SHIROKANE The SKY(白金ザ・スカイ)

元麻布、三田綱町、白金4あたりの高台低層レジデンスと白金1、三田5、麻布十番あたりの低地タワマンとで棲み分けができていいと思う。

>>10850 匿名さん
なるほど。そういうことなんですね。
ありがとうございます。

10年後ぐらいには家族構成も考えてもう少し広くする可能性を考えたときに、条件が良いといいな、ぐらいの感覚です。

タワマンは修繕積立が跳ね上がる10年までに住み替えが基本。

>>10853 匿名さん
この物件だと、?5年目と20年目以降で2万円/年ぐらいの差分になりそうですね。
どちらかというと10年居住後の税率軽減の影響が大きそうでしようか。

販売時に作成する期間以降に、機械式駐車場、エレベーター、竪配水管とそれまでにない大物の交換が控えている。計画以上の値上げは必至。

>>10855 匿名さん
なるほど、そうなんですね。
ちなみに、相場感でだいたいどれぐらい上がるものなのですか？

非タワマンで大規模な三田一丁目簡保跡みたいなのは一番安心なんですかね。まあ、あそこは間違いなく超高額物件になるでしょうけど。

規模があって都心で成功しているのは、広尾ガーデンヒルズとガーデンフォレストだなぁ。
簡保跡はそんな雰囲気になるかね？楽しみではある。

逆に都心で、大規模で失敗してるマンションなんてあるの？強いて上げれば六本木東京クラブレジデンスぐらいのような気がする。

それは単に市場が右肩上がりだった期間をみてるから、下手でもどこでもそうなるよ。

>10825

住戸内の配管は各住戸でメインテナンスなんだけど、各住戸任せにしていると水漏れ事故多発になるって懸念から実家のマンションは管理組合でまとめて交換した。修繕積立の上振れリスクはいろいろある。

>10861

マンションの成否って資産性だけ？

資産性価値の低下した白金台や麻布台でも所有者が納得してりゃーそれはそれでいいと思う。

>>10858 匿名さん
ガーデンフォレストは、定借の時点で論外だろ

住まいサーフィンでもwithコロナで田舎暮らしなんてコラムアップしてるね。

今が田舎(地方)の物件売る絶好のチャンスだからね。

>>10859 匿名さん


失敗かどうかは、別として、ここって、六本木東京クラブレジデンスのようになりそうな気もしたわ

>>10868 匿名さん
六本木東京クラブレジデンスは六本木交差点に近いが故に、入居者の多くがホストや水商売関係者、そして分譲賃貸の部屋が半グレの溜まり場やパーティー屋の会場になって、まともな住民が退去したために家賃も中古価格も劇的に値下がりしたマンションです。ここはそうはならないと思います。

>>10862 匿名さん
それ以外は自己満足、個人的満足で客観性がないから掲示板に向かない。
それと一般人には家計で一番大きい資産になるから、いざという時は資産性

>>10870 匿名さん
もし地震で建物が傾いたら建物取り壊し。複数フロアが燃える大規模火災が起きても建物取り壊し。残る資産価値はわずかな土地の持ち分のみですよマンションって。

>10871

そこまでいかなくても火事で共用部分が焼けたら保険で補修なんだけど、保険の評価額って平均的な平米単価で算出。補修費用が査定額を上回ると管理組合で持ち出し。

5つ上のレスの人、定借の意味わかってんのかな？

>>10822 匿名さん
>>10817 匿名さん
ここは、元麻布ヒルズ、広尾ガーデンヒルズ、パークコート赤坂檜町ザ・タワー、虎ノ門ヒルズに匹敵するほどの高仕様なの？それならランドマークだね。

こんな時間にありがとうー

すいません　質問です　こちらのジムは24時間使えるのでしょうか？

>>10871 マンション検討中さん

たられば。
あなたの大好きな株も紙屑になる可能性ありますよ。

>10877

何にも買えないね 笑笑

>>10869 匿名さん
六本木東京、先日売りました。逆にめちゃくちゃ上がってますけど。

>>10879 名無しさん

新築販売時期が近くて近隣のパークコート六本木ヒルトップとはイメージが随分違うのだが、結果、中古坪単価がさほど変わらないという事実。
マンションは立地と再認識。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110204?page=2

ただし、同じ近隣でも、高級賃貸と混在して希少性が高そうな森ビル仙石山や住友グランドタワーには完敗。立地に特殊な希少性があれば鬼に金棒ということか。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110204

いやいや、調べてみると勉強になる。
白金高輪には希少性が高そうな物件は出てこない感じだから、後から建つ物件を待たずに買って置けば十分と見た。

ここは、希少物件

>>10881 匿名さん

後発の東急と比べて、希少性のポイントはどこになると思えばいいのかな？
眺望？
そこが分かるとありがたい。

>>10882 匿名さん
規模がエリア最大、最上階の高さがエリア最高、麻布十番により近い、道路交通の要衝である古川橋交差点と魚藍坂下により近い、高輪ゲートウェイ駅により近い。

>>10883 匿名さん

なるほど。ポイントがすっきり列記されていて分かりやすいね。
どうもありがとうございます。

このマンションから東京タワー方面に、幅員の広い麻布通りと古川、首都高速があり、これらの上に高層建築が建つことはことはないから、眺望に関して北東側の部屋はほぼ永久保証だろう。

>>10880 匿名さん
仙石山森タワーレジデンスの新築時、58.48平米で6710万円、坪単価379万円の部屋もあったんだよね。買いたかった。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558933/

>>10885 匿名さん

そこは、一番のセールスポイントですね。分かりました。虎ノ門麻布台が建って、眺望的に爆死する物件もあるようですしね。

>>10885 匿名さん
三田ガーデンはここの北東じゃなかった？

>>10883 匿名さん
高輪ゲートウェイにより近いって、ここは徒歩18分って書いてるよ。
交差点も、目の前か数分かの差。交差点や高速道路が目の前を希少性と言うの？
規模が大きいのメリットが不明。ここは建物が太いから間取り的には微妙。1Rも多くあるから住民の層も幅が広い。
上層階に関係するのは一部。多くの人は低中層階に住む

>>10888 匿名さん

東京タワー眺望的には三田ガーデンは邪魔にならないということで合っていますか？

>10888

毎度の否定投稿もかまわんが、、
今回の文章の流れ読み解いてな。

>>10889 匿名さん
三田ガーデンのタワー棟は日影規制の関係で敷地の東寄りだからここの眺望にはかぶらないと思う。三田ガーデンよりも三田一丁目簡保跡の方がかぶると思う。15階建てのようなので、第一展望台から下がかぶると思われます。

>>10891 匿名さん

なるほど。分かりやすい説明、ありがとうございます。

>>10888 匿名さん
東急と比べての話なんだから、東急に対する優位性をあげているだけで、間違ってはないでしょ。

いつもの否定投稿しかしない人だね
(過去レス参照)

>>10889 匿名さん
三田ガーデンは、東京タワーに被らないです。
簡保も被らないです。
眺望CGで確認済み

簡保で東京タワー足元隠れるのは、三田ガーデンです。これも三井ガーデンのモデルルームで確認済み

東京タワービューがなくなるのは、

慶應義塾女子高等学校、慶應義塾中等部が移転などになって
高層ビルやマンションが建設されたときくらいだね。

東京タワービューを希少とするのは納得感がある。ただし、それ以外に列挙された点は希少性という意味では弱いと感じるが、どう？

人によって価値観ってのは違うからね、個人的にはここは最高だね

新ルート見直し検討。問題があることは認めた形だね。最悪なのは検討したけど変更できないってパターン。

>>10899 匿名さん
検討開始は変更ありだよ。検討したけど変更なしですという答えはない。

>10900

イージスアショアみたいな例はレアケース。日本では一度始めたら突っ走る。

>>10893 匿名さん
>>10883 匿名さん
東急よりスカイはゲートウェイにより近い、優位性と言っても、何分と何分？
ここは徒歩18分だよ。

放置しておく方が面白い書き込みに、いちいちコメントをつけるのは、ネガとして未熟。誰に頼まれたわけでもないのにネガやっている人たちは、せめて、やりとりを面白くさせる努力をしてほしいね。

白金ザスカイ値引きなしで買ったんですが、値引き交渉できたんですかね？

>>10904 買い替え検討中さん
交渉はできますよ。希望が通るかどうかはまた別問題ですが。
あなたバレバレですよ

現段階では無理

なるほど 親切に回答して下さってありがとうございます

どういたしまして

値引きは厳しいけど、手付け金の交渉はやってみてもいいと思うよ。
交渉力次第だけど

久々に見たら先着順が出てるのかー。
ここが苦戦するとなると、他のきついなー。。。

>>10910 坪単価比較中さん

そんなこと書き込んでる間になくなっちゃうよ

>>10910
いやいや、ここが即日完売で最後まで行く訳もないし
業界的には大方の予想も良くも悪くもこんなもんだと思うぜ

1200戸、3年後、億ション、エリア、コロナ
こんなもんよ

>>10910は5年位前までの即日完売続出の時代とは売り手買い手双方が
変わったって事をいい加減理解した方が良い。

ここは前から先着順出てましたよ。

熊本の水害、本当に痛ましいですね
こういうことがあると必ず「ハザードマップを確認しましょう」と言われます
古川が治水工事で改良されたとは言え、最新版のハザードマップを見ても、ここは相変わらずの危険地帯です
将来的に治水工事の成果が反映されて、ハザードマップが変更になる可能性ってあるのでしょうか？

>>10914

解決済み、過去スレで確認してねネガさん

白金ザスカイなのに立地は低地なんですよね。
相対低地に水は集まるので、盛土しない限り豪雨時の浸水被害は免れませんね。

不便な高台へどうぞ

≫10915
このスレを「ハザードマップ」で検索してみたのですが、「ハザードマップが変更される可能性」についてはよく分かりませんでした
（見落としていたらすみません。）
古川が治水工事で改良されて浸水被害が減ってきたことは分かったのですが、それならばハザードマップの表示も変わってほしいと思っているのです
ハザードマップは基本的に過去の災害を元に作成していると思いますが、そうだとすると、どんなに改良工事しても、近い将来（10年くらいのスパンで）、表示が良い方向に変わる可能性はないのでしょうか？
過去に問題なかった地域で浸水が発生すれば、新たに危険地帯として表示されることがあることは分かります
知りたいのは、表示が良い方向に変わる可能性です

>>10918 匿名さん
ないと思います。
良い方向に修正した地域に万が一でも浸水被害が生じれば行政は厳しく責任を問われます。変更しなければ特に問題は生じません。想定外の豪雨が頻発するようになったことも変更を難しくしているでしょう。

古川の工事で時間50ミリの雨まで対応できるようになりましたが、ハザードマップは100ミリ以上を想定していて、そのレベルで降れば浸水してしまうと思います。
古川は将来的には75ミリ対応を目標となっていますがいつになるかわかりませんし、ハザードマップの基準には程遠いです。

≫10919　≫10920　ありがとうございます

ここ数日、九州では各地で1時間100ミリ超え（多いところは120ミリ越え）を記録しているとのことですが、そういう雨が降ったら対応できないんですね…

>>10921 匿名さん

自分はさほど気にしてないけど案外東京はそういうところ多いから気を付けてね

去年の台風でも、港区のスピーカーで、古川の注意喚起をしていたのは事実。
一方で氾濫していないのも事実。
というところが、客観的な情報かな。

>>10923 匿名さん
氾濫してないというか、なぜかほとんど水位変わらなかった

そう思うんだったら、やめときなよ。

本当に欲しいの？

他に完璧な物件探しな。

>>10924 匿名さん
水位は上がってましたよ去年。印象的には6割ぐらいまできていたと思う。でも洪水が心配になるほどではなかった。

そもそも去年は都心で20ミリちょっとしか降ってないですから参考にはならないかと。

>>10927 匿名さん
いや、九州で100ミリ降ってるから都内でも同じように降ると短絡的に考える方が、地理しらなすぎて参考にならんけどね。
ま、油断は禁物ですが

もっと貯水の勉強したほうがいいと思うが、、

電源設備は大丈夫でも地下駐車場は浸水だよね。高級車置けないね。

そのために保険があるんです

私の場合、都心で近い将来100ミリ超えの雨が降るだろうと思っている訳ではありません。
ただ、リセールにしても賃貸にしても、気にする検討者はハザードマップを見るでしょうし、皆さんのお話によれば、いくら改良工事をして現実の浸水リスクが減っても、この地域が浸水危険地域と表示される状況は当面変わらなさそうなので、そうすると、やはりマイナス要素になるな、と思っているところです。

仰る通り今後ハザードマップを物件価値、担保評価に反映する方向で行政は動いています。白金アドレスでも特に浸水可能性が高いここは、不利になりますね。

>>10932 匿名さん
分譲後にハザードマップが改訂されたわけでもあるまい。
契約者はそのリスクを承知して契約してるんでしょ。
そのネガキャンは、あまり論理的じゃないね

>>10932
東京はそういうのがあちこちにあるからしっかり勉強してね

>>10935
水害だけじゃないよ
東京は特にヒョーロンカ、マニア、インフルエンサー、アホブロガー、
いろんな人が思い付きでテキトーなこと言ったり、
どうでもいい些末なことをさも一大事みたいに大袈裟に表現したり
それを真に受けて拡散したりいろんなことがあるからしっかり勉強してね

>>地下駐車場は浸水だよね

泣けるな

1LDKで１億か。えらいこっちゃ。
みんな金持ってるよなあ。羨ましい

日本は災害王国、運のみ

大だ

>10937

見ていて情けないからやめとけ

浸水してもタワーパーキングの車は生き残るだろ。
一部は水没するだろうが

完成が待ち遠しいですね
建物部分はいつ頃建設始まるのかな？

>見ていて情けないからやめとけ

？

治水重要だからなー。
ムサコの水没タワマンも、買った人はまさかと思っただろうし、いまだにもめているらしい。。。
古川、きちんと整備してほしいな。

港区のHP、見てないんだね、、

>>10945 周辺住民さん
地下調節池も整備しましたし、古川橋でも一の橋でも治水工事していますよ。

ちょっとググればすぐにでてくる、
本当に検討者か疑わしく思います。

周辺住民とは思えないね。

風水の先生が低地は絶対にダメと。
周辺より湿気があるので悪い気が集まるそうです。