オープンレジデンシア小石川ヒルズについての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/koishikawa5/
所在地：東京都文京区小石川五丁目27番1（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.41平米～121.25平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：未定
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-04-03 10:58:27
なんかこのスレはギスギスしてますね。余裕がないというか。
デザインがダサいことはさておき都心部の駅近くでそれなりの間取りの広さ取れてるのは好感。
オープンレジももうすっかりデベとして定着してて検討する側も気にしないレベルになってるよね。
初期の頃は本当に安さ全面に出てたけど。
ここはもともとマンションが建っていたところで建て替えなんでしょ？最初から色々コストがかかっているんだから高くなるのは仕方がない部分もあると思います。実際に賃貸の出れば、緑が豊かで子育てに適した小石川アドレス、しかも窪町小学校の学区かつファミリー向けでそこそこ広さがあるとなれば借りたい人は多いでしょう。そこまで計算してあの広さになったんだと思いますけどね。
ここの賃料相場を考えるときに統計数字として示される平均値だと地域の需要とミスマッチして家賃が下げざるおえない部屋も入ってくるので、最低でも同じ間取りの同じ広さの物件はいくらで賃貸に出ているかと言うことまで調べた方がいいと思います。文京区は個人が建てたワンルームの学生下宿や小規模な単身者向けアパートが多くて安めに平均値が出ている気がします。
>>157 匿名さん
コストと言っても、元々の賃貸契約者の立ち退き費用、土地の仕入れ費用でしょ。元のマンションの賃料自体そこまで高くはないから、立ち退き費用もたかが知れているね。
購入を諦めました。
一次申し込みが終わって今日あたりに契約だったと思いますが、
抽選や申し込み状況はどうだったのでしょう？
どうでも良いが家賃を１㎡あたりで計算する素人は居ないから分かりにくい。
ここら辺の60㎡2LDKなら25万円が関の山だろうね。30万円も出したら小石川パークタワーの低層階85㎡2LDKに住めるからじゃあそっちになるわな。
ただ、窪町小学校区、３国立大附属徒歩圏内で賃貸需要の旺盛な地域だから、仮に賃貸に出しても空きは出にくい。金があり実需で買う分には良いと思うよ。
賃貸は㎡単価っていう拘りが強い人がいるけど、頭の中で変換すれば終わり。
そうです私が平米単価おじさんです！くらいの執着の強さですなぁ。
>>158 匿名さん
あれは分譲だったんでしょうか？それとも賃貸だったのでしょうか？
分譲なら結構高かったとおもいますよ、次に住む家を購入できるレベルの補償金を要求しますね、私なら。
>>164 マンション検討中さん
自分は小石川４丁目で会社補助がそれなりにあって3LDK88㎡27万円でした。
ですので、60㎡で28万円はちょっと無いかなと思いましたが、湯立坂のプラウドやアトラスタワーならそれぐらいはしますかね。ただ、オープンハウスでそこまでしますかね？もし実現したとしてもそこが限界でしょう。
>>166 購入経験者さん
小石川4丁目と５丁目では賃貸相場は全然違うと思います。まあ、私の住んでいたのはそれなりの大手デベのマンションでしたから、オプレジだとどうなの？？というお気持ちはわかりますが、この辺りは築浅の少ないエリアですから25万円以上はとれるとわたしは思いますけどね。
>>166 さん
試しに調べてみたらアトラスタワーですと、72平米で43万円ですからね。アトラスタワーなら60平米で25万円では住めないですよ。ですから25万円という相場は5年前くらいの相場かなぁと思いますね。
たまに小学生でもスマートな計算方法教えてあげても、意地になって１から不便な計算を使いたがる素直じゃない子はいるよね。
アトラスは6000円/㎡で募集出てるから、ここが4000円/㎡はありえないの一言で終わるのにね。
ちなみに88㎡と60㎡の賃料比較してる時点で、センス云々以前の話だから
ちなみに、賃貸の場合は管理費込みかどうかをしっかり者認識する癖をつけた方がいいよね。
高いとで1割上乗せされたりするからね。
それは結構な誤差
賃貸の場合、分譲以上に立地をシビアに見る必要がありますね。
ほぼ駅直結タワマンと徒歩5分低層マンションとでは全く相場が異なります。比較対象にならない。
そして、88㎡を3000円/㎡で賃貸してたという話も、立地や階層や築年数など記載が無い段階で、意味のない情報です。
>>165 匿名さん
ヒルサイドマンションは築50年の賃貸マンションでしたね。
賃料相場は、2700円/㎡
いくら借家人の権利が強いからといっても、旧耐震マンションの建て替えに伴う立ち退きで法外な補償金は請求できないですよ。
せいぜい賃料6ヶ月分と引っ越し費用程度。150万程度ですね。そのはした金で事が足りるレベルの家を次に選ぶならば話は別ですが
>>173 名無しさん
若葉マークだから仕方ないとは思いますが、賃貸相場こそ駅からの距離は非常に大事です。多くのサラリーマンがはした金欲しさに1LDK投資をして痛い目にあっているこのご時世、不動産投資をするならばもっと勉強しないと火傷どころでは済まないですよ
>>175 匿名さん
賃貸用に買ったらそれはもう分譲。
賃貸と分譲の区別もついてないんじゃないか？
そして、ここはインカムゲインではなく、キャピタルゲインを狙うエリア。利回りが欲しけりゃ田舎で買えば良い。利回りとほざく人は勉強した方が良いよ。
>>176 名無しさん
ええそうですね。
なぜか賃料いくらだった、とかの話が出てましたからお付き合いしまでで。
ここに限らず都内の新築は最早インカムではなくキャピタル期待でしか購入できなくなってますね。利回り3％とか4パークとか、賃貸した方がお得なレベルですから。
不動産投資とは無縁の実需層で、この立地に魅力を感じる人はノールックで購入ですね。実需は価格における多少の誤差はほぼ意味ないですから。
本当に利回りを追求するなら自分で土地を買って建てなきゃいけない時代ですよね。
坪単価、第１期はどの程度だったのでしょう？第２期で出ている価格は、第１期より高めなのでしょうか？
>>181 口コミ知りたいさん
HPで公表されている最上階の面積と価格からすると、坪600万ですね。
パンダ部屋と思われる71.38㎡で9980万の部家で、坪462万。
坪500万の部屋が大半で、６、7階は500後半でしょうかね。
茗荷谷がそんなに高くなったとは
内廊下はいいんだけど、玄関がお見合い状態の配置ばかりで、プライバシーの面でも防犯の面でも心配で止めました。
共用部分が簡素な分、割安感があったのに、今、文京区で売り出されているマンションの中では一番坪単価高いし。パンダ部屋を除いて。
買う意欲を見せた途端に数百万値上げされるのは、オープンレジデンシアではいつものことだけど、今回はその上げ幅がすごくてげんなり。
>>185 口コミ知りたいさん
オプレジは、車を持たない私には、駐車場がなくて割安というのが魅力で、今まで４物件ほど見に行きました。
確かに、安く取得したと思われる、割と小さな不整形な土地に建てることが多いので、玄関がお見合い状態だったり、角部屋とそのお隣のドアが、ぎりぎりドアが空くような90度の位置にあったりして、お向かいやお隣にもし変な人がいると、入られる可能性がある感じが、私も怖いなと思ったことが、幾度かありましたら、
最初に当たった営業さんは、誠実な感じでしたが、後3人の営業さんは、調子はいいけど、質問にはあまり答えられないし、最初の説明会、モデルルーム見学、ローン審査の度に、3回に渡って値上げされました。
それに、その期の売り出し中の全部ではなく、うちに売りたいであろう3戸のみ価格が入った価格表を見せられ、他の部屋との坪単価の比較もできなくて。後から見ると、王様部屋より坪単価がはるかに高い提示を受けていたことが分かったこともありましたら、
しかも、時々手書きの価格表を出されることもあるし、なんか、相手を見て、場当たり的に価格を提示している気がしますね。
都のHPでハザードマップなどを見てみたら、敷地はかかってなくても、坂の下に向かって、すぐ近くから洪水の可能性ありになっています。
周囲は液状化の可能性低いになっている部分が多いのに、ここの敷地のあたりは液状化の可能性ありになっています。
もし、何かあったらと思うし、売りに出すと時は、この点買い叩かれそう。
この値段出すなら、もう少し懸念のない物件買えばと、姉弟からアドバイスされ、迷っています。
ハザードマップにかかっている訳では無いので水害は無いと思う。
千川通りまで急激に坂を下るので、らマンションから千川通りにかけては危険なところもあるだろう。
液状化はこれも杞憂だろうな。ただ４丁目の小石川パークタワーは昔湧水が出ていたようなので、似たような地質なのかもしれない。
売れ行き悪いのかしら？
夜遅く（20：00頃）まで茗荷谷駅前や現地で売り込みしてるけど・・・
2期は2戸……
>>186
手書きの金額は前からありますよ。
価格が決まってる住戸もあれば、まだ流動的な住戸もあり経営会議か何かで了承を貰わなければ確定できないとか。
私は１つしか無い間取りで手書き価格の住戸を購入しましたが、あとでイエシルで見たらマンション内で上から数番目（片手）の価格の住戸の割には坪単価はそれよりももっと下の価格で割安感がありました。
あとで営業さんからも、
「社内であとあと、この価格は安すました～て話になってます（笑）」
って笑われながら言われました。
マンションは１点ものなので価格が流動するのはある意味仕方ないと思った方がいいかもですね。
その金額で自分が買って納得できるかなのかなと思います。
HPのロケーションと実際の場所違うよね。
あれだと茗荷谷と護国寺の間に見える。もっと千川通り沿いで坂下に近い。あれだとヒルトップに見えるが、実際は結構坂を下ったところにある。
>>198 匿名さん
私も、千川通りから上がってみた時、液状化ありの土地だし、もし盛り土があったりしたら、怖いなと思いました。
液状化は、杭基礎を十分に打って、建物自体は大丈夫でも、配管がめためたになったり、外構部分が沈下したり、割れたりするので、意外に怖い。
もう少し安ければ一か八か買ってみたかも。
