パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

1000年に1度以下の確率のハザードマップですよね？
そもそも何十年も冠水したことないですけど^_^

義務化される前に紙一重で売り抜けた営業マン達は、今頃飲み会で高笑いしていることだろう。
ここが危険地帯だと知らずに買った人って、結構多いだろうね。


　国土交通省は、住宅の売却や賃貸などを扱う不動産業者に対し、大雨が降った際の水害リスクを購入・入居希望者に説明するよう義務付ける。
「ハザードマップで浸水が予想されていた区域と実際の浸水区域がほぼ重なっている。事前のリスク情報提供が大変重要だ」と述べた。
　浸水が想定される範囲などを示したハザードマップを示し、住まい周辺の危険性を説明することを業者に求める。

求められる前にすでに説明する事の方が普通の事のようだけど...

>>22702 匿名さん

その1000年に1度という確率、本当に信用できるか、この間の台風19号を目の当たりにして、疑心暗鬼に思っている人は多そう。異常気象続きにはちょっとビビるよね。
また、ここは1000年に1度で1m冠水でしょ。50cm冠水の確率がどのくらいかは、行政発表だけでは想像できないので、それも不安に感じる部分だね。
率直な感想ということで。

>>22700 匿名さん


どうでも良いけど、これから分譲する物件ならネガが有っても参考になるものなら歓迎するけど完売した物件のネガって100%迷惑。

>>22705 匿名さん

1000年に一度の冠水位しか欠点が無いって逆に凄い物件ですね。

>>22705 匿名さん
前回の台風では何も起きなかった。ここが浸水したら三田線、丸の内線が全滅なんだから都や国も治水を優先する。
東海沖で大きな地震が来ると言われて、阪神、東北、熊本で大震災。当時は関東よりも関西は地震保険が安かった。政府予想なんていい加減なもんだ。財政も経済も当たった試しなし。

ハザードマップは公共工事と言い訳のためにある。財政危機説は消費増税、法人減税、所得減税のためにある。

強がりはいいから、対策済って何？

>>22709 ドリフさん
投稿前に
メトロ　浸水　対策
で調べよう。都に照会するのもお薦め

今日もご苦労様でした


① 非免震 かつ 豆腐地盤
② 杭長は35メートル以上（江東区の豊洲並）
③ 江戸の大火により生まれた瓦礫を用いた埋め立て地です（小石川沼と呼ばれました）
④ 浸水ハザードマップど真ん中の谷底低地、約１メートル下には地下水あり
⑤ 事故物件サイトに掲載されている陰鬱な場所、目の前に変電所あり（健康被害が懸念されます）
⑥ 集客力が低く 年収もミドルクラスの小石川では、商業施設は残念な内容になると断言できます（実際すでにワンフロアは安価な医療モールに占拠されてしまいました……）
⑦ 全体の約３割が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑧ 南東角の大半が地権者部屋（割高値付けとなった一因です）
⑨ 宿泊ルーム含め共用施設はエントランスフロアに全て集約（価格に見合わぬ残念仕様です）
⑩ 低い階高（3.2m台）下がり天井（2.1m）と梁（価格に見合わぬ残念仕様です。どの部屋も一まわり狭く感じました）
⑪ 壁掛けエアコンあり、ミーレ食洗機なし（価格に見合わぬ残念仕様です。その他の仕様も同レベルのグレードダウンだと推察します）
⑫ 外壁は黄土色の吹き付け塗装（価格に見合わぬ残念仕様です。見た目が悪くなった一因です）
⑬ グランドエントランスロビーがない（価格に見合わぬ残念仕様です。タクシー乗り場は幹線道路脇でしょうか）
⑭ プレミアフロアは最上階のみ（価格に見合わぬ残念仕様です。狭い部屋が多い為、半数以上は単身者賃貸専用でしょうか）
⑮ 最寄駅は地下鉄マイナー路線（三田線、大江戸線。。。微妙です。）
⑯ 大手利便性ランキングでも、ランク圏外
⑰ 一大幹線道路（白山通り）にベタ付き（騒音耐性は必須です）
⑱ 街歩きの楽しみがなく、潤いに乏しい
⑲ 教育環境は疑問符（学区はライバル・野村タワーの本郷の方が上）
⑳ 収益還元法・取引事例比較法で導き出された適正価格は、坪400から500万程度（価格に見合わぬ残念な資産価値です）

>>22710 匿名さん

地下鉄の浸水対策は進んでいて当然。ヤバいときは止水板置いて、封鎖すればよい。でも、白山通りの冠水は未解決だからハザードマップ色付きなのでは？
貯水槽をもっと作らないと、地域は良くならないかもよ。
自分の住む場所だからこそ、客観的に事実を把握して、必要なことは行政に働きかけるべき。つまらないポジ・ネガの書き込みに終始する話題ではないと思うけど。

>>22712 匿名さん
じゃあ働きかけろよ。ポジネガとか情報ゼロでつまらないのはそっち。予知連のインチキと同じで金儲けに協力するだけ。
ハザードマップが客観的事実のわけないだろ。前回の台風で色なしが浸水、色ありで何もなしが続発してそこらじゅうで独自に見直してるよ。メディアより専門家に直接聞けば利権がわかるよ

>>22713 匿名さん

ほう、例えばどんな個別例があるの？せっかくだから語ってみてよ。面白そうじゃん。

>>22714 匿名さん
何がほうだよ。ネット依存症の言葉使いですね。テレビでもニュースになってたくらいだよ。世間知らずは聞き方ひどいし、行政の予想や発表を真に受けるな。専門家に知り合いもいなそう。
ちなみに行政に頼んでも、ここから出ていかないことが見透かされてるから意味ないよ。公共のものにすがるのが結局は効果がある。ここはそれがメトロ

ネット依存症って人の事いえるの？専門家の知り合いがいるんですか？なのにその程度？

>>22715 匿名さん

正解は、メトロがどうやってデベやビル所有者に金を出させるか、そしてデベやビル所有者がどうやって都や区から金引っ張るかってなところなじゃねーの？
いずれにしろ、ネット依存者にわざわざレスしてくれてありがとよ。
依存が酷くなる前に寝るわ。一応、まだ定職に就いているので、明日も仕事だ。おやすみ。

>>22716 評判気になるさん
依存は煽り目的の言葉、ネット言語で判断できる。それを今3回も貴方は使っていて、それ以外の情報はゼロ。

ハザードマップの見直しは事実。専門家の知り合いはいるよ。企業にも大学にも。
国の予想は色んな分野でまず当たったことがない。何のためか。インフレ2%、名目4%成長、PB黒字化、賃金上昇、財政危機、関東大震災、富士山噴火、原発安心とは違うこと、正反対が起きている。そのために金は使われた。

>>22717 匿名さん
口で言うのは簡単。定職についてるがな。関係ない話がまさに依存だよ

>>22718 匿名さん

たかだかネットの掲示板だ、そこまで力いっぱい書き込まなくても、大丈夫だぜ。
企業と大学にしか知り合いいないなら、政治家と官僚の知り合いも作った方がいいぞ。内情が見えるともっと世の中楽しい。じゃな、本当に寝る。

うーん、完成が楽しみだなあ。

住民スレ見ました。
壁がガタガタなんですね。

模様ですよ
アパートしか住んだことない方は分からないかもしれませんね^_^

22722 匿名さん
何を見てもネガティブ。人生楽しいの？完売物件にけちつけて楽しいって素晴らしい性格。

あれは模様なんですか。
失敗工事かと思ってしまいました（失礼）。
吹き付け壁ならではの淡白な印象ですね。

次回はお金を貯めて、高級タイル貼りタワーマンションの重厚感を、ご経験なさってください。

若葉さんのモノローグチャット怖い...多重人格なのかな

若葉一人で何人相手にしてるのかね
他社から負の念を受けまくっているから、ろくな死に方しないよ

土用が明けたらお伊勢参りでもしておはらいしてもらおう。今年東京からだと恵方になるみたいなんだよね

>>22724 匿名
>>22726 匿名さん
>>22727 匿名さん

マンションネガ対人物ネガ
どちらのネガもクソだが
後者の方が遥かにクソだわ

もう完売してるのにねー。
あしたのことでもポジティブに考えていこう。

>>22729 マンション検討中さん
そう言う貴方が一番のクソ。人の事を簡単にクソとか言うんだね。

>>22725 匿名さん

全く興味ないわ

どのような相手であっても言葉に気を付けましょうよ。
22729さんの言ってる事も間違いではないです。ネガも煽りポジも荒らしです。

完売した物件にいまだに値段がどうした場所がどうのと的外れな書き込みするから荒れるんだよ。スーパーどこが入るとか店舗は何が入るとかそんな話題が出る段階じゃないのかな。

大人気で完売したらそれが現在の時価だよね
株と同じだよ
ケチつけても、事実なんだよ

>>22731 口コミ知りたいさん
最後に自説をぶち、一人納得して自己満足に浸る文章はこびは、ネット中毒そのもの。一旦、距離を置いた方がいい。
>>22729 マンション検討中さん　は人に対してではなく、レスの内容に対してクソと言ってる。マンションとは関係ないし、売り買い、貸し借り、どの立場の役にも立たんからね。

駅直結は強いよ
人気のない神保町直結でも一番評価だ
見た目は古いけど、未だ利便性で人気です
三田線、新宿線かな

東京パークタワー
https://www.sumai-surfin.com/re/13559/

関東大震災の記録です。
文京区の中でここが突出して酷い震度を記録していますね。
やはり40メートルの埋め立て地軟弱地盤では危険物件になってしまうのでしょうか。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236710/image/177870/0/

>>22738 匿名さん

これまた痛いところを突きますね
場所が違うだとか頓珍漢な言い訳を始めるに、100円

>>22739 匿名さん
自作自演に100円

ここのネガは、頭おかしいな
掲示板で何を成し遂げたいのかね

>>22737
あの物件好きだよ、エントランスも豪華かつ上品で前を達たびにうっとりしてしまうね。

>>22738
谷底低地とか沖積低地に分類されている場所にベタ基礎木造住宅は向かないね。安定したしっかりとした地盤の上に基礎を作った堅牢なマンションこそふさわしい。いいもの建ってよかったよかった。揺れが最悪の沖積低地の港区物件や千代田区物件もきちんと基礎杭がうってあるから大丈夫ですよ。

自作自演で震度6強も揺れるのでしょうか？

しかもここの耐震構造って、ダンパー範囲がコストカットされたプチ制震だと、某有名評論家に指摘されていましたよね。

これが原本です。
港区はせいぜい震度5弱程度。
文京区は同じく震度5弱程度ですが、
小石川一丁目だけ突出して高い震度6強。
これはさすがに知りませんでした。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236710/image/177870/0/

高台の地盤の良い土地のマンションが１億円
低地の地番改良が必要な土地のマンションが１億円
建物グレードを同じとして比較すると

高台マンション＝高い土地代＋建物代
低地マンション＝安い土地代＋地盤改良費＋建物代

賢い人ならどっちが有利か分かるよね！

>>22739 匿名さん

哀れだなあ。

>>22745
低地マンションの評価額は値下がりスピードが早い、ということが一目でわかりますね。
共有部分の持分が大きいタワマンなら、さらに急降下です。

うまく見れない方の為に、再掲。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236710/?q=%E9%96%A2%E6%9D%B1%E5...

>>22748 匿名さん

この小石川一丁目だけ、震度が酷いですね。
これを知らぬまま契約してしまって、今頃涙を飲んでいる人もいるはずです。
デベはこれを検討時に伝える義務があったのではないでしょうか。

水害ハザードマップの添付と同時に関東大震災の震度マップの情報提供も義務化すべきでは？

いないし、言ってること頭おかしいって。
今度どこの物件でもいいのでマンション営業に関東大震災の震度マップ見せてもらえますか？って言ってみて！
ラクーアでご飯奢ってあげるよ。そしてこのマンションの利便性を再認識して下さい

それがどうした、ベタ基礎の木造家屋の被害度から推測した震度でしょ。地震計が置いてあったわけじゃないからね。多分安普請の労働者の住む長屋が派手に倒壊していたんじゃないかな。幕府の旗本とかの屋敷は明治大正期に不良住宅に変わっているから、むしろその地歴の方が恥ずかしいぐらいなんだが、なぜか君らは無視するね。あ、塩送っちゃった。

地震や水害は、小石川の暗部ですね。
ライバルのブランズ豊洲の方が安全な気がしてきました。

巨大な兵器工場があったからね、そこで働く労働者が住む木賃アパートみたいなのがいっぱいひしめいていた時代があるんだよ、小石川。白山の方には三業地（昔の赤羽駅前みたいな感じかな）もできて、庶民というより労務者の街だった時代もあるんだよね。急速に都市化が進んだのはいいが、水田を潰して不良住宅が建ち並んだ結果、水の行き場がなくなった川があふれて共同印刷近辺とか猫又橋近辺で水害を起こすなど、この期間は小石川にとっては黒歴史でしかない。

どうやら江戸時代に行われた千川上水からの分水で、本来流れる水量より人工的に水量を増やされていたのが原因と突き止められるまでは大変だったようだ。明治時代の官僚は幕府テクノクラートよりもイギリスの教科書には詳しかったようだが、行政実務と言う観点からいくと経験値の蓄積が少なく申し送り事項もきちんと伝わっていなかったせいか、無能ぶりを発揮する場面が多々ある。小石川の治水失敗もその一例だ。

江戸時代から大水がバンバン出ていて暴れ川で有名な目黒区の某川流域とか、洪水になると水が何日も引かない大規模な洪水が頻繁におきていた某区とくらべるとまだだいぶマシだと思う。そもそも水害の記録はないが、海だったところがどれほど水害に強いのか、将来の検討に委ねたいと思う。

条件は同じですね。
小石川一丁目が文京区では突出して地震の振動が伝わりやすい場所（震度６強、他の場所は震度５弱）だという事実は、変えようがありません。
そしてここがこれほど地震に弱い理由は、江戸時代に元湿地帯を埋め立てて作られた谷底低地であることが、大きな要因でしょう。

杭の長さを40メートル打たなければ集合住宅の建設ができないような場所なのです。

必死の長文連投お疲れ様です。

疑心暗鬼マンション。笑

結論としては地震に強い良いマンションに変わったことで防災面で改良がなされたということだね。よかったよかった

格上四谷についてコメントどうぞ

上とか下とか序列つけるのが好きだね、生きづらくならない？その考え方。
格上とか強調するってことは既に気持ちで負けているんだろうな、というコメントでいい？

Ｔ３サッシが自慢らしいけどすぐスカスカになりそう

ネガに聞いてるのです
格上四谷について
再開発すごい評価してたから
竣工したよ
ネガはなぜか四谷は評価してるのです

坪単価の安いマンションに住んでいるやつが何言っても、説得力無いよ
それで、自分が住んでいるマンションは、最高で出る気はないといいはるんだよな
それも説得力ない
実は、自分のマンションが不満だらけなだけだろ
住民板にすっこんでろよ
みんな富裕層だから、心配ご無用だ

確かに関東大震災等の過去の地震記録を見ると、ここは周りより震度＋１は見ておいたほうがよさそうです。

しかも再開発エリアは、条件の良くない虫食い状のいびつな形状の為、タワマンといっても板状のものしか造れなかった。
さらにこれだけ地盤が軟弱にも関わらず、高価な免震は採用してもらえず、代わりにダンパーの範囲がコストカット気味の制震構造。

地震のたびに躯体ダメージは蓄積していきますから、躯体の歪みにより防音サッシがスカスカになるのは、割と早いかもしれませんね。
そうなると幹線道路脇マンションの運命は・・・。

>>22764 匿名さん
これがこの掲示板に書き込んでいる住民の本音なのでしょう。
このマウンティングの姿が現代日本の最悪の病巣。

>>22766 匿名さん
住環境や場所的にも住む人はあまりいなさそうですからね。
転売屋だらけのタワマンを買うと、大体こうなります。

確かに真っ赤ですね

>>22766 匿名さん

住民じゃいないよ

あと、ネガ理論だと価格上昇が起こりようがないんだよ
ずっと上がり続けているのに、アホなの？

>>22766 匿名さん

ほら、ほら、格上四谷について述べろよ
お前だろ格上と価格したとかすぐ言うの
どの口でマウンティングとか言ってんの？

＞＞22766 匿名さん

文京区民は、ネガ的に低所得者なんでしょ？
ネガ様に、マウンティングなんてできないよ
マウンティングされっぱなしですよ

>>22771 匿名さん

マウンティング大好きの格上ネガさんは、何処の住民なの？
粘着して迷惑かけ続けているのだから、これくらい答えてもバチは当たらないよ
嘘ついてもわからないし
住民しか知らないこと聞くかもしれないけど

>>22768 マンション掲示板さん

うお。
これを見たら手付け放棄したくなるような震災マップですね。

しかしこの物件ほど後出し情報が役に立つスレは過去にもないのでは？

地権者住戸200戸の大量放出が始まる後半戦に向けて、より活発な検討の場となることを期待します。

>>22774 匿名さん

話そらすなよ
待機してるぞ

ネガはキャンセル住戸や地権者住戸をどうにかして安く買おうと必死なだけだから、弱気になってはダメですよ、皆様！ご自の判断信じましょう。

ないない笑
転売屋が必死かて笑

中央区と千代田区は地震に弱いんやな

>>22778 匿名さん
五番町のあたりが真っ赤ですね。だからといってこの地図見て番町の検討を見直す富裕層は皆無でしょうが。

>>22774 匿名さん
話逸らすなよw

>>22776 マンコミュファンさん

無理だと思う。
収入低すぎて買えない。

>>22768
本当だ、確かに真っ赤だね、千代田区　港区　中央区...
文京区は大半が台地１だからあまり揺れていない
一箇所ポツンと赤いのは白山のほうじゃないか？ちょっと奥だろ
渋谷区も結構安全そうだね

渋谷のタワーも結構安全そう、定借とか言われてもなんだかんだ言ってパークコートはいい物件なんだな

渋谷は谷だからな
雨に弱すぎる

今回ばかりはここの購入者の組織票の強さに驚かされました。
しかし嘘で固めては、いけません。

ここは関東大震災などの震災マップから、文京区では突出して強い震度を記録している地盤の弱い埋め立て谷底低地。
小石川一丁目が周囲の高台より、震度＋１程度の強さを記録している（震度６強でした）のは、やはり地盤・地形が全てということでしょう。
しかもここは、耐震に毛が生えたような制震構造。
免震と違い地震のダメージは蓄積され続けますから、自慢のＴ３サッシも割りと早い段階で歪みによりスカスカになると、予想します。

そうなると、幹線道路脇物件の運命は・・・。

マップを見ましたが、震度６強を観測したのは明らかにこの場所ですね。
というかピンポイントでこのマンションの場所じゃないかな。

>>22783 匿名さん

煽ってますよ。
契約者さんでしたら、ネガの相手しないで無視して下さい。

どこに住もうが自己責任なんでお引き取り下さいね。東京なんてどこに住んでもリスク有ります。完売してる物件なんでほっといてもらえませんか？

地権者住戸200戸の大量放出にビビりすぎでは？

特殊住戸（笑）の南東角部屋が出てきますから、先行購入者の嫉妬も激しくなるでしょうね。

まあどちらも同じ、地震リスク物件の一部屋ですから、あまり大差はないです。

>>22789 匿名さん

そうやって騒いでおいて200戸の売り物が出なかったらどうやって責任とるんでしょうねー。散々ネガったのに完売だもんね。

ずっと売り出したときからネガってる特徴的な文の人もいるけど、蓋をあければ倍率つきの即完売。その時点でセンスないから、何いわれてもなあw

>>22791 マンション掲示板さん
アベノミクス終了後に新築マンション買ってる時点で
センスに言及しない方が身のためかと。。。

>>22789 匿名さん
買いたいのですが、いつ頃、いくら位ですか？

ネガの人は論理的ですね。
ポジのどんな感情論も、不動産ロジックを踏まえた数字で悉く論破している。

ポジは相変わらず残念な方ばかりです。
いつまで経っても購入者バイアスが抜けません。
そんなに悔しいなら、数字の一つでも出して一矢報いればいいのに。

野村が3年後にたつときも同じようにネガさん達がわきあがるんでしょうね(^ ^)

>>22794 匿名さん

ポジはおそらく多くは購入者だから、誰も悔しがってもないような。
ネガは結果が出ず、悔しいとこです。

購入者がこれ程毎日検討スレに張り付いているってことは、悔しいというか後悔や不安な気持ちの表れだろうね。
そもそも購入者軍団による連日の大量投稿を目撃している皆さんには、少なからずそう思われていると思うよ。

>>22794 匿名さん
不動産ロジックを踏まえて、地権者住戸がいくらで売り出されるか、フェアバリューはどのくらいか教えて下さい。購入を考えています。

すごくいいマンションだし高いし一度は中を見てみたいけれど、住みたいとは思わない。
だって地盤が悪いんだもの。
って文京区民は思ってる。そういう話をよく聞く。

価格はしばらく下がらないってよ
暴落って言い続ければいつか当たるよ
外れ続けるネガ予測
あと、違う記事だけど希少立地はだいたい借地権しか残っていないらしい

バブル期とは明らかに違う　首都圏マンション高騰「複雑な事情」
https://www.j-cast.com/2020/02/01378454.html?p=all