シティタワー大阪天満 　パート8

淀川花火大会終わりましたね。
ちょうどこのマンションの西面を背中に花火を見ていましたが、
ふと振り返るとほとんどの部屋が真っ暗でびっくりしました。
最上階付近の数件と、下層階のちらほら(10階以下は見えませんでしたが）
しか電気ついてませんでした。中層階はほぼ全滅。
窓から花火が見える日に留守にする人もあまりいないでしょうから、
ほんとに入居者が少ないんだなあと薄ら寒くなりました。

みんな電気消して花火見てたんだろ。

そうかもしれませんね。でも普通そんなに真っ暗にして花火って見ますかね。
間接照明とかスタンドくらいは点けるでしょ？ほんとに真っ暗でしたよ。

電気消して花火？(笑)
映画館ですか？

灯りネタは写真やたくさんのレスがあるからいまさらですがガチです。
見に行けばわかる。

でも花火大会の日にあれじゃあ、ちょっとショックですね。

特に西側は高層階の角しか売れていないので余計に目立つんだと思います。中部屋はあまり売れていないと思います。
中層は売りにも出していないので真っ暗で当然でしょう。
ちなみに私は高層の西側中部屋ですが本日は留守でした。

夜は15～40階くらいまでほぼ真っ暗。

隣のウォータータワーもそんなに付いてません。これ事実。

灯りでどうのこうの言ってかなりキモイ。
気になるんなら住友行って聞けば良いだけでしょ？
まあ良いようにあしらわれるのが分かってるのか！


社会でうまく生きていけてないのバレバレ（笑）

このマンションに興味もないのに
わざわざ花火やってるのに窓の明かりチェックして何が楽しいのでしょう？花火見たら？

ここが気になってるのバレバレ。そしてその意図は高くて買えないから
ちょっとでも貶めて安くしたいのもバレバレ。

それ以外に何か理由ありますか？検討しないのなら掲示板もマンションの明かりも見ないのが普通の
思考回路でしょう？ダサすぎるよ、その生き方。

>ちょっとでも貶めて安くしたいのもバレバレ。
それはないと思う。
貶す人は純粋なスミフアンチ。またはｃｔ天満アンチ。
だと思います。

部屋が灯りがついてなかった？
みんなスカイラウンジで花火見てたからでしょうね。
すごい人だかりでした。70～80人以上はいたかな。

花火もめちゃくちゃ奇麗で、大歓声上がってました。
あんなに大きく見えるとは！本当にすごかったです！
あらためてこのマンション最高って思いましたよ。

部屋の灯りで入居率がどうこう言うのって、疑問ですね。
既に完売してるタワマンでも、あんまり灯りってついてないですよね？
北浜、TTO、CT大阪等々、、全然灯りついてません。何を言いたいんでしょう？
逆に灯りが満開についてるマンションあったら、教えてください。

＞このマンションに興味もないのに
わざわざ花火やってるのに窓の明かりチェックして何が楽しいのでしょう

そんな事一言も書いてないんじゃないですか？検討者だからこその書き込みだと思いますけど。そういうあなたは営業の方？だったらもっとダイレクトに現在これぐらい売れてますってはっきり書けば？実際に売れてるんなら書き込んでも何の問題もないでしょ？
それとも既に購入してしまった人？だったらあなたこそ今更検討板なんて覗いてないでマンションライフを楽しんだら？買ったはいいけどあまりにも評判悪いし、空き部屋が埋まらなくて不安に思って覗きにきてるのかもしれませんが、そっちのほうが後ろ向きでダサすぎる生き方と思いますよ～。

>>663
なぜ教えて欲しいのですか？
何か嫌な事でも企んでいるのでしょうか？

マンションを購入するにあたって、そのマンションの売れ行きを気にするのは当然じゃないですかね。
そのマンションの資産価値にも影響するし管理問題にも影響します。
それにしてもこのマンションを擁護している人たち（営業の人か居住者か知りませんが）はほんとにダメな
人たちですね。アンチの人たちがこのマンションのダメだと思われる部分をキチンと理由を述べて書いている
のに比べ、やれキモイだの生き方がどうのって人格攻撃。あげくの果てには何か企んでいるのかときたもんだ。
このマンションを擁護しているようで逆に足を引っ張ってますね。このマンションの良いところをキチンと
理由をつけて説明してみたらどうですかね？まあ、擁護派の人たちがどうというよりこのマンションが擁護しようの
ないダメマンションということなのでしょうか？

私は、5期で契約しようとしているものですので、
擁護派の立場になると思いますが、売れてる売れてないの判断基準ってなんですか？
全体の割合で判断するんでしょうか？実際どんなに低く見積もっても280戸以上は売れてるんですよ？
完売してないから、売れてないというのもどうなんでしょう。ではここが、全体戸数300戸なら大成功
マンションになるんですよね？300戸の規模でもそれなりにすごいと思いますが、、新築でも、ここまで
売れてる物件は私の知る限り少ないですよ。

確かにデメリットな点もいくつかあると思いますが、それを上回るメリットがあって、購入に至っています。
戸数が多いことを言っているなら、メリットもあるんじゃないでしょうか？実際に共用施設が充実している
割に管理費等は抑えられますし、コミュニティも作りやすいでしょう。戸数が少なすぎても将来の管理費を
保てるのか不安を感じましたので、私は大規模マンションを選択しました。

実際にネガを書かれる方の本当に的を得た指摘って少ないと思っています。
住民や営業さんを煽るような発言が、ほとんどで、声を荒げたくなる気持ちもわかります。

一部、発言の悪い方もいると思いますが、どっちもどっちです。排気ガスの話だって、ホント根拠がないですし、
大阪市内ならどこでもそうだと思います。ラブホは気になる人は気になるんでしょうが、私は思ったよりは
気にならなかったので、特に問題なかったです。子供の教育上の影響なんて、語れないでしょうし、親がしっかり
していれば大丈夫かと思います。しれに実際の話、ファミリー層も結構いるそうです。騒音も住民さんの話では、
基本的に問題ないと言っていますし、実際に部屋で確認しましたが、ホント静かでした。

駅も十分徒歩圏内ですし、信号も１本だけ渡ればあとはスイスイいけます。しかも梅田まで1駅と2駅です。
すごく便利だと思いました。近辺は確かに整備されていない部分もありますが、ほとんど導線として
使うことのない道ばかりです。さらに商業施設も多く、利便性は十分だと思います。反論あればどうぞ。

666さんが言う、管理の問題ってなんですか？具体的に記述されないと分りません。少なくとも、
未販売の部屋は、売れるまで永久にスミフさんが費用を含めた管理を負担することで合意されてます。
また資産価値にどう影響するんでしょうか？上記の売れ行きの件も含めちゃんとお答えいただけますか？
この辺は、私はプロではないので、理解が十分でないことは承知です。

また住友不動産の管理会社がどんなで、信頼がおけるのか程度はしっかり調べて、安心できるなと思いました。
修繕計画に関しては、ホントキッチリしている会社です。実績も多いです。結構、修繕計画が甘い会社も
あるので、この辺はしっかり見た方がいいです。

私は真剣に検討して、ここの意見も十分参考にしています。悪意のある書き込みは見る人が見ればわかります。
検討者もバカでは、ありません。頭ごなしにダメマンションと決めつけてる方の発言は、むしろ浅いと思います。
長文になりましたが、666さんの発言が腑に落ちなかったので、反論させていただきました。

↑
長文失礼しました

＞667さん
＞売れてる売れてないの判断基準ってなんですか？ 全体の割合で判断するんでしょうか？

当然全体の割合で判断するものだと思います。なぜなら、マンションの管理計画は、戸数全体で割り出しているはずだからです。あなたは戸数が多ければ管理費が抑えられるのがメリットと書いてらっしゃいますが、戸数が多くても入居者が少なければ逆に大規模建物を管理するための巨大な管理費、修繕費を少ない入居者で按分しなければならないのですよ。ごく単純な理屈です。
それから資産価値についてですが、マンションの資産価値とはすなわち市場価格です。その市場価格はどのようにして決まるかというと、ざっくり言えばそのマンションに人気があるかどうかです。人気のあるマンションなら、売り手の言い値で売れますが、不人気マンションなら、価格決定の主導権は買い手が持つ事となります。築何年もたったマンションで、総戸数の半分近くが未入居のマンションに高値をつける人がいるでしょうか？これも単純な理屈です。こんなことはその筋のプロでなくても常識でわかることです。

立地についてですが、まずこのマンションの最寄り駅であるJR天満駅ですが、はっきり言って歩いて駅まで行くにはかなり時間を要すると思います。また、もう一つの最寄り駅である地下鉄天六駅ですが、まず最寄の入り口まででもそこそこ歩くのに、さらに入り口からホームまでかなり歩かなければなりませんでした。少なくとも私の感覚では駅近とはお世辞にもいえないと思いましたが、こればっかりは個人の感覚ですのでなんとも言えません。

他にもいろいろ書かれているようですが、あまり長文になるのもあれですので主だった所を回答させていただきました。

>規模建物を管理するための巨大な管理費、修繕費を少ない入居者で按分しなければならないのですよ。
横やりで申し訳ないけど、未入居分の管理費、修繕費はスミフの負担ですよ？入居者が決定するまでずっと。
ある意味、支払いが滞る住民も少なからず出ることを想定すれば、逆に安心かもね。

>築何年もたったマンションで、総戸数の半分近くが未入居のマンションに高値をつける人がいるでしょうか？
まだ竣工後1年未満の販売中の段階で、販売数を決めつけるのはおかしいのでは？

駅の話もこの感覚で遠いって言ってたら、相当絞り込まれますよね？本当に駅まで遠いですか？？
もう少し一般論でお願いしたいもんです。

駅の話が出てたので、ついでにだけど、やはり最寄駅が駅力がある駅かどうかも
重要だろうね。いくら最寄でも、例えば、今里線とか大阪の主要駅にいかない路線だったら、
いくら駅近とかいっても微妙だと思いますよ。その分、ここの駅力はそれなりにあると思います。
梅田にもミナミにも境にも京都にも北千里にも１本で行けるんで。そういう意味で、利便性は
やはり高いと思います。北浜とかも駅直結は魅力だけど、梅田に出るには少し不便だと私は思います。

↑
境→堺の誤りです。

あの立地で、あの戸数だから、あの値段帯で出せたんでしょう。
CTシリーズであの値段帯はないよ。ここと大阪福島くらいです。
まあ、建物自体は手を抜いてるわけじゃないので、お得感はあるかな。
でもさすがに、4000万超える部屋は苦戦してるみたいだね。富裕層が
見向きする土地でないし、4000万超えると普通のサラリーマンでは
厳しいくなる。ニッチな条件だから苦戦してるんじゃないのかな？

>>667
そうそう、戸数が多いということはメリットも多い（特に価格的な）。
同じ内容で戸数だけが300戸程度だったら、今の販売価格よりも高くなってたことは間違いないので。
販売価格だけでなく、管理費や修繕積立金も戸数が多いほど一戸あたりの負担は安くすむのは当たり前の話。
例えば24時間有人管理。総戸数100戸で1人警備員をつけているマンションがあったとして、総戸数600戸になれば警備員も6人いるかといったら、そうではないよね？

あと、>>670の通り未入居の分の管理費・修繕積立金の負担はスミフです。
よって、売れ残りを危惧するべきなのはスミフであって住人ではないのです。

>669

書き込む前にちゃんとした情報かどうかを確認してから、書き込むべきではないでしょうか？

不特定多数の人が見ている掲示板で、管理費が住民の負担だとか、いい加減な書き込みは駄目だと思いますよ。

間違っていたなら、キチンと訂正して下さいね。

>>671
JR天満も駅力ありますね。
環状線は終日一定の運転頻度があるし、
関空・和歌山直通快速が20分に1本、USJ/桜島行きが20分に1本というのもすばらしい。
徒歩9分とあるけど、そんなにかからん感じがする。
賑やかな飲食店街経由なら時間が短く感じられるし、
天満研修センター経由の道もありますよ。

4割程度しか契約ないのにネガレスに対して生き方がどうのとかすごいね、ここの住民さん。
マンションの話をしているのであって気にならないならスルーすればいいんじゃないですか？
マンションを否定されているのに人間の生き方がどうのって人間そのものに返すのは少し違う話じゃないですか。モロ周りの目を気にしているんじゃないでしょうか。外面ばかりで内面に余裕を感じないレスばかりです。

検討している人に向かってヒガミだなんだって言うのは筋違いですし。
検討者がネガ的なこと書くこと十分にあります。一方では気に入ってるけどここがもう少しよければなぁなんて誰でも思うことです。
そういうことが書いてあってもスルーされてる板なら、検討者もネガ部分は我慢して購入に向かうかもしれません。それをうらやましいだのなんだのって、それほど高くもないのに勘違いしてるね。
レスの返し方しかりうらやましいとおもわれるマンションには程遠い気がします。

それに何と言っても世界都市大阪の中心ターミナルまで１駅。１０駅じゃないですよ。１駅。

そういう、「勘違いした嫌な感じの人」が購買層なんでしょう。
掲示板に書かれていることは全てが事実ではないですが、全体でとらまえて見れば、
それなりの実像が浮かび上がってくいるのですよ。

営業もひまなんですね。
日曜日なのに書き込みか。

>675
当たり前のことは省略されていて、デベが大部分を負担している間は数年で見直しされる
修繕積立も適正に見直しされない可能性があるってことじゃないの？
見直ししたら空室を多く抱えるデベ側の負担が上がるわけで。
管理組合が牽制になるんだろうけど、いまのままでは議決権はデベ？で心配。

もちろん、販売完了するまで管理費・修繕費はフミフの負担。
しかし「売れるまで」であって永久ではない。
ここの意味・・・分かりますよね？
まぁ、もちろんれはどこの販売会社でも一緒だけどね。

本題。
販売は不振の場合、問題になってるのは、やはり管理費・修繕費。そして駐車場収入。
販売会社が負担してくれるから問題ないと言っている方はもう少し考えた方がよいかと。

スミフが負担している管理費・修繕費（面倒なので以後費用。）は、
結局のところ、系列の管理会社に入る。要するに自分のところで回しているだけ。

想定以上（予想よりも長い期間販売不振）に費用負担が進めば、販売会社もボランティアではないので、費用の値上げを要求してくる。（販売会社負担分は名目、回しているだけなので、全体的な収入アップの為。）
さらに完売後も、最初に負担したマイナスを取り戻そうとする。（費用アップ。または費用そのままで手抜き。）こんなのスミフの得意技。

駐車場に関しては、未契約分の割合でスミフが管理している駐車場（つまり、これからの契約で必要となるだろ台数分。）以外の空き駐車場の取り扱いがどうなっているかを確認すべき。
下手をすれば空き全部、普通でスミフ以外の空き分が管理組合の未収分として計上されているハズ。

細かいこと話したけど、
未契約が多くてもスミフが面倒みるから安心！なんて能天気なこと言ってて大丈夫？
（もちろん、この話は全ての物件にも当てはまる話です。）

入居率が悪ければ、必ずどこかで帳尻を合わせしなければならないことを知っておくべきですよ。

このマンションを擁護している人たちはよく、300戸近くうれてるんだからすごいとか、もしこのマンションの総戸数が300戸のマンションだったら大成功の部類だとか、とんちんかんな事を言ってますが、本当にオメデタイ人たちだなあとあきれてしまいます。
このマンションは1月竣工ですからもうすでに築後８ヶ月が経過しています。あと4ヶ月もすれば、買い手がつかないまま、市場では中古住宅とされてしまうんですよ。
マンションの価値が最も高いのは新築時です。その最も価値の高い時期に全体の半分未満しか売れなかったという事は、残りの300戸を売りさばくのはもっともっと大変だということです。なにせ市場では中古住宅扱いですから。
そうなれば足元を見られますから価格を下げざるをえない。それを拒めばいつまでも売れ残りのままです。
そうこうしてるうちに、今から2年以内に天六周辺では２つのタワーマンションの販売が控えてますから（そのうち一つは天六駅直結。もう一つもここより梅田にも天六にも近い物件です。）、販売状況はもっと苦しくなってくるでしょうね。
そういった事を考え合わせてもここが販売好調だと言い切れるんですかね。もし反論があるのでしたら、感情的ではなく、建設的な意見をお願いいたします。

それから、売れ残り住戸の管理費、修繕費はスミフが負担するから安心なって能天気な事をいっていますが、それが何を意味するかよく考えてみてください。自分の資産は自分以外誰も守ってくれないのですよ。

300近くといっても280と300は大きな違い。20戸売ろうとしたら何ヶ月かかるねん。

ネガ劣勢ｗｗｗ

↑と、言うことはどの物件にもあてはまる事なんですね。安心しました。ここだけが特別なのかと思いましたから。売れていないことで想定される住民側の負担のリスクは個人的には心配していないのでよかったです。

自分の資産をはたいて買ったので他人にとやかく言われたく無い。しかも購入すること自体が悪みたいな書き込みややめていただきたい。以上

>>677

意味分りませんね。君こそ、この物件を意識しまくりでしょう(笑)
管理費用に関しては、住民の方が多いんだからしっかり見れるでしょ。
管理会社の好きにはさせないと思うが。というか、まともな論調に
なってるのに、いつの話をほじくり返してるんだか。。。すんげえ
被害妄想。

ここ検討しないなら、、早く退場しなさい。

良く分からない管理会社より、遥かに良いよ。
CT大阪なんかもいい例だよね。

ネガ劣勢ｗｗｗｗｗｗ

購入者は、株を高値で買ったようなもんだから。。。。気持ちもわかる。

683さん　あなたはどんな立場の人なんですか？他のデベさんですか？それとも一般企業に御勤めの方ですか？お節介焼きさんですか？ニートですか？単なる張り付き人ですか？CTシリーズが単に嫌いなだけですか？

なぜそれほどまでに必死でこの物件は良くない、売れない、将来は不安でいっぱいですよと書き込みをするのでしょうか？検討している人に適正な情報を提供しようと思われて書き込みされているのですか？それともとりあえずここが売れてほしくないのでしょうか？それともスミフが嫌いなのでしょうか？

お節介で書き込みしているならまだ構いませんが…それ以外の理由で書き込みをしているなら不思議で仕方ないのです。

>682

だ・か・ら、いい加減な事を書くなって！！！

管理費とかは、管理会社のものではないよ！！！

そこに住んでる住民のものだよ！！！

　　↓

スミフが負担している管理費・修繕費（面倒なので以後費用。）は、
結局のところ、系列の管理会社に入る。要するに自分のところで回しているだけ。

683は論破されそうだから、必死に遠吠えはってるだけだろ。
まったく、参考にならないクソ意見だから、スルーでいいんじゃない？

別に書き込むこと自体が、楽しいから書き込んでいるだけなのでは？
匿名なんだから、どんな立場だとか関係ないでしょ。

>>693さん

めでたい人ですね！
確かにその通りですよ。

でも、その管理費の支払先は？
営繕費はどこで使われるの？

もう少しその先を考えましょう。

>>693
大丈夫ですか？？（＾＾；

>696

いい加減な事を書いて、それで終わりですか？　どこまでもいい加減なやっちゃな！！！

あなたは嘘を書いてまで、どうしても、このマンションを貶めたいみたいですね！！！

>>682

定例会議で予算報告があります。
そこで、チェック掛けていけばいいんですよ。

もし予算報告書に偽りがあれば、詐欺で訴えれます。

まあ、そういうリスクを言いだしたら、ここに限った
話ではない。どこでも当てはまるようなことをすぐ、
ここのことのようにすり替えるのが、ここのネガの特徴かな。

全然、お話になりませんね。

他にも入居が始まってから、そうとうたつマンションもあるんですが、どうして、
このマンションにだけ、いい加減な事を書き込むんでしょうか？