リビオシティ南砂町ステーションサイトってどうですか？

近隣新築分譲（と言っても歩くとかなり遠いが）3LDKが、5600万より分譲しているので、それよりは確実にお高いのかと思いますよ。
同一徒歩3分の中古3LDKも5000万以上はするので、まぁおそらく、最多価格帯は6000万近いのでは。

定借だと通常何％お安いんでしたっけ？

>>2 匿名さん
定借の期間、周辺の物件事情（類似の立地で同等規模の所有権物件がどの程度入手しやすいか）、地代設定などによってかなり変化するように思います。ブリリアシティ西早稲田やザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスは定借期間70年で、所有権の9割近い設定と言われています。ここは期間62年の定借なので、それよりは少し割安の設定になると思いますが、どうでしょうか。
それにしても、HPの分かりやすいところに定期借地権の説明がないのは不適切ですね。すぐ追加されるとは思いますが…。

>>3 匿名さん

価格早く発表して欲しいですね。
坪いくらになりそうですかね？

楽しみです。

>>4 マンション検討中さん
予想しても盛大に外しそうだから、やめておきます（苦笑）。
マンション自体のコンセプトは、かなり魅力的ですよね。

定借だといくら駅近でも検討から外れるなぁ。都心ならともかく、南砂で定借とかありえんよ。

>>7 マンション検討中さん
そういう方がいても不思議ではないですが、定借の物件なんて全国に100以上ありますからね。経堂、登戸、国立、調布、府中、立川、関東でもいろんな物件がありますよ。関西の方が多いですけどもね。

定借の魅力って安い以外にありますか？
確かに駅近、共用部の設備は魅力的かもしれないけど、今までのリビオの部屋の設備はちょっと、、、魅力に欠けるものが多かったのでその辺も気になりますね。

私個人も定借のメリットは固定資産税がない以外、魅力が見つかりません。
定借のメリットはほかにどういったことがあるのでしょうか？

価格設定が割安になっているということから、購入しやすいという利点はありそうですね
そのほか、いい場所に建設されているというケースが多いような気がします。

定借物件のメリットって、それ単体で見れば、基本的に短期的中期的に見て「安い」だけだと思う。物件次第ではあるけれど、長期的にはむしろ割高になるケースが多いと思う。

フローで見ると、土地固定資産税がかからない分が安くなり、地代と解体準備金の分が高くなる。総合では少し割高のことが多いのではないかと。
ストックで見ると、購入時に物件価格が割安になる分だけ安くなり、売却時の価格が区分所有権物件より割安になる分だけ高くつくことになる。これも、総合的には割高になってしまうことが多いのではないかと。

結局、購入時にかかる費用が安い分の資金を、売却までの期間、短期～中期的に他の目的に回せることが唯一のメリットだと思う。だから、物件自体に魅力を感じないなら、多少安くても買う意味は乏しい気がする。逆に立地が家族全員の条件にピッタリ合うとか、デザインがツボだとか、物件に強い魅力を感じる（他の物件では代替が効かないと思う）なら、長期的に多少割高になる計算でも、上記のメリットを活かせれば（つまり短期～中期でお金を上手く使える人なら）買って損はないだろうと思う。

定借の可否はさておき、気になるのは配棟計画です。
このイラストを見ると南側の他、裏に西、東、東と3棟あるように見えます。
ブリリアシティ西早稲田にとても似ています。

西は分譲マンション、東は巨大倉庫なのでそれぞれ距離をとっているので、南棟の陰に密集していて自己日影が強く影響しそうな気がします。

ホントだ。よく似てるねえ。ブリリアシティ西早稲田が成功しているから、その影響を受けているのかもね。でも、詳しく見ると、ちょっと違う点もあるね。

ブリリアシティ西早稲田の場合、サウスコートが若干南東の方角を向いていて、背中側の３棟はイーストとセンターがそれぞれ東北東、ウエストコートが西南西を向いて建ってるんだよね。つまり、イーストとセンターは基本の方向があまり良くない（わずかに北向き）わけだけど、その代わり、サウスコートの東側が低め（6階建て）になっていて、イーストとセンターの日照条件に配慮している。

この物件の配当計画だと、南棟の東側はすべてすごく背が高くて、その代わりに西側が少し削れている。で、南棟自体は（間取りを見ると）どうやら若干南西の方角を向いているらしいから、このイラストからすると、背中側の３棟は、東と真ん中の棟はそれぞれ東南東、西の棟は西北西を向いているらしい。つまり、南棟の西側が削れているのは、西棟の日照に配慮したものなんだろうね。

いずれにしても、南の棟とそれ以外の棟では価格差があって然るべきだろうね。

この敷地、周囲に高層マンションや日本通運の事務所ビルに囲まれていて、眺望が抜ける部屋がほぼ無い感じかもしれませんね。

グーグルマップの写真です。

>>15 マンション比較中さん
これは…、かなりハイレベルの囲まれ感だねｗ

以前キラリスナを見学した時に、販売会社のアーベストの方が、仕切りに定借物件を潰していました。今回も販売会社はアーベストですが、どういう販売をするのか見物です。物件が変われば定期借地を褒めるのでしょうか？

>>16 匿名さん

囲まれ感にしても自己日影にしても、大手町11分徒歩3分の大規模物件ということで気にしない人たちも大勢いそう。
夫婦正社員で共働きなら垂涎の立地ですよ。

>>18 匿名さん
それは同意。かなりの囲まれ感はあるけど、日照さえ確保できてれば、敷地は植栽豊かにするみたいだし、壁ドンでもないから、生活環境的には悪くないだろうしね。利便性の高さと大規模の魅力で買いって人は相当多いだろうね。

この環境だと周りのマンションの方がデメリットがあるような…。
ここはリビング側に公園がありますし日照は問題なさそうですけどね。
中庭での声や音が響くかもしれないなあとちょっと思いましたが、どうなるでしょうね。
中庭、完成予想CGだと日除けになるものが何もないので、ベンチあたりに屋根が出来ると良いなと思います。

駅近で囲まれ感ない土地なんてないんじゃないですかね。
価格早く知りたいですね?

気になってはるばる現地を見に行きましたが、近隣の住民が反対運動のような張り紙を近所に貼りまくっていて、すこし不安でした。
出入り口を変えろとの事でしたがさっぱり。
分かる方いますか？

>>22 匿名さん

現地を見ていませんが、おそらく南西側の戸建てのあたりでは？
私道に車止めを設置して通り抜け禁止の表示をしていることから、私道の利用に敏感な印象を受けました。

このマンションからスナモへ行く場合、メインエントランスから戸建ての間の道を経由してグランエスタ側へ出ることになります。
しかしこの道は位置指定道路（私道）なので第三者が当たり前に通る権利があるわけではありません。あくまで私道所有者が所有する土地を厚意で通らせてもらうだけなのです。

道路敷地の税金を払い管理もしているのに、新しくやってくる360戸の住民が当然のように通り抜けるのは我慢ならん！という感情も理解できます。

一番いいのは江東区が買い上げて区道にすることだと思いますが、そのあたりがどうなってるのでしょうね。

>>23 匿名さん

ストリートビューではわかりづらいですが、仰る通り私道には「日鉄興和の関係者は通り抜けできません」と言った旨の表示が設置されています。
戸建ての方ではなく突き当たりの公園と都営住宅の敷地内にも公道に通じる階段があるのですが、こちらの利用もどうなんでしょうね。
これらが使用できないとなるとスナモや駅へのアクセスはだいぶ変わってきそうです。

バツを付けた道は私道なので通れないですね。
青の矢印で書いた道はとても狭いですが、一応皆が通れそうです。でも、自転車や車は北側の元八幡通りから入るようになりそうですね。

「位置指定道路」は確かに私道ではありますが、建築基準法の接道規制を満たすために設置され、特定行政庁の指定を受けたものなので、道路として一定の公共目的に資することが前提となります。平成23年6月29日の東京地裁判決では、「位置指定道路は私道ではあるが、その所有者以外の第三者を含む一般公衆の通行を許容する性質を有しているものであるから、公衆の通行・立入りを全面的に禁止したり阻害したりすることはできない。」とはっきり示されています。

もっとも、この判決には続きがあり、位置指定道路は「あくまで私道である」から、その所有者は「位置指定道路の趣旨等、法令の規定に反しない限り、道路の保全と関係権利者の居住の安寧のため、道路の利用を自治的に定める」ことができる、とされています。

問題は、「位置指定道路の趣旨（…に反しない限り）」の部分です。この点、この判決では、徒歩・自転車の通行と自動車の乗り入れを分けて判断しています。つまり、「本件私道を徒歩ないし自転車等で通行することは、位置指定道路の性質からしても、また実際の本件私道や土地の状況からしても、本件私道の所有者の所有権の行使を妨害するものとはいえない」と述べて、徒歩・自転車の通行を禁止することはできない、としています。これに対して、自動車の乗り入れについては、一定の条件を満たせば禁止できる、としています。

地裁の判決しかないので確定判例ではありませんが、位置指定道路に対する所有者の自治権が認められるのは間違いないとは言え、一般の歩行者や自転車の通行についてまで「厚情で通らせてあげているだけ」というのは、どうでしょうか？　通り抜け禁止とされている「日鉄興和の関係者」は、工事関係者だけではなく、将来のマンションの住民を含む趣旨なのでしょうか？　もちろん、周辺住民の方にもいろいろな思いがあるのでしょう。せっかくの開発計画なので、うまくトラブルを収めて、街の発展につなげて欲しいものですね。

>>26 匿名さん

通れるのか通行禁止なのか、販売までにはっきりして欲しいですね。ダメならダメで、それ前提に考えるので。
「入居後の利用実態次第」なんて説明はいちばん困ります。

近隣に住んでいるが
あの私道は前々から自転車は降りろだとかずっと貼られてる
このマンションの工事が始まってから貼り紙がリニューアルした

あと上の地図で青線なら通れると書いた方へ
私道と並行する青線は都営団地併設公園の中だから通れる事には通れるけど正式な道ではない

>>25 匿名さん
都営住宅東側の道も私道ではあるのですが、元々この土地にあった戸田建設資材置き場の導入路だったので、今後も通行は可能だと思います。おそらく区に移管されるのでは？

>>32
そうなんですよね、あくまで物理的に通れるだけで都の住宅公社の土地ですから。
あまりに通り抜けが多いと柵が作られてしまうかも。

ちなみに北隣にできたホテルの案内図では、戸建ての私道も公園ルートも表示されていません。

戸田建設の私道は、借地代に道路の維持管理料のようなものも上乗せされて、住民は通行可能になるかもしれませんね！
タクシーセンター横の通行可能な道路は狭いですよね。しかも、駅側に渡るための横断歩道がないようで。横断歩道を作る予定はあるのでしょうか？でも、この道は狭いですが自転車も一応通れそうな気はします。

>>31 匿名さん

この手の話は、着工前に開発不動産会社がしっかりと近隣住民に説明して解決しておくような話なのでは？住んだ後に嫌がらせされたらつらいわ

北側の社宅は、〇井物産の独身寮として使われていますね。

駅近、大規模は魅力ですね。
仕様と価格次第ですかね。。。

まぁ、普通に考えて…6500万クラスでしょうね。

>>39 マンション検討中さん

定借でその値段ですか？

>>40 評判気になるさん

と予想しています。
駅近の築ある物件で6000万してますからね。
駅遠いジオで6500万ですし。

同じ定借のブリリア西早稲田と同水準価格でしょう。
あっちはあの駅距離があって7000万で好調な売れ行き。こちらは駅近。

>>42 匿名さん

どんどん周辺の価格帯が上がっていきますね！

他人様から借りた土地に住んで
他人様の道路を通って駅まで往来
何ひとつ残らなくても良い人向きだと思います

>>44 住民板ユーザーさん

辛辣だけどその通り

31歳来年結婚する予定の人です。約8年住んで売りたいのでここよいかも！定借とはいえ２０８５年までですし

まあ、定借物件は所有権と比べると、見た目の価格が安い分、実質的には相当割高ですけどね。デベが土地代に利益を乗せられない分、建物代に思いっきり利益を乗せますから。

ここ、南側ガッツリ都営住宅ですね
残念な景観になりそう

>>48 マンコミュファンさん
駅前に景観は不要

>>49 マンション検討中さん
バルコニーからの景色は良いに越したことはないよ
分譲マンションに遮られるならともかく、都営住宅の日陰はどうかね

以前は共用部とかもういいかなと思ってましたが、家にいること増えてやっぱりちょっと気になるようになりました。通勤にも便利そうだし楽しみです。

プレイフォレスト、いいですよね。コロナ禍でも、休憩時間など家の外に出て散歩できそうな気がします。
ラウンジは白、ミルクティー色でまとめていてシンプルで素敵。
北欧系になるんでしょうか。
今、薄いベージュでまとめる韓国インテリアも流行していますよね。

フィットネススタジオもあるみたいで、ちょっとした時間に利用できるのはいいなと思っています。

>>52 匿名さん

いつまでコロナ禍だと思ってんの？

そんなこと言ってたら毎年インフルエンザ禍やで？笑

東西線関連でいうと
・ほぼ全路線と繋がっているので都内のどこでも便利に行ける。
（大手町11分（朝は15分くらい）は便利）
・朝2分間隔で走っているので1本乗り遅れても心配ない。
（ただちょっとダイヤが乱れると混雑が凄い。）
・南砂町駅改良工事が完了すると東陽町駅発着（不具合で折り返し時も）が南砂町駅発着となるはず。始発最終も南砂町駅発着となることに期待。
・地下鉄といっても地上出入口傍なので窓を開けていると騒音が気になるかも。

周辺環境でいうと
・トピレック、SUNAMOの２大ショッピングセンタは超便利。
・江東区医療センタ（産科、小児科以外の総合病院）が近く、いざというときに安心。
・敷地隣接、周辺マンションや高齢者施設にも保育園があり、入園できる可能性が高い。
・０ｍ以下地域ですが、駅前公園下には大規模水害用貯水施設があり、荒川土手も強化工事実施中で水害に強くなりつつある。

周辺住民さんが挙げて下さったアクセス情報、利便施設情報がきめ細やかで大変参考になります。
保育園は複数選択肢があり比較的入りやすい環境なのでしょうか。
小学校や図書館も徒歩圏内ですし子育て環境は良さそうですね。

私も検討しています。
南砂町はコンパクトにまとまっていて住みやすそうだなと思うものの、子供が電車通学するとなると朝の東西線が大変かなとも思います。
東西線はどこにでも出やすいので便利ですが、朝のラッシュがすごいですよね。

久々駅近くの新築マンションですね。

公園横道を通り徒歩３分となってますがここの３分より徒歩４分のニューライズシティの方が便利で速いです。駅も東口やミニストップ側はエレベーターとエスカレーターがついてますが、２a出口は改札から地下通路が距離あるのと階段だけだったと思うので私なら信号渡って東口を使うと思います。それでも５分くらいだと思います。近いですね。

このマンションにも保育園が出来る予定ですが、許認可保育園はマンション住民優先という訳にはいかないので、周辺の保育園が選択できるのは良いですね。隣接する城東保育園、元八幡保育園、グランエスタ、ニューライズのマンションの保育園、高齢者施設の新砂保育園などなど

マンション内の保育園に入れれば一番いいのでしょうが
他にも複数選択肢があり、入りやすい環境であれば
何よりだと思います。
江東区医療センターは小児科がないそうですが
近くに評判の良い小児科はありますでしょうか。

坪単価どれくらいになりますかねー？

敷地配置図が出ていましたので、ご参考にどうぞ。

>>62 評判気になるさん

ここ全然スレないけど、人気ないん？

>>63 マンション検討中さん

価格でないとね。盛り上がらんよね。

絶対高いと見ている。
定期借地はほぼ考慮されないと見ている。
駅前の中古が築15年超で5000万超えてるから、新築ということで6000万超えてくるとの読み。

外れたらごめん。

>>65 匿名さん
晴海フラッグと販売時期だだ被りなので、それより安くないといくら駅近といえど流石に売れないと思います。
平均で坪280くらいになるのではないでしょうか。

>>67
ハルフラよりこの物件の方が東京駅へドアトゥで出られる時間は早いのだが…

晴海フラッグはないですよね。
あんなに揉めた物件。
マンションは人数集まってこそなのにあんなに悪評だったら集まらない。
それならここの方が良い。

価格出ました。
定期借地権なのに高いですね！
まさにマーケット高騰。。。

>>71 通りがかりさん

60年定借でこの価格は高い感じがしますね。

んんん、安くはないね。60年だしなあ。西早稲田第1期ほどのお得感はないか。

オンライン説明会参加しました、定期借地のデメリットを否定するのに必死だな…という印象でした。
誰しも思うことでしょうがとにかく価格設定が強気ですね、どこらへんがリーズナブルなのか。資産性無くランニングコストもかなり高いのに。細かいけど駐車場が3、4世帯に一台しか割り当てないのも致命的な気がしました。マンション購入検討者には受難な時代ですね。

全然定借のメリットが出せてないよね。本来定借で割安になる価格分が全部デベの懐に入ってんじゃねコレ。下手したらここが、お隣のリビオシティ西葛西親水公園みたいに施工後1/3売れ残ってるみたいな、悲惨な状況になっちゃうんじゃない？

しかも例にも漏れず、ここも361戸でエレベータ3基しかねーし。

>>74 マンション検討中さん

管理費は平米いくらですか？

定借でこの価格は残債割れ確実ですが、腐っても駅近ですし60年永住する目的ならまぁ悪くはないのではないでしょうか

オンライン説明会では定借だと建物にお金がかけられるので良い建物・広い建物に住めます！みたいな説明もありましたね。
価格はあまり下げないということか。

この価格だと条件の良い住戸は坪330万とか？
（73平米が仮に7300万だとすれば）

定借ディスカウントを2割と考えると、所有権に換算した南砂町徒歩3分の価格は坪410万ということになります(￣▽￣;)

この価格で買って、地代を60年払い続けるとか(￣▽￣;)

どうせ建物も大して金かけてないやろ(￣▽￣;)

(所有権換算)坪410なら湾岸方面もいけるんじゃないか(￣▽￣;)

これは高い。。
これなら、他買える。
諦めます。

調べたけどこのデベの大規模なんて買えたもんじゃないですな。

自社サイトで300万プレゼントで売れ残りさばいてるし、リバブルの新築アウトレットでも値引きで大量放出中でした。値上げがトレンドなのに自ら価値を毀損してるという。

https://www.livable.co.jp/kounyu/tokushu/outlet/all-privilege-mansion/

定借で同じ運命辿ったら目も当てられない。立地は良いけどリスクしかないでしょ。残念。

高値で売り出して

山ほど在庫残して

値引きで投げ売りスタイルか

そりゃ　最初に手を出したら負けだぁ　笑

今回は定借なのにさらに割高と

誰得ぅ　笑

グランエスタか東陽町の財閥中古でオケ

残債割れほば確実の物件買うなんて、言葉を選ばずに言えば単なる罰ゲームでしょ、、

船橋高根台で300万プレゼントとは、、

売出し開始価格でここ買って、数年後中古で売ったら最悪マイナス1000万超えるんじゃない？
言い過ぎ？

参考までにですが、南砂町徒歩12分・築17年の旧法借地権の物件が坪125万で売り出されて長いこと売れ残っています
徒歩分は違えど、定期借地権より条件のよい旧法借地権でさえこれくらい減価することは留意すべきです

>>82 マンション検討中さん

sumuneというやつも売れ残り物件しか載せてないね。結局自社サイトのアウトレットモールでした。はやくここに載って欲しい!

https://sumune.com/estate

>>87 匿名さん
うわ、良い情報です、ありがとうございます！
勝どきは厳しいの分かってたけど、上野はやっぱ1LDK厳しかったのか。笑

この値段なら、グランエスタの中古買ってリフォームする方が合理的だよね。
この物件は徒歩3分とはいえ、ヘンテコなルートを通るので、夜は不安だし。

無名の不動産屋なので調べてみました。

50戸ぐらいの独身向けを大量に作ってますね。

殆どが微妙な郊外や地ぐらいの低い近郊です。

川口、入谷、宮崎台、本八幡、中村橋、松戸、船橋、三ノ輪、東武練馬、つつじヶ丘、成増、西葛西、高根公団。。。

ちょっとだけ手掛けてる大規模はアウトレットモールにあるように爆死中ですね。。。まともな立地が買えず、大規模を売り捌ける企画ができないのでしょう。

南砂で定期借地権の高値チャレンジ、しかも大規模って完全に爆死フラグたってますね。。。。。

不調物件多い。笑

東中野、宮崎台、調布、海老名は売行きいい感じっぽいけど。

南砂町がいい感じになる予感はしないな

定借でこの価格だとしたら、設備仕様がよっぽど良いということでしょうか
食洗機・ディスポーザー・トイレ手洗いカウンターあたりは当然としてプラスアルファがほしいですね

たしかに検索したら
数百戸規模のマンションは数件しか
やったことないじゃんか。

童貞が100人斬り目指すみたいなもの笑？

しかもどれも上のアウトレットにでてくるし。

よかったらNo.1タワマン建てる計画もあるから応援してあげて！！！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/664839/

日鉄興和不動産って販売を委託するからなー

売る苦しみを知らないのかなー

>>94 匿名さん

港南のタワーも爆死しそうw

>>95 匿名さん

自己満の企画w

みなさん、日鉄興和不動産に詳し過ぎ＆リサーチ力ww

日鉄興和は川口元郷でも定借でやらかしてるらしいですし、これの二の舞になりそうですね
https://manmani.net/?p=19743

管理会社の日鉄コミュニティは管理組合の金を着服して2019年に処分を受けてるよ。
購入する人＆理事さんは気をつけてね！！
でも再発防止策がされてるから安心だよ！！

https://www.ns-community.co.jp/ns/20190415_document.pdf

しばらく価格のことで散々言われるだろうから、これくらいにしておくね。

グランエスタに新築以外で勝る要素があれば、教えて欲しいですね。

グランエスタは更に大規模（671戸）でランニングコストが安い（殆どの住戸で管理費7000～8000円）、修繕積立金も安い。それでいてコンシェルジュ、ジム、ゲストルーム、パーティールームなんかもある。

こちらは地代もあるし、新築以外に選ぶ理由が分からない。

ジオ南砂も高いけど、ここも高いね。
強気な価格。
オートバックス跡地はさらに強気になるのかな。

設備仕様が公表されてないからなんとも言えないけど、建物に金かけましたって言ってて専有部がしょぼかったらないなー
共用部なんてなくてもいいぐらいだし

設備仕様は少なくともジオと同等でないとこの価格は説明が付かないですね
以下マンマニ氏ブログ引用ですが、この辺りがちゃんと揃っているかは要確認です

> ディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、キッチンハンスグローエ社製水栓、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレ、Low-E複層ガラス、可動式ルーバー面格子など
> エレベーターは4基（11階以上は2基）、すべて食い込み型になっていない
https://manmani.net/?p=34972

間取りはひどいな。
他もコストカットしまくりは確定かと。

アルコーブなし
インポールなのに5畳しかない不整形子供部屋
リビングインバス
キッチンと巨大パイプスペースがバルコニーに面してて居室は行燈部屋

何これ、、震

>>106 匿名さん
確かに、一般に公表されているなかでは、このタイプ（F-C）が一番ヘンテコな間取りだよね。LDの隅にあるクローゼットも意味不明だし。そこで着替えを選ばせるのってどうなのよ？

でもまあ、間取りについてはもう少しマシなやつの方が多いから、この間取りだけで物件全体を云々するのは違うとも思うけど。

>>106 匿名さん

リビングダニイングは実質8畳ぐらいだね。
洋室3をダイニングかリビングとして使わないと使い物にならない。

洋室3のウゴクロが全ての元凶。

それがあるからキッチンを窓に寄せざるを得ない。なのに3LDKに見せたいからこうなる。普通に洋室3とキッチンをの位置を変えればまともになる。

しかも元凶のウゴクロで洋室1が6-7.8畳に変わったところでほぼ意味がない。

コストカットを誤魔化すために飛び道具に力をいれて企画するから余計におかしなことになる。まさに三流の発想。

この間取りをみた時点でそこら中に地雷が埋まってるとしか思えない。大規模で全く売れてない西葛西と高根公団は見学した方がいい。

>>107 匿名さん

まともなデベならわざわざ公開してる代表間取りをひどいものにしない。お察し物件。公開4LDKも2部屋がリビングイン。ろくなものではない。

グランエスタの間取りと比べてみると最近のマンションの建物へのお金かかってなさが分かりやすいですね。
ポーチの大きさとか。
こればっかりは工事費の相場があるので仕方無い面もあるけど。

グランエスタだとこの間取りで5980万。この部屋は2階なので条件があまり良くないけど

>>110 匿名さん

これ80㎡あるのでかなりゆとりがありますよね
築15年の差を考慮しても7000万前半～の細切れ4LDKとは比べるまでもないですね
本当に新築であること以外のメリットが見当たらない物件です

>>111 匿名さん

それマンマニさんアカン言うてるやつやん。
しかも定借て。。。

>>71
他人様の道路を歩いて他人様の土地の上の建物に70m2換算で6000万かそれ以上…
同じ値段出すとして駅近定借権か駅遠所有権か…
南砂も高くなったねぇ

>>113 住民板ユーザーさん

高いとは言っても同じ定借の西早稲田より1割くらい安いですよ。
大手町へはこちらのほうが近いし。

西早稲田は定借70年ですし、プレミアムプラン除いた価格はこことほぼ同じですよ（72平米5900万～くらい）
近郊定借60年物件が都心定借70年物件と同じ価格というのは、相場上昇を鑑みてもちょっと盛られ過ぎ感はありますね
おまけに間取り図見る限りそれなりにコストカットされてそうな予感がしますし

この世帯数でエレベーター３機はリビオらしい。
西葛西も少ないみたいだし、コストカットなんですかね。
時間帯はかなり待つことがストレスになりそう。

L型キッチンって角部分がデッドスペースになり易くて空間効率が悪いから、かなり広い住戸じゃないとうまく収まらない。実際、106の間取りはLDがかなり狭くなっちゃってる。図を見る限りトイレ手洗いカウンターもなさそう？

>>117 匿名さん

手洗いカウンターがないだけではなく、温水洗浄便座は袖ボタンタイプの古いデザインですね

どうしても西和田と比較をしちゃうよなあ。こっちが先で、あちらが後発だったら、ずいぶん印象違ったかな？

>>106 匿名さん
ウゴクロを作ったせいで３Ｌなのに行燈部屋を作ってしまったのか。
廊下側の7畳がほぼアウトフレームなのが救いかな。
行燈部屋は書斎にするしかない？

アクセスの良いですし、プラン内容もプランごとにいろいろ特徴があっていいなと思います。
いくらくらいなのかなと物件概要を見ると借地権物件でした。
駅近くで価格も高めだとしたら、借地権物件は避けたいかもしれないです。

単体で見たら悪くなくても、グランエスタが強すぎる。
それに尽きる気がする。

>>121 匿名さん

安いが60年定借はやはり厳しい
70年と比較にならないので、検討に値しません。

>>123 マンション検討中さん

比較してるやん。

リビオは色んなところで売れ残りもしくわ予備軍を抱えているようですね、南砂も折角立地が良かったのに仲間入りしそうかな、まともなデベロッパーさんに開発は担当して欲しいものです

>>106 匿名さん

日差しでキッチンの上に
生ものおいてたらすぐ腐りそう。
窓際のキッチンなんて百害あって一理なしw

かといってPSとカウンターが邪魔で、
リビングに陽も当たらなさそうね。
リビングは実質窓ガラス2枚しかないw

洋室3は当然陽が当たらないし、
目の前に洗面所と風呂w

酷いなこれ。考えたやつでてこいww

>>125 マンション検討中さん

アルコープない大規模マンションってベビーカーで廊下通る時、怖くないですか？

このタイプもキッチンがベランダ側にありますが、この間取りのメリットって何なんでしょうか。普通の対面キッチンの方が良かったのではと思ってしまいます。

>>130 マンション検討中さん

キッチンが自然光で明るいのと独立キッチンを好む人向けですかね。

>>128 匿名さん

ちょっとぐらいぶつかってもいいじゃないですか！
アルコーブつけて部屋が4畳になる方がいいですか？

>>130 マンション検討中さん

キッチンに南西からのレーザービーム光で灼熱にしたい人と、リビングにはソファを絶対置かせたくない人向けですかね。

>>132 マンション検討中さん

アルコープは共用部の面積ですかね。
ゆとりある共用廊下良いですよね。

>>134 周辺住民さん

廊下からバルコニーの幅は決まっているので、アルコーブをつくれば部屋は狭くなります。

余裕のないつくりだからアルコーブをなくしているのです。

これでアルコーブをつくれば5.5畳の主寝室と3.8畳の子供部屋の出来上がりです。

それでもつくりますか？

>>136 マンション検討中さん
廊下からバルコニーの幅を狭くして、アルコーブを作らないというコストカットとアイディアの無さでしょうね。
コンパクトマンションと違って廊下で人の行き来が多いので。

>>136 マンション検討中さん
　廊下からバルコニーの幅に対して各住戸のスパン（横幅）を十分に広く取れていないのが苦しいわけです。結果として共用廊下や玄関回りにゆとり空間を作り出すことができなくなってしまった。
　許容できるかは人によって判断が異なるでしょうが、廊下玄関回りにゆとりを感じるかどうかは分譲マンションと賃貸マンションを分かつポイントの１つなので、アルコープなしは小さくないデメリットだと思いますよ。

>>138 匿名さん
アルコーブある部屋も作ってるけど、住む側の問題ではなく、共用廊下を歩く人への配慮なんですよね。

子供が少ないコンパクトマンションであれば、良いですが、ファミリータイプのマンションだと子どもも多いので危険ですよね。

ここまでをまとめると、

マイナーデベで大型物件が経験不足でほぼ売れ残ってる

定期借家権のくせに割高で仕様はコストカットばかり

売れないと新築でアウトレットとウェブ販売で大幅値引きして資産価値を削ってくる・・・

なんにもいいことがない・・・

>>140 マンション検討中さん

定期借家は流石に間違いすぎでしょ。

>>141 検討板ユーザーさん

はいはい、定期借地権ね。

>>132 マンション検討中さん
うわ、こういう奴と一緒に住みたくねえ。
こういう考えがあるとぶつかっても謝らないだろうし
「謝って」と言っても
「ちょっとくらいぶつかってもいいじゃないですか！」
ってい言うんだろうな

>>143 住民板ユーザーさん

4畳の主寝室をオススメするのですね。

>>136 マンション検討中さん
東向きの部屋なので設計の段階で廊下からバルコニーまでの距離をもっと延ばせば済む話です。それか横幅を広めて四角に近い部屋にすればよいのです。設計上の問題です。アルコープが有る方が便利だという結論は変わりません。

>>145 周辺住民さん

廊下からバルコニーまでの距離は伸ばせられないわけ

その中で部屋が狭いかアルコーブがないかの二択をきいてるわけ

デベの選択はアルコーブをなくすことだったわけ

アルコーブは便利便利って誰も聞いてねえよ笑

>>146 匿名さん

なんで、廊下からバルコニーまでの距離は伸ばせないのですか？
300越えのマンションでアルコーブないのは、とても珍しいコストカットですよね。

>>147 通りがかりさん

周辺相場も知らずに土地を高値掴みしすぎて建物の質を下げるしかなくなった三流デベだからですよ、言わせないであげてくださいｗ

>>147 通りがかりさん

伸ばすとお金がかかりますからね。

部屋の広さとってやるからアルコーブなしで我慢しろという日鉄様からのメッセージです。

皆さんもどうせ買うんでしょう？

>>145 周辺住民さん

縦を伸ばせば建築費と敷地を圧迫します。
横を伸ばせばグロスがあがり全体の戸数が減ります。

そんな余裕のあるターゲットに売っていません。
ここは南砂の壁ドンです。

さあ、狭小コンパクトで培ったギチギチに詰め込むテクニックをご覧ください。
皆さんにピッタリの仕様と広さとお値段まで削ってみせますよ。

デベに恨みがある若葉が連投してますね。
デベ批判はアク禁されるでしょうね。

>>151 通りがかりさん

デベの実力は購入検討に有用ですからね。

売れ残りばかりのデベなら当然リセールは期待できないわけです。
コストカットの物件ばかり作ってるデベなら当然高仕様は期待できないわけです。
大型物件の経験に全く乏しいデベなら当然大型物件の出来は期待できないわけです。

ここはどうですか？

ここ、長谷工の造注物件でしょ？
新日鉄は名前だけなんだから何言っても関係ないよ。

>>153 マンション検討中さん
それは間違いない情報ですか？

>>152 マンコミュファンさん

どこかに高級なタワマンつくるんじゃなかったっけ？

>>155 通りがかりさん

リビオはタワマンは昔に板橋と川口にペンシルしかやったことがないから童貞と同じ。一ミリも期待できない。

素朴な疑問なんだけど、これだけ下げコメントがされるデベが何で売主別中古マンション値上がり率5年連続1位なん？

ランキング自体が価値ない？
このスレ以外の世界では低仕様が気にされない？
実はめちゃ良いデベなの？

儲けさせてくれるデベとは
誰からも思われてないから、
ランキングは実態と違うんだろうな。

リビオの一期一次は買いとか、
リビオがJVに入ってたら買いとか、
どのマンクラからも聞いたことがない笑。

>>157 匿名さん

リーマンショック期に都心物件を割安で分譲していたのが今値上がりしているだけで、ここ数年の物件に対しての再現性は全く無いです。

>>144
駅前で他人とぶつかって「おい謝れ」って言われても
「ヨンジョーのシュシンシツガー」って言い返すの？

>>159 匿名さん

耐えきれずに都心で投げ売りしかたから
後から上がっただけかw。

投げ売りしてた弱小は全部潰れたから
生き残っただけマシかね？

>>153 マンション検討中さん
うわ、それが本当だとしたら「人と向き合い、街をつくる」と言ってるデベが
名前だけかして購入者と向き合わないってことっすかね

>>146 匿名さん
なんで二択なわけ？
躯体決めてから間取り考えてる訳でも無いのに。
このマンションはそもそもアルコープ無しの躯体設計だっただけ。
アルコープ作るならそれなりの躯体にするはず。
他の方はアルコープを取るか部屋の広さを取るかなんて言ってない。
貴方が勝手に言ってるだけ。
貴方と同じ言い方をするなら、アルコープがある代わりに部屋狭くてもいいなんて誰も言ってねえよ笑。

アルコーブをつけるかつけないかを決めてから、全体の容積率や建築費をどうするか決められると思ってるやつ、ウケる。

>>159 匿名さん

まぁここは貴重な駅近立地なのにね。
築年数以外でグランエスタに勝てる要素がひとつもないのかしら？

>>165 匿名さん
築年数の要素に含まれるかもしれませんが、アプリ連動のタッチレスエレベータとか入れば勝てるかも？ですかね

マンマニさん記事も出ましたね。
やはりグランエスタの下位互換、絶対新築でないといけない人向けといった感じの評価ですね。

ここを見ていると新築のリビオと築15年のグランエスタを比較している人が多いですね。共通点は駅近なんだと思いますが他は何を対比しているのでしょうか。

>>168 通りすがりさん
シンプルに立地と仕様と価格ですよね。中古とは言えグランエスタの造りは今の時代では価格帯にしてはありえないくらいしっかりしてますし、広さもある。長期自己居住目的なら中古が市場に出ても直ぐに売れてしまうのがよく分かります。

2年後こんなチラシだされて大安売りされそう　笑

グランエスタでこんな安いか

市況が今のままなら
リビオの15年後はどんなに高くても
250万×0.8＝200万
つまり35%は値下がりすると

立地もグランより劣るから
もっと落ちる可能性あり

マンマニが新築好き以外には勧めないのは
まさにこれ

つらい

>>169 匿名さん
172は返信のつもりでした。ジオやリビオが300超えてくると永代通の3つのマンションの平米単価も250から300に近づいていくのでしょう。

>>172 通りすがりさん

グランエスタは今年、大規模修繕だそうです。
外壁や共用廊下も綺麗になるそうですよ。

マンマニさんがこのマンション訪問してましたね。
でも全く推奨していないので買うに値しない。以上かな。。。

60年定借でこの価格はあり得ない、地代も管理費も高い。

オートバックス跡地に建築看板設置されてた
住友15階建て　立地的に一番気になってるので期待してしまうなあー。

>>177 マンション検討中さん
すみふだと最低でも坪350はするでしょうね

>>177 マンション検討中さん

オートバックス跡地ってどのあたりですか？

>>179 マンコミュファンさん

木曽路の向かい側ですよ。
葛西橋通り。

>>179 マンコミュファンさん
　丸八通り　木曽路の向かいです。
いつも散歩しながらチェックしてました。
最近工事の動きがあったのでそろそろかと！
もともと高級マンションの噂がある場所だったので
期待です。

>>181 通りすがりさん

団地側にも出口ができるみたいなので
直線5分位じゃないです？

グランスタ唯一の決定は15年の築差…
それ以外は全てグランスタ優位

YouTubeでマンマニさんの建設地周辺レポートを見ましたが、このマンション建設計画を反対、歓迎しない旨の張り紙が至る所にされていました。西側隣のマンションや南側目の前の都営住宅にも何枚も。周りは私道が多いですし、住んでからも近隣トラブルが頻発しそうで怖いです。

リビオ勝どきも大コケ。

じゅうじゅうカルビの向かいもリビオレゾンだよね。
投資用賃貸マンション。

>>187 検討板ユーザーさん
日鉄の社員が実名でワイが開発担当って語ってますねー

>>189 匿名さん

こいつの担当物件、大コケばかりだは　笑笑笑

>>189 匿名さん
見事に売れ残り物件ばかりだな。ってかツイッターで自分晒してる時点で評判の悪さに気づいてなさそう。

>>191 匿名さん
販売代理の伊藤忠の人の気持ちを考えると、、、
勝どきがこんだけ売れないってことは企画に問題があったってことで、、、販売代理も苦労したでしょ。その後デベ社員がアプリ開発できた！MRで情報を仕入れて部屋おさえるのはもう古いってツイートするとか、、、マジかよですわ。個人的見解じゃすまされんのんちゃうんかな。

もう南砂町のココも、伊藤忠さん長谷工さん、後はよろしく状態なのかねぇ

このデベロッパーのマンションは至るところでで値下げの嵐なんですね。

東京リバブルさんの新築アウトレットやめたと思ったら、自分のところこスムネでの割引、おまけに今度はPayPayの値引きしています。

新築をここまで叩き売る会社は倒産寸前でない限り見たことないんですが、財務体質が危ないのでしょうか？今はマンションが売れててどこも大儲けだと思うのですが。

新築マンション値下がり率No.1？？

投稿の評判が悪すぎる。借地権物件なのに価格が高すぎる。毎月管理費と地代を払い続け60年経ったら資産価値0になるので、余程安くなければ買わないという意見ももっとだと思う。

ここは借地権なので中古で売る時に苦戦しそうですよね。
10年ちょっと住んで売却となっても、残年数50年ないですから買い手も限られちゃうわけで。資産性は皆無ですね。

借地権って、所有権の新築分譲より土地代相当分安いのが基本でしょ。その代わり土地代の賃料を別途払うわけで。土地の固定資産税はないだろうけど。
ここは、駅3分とはいえ土地代別の価格に見えない。土地の賃料を一括で払うとかなの？

>>197 匿名さん
定借のマンション価格には権利金もしくは前払い地代を含むのが一般的です。

>>198 購入経験者さん
HP見ても分からなかったんだけど、ここは60年分の地代が物件価格に含まれてるってことですか？
毎月の地代の支払いなし？
私が見つけられなかっただけかもしれないけど、ここら辺は公式ページで分かりやすく書いて欲しいな。

>>199 匿名さん
60年分の地代の何割かを一括前払いする形が一般的です。
パークコート渋谷ザタワーのように地代全額を前払いするのはごく例外的です。
良い悪いは別にして、価格やランニングコストの詳細情報はMRで直接聞くしかないです。
現状ではホームページではそこまでは告知しないのが普通です。