アトラス西日暮里道灌山ってどうですか？

荒川区アドレスですが、山手線内側の高台。
いい場所ですねー。
高層階なら上野公園ごしに都心方面が一望でしょうか。

こういう場所こそまさに穴場というのでしょうね。
お値段も穴場的になれば嬉しいですが…。

アトラス道灌山　かな？
開成がめちゃ近いな。

高台ではないですよ。ただ、駅まで近くて利便性は良いと思います。

いやいや、グーグルストリートビューで見たら上野の手前の広大な墓ビューでしたよ・・

>>3
諏訪台のなだらかな南西傾斜面ですね。
台地の最高部からは10メートルくらい下がりますが、西日暮里駅東側より5メートル、不忍通りより3メートル前後高くハザードマップでも安全表示です。

>>4
ストビュー見れるなら3Ｄ表示使って実際の高さから見てみれば？
タワマンじゃないから墓地は気になるほど見えないよ。
まあぽっかり空間が空いてるから「あの辺が谷中の墓地だな」とわかるけど。
てか、墓地気にしてたら谷根千～谷田川界隈には住めないね。

近所に住んでます。小学校すぐそば、スーパー至近、日当たり通風良い場所です。すぐ売れそうですね。

荒川区ということで、至近の文京区アドレスや台東区アドレスよりお安くなるでしょうか。このあたりに土地勘がないのでそのあたりのニュアンスがわかりません。

地権者大杉…
地権者様のために貢ぐような価格になりそう

周辺を知ってるけど敷地も歩道も部屋も狭いのでファミリーで住む雰囲気ではないかな。
開成に行くような家庭はもう少し違うとこ住むんじゃないでしょうか？

66の3LDKとか凄いな

開成に受かった地方在住家族に賃貸ニーズがありそうですね。
荒川区アドレス相場で山手線内側、駅徒歩3分、南東向き視界良好マンション買えるのは、なかなか希少な機会かもしれません。
狭さと自家用車持たないことと、トレードオフできるかでしょうか。

子供が開成に受かって家族で自家用車持たずに引っ越してくる地方在住家族とは

地方ってどの辺イメージしてるのかね。。。開成って首都圏限定で通える範囲からしか受けないよ。埼玉千葉も多いけどね、場所柄。

日暮里の外側でも7000万するのに、西日暮里で山の手線内側だったら荒川区アドレス相場って言ってもいくらなんだろ？
竣工時期には再開発も始まってるんだろうし

家族全員ではなくお母さんと子供だけここに引っ越しという流れになることはあるんじゃないですかね。
長期休みだけ自宅に戻る感じで。普段の買い物は自転車で移動すれば車要らないですし。
まあでもそういうご家庭だと素直に賃貸住まいなのかな。
>>7や>>10のレスを合わせるとシングル、ディンクス向けとしてあるマンションでしょうか。
そういう層だと近くにある24時間ジムが重宝しそうです。

駅反対側の再開発はコロナの影響で何か影響出るのでしょうか。プランが縮小されたり竣工が延びたりしないか気になります。野村だからもともとあまり期待していないけれど…

このスレッドデベロッパー社員の書き込み多すぎでは。

3LDKは2パターンだけですか？あまり角部屋のメリットが無いような間取りです。
坪350～400位でしょうか。地権者がかなり多いのでそれ以上でしょうか？コロナ前の計画だろうから厳しいでしょうね。

山手線徒歩3分は強烈ですね。少々賑やかですが、通勤利便性、リセールバリューは抜群です。

個人的には場所的には暮らしやすく、マンション名はダサくても人気の少ない地名がついているほうがいい。
ネームバリューより中身重視。
西日暮里はあんまりいいイメージがないけれど、開成学園の近くなんだ。
よさげだね。
店舗は何が入るのかな。

>>21 匿名さん
子供が開成に受かった地方在住の家族にニーズがありそうですよね。

『アトラス西日暮里道灌山』が正式名称か。
荒川区の香りが漂うけど仕方ないね。

近くの地下に千代田線が走ってる

アトラス道灌山で良かったのでは。

坪410～440くらいですね、どうなんでしょうね。

区は違うけどパークハウス谷中道灌山通りの中古が坪350くらいだからそんなもんでは

>>24 匿名さん
走行時の振動とかどうなんでしょうね？駅の東側よりは深度あるでしょうけど気になるのでしょうか？　上野のヨドバシとかは浅いところに走っているせいか延々と揺れ続けてますけど…

山手線の内側とは言っても、所詮は荒川区。そこまで高値になりますかね？
西日暮里は交通の利便性が良いし、南東向きで視界も良さそうなので惹かれてはいます。

ただ、駅近だとそれなりに騒音もありそうだし、地下鉄も通っている。
分譲賃貸になるのか、単身者向けの部屋があるのが少々ネック。
上層階は地権者向けの部屋になるのでしょうか。

西日暮里でも坪400超えの時代ですね。いいマンションですけど、再開発で値段盛りすぎる気がします。

いいマンションかどうかは分かりませんよ

将来の再開発を考慮しても高すぎる。しかも、再開発が完全に決定しているわけではない。駅が近いだけの物件かと。

資料請求したのに1週間以上経っても、何も連絡無し。売る気あるの？

>>33
うちも請求しましたが、価格公表等の説明会の案内がメールで来たのみ。
それはそれで分かるのですが、きちんとした資料がほしいのですけどね。

何だがいい加減な感じがして、関心が失せてきました。

設備仕様、デザインも公開してほしいですね

完成予定日が半年くらい遅れているようです。。。

>>34
ほんと、頑なに資料送ってこない。
資料請求受付中とか書いてるのにね。

少し前まで周辺住民でした。駅近の割にはまわりは静かだったと記憶しています。
ショッピングモールなどはないですが、JRとメトロの利便性があるので、
どこに行くにも便利していました。

>>38 匿名さん

それにしでも西日暮里の新築が坪400越えは高いです。

そうですよね。高すぎですよね。
説明会では周辺の地価上昇率などと共に説明を受けましたが、計算が楽観的すぎて笑えました。
西日暮里の再開発はまだ決まっていないようですし、隣駅の日暮里駅の10年前の数字と比較されても。。。

令和相場が理解できない昭和おじいさんばっかやな。
そんな相場観やからいつまでもマンション買われへんねんで。

急いでないなら西日暮里の再開発タワマン待った方がいい気がしますが、向こうは住居棟10階から上だから同じ階で見ると価格の逆転もあり得るかと。もちろんこの後相場上がる可能性もありますが、その場合株価とかも連動して上がるのでこれの頭金800万くらいを日経平均とかに突っ込めばヘッジ出来るかと。

価格の逆転はねーよ、山手線直結再開発タワマンだぞ
日暮里タワマンの価格調べて来いやｗ

直結のほうが安いとか不動産キッズすぎて失笑もん

>>41 匿名さん

私たちは値段が高いと言っているだけなのに、なぜ攻撃的な発言をされるのか理解に苦しみます。
もしかして、業者の方ですか？

>>43 ご近所さん

値段調べてきました。
2LDK
61.29m
13階
8,280万円で売りに出されています。
発売当初よりも高いですよね、きっと。
西日暮里の地下を考慮すると、逆転の可能性はありませんかねぇ？

>>43
今年の1月にステーションガーデンタワー
3ldk 75.58平米、25階
売出8980万、成約8300万　坪363万で成約ですね。過去成約見ても坪360-400くらいじゃないですか。

令和価格とはいえ相当な高額ですね。
この界隈で坪単価400万以上とは。
一般人ではもはや手を出せない価格ですね。

これから人口減、貧富の差はますます拡大中。
リセールバリュー云々言っても売主が言ってるだけで、
確実な話は何もないし。
この価格だとリセールで出しても、買い手がつかないのでは。
購入できるのも富裕層のみだと思うけど、
富裕層はそもそも、このエリアには目を向けない。
リセールなんてとてもできないと思いますけどね。

西日暮里駅付近の再開発って本当？
あのごちゃごちゃしたエリアを整理するの、相当な時間を要しそうな気がする。

こういう再開発ってそれこそ
30～40年くらい掛るのでは？

>>49 マンション検討中さん

公式サイト（荒川区）によると2027に完成予定ですが、コロナの影響で遅れる可能性があると聞きました。

自治体が発表する、そのような予定はあてにしないほうがいいかと。
日暮里・舎人ライナーも構想発表から、着手まで20年。完成したのはその10年後です。

ここのいいところって第一日暮里小学校に通えるってところもあるのかなと思いました。近隣中古マンションでここの学区の売り出しはほぼないので。ネットで調べた感じ学校の評価はいい気がしましたが。

>>48
| リセールなんてとてもできないと思いますけどね。
リセールをどう考えるかによると思いますけど。例えば10年後ここの3LDK 8000万円が7000万円で中古で売却なら十分現実的な想定だと思いますし、10年後のローン残債は約6000万円なので仲介手数料とか入れてもある程度まとまった金額のお釣りは出るかと。

ただここの営業は資産性の話を前面に押し出して、あたかも価格が買値より上がるみたいなトークをしてたのでちょっと言い過ぎじゃってのが説明会の感想でした。(もちろん西日暮里の再開発の恩恵で8500万円とかになる可能性は否定しませんが)

山手線西日暮里から東京駅方面、千代田線西日暮里から大手町方面の電車は、朝混むのでしょうか

>>56 買い替え検討中さん
混んでます。
逆に、朝、都心に向かう電車で空いている路線があれば教えてください。

>>57 匿名希望さん
始発でない限り、どれも混むでしょうね。

今はコロナ禍で多少空いてるかもしれませんが、北千住から大手町間は激混みです。
JRに乗り換えできる西日暮里で人が降りて、またドッと乗ってくる感じです。

リセールは価格も重要だけど、要は買い手がつくか。
その価格を出せる人が、西日暮里という場所、ブランド名でもやや劣る、更には賃貸向けの部屋もあるこのマンションに関心を向けるか…でしょうね。

単身者向けの賃貸部屋があると、マンションの運営管理が悪化する可能性が高いね。

ここも建替え事業なのに高いな

この物件、どの部屋も狭いですよね。
購入しそうなのは、

結婚を諦めた独身者
子供が1人の家族
子供がいない夫婦
子供が独立した高齢世帯
不動産投資を予定している人

あたりですかね。
このご時世、あまりに高額だと、下手したら全室埋まらないような気がします。

日暮里で上手くいったから少し調子に乗っちゃったかな。駅近以外、メリットがない。

>>63 マンション検討中さん

全室埋まらないと、長期修繕計画も大変になりますよね。。。

>>57
山手線の、西日暮里から池袋新宿方面は空いてますけどね。
池袋から混むけど降りる人も多いので、2回に1回は池袋から座れるほどですよ。

山手線の上野東京方面も、上野東京ライン開通以降は常識的な混み具合になりましたし
千代田線の混雑も町屋→西日暮里間が激混みなだけで、ここから乗るのはそんな苦ではないはず。

山手線沿線なので当たり前ですが、通勤環境は都内では相当贅沢な方かと。

不動産投資で買うに駅の逆側で線路沿いとはいえ徒歩3分新築2ldkが18万で募集出てるこの辺の相場だと厳しいんじゃないかな。利回りだと3.2%くらいかと
https://suumo.jp/chintai/jnc_000064671198/

この辺は山手線の内か外かで武蔵野台地に乗るか乗らないか決まるけど。
買うならともかく借りる奴は対してハザード気にしないですしね。

投資目的なら外側のが断然有利かと。

そうなんですよね。
借りるだけならば、妙にアップダウン無いほうが楽だと思う方は多いと思います。
永住目的だと、
坂に対しては嫌だと思うよりは、台地の上で安心、というのはあると思うし。
最初は実需で購入するにしても、
貸したり、リセールの可能性が０ではないならば、ありだと考える人はいらっしゃると思います。

気づいたら1期1次終わってましたね。13戸売り出して今先着順が2戸なので11戸売れたのかな？販売35戸なので大体進捗率1/3で結構いいペースなのかな。

先日ここの物件を購入しました。
この掲示板では散々言われていますが、来年からこのマンションで平和に暮らし、10年後には今よりも高値で売るつもりです。
再開発だけは何がなんでも実施して欲しいと願っています。

再開発は確定したのでご安心を。
むしろ再開発で駅チカのタワマン住戸が大量供給されたほうが、この物件的には危機かと思うけど。

再開発の位置的にこの物件の方が駅ホームまでは到着は早いですけどね