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匿名さん
[更新日時] 2022-05-02 16:10:34
再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。
情報交換をよろしくお願い致します。
公式URL:https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/
所在地 東京都豊島区東池袋四丁目254番(地番)
交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中(2022年3月開通予定)
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分
敷地面積-約2,660㎡
延床面積-約30,650㎡(容積対象床面積約19,940㎡)
構造 鉄筋コンクリート造 地上36階、地下2階
用途 共同住宅、店舗、オフィス、駐車場(駐車場92台、駐輪場403台)
総戸数 約230戸
建築主 東池袋四丁目2番街区市街地再開発準備組合(参加組合員 野村不動産)
特定業務代行者 野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントー日建設計
着工 2019年06月予定
竣工 2022年04月予定
【スレッドタイトルを公式名称に修正、公式URLを追記しました。2020.2.14 管理担当】
[スレ作成日時]2017-08-17 08:18:12
物件概要 |
所在地 |
東京都豊島区東池袋四丁目254番(地番) |
交通 |
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分 東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分 (4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中(2022年3月開通予定)) 東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分 (35番出口) 東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分 (35番出口) 東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分 (35番出口)
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
248戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄骨造)、地上36階 地下2階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2022年02月下旬予定 入居可能時期:2022年04月中旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]野村不動産株式会社 [販売代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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施工会社 |
前田建設工業株式会社 |
管理会社 |
野村不動産パートナーズ株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ口コミ掲示板・評判
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1
匿名さん
えらく早いスレッドですね。
また頑固おじさんが変なロジックで意味の無い情報書き込まなきゃいいけど。
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2
匿名さん
五丁目と至近距離だし、
同じ野村不動産だし、
比較検討するにはスレがあったほうがいいのでは? >>1
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3
匿名さん
デザイン的にはエリア一番になりそうですね。
見栄えがする気がします。
未発表のプロジェクトもたくさんありますけど。
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4
匿名さん
こっちがより鮮明なやつ
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5
匿名さん
五丁目とこちらでは値段差はどれくらいになるでしょうね。
駅直結ですからこちらが高いのは当然として。
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6
匿名さん
あっちとは全然違う価格帯になるでしょう。
平均坪400万、最上階は坪500万台かな。
五丁目 << ここ < C地区
C地区はスミフとツインになるので価格は情報にシフトされるのは必至で、
池袋で最高値になることでしょう。坪450万~。最上階は坪700万越え。
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7
マンション検討中さん
C地区に坪700万も出すなら三菱の西口再開発を待ちたくなる。
あっちは「東」の付かない本家本元の池袋駅直結になるかもしれんし。
問題は西口再開発がいつになるかだけど。
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8
匿名さん
今さらですがクヤクション買った人は勝ちましたね。
当時はあり得ない値段だと思いましたが・・・。
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9
匿名さん
>>7
C地区の 最上階 ということなら700万であって、
西口の最上階は坪850万4億円超に到達するかと。
国家戦略のC地区は副都心線新駅整備がオマケでついてくる可能もアリ、
どちらもショッピングエリア併設で下に降りればメトロ改札もすぐの
とんでもなくかっ飛んでる計画だから。
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10
匿名さん
平均坪単価の予想
五丁目 340万
四丁目 400万(プレミア階 500万)東池袋駅直結
C地区 500万(プレミア階 700万)東池袋駅直結
西口 600万(プレミア階 850万)池袋駅直結
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11
匿名さん
>>8
確かにそうですが、クヤクションはB・C地区により将来眺望が阻害されることを考えると、C地区は永久眺望なので価格差がつくのは想定内かと思います。五丁目の野村タワマンも、首都高の南は高さ制限区域なので中高層階は永久眺望です。
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12
匿名さん
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13
匿名さん
外観を見る限りは内廊下ですね。で駅直結。
安くなる要素ゼロ
坪400万円以上間違えなし!
私ならば城南を買います。
以上。
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14
匿名さん
>11
>首都高の南は高さ制限区域なので中高層階は永久眺望です
制限区域というか墓地ですよね。本教寺と雑司が谷霊園。
それはそうと、エアライズを買った方は先見の明がありましたね。
いま思えば激安でした。駅直結・サンシャインシティ直結で。
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15
匿名さん
「南池袋二・四丁目地区」霊園と首都高の間に広がる宅地エリアで高さ制限
・日の出通りと補助81号の沿線は高さ制限=25m(宅地は16mの制限)
・広告板を屋上には設置できない
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16
匿名さん
エアライズ販売時期にここまで開発が進む事は
予想されていなかったので、買わないですよね。
サンシャインがあるくらいでしたので、
今はクヤクション、副都心線計画やら、造幣局やら
色々と目白押しですから、仕方ない。
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17
匿名さん
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18
匿名さん
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19
匿名さん
野村の五丁目のMRがここのタイムズじゃやなく無印本社のほうのタイムズに
できたので、ここも滞りなく進んでいそうですね。本組設立も間近でしょう。
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20
匿名さん
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21
匿名さん
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22
匿名さん
>>19
こっちのタイムズでは地質ボーリング調査も始まります。いよいよという感じ。
ここも免震ではなく制震にするという情報を耳にしました。
熊本地震の影響か最新の高層ビル計画は制震が主流ですね。たまに中間免震。
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23
匿名さん
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24
マンション検討中さん
坪単どうとか書いてるが
西口の再開発は17年後とかだぞw
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25
匿名さん
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26
マンション検討中さん
解体はじまったね
昨日は風が強くて砂煙が目に入って痛かったわ
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27
匿名さん
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28
匿名さん
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29
マンション検討中さん
ついに着工ですね。
5丁目も完売したみたいですし、ここは坪500万前後というところでしょうか。
楽しみですね。
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30
マンション検討中さん
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31
マンション検討中さん
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32
匿名さん
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33
匿名さん
>>32
あと10年もすればサンシャインシティ建て替えの話も出るでしょうから、その布石ですね。
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34
匿名さん
かなり盛んに工事やってるけど、販売まだなのかな~?
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35
マンション検討中さん
ファミリー向けは26階より上の階みたいだけど
プレミア以外はどの部屋も行燈部屋かなぁ・・・
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36
匿名さん
行燈部屋どころか、採光間口のほうが奥行より広スパンかと。
しかも角部屋率も高いし。
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37
ご近所さん
50億円かけて長周期地震動対策工事やったばかりなのにあと10年で建て替える訳無い
あと2、30年は現役でしょ。霞が関ビルですら建替の話出てないくらいだし
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38
職人さん
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39
匿名さん
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40
口コミ知りたいさん
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41
匿名さん
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42
匿名さん
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43
匿名さん
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44
マンション検討中さん
坪単価は平均520?530万円程度と予想。
防災公園できるからね。多少強気に出る材料がある。
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45
マンション検討中さん
520!60平米1億弱とかその辺のパワーカップルは手が出ないね。実需層がターゲットではないのかな?
それだと防災公園は別に響かないよね。
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46
マンション検討中さん
商社カップルとかなら買える単価でしょ。
そうしたハイパワーカップルの実需層からすると、防災公園の価値は大きいよ。
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47
匿名さん
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48
検討板ユーザーさん
金融パワカだけど、ケチだから買えないことはないけど東池袋に1億も出せない!
教育費に金かかるし。もうちょい安ければ考える。
副都心線は新宿に用事がないから関係ないし、
丸の内通勤メインだと一回池袋まで行かなきゃいけないのがだるい。
そうなると千川とか要町でも良くなる。
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49
匿名さん
茗荷谷で良いじゃないの?
私も東池袋は、住むイメージじゃないな
どうしても池袋というだけで風俗のイメージが付きまとう
犯罪マップも大塚あたりから犯罪率も上がり怪しくなるよな
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50
マンション検討中さん
勤務先が丸の内でも大手町寄りだったら、池袋まで出て丸の内線、と言うルートより、飯田橋で東西線に乗り換え大手町まで、が良いのでは?
飯田橋で結構歩くけどね。
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51
匿名さん
永田町と桜田門に一発で行けるから司法・省庁関係者に便利。
趣味で皇居ランしてる人にも駅直で便利。
紀尾井町や番町に住んでもいいが、奥さんが買い物不便。
池袋ならデパ地下、スーパー、飲食、なんでもある。
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52
検討板ユーザーさん
>50
有楽町線いいんだけど行きも帰りも混むんだよなぁ。
丸ノ内線池袋なら待てば座れるんだけど。
まあ飯田橋までの辛抱と思えば楽かな。
>51
あの辺はアジア系外国人もえらい多いし庶民的なエリアなので、紀尾井町も視野に入る層にはウケないような、、
駅直結だから駅から出ない生活なら関係ないけどね。確かに池袋は便利。
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53
匿名さん
まあ小石川買っとけば良かったのにとは思うけどね
抽選に当たらなかったかもしれないが
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54
匿名さん
その昔、小石川にも住んでたけど、買い物は池袋に行ってました。
この物件はサンシャイン直結で、公園もオープンするし、
投資じゃなくて永住で考えたい久々の所です。
このエリアはオフィスも人口も増えてくから、医院を開業したり
HAREZAに会社移す人とかも考えてるんじゃないかな。
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55
ご近所さん
サンシャイン、子連れにはいいと思うけど、平日も土日も噴水広場は大体無名地下アイドルのライブしててオタの人多いし、
時期によってはコスプレ女子が大挙してるから、そういう文化に耐性ない人(親御さん)はびっくりするんじゃないかな・・・
あと52さんの言う通り福祉大学?がある関係か外国人めっちゃ多い。西友とか外国人だらけ。
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56
匿名さん
氷川きよしとか郷ひろみとか天童よしみも来るから、親御さんもご隠居さんも楽しめるのでは?というかいやな方は何もイベントがない場所に住めばいいのでは?
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57
マンション検討中さん
有楽町線沿いなら東池袋より豊洲のほうが良くね?
しかもこの辺り墓地ビューだぞ?
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58
匿名さん
サンシャインに近いのはちょっとね。
最近の池袋はよく知らないんだけど、南池袋公園の南側とか住むには良さそうだね。マンションできそうもないか。
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59
マンション検討中さん
駅直結に意味があるのは分かるんだけど、
1億近く出してサンシャインの近くに住むのはどうなんだろう。
池袋再開発してるけど、相変わらず公園近くにはいきなりラブホあるし、小石川とは環境が違うよ。
まあでも最近の共働きパワカにはうけるのかな。
>58
南池袋、区役所近くにタワマン2つ?立つはず。
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60
名無しさん
サンシャインの近くといっても、このマンションの周辺は繁華街ではなく住宅が主なので、神経質な方でなければ気にならないかと。
マンションの北側にあたる造幣局南地区は再開発の計画があり、高層マンションが立つ可能性もあります。その場合、北側だとお見合いになるかもしれないので気をつけたいところ。
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61
匿名さん
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62
匿名さん
池袋頑張ってるね
公園大きい
でも住むのに抵抗があるな
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63
匿名さん
デザインが素敵ですね。
5月に販売開始とのことですが、今から楽しみです。
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64
マンション検討中さん
こちらのマンション、店舗なども入りそうですか?どなたかご存知の方はいらっしゃいますか?
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65
検討板ユーザーさん
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66
マンション検討中さん
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67
口コミ知りたいさん
もともと東京福祉大学で外国人多いけど、さらに東京国際大学も出来るから外国人留学生も増えそうだね。
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68
匿名さん
1億なら安いかも。
いまは、千葉、埼玉でも100万/㎡とかだから
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69
匿名さん
>>68 匿名さん
大きさを言っていただかないと、なんともコメントできないと思います
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70
匿名さん
物件サイトに住戸表アップされたね。
部屋の向きにもよるけど、隣のマンションを超えてくる15階あたりで価格差つくかな?
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71
地元民
東池袋駅ユーザーです。
このマンション直結となる4番出口が最寄なのではやく再開してほしいんですが、
タワマン乱立で東池袋駅がパンクしないか心配です。。。
東池袋駅、改札もホームも小さいですよぅ。
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72
匿名さん
護国寺方面への有楽町線ユーザーだと往き帰りどちらも電車がパンパンだから乗り降りは大変そうですね
往きは飯田橋までの我慢だけど
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73
匿名さん
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74
検討板ユーザーさん
有楽町線はほんと混むんだよな。朝は東池袋からは乗れないくらい混んでる。
駅のキャパ問題は切実な問題だろうね。いまは平和だけど。
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75
匿名さん
3/14(土)有楽町線ダイヤ改正 おもな内容
・行先と運行時刻の見直し
・日中の6分間隔を5分間隔に短縮
・平日夕夜に新木場方面9本、和光市方面10本を増発
・土日の増発
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76
匿名さん
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77
匿名さん
有楽町線って大変そうだね。
坪500万出す価値があるのか?って個人的には思う。もう少し池袋駅に近くないとね。。
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78
匿名さん
丸の内線や南北線は6両編成だけど、有楽町線は10両編成だから、今月の増発による混雑緩和効果は大きいと思いますよ。
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79
匿名さん
2週間後には増発になるなら、便利になるんじゃないでしょうか。地方出身者だと東京メトロは1本行ってもすぐに次の電車が来るのがいいです。
「大増発」の言葉もすごいですね。
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80
匿名さん
通勤ラッシュ時の混雑が問題だと思うが、その時間帯も増発できるの?
普通は2-3分間隔ですでにフルに稼働してるもんだけど。
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81
検討板ユーザーさん
東池袋ユーザーですが今も詰まってるよね。
混雑が原因で時間通りに来ない。
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82
匿名さん
確かに通勤ラッシュ時の電車はかなりパンパン。でも、東急田園都市線や京浜東北線に比べるとまだ余裕ある。
溢れそうなタイミングで副都心線東池袋駅開設じゃない?
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83
匿名さん
副都心線は、混んでる有楽町方面とは全く別方向だからあまり意味は無いかと。
副都心線に乗るためにわざわざ池袋(混んでない方面)まで1駅戻る手間が無くなるくらい。
いつできるのか、本当にできるのか知らないけど。
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84
匿名さん
新宿方面に行くときに副都心線を絶対に選ぶようになり、
山手線という選択肢はなくなる。
ハレザタワー勤務者も、歩きにくいJR池袋へではなく、副都心線東池袋へ歩く。
メトロも、収益的に新駅を作った方がいい。
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85
匿名さん
ハレザタワー勤務者とやらはみんな渋谷方面から来るのか?あんまりいない気がするが。。。
郊外からの副都心線直通の人でも池袋通り過ぎて東池袋まで行って歩いて戻ってくるなんてことするかね。。。
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86
匿名さん
>>84 匿名さん
あまり否定するのもヤボだけど、東池袋駅がもしできても、急行は絶対に止まらないと思うから、早く帰りたい人は急行が止まる池袋の副都心線か、同じ早さのJR湘南新宿ラインに行くと思う。
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87
匿名さん
池袋駅の東口から西口の向こうにある副都心線の改札まで混んだ地下を歩くより、
東池袋駅から副都心線に乗って途中駅で急行に乗り継ぐ方が楽だと思います。
西武線ユーザーも同様。池袋の地下街より、グリーン大通りに駅ができたら、
そちらに行きますね。
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88
匿名さん
>>87 匿名さん
それでは今の副都心線ユーザーの乗り場が少し変わるだけでは。。
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89
匿名さん
で、副都心線東池袋駅ができる可能性は客観的にみてどれくらいなの?
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90
匿名さん
>>88
だから、東池袋新駅は、池袋駅地下の東西を行き来するカオスな混雑緩和にもなるわけですよ。
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91
匿名さん
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92
匿名さん
>>85 匿名さん
通勤だけではないでしょう。
営業や取引相手や観劇客が新宿・東横線でも往来するわけだし、
そのために東武の先の副都心線駅まで歩くのではなく、
ハレザやサンシャインからグリーン大通りに出るだけで乗れる
ようになったら超便利。
あと、有楽町線と副都心線に、新型車両が多量導入されるみたい。
フリースペース(座席がないエリア)が、なんと全車両にあって、
ラッシュ時の混雑緩和にもなる。
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93
匿名さん
地元民だけどタワマン乱立で朝は有楽町方面は電車乗るのがやっと。。。池袋方面はガラガラでそこから乗り換えで通勤ならいいのかもしれないけど。
生活は区役所近いし、波動広めでスーパーとかもあるししやすいけどとにかく、駅のキャパが年々やばくなってる。
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94
93
93ですが、ごめんなさい
波動じゃなくて、歩道です…すみません…
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95
口コミ知りたいさん
このぶんだと、新型コロナ騒ぎで
モデルルームも
販売も
延期になりそうな気がしますけどね。
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96
匿名さん
造幣局跡の広い公園が7月オープンだから、そのあとがベストかと。
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97
匿名さん
副都心線の東池袋新駅ってけっこうこのマンションから離れてるんだね。
やはりいろんな点でブリリアタワーには劣るなあ。
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98
マンション検討中さん
東池袋直結のタワマンは、
ブリリア>>>>>>エアライズ>>>>アウルとここ
立地、階数、ブランド、設備、どれをとってもブリリアに敵うわけがない
勝てるのは築年数だけ、でも中古になったら勝てる要素ないよ
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99
検討板ユーザーさん
え、エアライズとアウルは同格くらいと思う。
ファミリー多いしサンシャイン直結、駅も近いよ。
スーパーも西友に一番近い。最近はセリアも出来てマジで便利。
ここが勝てるのは築年数だけなのは同意です。
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100
匿名さん
>>98 マンション検討中さん
ブリリアが一番は同意だけどエアライズとアウルは外廊下だよ。
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101
匿名さん
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102
匿名さん
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103
匿名さん
>>102
池袋はパフォーミングアーツの街として完全に定着しますね。
街としてのカラーが明確になるのは良いことだと思います。
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104
買い替え検討中さん
2030年までに着工なら9割、2025年までに着工なら3割って感覚
東京国際大学開校、南池袋二丁目C地区竣工に加えて
グリーン大通り近辺のビルの建て替えがあと何棟かと造幣局南地区開発の進展、
空き地だらけの住友不動産池袋東ビルの周りの開発のいずれかがないと
乗降客数5万人突破は厳しいと思う
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105
マンション検討中さん
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106
マンション検討中さん
いやいや坪530はいくっしょ?
ブリリア中古より高く売り出すのが普通。
仮に坪500未満で出すと瞬間蒸発
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107
マンション検討中さん
坪530でも安いくらいだけどな。
他のプラウドタワーも好調みたいだから、コロナの影響はあまり受けないだろうね。
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108
検討板ユーザーさん
500弱でしょう。部屋によるけど500超はないよ。
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109
マンション検討中さん
前にも出てるけど、500未満の場合は大抽選会になるよ。近年の野村はそんな売り方しない。
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110
匿名さん
この立地で坪530とかすごいねえ。。。その昔池袋駅7分ぐらいのマンションを買ったが比較的高層階南向き(都心の夜景がバッチリ)で坪300ぐらいだったな。
自分なら(最近で池袋なら)迷わずブリリアタワーを買ったと思うけどね(坪350ぐらいだったらしいね)。
ブリリアをスルーしてここをその高価格で買うという人は相当お若いのかな。
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111
匿名さん
ブリリアの販売開始から何年経ってるかご存知なんでしょうか?しかもあの時の相場知っていたら、そんな結果論でしかない感想なんて到底出ませんけどね…
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112
匿名さん
>>111
もちろん知ってるよ。結果論?実際池袋じゃないけどリーマン後に底値で買ってるけどね。
>>110 で書いた以前住んでたマンションの住民はおそらく相当数がブリリアタワーに買い替えたのではないかな。
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113
匿名さん
>>112 匿名さん
当時底値だなんて本当に確信してました?割安ならともかく。今から見たら底値だと分かるだけで、単に運良く時流に乗れただけでしょそれ。
今回のコロナショックで、なんかありそうだったから年末に売っといてよかった!とかインバース仕込んでおいた!と同程度の発言で、このマンションの購入検討には特に役立ちませんよ。
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114
匿名さん
ごめん、別に検討の参考になんて思ってない。皆さん自分の金で自由に買えばいい。
底値かどうかはわからなくても「この価格なら今後の市況がどう動いても悪くない」と判断できるかどうか、だよね。
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115
ご近所さん
都電の一つ隣のクリオタワーは15年位前だけど坪220くらいだったな。
この辺住むなら交通事故に気を付けてね。
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116
マンション検討中さん
新型コロナ不況で、不動産下落環境になってきたので
たぶん、2023年販売開始するであろうC地区、B地区販売まで待ちます。
合わせて合計2000戸ぐらい?
ここ、平均坪単価500以上なら、長期戦になりますね。
野村、前門の消費税増税と、新型コロナ不況
後門の、C地区、B地区販売、竣工2025年
ここ、竣工までに売り切らないと完成在庫かかえたらおしまい。
モデルルーム出来たのかな?知らないけど
5月販売開始出来るのかも疑問
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117
匿名さん
確かに南池袋2丁目の50階クラスタワマンのほうがはるかに魅力的だね。
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118
マンション検討中さん
ここモデルルームいつ出来るの?西友の方に作るのかな?
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119
匿名さん
ここで坪500超えって信じられないね
70平米でゆうに一億越える
この先行き不透明な世の中でこれだけの巨額なお金を投げるとは。。私なんか超慎重派だから、当面様子見にしちゃう
前の書き込みにもあるけど、そもそも東池袋でこの値段は妥当なのかな。そんなに魅力的で便利な街だとは思わないけど
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120
ご近所さん
低層階で坪500くらいは確実なようです。
プラウドタワー東池袋より広域からの問い合わせがあるようで、
強気の値付けでいくらしい。
1期で100戸程度は出すとのこと。
あくまで“伝聞”ですけど…。
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121
検討板ユーザーさん
まあ、お金余ってる人はそれなりにいるから、
坪500でも売れはするんだろうね。
都電近くの東池袋アドレス、個人的には坪500の価値は無いと思うけど、
この辺よく知らない人には駅直結ってことで人気が出るのでは。
-
122
匿名さん
B地区は無くなったし、C地区のうち1棟は賃貸だから、
ここ買っといた方がいいよ。C地区の南は600越え。
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123
匿名さん
Cの価格は未定でしょ。今後の市況次第ではどうなるかわからない。
市場は今後の不動産価値下落を織り込んで各デベロッパーの株価は半額近くまで落ちてる。
自分なら待って価格を確認するね。ここは「逃して残念」というほどの立地ではない。
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124
マンション検討中さん
南池袋二丁目B地区市街地再開発の計画てなくなったの??
南池袋2丁目B地区市街地再開発準備組合の組合員向けホームページは
たしかにエラーになって繋がらない
-
125
ご近所さん
B地区再開発なくなったの?
ツインタワーと同時期だったからかな?
ソース見当たらないけど
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126
ご近所さん
C地区のすみふが、賃貸になっちゃうの?
それ、本当?
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127
匿名さん
御茶ノ水のスミフも分譲じゃなくなったし、さもありなん。
予定した価格では売れそうにないってことでしょう。
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128
ご近所さん
C地区は北街区を住友、南街区を野村が担当するらしいが、
どっちも賃貸にはならないはず。
まあ、URが何をどうするかはわからないけど…。
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129
匿名さん
さてどうなのか。
>>122 さんはなんとなく野村の関係者?って感じなんで、内部情報なのかもね。。。
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130
匿名さん
>>128
122だけど、URはC地区から既に離れてるよ。
URの豊島区担当は、いま造幣南に全力投球だから。
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131
通りがかりさん
ここ、ほんまに微妙やな
どの周辺中古タワー、今後予定のタワーの中でも一番低い36階建てか
ウリとしては駅直結だけど、4番出口は遠いよね
強気な値段で売り出すんだろうけど、今後の市況を考えると様子見た方が賢いやろな
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132
検討板ユーザーさん
現地見れば微妙さがよく分かる。
仕様で勝負かな?
4番出口は雑司が谷方面の改札から出ればそれ程遠く無いよ。
エレベーターある方の改札だから、ベビーカーとかお子さん連れには良い。
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133
匿名さん
ここ、坪単価500万円以上だったら、
確実にコケる気がしますが!
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134
マンション検討中さん
東池袋はブリリアあるしね
駅直結市役所含む複合物件には勝てないよね
1Fのプロント豪華版も雰囲気良いし
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135
匿名さん
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136
匿名さん
ブリリアタワーと比較にならないのであればそれなりの価格にしないとね。
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137
検討板ユーザーさん
>>131 通りがかりさん
ブリリアの方がよっぽど駅まで遠いと思う。
4番出口は雑司ヶ谷方面改札出てすぐだよ。
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138
マンション検討中さん
駅まではブリリアの方が歩くよ。
いくらなんでもブリリアタワーを神格化しすぎ。
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139
匿名さん
ここは、ブリリアタワー池袋に対抗して、免震タワーですか?
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140
匿名さん
最近、免震タワーって作らなくなってきてるよね。
NHKで熊本の地震のとき免震装置の限界をスペシャルでやってから。
低層の免震は、非常に有効らしいけれど。
ブリリアは中間免震なので完璧だけれど、それゆえエレベーターの乗り換えがある。
まあ、ここら辺は標高約30mの台地で地盤がいいから、最先端の性能は必要ないだろうけど。
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141
匿名さん
池袋駅までの距離だよね。問題は。
そういう意味では、ここは遠すぎるし、ブリリアタワーもちょっと不満。
グランドミレーニアはいい具合だがサンシャインなどに遠いのが難点。
南池袋公園周辺に中規模でいいからできないかね。
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142
検討板ユーザーさん
ここは池袋までの距離は遠いけど、東池袋で探してる人はあんまり関係ないと思うよ。
池袋近くなればなるほどうるさいし。住環境的には適度なよい距離。
南池袋公園周辺っていうけど、ブリリアから公園まで3分くらいで着くよ。
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143
匿名さん
東池袋で探してる?どれくらいるのかな。
有楽町線を使わない人間には関係ないんだよね。
南池袋公園周辺って、池袋駅までの近さと住環境を言ってるつもりなんだけど。南側ね。
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144
匿名さん
具体的に言うと、シアターグリーンのあたりね。まあ寺がマンションにはならないだろうけど。
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145
マンション検討中さん
DINKS
世帯年収1400くらいだったら、ここ見に行っても
冷やかし扱いされませんかね・・・
予想価格みてショック・・・
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146
匿名さん
まあ検討しているなら行けばいいさ。
あとは頭金と予算でしょ。
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147
マンション検討中さん
世帯年収1400万だとかなりきわどいような。
坪500万と仮定すると、世帯年収1800万くらいはないと余裕は持てないと思われます。狭い部屋なら話は違ってきますが。
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148
マンション検討中さん
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149
匿名さん
[有益な情報を含まない内容のため、削除しました。管理担当]
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150
匿名さん
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151
マンション検討中さん
エアライズとアウルは建築費が全然違うって聞いたよ。
アウルはふんだんに大理石とタイル使ってて豪華で、タワー駐のある下層階は内廊下。
ただ、エアライズを分譲当時に買った人は本当に賢いし、羨ましい。
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152
匿名さん
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153
匿名さん
>>120 ご近所さん
低層階ならって、高層階だと?600とか??
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154
匿名さん
ここは角部屋率が高いから眺望重視派が目を付けてると思います。
夏目漱石が眠る雑司ヶ谷霊園のお陰で永久眺望なのと、
スカイツリーの方向も高さ制限があって高層階なら確実永久眺望。
メトロ、サンシャインへ傘いらず。都電の駅舎も足元。
そして大きな公園ができるし。
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155
匿名さん
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156
匿名さん
-
157
匿名さん
このマンションから、富士山?は見ることは可能ですか?
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158
匿名さん
床快 full(ゆかいふる)は、ここは付いていますか?
プラウドタワー亀戸装備ですが、
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159
匿名さん
>>156 匿名さん
たくさんのスレで書いてるよ。それだけ。
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160
匿名さん
>>157 匿名さん
近所のマンションからは見えるから、方角さえ合えばここも多分見えるんじゃない?
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161
匿名さん
>>159 匿名さん
お宅みたいな独身世帯には東池袋は選択肢に入らないだろうね。ファミリー向けだもん。
豊洲や武蔵小杉と一緒でお呼びでない。
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162
匿名さん
>>161 匿名さん
独身と決めつける理由がわからないなあ。もういい年の家族持ちなんだけどね。
昔池袋に住んでたので池袋はあなたより多分詳しい。でもこの物件のあたりは全く行かなかったけど(そういう意味ではたしかに池袋ではないんだろうね)
豊洲や武蔵小杉こそファミリー向けだと思うが、面白い発想だね。
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163
匿名さん
ああ、豊洲や武蔵小杉はファミリー向け、と言ってるのね。それなら納得。ここはそれらと同類ということか。
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164
匿名さん
ちなみに、私は複数回のマンション売買を経て、「その地域を代表する希少な物件を選ぶ」べきと今は考えている。
池袋なら南池袋2丁目C地区のタワマンを待つべきだろうと思う。
モモレジさんが最近全てのブログ記事に添えている以下の文章には完全に同意。
>コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが(中略) 仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。
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165
通りがかりさん
豊島区は待機児童0にしたりファミリー向けの政策や街づくりを進めているから、東池袋もそんな感じだよね。ここのマンションも保育園入るし、間取りもファミリー向けが多いし、子育て世代がターゲットなのかもね。価格帯から裕福な家になるだろうけど。
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166
145です
裕福な方は港区とかに住むんだと思ってました。
東池袋舐めてました。
ごめんなさい。
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167
匿名さん
>>163 匿名さん
家庭持ちなのに東池袋辺りの環境知らないんですか?本当だとしたらリサーチ不足か現役子育て世代じゃないでしょ。
ファミリーエリアがお嫌いなら、パークタワー勝どでも検討されては?
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168
匿名さん
>>167 匿名さん
一文字抜けましたがパークタワー勝どきです。
有楽町線がお好みでないようですし、月島は向かないでしょう。
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169
匿名さん
>>168 匿名さん
そうだねえ。自分なら丸ノ内線沿線を選ぶね。
新大塚、茗荷谷、後楽園、御茶ノ水。
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170
通りがかりさん
>>169 匿名さん
新大塚駅何もないよね。御茶ノ水駅周辺は煩雑だし、その中なら茗荷谷が一番環境いいかな。次点後楽園。
まぁ文京区も高いよね。
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171
匿名さん
いま「有楽町線直結物件」、そのうち「メトロ2路線直結物件」
飯田橋・麹町・永田町・有楽町・新宿三丁目・明治神宮前(原宿)・渋谷へ一本。
巨大な公園が近く、サンシャイン地下直結。
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172
匿名さん
サンシャインの地下道から東急ハンズ、サントロペ池袋のビル1Fを抜けていくと、ほぼ傘なしで、最新IMAXがあるシネコンの、グランドシネマサンシャインまで行けますね
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173
匿名さん
-
174
匿名さん
別にここが悪いと言ってるわけじゃない。
問題は価格だね。ローカルな東池袋でも4,5番手になる物件で予想されてる坪500以上の価値があるかってこと。
まあ、野村は千駄木みても意外とリーズナブルな価格を出してくるからどうなるか。
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175
検討板ユーザーさん
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176
通りがかりさん
>>171 匿名さん
新宿三丁目・明治神宮前(原宿)・渋谷へ一本、なのは副都心線だから現状では違うのでは。副都心線の新駅が開通すれば、でしょ。
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177
匿名さん
つうか、現状ではまだだから そのうち と書いてあるのでは?
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178
匿名さん
ここが坪単価500万円なら、さらに立地の良いC地区は坪単価600万円以上になりますか?
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179
匿名さん
C地区は隣接タワマンからの住み替えもあるでしょうね。賃貸に出してステップアップ、空中族ってやつです。それでC地区の間取りは、北側と西側がどうしても隣接タワマンで眺望半分になっちゃうから、ここより安い設定の部屋もあるかも?もしそうなら、眺望いらねって人は狙うでしょうね。一方、東側と南側は霊園と高さ制限地区に面しているので永久に眺望が都心方向と都電の風景で、霊園と言っても想像するような墓地ではなく青山霊園以上に人と車が通行する生活動線で大木の緑だし、かなりいくと思いますね。その次にこのエリアの駅直結やサンシャイン直結ができるのは、もういつになるかわからないし、そんなころにはさすがに副都心線にも直結になって更に上がるでしょうし、Cのプレミアはそれなりで出てくると予想してます。
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180
通りがかりさん
-
181
匿名さん
投資物件として、計算してみた。
坪単価500万円前半として、表面利回り、たぶん2%前半
東池袋直結他物件より安くなる可能性を長期的に見ると
管理費、積立金、固定資産税、考えると
収益なし
キャピタルゲインないと厳しい
しかし、東池袋直結マンションとしては、天井価格となるとみられる。
キャピタルゲインの可能性も低い。
個人的には、撤退させて頂きます。
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182
匿名さん
しかし、立川や武蔵小金井や所沢で駅直結が軽く300超えてる上に、
都心の駅直結物件は2025年とか2030年までに出そろってしまうし、
山手線内側の駅直結物件として希少物件のファクターを入れてみます。
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183
ご近所さん
近所に住んでるんだけど池袋って庶民に住みやすい街で、購入価格層が好きそうなお店ってないから楽しいのかな?って思う。スーパーは西友だし、子育て環境も良くないし。
ちょっと美味しいご飯食べに行くときは池袋から出ないと無いし。
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184
ご近所さん
私も近所です。この辺の住環境は駅から多少離れたところの方が良いんですよね。駅直結で通勤が楽なのとリセールに割と強い点は良いけど、駅前に何かあるわけじゃないし、リセール強い分イニシャルも高いだろうし、そのリセールもブリリアとかには負けそうなので、500とか行っちゃうと買い手つくのかしら。
新築の相場はどうなりますかね。建設原価は引き続き下がらないでしょうけど、コロナの影響でホテルが不調になるなら土地の仕入れはしやすくなるのかなと思ったり思わなかったり。
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185
匿名さん
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186
ご近所さん
C地区ってまだ家がいっぱい立ってるけど
ほんとにできるの?
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187
匿名さん
権利変換認可されたら一気に解体するんでしょ。
更地にしてしまったら固定資産税額が上がってしまうから。
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188
匿名さん
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189
マンション掲示板さん
今後の流れでモデルルーム公開延期、販売開始も延期になりそうですね
ついでに価格も下がればいいのですけど
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190
匿名さん
アメリカCDCの予測だと
コロナ収束18ヶ月以上
東京オリンピック延期じゃなくて中止と予測してます。
東京も、いずれ、コナロで、外出禁止令
ここは、それほど売れないかな~~
いくらで、売り出すかたのしみだね。
早めに、売り出した方がいいとは思うけど
つぼたん、450ぐらいでいいんじゃない
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191
匿名さん
コロナ流行で判ったことは、郊外に自宅があると通勤通学が厳しいということ。明日からは郊外の人は都内への移動を自粛させられる程。都心だとテレワーク中からの出勤への切り替えが楽で、徒歩圏に飲食店やスーパーコンビニが豊富だとパンデミックでも不安がない。
都心回帰が加速するか。
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192
名無しさん
都心は人口に対するスーパーの面積が少なくてパニックには弱いよ。
普段外食する層が買いにくるだけで棚が空になる。今回東池袋ほんと酷くて沿線にいた家族に買い物頼んだよ。
去年の台風のときは、1つくらいお店開いてるだろうと買い物しなかったらどこも開いてなくて大変な目にあった。都心ほど備えはしないと。
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193
匿名さん
-
194
匿名さん
>都心は人口に対するスーパーの面積が少なくてパニックには弱いよ。
夜間人口のほうが少ないんですけど。
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195
検討板ユーザーさん
近所住みだけど192さんに同意。
西友が唯一ちゃんとした品揃えあるスーパーだけど今回は品薄。
他にもスーパーあるけどマルエツプチとかまいばすとか小さいのばっかりで使えない。
今は西友頑張ってるけど、東池袋これから人口増えたらキャパ足りなくなると思う。
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196
匿名さん
最近、巨大セリアもできたし数か月後には防災公園にカフェができたり、これから増える一方でしょ。減りはしない。大学内のカフェテリアとか一般利用可能って話もあるし(そもそも再開発の要件として地域開放を条件)、それ以上にC地区が1,500戸もあってそこの1階と2階が全部商業になるらしいから何かできるんじゃない?
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197
匿名さん
-
198
匿名さん
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199
マンション掲示板さん
同じく近所住みだけど、今回の西友は本当大変そう。近隣唯一の大型店だから皆んなの買い物が集中してる感じ。店員さん永遠棚出ししてる感じで可哀想になる。
c地区の商業施設に大型スーパー入れないと、人口に対して供給が全く追い付かないと思う。
ライズとブリリアにドラッグストアが入ってるんだけど、池袋にあれだけマツキヨあっても東池袋は東池袋で店舗ないと在庫消えるんだな、と今回で思った。
この辺り高齢者もかなり住んでるから、どこの薬局も朝から頑張って並んでいらっしゃるよ。時間が余ってて羨ましいね。
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200
匿名さん
今朝、たっぷり補充されてたのは、肉、魚(刺身や干物)、野菜などの生鮮。
ほかに、牛乳などの乳製品とか、豆腐とか、パン類も、豊富にあった。
品薄なのは、米、ハム、冷凍食品、インスタント、ポテチ、つまりストック品。
つまり、遠くから買い出しに来られると困るが、
地元住民には生鮮があればストックの必要ないし、
まったく困らないことがリアルに実感できた。
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201
匿名さん
ここも、C地区も、免震じゃなくて制震にしてくれないかな。
タワー全体が免震とかって逆に信用ならんし買う気が起きない。
あ、中間免震のブリリアはセーフね。
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202
マンション検討中さん
>>201 匿名さん
中間免震はセーフだけど基礎免震は信用ならんということですか
よろしければ理由をご教示いただけますか
以下素人なりに全力で推察してみました
・免震装置に載せるのが、中間免震は住宅階だけなのに対して、基礎免震は足元商業も含むタワー全体
・よって、免震装置への荷重が、基礎免震はかなり大きくなるので不利
・住宅階に比して低層部は水平投影面積がやたら大きいため、基礎免震だと免震装置接地面積や装置の数がやたら増えて不利
・中間免震だと免震層を貫く配管は住宅のものだけだが、基礎免震だと商業部分の配管も免震層を貫くため、施工時はもちろんのこと、修繕時のコストも高い
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203
名無しさん
有事の時はお店もストップするからね。ストック品は普段から備えないとね。
今はタワマン3つと周辺住宅街に対してまともなスーパー1つだから、C地区には入って欲しいよね。今回は物流動いてるからいいけど、少しでも物流が止まると怖いよ。
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204
検討板ユーザーさん
その通り。明らかにちゃんとしたスーパー足りない。
明治通りの方のハナマサもあるけど、東池袋アドレスからはちょっと遠いよね。
C地区の商業でスーパー作ったほうがいい。
エアライズのマルエツプチはファミリーにとって物足りない。お酒の品揃えは良いけどね。
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205
マンション掲示板さん
ここの商業部分って何入れるんだろう。
保育施設と医療クリニックと、後はコンビニかカフェ?
流石にマルエツプチはこれ以上入らないだろうし。
高架下にもう少し飲食店とか出来ないかな。c地区に色々出来るとはいえ、それまでの間人口に対してキャパが足りない気がする。
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206
匿名さん
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207
匿名さん
昼、西友もマルエツも、生鮮食料品は充実ラインナップだったよ。
確かに冷凍食品とかインスタントだけは品薄になってたが。
寿司も弁当も、多量にあった。
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208
匿名さん
ヤマダの地下の雑貨フロアには、トイレットペーパーも山積み。
物流は、都心の方が圧倒的なんだな。
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209
匿名さん
なんで他所のマンションの商業施設のことをここで議論しているの?
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210
匿名さん
そことここは地下道で直結して傘要らずで行き来できるからじゃないかな。
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211
口コミ知りたいさん
>>201 匿名さん
プラウドタワー東池袋も制振だったし、ここも制振になるのでは
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212
匿名さん
西新宿にできた三菱の60階建てマンション(現時点で最高高さ)も、
制震だったよね。
タワーが免震に向かないというのは誰でも知るところだろうけど、
免震に飛びつく客が少なくなってきたらデベも無理やり作らずに
済んできたってことなんだろうね。
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213
匿名さん
「そういえば、東池袋のマルエツにはトイレットペーパーもティッシュも普通に売っていましたよ」
と昼にツイートされてた。
あちこちの店が休業したり短縮してるけど、西友は全国で元気に通常営業らしい。
西武も東武は、デパ地下は普通にやってるようだ。
「池袋地下1階柿安前にて保存食特設コーナーあって山積み」とのツイートも。
便利だな池袋
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214
ご近所さん
C地区に関して言えば
北街区は制震
南街区は免震
で建てるらしい。
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215
匿名さん
コスト削減で免震に出来ないマンションが増えてる。
ここ、制震になるなら残念マンション、
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216
匿名さん
いやいや、コスト削減は免震だよ。
構造を軽くできるから鉄骨が削減できる。それで防音能力が減る。
制震にならないかな。
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217
匿名さん
マルエツのインスタント麺の品ぞろえは、完全復活。供給力はあるんだな。
だが、やはりC地区には巨大スーパーが欲しい。
グリーン大通りに夏はオープンカフェが設営されることになったから、
大通り~C地区~防災公園への人の流れができるね。
C地区に巨大フードコートも作ればいい。
役所の人も、弁当ばかりじゃ気の毒だ
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218
匿名さん
>>217 匿名さん
すぐ裏が墓場だからそんな商圏ないのでは?
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219
匿名さん
>>218 匿名さん
現地状況知ったかぶりさんの発言は見ていて微笑ましいですね。
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220
匿名さん
麻布、青山、赤坂、いわゆる3Aこそ霊園エリア。
仏教が政治力を持っていたからね。
この周辺では雑司ヶ谷と護国寺。あとは小石川。
護国寺は、政治家の鳩山家の本拠地です。
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221
ご近所さん
いま、免震タワーマンション、
このあたりで欲しければC地区の野村待てばいいんじゃない?
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222
匿名さん
>>219 匿名さん
一応、東池袋に住んでるんですが…
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223
匿名さん
川口駅前のプラウドタワー(20F)でさえ、免震なのでここも免震なのでは。
免震より制震のほうがいいという話は初めて聞きましたが、業界の常識ですか。
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224
評判気になるさん
>216
プラウドタワー亀戸クロスは、免震だがコスト削減しているということ?
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225
匿名さん
このマンションはみたところアスペクト比がかなり大きそうだから免震は無理なんじゃないかな。
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226
匿名さん
>>222 匿名さん
東池袋在住なのに日の出通りと首都高挟んで離れている霊園をすぐ裏って表現するんですか?
あと24時間西友もエリアにあるの踏まえてその発言ですか?
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227
匿名さん
>>226 匿名さん
文脈的にC地区の話かと思いますが、大丈夫?
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228
マンション検討中さん
物件エントリーしてるのに、サイトの更新情報メールで知らせてくれないのが不満。
物件エントリーのメリット、になってない。
LINEに登録しろってこと?
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229
匿名さん
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230
マンション検討中さん
>>229 匿名さん
物件エントリーの3つのメリット、って書いてる限り連絡ないのは営業の怠慢なのでは
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231
匿名さん
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232
マンション検討中さん
キッチンL型かコ型が良かったなー 70平米台は無いのね
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233
匿名さん
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234
匿名さん
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235
匿名さん
>>232 マンション検討中さん
Eタイプは71平米で、キッチンL字だよ
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236
名無しさん
しかし3月にブリリア中古をすっ高値で買わんでよかったわ。売った奴は凄いけど、買った奴はかわいそすぎる。
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237
匿名さん
ここは、もう竣工してからC地区と同時販売でいいんじゃない
モデルルームとか出来てもコロナ怖すぎで行けない。
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238
匿名さん
>>237 匿名さん
ここの竣工とC地区の着工同じぐらいの時期なのかな?
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239
評判気になるさん
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240
マンション検討中さん
>>235 匿名さん
本当ー??どこにも載ってなくて。教えてくれて感謝です。探してみますね。
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241
名無しさん
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242
匿名さん
>>239 評判気になるさん
だから着工と竣工が同じくらいになるんじゃないの?
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243
職人さん
コロナ流行のせいでMRの開設当面延期だって
今日メール届いてました
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244
名無しさん
>>242 匿名さん
着工21年3月ってなってるけど、いまのままだとどうだろうね。ずれたりしそう。
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245
買い替え検討中さん
ここの南側になる、雑司ヶ谷霊園と高速の間って、将来何か高層が建つことはないのでしょうか? ないなら安心。
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246
マンション検討中さん
C地区を待つか、ここにするか迷います。
C地区の南向きは永久眺望ですね。
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247
eマンションさん
>>246 マンション検討中さん
戸数が全然違うから、ここよりC地区の方が買いやすくはあるのでは。坪単価は分からんけど。
あと、ここは都電の線路と高速に挟まれてるから、
同じ線路沿いでもマンション規模の大きいC地区の方が騒音が気にならなそう。高速からとワンブロック分くらいは離れるし。
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248
匿名さん
スムログの記事は参考になる
のらえもんさん「選ばれるマンション、選ばれないマンションを分けるもの」
>総じて「エリアNo.1マンションと、その地域の人が認めている物件」ということになりますね。
自分ならブリリアタワーの中古か南池袋2丁目C地区、あとは地所の西口駅前かね。
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249
マンション検討中さん
このエリアのシンボルになるC地区を待つのはアリだと思う。でも、これから新駅もあるし、周りの再開発もめじろ押しだから価格がね。
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250
匿名さん
>>248 匿名さん
地所の西口駅前っていつ完成予定なの?
生きてるうちに実現しないと思ってた…
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251
匿名さん
C地区分譲のころにはある程度見通しが立ってるかもね。
そこでCにするか、西口を待つか考えればよい。
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252
マンション検討中さん
ここの南向きって霊園もあるし、永久眺望と考えていいのでしょうか?
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253
eマンションさん
>>252 マンション検討中さん
南にある高速と霊園の間はほぼ全て戸建て住宅だから、一帯で再開発にでもならない限り高いの建てようが無いんじゃない
知らんけど
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254
マンション検討中さん
有り難うございます。
南の眺望が確保されるなら真剣に検討する価値があります。
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255
マンション掲示板さん
>>100 匿名さん
アウルタワー は一部、外廊下、階数により高層と低層に内廊下もあります!
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256
マンション検討中さん
ここは各戸の間取りが良さそう。行燈部屋が無さそうですね。
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257
匿名さん
>>103 匿名さん
それでも池袋は埼玉のお膝元というイメージか抜けない。実際街歩いてる人もお洒落じゃないといつか地味な人が多いというか。まぁオタクも多いしね。
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258
マンション検討中さん
そのイメージを払拭するための東池袋かと。
以前、南武線にたまたま乗って、いつも使ってる田都との客層の違いに驚いた。
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259
匿名さん
繁華街だから仕方ないのかもしれないけど、池袋駅周辺はまだまだ雑居ビルが多くて汚いし、風俗やラブホテルも多くて治安も不安。
勿論、百貨店や商業施設、映画館に劇場と便利な面もあるんだけど。
芸術文化政策に教育にと豊島区が頑張ってるのは分かるんだけど、まぁお洒落な街にはならないよね。どことなくダサさが残る。
東池袋駅前周辺はサンシャインと寺と墓地と住宅地だから、池袋駅のようなごちゃごちゃ感がないのがマシなところかも。
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260
匿名さん
>>257 匿名さん
お洒落な人の多い街に住みたいの?
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261
ご近所さん
オタクだから池袋は落ち着く。
すっぴん部屋着でも出歩けるとこが気に入ってる。
むしろ声かけられるのはうざいからダサい格好で出歩いてる。
キャッチや風俗スカウト多くてここで子育ては流石に出来ないから、そういった施設を東口側から一掃してもらえると助かる。
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262
匿名さん
池袋含め都内何箇所か住んだが、落ち着いた環境なら高輪、白金、五山あたりがオススメ。
オシャレなら表参道やミッドタウンー乃木坂界隈、広尾あたり。
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263
マンション検討中さん
繁華街の真ん中に住むのはあり得ないけど、徒歩圏に雑多な繁華街があるのは悪くない。湾岸のマンションみたいに、倉庫と中小企業のペンシルビルばかりの所に住むのも味気なくて勘弁。
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264
匿名さん
湾岸は単純に首都圏直下型地震が起きた時の津波が心配。
多摩川が台風で氾濫したみたいに川沿いも怖い。
武蔵小金井みたいに大雨で下水処理が追いつかず浸水するのも嫌だけど。
ここ辺りは雨水の排水どうしてるんだろう?
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265
名無しさん
-
266
ご近所さん
なんだかんだ、山手線内側の駅直結なので底堅いとは思う。C地区が同時に検討出来るならそっちのが興味あるけど、5年後竣工ってちょっと先過ぎて…
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267
匿名さん
東京湾は津波来たとしても低いから大事にはならない
神奈川と千葉は大変だと思う
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268
匿名さん
東池袋、駅直結マンションとしては、販売価格の坪単価は最高値になりそうですね。
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269
名無しさん
災害についてはこの辺は武蔵野台地だし、海抜も高いから平気でしょう。
豊島区でも雑司が谷の方は低いみたいだけど。
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270
匿名さん
エリアNo.1物件を買うなら、じっくり待つか広域で検討しないとね。
自分は10年待った。
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271
匿名さん
いい物件だと思うけど、価格だけが気になる。
池袋に坪500も出したくないというか、所詮池袋だぞ?という思いが拭えない。
モデルルーム延期になったけど、幾らになるかな。
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272
マンション検討中さん
コロナ後で、470-480と予想
450以下なら瞬間蒸発
500でも時間をかければいけるか
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273
マンション検討中さん
480でも瞬間蒸発だよ。
後発影響もあるし、そんなに安く出すわけない。
むしろ長期戦覚悟で強気で来ると思う。
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274
匿名さん
タワマンだから価格帯は幅広いだろう。350-650 かな
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275
匿名さん
野村だから、スミフのように長期戦ではやらないと思うよ。
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276
匿名さん
>>275 匿名さん
何故、野村はそういう感じなのですか?
沢山の物件抱えているから?
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277
マンション検討中さん
今後、野村に限らずデベは長期戦ありきの経営にシフトしていくはず。立地とスペックの良いマンションを高利益で売るモデルになっていく。
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278
匿名さん
長期戦って、かなりコストかかるんですよ
竣工後販売となると、C地区とかぶって来るし
ゴクレのような販売の仕方出来るならいいですけど
野村にそんな余裕はないですよ。
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279
匿名さん
このマンションの欠点
駅直結マンションと比較すると
池袋駅から最も遠いマンション
たぶん、制震だろ
副都心線東池袋駅出来たらかなり遠い
マンション規模が小さい
高さも、低い
ランドマークには、なり得ない
階高あまり期待できない。
たぶんC地区売り出されたら埋没。
新型コロナで売りにも出せない。
モデルルームもつくれない。
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280
マンション検討中さん
さすがに500は切らないでしょうね。
都内で駅直結はどの物件も強気の値段できてる。
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281
匿名さん
500以上なら苦戦必至だね。
とか書かなきゃだめでしょ、本気の検討者なら(笑)
コロナで先行き不透明、このタイミングだと目に優しい価格になる可能性大だよね。
野村はけっこう臨機応変。
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282
名無しさん
コロナ不況で経済危機が来ている。リーマン危機の後も不動産は5年下げ続けた。坪500? 今どきないでしょう。資産バブルも崩壊した。中古マンションは会社オーナーら事業者の換金売りが凄いことになっている。
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283
名無しさん
>>281 匿名さん
都内の不動産市況は2割くらいの調整に入る。ブリリアの中古も投げ売りが始まるよ。こんな物件で高値掴みしてたら憤死するわ。
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284
検討したい
>>283 名無しさん
令和不動産バブルに咲いたあだ花か。
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285
マンション検討中さん
ブリリア投げ売りなんて起こらないでしょ。
不況下でも価値が高い物件の価値はさほど変わらない。そうじゃない物件はやばいと思うけどね。
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286
匿名さん
どのエリアも売りがかなり出てる。投資物件の換金目的の売りだろうけど、売ってるのは中国勢かもね。まず商業系中心のリートが下げて、その後居住用マンションに下げが広がるっていつものパターン。
ここは、地域の目玉にもならないし、小さ過ぎ。駅直結しか売りがない。売主もいまいち。相当下げないと、買いなど入らないよ。
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287
マンション検討中さん
コロナ明け後、どんな価格を出してくるか。
C地区が見えてくるタイミングになると苦戦必至だから長期戦は考えにくい。デベは価格を多少落としても早く売り切りたいだろうなぁ。
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288
マンション検討中さん
ここはそこまで戸数多くないと思うけどね。
これくらいは余裕で捌けるでしょう。
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289
検討したい
>>285 マンション検討中さん
それがそのうち出てくるんだよ。不動産市況は株価に遅行して動くからね。不況では高額物件ほど買い手が蒸発するので、下げがきつくなるものです。KYな売主は相手にもされず、売り止めが落ち。
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290
匿名さん
>288
マンション販売検討中さん
じゃないの、あなた?
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291
マンション検討中さん
まずは湾岸エリアのマンションに強烈な価格下落圧力がかかる。そもそも人が住むエリアじゃない。
それと、高額物件。5億の物件は2.5億まで、3億の物件は2億までいく。1億の物件なら0.8億程度か。どちらにしても、ローンを組むリスクが再認識されて1億以上の新築には強烈な逆風。ここも例外じゃない。
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292
マンション検討中さん
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293
マンション検討中さん
一般的に、中層、上層、プレミアムでどの位価格差でるものですか?
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294
マンション検討中さん
低層パンダで坪440、中層中住戸が坪450-480、高層角が坪500超と予想。
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295
マンション検討中さん
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296
匿名さん
千駄木の高仕様の低層高台プラウドが坪350からで平均470。
ここも言われているほど強気ではこないような気がする。
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297
マンション検討中さん
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298
匿名さん
アウルの中古でも坪420?なんだから、
低層460?、中層490?、高層550?でしょう。
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299
匿名さん
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300
匿名さん
アウルタワーのほうがいろいろ上(規模、池袋駅までの距離、サンシャインまでの距離)だと思うが。。。
そういう場合は中古のほうが(条件的に劣る)新築より高いのが普通らしい。
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301
マンション検討中さん
>>300 匿名さん
アウルはやはり築年数結構経ってるし、今後の再開発で眺望がどんどん塞がれていくから、資産価値としては落ちていくと思う。
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302
ご近所さん
アウルの眺望が塞がれるのは、造幣局跡地と造幣局南地区に高層ができた場合なので、
ここの北側の眺望も同じように塞がれますよ。
高層がたつ位置によっては、アウルよりもこちらの方が影響が大きい可能性もある。
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303
匿名さん
アウルの中古って、売出価格じゃなくて成約価格ですか?
そんな値段で、いま買う人いますかね?
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304
ご近所さん
アウルの直近1年の成約価格は、坪単価で402-508万で、中央値は429万 です。
エアライズは少し安くて400万弱、ブリリアタワーは500万越えでそもそも中古物件がほとんど出回っていないです。
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305
検討板ユーザーさん
エアライズ、多分もう売れたけど坪360くらいで出てたよ。
アウルはもう少し下がるだろうね。
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306
マンション検討中さん
5月下旬くらいにはモデルルーム開場するかな。
コロナが落ち着かないと暫く無理かな。
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307
ご近所さん
この近くにめちゃくちゃ鳩だらけの踏切あるから
現地周辺探索~なんて人は気を付けてください。
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308
匿名さん
>>307 ご近所さん
目の前の家の婆さんが朝やってる所ね。
あれ豊島区に苦情入れようかね。社会的に迷惑だということがあの世代には分からんのかな。
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309
匿名さん
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310
匿名さん
永久眺望が確保されるのは、結局東と南向きだけですかね?
しかも結構上層階じゃないと危ない気がしますが合ってますか?
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311
マンション比較中さん
アウル住みだけど、ここのタワーにより東京タワーが見えなくなる。
ここのタワーからはよく見えると思うよ。
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312
匿名さん
>>311
有り難うございます。
ま、ここより更に南に何か建てば同じ運命ですね…
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313
元アウル住人
確かに一昨年2LDKを売却しましたが425万です。
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314
匿名さん
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315
匿名さん
彼はプラウドタワー東池袋買ってなかったかな。
彼にとってはここがなるべく高いほうがいい。
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316
匿名さん
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317
匿名さん
マンションマニア、プラウドタワー東池袋、買ったとというウワサあんね
含み損、どんだけ~
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318
匿名さん
それは高層の角部屋ですか?
低層中住戸だと、坪480くらいになりませんか?
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319
マンション検討中さん
このくらいの規模だと2LDKは高倍率になるでしょうか?
実需の人と投資目的の人とが被りそうかなと。
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320
通りすがり
>>319 マンション検討中さん
ですよね。3LDK多いし、2LDKは競争率高そう。
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321
マンション検討中さん
>>320 通りすがりさん
坪単価盛りまくるでしょう
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322
匿名さん
コロナの影響がどの程度あるかは分かりませんが、全体的に高価格帯のマンションだと思います。
間取りとしてはファミリー向けの3LDKは、普通のサラリーマン家庭ではとても手が出ない金額ではないかと思いますが、世の中金銭的に余裕がある方がそんなに沢山いらっしゃるものかと感心します。
今のご時世でこちらの様な物件を購入される方って世帯年収どのくらいの方なのでしょうか。
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323
マンション検討中さん
この物件の立地少し微妙じゃないですか?周辺環境というか現地周りの雰囲気が、とても400万超えてくるイメージじゃないのですが。。どうなんでしょう。
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324
マンション検討中さん
先行してる駅直結3兄弟と比べると
立地はちょっと微妙ww
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325
匿名さん
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326
マンション検討中さん
ここが新築で平均400万円未満だとしたら、大抽選会どころではないですよ。さすがにそれはない。もう少し勉強しましょう。
坪500万強、世帯年収2000万前後の世帯が主な購買層と予想します。
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327
匿名さん
だから、本気で買うつもりならそれじゃダメだよ(笑)
今は安く予想する時期。
おそらく買う気ない人なんだろうな。
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328
マンション検討中さん
そんな小手先のことで価格に影響があるとは到底思えないが…。この場では希望的観測として話をするよりも、現実的な線で議論した方が建設的です。
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329
匿名さん
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330
匿名さん
現実的な話をするなら、坪500以上を想定で世帯年収が2000というのは感心しないね。
自分がその程度の年収なら絶対に手を出さないレベル。ファミリータイプで1.3億からって感じでしょ。
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331
マンション検討中さん
>>330 匿名さん
まぁそのへんの感覚は人それぞれ。
貯蓄にもよるけど、年収2000万なら1.3億出す人は普通にいると思う。
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332
マンション検討中さん
2000万なら余裕とはいかないけど、
周り見ると結構億ション買ってるね。
でもみんなもっと都心のマンションだけど。
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333
匿名さん
自分の感覚だと年収2000万で1.3億のマンション買うのは「無理してるなあ」なんだけど、確かにそこまで無理するならそれだけの価値のある物件を選ぶべきだね。
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334
匿名さん
ちょうど年収2000万くらいですけど月のローン支払いが60万でも全然平気ですよ。
それでも何に1.2回は海外旅行も行って年間数百万は貯金もできてますし。
1.3億なら15から20年くらいで払い終える感じです。
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335
検討板ユーザーさん
確かに買えないことはないけど、
うーん、坪500出して池袋は夢がないなぁ。
でも新築だと選択肢が少ないんだよね。
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336
匿名さん
>>335 検討板ユーザーさん
それだけ出せるなら、C地区待つのもありだね?
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337
匿名さん
>>334 匿名さん
自分は年収2100ぐらいだけど、月60万ローンなんて全然無理。
手取りは月100ちょいだからなあ。
1000+1000とかだとだいぶ税金安いんだろうけど、でも奥さんの収入頼りはやっぱり「無理してる」部類だよね。
うちの奥さんも働いてるけどそれは彼女の収入、別に考えてる。
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338
匿名さん
>>337 匿名さん
うちは1680と420ですね。
プラス株の配当がなん120くらいあります。
妻の給与は全て貯蓄で私の手取りが額面で約100で半分をローン支払いで残り50が生活費や他固定費という感じですね。それでも私の分は残るのでそれは旅行代や貯蓄型保険、現金貯蓄に回してる感じです。
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339
匿名さん
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340
匿名さん
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341
名無しさん
うちも同じくらい。1.2億の物件で頭金引いてローンは月額30万。大体夫婦で50万は毎月貯金できてるから倍額払うことはできるなぁと思うと無理って感じもしないけどね。
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342
匿名さん
どうでもいいけど、すでにどこか購入した人ばかり書き込んでるのはなぜ?
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343
マンション検討中さん
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344
匿名さん
ほう。
ここ数年で価格高騰した状況、数年前?に1.3億とかの物件(5年前ならそれこそバリバリの都心が買えたよね)を購入した人が、東池袋の(周囲にもっといいマンションが以前に結構分譲されている)このマンションに住み替えですか。。。
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345
マンション検討中さん
1.3億も出してないし都心部ではないよ。
実家が小竹向原で近いし夫婦の通勤にも悪くないので検討してる感じ。
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346
検討板ユーザーさん
なんとなく、まあ2000万レベルの人たちは
一億買える感じだね。
上に書いてくれた内訳見てもそれほど苦しそうにも見えない。
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347
匿名さん
東池袋はシヤクションがランドマークで決着ついてるよね
ただ東側の眺望は今後無くなっちゃうのかな
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348
マンション検討中さん
まぁ2000万以上のレベルってそもそも貯蓄が結構ありそうだから実際のローンって1億以下で組む人が多い気もする
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349
ご近所さん
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350
名無しさん
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351
eマンションさん
>>350 名無しさん
IT関連でもSier系は芳しくないかも。顧客側がプロジェクト停止し始めてるところもあるようで、かなりあべりはじめた模様。
クラウドサービス系は絶好調。
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352
匿名さん
シヤクション東側はツインタワーの間だけ見えるかな。概ねスカイツリー方面だけ。
後は塞がります。
東側はツインタワーに買い換えで売り物件が多くなるかも。
ご近所マンション
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