パークホームズ登戸ステーションアヴェニュー

駅徒歩２分は強いですね！
静かな環境を望む方には合わないかもしれないですけど

2分といっても線路わきだからね。

高層階でもバルコニー側が正面の賃貸マンションビューになってしまいそうなのがつらいですね…
西側はかなり眺望が開けているだけに残念です

あとは価格でしょうか
普通に考えたら坪300万でも高いくらいな感じですが、まぁもっとするでしょうね…

今の相場からすると350ぐらいでしょうかね。
線路脇は関係無いでしょうね。
話だけは聞きに行く予定です。

駐車場敷地内平置き14台？そんな敷地面積ありますかね？
間違いじゃなければ優先権つけた角部屋に350万円/坪とかなら現実的なのかも。現地を見たことないですが角部屋はいきる立地ですかね？

治安の特に悪い登戸はダメだろ

>>3 匿名さん
正面の賃貸マンションは何階建くらいなんでしょうか？
もう完成していますか？

>>7 匿名さん

13階建てです。
年内には完成しそうな感じです。

>>8 匿名さん
ありがとうございます。
13階建てでしたか…
登戸まで下ってきているのに賃貸マンションビューは厳しいですね…

賃貸マンションというのは外観予想CGでちらっと出ている建築中の建物のことだと思うのですが合ってますか？
マンション前の道がそれほど幅のない道のようなので、この距離で同程度の高さの建物は考えてしまいますね。
賃貸マンションの向きが気になります。
駅からのルートを見ると雨や日差しをしのげるような屋根もないのがちょっと残念でした。お天気の悪い日暑い日には早歩きですね。

主寝室に床暖房いらない…
リッチな人が住む土地じゃないですし、値段下げてくれたほうが嬉しい

ここはハザードもしっかりかかってきますね。
みなさんはあまり気にしませんか？

その分しっかり対策してくれればいいですが三井ですからね…

前作は天井高稼ぐためか1階をグラウンドレベルより下げていますからね…
ただ今回は見た感じ1階は住戸無しになりそうな気もします

ハザードは気になります
液状化などもあるでしょうし

駅近なので仕方ないですが、騒音や排気ガスも気になります。
車の交通量はどれくらいなんでしょう…

この辺車通りは結構多いですね。整備中の道路が一段落したらもっと増えそう。交通利便性は抜群によいので、線路や踏切の騒音・治安・多摩川ハザードは価格次第かも知れませんが目をつぶる人が多そうですね。
登戸って江戸時代から渡し船の拠点だったみたいだから、むしろ洪水は意外と少なく水量安定した場所だったのかな？

ハザードマップに関しては、大規模な災害を想定していることでありますからあまり気にされない方もいらっしゃるのかもしれません。
同じ地域で引っ越しする方は、このあたりのことをよく知っているので、ハザードマップよりも自分の感覚で引っ越される方が多いのかもしれません。

自分的にはこの地域のことを知らないと、どんな災害が起こるのかちょっと怖い感じはします。
それよりも交通量や排気ガスのほうが個人的には気になるかな。

仕様見ると相当高そうですね

地元民ですが、ハザードに関して言うと登戸遊園は一部のアドレスを除いては洪水などは意外と被害無いです。
自然あり、快速急行あり、小田急止まっても南武線がある、買い物病院不便なしetc..
住むには最高。賃貸ばかりの立地なので、なかなか希少でしょう。移動の楽さとコスパの良さを考えると狛江や喜多見よりよっぽどお勧めですが、閑静な暮らしを望むなら除外したほうがいいとは感じます笑

>>20 匿名さん
同じく地元民です。
概ね同意ですが、買い物不便なしだけは嘘ではと思います笑
スーパーはあるので最低限はどうにかなりますが、溝の口や武蔵小杉まで行かないといけないタイミングはそこそこある感覚です。

>>20 匿名さん
最近は狛江や喜多見に比べてコスパがいいということもないですよ。快速急行の影響でしょうか、むしろ高かったりするので神奈川県なのに何だかなあという感じです。

あと、買い物は不便です。マルエツとオーケーができたので、食品関係はやっと整ってくれましたが、ちょっと子供の何かを買い足したいとかは登戸では無理です。通販もしくは近郊に出かけないと手に入りません。

しまむらがありますね。

しまむらはカリタスのほうなので、登戸駅からは遠いですね
狛江駅にもあるので、そちらのほうがかえってアクセスがいいです

登戸近辺に住んでますが、スーパー以外の買い物はやはり不便ですね。南武線で溝の口や武蔵小杉行くより、小田急線で狛江や成城、新宿の方が短時間で行きやすいので利用しています。隣の向ヶ丘遊園に区役所や大きな郵便局もあり、普段の生活で南武線を利用することはまずありません。

収納にはこだわっているようですが、玄関と洗面室から抜けられるユーティリティルームはなかなかいいですね。
ランドリールームとしても利用できそうだし、物置でもよし。ママの家事部屋としても活用できそうです。
玄関からすぐ洗面室に行けるので、手洗いがすぐできていいと思います。
間取のバリエーションが色々ありますし、それぞれが特徴があるようですね。

>>12 マンション検討中さん

水に沈むか
大学生がママチャリで登れないような坂の上に住むか
それが南武線と小田急線

登戸向ヶ丘遊園の駅間の雰囲気は俺は好き

間取りがいいと思いました。

代表的なDタイプを見ています。
ユーティリティスペースがかなり広くていいなと思うところと、洗面が2方向から行けるのが子どもにいいかなと思っています。
工夫のある間取りのポイントがあったりして、子育て中なので、余計に気に入りました。

ハザードマップは気になりますけど、気にしすぎてしまってはよくないですよね・・・

動線の確保がしやすいのはメリットかな。
ただその分、壁が少なくなって家具を置く場所も少なくなるデメリットも有る。
その場合は、
片方の出入口は閉じっぱなしにしちゃうっていう手段もありますけれどね。
選択肢がある、それ自体がいいのだと思います。

利便性はよさそうですが、資産性という観点ではどうでしょうかね？10年後位にトントンで売れれば購入したいですね。多摩区だから難しいか。。

駅出るとすぐにパチンコ屋、立ち退いていた風俗店も新しい建物に戻って来てますね
駅前やマンションまでの動線が残念すぎます…

ZEH-Mの説明のところに高断熱で二重サッシにしてるってあるけど線路わきでうるさいからってのもあるはずだけどな。物は言いようだね。

線路沿い、リビング目の前はマンションで日当たり悪、ハザードもかかってることも考えると立地はクソだな。。。

個性的な間取りが多いように思います。
Bタイプ2LDKは、キッチン側からもクロゼットに行けます。
洋室1からも利用できるので、ストック用品をまとめておいておくにもよさそうでした。
ウォークスルークロゼットが一番収納量ありそうなので、すべてのストックをここに、とまとめておけるとわかりやすそうです。
扉がある分、物が置けないのはネックですよね。
あと、子供が鬼ごっこしそうではありますが笑。隠れ家にされてしまいそうな予感がします。

一見、普通の間取りに見えたのですが、様々な工夫がなされているみたいです。
水回りが居室に面していないとか、何気なくすごい一面ではあります。
LDKだけでなく、洋室の一つにも床暖房完備。

玄関収納のユーティリティースペースとかシューズインクロゼットは、とても重宝すると思います。
専用宅配ボックスが各戸の玄関前にあるのはとても便利。
これならパジャマ姿でも荷物を取り出しに行けるかも。

>>31 匿名さん
登戸・遊園に風俗店なんてありませんが。
なんのネガですか？

俺もないと思うけどなあ
全部の建物入った訳じゃないから断定はできないけど

間取りはほんと、家事動線が考えられていて良いと思います。
ただ、立地的に水害のことを考えると考えてしまいますよね。
特に最近はどこに住んでいても天災被害にあうことは考えられるので
わざわざ心配があるところに住むかどうかですよね。

水害もそうですが、現地行かれたらわかりますが相当うるさいですよ
窓を開ける生活がしたい方は向かないかなと思います

>>39 匿名さん
そうですね。踏切も近いですしね。。

登戸は便利そうですが価格が高そうですね。
南武線の他の駅にすればもっと安くて広い物件がありそうだし、値段次第で検討したいところですが、、、

>>36 ご近所さん
私も知りません。
キャバクラとかの間違いじゃないですかね

キッチンからウォークスルークローゼットへの出入りができるプラン、面白いです。
どういった時に役に立つかなと想像すると、すぐには思いつかないのですが・・・
たしかにデッドスペースが増えて収納量が落ちてしまう面もあるかなとは思います。
できれば食品を仕舞っておくストックルームなどあったら良かったなとも思います。
何より素晴らしいと思うのはアウトフレームに徹している点です。
玄関前の宅配ボックスも有りそうでなかなか無いグッドな設計だと思います。

間取りいいなぁ。
アウトポールだし、収納も言うことなし。
立地以外100点過ぎて心動かされます。

>44
>間取りいいなぁ。
>アウトポールだし、収納も言うことなし。

間取り、特別感はあまりありませんが、
各部屋に部屋があることやアウトポール方式で部屋が広く使えるのは嬉しいですね。

ただ、気になったのは、立地意外と書かれていることです。
このあたりって何かあるのですか？
駅も近くて便利そうなのですが、何があるのですか？

44さんではない地元民です。

快速急行が停車するようになって交通利便性はすごく上がったけど、それだけの街って感じです。
駅前は単身者向けにラーメン屋・居酒屋・パチンコ屋などはありますがそれだけ。
このマンションの立地は、登戸の中でも人・車・電車の往来が激しい場所なので、「この立地に住みたい」というよりは、「すごく落ち着かなそうなところにマンション立つな」という気持ちが強いですね。
とはいえ、別に私はネガを書きたいわけではありません。

評価できるのは交通利便性とオーケーストア。
この2つだけで選ばれるマンションであるということはパークホームズ登戸スクエアで学びました。
なので強気の価格設定でも順調にサクサク売れていくのは想像できます。

私は結局他の街のマンションを買ってしまいましたが、登戸に他の街と比べて極端に悪いところがある訳ではありません。

この辺に住んでいる方の登戸の評価と、広域の方の登戸の評価に大きな隔たりがあるだけですので、現地を見て特に気にすることがなければ「買い」で間違いないマンションだと思います。

ハザード的な立地で安全な方探すと、都心からの距離的には調布とかかな？
でも、湾岸のマンションあたりが検討できるような人なら、ハザードは気にしないでもいいレベルだし、安いスーパーと快速急行停車駅は魅力だね。京王線遅いし。
治安も一般的な意味で言えばそんなに悪くも無いし…。

交通の便がいいのは資産価値に直結しそうですがOKが近くても評価されるのですね！
確かにOKは安くて企業努力が目に見えるスーパーですが
マンションが売れる大きな要因になるとは思いませんでした。

登戸のオーケーは小規模な店舗なので、近所にあると便利だけど品揃え豊富な大きい店舗が好きな人は結局車で15分程度のところにある溝の口のオーケーまで行くことになりそうです。

どのマンションでも知名度のあるスーパーが近いと利点になるんじゃないでしょうか。
登戸の店舗は行ったことがないのですが小規模なんですね。
車で15分は結構遠いと思います。車で15分だと自転車だと30分ほどでしょうか。
毎日使うには現実的ではないので近くの店で色々探しまわることになるのかも。もしくは週末に買い溜めするか…。

向ヶ丘遊園のライフと東急ストアじゃダメなの？自転車で普段使い
高いかもしれないけどこのマンションに住む人なら問題ないはず

>>51 匿名さん
払える払えないじゃなくて、毎日の買い物が高いのは嫌だなぁ…

ちなみに駅近の中華綺麗ではないけど美味しいみたいですよ。

>>51 匿名さん
ライフと東急ストアも悪くはないんだけどね。
生鮮食品は回転悪いと鮮度落ちるから、安いほうが質もいいみたいな逆転現象起こるのよ。
オーケーは質も中クラスあるし。

買い物関係は向ヶ丘遊園のダイエーが再オープンしたらもうちょっと良くなるはず。きっと。

>>53 買い替え検討中さん
ダイエー復活するんですか？！
懐かしいなぁ！

遊園のダイエー跡地は商業施設付きのマンション計画がアナウンスされてる。ダイエーが戻ってくるかは確定ではないけど。

マンション検討してるなら周辺情報はチェックしないと。

価格はどのくらいになるでしょうか？　坪300?330？？

ダイエーの跡地は設計図面出てますよ～。現地にも貼ってあります。府中街道沿いにプラウドができます。三井と競合して野村が落札したそうです。落札額が坪300以上だったそうなので販売価格はそれ以上ですね～。

遊園北口、アトラスタワーの向かい、今更地にしているところも20階以上のタワマンが立ちます。こちらは三井が落札したそうです。
登戸駅前も区画整理地内再開発？で駅ビルが決まったようなので(こちらは小田急と東急主体）とんでもない価格で出てきそうですね。

ちなみにここは坪いくらぐらいなんでしょう？

つい最近まで売ってた定期借地権のパークホームズが270万±ぐらいだったので、所有権で踏切横とはいえちょっと駅に近いし300万～ぐらいになるんじゃないかな。

1F住戸がないし、パンダ部屋設定も難しそうだから最低価格的にはちょっと高めに見えるかも。

何となく今の市況からしてここが320万スタートでも違和感ないです。（300万だったとしたら、定借スクエア見送った人おめでとう価格ですよね）

賃貸から登戸近隣で住み替えを検討していて、ここ数年で分譲された近隣の新築マンションの坪単価を見てきていますが、この立地でお買い得感のある価格帯で出してくる訳がないという気持ちに至ります。

私が三井の担当者だったら、350万でスタートするかなと思います。
パークホームズ登戸スクエアは久しぶりの登戸供給物件ということもあり、値付けは慎重な印象でした。
後続に向ヶ丘遊園タワーマンションも控えていますし、安売りはしないでしょうね。
ディスポーザーこそありませんが、かなりいい感じに仕上げてきています。
予算は3LDKであれば7500万から8500万ぐらい用意すれば大丈夫かなと考えています。

小杉のタワマンも買える値段では？
いつから登戸の中規模マンションが、小杉タワマンレベルに近づいた？
今の登戸ってそんなにすごいんだ。

私は高層階の広いところを考えていましたので、7500万から8500万あれば買えるかなと思っていましたが、中層階はもっと安いと思います。
駅徒歩5分のパークホームズ登戸スクエアの中層階が、坪270で5500万ぐらいだったはずです。
定期借地権のため1割引したということでしたので、もしパークホームズ登戸スクエアが所有権なら6100万が適正だと三井は考えていることになります。
昨今の相場は、今年のはじめから1割高くなっている印象がありますし、駅徒歩2分ですので、もし6100万提示であれば安売りとなります。
したがって、中層階は坪320なら6500万、もし坪350であれば7100万とぐらいが目安かなと考えています。
おそらくモデルルームでは6500万から7000万ぐらいの提示をされるのかなと考えております。
武蔵小杉ですが、新築マンションは坪400超えを目指しているみたいですね…

直接比べるもんでもないけど、パークホームズ調布が340万～ぐらいかね。

負けているのが
・駅前商業
・ハザード
・踏切そば
・物件規模（ディスポーザー）

勝っているのが
・駅距離
・都心までの通勤時間（京王vs小田急）
・南武線

立地の東京市部 or 川崎は好みによるか。
350万スタートはちょっと厳しい気はするけど、時間かけて売るならありなのかね。
登戸駅前を再開発できていれば余裕で行ってただろうけど。

小杉や調布は
マーケット沢山あるよね。且つ前者は東横線、後者は東京で映画館もある。双方成城石井がある

登戸が勝っているのは多摩川ぐらいしか思いつかないぞ。

駅前は代替わりして小田急東急と手を組み駅ビル立てるときいたぞ。

携帯の王子様のある区画ですね。
ピタットハウス移転しましたね。これから焼鳥屋や蕎麦屋なども移転していくものと思われます。

都内でもないのに坪単価350w

ダイエーってイオングループになったんじゃなかったでしたっけ？
戻ってくるとしてもイオングループなので、昔のダイエーとはちょっと違うのかなと。

個人的にはライフと東急ストアはそれほど悪くはないスーパーだと思いますよ。
価格設定も安定しているし、品物も悪くはありません。
東武ストアはTポイントでライフはｄポイントがたまるんでしたっけ？

ほんとに人気あるの？事前説明の参加依頼がやたらに来るけど

登戸二分自体は素晴らしい
全ては価格次第

登戸と武蔵新城だとどちらが駅力的に上でしょうか？
交通の便は登戸ですが、登戸は圧倒的に何もないので、、、

武蔵新城は亀屋万年堂、ナボナ。
ニュータンタンメンも新城の方がおいしい。
あと新城は活気のない商店街が再開発されたら大化けするかもね。

やはり価格が気になりますね
坪300→お祭り
坪330→お得
坪360→高いが相場的にはしょうがない
坪400→未知の世界
といった感じでしょうか

350ぐらいじゃないですかね。で、４年後ののタワーが380~400あたり？駅ビルできて区画整理も落ち着いて来れば飲食店も増えるでしょうし。地主が飲食嫌がってＮＧ出してるらしいけど空き店舗増えてきてるからそうも言ってられないでしょう。ちょっと家賃安くして個人経営の飲食とか増えるのが理想。あと、コンビニをひとつお願いしたい。

タワー買ったほうがお得だな

350ならタワー遊園の買うでしょ

この先マンション価格が上がるか、下がるかなんてわからないけど、待てるなら遊園タワーかな（上がっていたら諦めもつく）。
遊園タワーなら
共有部の充実、ディスポーザー、各階のゴミ置き場。
等、ここに足らない部分がありそうな気がする。

>>75 マンション検討中さん
駅ビルできるんですか？

遊園タワーってダイエー跡地のことかな？　商業施設併設の板マンってすでにアナウンスされてるよ。

>69

イオングループになってダイエー店舗はイオンに変えていくってアナウンスしてるから新規にダイエーはないでしょ。

>>80 匿名さん

250以上の規模なのにタワマンじゃないの？
でも20階以上で大規模だから、ディスポーザー、各階のゴミ置き場はあるでしょ。共有部も充実しているだろつし。

>>80 匿名さん

タワマンは北口の方ですね
区画整理地区の51街区にできる予定です

遊園北口タワーは登戸遊園界隈では1番期待しています。通勤圏が南武線の人は登戸がいいけど、小田急線ならむしろ遊園をお勧めします。北口の飲食店はここ数年でだいぶ充実してきたし、新百合ヶ丘ほど街の規模が大きくないため、逆に飲食店へのリーチが短く、選択肢は多くないながらも毎日のように気軽にランチやカフェにドロップインできます。交通の便は快速急行が登戸で止まるようになって遊園から新宿に20分でいけるようになったし、千代田線への接続が意外と使える。表参道が23分、二重橋前(丸の内・東京至近)35分くらい。都心からの下りも急行向ヶ丘遊園行きができてかなり楽になりました。
ちなみに遊園北口徒歩5分圏内の賃貸に住んでます。スーパー・コンビニ・薬局・クリーニング・郵便局・区役所・医者・美容院、どこに行くにもすぐだから便利でなかなか離れられないです。これからさらに街が発展するのが楽しみです。

登戸に住んでも遊園界隈もすぐ行けますよね。自転車があればあっという間です。
登戸はとにかく店という店が少ないので、遊園界隈の店を利用する機会が多くなりそう。

ウェビナー見ました。
平均坪単価340でした。

高い。これが今の相場なのか？登戸だよ、登戸。

ここの隔て板ってショートタイプでしょうか？

>> 88 匿名さん

あら、画像だけの投稿になってしまった。
CGを見る限り、最上階の一般販売対象外住戸（多分地権者住戸）のみショートタイプで、それ以外の一般販売住戸はトールタイプのように見えます。

>>90 匿名さん
そうですよね。ショートタイプだと言ってる方を見かけたので…
ありがとうございました！

登戸坪340って。ゼッチと徒歩2分だけでそこまでの価値が見いだせない気がするけど、今の市況なら売り切れるんでしょうか。

数年前なら世田谷のマンション買える価格ですからね…
悲しい

後ろに三井のタワーマンションが控えてるのもあって、価格を吊り上げにいっている感じもありますよね。
パークホームズ登戸スクエアよりかは設備仕様頑張ってるけど、坪340の納得感は得られないかなー。

>>93 匿名さん

数年前の経堂のパークハウスがこれよりもちょっと高いぐらいでしたね。
そしてグレードも立地もあちらの方が段違いに上です。
悲しい時代になりました。

首都圏の新築マンション相場は2012年を1とすると現在1.5倍位に膨れ上がっているのは有名な話ですが、地方ど田舎の県庁所在地ですら、駅徒歩数分の新築マンションで6000万超えなのは驚きました(最上階80m2台)。戸建てだと豪邸が建つ価格です。むしろそういう価格帯になるような新築マンションしか作らないことで相場が維持されている側面もあると思います。人口減でも駅近だけは高額でも売れていく世界なんでしょうね…

遊園のタワマン
https://bluestyle.livedoor.biz/archives/52519955.html

>>67 匿名さん
駅前はタワマンではなく、駅ビルなのですか？

>>97 匿名さん
免震タワーで電気室3Fなのはええなー
平面図だと各階ゴミ置き場もありそう
逆梁っぽく見えるけど、ところどころガラス手摺あるし三井住友建設のsukitto系？

これなら坪400はわかるし、ダイエー跡のと合わせてこの辺のマンション価格が引きずられて上がりそう。
（5年後までこのバブルが続いているかは知らんが）

そもそも線路騒音、パチ屋、ハザードマップ、周辺のお店不足など考えると、ここを坪340で売り切るのは中々厳しいんじゃないですかね。遊園タワー400も売れると思えない。そんな私の考えは時代遅れでしょうか…｡