グランドメゾン上町一丁目タワーってどうですか？

1番賢いのは、１３年でローン借りて、またステップしていいマンション買っていくのが強みやね。

>>1646 匿名さん

負債です。

タワーマンションは10年毎に買替えされるのが最もリスクヘッジに有効でしょう。「マンションは10年毎に買替えなさい」という名著もあるぐらいです。

なお、タワマン=自宅というのは最もリスクを背負っています。

>>1649 匿名さん

名著かなぁ。沖さん好きにはそうなのかな。

>>1649 匿名さん
永住する人なんかいんしでしょう。
第１回目の大規模修繕が終わった段階で売却予定です。

こんな駅遠タワマン、築年数が経過して老朽化してきたら、間違いなく負動産でしょう。上町は土地の売り物も多くて、そもそも希少性が低いですしね。

グランドメゾンタワーはイズミヤ前の北東角部屋の高層階が勝動産であります。

負債となり、負資産となることを知りながら、やはり購入されているのですか。
竣工迄後1年間以上かかるなのに、既に9割売られたんですよね？(今販売中は10何戸で推算しただけです。）
近くのシエリアタワーは既に入居できるのに、まだ20何戸発売中ですよ。シエリアさんが良い物件と思うが、グラメは販売好調のほうじゃない？と思いますね。もちろん板のリバーさんは更に人気物件ですが。
最近築20年以上のタワー情報を見て、70㎡台はまだ5000万以上売られたらしいですよ。日本のマンション価格は近年どうやって高騰してきたか、みんな目の前の事実でしょう？
販売関係者でもなく、別に論争する気持ちございませんが、何故こんな悲観的な視点であるか、ご根拠を知りたいですね。

>>1649 匿名さん
マンションは10年過ぎたら維持費が掛かるイメージがありますからその前に売ろう、って言う考え方ですよね。
でもこの考え方が浸透したら、築10年以上は維持費が掛かるから高く買ってはダメだってバレますので、
築10年物件を高く買う人はいなくなるかもしれませんね。

日本人が大好きな同調圧力ではないでしょうか。TVメディアでマンション価格の上昇が報じられていますが、今から買っても時すでに遅し。

マンションの買い相場は遠くの昔に過ぎ去っています。

実需の人は無関係ですが、最近は半住半投とかいう自己肯定感に必死のフレーズも飛び出す始末。

断言しますが、不動産投資するなら今ではないし、大阪ではない。

>>1654 通りがかりさん
そうですね。現実上、築年数10年以上のマンションもずっと市場に流通されて、売られてるのではないですか？
ビビってるなら、マイホームどうせ危ないから、一生借家のほうが安全じゃないですか。
逆に、時代と共に、マンション寿命維持の技術進歩とコストダウンにも期待していますね。

>>1654 通りがかりさん

おっしゃる通りです。

2025年問題が表沙汰になる前にタワマン新築を売り切ってサヨナラ、が今のデベの共通言語です。

売ってしまえば、管理費を高騰化させて、更には大規模修繕でボッタクリます。

営業マンに長期修繕計画どおりに運営出来なかったら責任とれよって言うと、モデルルームから強制退場させられるでしょう。

日本のマンション売り現場はかなりヤバイです。

>>1655 匿名さん
確か、2011年大震災後の低迷期は、バブル崩壊後の大チャンスで、見逃してしまった人も数多く思います。
でも、将来落ちるかもしれないが、これから何年間の高騰は確実で、それで急いで購入した方もいますよね？
五輪終了後東京不動産は落ちるっていう論点、何年前からずっとあったが、現実は全然逆ですね。
最近、香港不動産の報道を読んで、現地の若者は「更なる価格高騰が怖いから、取りあえず乗車しよ」。要は、今「乗車」しないと、予測できない次の列車にも間に合わないっていう一般的な考えらしいですね。
正しいかどうか、判断できませんが。

そのような議論は別のスレでなされては？

緑と優良校に囲まれているこのマンション、将来への期待を抱いてこのタワー躯体の日々伸び成長を嬉しく観ている購入者さん達にとって、負債とか、負資産とか、10年後どうなるか、大規模修繕後やばいとか、何か頭から冷水掛けられた気持ちになりますね。
コメントする方には、悪意ないと思いますが。
駅から遠いが閑静、坂ですが高台、坪単価も他の中央区マンより低いでしょ？
ネックは管理費ですね。そもそもコンシェルジュの綺麗なお姉さんに払う時給と理解しているが、私が住民なら払いたくない、普通の警備員さんと管理爺ちゃんで足りると思います(笑）
マイホーム購入は幸せになるためで、一々計算と将来資産価値下落への不安と心配は、本末転倒だと思いますね。

>>1660 マンション比較中さん

「綺麗なお姉さんに払う時給」
はいアウト。

>>1652 匿名さん

北東は眺望がいいですね。私は資産価値としてはシエリアの北側の大阪城見えるマンションが投資物件としては良いと思います、

>>1653 マンション検討中さん
住むところという視点ですよね。地方出身の方に言われたのですが、家にお金かけすぎなんですよね。グランドメゾンの方で高級車のってないみたいなことに

タワマンに資産価値を求めない方がいいです。あくまで実需で考えるべきです。投資するなら株式で5%回る銘柄なんていっぱいあります。株式はすぐ売れるが、不動産は流動性が低いので、売りたい時に売れない。

>>1664 マンション掲示板さん
シエリアと比較するわけではないが、ここの資産価値は立地が

シエリア、さりげなく押されてますね… 危機感がすごい

>>1666 マンション検討中さん
本当にここも危機感がないですよね。。駅から歩いてみましたが、谷町四丁目までそんなに時間かからなかったですよ。

契約済でご御座います。ここの住民スレがまだできていないので、検討スレで聞かせて頂きます。他の契約済の方、営業さんにグリーン住宅ポイントの話、何かお聞きされたのでしょうか。自分は聞いたことありますが、「国の補助を既にもらったので、グリーンポイントは適用ではない」のような答えでした。でもグリーン住宅ポイントのサイトで検索したらZEH住宅は対象で、他のグラメ住民スレを読んで、申請成功した方もいる.....なんなのだと、今困惑しています。

>>1668 匿名さん
同じく対象外と言われました。
ZEHも対象の筈なんですけどねぇ、、
私も困惑しています。。

>>1660 マンション比較中さん

コンシェルジュはお姉さんという年齢よりもっと上が多いぞ。

>>1666 マンション検討中さん
全部売れそうやね

>>1666 マンション検討中さん

>>1666 マンション検討中さん
全部売れそうやね

20年後に半額くらいで売れればいいと思ってますが甘いですか？流石にグランドメゾンで上町であれば半額では売れるかなと思っており、手放したくても手放せないリスクは低いかなと思ってましたが。

>>1673 マンション検討中さん
半額？ちょっと寂しいですね、、、20年後管理費と修繕費がめちゃ高いから売りにくいと思われるのでしょうか。

>>1669 名無しさん
同じく言われた方ですか,,,,,ZEHはいくつか種類あるらしいです。個人対象と事業主対象に分けられています。このマンション、もしかして事業主対象で、既に補助取得済？でもグリーンポイント自体申請期限今月いっぱいなので、MRからこれに関しては何の情報ももらっていません。他に購入済の方はどうなるかも知りたいのですね。
ここの住民スレはいつオープンでしょうね,,,,待ってました。

夕方通りかかって写真撮りました。何階迄伸びたかなぁ....近くの越中井地蔵尊さん周辺も、少し秋雰囲気で穏やかな癒しみを感じています。

高層フロア、Ｉに続きＪも売り切れたようです。

>>1677 検討板ユーザーさん
すごいペースですね。

>>1674 マンション検討中さん

寂しいですが、本来新築分譲はそういうものだと。。
買値より上がるや維持できるがイレギュラーじゃないですか？
上がる維持できる前提で購入したりローン組んだりする事が怖いと感じますが。

>>1679 マンション掲示板さん
現在の中古はほどんど買値より上ですよね。何十年間ただで住んでた上儲けた方多い、羨ましい！買う時期違ったら売値全然違います。まさか今日のように高騰してきた何て、、、、
もう史上最高点に買っちゃうの？って。でもどうせ自分と家族が住むので、しようがない、、、、

>>1680 マンション検討中さん

10年以上先の事なんて分からないですよ。。
上がれば良いと思いますが、下がった時に特に生活には支障無いようにリスク想定出来てれば好きなの買って良いと思いますよ。
もし7000万で買って10年後に売値4000万になってしまった場合、売って引っ越そうにも3000万マイナスを許容しないといけなくなります。
先々の住まいの自由度を保つ為にどこまでのマイナスをリスクとして許容出来るかは大事だと思いますよ。
リスク想定せず、上がる可能性高いから買おうは危険しかないです。

>>1681 マンション検討中さん

10年で－3000万円とすると、１ヶ月あたり25万円の賃料で住んでいた計算になります。相応な価格、もしくは少し安いと思います。

10年間居住して売却するならば、そのあたりの値が損益分岐点になるんではないですかね。

そこまでは下がらないと思ってはいますが、覚悟はしておくべきと思います。

>>1682 名無しさん
今から10年程前のリーマン直後はそれくらいの価格相場でしたし（それくらいの価格でも売れなかったのでどこも更に値引きし合っていた）、10年前の相場に戻るだけでマイナス3000万です。
現実に起こる範囲内と想定はしていいとは思ってます(>_<)私はこの物件購入したのですが、下がるリスクは想定しておいて、そこまで下がらなかったら運が良かった位に思ってます。

グランドメゾン上町台レジデンスタワーの住民です。
今日は天気が良かったので、子どもを連れて大阪城公園に行ってきました。すくすく建設中ですね。
上町一丁目タワーさんも良いマンションだと思いますよ。
ところでマンションの出口について悲観的な意見がありますが、私の住まいのマンションは30%程度の値上げで売買されているそうです。これから少しずつ価値は下がるかも知れないですが、半額やマイナス3000万円は余りにも悲観的な予測かなと思います。
上町一丁目の現地に行ってみて、娘が中学受験をして大阪女学院に通うようになったなら、こちらを購入しても良いかなと妄想しました。やっぱり上町一丁目もファミリー、リタイア世代には良い立地だと思いますよ。

>>1684 通りがかりさん

同意です。半額とかしょうもない煽りでしかないですよ。賃貸相場の下支えを考えればありえない。

>>1684 通りがかりさん

レジデンスタワーか。

トラフが発生したら相場下落になるんですかね？

>>1687 マンション検討中さん

まあ全ての場所において下落でしょうね。
ここは立地上は津波こないので、壊れて住めなくなることはないでしょうけど、暮らすための食料や物資、インフラが壊滅してるので、結局大きな影響受けます。

>>1684 通りがかりさん
お写真と優しいご意見有難うございます。レジデンスタワーの状況を不勉強ですみませんが、多分いい時期にご購入されたと思いますね。お上手なお買い物で羨ましいです。現在はどこのメディアを見てもマンションバブルと言われたんで、将来落ちても一応家賃相殺という意味で少々生意気で購入しました。もし将来値段維持できれば万歳～でもバブルの波に乗ってしまっても仕方ないと。
お家タワーの家賃相場ご存じですか、もしかしてこちらの参考になれます。

>>1685 匿名さん
半額は極端な可能性としてですよ。
私も購入したので上がったり維持出来た方が嬉しいですし、煽ったつもりもないです。
賃貸や、新築戸建ての相場は1割増ほどしか変わっておらず、新築分譲マンションだけが異常に高騰しているのは、分譲マンションは大手デベロッパーで供給数を調整し、1戸あたりの希少性を高めて価格高騰を故意的に招いて維持しているからだと考えてます。
資材高騰を背景に薄利多売モデルが崩れかけて供給調整戦略に転換したのがデベにとっては上手くいってます。
新築戸建てや賃貸でそれが出来ないのは、飯田ホールディングスの様なマーケットの価格下げ圧力を持つパワービルダーが力を持っており業績も好調だからです。
マンションデベの供給数調整戦略で10年後も価格維持し続けられるかは分からない中で、災害なども複合的に重なれば半額は極端ですが可能性としてはあると考えてます。

>>1690 通りがかりさん

極端な例に関しては固有物件の事情関係なく、いかなる物件にも言える話なので、それ自体定義的には煽りだと思いますよ。悪意はないにせよ、です。

賃貸相場は抑えられていますが、退去後の募集で家賃を5年前のそれと上げている事例は最近多いです。中期的には賃貸相場がしっかりと中古相場に追いつくと私は強く思います。

>>1691 匿名さん
成程、マーケット全体のリスクをこちらに投稿すると煽りになるのですね。理解しました。

>>1691 匿名さん

>>1691 匿名さん
成程、マーケット全体のリスクをこちらに投稿すると煽りになるのですね。理解しました。
固有物件としてこちらを相対的にみると資産価値維持できる部類に入るとはおもいますよ。

維持か上がるかだいぶ先なので、それより賃貸相場知りたいですね。
ここは実需ファミリー多く、投資用ではなさそうで、値上がりもあまり期待しておりません。逆に期待したら将来しんどいかもしれませんね。

１０年以内に売却がよさそうですね。

10年以内の売却がいいと思います。
上町なら１位から３位に入る物件やね。

>>1694 匿名さん
賃貸相場は学区と子育て環境が揃ってるのである程度固そうですけどね。
短期だと月当たり平米3500円（管理修繕込み）はあるんじゃないですか？

>>1690 通りがかりさん
色々な意見聞けて参考になりました。
検討するに当たり下がるリスクを考えるのは大事だと思います。

>>1697 評判気になるさん
それはないよ。ただベンツクラスはあるよ

ここの魅力はなんといっても立地と緑の壁。　
上町でトップヒルやから環境も良いね

>>1697 評判気になるさん
もうちょっといけると思うよ。

>>1701 マンコミュファンさん
周りの相場見てももう少しいけるでしょうね。

>>1697 評判気になるさん
有難うございます。近くの某板マンの相場を見て、70㎡台で合計18万らしいです。タワーなら70㎡台で25~30で妥当？高め？低め？それぐらいでしょうね。
住んで済んだ分は自分のもの、と思ったら、何となく気持ち楽になってきます。

ここいらの物件は値上がりは見込まない方が良い。そして近隣に80平米以上あるマンションが少ない。マス層以上の子育て家庭への賃貸貸しに出せば良い。

>>1703 匿名さん

5-6年前はそれくらいでした。
しかし、今はそんなに安くありません。
賃料が上がってきてます。

>>1704 購入経験者さん

同意します。
城星学園生のご家族などに賃貸で。
この物件はすぐ決まると思います。

>>1705 名無しさん
70㎡台はせいぜい30万ではないでしょうか。タワーの相場知りませんわ。他の板、70㎡台は最近の実際家賃らしいです。高ければ高いほど嬉しいですけど。

>>1706 名無しさん

子どものために引越す家族そんなにいるかな

>>1708 匿名さん
どこに住もうかなって人が子供ここらに入れてから内見したらうわーもうここでいいじゃんってパターンはあると思いますね。

>>1708 匿名さん

賃貸には人気は要らない。
１物件につき、たった一組のファンができればよいんです。

実需型マンションにとって、やはり賃貸は支えじゃないですか。校区マンは底強いですね～ちゃんと賃貸に出せば、価値あると気がしますけど。

もっと駅やスーパーが近ければ言うこと無しでしたね

>>1710 名無しさん

それがなかなか難しい。

>>1713 匿名さん

いちいち悲観的すぎでしょう笑 マンションこの前見ましたが、めっちゃ良いですね。格が違います。

>>1714 通りすがりさん
そうかな、、そこまでいい？立地見た？あとアップダウンあるいた？まあ少しはいいかな。あの緑のところとペアになっているところかな。リバーと近いけど眺望どう？

>>1715 マンコミュファンさん

良いと思う人が買えばよか

>>1716 匿名さん

せやね。緑のところどうなるのか気になっています。何か情報ございますか？

>>1715 マンコミュファンさん

立地は、シエリアタワーより私は好き。

>>1718 匿名さん
シエリアさんの南北は公園なので、夜になるとちょっと静寂し過ぎかも、遺跡公園はどうか整備不足ですね。あと交通音もちょっと気になります。駅からの距離はちょうどよく、平坦地でもあり、いいマンションと思いますよ。
ここは周り公園と建物多いから、穏やかな生活感が溢れてますね。谷四迄10分は遠い感じですが、慣れたら多分大丈夫。。。。

>>1719 匿名さん

ここは森ノ宮だよ。

>>1720 マンコミュファンさん

や、玉造でしょ

>>1719 匿名さん

何か言ってる事が矛盾してるぞ…

>>1722 マンション検討中さん
すみません(笑）。シエリアもいろんな面でいいマンションですが、グラメ周辺の雰囲気がもっと気に入った、という意味です。昨夜通りかかり、交番さんの光りを見た瞬間「安心できる場所ですね」と思いました。

>>1720 マンコミュファンさん
森まで徒歩13分だと検証しました。

ご意見をお聞かせ下さい。
ファインタワー大手前
メリット
間取り良し
フラットパレット有りと部屋でタワーパーキング予約可能
駅近い
デメリット
前の道路の騒音と排気ガス
前の通り人通りが多い

シエリアタワー
メリット
北側間取り良し
静か
排ガスで洗濯物汚れない
デメリット
外観が昭和　クーラーの室外機が丸見え
タワーパーキング　古いタイプ
制震で高層階揺れる
駅遠い

グラメ上町一丁目
メリット
静か
排ガスで洗濯物汚れない

デメリット
駅遠い
間取り悪い

追記があれば教えて下さい。
良いマンションとの事ですが具体的に何が良いのか知りたいとので具体的なメリットとデメリットが知りたいです。

都心部のマンションは利便性が一番だと思います。車必須エリアなので住んでみると想像以上に駅近の良さが分かると思いす。雨の日はタクシーも無いですし。タクシー会社電話しても出ないし。今の時代は中学からは私学へのご家庭多いですし。

>>1725 マンション検討中さん

優先度も、何が良い悪いも人それぞれですからね。今は高速近くに住んでいますが、直接面している訳では無くベランダや排気口周りが黒くなります。ベランダは数えられるぐらいしか出たことないです。なので、生活する以上排気ガスはもうコリゴリです。

間取りに関しては、私は悪くないと思いますし、人それぞれですね。あなたがそう思うなら、そうなのでしょう。

>>1726 通りがかりさん
一理あると思いますが突き詰めていくと梅田直結が大正義みたいな1尺度のみの序列になってしまうと思うんですよね。東京都心でも駅距離のある城南五山の人気もあるみたいに、環境の尺度で選ぶエリアがあってもいいと思うんです。私学を検討するようなご家庭が全て駅近が正義と思うかとするとちょっと違う気がします。
ザ・タワーの時も実質谷六直結タワマン群との引き合いで駅距離が攻撃されてましたが、当時の売れ行きや今のところの中古価格は不利になっていないように思います。

>>1728 匿名さん

新築で駅近のタワーが今選べないから、仕方なくここという方もいるかと。

>>1726 通りがかりさん

だからといって駅近の環境悪いところに住みたくないよねえ。

>>1730 匿名さん

地上に駅がある場合は音などで環境悪いですが、地下に駅がある場合それがないので駅近でも全然良いですよ。
地下駅が大半の市内では、駅距離よりも大通りに面しているかどうかの方が、環境の良し悪しに大きく影響すると思います。

>>1725 マンション検討中さん
良い問題提起だと思います。駅からは近いにこしたことはないですね。その方が価値が落ちないし中古ならさらにそうです。他方で駅近すぎると幹線道路に面していたりするので、排気ガスがすごいです、緑が近い方が排ガス吸ってくれまふよ。あとは静かなところかどうかとか、環境な気もします。難波宮、いいところですが、今後吉村さんが開発するとなれば間違いなく盛り上がりますが、どうなることやら

>>1731 匿名さん

そもそも地下鉄は御堂筋、堺筋等の幹線道路の下を通っていますので、もれなく大通り近くになってしまいます

もうほとんど売り切ってきたところで、これまでに議論された内容でまた盛り上がってますね。
ここは、周辺環境と利便性のバランスが子育てファミリー層にちょうど良いと思います。
もちろん、駅直結タワマンも利便性重視ならいいと思います。要するに、人それぞれの事情や価値観があるのでどちらがいいとは一概に言えません。
少なくとも、ここのマンションは駅徒歩10分程度ですが、都心の近くでありながら周辺環境も良く、緑も多くて、子育てファミリーにとって大変魅力的だと思います。実際に売れ行きを見れば人気が高いことは明らかではないかと思います。

>>1734 検討板ユーザーさん

まだまだ完売には程遠いよ

>>1735 マンコミュファンさん

シエリア大阪上町台パークタワーのこと？

>>1735 マンコミュファンさん

笑。あと何戸残ってるんですか？

>>1737 検討版ユーザーさん
AD見たら残り16戸だそうです。

>>1738 匿名さん
早すぎるくらい売れてますね。

>>1738 匿名さん

9割売れてれば結構良いのでは

>>1736 匿名さん

ここまだ完売してないんだから。そんなに焦っても意味ないよ。

>>1741 マンコミュファンさん

誰も焦ってませんね。

>>1741 マンコミュファンさん

焦っているのはシエリアタワーの購入者さん、関係者さんですねー
もしかしてあなたも？

>>1743 匿名さん
シエリアと比較してどうするの。そんなに比較して、ここの住む方はヒエラルキーとか気にする方ではないでしょうに。心穏やかにいきましょう。

結局は序列ですよ。私立の小学校に行かせて高級車に乗る、そんなところがそうです。ここは立地も抜群でインテリアンも充実して、紛れもなくヒルトップですからね。

>>1742 マンション掲示板さん

まあまあ落ち着いて。ガチャしといて

グラメもシエリアもリバーもいい部屋から順番に売れていってますねー！早いもの勝ちですよー！気になる方はお早めに