パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

>>8499 ご近所さん
ノープロブレム
むしろ優秀
暴風雨の時は、時間かかったて直結で行く。
びしょ濡れになるよりマシ。

暴風雨の時はここは水没するのでどちらにしても地下鉄は使えませんよ。
利便性とはそういうものを含めて冷静に評価しましょう。

>>8499 ご近所さん
5分で着かない

家でてエレベーター待って降りて歩いて、、、と10分はみた方がいい

水没5mだっけ

すいません、修繕積立金、管理費って毎月どのくらいでしたか？ 3LDKで70平米くらいだと。

>>8506 マンション検討中さん

48000。

>>8506 マンション検討中さん
最初5万円くらいじゃない。年々高くなるけど。

修繕管理費5万＋駐車場4万＋固定資産税月割5万の合計 14万 が毎月のランニングコストですね。
やはりタワマンのローンは、年収の4倍までにすべきでしょう。

80㎡は割高な感じするよね。

月15万円の部屋を３つ買ってそのうち二つを貸し出す方が資産運用は優れてるのかね

家族で住むなら80㎡くらいは必要でしょう。
モデルルームが80㎡ですから、4人家族ならそれでも狭いです。

ここのモデルルームってどこですか？

投資目的に買うならクレヴィア本郷春日ステーションフロントの方が良さそう。
春日駅の上りの駅ホームまでここよりも5分は早く着きそうだし、同じ広さの部屋でもここより3000万安いし、間取りも綺麗だし。

>>8516 匿名さん
駅直結じゃなければ、春日には住まないでしょ。他の文京区物件と比較されてもね。

ここは春日に所縁のある人でないと住んでも楽しくないでしょ

楽しいよ

角部屋は使い勝手わるよね。その割に高い感じ。

とは言え、タワマンに住むなら角部屋じゃないとなぁ。
開放感といいラグジュアリー感といい、そりゃあもう全然違うから。

でもここは南東角部屋全部地権者がかっさらって行ったんでしょ？

角部屋のリビング使い勝手悪い。

74とか78とか、コーナーサッシ全域に2100かつ幅広の下がり天井て。しかもオフィス棟がガッツリ西南西を塞いでる。
そういえば言いたい放題が売りの某Mレジさん、タワマンとしては開口部の高さ2100はふつうです、みたいなコメントしてたな。闇は深そうだ。

>>8524 匿名さん

モモレジさんこんなこと言ってますね。
でもここを買うんでしょうね。

>パークコート浜離宮ザ・タワーぐらいまでは非常に良かったのですが、パークシティ武蔵小山ザ・タワーあたりからおかしな感じになってきています…。

彼が購入するかどうかは知らないが、投資目的で購入はアリだと思うよ。エントランス階の豪華さや駅直結は資産価値維持させるのにこの上なく有利。
ただし住むには３次元クオリティが低すぎるし、設備仕様もPCとしては最底辺。駅直結とうたいながらラッシュ時間は実質ホームまで10分、ランニングコストも明らかに割高で実需向きではない。
2、3年別宅として使ってから売るのが最良かな。春日だとすぐに飽きるだろうし。

グレード低いって言われてるけど、タワマンでこの価格帯では普通じゃない？

みんなパークコートタワーに厳しいんだよ

モモレジさんが言う通り、今までが凄すぎたんだ

下がり天井も 一度ツルツルを知ってしまうと、気になって下がり天井が許されなくなる

文京区だから妥協して、価格を抑えて売りやすさを重視したのかな

価格に対しては立派だと思うよ

駅直結でかなりの優位性が出せてるからね

最高を目指して欲しかった気がするな

>>8048 eマンションさん
モデルルームに来た人の成約率が確か2割ちょっとなので、申し込み率はもうちょっと高くて2.5-3割くらいあるかと。400/180で2倍ちょっとだと、多少盛ってるかもしれませんが人気の間取りは5倍くらいにはなるとは思います。

>>8487 名無しさん
その通り。しかも引き渡し2年半後の物件に転売屋なんて来ないですよ。その間資金が回転できないし機会損失が大きすぎて。

>>8530 通りがかりさん
成約率高すぎませんかね
都心エリアは10パー越えれば優秀ですよ

パークシティ武蔵小山　129万円/平米
地区計画による容積率上限700％
1種単価18.4万円/平米

パークコート浜離宮　125万円/平米
高度利用地区による容積率900%
1種単価13.9万/平米

パークコート文京小石川　124万円/平米
高度利用地区による容積率950%
1種単価13.1万/平米

よく比較される3つの三井物件の平成30年度固定資産税路線価を比較した。固定資産税路線価は、土地の固定資産税額を計算する際の元になる土地価格で不動産鑑定士により客観的に評価されている。実勢価格とは価格水準が異なるが、課税の公平性から実勢価格の高低に沿うように決められている。複数間の土地価格の高低や価格比を検討する際には大変に有用となる。さらには、再開発事業において地権者が有する土地の従前資産評価においても活用される重要な価格である。

3物件は再開発事業により容積率の緩和を受けているため、実効容積率100%当たりの土地単価で比較することで物件ごとの1種単価を算出した。この単価はマンション分譲価格における土地価格の基準であり、単価そのものは実勢価格ではないが、3物件の土地価格の相対的な高低（価格比）を表している。分譲価格に占める土地価格、すなわち土地原価と考えれば良い。

マンション分譲価格は土地価格に建物建築費とデベロッパーの利益を乗せた額であることは周知の事実である。建物建築費はグレードの一段下がるパークシティ武蔵小山がやや安いと思われるが、デベロッパーの利益は3物件でそれほどの差がない。分譲価格の高低、建築費の高低、そして上述した土地価格の高低を踏まえ、どの物件がお得かを考えれば良い。

この論点は土地価格の高低、マンションの原価であって、マーケットでの評価（転売価格）はまた別であることは付け加えておこう。

>>8251 マンション検討中さん
我が家は小石川にちょっと前に新築のマンション持ってますが、同スペックで固定資産税年20万、管理費等月3.2万。ここはMRで聞いた感じだと、ざっくり固定資産税40万、管理費等5万弱。周りより高い理由は、誰でも通行できる周りの敷地もマンションの土地で、そこの管理費と固定資産税を住居者が負担するからその費用が別計上されており、約2倍になってました。未来永劫これを居住者が負担するのはちょっと納得いかない気もしますね。不特定多数の人間を呼び寄せて汚すのは商業テナントなんですから、そちらに大部分を負担してもらいたい気もするのですが。確かに維持費はマンションの設備に比べると高い。

>>8533 デベにお勤めさん
結局、どれがお買い得だったのかな？w

>>8533 デベにお勤めさん

よく比較されるって、浜離宮の人には相手にもされていないと思いますが…

>>8502
ハザードマップは荒川が決壊したケースじゃなかったっけ、冠水

渋谷の地下道みたいにゲリラ豪雨程度では冠水しないね。
ここが冠水したら千代田区丸の内近辺や港区赤坂近辺もただでは済まない。

丸の内は平成5年に日比谷濠が氾濫した後だいぶ対策をしたようだし
渋谷も浸透枡を増設しているから今後はだいぶ良くなるだろうとは思うけど

ここ、かなり熟年率高そうだけど、管理組合高齢化でスラム化のリスクは大丈夫？

>>8542
ここぐらいに良質な都心物件については郊外物件と違って買い替えも容易で介護付き物件や老人ホームに流れるだろうし、適度に新陳代謝が起きそうだけどね。

>>8534
容積率の緩和を受ける時などに公開緑地を作るのは良くあることなので、都心部のタワーでは珍しくない。だいたい庭付き一戸建てとかに住んでいる人は建物以外に庭の土地の固定資産税も払っているわけで、それが嫌な人は大船辺りの築30年を超える自主管理のマンションに住めば税金も安いと思われるのでオススメだ

>>8541 匿名さん

ここは坂の下だから茗荷谷や白山の水も流れてきて溜まるのよ

昔は沼だったんですよね。この一帯は。

>>8547
陸軍参謀本部が作成した明治時代の迅速測図によると春日通りから水道橋駅側は低湿地だったようだね。江戸時代のこの近辺の代表的湿地としては飯田橋の大曲近辺にあった旧白鳥池、それと名前が小石川なので紛らわしいが小石川大沼というのが現在の千代田区神田三崎町から先に広がっていた。今の神保町近辺は海が入り込んで汽水域となり牡蠣がよく取れたらしい。おそらく稲作を目的とした灌漑水路はあったようだがここが建っている場所に関しては乾いた土地であったことは間違いない。

>>8546
そう言われるんだけど、この場所よりも水道橋駅の方が低いせいかわからないけれど冠水を見たことがない。何年か前に東大前の本郷通りが冠水した時もビクともしなかった。確かにゲリラ豪雨や雨台風が通過する時にこの近辺の坂を歩いていると水が流れ下っていくのを見ることができる。だが、よほど雨水枡や下水道がデカいのか、坂の下で綺麗に下水に吸い込まれているのは見事だねえ。

江戸時代の大規模な土木工事によって神田川の流路が代わり、小石川大沼も埋め立てられて大名屋敷が建ち並ぶようになった。実は千代田区の北側よりも文京区の南側の方が地盤はいいんだよね。

杭の長さが40mもあるのは、その為なんですね。

杭長40mもあったっけかな？
公式HPによると

「鉄筋コンクリート造の杭を現場でつくる場所打ちコンクリート杭（68本・長さ約21ｍ～31ｍ・直径約1.7ｍ～2.4m）により、地下約36ｍ～40m以深の強固な支持地盤に伝えています。」

となっているね

https://www.31sumai.com/mfr/X1873/structure.html

>>8551 匿名さん
湾岸並みだね

免震でもないのにこれだけ杭が長いとなると、大地震が来たら杭はあっさり折れるやろね。
制震ダンパーの範囲もしっかりけちってあるし。

エントランスだけ豪華にして、こんなハリボテ感満載のものを名前だけパークコートにして売りつけようとはね。
武蔵小山といい、最近の三井は一体どうしちゃったんだ。

パークコート「タワー」にすればおのぼりさんが釣れるって、味をしめたんだろ。
二次取得者にもおのぼりさんはいるから5年で売るつもりならいいが、その後は修繕積立金の高騰に加えて大規模物件特有の中古売り出し部屋のダブつきで壮大なババ抜きの始まり。
そんな未来は誰しも予測できるのに、永住向きかのような幻想を抱かせる売り方で73m2の3LDKなんて非パークコート的なプランをさばいている。
タワーでないパークコートがいかなるものかすら知らない文京区案件の検討者を、三井不動産完全にエサにした。これはデベに対する純粋な誉め言葉であるが。

>>8553
湾岸の物件ってあまり知らないんだけど杭長50mが普通だと聞いているけど

>>8554
長周期地震動の影響を考えるとベタ基礎の武蔵小山は免震で正解だけど、杭が必要なここはおそらく制振で正解。

>>8554
実際に杭が折れてどうにかなっちゃった例ってあるの？

>8557
杭が長いと免震じゃないと杭が折れますよ

1964年の新潟地震の時に折れたことがある

海岸沿いなどで起きることがあるみたいだが...

>>8559
それ間違い。
免震と杭は関係がないよ、地層がずれて折れるんだから...

杭は上に乗っている建物に引っ張られて揺られます。
免震なら実質は、免震層の上に乗っている建物から伝わるパワーはゼロに近いので、杭が長くても影響は軽微です。
地層がズレる力も影響しますが、そちらは免震も制震も関係ないですね。

湾岸より長い杭にもかかわらず、制震なんですねここは。

>>1964
で、1964年の新潟のマンションはどうなったの？
ただ、1964年って50年以上も前じゃ規制も技術も今と違いすぎますよね。
最近のはないってことかな。

正直なところ、こんな長い杭が実質的に何十年ももつなんて誰も思ってないし、どこかで妥協すべきだよ

免震だろうが制振だろうが、地震心配して、タワーマンション買うというのがズレてる。
「家族の命がなにより大切！」と言いながら、眺望と利便性に目がくらんでタワーマンションかい？
地震がどうしても心配な人は地盤の良い土地に堅牢な戸建てを建てるべき。
億だせれば、郊外なら立派なの建てられるよ。

免震は杭にかかる引き抜き力がゼロだとか、戸建ての方が堅牢だとか、杭が何十年も持つはずないとか、よくもまあ思い込みだけでここまで断言できるものだわ。

>>8565 匿名さん
正論。
心理的に後ろめたさがあるから、真っ当な指摘にさえも過度に攻撃的な姿勢をとる。

杭の長さが40m。
40mとは13階建てマンション相当。
あの長さのコンクリートの柱が大地の歪みで折れないものなのかどうかは、想像すると容易。
あと制震の場合、地震くらうと壁面のクラックは必発。
外壁をコストカットの吹き付け仕様にしたのは、その為か。

>>8563
東日本大震災の後の検討では多くが旧耐震で新耐震のものも一部あった。しかし２１世紀になってからの物件はほとんどなかったと言われている。小さい低層の建物に多かったというので大半は杭の強度が弱かったからだと想像する。ただ基礎が折れても傾く程度で倒壊にまでは至っていないようだ。老朽化で建て直すための取り壊しの時に杭を発掘してようやくわかったものもあるからだ。

最近は側方流動のシミュレーションもある程度できるようになっていて、当然対策は済んでいるものと考えていいだろう。直基礎が可能な場所と違ってやはり長周期地震動の影響は受けやすい地盤なので免震が本当にこの場所のタワーに合っているかどうかはよくわからない。単なるコストダウンが目的でこの構造になったものではないと思う。

結論から行きますと、普通の人が普通に住んでいる賃貸物件よりははるかに丈夫であることは間違いございません

タラレバはその辺りでおいといて。
結論としては、敢えて 杭長 非免震 に家族の大事な人生をかける必要があるかどうか という話ですね。

地震も心配だけど都心に核爆弾を落とされた時の方が心配。
特に高層階、周囲に遮るものがなくて、瞬間蒸発しそう。
堅牢な戸建てに核シェルターが最強かな。

隕石が直撃しないかも心配しないといけませんね

>>8571 匿名さん
そうおっしゃる貴方がご家族の為にどれほど堅牢なマンションにお住まいなんでしょうね？

いろいろ心配している人に限ってたいした家には住んで無いの法則。。。

3LDKだと値段と部屋のつくり、方角も含め、
どこが一番良さそうですか？

個人的には角部屋より東向きの81Bか80Aが好きですが、値段考えると80Aかな

>>8576 匿名さん
真剣に検討している人がそんな事を本気で教えてくれると思いますか？倍率あげるだけなのに。

東側は抜けてる感がいいよね。毎朝日の出をみられるのも気持ちいい。

>>8569 匿名さん

南北は耐震構造でなんら問題ないでしょうね。東西は比率的に免震はないでしょうから、制振が妥当だと思います。免震も耐震も計算上の話でしょうから実際の地震に対応できなかった場合の被害は免震のほうが大きいと個人的には思うな。想定外という名の見積もり不足は容易に想像できるね。振動と構造を同時に解くより、構造だけの方が簡単だからね。所詮作るのは人だからね。

ここの西側は富士山見えますか？

これだけ杭が長いのにもかかわらず、免震ではなく制震なのは、やはり板状マンションなのが影響してますかね？

しかし、湾岸よりも地盤が悪いとは驚きました。
東雲あたりとの比較だと、どうなりますかね。

さすが文京区。
60平米2Lが1億で、70以上の3Lは1.6億もするんですね！

>>8582
「湾岸よりも地盤が悪いとは驚きました。」
随分、強引に持って行くね。

>>8582 匿名さん

やはりそうですか。地盤に懸念がありますね。
そうなると都内でタワマンを買おうと思うと今はパークシティ武蔵小山くらいしかありませんね。

>>8581 匿名さん

見えるには見えますが角度の関係で新宿のビル群の隙間から見える形になっており綺麗なシルエットでは見えませんでした。

>>8585 匿名さん
売れなくて大騒ぎって話じゃない。
パークシティ武蔵小山のお隣、弱気になっちゃて1期18戸だって。

>8581 匿名さん
ちなみに39階からの眺望なのでそれより下は分かりません。

ぶっちゃけ地震でどうなるかなんて運よ。
このマンションどうかなっちゃうようなビッグウェイブ来て死んだらもう寿命でいいよ。
地震厨は勤務先、子供の通学先、観光先、出張先、逐一地盤で選んでんの？
地震きたとき、まさかゆるゆるの大手町？
要は備えの問題。
事故怖いって車の楽しみ捨てて、歩道で引かれて死んじゃう人にはなりたくないね。

この地域は地盤いまいちだけど、このマンションはその中でも大丈夫なところをえらんで杭を打ってるから、液状化は絶対しませんと営業の人がいっていた。三井不動産もそう断言していると。
ほんとかわからんが。

液状化って、杭の打ち方の問題でしたっけ？

杭で液状化は防げませんよ？w
珍説極まりないですね。ww
40mの杭にもなると、ワールドシティタワーズよりも長いです。

>>8592 匿名さん
どこの営業さん？

杭 40mで地震でどうかなっちゃった例をあげなよ。
あげられんの？

>>8583 マンション検討中さん
文京区はファミリーが住む街だからね

>>8581 匿名さん

富士山みたいなら武蔵小山の方が圧倒的に良いです

>>8592 匿名さん
地震厨さん君はどこの地盤盤石なマンションに住んでるんだい？
大宮かな。

>>8594 匿名さん

笑。
苦しいですね。
家族を犠牲にしてギャンブルしますかね。

>>8596 通りがかりさん
静岡行け。

タワマンってだけで飛びついた父親の犠牲になる家族。
ここを買わなければ、子供は医学部に進学できたのに。