『契約者専用』パークタワー晴海

796です。
みなさま、情報ありがとうございます。
以前中央区に問い合わせましたところ、申し込み時点で住んでいなくても、居住するということを証明できれば、現中央区民と同様に優先してもらえるそうですが、799さんが仰る通り、居住年数ポイントがあるのでなかなか厳しいですよね。。

晴海は現時点では比較的余裕があると、対応してくださった方は仰ってましたが、勝どきが非常に厳しいので勝どきの人が晴海まで来るか？？などによって変わってくるみたいで、、やはり、認可以外、そしてエリアを広げて見なければいけないですね。ありがとうございます。

>>801 住民板ユーザーさん1さん

私も入居早まるかもと聞きました。
うちは来年5歳児なので今の保育園で卒園させるか、こちらの保育園で小学校行くのに新しい友達が出来た方がいいのか
とても悩み中。。

マンションに入る保育園に問い合わせたところ3〜5歳児クラスで5歳児は15名程枠があるようです。
ただ区役所に聞くと募集が4月か開園前月か決まってないようで。

私は現在横浜居住なので、入居前にでもママさん同士の交流会などあったら嬉しいのですが。。
情報があると助かるので。

>>802 住民板ユーザーさん4さん

悩みますね。中央区は小学校に幼稚園が併設されていて、幼稚園外から入学する子は馴染みにくいと聞いたことがあります。しかしながら保育園途中でうつるのもかわいそうですしね。
保育園もですが、民間学童に行かせるなら早めに動いた方がよいかもしれません。

>>800 住民板ユーザーさん1さん

逆に参考になりました！！ありがとうございます^ ^

あとはbuddyとかJCQとかの幼稚園で延長前提で通うかですかね。

ただ、振替の休みとか春夏冬休みとかあるから、なかなか融通が利く仕事か、近くにじじばばがいないと厳しいかも知れませんね。

>>801 住民板ユーザーさん1さん

正確には、中央区に「居住年数ポイント」というのはありませんけどね。

まずは基礎指数、そして次に調整指数。この時点で同点だった場合には、優先順位に関する項目を見ることになりますが、その項目13個のうち、12番目に見られるのが、「中央区に継続して在住している期間が長い世帯」となります。これは指数がつくわけではなく、あくまで比較することにより優先順位が決まります。

ですから、あくまでも重要なのは基礎指数と調整指数です。中央区居住期間については、優先順位関する項目が13個あるうち12番目に優先される、というものです。

もちろん、優先順位的には低い項目であるものの、少しでも有利にするためには重要ではあります。

（参考）
http://www.city.chuo.lg.jp/smph/kosodate/hoiku/ninkahoiku/ninkahoikujo...
「平成30年度保育園のごあんない」p.34-35参照

それと、こちらの記事はとても参考になります。
実際に中央区に住まれている方が、非常に有益な分析をして下さってます。

http://ninofku.hatenablog.com/entry/2017/08/08/071759

トリトンスクエア内のJCQバイリンガル幼児園は、4月から「アオバジャパン・バイリンガルプリスクール 晴海キャンパス」に名称変更するそうですね。
延長保育料を払えば19:30まで預かってくれて、夕食だけでなく語学や水泳バレエなどの習い事まで面倒見てもらえるので、共働き家庭には助かりますね。

入居が早まっても１～２ヶ月の前倒しで７月位になるかなぁって思っていたのですが、、、

>>806 住民板ユーザーさん7さん

この記事によれば、指数41点以上なら保育園は入れる。次に指数40点だと、40点の申込者全体(334人)のうちの2/3程度は入園できていない。39点以下はほぼ入園不可。こういった状況です。

ですから、まずは基礎指数で40点（両親ともにフルタイム勤務）が基本となってしまいます。

そして調整指数で稼ぐことを考えるわけですが、ここには虐待・DV、ひとり親、生活保護、失業など項目が入ってきます。

そういった事情がないご家庭については、例えば兄弟姉妹と一緒なら+1点稼ぐことができます。

あとは、無認可保育施設等に2ヶ月以上有償で預けている場合は+3点稼ぐことができますが、このためにわざわざ無認可に預ける家庭もあると聞きます。

で、調整指数の段階でも同点だった時には優先順位項目を見ることになります。

マンション目の前の都有地について、オリンピック期間中の使い方に関する記事がありましたので共有します。

単なる駐車場というイメージではなく、「輸送デポ」ということで、「輸送デポには、バスや乗用車の駐車スペースを配置する他、管理事務所やドライバーの食堂・軽食エリア、チェックインカウンター、給油施設、配車場などを整備する」とのこと。


（2018/03/02 建通新聞より）

都　輸送デポ、若洲など３カ所に計画

　東京都オリンピック・パラリンピック準備局は、東京２０２０オリンピック・パラリンピック競技大会の関係者輸送関連施設整備に向け、江東区若洲など３カ所の測量や路床支持力調査を開始した。大会期間中、選手や競技関係者、国際競技連盟、メディア、マーケティングパートナーといった関係者を、バスや乗用車による専用のシステムで輸送することに伴い、大規模な車両駐車スペースが必要になることから、核となる築地市場跡地以外にも用地を確保し、円滑な輸送の実現につなげる。
　大会期間中の選手や各国のオリンピック委員会・パラリンピック委員会、国際競技連盟、マーケティングパートナーといった関係者の移動については、一定の区域内への一般車両の流入を制限し、選手村や宿泊施設、競技会場などの間を約６０００台とされる専用のバスや乗用車で輸送する計画。ここで利用する多くの車両は輸送関連施設（デポ）に配置する。
　輸送デポには、バスや乗用車の駐車スペースを配置する他、管理事務所やドライバーの食堂・軽食エリア、チェックインカウンター、給油施設、配車場などを整備する。豊洲市場移転後の築地市場跡地約15㌶を核とし、競技会場周辺にも配置する考え。
　調査を行うのは▽江東区若洲２丁目の約４・８㌶▽江東区新砂３丁目の約１・１㌶▽中央区晴海２丁目の約１・５㌶―の３カ所。測量調査を行うとともに土地の利用履歴・土壌汚染の有無などを確認する。併せて舗装や施設整備を視野に入れ、路床支持力を調べる。

朝から夜まで子育てを他人に任せる生活は少し切ないですね 子どもの気持ちはどうなんだろう

>>810 住民板ユーザーさん1さん

情報ありがとうございます。

東京都オリンピック準備局の資料にも同様の記載がありました。

https://www.2020games.metro.tokyo.jp/74f0b4cd4e3f6525be00bcfd486d1847....
23ページ

ここなら保育園入れなくても遊ぶ場所には困らないですね。期中だと入れない確率高いので、ママコミュニティ出来ると嬉しいです。

ママコミュニティや情報交換できる機会が欲しいです。
担当者さんにお願いしてみようかな。。

こちらは小学校に通うお子様達で登校班みたいに一緒に通学できますかね。
うちは新一年生なので心強いんですが、、

ティアロの30階ラウンジから。

ティアロの30階ラウンジから。その２

>>815 匿名さん

くじらテラス、形がすでにできてますね！ありがとうございます！

>>816 匿名さん

北側の眺望かなりいい感じですね。

>>818 匿名さん

そうですね！
しばらくは隅田川花火も遠目に見える感じだし。

夜景もよさそう。

入居早まる可能性について触れられていましたが、営業がそう言っていたのでしょうか？？

貴重な画像ありがとうございます！
クジラの大階段ステキですね！

入居、早まるなんてないでしょ

>>822 マンション検討中さん
ないと思います

早まることの可能性は低いかも知れません。しかしKTTとDTは実際に2ヶ月早まったので、順調に進めばゼロではないということですよね。

>>820 住民板ユーザーさん2さん

営業さんは何も言ってなくて、過去の例から「早まるかもね」という雑談をしているだけです。

正確には今、工事が順調に推移していてこのペースでいくと2ヶ月くらい早まる可能性があるとモデルルームでも言われたよ。
もちろん、これからの工事の進み具合によるとも言われる。

早まる可能性は有ると聞きましたが、引渡しが9月なので早まったとしても9月までに入居すれば良いと聞いてますよ。

昨年に契約して以来、久しぶりに資料一式をみてみたのですが、
床から天井までの高さって、どの資料に記載されていましたっけ？

来月にでもMRに行く機会があれば営業に確認してみますが、
もしご存じの方いらっしゃればご教示ただけると助かります。

>>828 契約済みさん

間取り図の右下に載ってますよ。
寸法とか載ってる細かい方の間取り図です。

ありました！
ご教示有り難うございます。

31階を建設してました！存在感でてきました。

>>831 住民板ユーザーさん8さん

クレーンの支柱も高くなった気がする∑(ﾟДﾟ)
これからも安全第一で頑張って欲しいですね。

引渡し時期については、夏の台風次第かな
工事できる環境が続けば早まるかも

1週間でどのくらい成長するのかな?

本日の北側

本日の西側

本日の南側

本日の東側

ありがとうございます！！！！！感謝です！！！
今日の何時頃の撮影ですか？？

本日16時頃になります。

>>840
ありがとうございます。
西日の入り具合を知りたかったんです！

>>840 住民版ユーザーさん1さん

その時間帯でも南に日があたってますね

>>838 住民板ユーザーさん1さん
久々にこちらを除いたら、こんなに進んでましたか！有難う御座います。晴海ICも開通し楽しみですね。

向かいの都有地も、そろそろ何か動きがありそうですかね？

>>843 契約者さん

物流デポ整備のための調査が入っています。

区長の所信表明より。よろしくお願いします！

http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/kohokotyo/koho/h29/300311/01_01/index...

「新たに晴海地区に病児・病後児保育室を開設します。」
「商店街振興では、複数の商店街などの連携による活性化事業の実現に向けて、新年度は月島・勝どき・晴海地区をモデル地区に設定し支援を行います。」
「晴海地区への小・中学校の整備を着実に進めます。」
「都心にふさわしい魅力ある都市基盤づくりであります。月島地域を中心とする人口増加が今後も見込まれる中、交通インフラの充実は喫緊の課題となっております。そのため、都バス路線の充実やＢＲＴの早期運行開始とともに、都心部・臨海部地下鉄構想の早期着工・開通に向け、東京都などの関係機関に積極的に働き掛けを行い、着実に交通環境の改善を図ってまいります。」

http://toyosu.tokyo/news/harumi-2-1-toyuchi-geological-survey-201803/
↑　↑　↑
検討板にあったので転載いたしました。

昨日のららぽーと帰りに寄ったら、ところどころ電気が…

オプションの工事でしょうかね。

だんだんと工事が進むのを実感できますね。

>>846 入居予定さん

2〜3階建てくらいの仮設を作るんでしょうね。運転手の休憩所作るとか言ってましたし。

今日の豊洲市場フェスタ行く人いますか？
屋上緑化公園も公開されるので、大きく成長したPT晴海を見られると思います。
お天気もいいので最高だと思います！

ゆりかもめの豊洲駅を見ると、ゆりかもめの軌道がカーブして途中で終わっています。晴海、勝どき方面に向かってます。
時間のかかる地下鉄を待つより、ゆりかもめの延伸が決まるかもしれませんね！

>>850 住民板ユーザーさん1さん
これ以上夢や希望を持たせないで下さい。。

>>850 住民板ユーザーさん1さん

それは昔からですよね？
ゆりかもめも繋がってくれたら、便利になると思いますが、地下に潜ってくれないと景観が悪くなりますよね〜
BRTで十分だと思います、私は。

ゆりかもめの替わりにBRT進めているんだから、ゆりかもめの延伸は無いでしょう。

ゆりかもめの延伸は中央区の反対によりポシャってしまい、
国交省の検討対象路線リストにすら入らなかったので無理でしょうね。

パークタワー晴海と春海橋梁。

ららぽーとから一枚

小学校前の桜も咲いてました。晴海通り越しに桜を見てると、歩道橋がなくなって横断歩道ができたら、景観も導線も本当に良くなって、住みやすい街になるのではと改めて思いました。

モデルルーム横の桜も満開です。季節限定ですが、桜のトンネルくぐって、ららぽーとにお買いものも良いですね！

ここはちょっと不思議な交差点ですもんね。
この写真の標識にもあるように、直進禁止。豊洲方向からは、この交差点はバスしか右折出来ません。難しい交差点なのでしょうか。
それに横断歩道は作れませんと昔から断られています。

>>857 住民板ユーザーさん1さん

横断歩道は最近却下されたばかりです。でも安全を考えると歩道橋で良いのかも。

桜の写真ありがとうございました

絵文字を入れると以降の文章がきれるんですね。

さて本題ですが…
昨日、ホームページの物件概要を見ていたら、建物の竣工時期が5月下旬であることに今更ながら気づきました。

入居まで3カ月強って普通ですか？
ちょっと早まったりするのかなと勝手に思っている今日この頃です。

詳しい情報をご存知な方がいらっしゃいましたら、教えてください。

>>862 匿名さん
専門家ではないこで細かいことはわかりませんが、期間が長い方が入居までの点検の時間が確保されるので良いのだとか。

>>863 住民板ユーザーさん2さん

コメントありがとうございます！
点検期間を長くとってるってことなんですね。

>>862 匿名さん

購入者による内覧会検査もありますからね。
それで手直しが発生したらその対応工事も必要ですから。3ヶ月は普通だと思います。

今日のパークタワーです

東京都がようやく高潮ハザードマップ出しましたね。
http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2018/03/30/documents/...
晴海は江東区の一部などよりはマシですが、3m弱まで程度の警戒を要する地域のようです。
有明のほうが良いみたいですね。
http://www.metro.tokyo.jp/tosei/hodohappyo/press/2018/03/30/documents/...
個人的には直接の被害よりも、多くの木が枯れてしまった時の修復費用が問題になると考えています。

万一甚大な災害になったときに、どのぐらいまで復旧するのか、被害が一定量超えたら、オリエンタルランドの庭復旧はあきらめて簡単な植栽だけにするのか等々のBCPみたいなものも作る必要あると思いますね。

>>867 匿名さん

そのハザードマップの想定は、１千～５千年に１回の確率ですけどね。

皆さんは年間の庭園管理はいくらくらいだと思いますか？仕事柄多少そういう契約金額を見る機会があるのですが、この敷地では日常管理が必要な低木類は意外と少なく、年に1回または数年に1回の剪定が主となる中高木が多いと考えています。一部の高木を除いた中木であれば長梯子で作業出来ると思うので、指定業者による割増を考慮してもせいぜい年間3～4000万円くらいでは？(3～4万円／戸・年間)と考えています。

>868さん
867です。

ハザードマップは最悪の広範囲想定なのは知っていますが、通常の高潮は割と起きるので、場所的に運悪ければ被害は出ると思います。

2004年の瀬戸内海高潮は一部民間土地の護岸の壁が破れて被害が拡大しました。
http://www.nilim.go.jp/lab/bcg/siryou/tnn/tnn0268pdf/ks0268.pdf
風とか波は強くなくて多くは潮位偏差最大1.5ｍ程度?によるものでした。これは穏やかな瀬戸内海での過去の想定を超えていました。

2017江の島
http://www.f.waseda.jp/shibayama/disaster/document/2017Kanagawa/Kanaga...
こちらは大きい波によるものでした。30-100年に1-2回程度と聞いています。

申し上げたいのは、特に災害危機をあおっているわけではなく、例えば庭とかが被害にあった場合、何割までなら修復するか、また、甚大被害の場合はケースによってどうするかなどの方針とかシミュレーションとか三井に頼んで出しておいてもらうこともこれだけ大きなマンション(共同体)になると管理組合として必要かなと思ったまでです。デべもコミュニティとか言い出してますし…

長々とすみません…

考えたらキリがないです。

とりあえず月1万くらいは修繕積立金値上げして欲しいですね

そうですね。
修繕積み立ては少し上げてもらったほう妥当な気がします。

>>873 匿名さん
いやいや、これ以上の経費負担は正直無理だから！こんな所で勝手に話進めて値上げに持ってこうとするのやめてくれない？寧ろ下げる努力をしたら如何？値上げありきでの議論には絶対反対ですわ。

値上げか値下げと言う前に、適性値に調整するという発想が必要では？下げられる余地があるのなら値下げ検討すればよいし、絶対に足りないのなら値上げ。

しっかりとした検討、分析もないままどちらか一方に突っ走るのは反発しか生まないでしょうね。

管理費に関してはこれだけのスケールのものですからある程度は理解されて購入していると思います。

ただいきなり値上がるくらいなら先を見越して適正で必要ならばと思っているだけのことです。

>>874 住民板ユーザーさん2さん

これ以上無理な人が契約してるなんて残念ですね

思うに、修繕費っていくら用意してても、大規模修繕の施工会社に吸い取られるだけなのでは？

>>878 住民板ユーザーさん1さん

いいえ
所有者の貯金であり資産価値を保つために不可欠なものです
もちろん管理組合が食い物にされてないかチェックは必要です

修繕積立金の積み増しについては、まず入居後にある程度運営されたあとに管理費の節約をしてその分を修繕積立金にまわすのが妥当かと思います。
シャトルバスや貸出自転車の利用状況のチェック、オーナーズキャビンの些少の有料化（リネン代）、ランプテラス書籍の利用状況、、、。このあたりを見ながらまずは貧乏臭くならない程度の管理費の削減からはじめてはどうでしょう？

>>880 マンコミュファンさん

とても現実的で賛成です。

>>880 マンコミュファンさん
それは賛成です！何でも値上げありきで話を進めては住民全員に賛同は得られ辛いと思います。先ず必要・不必要な物や、経費を抑えられる物は抑えて、掛かる物にはその分積み立て予算を計上するなどの管理体制が望ましいと思います。

>>869 匿名さん

管理費計画見れば分かりますよ。
本当に契約者ですか？

>>874 住民板ユーザーさん2さん

https://www.sumu-log.com/archives/8827/

これを読んでください。

>>884 住民板ユーザーさん8さん

まず修繕積立金って、当初の設定でずっと継続するのではなく、もともと段階的に値上げすることになっている。これはどこの新築マンションでもそうだし、パークタワー晴海もそうです。契約時にもらっている長期修繕計画を見れば分かります。ここまでは皆さん、ご承知のことと思います。

その計画でいいんですか？という話です。

一部の方が「修繕積立金値上げ反対！」と仰ってますが、上記のはるぶーさんのブログの考え方は「フラット化」なのです。つまり、「超長期の均等割」です。実質、値上げではなく、必要な金額を算出し、均等に割るという考え方です。

>>884 住民板ユーザーさん8さん

はるぶーさんの管理ネタは勉強になりますよね。
私も、修繕積立金はフラット化した方が良いと考えています。
そうしないと、5年しか住まないような人と、10年・20年住む人で、負担に差が生じてしまうと思うからです。
超長期で必要な金額を出して、それを均等割することにより、負担は公平になりますし、将来大幅な値上げを防ぐことにも繋がります。

>>880 マンコミュファンさん
BRDが運用されたら、シャトルバスがいらなくなるでしょうか。

シャトルで月島や東銀座に行けるのでなくならないで欲しいですが、、、
でも自転車でも行けるからファミリー物件だしBRTが稼働し始めたらどうですかね?！

こういうのも様子をみて早めに決めていきたいですね。

修繕積立金の均等割の件、ちょっと試算してみました。

・一時金を徴収しない案の初期修繕積立金　　120円/m2
・30年間の長期修繕計画で均等割実施　　　　245.1円/m2

はるぶーさんの実施した均等割りが118円から248円でしたのでほぼ同じような感じですね。
約2倍くらいですかね。

以前住んでた分譲マンションでの話ですが、そこでも修繕積立金の徴収額が低すぎて不安だという議論が出て、かなりの値上げをしたことがあります。
しかし、エレベーターの利用が想定よりも多かったのか、そもそも見積もりが低すぎたのか、共用部の電気代がかさんで、管理費も上げることとなり、ダブルパンチになりました。
この物件はどうなるだろうかと、少し不安に思うところもあります。

>>889 契約済みさん
ありがとうございます。
長期修繕計画の、30年の総額を均等割したものですか？

>>891: 住民板ユーザーさん4
そのとおりです。

>>890 住民板ユーザーさん1さん

まず、今している議論は「低すぎて不安」ということではなく、必要な額をどうやって徴収するか、という話です。段階値上げか、均等割か。個人的には、均等割が公正な方法だと思います。

また、電気代の読みが甘かったというお話についてですが、通常は多めに見積もっています。また、三井は多くのタワマンの管理もしているので、あまり読みにズレはないことと思います。

はるぶーさんのイニシア千住曙町は、修繕積立金フラット化に関する資料を公式ホームページで公開しています。

https://www.isa515.com/管理組合法人/長期修繕計画/

非常に参考になりますが、これはどのマンションでも考えるべき課題でしょうね。

余裕あったら理事会が節約努力しなくなるっていうマイナスポイントもあるけど。いつも意識高い人が理事長とは限らない。忙しかったり、所詮人の金と思う人もいる。予算余らせる必要もないよ。

個人的には先のレスにあったように管理費15％ぐらいはきちんと節約して修繕積立に回し、修繕積立も必ず黒字までは必要なくて85-90％カバー、そうすると修繕積立フラットしても1.5-1.7倍程度で済む。工事しっかりしてれば初回の大規模とかは検査だけでスキップできる項目も多いはず。それでも足りなければ、あとは最悪一時金と借入予定ぐらいにしておいたほうがいいと思う。

保険複数年にするとか、理事会管理組合がが綿密にして後のコスト減らすとかのノウハウももちろん非常に大事だよね。

>>895 匿名さん

いつも意識が高い理事とは限らないだけに、修繕積立金はフラット化すべきですね。早めにフラット化しておけば、その後の理事の仕事は減りますからね。

管理費については、効率化・適正化が必要とは思いますが、このマンションのせっかくのコンセプトを守るための投資はしっかりやっていくべきだと思います。それが資産価値の維持にも繋がると思います。

>>896 住民板ユーザーさん6さん

マンションコンセプト維持については、この記事が参考になりますね。

https://www.sumu-log.com/archives/6919/
ブリリアマーレの管理組合役員さんのコメント
「パークタワー晴海は、共用施設だけでなく広大な庭の管理もしなければならないはずです。もし理事になられたなら、その維持と補植費用に驚かれると思います。もしかして、オリエンタルランドのコンサルティングフィーなどが継続的に発生する契約かもしれません。その時に、悪い意味での主婦感覚を出すか、経営的視点を持ち続けられるか、意思決定を迫られます。そして、自身が経営的視点を持てたとしても、理事会の多数派が主婦感覚に流される方々になると思うように進みません。老婆心ながら、自分を含めた共通の財布の使い道について悩むことが多い物件だと思います。下手にコストダウンに走ると、しばらくすると夢と魔法の国というコンセプトがはげ落ち、かえって資産価値が下がるというジレンマを持ち続けることになるでしょう。かといって、放漫経営もできないわけでそのバランスが難しいでしょうね。」

中古になったときに、クロノやティアロと経年加味した中古価格に明らかに違いがあるのならマンションコンセプト維持のための積立支払いも必要だろうけど、そうでないなら管理費と修繕積立金は低廉なほうが資産価値を維持しやすいのでは?庭の一部のアトラクション？の更新あきらめても、それで管理費とか修繕費に1万近く差が出てくるのであれば、駅徒歩や広さ、価格ランニングコストが主な判断基準となる中古マーケットでは資産価格は優位になると思います。
その意味では残すものは残す、無理なものはあきらめるといった割り切りも必要だと思います。

あくまで三井の今の見積もりなんだから、修繕費とかは。それに必ず合わせて修繕費2倍にする必要はない。
合い見積もり出させるのも理事会の仕事。
私は今の金額の2倍は上げすぎで、よくて5割増しにして、残りは理事会が金額交渉したり、知恵を出していったりするべきだと思う。
はるブーさんのとこも管理費を減らしたり要らないサービスを廃止して修繕費を上げたときいたことがある。

フラット化してもたったの1万円ちょっとで済むならさっさとやって欲しいな
これすら反対するような人には所有者になって欲しくない、心から思う
他の普通のマンションより管理費と修繕積立金がかかるのは当然なマンションなのになんで買ったのかと聞きたい

>>898 匿名さん
本当に契約者さんですか？
庭にアトラクションなんてありませんよ。
契約者でない方は、投稿をご遠慮ください。

>>899 匿名さん

2倍というのは、あくまで他マンションの事例でしょ。そういうマンションもあるということ。実際は、管理組合が設立されてから、理事会中心に分析が必要になりますね。

ちなみに、はるぶーさんのところは、管理費用は減らしたが、それを全て各戸の管理費に反映して値下げしたわけではありません。

修繕積立金に関して、色々な意見があるようですね！意識が高そうな方々ばかりで嬉しいです。

合意形成はなかなか難しいでしょうが、適正な管理費、修繕費の分析を早めにやって、修繕積立金については平準化するのが望ましいかなとは思います。

>900さん
895です
お金の問題じゃなくて考え方の問題ではないでしょうか。フラット化は資金と費用のマッチングでは理想的ですが、私が書いた通り以前に持ってたマンションは修繕費高くて余裕あったのですが、その結果、大規模修繕も住民の関心が薄く、そうすると理事が自分の利用頻度高い共用部分の直しにお金使ったりしてて、でも予算内だから大きくもめずみたいな感じでした。それで10年後ですが、同じ時期にできた管理費と積み立て金ほぼ半額のマンションと見た目有意に違いがあるわけでもなくって感じでした。+１万でフラット化するのもわかりやすいですが、+１万の差は金出さなくても手に入れられる気がします。

>>901 匿名さん
契約者ですよ。何と表現したら良いか分からずアトラクション？と疑問形にしたのですよ。攻撃的な貴方こそ、この掲示板から立ち去りなさい。

>>904 匿名さん

もちろん、管理組合が私物化されないよう注意が必要ですね
三井が作成した修繕積立計画はどうも信用出来なくて、結局は値上げが一番だと思います
広大な敷地の植栽は他のマンションとは一線を画していて子供も多く、台風等の災害でも壊されるでしょうから予測以上の負担になるのでは

>>906 匿名さん
安易に値上げありきで話を進めるのには反対です。暮らし出して不必要な箇所はコストを抑え、必要と目される将来の修繕費などは備えとして積立額を増収していくのが望ましいのでは無いでしょうか？1000戸超の世帯が一緒に暮らすビッグコミュニティなので、いきなりの値上げでは全ての住戸から賛同を得るのは至難だと思いますよ。

>>906 匿名さん

イニシア千住曙町の資料にもありますが、デベの計画は、災害対策など、緊急の支出は織り込まれていません。災害など何かあった時に赤字になる可能性があります。

>>907 匿名さん

安易にというわけではないと思いますよ。

それに、値上げではなくて均等化ですから。
5年しか住まない人も、30年住む人も、期間ごとの負担を同じにするということです。

>>908 住民板ユーザーさん4さん

考えたくないですけど液状化のリスクもありますよね、、、。

>>909 住民板ユーザーさん1さん

均等化って、数十年後のリセール時に、買う側にとって有利ですね。
売りやすくなるのは良いですね。

>>911 住民板ユーザーさん3さん

その通りですね。
リセール時、修繕積立金の負担額が上がらず、ずっと均等というのは非常に有利かと思います。

>912さん
残念ながら、昔不動産業やってた身としては逆ですね
少しづつ変わってきているとはいえ、中古は近隣類似物件との広さ等比較される方が多いです
そこで管理費と修繕積立金が他より高いと動きが遅いです
今景気はよいのでコスト高くても売れますが、景気悪い時は余計敬遠され、値引きの話が入ります
将来上がりにくい説明しても、結局は難しいことが多いです
合理的ではないですけどね

平準化否定しているわけではないです

>>913 匿名さん
同意です。
あまり先行して値上げの話をするのは時期尚早だと思いますよ。購入後数年で売却してしまう方もいらっしゃるでしょうし。

我が家も引き渡し後、直ぐに値上げは反対です。。すみません、、。

>>913 匿名さん

中古売買が主流になりつつあり、これからは中古マンション買う際に修繕積立金の積立状況のチェックはよりされるようになると思いますが。
数年後売却する人？この相場で売却益出すのは到底無理だからかなり少数派でしょう

>>915 契約者ユーザーさん

何故反対なのですか？

>>917 匿名さん
恥ずかしながらお金の問題です。
ここを契約する前にも、管理費や修繕費の話を営業としていたのですが、営業曰くあくまで現時点では多く見積もった概算で入居後に住民同士で管理して下げる事も可能と、聞いていたのでその頭でいました。5年後・10年後と経年で上がっていくのは納得しているのですが、入居後間もなくの値上げでは正直厳しいです。。すみません。

>>918 契約者ユーザーさん

たったの月1万弱の負担でもですか？
駐車場代に比べたらずっと安くて重要なコストだと思いますが。
それに先に書かれている通り値上げじゃなくて均等化です。もちろん足りる足りないは精査してからの話ですけど、個人的には足りないと思いますし、下げるというのはこのマンションのコンセプトが失われる可能性が高いですよ。

仮に払えない人とかが居たとして、その場合ってどうなるんですか？他の居住者でその分負担する形ですか？
そもそも平準化するかどうかは管理組合が決めるのですか？それとも住民一人一人に確認する感じですか？

管理組合が決定後、総会にかけて住民の同意が得られれば管理費の値上げもしくは均等化になると思います。だとしても、入居早々管理費値上げもしくは均等化というのはいささか強引かと。以前三井のタワマンに住んでましたが、5年で売却する際、仲介業者の方が、管理費修繕費かなり貯まってますねとおっしゃっていました。PTHも三井のことだから、金額は堅めにみていると思います。

やはりここでの議論を見ても修繕積立金の値上げはかなり合意形成が大変なのがわかりますね。
これが漸増式や一時金式では、都度の合意形成に加えて未収も発生することが考えられます。
こういったことを考えると修繕積立金の均等割は管理組合運営＆応分負担で考えても妥当かと思います。
一方現時点で購入者は三井が提示した長期修繕計画にのみ合意しているわけですから、いきなりの値上げは
合意できない方も多いかと思います。なのでまずは以下の感じで合意できればと思いますがいかがですか？

１．一定期間での管理費見直しで無駄をなくし、節約した費用を修繕積立金に回す。
２．n年後に均等割りに移行するための議論をし、「ｎ年後に20～30年間の均等割りに移行」とする。
※はるぶーさんの記事だと4期目か5期目でしたね。

ちなみにどなたか均等割りの適正な期間てわかる方いますか？私は手元にに30年の計画しかなかったのでとりあえず30年で試算して以前レスしたものです。

>９２２さん
結局そこのコンセンサスなわけですよ。均等って言っても三井の試算前提・30-35年の均等と例えば他のところに試算してもらうとか、例えば45年とか50年とかの均等だと上下で3割ぐらいぶれても普通だと思います。一旦均等にしてもインフレ年3%になれば20年でショートしますし、均等にした上に不測の天災であれば一時金の支払いで一段と紛糾することも考えられます。私は修繕積立金増やした方が良い派ですけれども、一度に2倍の移行は否定的です。1万円でも多いと思う人もいるようです。ファミリーなら気持ちもわかります。例えば完全均等にこだわらず、早めに5000円程度アップで管理費適正化と駐車場収入見ながら合わせていくのもいいのではないかと思います。人の数だけ意見あると思いますが、なるべくコンセンサス取れればよいですよね。

過去の理事会経験からすると、収入拡大・支出削減は先送りではなくて前倒しする、
逆は先送りするのが積み立て金増やすコツです(当たり前か・・・)
2回上がるようになってたら、1回目のを前倒しして、2回目を後ろ倒しするとか負担を増えないようにみせて賛成もらうなどの手段も必要では?

私は、積立金の値上げは怖いのですが、それ以上にマンションの老朽化が怖いので、積立金の増額には賛成です。子供たちが結婚するくらいまで、35-40年は最低でも住みたいですし、できればその後も住みたいので。。。
他のタワーマンションの事例も調べてみているのですか、湾岸タワーで最長は築19年のシティパークタワーらしいので、塩害や海風の影響でどれくらい修繕費用が増えていくのか、不透明ではあります。ゼネコンの独自技術らしいので、コアな部分は施工主の大林組にしか分からないこともあると思いますし、そうなると相見積もりでの値下げを期待するのは楽観的な気がしますし、どうせなら多少割高でも、大林組にもフラグシップ案件として施工主責任で最後まで面倒見て貰いたいです。
色々見通せないところはありますが、それでも欲しいと思ったマンションなので、大事に修繕して綺麗に保つ努力をしたいですね。

>>919 匿名さん
我が家は富裕層というには程遠い、普通のサラリーマン家庭で、子供も育ち盛りの年頃でして、、。このマンションを購入する前に本当はもっと価格帯の低い中古の物件を検討してました。ただ、家族全員がディズニーが好きというのと、ここのコンセプトが気に入り、頭金を多く入れるという形で今回購入に至った次第です。身の丈に合わず分不相応で購入してしまったのは承知しております。何とか皆様にご迷惑にならない様にしたいと思います。

管理費、修繕費の値上げを考える前に、マンションの共有部の使いかた、備品は壊さないよう無くならないよう、丁寧に使うことを住民全員が心がけて頂けたたら値上げは当面見送ることは可能かも知れません。

>>926 契約者ユーザーさん

人それぞれの価値観でふから、いいと思いますよ。
我が家も将来の家のために今お金を掛けるよりは、子育てに資金をつぎ込んで、少しでも色々な可能性を引き出してあげたいと思っています。
まずは支出を減らすことから始めてからでも遅くないですよ。
今も三井に住んでいますが、理事会の方々のおかげでサービス低下なく、初年度と比べ、30％くらいは修繕積立費に回せるようになりましたから。

>>926 契約者ユーザーさん
なんかさー不公平だよねー
こっちだって高額なローン組んで何十年と払ってく訳で、それはどこも一緒でしょう。

三井の売り方も悪いけど、そもそもたった1万円増える負担が重い人が何でここ購入したわけ？前にも書いてたけど、値上げじゃなくていずれ増額となる分の前倒しで均等化するって事でしょ。貴女みたいな人が一人居るお陰で周りが迷惑するのは納得いかないなー

>>929 匿名さん

>>926 契約者ユーザーさん
迷惑にならない様にすると言ってるし、特定の個人を攻撃する様な書き方は見ていて不快なので控えて欲しい。1000戸超の世帯が入るので色々な家庭があるでしょう。皆が住み良い様に協力し合って、組合で上手く管理運営していくのが良いのでは。

>>930 匿名さん
賛成ですねー。多様な家庭があることを許容できないなら買わなきゃいいとも思います。。どこにいってもみんな同じな分けないんだから、どうやったら快適に過ごすかということに頭を使うべきで、各ご家庭のお財布事情にまでケチつけたり批判するのは行き過ぎた発言と思います。

個人的には平準化は賛成ですが、いきなりあげるのは強引すぎるでしょう。

いやいや。
ちょっと平準化を勘違いしてらっしゃる。
たぶん、不動産関係者じゃないですよね？

平準化というのは、当初は値上げになるけど、そのままの金額でずっといくってことです。具体例示しますね。

・平準化なし
1年目の修繕積立金 8000円
20年目の修繕積立金 20000円
30年目の修繕積立金 30000円

・3年目に平準化
3年目 16000円
以後、ずっと16000円

よって、リセール時に有利なのは平準化した場合なんです。

>>913

いやいや。
ちょっと平準化を勘違いしてらっしゃる。
たぶん、不動産関係者じゃないですよね？

平準化というのは、当初は値上げになるけど、そのままの金額でずっといくってことです。具体例示しますね。

・平準化なし
1年目の修繕積立金 8000円
20年目の修繕積立金 20000円
30年目の修繕積立金 30000円

・3年目に平準化
3年目 16000円
以後、ずっと16000円

よって、リセール時に有利なのは平準化した場合なんです。

>>914 住民板ユーザーさん4さん

当初値上ですが、後年度はかなりのねさげになります。
また、数年で売却する人と、長く住む人で、負担が公平でないのは、本来はおかしいことではないでしょうか。

このマンションは、他のマンションに比べれば投資目的の人は少ないでしょう。ですから、平準化のニーズは高いと思います。平準化すれば、最初は値上げになりますが、その後3倍、4倍になるようなことはないからです。

結論としては、1期は無理でも、5期ぐらいには平準化した方が良いと考えています。

以下に平準化した方が良いと考える理由を記載します。

ちなみに、今の三井が設定した長期修繕計画では、

A案→30年目まで均等で、その代わりに15,24,30年目に一時金を徴収。一時金の額は部屋タイプにより異なりますが、15年目に20万、24年目に200万、30年目にも200万、といったイメージ。

B案→段階値上げ。10年目には初年度の1.5倍に値上げ。16年目には2.5倍になり、22年目には4倍になる。

上記のような計画をどう考えるかです。

まずA案については、必ず一時金未回収の住戸が発生します。これは間違いなく発生しますので、かなり非現実的です。リセール時にも、そのような説明を受けて買いたいと思う人はいないでしょう。

B案について、、、
・値上げするには、当初計画で決まっていたとしても、値上げするたびに総会の合意が必要です。これがまず大変です。それであれば、どこかのタイミングで平準化し、その後合意をいちいち取り付ける必要を無くした方が安心ですし、楽です。
・値上げについてこれなくなる人が必ず出てきます。そういった人は、残念ながら、最終的には訴訟を起こすことになります。
・値上げ後のリセールは不利です。ならば、早いうちに適正額に上げておいて、その後の大幅値上げを防ぐ方がリセールに有利です。

>>925 住民板ユーザーさん1さん

修繕費のコントロールについては、仰る通り大林に頼らなければならない部分が多く、難しいでしょうね。

しかし、カモにされないために、こちらも出来る限りの武装をする必要はあります。
他のマンションの管理組合がどこまでやっているのか分かりませんが、なるべく他のマンションの事例を集めたり、専門家の助言を受けたりして、交渉していかなければならないでしょうね。

そもそも世帯年収1千万未満の方は、最初からこの物件買って欲しくなかったわよね。このコンセプト見れば必要経費掛かるの分かってるでしょうに。低金利だからって与信枠いっぱいまで借りて、将来金利上がったらそれこそどうするのかしらね？

>>937 匿名さん

あなたは、契約者さんではないですよね。
必要経費がかかる、かからないといった低レベルな話をしているのではありませんよ。

>>938 住民板ユーザーさん

契約者ですよ。レベルとは何でしょう？そもそも何故契約者じゃないと決め付けて掛かるのですか？そういう貴方こそ契約者ですか？

>>939 匿名さん

そうでしたか。
年収の話を持ち出すような方は契約者にはいないと思っていたもので。

例えば今DINKSで2LDKを買ったけど将来的にはもっと広い所に住み替えたいなど長期保有を前提としていない人にとっては、購入当初から値上げをすることは20年後30年後に発生するであろう修繕費を負担させられると思うのでは？また、三井が最初に出してる修繕積立金が甘いとの話もありますが、如何に現実的でないかのソースも必要と思います。

>>941 住民板ユーザーさん8さん
何度か出てきている論点ですが、値上げではなくて「平準化」です。そもそも、最初安くて後高い、というのがおかしな話です。「値上げ」という意識はどうしてもあると思いますが、そうではないことを理解して頂く必要があります。

修繕費は20年後30年後に発生するという考え方はちょっとおかしくて、1-5年目でも25-30年目でも、同じ5年間同様に建物や共用部が維持された恩恵を被るわけですから（むしろ新しい時期の方が価値が高い）、負担は公平であるべきかと思います。築浅で売り抜ける人が得して、ずっと住む人が損するのではなく、同じ負担にするのが合理的だと思います。

三井の計画が甘いかどうかは、管理組合設立後に検証が必要ですが、例えばH45とH60にかなり積立金が少なくなる計画になっていますので（ただしこれはデベの計画としては普通です）、このときに災害対応など一時的な支出が発生した場合、お金が足りなくなることになります。

>>939 匿名さん

匿名の掲示板だから、成りすましがいてもわかりませんが、同じマンションの住民になると仮定するならば、他者が不快に思うような発言は控えた方がいいですよ。

こちらのマンションを選んだ方でしたら、それなりにコミュニケーション能力も高い方とお察しします。

スマートに相手が納得するようなご意見をぶつけられたらいかがでしょうか。

平準化と公平性は切り離して考えた方が良いと思います。
数年で手放す人も購入時に一時金を納めているわけで、立場によって、不公平に感じる点は様々でしょうし。
未徴収が生じない金額で設定することが大切ではないかと。

>>944 住民板ユーザーさん1さん

購入時の一時金は、当初の運転資金や不測の事態に対処するための費用ですので、等しく負担するものではないでしょうか。

それよりも、後年、3倍・4倍になる不公平は是正すべきかと思います。

>>943 匿名さん

私は>>939: 匿名さん
ではないですが、はじめに契約者ですか？と根拠もなく相手を疑う内容や、低レベル等の投稿をしたのは>>938: 住民板ユーザーさん　ではないでしょうか？

>>945 住民板ユーザーさん

その場合、中古物件の購入者が、3倍、4倍の金額を引き継いで支払い続けてさえくれれば、公平かどうかは、どちらでもいいような気がします。

それより、数十年先の新たな所有者が、住宅ローンを抱えつつ、3倍、４倍に上がった修繕費を収め続けられるのか、そっちの方が気になる。。

私は2倍は反対。１.５倍ぐらいならいいかな。あとは経費減らしたり、無駄な修繕費削ればいいと思う。それで無理なら一時金でいいと思う。２００は無理だけど3年目から１．５倍にしておいてあとは一時金数十万。

平準化するとリセール時に近隣に修繕積立金上げていないマンションが多かったりすると、比較されて選ばれないのは事実。すべての人が先々まで見積もって買うわけでもないし、中古で買う人が修繕積立の額聞いてそれで足りるか否か判断できるわけでもない。少なくとも平準化した方が絶対良いなんて言うのは嘘だと思います。

今日の一枚。これから新生活が始まるのに、管理費修繕費の話題ばかりで、なんだか残念でなりません。勿論、重要なのはわかりますが…

築年数１０年、広さ同じ、他条件おなじ。
管理費と積立金でAは26000円(12000+14000)、Bは40000円(12000+28000)、で、Aは今後上がるか、一時金の可能性が高いけどまだ理事会では決まっていない。Bは今後は上がらない予定、という説明不動産屋さんから受けた時にどっち選ぶかってことなら、私はAですね。当初ランニングコスト安いし、途中で上がっても４万までは上げられないと読みます。また、不動産屋さんの言うことや先のことそんなに信じてませんからね。

もちろんBを選ぶ人もいるでしょう。それはそれでいいと思いますよ。

金利だって変動、１０年固定、フラットなど選び方様々です。過去25年は変動で借りるのが一番得でした。結果論ですが、CF固定すれば見た目は分かりやすいものの、長期で安易に合わせに行くと損する場合だって多いということです。

そろそろこの話はやめましょうか。

>>950 住民板ユーザーさん1さん
素敵な写真ありがとう御座います！
大分進んでますね、今35・36階辺りでしょうか？

>>951 匿名さん
比較であれば、この物件に合わせて下記の通り数字を見直しました。

築年数１０年、広さ70m2

管理費(333円/m2)と積立金(121円/m2)で

・初期設定のままだと
合計36,015円(23,310+12,705)
築10年設定なので、9年目に修繕積立金が1.5倍値上げされており上記の金額になります。同じように見ていくと、

16年目 44,485(23,310+21,175)
22年目 57,190(23,310+33,880)

となります。


・平準化(初期設定の2倍に値上げ)すると
合計40,250円(23,310+16,940)
→ずっとこれ



さあ、どっちのほうが住んでいて安心でしょうか。どっちを買うでしょうか。

>>954 匿名さん
その話はもうやめましょう。しつこいですよ。

>>955 匿名さん
放っておきましょう。。

>>950 住民板ユーザーさん1さん
お写真、ありがとうございます！3月の3周目に行った時は32.3階位まで作られていましたから、35.6階にはなっていそうですね。
あっという間にこんなに出来上がって…月日が経つのは早いですね〜。
楽しみ。

最初の方で話題になってましたが、結局ここのエントランスはハンズフリーキーじゃない、でいいですかね
MRだけ見に行った別の物件はハンズフリーキーだったから少し残念
入居後でもいいのでいつか変えてほしいな

これで最後にしますが、
>>954
の具体的な数字を見ると、段階値上げは苦しいですね。10年目の時点でわずか四千円ほど高いだけで、その後変わらないのであれば、平準化の方がいいように見えます。

妥当な額は検証の必要がありますが、平準化については、検討は必須かと思います（実際にやるかどうかは別として）

私の友人にも、数字にこだわる方はいますが、ここの人達程、粘着力はないです。長文もしかり。同じ屋根の下で、暮らして行けるかな？

>>959 住民板ユーザーさん4さん
いい加減にしなさい、荒らしたいのですか？削除依頼出しますよ。

>>959 住民板ユーザーさん4さん

>>950 住民板ユーザーさん1さん が、折角話題逸らそうと写真添付してくれたのですから、もうこの辺にしましょう。

そう思います。あまりしつこいと、意見を聞かず、状況が読めないと思われて、逆効果ですよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/kanri/
ほかの管理専門スレッドで議論するのもいいと思います。

先週末です。
桜の向こうに見えるパークタワー晴海もなかなかいいものでした。

桜と相まって綺麗ですね！
ほのぼのしますー。

>>964 匿名さん
このアングルは珍しいですね！運河挟んでの写真も素敵ですが、この桜越しの写真も良いですね。
素敵な写真ありがとうございます。

日曜日、14時ぐらい、西側です。

>>964 匿名さん

完成してからも、このアングルで撮影したいですね^_^

新しいアングルの写真良いですね！今後の投稿、楽しみにしてます。

このアングルはクジラ階段のあるメインエントランス入口向きですね

歩道橋の上から見た晴海三兄弟です。
こうしてみると、パークタワー晴海は存在感ありますね。

>>964 匿名さん
お隣のクロノ・ティアロさんと並んでる写真が多いですが、単体で見ても素敵ですね。桜並木も綺麗。

このペースで外観が最上階までできるのは7月くらい？
はやく見たいですね

積み上がり具合がとても早く感じますが、予定通りなのでしょうか。

先日Deux Toursのブログを確認しました。そちらは2015年1月最上階に到着し、9月竣工とのスケジュールでした。一つの事例に過ぎないのですが、同じスピードなら、7月最上階に到着したら、来年3月中竣工もあり得ます（予定は現在5月下旬）。いつ最上階に到着するのはお楽しみですね。

>>975 住民板ユーザーさん1さん

強風で今日は積み上げ中止かな

35階まで進んでます

模型のイメージにだいぶ近づいてきましたね。

南西向き一枚。

三棟並んで。

いつも綺麗な写真ありがとうございます！

くじらの大階段！！！

>>982 契約済みさん

改めてスケールの大きさがわかりますね。。

今日は天気があまり良くないですが、伸びてきました！！

いつの間にかハルミちゃんの大冒険の動画が見れなくなってますね。
違うバージョンになるなら良いのですが、このまま削除だと寂しいですね。

権利か契約期間等なんらかの影響で終了したのですかね。。

可愛かったですよね！

最後の画面。

今日の一枚。37階まで建ってきました。

クジラの大階段！

>>989 住民板ユーザーさん1さん
階段て塗りなんですか？
てっきり、石かタイル貼りかと思ってました。

塗装されてたのは驚きました。まだ工事の過程で、最終的には石の階段になるのではと思いますが…

この上に石材を貼るんでしょう。
ADVANのカタログに色々ありますよ。

クレーンで上に運んでいるのを見ていると、本当に高さがでてきたことを実感します。

>>988 住民板ユーザーさん1さん
ありがとうございます！
頭頂部まであと10階ほどになってきましたね！！！

先日、検討版でも質問させていただいたのですが、どなたか第3期3次で供給された部屋（13戸？）がどこだったかご存知の方いらっしゃいましたら、教えていただけませんでしょうか？

>>996 匿名さん

スキャンの質が悪いので申し訳ないがギリギリ読めるレベルと思います。

>>997 住民板ユーザーさん1さん

ありがとうございます！
持っている方がいらして良かったです。

インテリアショップ販売会の案内きましたね！

>>999 住民板ユーザーさん1さん
マジすか！まだ来てない。。