南池袋二丁目C地区第一種市街地再開発事業ってどうですか？

>>124 匿名さん
副都心線の東池袋駅新設は　B地区完成の時の予想ですが
C地区完成の時だと　理想的ですね
池袋駅へ向かってグリーン大通りを歩くたび
ここら辺に地下鉄の出入口ができるんだろうな
とか　勝手に想像して楽しんでます

改札までの動線が微妙ですね
特に東池袋駅がぼろ過ぎてあの地下通路を毎日歩くのはしんどそう

>>202 匿名さん
別ルートとして
１階エントランスから外へ出て　南北を通る番神通りを北上し
日出通りに出る手前の左角に　メトロの１番出口のように
エレベーターと階段（できればエスカレーター）セットで
駅直結のルートをメトロさんで作ってもらえれば　
日出通りの横断歩道を渡らずに　東池袋駅へ行けますね
この５年間で作ってほしいものです

>>203 マンション検討中さん
メトロって基本的に自分たちで追加の出入り口って作らないのでは？防災上とかバリアフリーとかであれば、ありうるとは思うのですが。。。

東池袋に出口追加してもらうための公共課題解決の理論武装が必要だと思います。

>>203 マンション検討中さん
直結のはずが、横断歩道を超えるのが最短ルートは辛いですね、、、、

東池袋のタワマン群はもうバブりまくってるから他検討した方が良いよ。所謂豊島区の弱小地下鉄駅でサンシャイんまで行かないと何もないのに上がりすぎ。

>>206 匿名さん
貧乏人は大変だな。

>>206 匿名さん
サンシャインまで行かないと何もないってのは東池袋を知らなすぎじゃない？
食べログ徒歩１０分周辺８００ｍ掲載数1439件もあるちなみにサンシャインにある飲食店は92件サンシャイン抜きでも上野（884 件）よりも秋葉原駅（1171 件）よりも発展してるのにな。

>>208 買い替え検討中さん
800mだと池袋駅周辺が入ってしまうから300mで絞ったら東池袋駅91件だった
ちなみに同条件で上野駅293件、秋葉原駅501件、大塚駅390件だね

>>209 匿名さん
池袋含めての東池袋だとおもうけどね

C地区の立地なら池袋に歩いてご飯いくことは多いでしょう。東池袋はかなり住み心地いいですよ。付近で何でも揃うし、程よくターミナルから離れるので公園やファミリー層も多い。地盤も良い。このエリアで住み替えしている人が多いのは理解できます。ただ豊島区・池袋ですからイメージ重視というよりは実生活重視の方によいかも

>>206 匿名さん

中古の売れ行きも落ちてるし、バブルも終わりが近づいてるんじゃないかな

とはいえアウルの1億切ってるの消えましたかね？今出てるエアライズ、アウル、ステアリ、初代PT全てグロス一億超ですね...。

>>213 eマンションさん
あれは坪480ですからね。売れるのに半年近くかかってるし。
それぐらいが適正価格だと思うけど。

>>214 匿名さん
そうですねー。アウルの66平米で一億切っているのはまあわかる、という気がしますが。いまの他物件含めて一億超のものが動くかどうかが気になりますね。

解体工事のお知らせが来てますね。
2021年9月1日から2022年7月31日まで。
本体工事はほんとに4月からはじめられるのかな？

>>216 匿名さん
元々パームス東池袋の解体が2022年7月末までかかるって話なので
予定通りなのでは

>>204 マンション検討中さん
防災上の理由
C地区の地域支援の一つとして
帰宅困難者一時待機スペースの整備がかかげられている
事が起これば出入口は駅直結地下道が主になり　密　になってしまう　これを回避するためには駅から一度地上に出て　一時待機スペースへ向かう別ルートの確保も必要ではないか

バリアフリー必要の理由
東池袋駅にはステアリ側改札にはバリアフリーのトイレがあるが　エアライズ側改札にはない　駅直結のタワマンが集中していることからも　バリアフリートイレを新設すべき　それと共にC地区側の地上に出るエレベーターも新設すべき

ていうのはどうですか

>>205 匿名さん
現状の駅直結ルートは変えられないでしょうから
それとは全く別な　地上からのルートの提案でした

計画の駅直結ルートが将来完成し
C地区側から駅に向かい
T 字路でブリリア道を右折し
地下道出口のすぐ右に現状から延長した
東池袋駅改札がもしも新設されれば理想的ですね

それこそ駅直結徒歩３分位になるかな
（駅改札を近くにもってきちゃおう案）

完全に妄想ですが、副都心線東池袋駅が予定通り現在のブリリアの北側辺りに出来ればこの通路でもありかな、と思います。
現在の有楽町線東池袋駅とも地下でつながってくれれば池袋駅方面に向かう際も環5の1の信号も回避出来るようになりますしね。
そうなれば、副都心線東池袋駅にはほぼ最短ルート、池袋駅方面にもアクセスが便利な地下道になります。

たしかに商業施設にいくためにもかなり遠回りなので、せめてブリリア側に寄せて改札ができると便利ですよね。区役所へのアクセスもあがるし...。まあ願望ですが　笑

>>206 匿名さん
東京屈指の商圏になってる池袋駅東口エリアまで10分未満なのに何言ってんだｗ

>>222 名無しさん
東口、池袋駅徒歩6分、築6年のグランドミレーニアですら坪500程度で推移してるのに？
西口、徒歩6分のタワーグランディアやルミナリーでも坪400前半で推移してるのに？
東池袋の中古の売り出し価格が豊島区の中でも異様な価格になってるのは事実です。

東池袋が異常な値段で売られるようになったのここ3ヶ月くらいですけどね。
去年まではアウル、エアライズとか300後半から400万代だったと思いますよ。
グランディアとか1年くらい前の価格設定じゃないですか？

>>223 匿名さん
東池袋高くなったとは思うけど、東口と西口じゃ違うよ。
単純な駅徒歩だけじゃ測れないと思う。特にルミナリーのあたりは。

>>224 検討板ユーザーさん
グランディアはこの1年ぐらい成約していませんので。
売り出しはずっとありますが。
ステアリへの入居半年前になり、売り出しが多数出てきたので、本当の東池袋の相場が試される局面になってきていますね。
C地区の販売や入居が始まればこの比ではなくシビアに試されますけどね。

>>225 マンション検討中さん
ルミナリーに関してはさすがにそうですね。駅徒歩だけでは測れないと思います。
一歩マンションを出ればラブホテルとこんにちわ！ですからね。
だとしても、池袋駅徒歩5分のルミナリーより東池袋徒歩5分の初代プラウドが坪単価3割高で売り出されているのは異常だと思います。

環５と側道の整備、
都電とイケバスが走る風景、
イケサンパークと大学キャンパス、
C地区に池袋エリア初の人気スーパーが入れば尚。
そして仮設保健所移転後、イケサンパークと連続した一帯の再開発へ。
異常な上がりも慣れれば通常。

>>224 検討板ユーザーさん
2020年春頃のコロナショック時は安かったですね。

>>229 通りすがりさん
コロナショック時も下がらなかった。その後上がり続けたのが天井にきた。
こう考えるのが自然かな、と思います。
池袋東口だけで考えても、アウルタワーがグランドミレーニアの2割以上高いとか初代プラウドの方が高いとか誰が考えてもおかしな価格でしょう。
広域で見ればもうちょっと出せば白金ザスカイの新築が買える価格で築10年のアウルタワーが売り出されているとか正気の沙汰とは思えないです。

>>230 マンション検討中さん
いや一時、売り急ぎの物件がいくつか出ましたね。

白金ザスカイってマンマニさんブログで平均坪単価でてたけど当初700じゃないでしたっけ(今売っている一戸はもはや1000超えなので参考になりませんが)。ちなみにSUUMO掲載転売3LDKは坪850...どこもバブルですね。
まあ白金高輪のほうがイメージ良いのは同意。東池袋は便利だと思いますけどね

ステアリの営業がアウル、エアライズからの住み替えは一定いると言っていたのでアウル等中古がここから来年にかけて出そう。とりあえず高値で出してステアリ竣工近づいたら下げるのかも...。グランドミレーニアは確かにファミリー向けの立地じゃないにせよ、アウルより2割安いとなるとうーん、という感じですね。

逆にC地区具体化でステアリ売却もでてきたんですかね。ブリリアだけ全然でませんね。

>>233 マンコミュファンさん
さすがにこの時期の売り出しはステアリ住み替えの人が多いのではないでしょうか？
ブリリアからステアリへの住み替えは余りないかと思います。築年数も近いですからね。
C地区の入居が迫ればブリリアの売り出しも少し増えるのでは？

もう、アウルタワーのオーナーさん達の余りの強気っぷりに失笑しかないです。
賃貸もアウルタワー8Fがブリリアの22Fよりも高いんだってさｗｗｗｗ
いつから池袋ＮＯ．１マンションはアウルタワーになったんですかねｗｗｗ

>>235 匿名さん
立派な事故物件

>>233 マンコミュファンさん
ブリリアは含み益が居住用財産の特例では使いきれない方々もそれなりにいらっしゃること、また2015年築なので、10年超保有の2026年1月以降に売却する方が増えそうですね。

まぁ今年で5年超えてる人もいますし、転売屋さんから購入された方もいるかと思うので2022年1月以降からもうちょっと増えてくるかもしれません。

出てこなければ、引っ越し先がないということなのかもしれないので、2025年12月竣工のここが、買い替え先候補第一位な気がします。

完全に個人の主観ですが、ブリリアを坪600とするなら
ステアリ550、アウル470、初代プラウドタワー470、エアライズ420ぐらいなもんかと思いますがね。
いくらリノベ・高層階でもアウルで坪650は理解不能ですね。

>>238 マンション検討中さん

私もイメージは同意ですね?。ただもはや超高値でも成約するかもしれないしそうなると相場がよくわかりませんが。

>>238 マンション検討中さん
ブリリアはもう少し上かなと思いますが他は概ね同意です。
ステアリの入居が始まる頃には売り出し価格もそれぐらいに落ち着くと予想しています。

>>238 マンション検討中さん
個人的には初代プラウドタワーはもうすこし安い印象。他と比べる正直立地あんまりよくないから。
アウルエアライズはそれぞれ坪２０ぐらい高いイメージ

たしかにブリリア直近はOCで坪660だった気がしますがそもそも中古がほとんどないからいまいち不明ですね(今年は5年経過でそれなりに出ましたが)。ここに引っ張られてC地区価格が決まると辛い...

>>242 マンション掲示板さん
REINSで見た感じだと成約で坪660はなかったように記憶しています。
おっしゃる通りで東池袋全体が出物が少ないのでこの異様な上がり相場の中で相場自体が不明になってますね。
逆にC地区が出て、その売れ行きで本当の相場が決まるような気がしています。
幾らで出ても、大抽選会になれば安すぎ、売れ残れば高すぎ。1500戸という客観性が問われる戸数ですからね。
一戸の中古ならば買う人が一人いれば成立しますから。

>>243 匿名さん
今まで322戸(東池袋直結全体では2000戸弱ありますが)しかなかったのに、それが住友北棟だけでも878戸で倍になりますからね。

野村南棟620戸も高級仕様なら、これまでの約5倍供給。もちろん地権者住戸があるので、実際は1000戸も分譲されないのでしょうが、それでも楽しみですよね。

>>243 匿名さん

ちょっと前に1.5億のOC、75平米が一瞬だけ出てすぐ消えたんですよね。ただ、レインズにないなら販売をやめた可能性もありますし、まだレインズに載る段階じゃないのかもしれません。ブリリアは通算しても成約が少な過ぎてなんとも読めません...。

>>245 マンション掲示板さん
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

一般人が今日時点で確認出来る範囲だとブリリアのこれまでで最高価格は坪630万です。
ちなみにアウルも一件だけ同様の坪単価で売れていますので現在軒並み600万円代で売りに出ているのはこれを参考にしたものと思われます。

>>246 匿名さん

たしかにアウルで一つだけ外れて630ありますね。相当高層階でリノベしたとかですかね。もはや相場がわからない...

>>247 マンション掲示板さん
かと思えば43F坪480が売れず、470に値下げして半年かかってやっと売れたりですからね。
もう相場がぐちゃぐちゃで幾らが適正価格か誰にもわからない状態です。

ブリリアタワー中古、何で出ないの？

築年数を考慮すれば、住友北棟>>>>野村南棟>クヤクションだと思いますけどね。

同じような広さの部屋で、新築のC地区と築10年のクヤクションを選べと言われれば殆どの人はC地区地区選ぶでしょう。

築年数は大きいですよね。10年となると今のアウルのイメージなんでしょうか。
ただまあ立地や耐震の違い、改札距離とかもあると思うので全部中古になった時には読めないですしブリリア中古と比較してどの価格で販売されるか読めませんね。

そりゃ新築と築10年ならそうでしょうけど、築5年と築15年になった時にどうかですよ。
今の築3年の初代プラウドと築10年のアウルならばアウルの方が評価が高い訳で。

アウルと初代プラウドなら築年数以上にスペックに大きな差があるので築3年の初代プラウドより築10年のアウルでしょう。

C地区とクヤクションなら規模やスペックに大きな差がないので、築年数が最後の決定打になり得ると思いますよ。

B地区が建たない限りナンバーワンはブリリアだと思うなぁ。
住友は東以外全部抜け感悪そうだし。

>>254 マンション検討中さん
立地も差があるし、C地区は仕様でもブリリアに劣る可能性が高そうですけどね。
C地区が築年数の差を考えればブリリアを逆転できる程度のクオリティになるといいですね。

>>255 マンション検討中さん
B地区が立つことになったら、ブリリアの南側はC地区住友棟よりも抜け感の良いお部屋はなくなってしまうでしょうか？

>>257 マンコミュファンさん
ブリリア南はB地区と重なりそうですが図面みないとなんともでしょうかね。(B地区は全く計画が進んでませんが)
そして図面みるとブリリアの真東ではなく南東にC地区住友ができそうですので東向きの人は正面右手に、南向きの人は正面左にC地区がみえるかと。
逆にいえば住友の北、西向きはブリリアが視界には入ると思います。南はすぐ側に南棟が入る。ただどれも微妙に斜めにズレているので、どこまで気にするかでしょうか。東が一番抜けると思います。

>>257 マンコミュファンさん
連投ごめんなさい。図面見直したら少し違ってました。

ブリリアの南東にC地区、南にB地区ができます。
C地区は傾いているので、西向きはブリリア+B地区が入り、南は南棟が、北はエアライズが入るのですが東は抜けるかと。

東池袋はもうオワコンだよ。眺望カニバリ過ぎてて団地真っ青のお見合い状態。

>>260 口コミ知りたいさん
南の眺望を考えると、Cの野村ですかね？

>>262 ご近所さん
もしくは住友最上階もスカイライン的には空は見える？見下ろせないから、あんまし眺望よくないか。

いや、東池エリアでは、住友最上階が、最強でしょう。
足元が見えなくとも新宿方面がみえるわけだし、
西の虎ノ門、大丸有方面は永久眺望だし。

あ、西じゃなく、南東ですね

>>262 ご近所さん
眺望であれば野村はいいでしょうね。免震というのもポイント高いですかね。野村は値付けも合理的かもしれませんし正直どれも一長一短ですかね。

年数は住友=野村>ブリリア
耐震はブリリア>野村>住友
立地や改札からEVはブリリア>住友>野村(改札はステアリ、エアライズが強い)

眺望は方角によるけど、野村の北以外、住友の東、ブリリアの西あたりは抜けてそう(他の方位も真正面はなさそうですが住友の北(北東)はエアライズとお見合いですかね)でしょうか。

共用施設とコンシェルジュはさすがにC地区の規模ならあると思ってます。デザイナーも隈研吾に匹敵する人を期待。個人的には眺望はそんなに気にしないのですが、価格帯によって購入を決めようと思います。

ライズシティが、図書館とオフィス、劇場、ピーコック等々と共に出来上がった時は、正にサンシャインシティに続いてシティ登場って思ったものです。
Ｃ地区も延床１９万平米で相当のモノですから、エリアタイトルが付きそうな・・・。

正直エアライズは外廊下、耐震等のデメリットはあるんですが利便性は素晴らしいですよね...。新築の時に買っておけば...笑

C地区のマンションマニアさんのレポートも３本くらいあがってましたが、南池袋のあの一帯もスーパーのみならずより便利になるのかなあ

>>267 周辺住民さん
ライズとサンシャインは、日の出町がソースなので、ライズシティ＆サンシャインシティ。
Ｃ地区の場合は雑司が谷エリアなので、zo-cityで。

>>267 周辺住民さん
サウスイケ未来ビレッジ
はどうでしょう　略して　S.I.M.V
豊島区がSDGs未来都市に選定されてるし
そこから　未来　をとり　シティが続いていることと
少し控えめにして　ビレッジにする
ついでに　将来出来るであろう　副都心線東池袋駅名も
南池袋駅にして　明るいイメージにする　とか…

現地の引っ越しも順調に進んでいますね。
マンションなどは全て引っ越し済みのように見えました。

解体工事はあまり進んでいない様子ですが、本格的に進むのは引き渡し期限になってからですかね？

>>258 口コミ知りたいさん
B地区も進んでいるという認識ですけど。

>>272 匿名さん
どう具体的に進んでるんですか？
あまり進展が聞こえてきませんが、、、

>>272 匿名さん

B地区は情報少なくて困ってましたので是非是非お願いします！

>>261 匿名さん
オワコンかどうかはおいとくとしても過大評価なのは間違いないですね。
C地区が売り出される頃には適正な評価になっているといいですね。

>>272 匿名さん
HPも閉鎖され、地区内に新たにマンションまで建設されるのに
到底進んでるとは思えないんだけど

ここ1年の東池袋直結タワーの成約坪単価です(上から順に古い成約)

ブリリアタワー池袋
39階 ＠547万
38階 ＠604万
22階 ＠559万
47階 ＠616万
37階 ＠635万

アウルタワー
39階 ＠437万
7階 ＠418万
51階 ＠589万
35階 ＠448万
18階 ＠453万
33階 ＠432万(オーナーチェンジ)
43階 ＠501万
50階 ＠552万(オーナーチェンジ)
34階 ＠481万
38階 ＠638万
43階 ＠473万
50階 ＠632万

エアライズタワー
9階 ＠395万
36階 ＠460万(オーナーチェンジ)
31階 ＠424万
27階 ＠428万
28階 ＠472万(オーナーチェンジ)
17階 ＠450万
36階 ＠551万

ブリリアは坪600万超え、アウルも500超え。
そしてここ1年でも1年前よりここ数ヶ月でかなり上がってます。

>>277 匿名さん
東池袋直結の中古は相場が不明すぎて今は買わない方が賢明。が結論ですね。
特にアウルがひどくて、＠600万以上で買った中古マンションが買った瞬間に＠480でしか売れないかもしれないような相場です。

>>278 ご近所さん
東池袋ってこんな安いんですね。
びっくり。もっと高いと思った。ありがとうございます。

これを見る限りC地区が平均550とかで売りに出されるイメージが全くわかないんですが。
特にすみふは売れ残り気にしない売り方だし。

>>277 匿名さん
上昇傾向にはありますね。こっからどうなるのやら。
ブリリアはここ一年は中古一瞬でたもののその前はほとんどないですね...。C地区出る直前にブリリア住み替えorあわてて売りにでて一時的に値下がるのを期待してそこを狙うのがいいかもしれない気もしてきました。

ただ再開発進んで供給増えた時どこまで影響でるんですかね。(ステアリの時はむしろ全体的にあがった記憶)

>>281 マンコミュファンさん

多分ですがブリリアでここ最近中古出るようになったのは、築5年経って長期譲渡所得の適用が出来るようになったからじゃないでしょうか？
これからC地区も含めてこれから売りが少しずつ増えていくような気がします。

>>282 名無しさん
仰るとおり新築の方(95%)はそうですよね。利益確定させたい人は今年に売っているので、逆に今年がピークのような気がしないでもないですが。とはいえC地区竣工が近づけば一定は出そうな気もしますね。
ブリリアの人は住み替えたいと思うんだろうか...(築年数は魅力ですが、マイナスになる点も結構ありそうな)

ブリリア高層階＠650で出ましたね。C地区とお見合い側ではありますが。
アウルの高層階＠630買った人はどんな気分なんですかね。

ブリリアはオーナーチェンジだし、Cとお見合いだし、アウルとは比べられないんじゃないですかね。

これオーナーチェンジなんですね。C地区とお見合いといっても図面見る限り、真正面ではなさそう。いくらで成約するんだろうな。

あの値段でアウル買うならブリリアかな、という意味では284さんの意見もわからんでもないですね。あのアウルはリノベ入ってて綺麗等はありますがそれを差し引いても。
アウルは@500弱でも成約しているし難しい相場ですね。全体的に上昇傾向なのはそうだと思いますが。

リノベをされた価格が乗った中古を買うならば、乗ってない価格の中古を買って自分好みにリノベした方がいいと思うのですが、、、

まあそれはその通りですね。リノベに利益のってますし。

>>285 マンション検討中さん

確認しましたがオーナーチェンジではないようです

>>290 匿名さん
ちょっと引き渡しが先ですがいいですね。そんなお金がないですが　笑

オーナーチェンジから変わったんですね。
引渡し時期からステアリの買い替えの可能性もありそうですね。

ブリリアからステアリもいるんですね(アウルとエアライズは結構いると聞きましたが)。まあ推測ですね。もしかしたらステアリのかなり広いところかもしれませんし、4月なので転校時期かもしれません。

アウルの2021年度上半期の平均坪単価、５１３万円／成約ベース
値上がり率　２３区　第２位

https://t23m-navi.jp/magazine/editorial/news/2021first-half-up_top10-t...


２３区の値上がりランキングTOP１０の中で、他の９つは全部湾岸エリア。
唯一山の手がアウル。
高台で駅直結タワマンは希少なので、C地区待望です。

すごいですね。とはいえブリリアのホームページで煽ってた気がしますが東池袋の既存のタワマンも駅直結+高台なので、このあたり全体的に強いですよね。

https://ameblo.jp/hosokawamasahiro/
大分色々固まってきたようですね。
1-3Fで区に売り渡される価格が4600㎡で40数億になりそうとのこと。
これだと坪300+α（内装分）になるけどどういう計算でそうなるんですかね？

坪500とかってありえないですかね？
南棟の南向永久眺望の80くらいの部屋を狙ってるんですが。
予算12500くらいで考えてます。

平均で坪500以上確実なので、南棟の永久眺望は600以上と予想します。

>>297 評判気になるさん
ぷっ60平米も買えないよ。

>>297 評判気になるさん
仮にこのスレの予想の平均坪単価570だとしても南棟の南側中層階は600～650は覚悟する必要があると思います。
＠650で80㎡　15700万
＠600で80㎡　14500万
平均坪単価570だとしても予算15000は必要かと思います。
このスレの予想よりも高い可能性も十分あります。

予算自体を大幅に見直されるか、眺望を捨てて北向きなどを検討されるか、どちらも無理ならば光文社跡地に狙いを変更するのもありかと思います。

あちらはマンマニさんが坪500弱と予想していますので、眺望がよい80㎡前後で12500程度で買える可能性あると思います。

>>297 評判気になるさん
それならステアリにありましたよ。買えば良かったですね。

>>301 ご近所さん

ステアリでも80は13500超え。今の市況だと予算が2000万ぐらい足りないのでは

そもそもステアリの80はC地区とお見合いで永久眺望ではないのでは？

ステアリ80の西面はそうですね。
南面は永久眺望です。

>>303 評判気になるさん

Nタイプ（モデルルームになっていたタイプ）は南東角部屋で永久眺望じゃなかったでしたっけ？
13000?14000ぐらいだったと記憶してます。

>>305 匿名さん

Nタイプは南西角ですね。

分譲1.5億だったので現在は2億出さないと買えないです。

>>306 ステアリ契約者＜the winner> さん
ちょっくらモデルルームにいったときの資料を出してきたのですが、Nタイプとしての最上階でも1.4億ぐらいでしたけど。
それに、いくら新築プレミアがあっても2億で買う人はまずいないと思います。
坪800万オーバーになりますから。

ふと、図面を見ていて気付いたのですが、野村棟南側は角部屋のみのようですね。
そうすると最低でも＠650で80㎡前後になりそうなので15000が最低ラインになりそうです。

西口マルイの取り壊し始まってますが
まさかの大穴あそこにタワマン建たないですよね？
商業には遠いオフィスビルは低調で
まさかのダークホース池袋駅直結タワマンが登場したら
勢力図が書き換わるような

タワマンだったら解体の時点で何かしら情報がでてそうだけど・・

>>310 マンション検討中さん

それじゃ何になるんだろう
もしかしたらオフィスビルで行けるかどうか
アフターコロナのテレワークの情勢を見てるのかも。

物販も不調だしオフィスビルがダメとなると
タワマンの芽が出てくる

建てかえる＝高層化という前提での予測だけど。
選択肢はタワマン、オフィス、ホテルになる。

オフィス：コロナで空室率が厳しいうえにロサ会館周辺、駅前再開発もオフィスで明らかに過剰
ホテル：やはりコロナで厳しいうえに駅前再開発でもホテルが出来る
タワマン：コロナで需要増大、駅前再開発が実現するまでは唯一のビッグターミナル池袋直結タワマンで爆売れ必至

タワマンだと思うけどなぁ。

三菱地所による西口再開発における、権利者の移転先でしょう。
地下駐車場、低層に飲食と商業、中層にオフィス、
あとは、豊島園のハリポタ客のためのホテルが不足するから高層にホテル
の複合ビルになると予想。

タワマンは、西口再開発の時に作る。

>>313 匿名さん
もし、マルイ跡地がタワマンになればC地区住友棟から東池袋駅改札まで歩く時間でJR池袋駅改札まで行けます。
東武も西武もルミネもヤマダ電機も全て直結になります。
広域で港区と比較されても十分勝負になると思います。
やっぱりタワマンだと思うけどなぁ。当たるかどうかは1年たてばわかりますね。

土地所有者が誰だか知らないが売る前提なの？
路線価だけみても分譲タワマンだけじゃ採算合わない位の土地代になりそうだけど

>>315 匿名さん
所有者が建て替えるみたいですよ。

まさにブリリア方式にすればいいじゃないですか。
ブリリアは土地所有者の豊島区が上にタワマンを作ることで無料で区役所の建て替えが出来ました。

ブリリアが低層区役所、高層タワマンにしたように、低層商業施設、高層タワマンにすれば現在のマルイ並みの商業施設にただで建て替えられます。

タワマンになるとしても定借かな
あそこの場所は一般人には買わせてくれないと思う

>>317 マンション検討中さん
定借はありえますね。ただ、やっぱりタワマンだとは思います。

ここ2棟合わせて何戸分譲するの？
ブリリア中古の営業が
C地区は今のブリリアの中古価格を基準に値付けされますよ！
...とか言ってますが
売出中の数戸が売れればOkのブリリア中古と
数百戸売らないといけないC地区ではやっぱり値付け違うと思うんですよね
円安進行で日本も利上げを迫られそうな事も含めて
やっぱりブリリア中古のバブル価格には手を出さずに
C地区に照準を合わせて今から自己資金集めておくべきかなと思います

区民的にはマルイ跡地は大学病院でも嬉しいけど。
豊島区って大きな病院なくて不便なんだよね。

丸井跡地は複合タワマンだの大学病院だの建てるほど広くないよ。
解体工事の発注者が三菱UFJ信託銀行だから所有者も同じだろうし、将来の西口再開発を見越して無難にホテルかオフィスビルにするはず。低層階には商業施設が入るだろうけど。

大学病院は知らないけど
敷地はステアリより大きそうだから
タワマンは可能かと。

Googleマップでみた感じだと大体グランディアと同程度なんで広さ的にはクリア出来そうですよ。

>>319 マンション検討中さん
ブリリア売れましたね。一瞬だった...。もう少し安ければなぁ。地震が直前に起きたのも(耐震の意味で)好影響だったのかもしれない。C地区はさすがにここより安いんじゃないですかね。新築プレミアムはありますが。

ブリッリアに合わせてくるってマジ？坪６５０？つかんだら死ぬ奴やん

>>325 匿名さん
坪６００万くらいでしょう。坪４８０万?８００万くらいを想定してます。

ブリリアはもうヴィンテージマンション化していくのでしょうから、別格な存在じゃないですかね。
C地区とお見合いのあの部屋で坪650でもすぐ売れるなら高層階角部屋なら700どころか750でも売れる可能性がありそうです。

C地区は普通の人気マンションなんで価格を揃えても買い手がつかないと思います。

今は限られた数の直結マンションから出てくるわずかな中古を
購入希望者が今か今かと待ち構えてる状態だから
需要過多になって価格が高騰しやすい
普通に考えればC地区が分譲されて大量な供給があれば
インフレは落ち着くと思われる

価格が高騰すると利回りが3%以下になってくるので
もう賃貸で住んだほうが安い可能性が出てきてこれ以上は高騰しにくい
今は飛びつかずにC地区を待つべき

...と自分に言い聞かせてるけど
実質にどうなるかはわからないよねw

>>328 マンション検討中さん
アウル、エアライズ、ステアリに関してはおっしゃる通りでしょう。
ブリリアはそうならないと思います。
この数年間、どれだけ上がっても売り手の言い値で瞬間蒸発していくブリリアはもはや別の世界にあると感じています。
まさにヴィンテージマンションなので築20年、30年になっても価格はそれなりには維持されていくと思います。

>>326 匿名さん
ステアリの最高坪単価が800万なので、もうちょい上振れするのではないでしょうか。
ステアリはコロナで一時的に弱気な相場な中売り出して、結果プレミアムは抽選入ったくらいなので、、、

＞C地区は入居が2026年になる予定です。

販売はいつ頃ですかね？

>>313 匿名さん
ハリーポッターってたかだか年間来場者数の目標が200万人程度の施設
（ライド施設のない展示場でそれすら動員できるか微妙な気がするけど）
3分の1が宿泊客だと見積もっても1日あたり1800人程度
現状の池袋と新宿のホテルの5％程度の部屋数に過ぎない

普通にオフィスと商業の複合施設でしょ

>>320 名無しさん
豊島は板橋、北、練馬と同じ医療圏。医療圏単位での病床数は板橋が突出しているのもあり、医療圏内の病床数は充足されていると見なされているため、豊島で病床数を増やすのは認可が下りにくい。認可が下りるとすれば人口あたりで豊島の半分以下の病床数しか無い練馬の方。

>>332 ご近所さん
池袋駅直結ホテルでハリポタのコラボ部屋なら、十分集客できんじゃね？

>>334 匿名さん
コラボやるにしてもわざわざ西口にホテル誘致してやらずに、普通に西武ホールディングスとして西武線とプリンスホテルでやるでしょ

>>331 マンション検討中さん
通常1000戸以上のマンションだと3年～3年半前発売なので完成時期から推定すると最速で来年の今頃発売開始ですね。恐らくは2023年前半の発売になると思いますが。

>>321 匿名さん
ネットでざっと検索してみたけど、三菱UFJ信託銀行は自社ビルで低層銀行、上が貸しオフィスというパターンのビルを何件か持ってるみたいですね。
マルイ跡地も同じパターンかもですね。
池袋も新宿みたいに東口は商業施設街、西口はオフィス街になっていくんですかね？

>>336 匿名さん

まずは野村でその後に住友の流れですかね
住友は一部をラ・トゥールにして
分譲は少ないと予想

池袋西口はオフィス街には程遠いような。
西口にも東口にも言える事ですが
まずはお荷物の北側を何とかしないと。
東西ともに南側だけならいい線行ってるのに

副都心線の東池袋駅はB地区完成までおあずけってマジ？
それって10年後？15年後？
何か購入意欲が冷めてきたわ
その頃には本家本元の池袋駅直結が来てそうだしなぁ

>>337 匿名さん
単に信託先なのでそのお話は無関係では？
つまり再開発事業ではないので、事業内容は建設看板待ち。
ただ、三菱財閥が絡む可能性はあるので、
その場合は、地所からのプレスリリース待ちです。

>>340 マンション検討中さん
もし新駅がB地区待ちだとしても、いずれにせよ、大学が23年に開校して、造幣南が動き出したら、そのタイミングで駅の拡大工事があるでしょう。造幣局南地区の業務コンサル対象範囲に、一応、メトロ駅構内も含まれています
https://www.ur-net.go.jp/orders/toshin/pdf/order_28651_4.pdf

それと、造幣南は、豊島区の防災施策上、大通りからイケサンパークまでの動線を大幅拡張する狙いがありますから、東池袋駅は地上の風景も大きく変化する見込みです。

期限が過ぎても立ち退きされてないお家もありますが解体は予定通りいくのでしょうかね？

>>339 マンション検討中さん
東口の北側なら、
国家戦略特区事業の東池袋一丁目地区が、既に都市計画決定済みです。
住友による複合ビルで、ハレザタワーよりも背が高いオフィスになります。

>>344 匿名さん

住友ビルはあの場所だと東口北側線路沿いあたりの
ソープ、ストリップ、ラブホテル、パチンコを通って行く感じになりそうですが
あの界隈はそのままで見ない事にしてやるのか
それともあの界隈の浄化にまで着手するのかによって
街の雰囲気が変わってきますよね

そのエリアの浄化まではやりませんが、東池１にイケバスの基地を作り、
P´PARCOからは回遊路を作るようです。それである程度は風穴が開くでしょう。

店舗形風俗は一度撤退してしまうと
もう新規の許可は取れないんじゃなかった？
そのせいで絶対に再開発には応じないんだと思ってる

ステアリ。30階以上、70平米程度。眺望・視界の抜けは良好。来春に未入居で売り出したら、坪650は狙えますかね？

ステアリに坪650出すならC地区を待つ人が多いので難しいでしょう。
C地区の販売は来年から始まると思いますが、C地区の価格より高値で買う人はいないと思うので、適正価格で早めに売りきった方がいいと思いますよ。
C地区の販売が始まれば坪600どころか坪550での売却も難しいと思います。

ステアリ西向きとエアライズ東向きの間
それなりに距離があるものだと思ってたら実際に見ると結構近い
あれだとカーテン閉めないとリビングにいる姿が見えちゃいそう

幸いステアリは細いペンシル型の36階建てだから
エアライズ東向きでも真正面でない部屋か
36階以上ならそんなに見えないと思われる

これからC地区やその他再開発マンションが建つと
各マンションにこういうお見合いがどんどん発生してくると思われる

>>349 通りがかりさん

まだ入居までは5年近くあるから今なら買う人いると思います。
アウルが坪600ですからね。待ちたくない人は一定数います。
おっしゃる通りでC地区が売りに出て比べられると厳しそうですね。

>>351 匿名さん
直近のブリリア76平米が15200の満額で売れたというのが、驚きでした。

>>352 検討者さん

割高でも家賃払うよりいいと考える人もいますしね。
C地区の販売で需給バランスが正常になるとどうなりますかね。
後は入居時に大量の売り出しでた時も価格が一気に動きそうです。

ステアリ買うくらいならブランズとよすの方が良いわ。坪400であのラグジュアリーな共用の数々はすごい。

ステアリ3LDKの眺望抜けてる部屋が数ヶ月かけて580に値下げて先日成約ですし650は無理かと。C地区出る前なら600はいける気はしますが。
ブリリアは一度行ってみればわかりますが、地震デザイン内装とオンリーワン感が強いので、670でも即日(複数申込)だったんだと思います。

>>355 匿名さん
ブリリアーッは池袋の中心だからね。東のはしっこ、都電際のステアリ（笑とは格が違う、

>>355 匿名さん
ただ、完成して内見できようになると、雰囲気は変わってくるかも、という期待はある。普通，買い手は現物を見るとテンション上がるでしょう。

ステアリは外観が出来上がったら、ペンシル感が際立ってダサイ
Ｃ地区に期待し買わなくて正解だった

ステアリも単体でみれば全然いいけど、タワマンて同じ視界の中で目立ってなんぼのところもあるからね
晴海の52階建てドゥトゥール横の33階建てベイサイドタワーみたいな位置づけになるのかな

ステアリは場所的にも他の直結より悪いしね。
同じ中古の土俵に上がると苦しくなりそうなので、短期しか持たないなら新築未入居で売った方が良さそう。

3年後に築3年のステアリと築13年のアウルなら後者の方が評価高いと思う。

ステアリペンシル感強いのは同意だけど外観は公園側がめっちゃイケてる。
アウルのカラーリングも時代を感じるから外観だけで言えば好みの問題だと思う。
さすがに一般住戸であれば築10年で劣後することはないと思うよ。
ただ600は有り得ない。強欲すぎでは？

>>361 マンション検討中さん
チャレンジ価格で出してダメなら住めばいいので。10年くらいのタームで見れば、駅直結が激しく値落ちしているとは考えにくい。改札口までの距離はかなり近いしね。その間に残債はどんどん減る。

>>362 検討者さん
その戦略で適切だと思います。
10年住めば市況がよほど酷い時以外は残債割れはなさそうですしね。
チャレンジしてうまく行けばC地区への原資になりますしね。

>>361 マンション検討中さん
カラーパターンが囚人服みたいで嫌い。巣鴨プリズン。

>>363 匿名さん
ありがとうございます。

ライオンズプラザ池袋（アウルの隣、西友の上）
旧耐震だからタワーに建て替えた時の地権者狙いで
今から持っておくのどう思う？
このへんなら確実に売れるからタワーに建て替えが決議されないかな？

>>366 マンション検討中さん
建て替えが出来るのにかけて買うなら東通りのマンション池袋が最強だと思う。
あの一等地で坪280だから。
45戸中で3戸売りに出ているけど買い手がつかない。
全部買えば建て替え出来るならば一攫千金だと思うけど、大手が買わないって事は多分出来ないんだろうね。

まあでもステアリ買った人は正解ではあると思う。維持費高いとはいえ住んでて満足度高そうだし。C地区出る前に売る戦略だとするとタイミングが難しいけど。とはいえ買わなくてC地区待った人もそれはそれで正解かなという気もする！

ステアリは、建築面積が小さいので、部屋のどこかの面が斜めってる
今、売出し中の洋室とLDKも斜めってて家具配置しづらく、有効面積が半分になる
https://suumo.jp/ms/shinchiku/tokyo/sc_toshima/nc_96812683/

いや、全部斜めじゃないし。

>>369 マンション比較中さん
ちゃんと確認しないと。そんなことは全然ないし。

>>369 マンション比較中さん
この手のリテラシーの低い奴ってなんですかね？w
一定数いますね。

>>369 マンション比較中さん
ただ物事の批判をしたいだけのかまってちゃん。

>>372 検討者さん

たぶん一人だけだと思いますけどね。
デザイン云々、眺望、その他、批判しないと気が済まないみたいです。何か嫌なことでも有ったのでしょうか。

>>374 通りがかりさん
いろいろびびって買えない人なんでしょう。

ちょっと適当な事を言ったばかりに袋叩きにあってて草

大人のクセに、集団イジメですか？
ココは、明らかな間違い以外、どのような意見も指摘も自由と思いますが

はい、自由です。
ただ、近隣マンションへのディスりや、自マンションの自画自賛に対して、
自浄作用としての反発レスも、理解できます。
どちらも、大人として恥ずかしい内容ではありますが。

ステアリ契約者がここを見てることはわかりましたが、ステアリは専用スレがあるのでそちらでどうぞ

今日現地見てきましたが、パームスやJTBビルも解体はじまってますね。
事故無く解体作業が進みますように。

>>380 匿名さん
ブリリアもよくここで自画自賛しとるがな。C地区の価格に影響する話は無関係ではない。HNを変えていろいろ発言しているようだが、明らかな間違いを指摘したまでよ。

目白通りの千登世小橋からＣ地区方面を撮影してみました。

最近のマンション双六ありきの、新築マンション選びの風潮は
まるで金融商品みたいで、今の含み益がどうとかこうとか
日々の価格変動で疲れませんか？

マンションの含み益どうのうこうのとかすごろくでどうのこうの話って要するに借金で投資をしている話なのよね。
投資って本来は余剰資金でやるものだから。

2010年代の右肩上がりの市況でちょっとした財産を作った人が多いのは事実だけど、横ばいとか下がり相場になった時に終わる買い方してる人が東池袋には大勢いそう。

この価格水準で投資だと利回り的に厳しくないですかね。
これから賃料が上がっていくのですか？

>>385 匿名さん
頭金が1割程度の住宅ローンは、たとえればレバレッジを効かせた株の信用取引やFXです。ただ、価格が急落しても強制ロスカットがない点は、だいぶ違いますね。その時点で時価が残債割れしても売らなければ
良いだけ。

値上がりする前提で買ってる人、の話です。

>>384 ご近所さん
価格変動があるからこそ、その後のマンション戦略を考えられるんでしょうよ。買ったことない人には分からんだろうとは思いますが。。
あと株じゃあるまいしそんな毎日変動しないよ？

>>389 匿名さん
全米とか全世界のインデックス投信の方が日本の不動産より遥かに手堅いよ？

与信ギリギリで上がる前提で買ってる人は借金でギャンブルしてるだけ。
不景気でボーナスカットされたときには自分が持ってるマンションも下がるからね？

そういう人達が中古を買って上がってる東池袋直結の中古は正常な価格なのかなぁ、と思う。
C地区が売りに出されて客観性を問われた時に答えが出ると思っているのでそういう意味でもC地区が楽しみです。

>>390 匿名さん
何に対してその話してんのか全く理解出来ないんだけど、話の流れって普段からちゃんと理解出来てお話出来てます？

あと、ここら辺のタワマン買う層が不動産しか買ってないと思い込んでるのか知らないけど、マンションを購入するような与信がないとそういう発想になるのは分かります。レバレッジ掛けられないと大変ですよね、頑張ってください。

>>391 匿名さん
384さんの話に対しての流れなんですけどね。

マンションすごろくするより手元のお金でインデックス投信買った方が手堅いよ？という話なんですけど。

手元にお金がない人がレバレッジをかけてマンションすごろくとかめちゃくちゃハイリスクですよ？という事が言いたいだけなのですが。

>>392 匿名さん
お手元に大した自己金額がない人が資産形成をするうえで、少なくともこの20年程度で見れば、都心・山手線内側等の好立地にあるマンションは正解だったわけです。

>>393 検討者さん
ええ、自己資金がない人はそうでしょうね。
まさしくレバレッジをかけてリスクを負われて不動産で成功されたわけです。
成功された方は先見の明がおありだったと思います。

ですが、2匹目のどじょうを狙って東池袋に人とお金が群がってる現状を見ると、バブルのように見えます。

数年前に東池袋の中古を検討したけど、結局インデックスファンドを買った＊＊＊の意見ですが、私はその決断は後悔してません。

自己資金を持っているならば手堅い方がいいと思っていますので。

>>394 匿名さん
不動産の魅力としては、普通の使い方であれば、ただ住んでるだけで良いという点や、もろもろの税制優遇策がある点もありますね。この20年で首都圏の不動産市場は「担保価値」から「利用価値」を重視する流れになりました。つまり広々した土地付戸建て→都心の駅チカマンションという人気の傾向です。若い人の共働き志向も影響してます。2000年頃から都心マンションを渡り歩いた人は当初の自己資金が少なくても、かなりの資産を作ったはずです。この先、マンション相場がどうなるかはわかりませんが、わたしはそろそろ手仕舞いして様子見かという感じもします。

マンションの価格があまりに高騰すると
日本もバブル期以来の対策に乗り出す可能性あるよね
中国は既に住宅価格抑制に動いてるし
庶民がマイホームすら買えない状態になると対策が入りそう
何もしなくても住宅ローンの金利が上がるだけでかなりの影響があると思う

ただ、土地や原材料価格が高騰してるから価格を下げられない側面もある
そうなると供給絞るのかな？
国民所得を上げて住宅価格に追いつかせる事が一番だけどそれも難しい

>>396 マンション検討中さん
バブルというのは、都心の土地やマンションが１か月で倍になるというイメージです。大蔵省がかつてバブル潰しで銀行融資の総量規制に動いた局面がそんな状況でしたね。今の東京は不動産バブルと呼ぶには大したことがない。欧米やアジアの大都市と比べて安い。さらに、かつての総量規制により不動産向け融資がストップ→不動産・建設・ノンバンクが資金繰り難等で経営破綻→金融機関の不良債権急増、金融危機→失われた20年、という手痛い教訓がある。政府・日銀が不動産価格の抑制策にやすやすと動くことはありません。東京郊外や千葉、埼玉、神奈川あたりの不動産は相対的に安いわけだから。

>>396 マンション検討中さん
土地は日本の都合だけで動くけど原材料は世界の相場で決まりますので下がらないかもですね。
このまま原材料の高値が続けば都下では新築マンションを建てない時代が来るかもですね。
新築マンションは山手線内側でしか建たない、一部のお金持ちが買う物。になっていくのかもしれません。

利回り2%台になるまで上がると思う？
そこまでいくともう毎月の支払いは賃貸で住んだほうが安くなるけどどうなんだろ
住宅ローンだといずれ自分のものになるから長い目で見たら
利回り2%台でも買ったほうが良いという考え方もあるけど
やっぱり毎月の支払いが多くなると買わないようにも思う

ならないので今が天井だと思う。

常識的に考えたら下がる事はあっても上がる事はない。