ライオンズ宮前平マスターヒルズってどうですか？

価格で迷っていますが、相場価格ですかね？プラウド宮前平やジオ宮前平の新築時の価格と比べると高いと感じます。結構気に入ってる物件ではありますが、コロナ渦で少しは安くなるだろうと安易に思っていたせいか、、相場と比べてやはり高く感じてしまいます。どなたか同じことで検討中の方いらっしゃいますか？

>>51 匿名さん
高いと感じる数値の比較はありますか？

>>51 匿名さん
コロナ禍でも自動車の値引きは渋いものでした。
やはりフルモデルチェンジ^_^からかな
新築も同じでしょう

>>53 匿名さん
やはりそんなもんですかね~
1-2年前のこの辺の新築物件と比べると、当時の新築の場合は坪単価260万~270万程度だったのに比べ、ライオンズ宮前平マスターヒルズは295万~あるので、そこの差は何だろうという疑問でした。確かに学校や生活環境が徒歩5分内で完結するので立地は中々良いと感じます、、警察署も目の前なのでかなり安心でしょうし、、内装も見学した中で一番きれいでしたので納得いく価格かといえば、「いいえ」とは言えないところです＾＾;

>>54 匿名さん
地価も徐々にではありますが上昇していた時の土地取得でしょうから、その価格が反映されているのでコロナ禍の影響は価格に反映されないのでしょう。
じっくり販売をすることでしょう。
他も高値安定ですよね

確かに坪単価として考えると、強気な価格設定ですよね^^;
しかしながら、個人的にはこの地域と、マンション自体が気に入られたのであれば購入してもよいのではと思っています。(あくまで個人的な意見です)

■１～２年待てば安い物件が近くに出るのでは？
コロナショックでマンション価格が下がるのかといえば、郊外は分かりませんが、宮前平のような人気の地域は難しいと思います。大手不動産会社、土地の仕入れ費用、建物の建設費、人件費などの費用は建物完成までに先行して投資しているので、既に２～３年先の土地は仕入れています。また潤沢な資金を要するので投げ売りする可能性も極めて低いでしょう。
中長期的に見れば価格は下がるとみられてますが、仮に賃貸にお住いの方だと5年待った場合、家賃が月15万円だったら5年で900万・・・現状の相場が2割程度下がるのであれば待つ意味はあるかと思いますが、そこまでは難しいと思います（あくまで個人的な見解です）

■近隣には築浅中古で少し安い物件も出ているが？
近隣には築浅の中古マンションも出ていますが、住宅ローン控除は基本中古物件は最大控除200万円です。こちらの物件は低炭素認定住宅ということで優遇もあり最大控除500万円、また中古は仲介手数料が基本的には発生し、住宅価格×3%＋6万なので、5,500万円の中古物件であれば約170万円程発生します。新築のみに発生する費用もありますし、住宅ローン控除も諸条件で恩恵を最大受けられるかは異なるので一概には言えませんが、築浅中古で500万円程の価格差であれば、実質あまり変わりはないです・・・見た目の価格だけでなく、諸費用、制度をよく確認してみると、意外に築浅中古は価格メリットを享受するのは難しいです。

■思い切って築20年以上のリノベーション物件を購入
築20年以上の物件でも宮前平のある程度の立地条件だと4,000万円程で売り出されています。築年数の立っている物件の注意しなければいけないところは、「管理費・修繕積立金」です。 大概の物件は年数が経つと上がっていきます。新築時と3万円程上がっている可能性も高いです。3万円も30年住めば約1,000万円、中古の諸費用も含めると・・・また、2回目の大規模修繕も近づいている可能性もあるので確認が必要です。価格にメリットがあるはずの中古リノベもランニングコストを考えるとあまりメリットはないというこのげ実情です・・・

>>57 匿名さん
待つのもありだが、何年後かにローンに通ることが前提でしょう。
景気、経済、会社、健康
どれも重要なファクターです。

あとは、
どれも一般論ですね

隣駅のザパークハウス宮崎台も見学に行きましたが、同じく強気な価格設定でした。鷺沼の方は再開発のせいか想像を遥かに超えた価格でしたし、ライオンズ宮前平マスターヒルズの方が建築構造や設備の面でも一番良かったので、むしろ価格が良心的に見えてきたというか(笑)
宮前平駅周辺もリノベーションされて洗練されたイメージでしたし、ファミリーの街という印象があってかなり気に入ってます。前向きに検討したいところです。何戸残っているのでしょう、、

>>59 匿名さん
宮前平駅周辺は今後、賑わいの街になる可能性があります。
空き地なんになるのかなあ

それ考えると2～3年前はこのエリアも平均坪@250～260万円程度で選択肢も多くあってある意味買い時だったんだね。
今はそれから坪@40～50万円上がって間取りも狭くなってちょっと可哀想。
新築狙いの人には暫く厳しい時期になるかもね。
駅前は施設用地だし。後7～8年くらい待てば大きな開発出るかもしれないけど。

流石に高すぎる
ちょっと前に出たプラウド宮前平と比べても随分高騰してるな

プラウド宮前平は眺望ないですよ。隣のマンションや一軒家と5~10メートル離れていて高層階でも抜けてくる戸数わずかだったと思います。しかしながら2年前と比べて坪単価30万位アップしてる印象はありますね。

宮前区エリアの新築マンション全て高騰してます。(青葉区エリアもそう感じますが…)人気エリアで重要があるということと新築マンションは今後少なくなるというのも一つの原因でしょう。かなり良い立地で希少性はあると思います。

>>61 匿名さん
ちと数値おかしくないか？
私が見学した時はもっと高かったぞ

>>65 匿名さん

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/664142/

価格はこんなもんじゃないですか？最上階の富士山ビューで一番大きい間取りが7200万円。ザパークハウス宮崎台は9000万オーバーしている戸もありましたけど？w

>>66 匿名さん
駅までの距離はそこそこあるものの
周辺環境、立地はいいと思いました。

>>67 匿名さん
坂道ではありますが徒歩7分は近い方だと思いました。

>>60 匿名さん

駅前の広大な空き地、生活利便施設、集合住宅建築期待してましたが
仮称)クリニックステーション宮前平として、医療施設が建築予定ですね。
https://clinicstation.jp/estate/4764/

残念なのは南向き住戸がないこと。
まぁこの土地面積だと仕方ないかな。前建あるし。
西側高層階から埋まっていくんだろうね。

>>69 通りがかりさん
そこじゃないとこですよ

新築価格設定が強気な価格になってしまうのなら、中古マンションも視野に考慮するのも一つの手というのは
いい方法だと思います。
しかしながら、中古物件は何かしらの落とし穴があるということは前提に購入したほうがいいと思う。

しっかりとリサーチして、前住民がどういった方なのかというところも、売却の理由等もです。

マンション自体、住んでいれば管理費は上がっていきますし、それを視野に購入されていれば問題ないのかなと思います。

他の方も、待てば安いマンションが出てくるんじゃないか、
ということを書かれていましたが…
やはりこの辺りって
もともと人気がある場所だっていうのはあるから
難しいような
宮前平徒歩7分だったら、条件としては悪くない

>>73 匿名さん
宮前平では駅周辺でマンション用地は極めて少ないと思います。ここ10年で社宅などが分譲マンションに変わりました。

むしろ待てば待つほど価格上がってますよね、、、

>>75 通りがかりさん
直近の5年間でこのあたりの新築マンションの販売価格を検証するとわかりました。

>>73 匿名さん
> 他の方も、待てば安いマンションが出てくるんじゃないか、
> ということを書かれていましたが…

誰か書かれてましたっけ？

>>77 匿名さん
57 匿名さんではないかしら

この先どうなるのかまったくよめないんですが、安い物件が出てくる気配はあるのかどうかわからないですね。年々上がっていくばかりのようにしか思えません。今なら同価格帯でもっと広い中古というのはあるような気はするんですが。72さんの言われる落とし穴というのも気になるところです。
眺望写真でチラッと白く見えているのが富士山でしょうか？となるとやはり一番人気は西向きの上階になりますか。価格的にはどうなんでしょう。

>>78 匿名さん

■１～２年待てば安い物件が近くに出るのでは？
コロナショックでマンション価格が下がるのかといえば、郊外は分かりませんが、宮前平のような人気の地域は難しいと思います。

↑57さんのここですかね？安い物件が出るのは難しいと言ってるようですね。79さんの仰る通りディベロッパーは通常先の土地も仕入れてるので、大幅に価格が下がることはなさそうですよね

>>71 匿名さん
ロイヤル跡地は医療モール、1階は薬局です。
高架下に東急ストアが出来ます。
富士見坂途中の分譲マンションに賃貸住みで、現在マンション購入を検討していてこちらのマンションも気になっています。
坂の頂点で登り切るのがキツすぎるので（坂のど真ん中のマンションですが今でも十分キツい）、駅からはバスを利用しようと考えていますが、区役所移転後にバスの本数減るでしょうか。バス停が目の前なので、坂がキツそうということで渋っている人はバスで坂を登るのがおすすめです。
ただ区役所移転後のバス便だけが気掛かりです。
今住んでいるマンションも数十年経っていますが、値段が全然下がらないので、この辺は景気が悪くなっても地価が下がることはまず無いと思っています。
日当たりも良さそうですね。

ついでに言うと、全くの新しい物件は土地がもう無いので出にくいですが、建て替えの話が出ているマンションは、駅徒歩5、6分圏内で2件ほど聞いています。
建て替えと共に新しい戸数をプラスして販売し、建て替え資金に充てるというような。
ただ、住民の持ち出しの同意が得られるのに時間が掛かる思います。
が、確実に築年数的に建て替えは必要なわけで…
1件はかなり具体的に話が出ていて、住民の持ち出し金額まで出ています。
おそらく完全な新築物件よりは割安になるかと思うのでそういった物件を待つのも手かと。

学校について上で話が出ていたので、もう一つ。

富士見台小学校、昔は日本語不自由な帰国子女をこの地域で唯一受け入れていたので（学区外から通っていた子も多くいました）、帰国子女向けと言われてその名残りがあるようですが、今はどこの小学校でも受け入れしていますので内情は同じようなものかと思います。
まあそれでも海外に数年行って帰ってくる児童がとても多い印象です。
転入生の半分以上が海外帰りかマンション購入による転入ですね。

ちなみに評判が良い学校と言われますが、それなりに学級崩壊しているクラスはありますし、刃物を持って暴れるタイプの子が学年に1人2人いますね。
富士見台は若い先生が多く、対処に慣れていないので自分の子は自分で守らないとというような感じです。
学校内外で怪我をさせられるケースをよく聞きます。教室内でもありますし、学校近くの公園でも。

昔は大企業の社宅が多く大人しい子ばかりだったのでそういった話は聞かなかったので、最近は周辺住民の層が変わってきたのかなと感じます。
昔の良かった時代の話が一人歩きしているように思いますね。

ロイヤル跡地はテナントで入るクリニックが集まらず難航中。定借で土地を売る気なく高い建物もNGぽい話も。
地元民としてはクリニックより飲食店等の商業施設が欲しいところだけど今のご時世難しいのかな。
建て替えは宮崎台でひとつ仕掛かってるけど、既存住民の持ち出し分を抑えるには販売向けに今より多くの戸数を作らないといけないので、敷地・高さギリギリの建物が作られる可能性高く、隣地住民との紛争含めて窮屈な仕様になりそう。
価格も市場価格優先でそれほど割安にならない気が。

>>82 口コミ知りたいさん

いつまで待てば現実になりそうですか？
5年以上なら絵空事になりそうです

>>83 口コミ知りたいさん
海外から帰国される人は教育熱高い。
赴任先の情報でも東京よりも宮前区、青葉区、埼玉浦和などが、まず候補です。5年前のことなので今はわかりません。

>>83 口コミ知りたいさん
やはり学区を売りにしているところはいいですよ。
宮前区のほかの小学校で規模の小さいところほど問題が多いと聞きますが、、

>>84 周辺住民さん
医療モールって？
駅周辺にすでに多くの医療施設が充実しているし、診療科で評判の病院、クリニックもあります。
医療モールビジネスはどちらかと言うと郊外の駅から遠いところに勝算がありそうと思います。

>>86>>87 匿名さん
教育熱心という意味では昔から変わりません。すみません、今まさに悩んでいる最中でしたので学校に関してネガティブな情報を載せてしまいましたが、良い面ももちろんあり賢いお子さんがとにかく多く、勉強をするのが当たり前の環境です。
中受が半数なので家での課題をあまり出されない等の配慮があります。

>>88
医療施設が飽和状態なのはみんな知ってる話。
だからテナント集まらず難航してるんじゃないの。コロナ禍で病院経営も厳しいし。
そんな当たり前の薄い話、したり顔で言われても。

>>89 口コミ知りたいさん
大手塾でお友達に聞くと中学受験する生徒の比率は学校間でかなり多いようです。
宮前区全体で約3割が私立に進学ということは学校、クラスによっては半分以上のところもありますね。
もうかなり前ですがクラスの7割が受験して6割位が私立に
うまくいかなかった生徒は宮中でリベンジし私立高最難関に

>>90 名無しさん
そうでしょうか？
宮前区でも駅周辺以外は医療施設がポツリポツリと。
エリアに全くないところもあります。
もっと郊外、地方に行くと飽和じゃないんだけど、、
開業にあたっては地元医師会とうまく付き合わなくてはなりません。これは地元で生き抜くためには必要なのです。
医師会、歯科医師会。

>>92 匿名さん

当たり前だけど飽和状態の話は駅周辺医療施設の話ね。>>88の話を受けてのレスだから。
郊外とか医師会の話とかここのスレの人達にはどうでも良い話。

>>93 名無しさん
医療モールの話の流れでしょう。
ここは当たり前のことを書いちゃいけないの
中には知らない人もいるでしょう

やっぱり駅前に飲食・商業施設欲しいよね。
etomoの話がいつの間にか東急ストアになっちゃうし。

>>95 匿名さん
どの駅にもある東急ストアかあ

>>97 マンション検討中さん
逃げたのではない。
駅前再開発に便乗して区役所施設を組み入れたんだよ。
市単独では出来なかった。
これは中原区も同じ

>>97 マンション検討中さん

情け弱いってなんですの

>>97 マンション検討中さん
この書き込み、も、ですよね

眺望邸宅ということで、
確かにバルコニーから眺望が望めるのかなと思います。
周辺は住宅街が広がっていると思うのですが
どんな感じの夜景が見えるのでしょうか。

>>101 匿名さん
ホームページに現地5階相当の高さからの住宅地のビューを見ることができますよ

102さんの投稿を読み、公式ホームページを見に行きました。
一部CG処理を施しているそうですが、高層の建物はほとんどなく
視界が開けていると感じました。
バルコニーの眺望が酒の肴にはならないとは思いますが、
西の方角は夕日がきれいですね。

>>103 匿名さん

CGとはコンピュータグラフのことでコンピュータが作った写真です。実物とは違います。眺望とかはあくまでイメージですから、あまり真に受けない方が良いと思います。

>>102
「高台の魅力」ページに眺望写真あります。
他の建物が近くにないから解放感があります。高台と言葉では知っていても、写真で見ると圧巻。秋晴れの今日みたいな日はもちろんですけど、雨の日もぼんやり外をながめるのによさそう。
一部CG処理をしてあると書いてありましたけど、ちゃんと正直に書いてあるのは好感度あります。
CG加工してあるのは空の雲でしょうか。

>>105 匿名さん

CG作成者宣言は好感度爆上りでしょう。
些細なところも正直に言う。隠しごとをしない。そのライオンズ姿勢がお客様の心を掴むのだと思います。

>>105 匿名さん
建物を無くすなどの事実に反するようなことはしていないと思います。
風景の色味や陰影などイメージを良くする加工でしょう。
プリクラよりかは信頼できそうです。

ライオンズマンションなので会社や管理体制はしっかりしていると思います。
古くからある不動産ですし、売り主の大京不動産はマンションの売買の専門が売りの不動産としては
有名ですね。

マンションを購入するなら管理体制までしっかりと調査するのは大事かなと思います。

>>108 匿名さん

その通りです。
マンションは管理人で決まります。
優れた管理人はルールを守らない住民は住民といえども叱ります。管理組合へマンション管理の指導もしてくれます。
反面、住民の顔色を伺い、なあなあで済ます管理人はダメ管理人です。

>>109 匿名さん

それよりもマンション自治会だろう
決定権は住民サイド
なんなら管理会社の変更や管理人の交替をすることもできる。
しっかりした住民がいるといい

>>110

自治会じゃなくて管理組合ね。
違いわかってる？

>>110 匿名さん

管理会社や管理人の変更はしない方が良いと思います。管理人さんはマンションの顔です。管理が良いマンションは資産価値も高いです。その管理を一手に仕切るのが管理人さんです。管理組合は管理人さんの指示を受ける立場です。

確かに管理人さんがしっかりした人なら、そのマンションに安心して住めますからね。
管理会社や管理人さんが、コロコロ変わるようでは、ちょっとばかり不安が残りますね。
毎月の管理費も払う訳だし。

>>113 匿名さん

その通りです。
入居してまずやらなければいけないのは管理人さんとの会話です。茶話会形式で定期的にやりたいですね。

管理組合は管理人さんの指示を受ける立場はどうでしょう？
マンションはマンションの持ち主である管理組合が主役で、何か不具合があれば変更もありだと思います。
ただライオンズは管理も大京アステージなので、変更可能かどうかは疑問ですね。

>>111 匿名さん
マンション自治は誰がするのですか？
管理組合とは別の会があるのですか？
うちのマンションは同じ人がしています

>>112 匿名さん
管理組合、つまり住民からの管理費を使い管理会社から管理人が選定され従事しています。
管理組合が管理会社や管理人を指示する立場です。

>>115 匿名さん
管理会社は世の中たくさんあります。
しかし開発デベ関連会社の方が建物のことをよく理解しているしトラブル対応の業者手配は早そうな気がします。
競争原理が働かないのでお高くなる傾向はあるでしょうね
この業界に詳しい住民がいれば変更も可能かと

>>116 匿名さん

>>110 匿名さん
それよりもマンション自治会だろう
決定権は住民サイド
なんなら管理会社の変更や管理人の交替をすることもできる。

↑上から目線の割には薄い知識

https://www.kenso.co.jp/magazine/article/20191218a.html

>>119 匿名さん

自主管理のマンションでは決定権はマンション自治会です。自主管理のマンションは要注意でしょう。管理会社に払う費用がないなど何らかの理由で管理会社から見放されたマンションです。

>>119 匿名さん
私のマンションでは管理組合の役員は自治会を兼任しています。
薄い知識と言われましてもこれが事実なんですよ

>>120 匿名さん
例えば
エレベーターの定期点検はメーカー関連会社じゃないところ、建物外壁修繕などはメンテ会社、植栽はシルバー人材サービスを利用するなど個別に連絡と交渉をしなければなりませんがお安くできます。つまりコーディネート費用の削減ができます。これが大きいのですよ

>>119 匿名さん
自治会は任意それは当たり前でしょう
マンションとして自治会を作るのか地域の広域自治会に入会するかは自由。もちろん入会しないことも自由です。
小さなお子さんがいるのであれば町の祭りやマンション自治会イベントに参加するチケットみたいなものでしょう。
年数千円くらい？

>>122 匿名さん

表向きは費用削減ですが、つまるところ管理会社に頼めるだけの費用がない場合が自主管理になります。一度どこかの自主管理のマンションご覧になられてください。厳しいですよ。敷地内に入っただけでわかります。汚れや臭い。

組合話はこれくらいにしといて。
で、ここ売れてるの？

>>124 匿名さん
このあたりで自主管理のマンションなんてあるのかしら、、

>>125 マンション検討中さん
売れてる売れてない話しは飽きました。

>>127 匿名さん

検討してる人は対象物件がどれだけ売れてて人気あるか気になりますよ。
少なくとも自治会がどうのこうの話より。
あなたが飽きるのは勝手ですが

>>128 通りすがりさん
販売員に聞けばより正確な情報が得られると思います。

>>129 匿名さん

マンション管理は販売員ではなく管理会社、大京管理でしたか、そこに聞くと良いです。もう管理人も決まってるでしょうからどんな人かも聞いとく方がいいと思います。

>>130 匿名さん さん
えっ
まだ管理の話してるの？
建物の話しは出尽くしたの？
売れ行きの話題も出どころ不明だし

>>130 匿名さん さん
半年以上も先のことなのに管理人が決まっているわけないでしょう

>>130 匿名さん さん
来年春に募集をかける感じだと思われ

煽りコメントにまともに反応して３連投とかw
このサイトに張り付くのが生き甲斐なの？

ライオンマンションの管理会社ならベテラン管理人を登録していてそこから割り当てるのではないですか。新たに募集とは定年後の使えないような人が管理人だといやですね。管理はマンションの価値だと言います。営業スタッフに確認してみたいと思います。

>>134 名無しさん
いえいえ
正しいと思ったらレスするだけです
笑ってないで
内容あるコメントを希望します

>>135 マンション検討中さん
そんなことはないよ
大手の管理会社も普通にマンション管理人の求人広告出してるよ
ネット見てみれば？
大手のデベ販売や、受付なども請負企業による求人をよく見ます

確かにマンション管理人やコンシェルジュの求人はよく見かけますね。
派遣でも募集しているので、未経験者が研修を受けて働いている方も多いんじゃないでしょうか。
ライオンズの雇用形態がどのような形になっているかは不明ですが。

区役所移転後、跡地の活用方法誰か情報お持ちでしょうか。

モデルルーム見学時、販売員さんに聞いてみたところ、区役所跡地は未定っておっしゃってました。
マンションじゃなくて、何か楽しい商業施設とかだと周辺住民にとっては楽しいのになって期待しちゃいます。

>>140 マンション検討中さん
なんせ川崎市所有の土地ですので、動きがあるとしたら広報などで発表されます。それ以外はたんなる噂でしょう。
個人の予想としては、対面の既存商業店舗、スーパー、本屋との総合開発でマンションと商業モールが回遊性を持った施設になるといいなあ

>>142 検討さん
市民によるパブリックコメントがネットで見られますので参考にするといいかも

>>142 検討さん
出張所の分館のような施設になりそうと想像します。
全てがなくなると周辺住民からちんじょうさが多くなりそうです。
落とし所をどうするか？でしょう

>>144 匿名さん

ちんじょうさ？

パブリックコメントを調べようと検索してみたら、
『区役所移転に火種　行政と住民が対立』という記事を見つけました。
ここは当初移転問題でもめていたんですか？
そして、肝心のパブリックコメントは見つける事ができませんでした(涙

>>146 匿名さん
当たり前のことだと思いますが、今の区役所周辺にお住まいの住民は区役所、市民ホールや会議室、図書館、消防署、警察署などが集積しているエリアに満足しているし利便性を享受してきました。突然降って沸いた区役所移転で状況は一変。図書館があるからこのエリアに決めた人など多い。
区役所まわりにここ数年マンション乱立しているのはその影響だろう。このエリアの人からすれば移転反対、もしくは分館を、と叫ぶのは理解できる。このエリアに住んでいない者からすれば富士見坂を越えなければならない不便が解消できるのに賛成だろう。鷺沼駅前に移転なら区としては賛成者が多いだろうな。しかし自治体ですので、既定路線かもしれませんが区民の意見を聞きコメントしなければならないのです。金銭面の比較、耐震性を全面に持ってこられたら反論する説明材料が乏しいよね。

>>146 匿名さん
検索すればすぐに出るのに
https://www.city.kawasaki.jp/shisei/category/50-10-0-0-0-0-0-0-0-0.htm...
あとはご自分で深掘りしてください

区役所とかは鷺沼でも隣駅だし、個人的に移転は構わないのですが、図書館は残ってほしいと思ってました！分館に期待！
登戸のフグレン、狛江の堀口珈琲のように電車に乗らなくても休日にホッと一息つける素敵なカフェとスイーツがあればなぁ。

角住戸の窓がいいなと思いました。大き目の窓なのでかなり室内が明るいのではないでしょうか。カーテン代がかかるけれども、好きな色柄のカーテンをかけて楽しむこともできるだろうと思います。
北側に窓があるA2タイプの窓はどういうつくりになっているんでしょう？ちょっと変わった形みたいに思えました。