リビオシティ南砂町ステーションサイトってどうですか？

近隣新築分譲（と言っても歩くとかなり遠いが）3LDKが、5600万より分譲しているので、それよりは確実にお高いのかと思いますよ。
同一徒歩3分の中古3LDKも5000万以上はするので、まぁおそらく、最多価格帯は6000万近いのでは。

定借だと通常何％お安いんでしたっけ？

>>2 匿名さん
定借の期間、周辺の物件事情（類似の立地で同等規模の所有権物件がどの程度入手しやすいか）、地代設定などによってかなり変化するように思います。ブリリアシティ西早稲田やザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスは定借期間70年で、所有権の9割近い設定と言われています。ここは期間62年の定借なので、それよりは少し割安の設定になると思いますが、どうでしょうか。
それにしても、HPの分かりやすいところに定期借地権の説明がないのは不適切ですね。すぐ追加されるとは思いますが…。

>>3 匿名さん

価格早く発表して欲しいですね。
坪いくらになりそうですかね？

楽しみです。

>>4 マンション検討中さん
予想しても盛大に外しそうだから、やめておきます（苦笑）。
マンション自体のコンセプトは、かなり魅力的ですよね。

定借だといくら駅近でも検討から外れるなぁ。都心ならともかく、南砂で定借とかありえんよ。

>>7 マンション検討中さん
そういう方がいても不思議ではないですが、定借の物件なんて全国に100以上ありますからね。経堂、登戸、国立、調布、府中、立川、関東でもいろんな物件がありますよ。関西の方が多いですけどもね。

定借の魅力って安い以外にありますか？
確かに駅近、共用部の設備は魅力的かもしれないけど、今までのリビオの部屋の設備はちょっと、、、魅力に欠けるものが多かったのでその辺も気になりますね。

私個人も定借のメリットは固定資産税がない以外、魅力が見つかりません。
定借のメリットはほかにどういったことがあるのでしょうか？

価格設定が割安になっているということから、購入しやすいという利点はありそうですね
そのほか、いい場所に建設されているというケースが多いような気がします。

定借物件のメリットって、それ単体で見れば、基本的に短期的中期的に見て「安い」だけだと思う。物件次第ではあるけれど、長期的にはむしろ割高になるケースが多いと思う。

フローで見ると、土地固定資産税がかからない分が安くなり、地代と解体準備金の分が高くなる。総合では少し割高のことが多いのではないかと。
ストックで見ると、購入時に物件価格が割安になる分だけ安くなり、売却時の価格が区分所有権物件より割安になる分だけ高くつくことになる。これも、総合的には割高になってしまうことが多いのではないかと。

結局、購入時にかかる費用が安い分の資金を、売却までの期間、短期～中期的に他の目的に回せることが唯一のメリットだと思う。だから、物件自体に魅力を感じないなら、多少安くても買う意味は乏しい気がする。逆に立地が家族全員の条件にピッタリ合うとか、デザインがツボだとか、物件に強い魅力を感じる（他の物件では代替が効かないと思う）なら、長期的に多少割高になる計算でも、上記のメリットを活かせれば（つまり短期～中期でお金を上手く使える人なら）買って損はないだろうと思う。

定借の可否はさておき、気になるのは配棟計画です。
このイラストを見ると南側の他、裏に西、東、東と3棟あるように見えます。
ブリリアシティ西早稲田にとても似ています。

西は分譲マンション、東は巨大倉庫なのでそれぞれ距離をとっているので、南棟の陰に密集していて自己日影が強く影響しそうな気がします。

ホントだ。よく似てるねえ。ブリリアシティ西早稲田が成功しているから、その影響を受けているのかもね。でも、詳しく見ると、ちょっと違う点もあるね。

ブリリアシティ西早稲田の場合、サウスコートが若干南東の方角を向いていて、背中側の３棟はイーストとセンターがそれぞれ東北東、ウエストコートが西南西を向いて建ってるんだよね。つまり、イーストとセンターは基本の方向があまり良くない（わずかに北向き）わけだけど、その代わり、サウスコートの東側が低め（6階建て）になっていて、イーストとセンターの日照条件に配慮している。

この物件の配当計画だと、南棟の東側はすべてすごく背が高くて、その代わりに西側が少し削れている。で、南棟自体は（間取りを見ると）どうやら若干南西の方角を向いているらしいから、このイラストからすると、背中側の３棟は、東と真ん中の棟はそれぞれ東南東、西の棟は西北西を向いているらしい。つまり、南棟の西側が削れているのは、西棟の日照に配慮したものなんだろうね。

いずれにしても、南の棟とそれ以外の棟では価格差があって然るべきだろうね。

この敷地、周囲に高層マンションや日本通運の事務所ビルに囲まれていて、眺望が抜ける部屋がほぼ無い感じかもしれませんね。

グーグルマップの写真です。

>>15 マンション比較中さん
これは…、かなりハイレベルの囲まれ感だねｗ

以前キラリスナを見学した時に、販売会社のアーベストの方が、仕切りに定借物件を潰していました。今回も販売会社はアーベストですが、どういう販売をするのか見物です。物件が変われば定期借地を褒めるのでしょうか？

>>16 匿名さん

囲まれ感にしても自己日影にしても、大手町11分徒歩3分の大規模物件ということで気にしない人たちも大勢いそう。
夫婦正社員で共働きなら垂涎の立地ですよ。

>>18 匿名さん
それは同意。かなりの囲まれ感はあるけど、日照さえ確保できてれば、敷地は植栽豊かにするみたいだし、壁ドンでもないから、生活環境的には悪くないだろうしね。利便性の高さと大規模の魅力で買いって人は相当多いだろうね。

この環境だと周りのマンションの方がデメリットがあるような…。
ここはリビング側に公園がありますし日照は問題なさそうですけどね。
中庭での声や音が響くかもしれないなあとちょっと思いましたが、どうなるでしょうね。
中庭、完成予想CGだと日除けになるものが何もないので、ベンチあたりに屋根が出来ると良いなと思います。

駅近で囲まれ感ない土地なんてないんじゃないですかね。
価格早く知りたいですね?

気になってはるばる現地を見に行きましたが、近隣の住民が反対運動のような張り紙を近所に貼りまくっていて、すこし不安でした。
出入り口を変えろとの事でしたがさっぱり。
分かる方いますか？

>>22 匿名さん

現地を見ていませんが、おそらく南西側の戸建てのあたりでは？
私道に車止めを設置して通り抜け禁止の表示をしていることから、私道の利用に敏感な印象を受けました。

このマンションからスナモへ行く場合、メインエントランスから戸建ての間の道を経由してグランエスタ側へ出ることになります。
しかしこの道は位置指定道路（私道）なので第三者が当たり前に通る権利があるわけではありません。あくまで私道所有者が所有する土地を厚意で通らせてもらうだけなのです。

道路敷地の税金を払い管理もしているのに、新しくやってくる360戸の住民が当然のように通り抜けるのは我慢ならん！という感情も理解できます。

一番いいのは江東区が買い上げて区道にすることだと思いますが、そのあたりがどうなってるのでしょうね。

>>23 匿名さん

ストリートビューではわかりづらいですが、仰る通り私道には「日鉄興和の関係者は通り抜けできません」と言った旨の表示が設置されています。
戸建ての方ではなく突き当たりの公園と都営住宅の敷地内にも公道に通じる階段があるのですが、こちらの利用もどうなんでしょうね。
これらが使用できないとなるとスナモや駅へのアクセスはだいぶ変わってきそうです。

バツを付けた道は私道なので通れないですね。
青の矢印で書いた道はとても狭いですが、一応皆が通れそうです。でも、自転車や車は北側の元八幡通りから入るようになりそうですね。

「位置指定道路」は確かに私道ではありますが、建築基準法の接道規制を満たすために設置され、特定行政庁の指定を受けたものなので、道路として一定の公共目的に資することが前提となります。平成23年6月29日の東京地裁判決では、「位置指定道路は私道ではあるが、その所有者以外の第三者を含む一般公衆の通行を許容する性質を有しているものであるから、公衆の通行・立入りを全面的に禁止したり阻害したりすることはできない。」とはっきり示されています。

もっとも、この判決には続きがあり、位置指定道路は「あくまで私道である」から、その所有者は「位置指定道路の趣旨等、法令の規定に反しない限り、道路の保全と関係権利者の居住の安寧のため、道路の利用を自治的に定める」ことができる、とされています。

問題は、「位置指定道路の趣旨（…に反しない限り）」の部分です。この点、この判決では、徒歩・自転車の通行と自動車の乗り入れを分けて判断しています。つまり、「本件私道を徒歩ないし自転車等で通行することは、位置指定道路の性質からしても、また実際の本件私道や土地の状況からしても、本件私道の所有者の所有権の行使を妨害するものとはいえない」と述べて、徒歩・自転車の通行を禁止することはできない、としています。これに対して、自動車の乗り入れについては、一定の条件を満たせば禁止できる、としています。

地裁の判決しかないので確定判例ではありませんが、位置指定道路に対する所有者の自治権が認められるのは間違いないとは言え、一般の歩行者や自転車の通行についてまで「厚情で通らせてあげているだけ」というのは、どうでしょうか？　通り抜け禁止とされている「日鉄興和の関係者」は、工事関係者だけではなく、将来のマンションの住民を含む趣旨なのでしょうか？　もちろん、周辺住民の方にもいろいろな思いがあるのでしょう。せっかくの開発計画なので、うまくトラブルを収めて、街の発展につなげて欲しいものですね。

>>26 匿名さん

通れるのか通行禁止なのか、販売までにはっきりして欲しいですね。ダメならダメで、それ前提に考えるので。
「入居後の利用実態次第」なんて説明はいちばん困ります。

近隣に住んでいるが
あの私道は前々から自転車は降りろだとかずっと貼られてる
このマンションの工事が始まってから貼り紙がリニューアルした

あと上の地図で青線なら通れると書いた方へ
私道と並行する青線は都営団地併設公園の中だから通れる事には通れるけど正式な道ではない

>>25 匿名さん
都営住宅東側の道も私道ではあるのですが、元々この土地にあった戸田建設資材置き場の導入路だったので、今後も通行は可能だと思います。おそらく区に移管されるのでは？

>>32
そうなんですよね、あくまで物理的に通れるだけで都の住宅公社の土地ですから。
あまりに通り抜けが多いと柵が作られてしまうかも。

ちなみに北隣にできたホテルの案内図では、戸建ての私道も公園ルートも表示されていません。

戸田建設の私道は、借地代に道路の維持管理料のようなものも上乗せされて、住民は通行可能になるかもしれませんね！
タクシーセンター横の通行可能な道路は狭いですよね。しかも、駅側に渡るための横断歩道がないようで。横断歩道を作る予定はあるのでしょうか？でも、この道は狭いですが自転車も一応通れそうな気はします。

>>31 匿名さん

この手の話は、着工前に開発不動産会社がしっかりと近隣住民に説明して解決しておくような話なのでは？住んだ後に嫌がらせされたらつらいわ

北側の社宅は、〇井物産の独身寮として使われていますね。

駅近、大規模は魅力ですね。
仕様と価格次第ですかね。。。

まぁ、普通に考えて…6500万クラスでしょうね。

>>39 マンション検討中さん

定借でその値段ですか？

>>40 評判気になるさん

と予想しています。
駅近の築ある物件で6000万してますからね。
駅遠いジオで6500万ですし。

同じ定借のブリリア西早稲田と同水準価格でしょう。
あっちはあの駅距離があって7000万で好調な売れ行き。こちらは駅近。

>>42 匿名さん

どんどん周辺の価格帯が上がっていきますね！

他人様から借りた土地に住んで
他人様の道路を通って駅まで往来
何ひとつ残らなくても良い人向きだと思います

>>44 住民板ユーザーさん

辛辣だけどその通り

31歳来年結婚する予定の人です。約8年住んで売りたいのでここよいかも！定借とはいえ２０８５年までですし

まあ、定借物件は所有権と比べると、見た目の価格が安い分、実質的には相当割高ですけどね。デベが土地代に利益を乗せられない分、建物代に思いっきり利益を乗せますから。

ここ、南側ガッツリ都営住宅ですね
残念な景観になりそう

>>48 マンコミュファンさん
駅前に景観は不要

>>49 マンション検討中さん
バルコニーからの景色は良いに越したことはないよ
分譲マンションに遮られるならともかく、都営住宅の日陰はどうかね

以前は共用部とかもういいかなと思ってましたが、家にいること増えてやっぱりちょっと気になるようになりました。通勤にも便利そうだし楽しみです。

プレイフォレスト、いいですよね。コロナ禍でも、休憩時間など家の外に出て散歩できそうな気がします。
ラウンジは白、ミルクティー色でまとめていてシンプルで素敵。
北欧系になるんでしょうか。
今、薄いベージュでまとめる韓国インテリアも流行していますよね。

フィットネススタジオもあるみたいで、ちょっとした時間に利用できるのはいいなと思っています。

>>52 匿名さん

いつまでコロナ禍だと思ってんの？

そんなこと言ってたら毎年インフルエンザ禍やで？笑

東西線関連でいうと
・ほぼ全路線と繋がっているので都内のどこでも便利に行ける。
（大手町11分（朝は15分くらい）は便利）
・朝2分間隔で走っているので1本乗り遅れても心配ない。
（ただちょっとダイヤが乱れると混雑が凄い。）
・南砂町駅改良工事が完了すると東陽町駅発着（不具合で折り返し時も）が南砂町駅発着となるはず。始発最終も南砂町駅発着となることに期待。
・地下鉄といっても地上出入口傍なので窓を開けていると騒音が気になるかも。

周辺環境でいうと
・トピレック、SUNAMOの２大ショッピングセンタは超便利。
・江東区医療センタ（産科、小児科以外の総合病院）が近く、いざというときに安心。
・敷地隣接、周辺マンションや高齢者施設にも保育園があり、入園できる可能性が高い。
・０ｍ以下地域ですが、駅前公園下には大規模水害用貯水施設があり、荒川土手も強化工事実施中で水害に強くなりつつある。

周辺住民さんが挙げて下さったアクセス情報、利便施設情報がきめ細やかで大変参考になります。
保育園は複数選択肢があり比較的入りやすい環境なのでしょうか。
小学校や図書館も徒歩圏内ですし子育て環境は良さそうですね。

私も検討しています。
南砂町はコンパクトにまとまっていて住みやすそうだなと思うものの、子供が電車通学するとなると朝の東西線が大変かなとも思います。
東西線はどこにでも出やすいので便利ですが、朝のラッシュがすごいですよね。

久々駅近くの新築マンションですね。

公園横道を通り徒歩３分となってますがここの３分より徒歩４分のニューライズシティの方が便利で速いです。駅も東口やミニストップ側はエレベーターとエスカレーターがついてますが、２a出口は改札から地下通路が距離あるのと階段だけだったと思うので私なら信号渡って東口を使うと思います。それでも５分くらいだと思います。近いですね。

このマンションにも保育園が出来る予定ですが、許認可保育園はマンション住民優先という訳にはいかないので、周辺の保育園が選択できるのは良いですね。隣接する城東保育園、元八幡保育園、グランエスタ、ニューライズのマンションの保育園、高齢者施設の新砂保育園などなど

マンション内の保育園に入れれば一番いいのでしょうが
他にも複数選択肢があり、入りやすい環境であれば
何よりだと思います。
江東区医療センターは小児科がないそうですが
近くに評判の良い小児科はありますでしょうか。

坪単価どれくらいになりますかねー？

敷地配置図が出ていましたので、ご参考にどうぞ。

>>62 評判気になるさん

ここ全然スレないけど、人気ないん？

>>63 マンション検討中さん

価格でないとね。盛り上がらんよね。

絶対高いと見ている。
定期借地はほぼ考慮されないと見ている。
駅前の中古が築15年超で5000万超えてるから、新築ということで6000万超えてくるとの読み。

外れたらごめん。

>>65 匿名さん
晴海フラッグと販売時期だだ被りなので、それより安くないといくら駅近といえど流石に売れないと思います。
平均で坪280くらいになるのではないでしょうか。

>>67
ハルフラよりこの物件の方が東京駅へドアトゥで出られる時間は早いのだが…

晴海フラッグはないですよね。
あんなに揉めた物件。
マンションは人数集まってこそなのにあんなに悪評だったら集まらない。
それならここの方が良い。

価格出ました。
定期借地権なのに高いですね！
まさにマーケット高騰。。。

>>71 通りがかりさん

60年定借でこの価格は高い感じがしますね。

んんん、安くはないね。60年だしなあ。西早稲田第1期ほどのお得感はないか。

オンライン説明会参加しました、定期借地のデメリットを否定するのに必死だな…という印象でした。
誰しも思うことでしょうがとにかく価格設定が強気ですね、どこらへんがリーズナブルなのか。資産性無くランニングコストもかなり高いのに。細かいけど駐車場が3、4世帯に一台しか割り当てないのも致命的な気がしました。マンション購入検討者には受難な時代ですね。

全然定借のメリットが出せてないよね。本来定借で割安になる価格分が全部デベの懐に入ってんじゃねコレ。下手したらここが、お隣のリビオシティ西葛西親水公園みたいに施工後1/3売れ残ってるみたいな、悲惨な状況になっちゃうんじゃない？

しかも例にも漏れず、ここも361戸でエレベータ3基しかねーし。

>>74 マンション検討中さん

管理費は平米いくらですか？

定借でこの価格は残債割れ確実ですが、腐っても駅近ですし60年永住する目的ならまぁ悪くはないのではないでしょうか

オンライン説明会では定借だと建物にお金がかけられるので良い建物・広い建物に住めます！みたいな説明もありましたね。
価格はあまり下げないということか。

この価格だと条件の良い住戸は坪330万とか？
（73平米が仮に7300万だとすれば）

定借ディスカウントを2割と考えると、所有権に換算した南砂町徒歩3分の価格は坪410万ということになります(￣▽￣;)

この価格で買って、地代を60年払い続けるとか(￣▽￣;)

どうせ建物も大して金かけてないやろ(￣▽￣;)

(所有権換算)坪410なら湾岸方面もいけるんじゃないか(￣▽￣;)

これは高い。。
これなら、他買える。
諦めます。

調べたけどこのデベの大規模なんて買えたもんじゃないですな。

自社サイトで300万プレゼントで売れ残りさばいてるし、リバブルの新築アウトレットでも値引きで大量放出中でした。値上げがトレンドなのに自ら価値を毀損してるという。

https://www.livable.co.jp/kounyu/tokushu/outlet/all-privilege-mansion/

定借で同じ運命辿ったら目も当てられない。立地は良いけどリスクしかないでしょ。残念。

高値で売り出して

山ほど在庫残して

値引きで投げ売りスタイルか

そりゃ　最初に手を出したら負けだぁ　笑

今回は定借なのにさらに割高と

誰得ぅ　笑

グランエスタか東陽町の財閥中古でオケ

残債割れほば確実の物件買うなんて、言葉を選ばずに言えば単なる罰ゲームでしょ、、

船橋高根台で300万プレゼントとは、、

売出し開始価格でここ買って、数年後中古で売ったら最悪マイナス1000万超えるんじゃない？
言い過ぎ？

参考までにですが、南砂町徒歩12分・築17年の旧法借地権の物件が坪125万で売り出されて長いこと売れ残っています
徒歩分は違えど、定期借地権より条件のよい旧法借地権でさえこれくらい減価することは留意すべきです

>>82 マンション検討中さん

sumuneというやつも売れ残り物件しか載せてないね。結局自社サイトのアウトレットモールでした。はやくここに載って欲しい!

https://sumune.com/estate

>>87 匿名さん
うわ、良い情報です、ありがとうございます！
勝どきは厳しいの分かってたけど、上野はやっぱ1LDK厳しかったのか。笑

この値段なら、グランエスタの中古買ってリフォームする方が合理的だよね。
この物件は徒歩3分とはいえ、ヘンテコなルートを通るので、夜は不安だし。

無名の不動産屋なので調べてみました。

50戸ぐらいの独身向けを大量に作ってますね。

殆どが微妙な郊外や地ぐらいの低い近郊です。

川口、入谷、宮崎台、本八幡、中村橋、松戸、船橋、三ノ輪、東武練馬、つつじヶ丘、成増、西葛西、高根公団。。。

ちょっとだけ手掛けてる大規模はアウトレットモールにあるように爆死中ですね。。。まともな立地が買えず、大規模を売り捌ける企画ができないのでしょう。

南砂で定期借地権の高値チャレンジ、しかも大規模って完全に爆死フラグたってますね。。。。。

不調物件多い。笑

東中野、宮崎台、調布、海老名は売行きいい感じっぽいけど。

南砂町がいい感じになる予感はしないな

定借でこの価格だとしたら、設備仕様がよっぽど良いということでしょうか
食洗機・ディスポーザー・トイレ手洗いカウンターあたりは当然としてプラスアルファがほしいですね

たしかに検索したら
数百戸規模のマンションは数件しか
やったことないじゃんか。

童貞が100人斬り目指すみたいなもの笑？

しかもどれも上のアウトレットにでてくるし。

よかったらNo.1タワマン建てる計画もあるから応援してあげて！！！
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/664839/

日鉄興和不動産って販売を委託するからなー

売る苦しみを知らないのかなー

>>94 匿名さん

港南のタワーも爆死しそうw

>>95 匿名さん

自己満の企画w

みなさん、日鉄興和不動産に詳し過ぎ＆リサーチ力ww

日鉄興和は川口元郷でも定借でやらかしてるらしいですし、これの二の舞になりそうですね
https://manmani.net/?p=19743

管理会社の日鉄コミュニティは管理組合の金を着服して2019年に処分を受けてるよ。
購入する人＆理事さんは気をつけてね！！
でも再発防止策がされてるから安心だよ！！

https://www.ns-community.co.jp/ns/20190415_document.pdf

しばらく価格のことで散々言われるだろうから、これくらいにしておくね。