（仮称）宝生ハイツ建替え計画

訴訟記録ではなくマンション管理組合理事会の議事録でしょ。
そもそも今訴えられているのは東京都だし...

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不動産業者に依頼すればマンション管理組合理事会の議事録は見られるのですかね

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多分管理組合の許可がないと難しいと思うね。外国人はあまりその辺は気にしないだろうから販売に大きな支障は出ないだろうな。建て替えが近いので現状の建物の管理状況を知る必要性は低いし。

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今見たらSUUMOに掲載されていた物件が消えている。
建て替えは確実と信じる人がちゃんといて、億円単位の投資をしたというエビデンスができた。

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買い手が最初から決まっていた可能性もありますね。
契約するため専任媒介に切り替えた時点で形だけレインズ掲載してすぐ売約済にするケース。あの値段で話がきて手持ち現金が十分あれば私でも即買いするでしょうね。買えた方、おめでとうございます。

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今朝もテレビ朝日で取り上げていました。

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>>4554 匿名さん
億円単位の投資をしても儲かるのだから、一千万円～？の追い銭で済む地権者は笑いが止まらないですよね
そんな連中のために近隣の人々が酷い被害を受けるんですよ
こんなことあっていいのでしょうか？
とんでもない話です

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>>4556 匿名さん
知人から録画を見せてもらいました。なんか反対派の人をバカにするような番組の作り方でちょっとかわいそうになりました。エラい人の命令通り作るのだけれど、視聴者が反対派の主張に矛盾を感じるような映像が流れるという...左翼政党のシンパの偉い人を動かしても現場がついていってないのがよくわかります。

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>>4557 マンション掲示板さん
>億円単位の投資をしても儲かる
その視点はずれていて、近隣の地主である反対派のみなさんも底地ごとビルを売ってこの地から去れば何億か何十億か知りませんが現金を手にいれることができるでしょう。駅近の近隣商業ですからね、地価は高いです。でもそれだけの儲けと引き換えに根無草になるのが耐えられないから売らないで住んでいるわけで、同じ場所に何十年も住んでいる同じ地元民であるマンション住民は売って出ていくから大儲けだ！というのはあまりにも人の立場を思いやる気持ちに欠けていますね。

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>>4558 匿名さん
まず流れた映像は西側の教室から窓の外を撮った動画でした。午後の西日が強く差し込んでいてこの時期は暑くて大変だろうと思いましたが、日当たりの良さを強調しようとしたんでしょうね。しかし窓の外には隣のマンションの高層階や白山通り沿いのビルの窓が映っており、視聴者には周りから丸見えの教室という印象を与える映像になっていました。

続いて、東京ドーム近くのビル群の谷間に学校があることを強調するかのように、空撮映像が何度も繰り返し流されました。そのうえで「一日中日が当たらない」という反対派の主張を否定するかのように、マンションの日陰の動きをわざわざ動画にして「午後しか日陰はかからない」と示していました。

昨今権威主義国家によるインターネット上の世論操作が問題になっていますが、匿名のSNSとは違って、言われるがままのプロパガンダは流さないと番組制作者が矜持を示そうとしたのかもしれませんね。

コーナーの最後には、依頼を受けた偉い人たちの一人と思われるコメンテーターが「法廷で争えばいい」とコメントしていました。しかし、訴訟は地域コミュニティを分断する危険があり、できれば避けてほしいものです。もちろん社会の分断を望む勢力にとっては格好の展開であり、「ついに本音が出たな」と感じざるを得ませんでした。これは憶測ですが、反対派の一部でもこういう人たちに利用されているのだとすれば、本当に残念です。別なコメンテーターの女性が言っていたように、お互いに譲歩しあって、前向きに問題が解決されるとよいですね。

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そういえば一つ言い忘れました、近隣住民も一緒になってどんなものを建てるか考えるという識者のコメントには私も実は大賛成なんですよ。意外に思われるかもしれませんが、マンションを建て替える人の立場になって近隣の人たちも一緒に考えることになり、問題の所在が明らかになると思うんですよね。反対する人たちはあまりにも建て替えを強いられている人たちの置かれた立場に対する理解が足らないと思っています。

そうした共通理解を基礎に、ランドマークになるマンション建て替えだけでなく、接続する一帯の再開発を行うことによって、学校と神社は日当たりのよい高台へ移動し、低地に超高層マンションを建てて余った土地を広い公園に作りかえる、そんな麻布台ヒルズみたいな街づくりすら可能になると地域の皆さんが気づけるかもしれません。

これは日本全国どこもそうだと思うのですが、地主とはいっても資産の大半は底地とその上に立つ老朽化し家賃が取れないビルであって、手持ち現金や金融資産がほとんどない人がほとんどだと思います。高齢化し、銀行から借金もできず、修繕費ばかりがかさんでしまい、建て替えすらかなわずいずれ売って出ていくしかないと頭を抱えている人も多いでしょう。特に地方のアパートを持っている人などは金銭の自己負担なしに資産を処分できない危険性すらあって、今後大きな社会問題になる可能性が指摘されています。

幸いここは都心なので、再開発を行うことでこの閉塞状況を打破することが可能となります。反対運動している場合じゃないです、明日に向けて前向きに行動しましょう。

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>>明日に向けて前向きに行動しましょう。
その言葉はまさしく宝生ハイツ住民の方々に言うべきことです。
現行のプランにこだわらずに、柔軟にプランを変更する姿勢を示しましょう。
そうすれば、宝生ハイツ住民と近隣住民との歩み寄りが可能となることでしょう。

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共産党に縋った学園を同窓生たちはどうみているのかな

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>>4562 匿名さん
要するに自分は譲歩したくないから相手に譲れと言ってるわけで、それは「お互いに」譲り合う姿勢じゃないんじゃないかな。

増床せずに建て替えはかなり難しくなるだろうから、そこを譲れというのは実質建て替えるなと言っているのと同じだろう。建て替えがいかに難しいか知っているマンションクラスタはだれもそれに同意しないと思う。印象操作をしようとしても無駄だよ。

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桜蔭が東京都議会に出した下記の請願が審議未了廃案ってどういう意味がどなたかわかりますか？
宝生ハイツの建て替えにより想定される学校法人桜蔭学園の教育環境等に関する請願 都市整備委員会付託 令和4年6月13日受理 令和4年6月15日付託 継続審査 令和4年9月15日 （審議未了廃案）

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>>4565 マンコミュファンさん
都議会議員選挙で都議が入れ替わったため、現在と異なる改選前の議員達による審議中議案はいったん廃案となる慣例だから。

継続審議にして放置し、選挙の際に審議未了廃案にすることで明確な反対意思表示をして有権者に恨まれるリスクを避けて議案を葬り去る便利な手法としてよく議会で用いられる。実質的な否決ですね。

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>>4566 匿名さん
よくわかりました。クソ請願だったのですね。
ありがとうございました。

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請願を出した方は真剣なので敬意をはらわれるべきです。不規則発言はお控えください。

さて請願の本文は公開されていないようなのでよくわからないのですが、おそらくは民民の争いに都が介入して一方に有利にとりはからうようにしてくださいという内容ではないかと思うので、現実問題として採択は難しいでしょうね。

当該請願の審議の様子が都議会の議事録に残っていて、誰でも見れるようになっていますが、その一部を抜粋しますね。

"市街地建築部長　計画変更についてのご質問でございますが、東側に隣接する学校法人桜蔭学園へのプライバシーに配慮するため、四階から十一階までの東面の住戸を減らすとともに、人が出入りできるバルコニーを取りやめて室外機置場とし、併せて東面の窓を透明ガラスから不透明ガラスにするなどの変更を行ったと建築主から聞いてございます。 "

と、こんな感じで相当な配慮をしているんだなと知ることができます。それに対して質問者は"今ご答弁ありましたが、それは当然の内容だと考えます。"と一蹴。きっとで関係者はこのくだりを見て涙したでしょうね。いくら譲歩しても、この議員のように挑発的な態度で臨むのならば、まとまる話もまとまらないのではないかと思います。日本人としては、こういう場面では判官贔屓の心理法則が発動せざるおえないですよ。そんなひどいこと言ってないでさ、建てさせてやりなよという気分になります。

https://www.gikai.metro.tokyo.lg.jp/record/urban-development/2022-09.h...

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都議会とか文京区議会の会議録をつらつら読むにつけ、某革新政党の議員の発言は非常に挑発的かつ高圧的で、とてもではないですが、話し合いで解決できそうな雰囲気には思えません。当事者はこんな争い事は望んでいないはずです。

ことさらに市民の同士の争いを煽るかのような態度は、社会の分断と対立を助長し、日本という国を機能不全に陥らせようとする影響力工作の一環ではないかという疑いを抱かざるおえません。争いを煽るのではなく、当事者を冷静な話し合いに戻すことが都議として必要な仕事ではないかと思います。

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>>4568 匿名さん
本当に近隣住民に配慮するのでしたら、20階建てのプランを変更して階数を減らすのがよいのではないでしょうか？
（念のためですが、建増しはいっさいダメということではありません。宝生ハイツ住民側としてギリギリ譲歩できる階数にまで減らすということです。）
プランの基本的なところをまったく譲歩しないで（細かい部分を修正するだけで）、近隣住民に我慢しろというのは、近隣住民に対してだけ譲歩を求めているように思えます。

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>>4570 匿名さん
建替えにはディベロッパーとゼネコンの介在が不可欠ですが、一定以上の規模（ここでは20階なのでしょう）を確保して、増床した分の部屋を販売することによる利益を2社に提供しないことには建替えが成立しないのでしょう。
特に建築費は高騰していますし、尚更規模を維持する必要があると想像しますが、そういったことはお考えにならないですか？

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>>4571 通りがかりさん
いやいやー
建設費を住民たちが負担すれば済む話です
まともな考えを持ってたらもうとっくに建て替え資金を貯蓄してますよね
ない袖は振れないという開き直りは社会人としても地域住民としても失格です

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>>4571 通りがかりさん
おっしゃることはその通りなのですが、それだと要するに20階建てのプランで建て替えさせてくれ、近隣住民は我慢してくれと言っているようなものですよね。
近隣住民は「なんで自分たちだけが我慢しなければならないんだ？」と思いますよね。
近隣住民に我慢してもらう以上は、宝生ハイツ住民側も階数を減らすなりして譲歩を示した方がよいのではないかと思います。
20階建てでないと絶対に建替えが成立しないのでしょうか。
階数を減らすことで宝生ハイツ住民の資金負担がある程度増えるのかもしれませんが、近隣住民の理解を得て早期の建替えを実現するためには、やむを得ないのではないでしょうか。

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>>4572 eマンションさん
凄い考え方ですね…日常生活でそんな暴論を言う人に触れる機会が少ないので勉強になります。

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>>4573 匿名さん
私はディベロッパーやゼネコンでもなく、地権者でもないので20階を維持すべきかどうかは分かりません。
妥協点はあるかもしれないと思いますが、認可が下りる最大値を求めることは建替えを推進する側としては当然でしょうし、近隣住民が最も譲れないのが高さであるならば、平行線は継続するでしょう。ちなみに近隣住民が最も譲れないのは何なんでしょうね？

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>>4575 口コミ知りたいさん
近隣住民が問題視しているのはマンションの高さでしょう。
しかし、それよりも近隣住民を怒らせているのは、プランの基本的な変更に一切応じようとしない宝生ハイツ住民側の姿勢ではないですか。
総合設計制度をフル活用して20階建てのマンションにすれば宝生ハイツ住民の資金負担は軽くなるでしょうが、そのために近隣住民が一方的に我慢させられるのはおかしいのではないかということです。
近隣住民に我慢を求めるのならば、宝生ハイツ住民側もそれなりの負担をしてしかるべきなのではないでしょうか。

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>>4573 匿名さん
>要するに20階建てのプランで建て替えさせてくれ、近隣住民は我慢してくれと言っているようなものですよね

高さで譲歩という言葉には定量的な情報を伴っていないことに注意が必要です。

仮に20階建を10階建にしろと極端な要求をしたら、建て替え反対と言うのと同じ意味をもちます。具体的な要求の内容は外部からは全く不明なので、そのような要求を拒否したから高さで譲歩しない頑なな態度だと批判しているのかもしれないですよね。

国家観の紛争でも、似たようなロジックがよく使われています。例えば今ウクライナへの侵略戦争真っ最中のロシアが、戦争終結の条件としてウクライナの主権を剥奪し属国化するような極端な要求をしています。すると当然ウクライナはとても受け入れられないと拒否します。そこで待ってましたと言わんばかりにロシアはウクライナが譲歩を受け入れず頑なに戦争を望んでいる、などとプロパガンダを垂れ流し、ウクライナが悪いという根拠のない主張をロシアの諜報機関がコンピュータープログラムを使ってインターネットメディアに大量投稿します。そんな書き込みをSNS中毒のどこかの阿呆、失礼、大統領が真に受けて世界の安全保障に深刻な懸念を与えるような愚行を働いたのは記憶に新しいでしょう。

この辺でプロパガンダを拡散している人々のテクニックはロシア仕込みなのかもしれません。

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高さで譲歩しろという事を一生懸命言っている人は、反対の理由である高さが、どのような形で問題なのか、それがどのような形で自身に被害を与えるのかについて、もう少し深掘りして考え表現した方がいいと思います。多分これだけ拗らせるからには、バナナのたたき売りをするみたいに20階建を19階建にしたところで解決するような簡単な問題ではないでしょう。

先日の羽鳥慎一モーニングショーでも取り上げられていましたが、あの取り上げられ方を見る限り、東京ドームシティーに近い都心のビル街のど真ん中にあって、近隣のビルの窓からの視線に晒されたり、高いビルに一時的に日差しが遮られることは日常的にあるわけで、それをもって高い建物を建てるのはまかりならんという主張をすることは社会からは受け入れられない、少なくともテレビ番組の制作者はそのような無言のメッセージを動画に込めたと思います。

それ以外のもっと核心的な理由はないのでしょうか。ただ高いのがダメだ、理由はない、それでは社会からの広い支持は期待できません。

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>>4576 匿名さん
>プランの基本的な変更に一切応じようとしない宝生ハイツ住民側の姿勢ではないですか
都の議事録を見る限り、かなり譲歩しているようですよ。東側にはエアコン室外機置き場に外が見えないガラス窓、高級マンションとして売ろうとしているならばかなり致命的な欠点を与える大譲歩ですよ。それを当然のことだとスルーしているとしたら、無慈悲とか冷酷とかいう批判を受けることにならないでしょうか。他にもいくつかの点で譲歩していることが文京区議会の議事録からも明らかです。むしろ反対している側が、それ以上の無理な要求を突きつけているのではないかという懸念すら生じます。

ところで今回の都への訴訟なんですが、原告に周辺住民は加わっているのでしょうか。
世論に変化があるのでは？

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20階建てのマンションに建て替えることは絶対に譲れないという趣旨の投稿が多いようですね。
それならそれで、時間がかかるかもしれませんが頑張るしかないですね。
ただ、建替えが遅れれば建設費の高騰のため、現行のプランの想定よりも宝生ハイツ住民の資金負担が増えるかもしれません。
現に、中野サンプラザの再開発などは難航しています。

多少譲歩してでも、早期に建替えを実現したいと宝生ハイツ住民側が考えるのでしたら、宝生ハイツ住民側の方から「ここまでなら階数を減らせる」という提案をした方がよいと思います。
階数を減らせば宝生ハイツ住民の資金負担が増えるわけですから、いくらまでの資金負担であれば耐えられるのかは近隣住民には分からないですから。

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それでいつ解体するの？
１０年後かな

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総合設計利用による64ｍ高さ制限下にて20階建ての建設は適法です。
これを反対するならば空中権を学園が数階分購入すればよい話。

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>>4580 匿名さん
本音が出ました。要するに時間を人質に取る戦法であるとついに白状されたということですね。天網恢恢疎にして漏らさずと申しますが、そのような悪巧みが過去うまく行ったためしはなく、少なくともそのような企みをしたという事実が、組織や個人に対する社会的な信用や信頼を大きく損ねることになります。反対に言わせていただきましょう、そのようなことをすればいつかそれを刈り取るのはあなたたちですよ。子供や孫のいる大人たちがあなたたちの仕草をじっと注視している事を忘れないでください。

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老舗ののれんの信用、信頼、それはとても尊いものです。

先祖が積み上げたブランドを子孫が壊してしまうということもまた、よく起きることです。残念ですが。

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>>4574 通りがかりさん
どこが暴論なのか、具体的におっしゃってください。
言えないと思いますがね。

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>>4583 匿名さん
人質戦法ってなんですか？
もし20階建てでの建替えを絶対に譲歩するつもりがないのなら、それなら構わないですよ。
長期戦を覚悟されているのでしょうから、頑張ってください。

また、総合設計制度は建築基準法上の容積率などの特例として設けられているもので、行政庁が「許可」した場合に認められます。
「建蔽率、容積率及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資する」ようなプランでないと許可されません。
総合設計制度を枠一杯に利用するのが宝生ハイツ住民の当然の権利であって、近隣住民が我慢するのは当たり前という考え方はどうなんでしょうか？
どうして近隣住民が空中権を買わなければならないのでしょうか？

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では反対派は何階建てまでなら譲歩できるおつもりか？
現在の8階建て以上の再建設を許さないという輩もいる。
総合設計を使わせない主張ならば高さ制限46ｍ、容積率400％、建蔽率80％のままで
せいぜい14階建てが上限となる。おそらくこれでは不採算で再建築不可であろう。
あくまでも反対派が階数積み上げを阻止したいのであるならば、空中権を取得しなさい。

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>>4587 ご近所さん
実際に日照権とか景観権とかを訴えても建築基準法の範囲内であればその権利は保護されているというのが判例の示すところです。総合設計制度も基準を満たしていれば自動的に許可が下りるので（逆に正当な理由なしに下さず訴えられたら負けます）、お隣さんは法的にかなり不利な立場にあることは間違いありません。

お気持ちレベルも含めての外部不経済を解決するにはコースの定理を援用して金銭的に解決するしかないと思いますね。空中権を買うなら贈与税の縛りもありませんし、良いとおもいます。とはいえマンション1軒建てる金額は安くなさそうですし、いっそ全部買い取って更地にしてグラウンドとか庭を作る方が安く済みそうですけどね。

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近隣住民も建て替え後のタワマンに住み替えればいいのにね。

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>>4586 匿名さん
>長期戦を覚悟
1年かそこら時間を稼げれば御の字でしょう。
三里塚と違って相手は一般市民ですよ、そもそも大義がない

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>>4585 マンコミュファンさん
規模がまだ小さい第七宮庭マンションの総事業費が87億円ですよ。一戸あたり1億を超える負担になりますが、その負担を払える資産や借り入れをできる人はご自身を鑑みても少ないでしょう。
これを暴論と言わずに何が暴論にあたるんですか？笑

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>>4589 口コミ知りたいさん
それができるなら今頃文京区にも六本木ヒルズができてますよ...

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それでいつ解体するの？

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東京都の許可待ちだね
訴訟に持ち込んだということは許可の条件はクリアしてしまったからだとわかる。

そろそろ一年になるので判決が出る頃ではある。裁判官の判断に影響を与えようというのか朝のワイドショーで報道させることには成功したが、内容はかなりニュートラルなもので判決に影響を与える世論をかきたてるには力不足の内容だった。

最近地方都市を中心に老朽マンションによる災害リスクや空き家問題の方が社会的に強く意識されているのだから当然の内容だろう。同時に流されたURのタワマン問題もタワーマンション自体に反対というよりは家賃値上げ反対の方が問題の本質で、高い建物が住環境上問題があるという論調は全く採用されなかった。むしろ都心駅近の土地は希少でありタワマンができるのは当然、地主の権利というのが番組の論旨でもあった。

こうなると味方は某革新政党しかない。こうして孤独な人々は党員になっていくのだろう。某うどん屋の親父のように党に従順な何かになっていくのかもしれない。

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>>4586 匿名さん
>「建蔽率、容積率及び各部分の高さについて総合的な配慮がなされていることにより市街地の環境の整備改善に資する」

総合設計制度の手引きにも冒頭に明記されている文言だね。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001615289.pdf

その配慮がなされていないというのは、反対派がそう言っているだけで実際には敷地の南側は半地下の能楽堂を配置（上は公開空地）しており、そもそも日陰が発生しない。隣地境界から１０m以上の離隔をとっていて通風採光に配慮されており、北側も隣地が終日日陰にならないように指導を受けているので、そのような配棟計画になっているはず。1階のピロティ部分も公開空地の扱いになっているそうだし、校舎と真向かいになる東側の住戸のバルコニーは無くして窓も曇りガラスにするなど、他で見ないほど厳重な視線対策（普通は目隠しルーバーで隙間からちらっとは見える）を行うなどしている。視線対策をするなら大きな壁を作ってもいいのだが、さすがにそうすると日照通風に悪影響が出るのであえて建物計画自体をいじって大譲歩したのだろう。

議会の議事録や各種報道から分かる範囲でも近隣に対して相当な配慮がなされている。公開空地は避難場所として、あるいは水や食料などの支援物資の配給場所としても活用可能で、地域の防災拠点になることが期待される。さらに耐震性の立派な建物が建つことで自宅避難が可能となる人口が増えれば避難所の負担も格段に軽くなる。第三者の目線からいけば街がぱっと明るくなり、ランドマークタワーとして長く親しまれるものとなるだろう。とはいえこのまま老朽化して廃ビル化するのが住環境的に良いという価値観の人ならば、これ以上議論のしようもないが。

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>>4591 マンコミュファンさん
この場所で新築マンションを手に入れるならそれくらいの負担は当たり前ですよ
そんなことも分からないのですか？
暴論もほどほどにね

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>>4596 eマンションさん
新築マンションを購入する人が資金を用意することと、建替えの事業費を用意することは全く異なるのはご理解頂いていますか？

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>>4595 匿名さん
なるほど、いろいろな配慮がなされていますね。
では、もっと踏み込んで、階数を減らすことはご検討されないのでしょうか。
総合設計制度を上限一杯まで使っていないということは、近隣住民に対する大きな配慮になり、彼らの理解を得やすくなるのではないでしょうか。

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階数を減らすに賛成。
早期の解決のためにも階数を減らすべき。

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>>4598 匿名さん
>もっと踏み込んで、階数を減らすことはご検討されないのでしょうか。
一階減らすだけでも十億単位の収入減少が予想されますから、難しいのではないでしょうか。代わりに危ない老朽擁壁を修繕してもらったらいかがでしょう。

お隣ともめたままだといざ修繕が必要になっても足場を組ませてもらえませんよ？

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