オープンレジデンシア小石川ヒルズについての情報を希望しています。
所在地：東京都文京区小石川五丁目27番1（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.41平米～121.25平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：未定
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-04-03 10:58:27
>>120 名無しさん
賃貸相場はある程度物件価格に影響するから気にする必要あると思うよ。一生この物件に住むなら別だけど。
例えば、茗荷谷に住もうと考えたときに賃貸の方が住宅ローン支払いよりかなり安いなら賃貸にしようと思う人が多いわけで。利回りが低いってのは立地がよっぽどいい物件以外は売りづらいっていうデメリットになる。
>>120 名無しさん
表面利回りを考えるのは非常に重要です。もし購入を検討されている場合は、デベロッパーに想定賃料を必ずお尋ねください。ただ、デベロッパーは盛ってくる可能性があるので、あわせて、SUUMOなどで賃貸マンションの賃料を調べて、近隣の相場感をつかんでください。ライフルHOME'Sのプライスマップなどが便利でしょう。そこから表面利回りを計算して、4％を超えていれば御の字、3％前半～3％未満だったら考え直したほうがいいですね。あと、賃貸希望の属性（お受験家族など）も地元の不動産業者に聞き込むと、エリアの賃料需要や相場感が浮き彫りになります。また、古地図などで地歴を調べておくこともオススメします。これらの作業をもって、それでも「買い」と判断できれば、購入に値すると思われます。
利回りは低いと思うが賃貸需要は高いエリアだわ。窪町小学校区だし、徒歩圏内に国立大附属が３校もあるし。
販売時期を伸びても高値追いをする最近の大手デベと違って、オープンハウスは早期完売回転式の経営スタイルだからね。
ここで素人がどう喚こうが、価格設定に関しては彼らはプロだからね。ここも早期完売するでしょうね。
個人的には、周辺中古相場見れば、絶妙な値付けだと思うよ。オープンハウスも実需向けの価格設定にしてるから、利回りに拘る方はお呼ばれされてない
>>132 匿名さん
資材高騰などの影響で、土地の実勢価格から、あまりにもかけ離れた値付けと見ています。まあ、それでも買ってしまう方がいるのでしょうが。
実需で購入するとしても、将来的な売却や賃貸も見据えて利回りを考えて購入しないと、後々後悔すると思います。私はこの価格を見て色々と検証した結果、買い物件ではないと判断しました。
>>133 マンション好きさん
資材高騰の影響で、と言っている時点で甘いでしょ。
判断については個人の主観だから好きにすればいいと思うよ。ただ、周辺中古相場はもっと見ておくといい。
>>135 匿名さん
オプレジは共用施設を極力削いで安いからこそのマンションブランドであって、オプレジにこんな高いお金を払うのは個人的には信じられないです。個人の自由ですけど。業務スーパーで国産黒毛和牛を買うようなものだと思います。
>>133 マンション好きさん
投資家が参入する大規模再開発案件ですら、現状表面3～4％台。実需メインのエリアで利回りを尺度にしてる時点でセンス無い。
そんなに利回り好きなら、地方の10％の物件でも買ってればいいよ。残債割れしてもしらんが
あとさ、賃料○○万円とか書くの止めたら。
せめて㎡単価で書いてよ。
「ここの物件は高い」「利回りを重視すべき」というのは私個人の考えであり、なぜ、そこまで必死になって否定しようとするのですか？ 業者さんですか？ 「不動産のことを知らなさすぎ」とは、どの立場からおっしゃられているのでしょうか？ 客観的に見て高いと思いますよ。購入者の勝手なので、もうこれ以上、口を挟みませんが。言論を封じ込めようとする雰囲気が嫌ですね。
>>144 匿名さん
誰も考慮しないとは言ってないでしょ。
資産価値は利回りで決まるわけでないという話。
ちなみにあなた、市況が利回り4％が増えた時も有り得ないとか言ってたじゃない。そこから不動産市況は25％も上がってますよ。
結果が全て
>>140 匿名さん
実需メインであれば、都心3区で共用施設の充実した大手財閥系しか選択肢に入らないと思いますが。。 まあ、このエリアは名門小学校の学区という特別な下駄を履かせているので、そういうのに惹かれる層には刺さるのかもしれませんね。
なんかこのスレはギスギスしてますね。余裕がないというか。
デザインがダサいことはさておき都心部の駅近くでそれなりの間取りの広さ取れてるのは好感。
オープンレジももうすっかりデベとして定着してて検討する側も気にしないレベルになってるよね。
初期の頃は本当に安さ全面に出てたけど。
ここはもともとマンションが建っていたところで建て替えなんでしょ？最初から色々コストがかかっているんだから高くなるのは仕方がない部分もあると思います。実際に賃貸の出れば、緑が豊かで子育てに適した小石川アドレス、しかも窪町小学校の学区かつファミリー向けでそこそこ広さがあるとなれば借りたい人は多いでしょう。そこまで計算してあの広さになったんだと思いますけどね。
ここの賃料相場を考えるときに統計数字として示される平均値だと地域の需要とミスマッチして家賃が下げざるおえない部屋も入ってくるので、最低でも同じ間取りの同じ広さの物件はいくらで賃貸に出ているかと言うことまで調べた方がいいと思います。文京区は個人が建てたワンルームの学生下宿や小規模な単身者向けアパートが多くて安めに平均値が出ている気がします。
>>157 匿名さん
コストと言っても、元々の賃貸契約者の立ち退き費用、土地の仕入れ費用でしょ。元のマンションの賃料自体そこまで高くはないから、立ち退き費用もたかが知れているね。
購入を諦めました。
一次申し込みが終わって今日あたりに契約だったと思いますが、
抽選や申し込み状況はどうだったのでしょう？
どうでも良いが家賃を１㎡あたりで計算する素人は居ないから分かりにくい。
ここら辺の60㎡2LDKなら25万円が関の山だろうね。30万円も出したら小石川パークタワーの低層階85㎡2LDKに住めるからじゃあそっちになるわな。
ただ、窪町小学校区、３国立大附属徒歩圏内で賃貸需要の旺盛な地域だから、仮に賃貸に出しても空きは出にくい。金があり実需で買う分には良いと思うよ。
賃貸は㎡単価っていう拘りが強い人がいるけど、頭の中で変換すれば終わり。
そうです私が平米単価おじさんです！くらいの執着の強さですなぁ。
>>158 匿名さん
あれは分譲だったんでしょうか？それとも賃貸だったのでしょうか？
分譲なら結構高かったとおもいますよ、次に住む家を購入できるレベルの補償金を要求しますね、私なら。
>>164 マンション検討中さん
自分は小石川４丁目で会社補助がそれなりにあって3LDK88㎡27万円でした。
ですので、60㎡で28万円はちょっと無いかなと思いましたが、湯立坂のプラウドやアトラスタワーならそれぐらいはしますかね。ただ、オープンハウスでそこまでしますかね？もし実現したとしてもそこが限界でしょう。
>>166 購入経験者さん
小石川4丁目と５丁目では賃貸相場は全然違うと思います。まあ、私の住んでいたのはそれなりの大手デベのマンションでしたから、オプレジだとどうなの？？というお気持ちはわかりますが、この辺りは築浅の少ないエリアですから25万円以上はとれるとわたしは思いますけどね。
>>166 さん
試しに調べてみたらアトラスタワーですと、72平米で43万円ですからね。アトラスタワーなら60平米で25万円では住めないですよ。ですから25万円という相場は5年前くらいの相場かなぁと思いますね。
たまに小学生でもスマートな計算方法教えてあげても、意地になって１から不便な計算を使いたがる素直じゃない子はいるよね。
アトラスは6000円/㎡で募集出てるから、ここが4000円/㎡はありえないの一言で終わるのにね。
ちなみに88㎡と60㎡の賃料比較してる時点で、センス云々以前の話だから
