要因ですが。

>>33さん
資産性と利便性と環境と建物そのものの価値と間取りと・・全ては揃わないので
結局は何処に比重を置くかになるかと思いますが、
私は個人的には東急建設施工＋変電所の真上だとすると、躊躇してしまいます。
それでも利便性と資産性だけをとことん追求する人にとっては、価格がどうなるか
分かりませんが、駅直結は最高だと思います。
さらにオール電化、間違いなし！

駅直結の東急の３７Ｆ建てタワーとメディカルモールが入る三井のタワーは
分譲と決まったのでしょうか？
私が確認した時は両方とも賃貸の可能性が高いという話しを聞きましたが。

＞36さん
どこかのスレで賃貸→分譲になったと書かれてました。
多分パークシティでその事を聞いても濁されるだけかもしれませんね。
売れ行きに関わりますから。

豊洲の三井だと東側なら50階80m2が４千万台で買えてしまうが、こーいうお買い得感のある部屋が少ない気がする

資産価値的にはどうなんでしょうね。
いっぱい建ち過ぎて分からなくなってしまいました

「資産価値上昇」が雑誌で取り上げられてますが、最近、不動産業界が相場をつり上げるために煽ってるだけな気がしてます。某品川の物件みたいに、資産価値上昇でランキングされてる物件が実際は売れ残りまくってるなど、明らかにおかしい。実際に分譲時より価値が上がってるのは、そのエリアの開発が本格的に着手される前に激安で販売された物件のみじゃないですか？
ということで、激安物件以外の価値が上がるということは無いと思ってます。

不動産価格が上がるわけないですよ。今が天井ですよ。
不動産価格が上がってたのは外資系ファンドもっというと
ＴＭＫが買い捲ってたからで、今はもう売り払ってしまってますよ。
買い手がいないからもうあがりません。

>>41
数捌けるサラリーマン層を相手にするには相場が上がりすぎたからね。需要が無ければ上がるわけもなし。自分も今が天井だと思う。

検討してるので財産価値を知る上でも原価予想してみます。
そもそも、三井の土地の仕入れが１９９１年バブルのときで
なんで私たちが今この時代にバブル価格で買わなくてはいけないのだろう。
だいたい建物が２棟合わせて２００億弱らしいじゃない。ということは
１４００戸で割って一戸１４００万ですよ。
ぷらす土地所有が５坪で７５０万ぐらいでしょ。
合わせて２１５０万じゃないですか原価は。
販売管理費入れたって２５００万でしょ、一戸あたり。
４０００万程度で売れると思うんだけどな。
ただひょっとして一坪５００万とかで仕入れてると話は別。

>>42さん
そこ（需要）基本ですよね。今後上がるってある種宣伝文句ていうか、、、
逆にデベは金利上がってびびってると思いますね。
需要が冷えると価格下落局面の在庫は持ちきれませんからね。
いまがややバブルぐらいに思ってます。
なのでまだまだ再開発内にいくらも物件でてくるのでじっくり見極めようと
思ってます。三井も値段みて、以外に売れないのではと思ってます。

私は本気で東急直結を狙ってるので
正直、見極めで待つ人が増えるのがつらい。。。。。
高くてもどうしても欲しい物件です。
どっちにしろこの武蔵小杉は建て過ぎなので
資産価値は下がりはすれど上がりはしないと思いますが。
ま、売る時は別に儲けようとは思ってないので。。。。

第一期販売価格表を見ました。予定価格表との変化はあまりないです。来週末はレジデンス及びコスギタワーが登録締め切りですね。こちらはどこも売れ行きが良く、買えなかった人が流れ込んでくる可能性もあると思っています。
皆さんも、高額な買い物だけあっていろいろ検討されているみたいですが、資産価値よりも、自分がここに住みたいかどうかで判断すれば良いのではないでしょうか。確かに一長一短ありますが、なかなか良物件だと思います。気に入らなくなったら、安くても貸したり売ればよいでしょう。コスギタワーの西隣の賃貸が秋から入居開始です。この賃貸価格を参考にすれば、ある程度の金額で貸す事は可能だと楽観視しています。
http://www.musako.jp/top.html

結局結論はこの物件は買いではない訳ですかね？

資産価値云々はともかく、マンションそのものに価値を見出せれば買いでしょ？

南向き中層75平米で約5,900万円諸費用入れて6,100万円でした。
私は南向きが好きで眺望を考えて中層でもやや上のほうがと思って
価格表をみてびっくりしました。6,000万出してこの程度の部屋しか
買えないのかと愕然としました。うちも夫婦合わせて年収は1500万超
ですがやっとこさ買ってこの程度？と正直思いました。
なので後から出る物件に期待です。

あと駅2分て再開発内だとどれも近いのでそれほどアドバンテージ
ではないと思ってます。これから出る物件は皆様の情報によると直結だったり
東京機械の跡地だったりでどこも近いですよね。パークシティより高くなることは
なさそうなのと、コスタ、レジ、パークシティでだいたい武蔵小杉に買いたい人が
買ってしまってそんなに人気にならなそうかな？なんて思ってます。