シティハウス文京茗荷谷レジデンス

まあ選べる幸運な経済力のある人は避けるかもしれないけれど、一般人の買える値段でこの立地は最近まずないよ。頭を切り替えていく必要があると思う。

茗荷谷最寄だと他の選択肢はジオとオプレジだけど、ジオは北向き以外1億越え、オプレジも坪450との情報でどちらもここより高い。文京区では条件はあまり良くない立地だけど、それでも山手線内側の大手物件。サラリーマンが買えるギリギリの水準には落ち着いてるのは良心的なのかも知れない。

オプレジの立地とこちらのマンションの立地では、だいぶ差がありますね。

こことオプレジの立地は茗荷谷駅最寄でもあっちはベストに近く、こっちはワーストに近い。逆に、ここは千川通りが綺麗になったり、千石方面が便利になったりすると伸びる余地はあると言えるけど。あと、ここはエントランスを二層吹き抜けにするとか、外観をもっと力入れてれば建物の高級感で押せたかも知れないけど、すみふらしさがないというか、差別化出来てない。場所はズレるけど、同じ坂下のディアナコートくらいインパクトあればね。

>241

あれっ、引き渡し時期さらに先送りしてたんだね。すみふは何をしたいんだろう。

>>246 匿名さん
不動産の利益計上は引き渡し時だから、すみふはすでに今年度も来年度も売り上げ目標達成して、再来年度の売り上げに先延ばしてる模様。

利益計上が引き渡し時ってのは知ってるけど、まだ、始まってもない来年度の目標達成ってあり得るのかな。

個人的にはここより、水道、白山の千川通り沿い、千駄木の不忍通り沿いがワースト。
このあたりは意外と買い物便利、カフェもたくさんある。茗荷谷方面も千石本駒込方面も護国寺方面も使える。

護国寺方面はないかな。上って下るだから行きも帰りも坂を上ることになる。

買い物便利ってところではないかな。年を取った時、買い物難民の懸念がある場所。

ライフがある

頼みの綱のスーパーが撤退して買い物難民ってのがパターン。

ここ何年かライフの客増えてるし、そもそも文京区は人口が増えているばかりかこれからも増える予想だし。限界＊＊扱いしないでほしいね。

ライフはなくならないね。人すごいし。
まいばすけっとが徒歩1分のところにあるし、マルエツだってあるじゃないか

ここは現状は文京区の中で立地が不利なだけで今後伸びる可能性はあるでしょ。千川通り沿いは春日から共同印刷くらいまで綺麗になってるし、そのラインが北上してる。

千川通りの白山側綺麗にならないかね…

千川通りの千石あたりからはマンションやお店も増え綺麗になってきてると思います。
湯立坂あたりも緑が多い。

個人的には、このマンションの立地は、教育の森公園や植物園もすぐ近くですし、小学校も斜向かいですし、スーパーもあり、最寄駅までも徒歩圏内で、子育て世帯にとっても悪くないと思います。学区の小学校はいわゆる人気校ではないですが、公立は大して差がないと思いますし、むしろ少人数で良いのでは。ただ、学区を気にする人には魅力は薄いのでしょうね。

ここのマンションみたいに文京区の徒歩10分前後って他の駅のエリアも徒歩圏内になるからファミリー層が生活する上では案外便利だったりするよね。駅近は通勤便利だけど、保育園や小児科がなかったりするし。駅からの動線と他の隣接駅の施設次第で実は駅近よりも便利。

学校は多いけど国立が多いからお受験が必要。

駅まで徒歩１０分と１１分は大違い。ネットで物件選びするときに検索条件に徒歩10分以内とされると引っかからない。

どっちかの駅が徒歩10分表記になってたら、あとは現地みて判断って感じになるだろうけど、11分表記だと出てこないしね。この辺は土地感ないと判断しにくいね。

個人的には湯立坂を登りながら駅に行くのが好きですね。坂も緩いですし、緑も多いので都心が近い雰囲気は全くしません。

気分転換にはいいかもしれないけど毎日坂だと辛いよねぇ。
ただこの辺り最近マンションたちまくってたけど
今後は一段落しそうなので千石の坂下にどうしても住みたい人がいたらここくらいしか選択肢がないのかな

一時期リビオ、ベレッサ、グローリオと分譲されてたけど、すみふだけになっちゃったね。エリア少し変えると千石と春日のジオが両方売れ残ってるけど。あと教育の森公園近くの千石側の坂下で三井がビル解体してるけど、分譲はかなり先になりそう。

すみふの一人負けってあるあるの一つ。

1人負けしてるのか、高値で買ってくれるのを待ってるのかはわからないですが、ベレッサは4、5年前で坪320万だったのに、ここは2割程度高く設定して根気よく売ってます。

すみふは時間をかけて売るのにかかるコストを販売価格に乗せて利益を確保。高いからいい物って訳じゃないってことに注意。見る目を養わずにブランド盲信すると失敗する。

すみふは竣工売り前提だから、外観やエントランスは作り込んでることが多いですが、ここはすみふにしては普通ですね。今見たら専有部のC1タイプのリビングドア位置はリビングの畳数嵩増しとしか思えない位置で、少し注意が必要です。

旗竿ってやつね。普通なら浴室と洗面台の位置が逆なのに、露骨にリビングインにして畳数かせぎ。

グローリオ、べレッサ、リビオ、すみふだとリビオだけ学区が林町小なんだよね。
学区だけ見ると大塚より林町のがいいのかな。
あとハザードマップにかかってないのもリビオだけか。

リビオは坂途中だからハザードマップ外なんだろう。内水氾濫のハザードマップだろうから対策可能なんだろうけど、湯立坂下の下水工事が完了したら下水の流量が確保されて、ハザードマップが更新されるかもね。

電動アシストの自転車のバッテリーの充電って部屋に持って行ってなのかな。買い物帰りで他の荷物含めると結構重いよね。電動アシスト必須の立地であれば駐輪場にコンセントくらいつければいいのに。

駐輪場にコンセントのあるマンションって見たことないですけれど、あれば確かに嬉しいですよね。
バッテリー、確かに結構重たい…
ただ、簡単に持って行かれやすいところもあるので
専有部でっていうのが安心ではあるかも。
あと電気代もかかるので計算が面倒になるのならば、各家庭でということなのでしょう。

>276

電気代は従量制で各戸に課金ってできなくないと思うけど。盗難はどうだろうね。鍵付きのボックスでそこにコンセントつけるとか。

行灯部屋ができないようにいろいろ工夫しているのに、酷い言われようだね

外廊下の田の字プランで行灯部屋は普通できないような。

文京区てスミフの存在感が今一だよね
他デベだとシンボル的マンション結構あるのに

>>280 eマンションさん
インペリアルガーデンがありますよ。

>>249 マンション掲示板さん
同意。関東大震災ではここより後楽園の谷底低地が震度大きくて地盤悪いしいうほど悪い地盤でもない。買い物は、豊島区のライフがそばにあって便利だと思う。平日は仕事帰りに駅前で買えばいいし。

なにげにバス便利だし、教育の森通ると案外近いし坂もそれほどきつく感じない。

>281

インペリアルガーデンもここと同じく売れ残ったよね。

インペリアルガーデンは実物みると凄くカッコ良くてテンション上がるんだけど、冷静に考えると千石駅は不便な上、駅距離あっても動線がほぼ住宅街で立ち寄る場所もなくて、近くに見える小石川植物園も正門遠くて、立地は閑静な住宅街を求める人以外向かなかったよね。植物園ビュー以外の部屋は外観の高級感で売り切った感じだけど、ここはデザインもイマイチなんだよね。

>>284 マンコミュファンさん
わかる。

文京区だと、交通利便性、教育環境、生活利便性、災害リスクを考えると最もバランスがいいのは茗荷谷最寄りなんだよね。

今日保育園の通知が来たので、ふと思ったけど、人気学区にかからないあたりは保育園の申し込みも少なくて入りやすいね。

今年は保育園が増えて０才がものすごく入りやすかったもよう。

近々千石にまた保育園1つ出来ますよね

文京区は去年、今年とたくさん保育園出来たね。特殊なところ除いてほぼ認可しかないから近いところ見学して役所に希望順で提出するだけ、っていう楽々な保活で良い。人気学区というより、駅から距離ある方がたくさん選択肢があって駅まで道のりも工夫できるから、案外子育て世代にとって便利だったりする。

楽と言えば楽だけど、一昨年以前は０歳でも入るのは難しかった。認可落ちるとモニカかまるる、これがダメだと他区の認可外や認証しか手段なかった。

億出した上で生活に余裕があるなら播磨坂のオプレジがいいけど、８千万で済むならここもありかもと思い始めてきた。２千万違うと、月５万くらい違うしその分子供に習い事させられると思う。

認可保育園が増えて、まるるなくなっちゃったね

保育園検討している子育て組で新築って勇気あるな。いたずらされちゃうかもしれないのに。

逆に保育園前くらいのタイミングじゃないとマンション買うタイミングないよ。賃貸で保育園決まったら近くの物件ないと転園するの結構しんどいけど、この辺は新築も中古もほとんど選択肢ないし。

ここ最初は高かったけど、長く売ってる間に安い部類になっちゃったね。ただ引き渡しが先だから場所は違うけど、売れ残ってるジオの方が得な気はする。少し高いし、条件悪い部屋だと思うけど。

＞ここ最初は高かったけど、長く売ってる間に安い部類になっちゃったね。

でたっ、すみふ論理。他が上がっても、ここがお買い得ってわけじゃないけどね。

>>293 匿名さん
ここ、最初は周りの競合物件より2割近く高かったんだよね。その間に相場が上がって、今高いとは思わない不思議な物件。ベレッサやリビオは多分1000万以上は安かった。

>>294 匿名さん
調べたけど確かにふたつとも７千万前後だったね。ディベや規模から言えばこちらのほうが上かな。文京区は上がるところは４割増しのイメージだったので逆にこのあたりはそこまで上がってないね。

ライオンズはもはや新大塚の立地なのに９千万をゆうに越えててびっくりしたけど。

すみふって時間をかけて販売するコストを価格にオンしてるから、高いからいい物って訳じゃないんだよね。

>>295 匿名さん
近くのリビオは高級感あるし、内廊下だったからブランドさえ気にしなかったら良い物件だったよ。ライオンズは最初価格見て驚いた。ただ、造りも良かったし、通りから入ってて小戸数だからサクッと完売になったね。実物はこじんまりしててインパクトないけど。

>>297 匿名さん
この辺で検討して長いんですね。どこも決め手に欠けてたんですか？

アトラスタワーも坪350万前後で買えたんだなと思うと悔しい。あと10年早く生まれていたら買ってたな。文京区や都心以外の区もこんな高騰してるのかな。

まぁ当時はそれでも高いと言われてたし。
金利も消費税も違うから今の坪単価と同じラインでは語りづらいとこはある。
今の相場とこのマンションが割高なのは間違いないけど。

>>299 匿名さん
都心もまだ上がってて一般世帯がついて来れなくなったからか、城東のアクセスが良いところが上がってる。錦糸町徒歩5分で坪360?370万でオプレジが売ってたけど瞬間蒸発。不動産は市場に左右されるから仕方ないね。ここが坪400万弱で買えたのは羨ましいと言われる日が来るかも知れないし、来ないかもしれない。

バブルはいつかはじける。慌てることないよ。

>>301 匿名さん
賃貸ならともかく城東に不動産買う気にはならないな。北千住のタワーも人気だったらしいけど…。でも皆自分の収入で買えるベストな立地、価格、利便性、災害への強さでバランスとって買っているんだろうね。本当に今の相場は苦しい。買えるけど暴落が怖いし。他国は五輪後も不動産上がった事例ばかりと言われ買い逃すのも怖い。

>>303 匿名さん
今は治安や災害そっちのけでとにかく利便性や駅近トレンドが好まれるね。そのトレンドがいつまで続くかはわからないけど。五輪後は暴落すると言われつつ、今のところその気配がないし、市況がどう変化するかわからないから、予算の範囲内で買っていいのが来たら買う、くらいで考えないとずっと買えなくなっちゃう。

こういうバブリーな市況だと住みたい街上位に大宮、赤羽なんかが出てくるんだよね。住みたいというか、買って住める街という方が正しい気がする。

文京区もランキング上昇しているらしいけど、都心に近いわりに割安感があるからバブルじゃなければ港区渋谷区で買えた層が流れてきているんでしょう。

ここら辺は買い物が不便だけど、山手線外の荻窪や中野と大して相場が変わらなかったしね。欲しい人が増えたからといって、供給増やせる場所ではないから、上がりやすいんだろうな。ここも、まがりなりにもメジャー７の物件、小学校至近、お茶や筑波付属に通いやすく窪町学区物件より価格が安いという点では売りやすいかもね。そもそもファミリータイプの築20年以内の物件自体がなかなか出てこない状況だし。

買い物不便ではない気がする。

消費増税対応のローン減税延長の対象は今年の年末までに引渡。引き渡し先送りで、もう売れないね。

>>306 マンション掲示板さん
文京区の中では便利だけど不便だと思うな。大型スーパーも商店街ないし。

ライフがなくなったら買い物難民に。

そもそも新築の３年の固定資産税減税も使えないしね。１年分だけ使えるのかな？

>>309
ライフは最近ますます栄えているよ。
駐車場に入れなくて困るぐらいね

>310

新築の固定資産税の減免は５年間だよ。これは今のところ２０２２年までOK。

あっ、建物の課税は引き渡しの翌年からだから延長がないと1年だけか。

はじめて現地を歩いてみたけど、千石駅にいく道が坂の勾配がすごいし不忍通り沿いを歩くのが車通り多くて歩道も狭いしなんかなぁって感じでした。

茗荷谷駅へは、筑波付属小学校前を通って教育の森公園を通るルートがいい感じで好きでした。

この物件は三田線と丸ノ内線、どちらを使う人が多いんでしょうね。

茗荷谷を冠している物件名からも教育の森を通って茗荷谷駅を使う人の方が多いだろうね。
春日通沿いは茗荷谷から後楽園にかけてが最近急速に街として発展してきていて店も増えているので、ここに住んだ場合は茗荷谷方面への動線がプライベートでも仕事でもメインになるだろうね。

茗荷谷と千石のイメージを天秤にかけただけでしょ。会社や学校が三田線沿線だと千石を使わざるを得ない。

去年こことは違う物件を見に行ったときに営業に言われたのだけど

やはり文京区だと圧倒的に茗荷谷、後楽園、本郷が人気で、茗荷谷で探す人はまず窪町学区で探すらしい。そのために港区在住だけどマンション買っといて住民票だけ取っておく人がいるほどだって。ただ最近の相場だと、茗荷谷駅近、窪町、坂上というだけで無名ディベのペンシルマンションでも億行く。

そこに大通りじゃない、教育の森や播磨坂至近、大手ディベの物件と全て揃うとかなり高くなるよね。

もともと文京区は色々規制があって、大規模の物件建てづらいみたいだしあえて管理人が巡回で済む戸数で抑えて建てるケース多いらしいし。

楽しいのは茗荷谷ルートじゃない？ということは茗荷谷を利用する人が購入を決意する方が千石を利用する人よりも多くなりそうだと思うんだけど、だめ？

このあたりは茗荷谷も千石も使えるのが良い。
どちらのエリアも堪能出来る。

ハザードマップが気になるけど、坂下であることはそこまで気にならないかな。むしろ生活利便性は、小石川には負けるが小日向よりは高いと思う。

坂が登れなくなるころには仕事もしていないと思うし、ライフや飲食店が多いし、バスがあるし。

駐車場ですが、横行昇降縦列式14台とは機械式の駐車場と見てよろしいですか？
14台分なので台数は少ないですが出し入れに面倒がないといいですよね。
それと機械式は将来マンションのお荷物の設備になると言われるので、
修繕コスト、取替コストなどもチェックしておくといいかもしれません。

>321

機械式駐車場の交換って販売時に作成する長期修繕計画の期間以降。あと、エレベーター竪配水管も。計画以上の値上げになるのは必至。

住友は初期ランニングコストは低く見積もってくるからねぇ
管理費はディスポーザーもついてないのでこんなもんだろうけど修繕積立ては見直す感じになるだろうね

昨日は駅前でモデルルームのティッシュ配ってたな。

あとどれくらい残ってるんだろう？

今のところ、あと4戸みたいですね。
契約を今したとしても、入居できるのは来年の4月なので、随分空いてしまいます。
まあ、今のこの状況だと、
そもそも販売もしにくいし、
引っ越し自体もしにくいから、かえって良かったのかもしれないけれど。

今契約して入居が来年の4月？！
遅すぎ…
昨日、今日と引越しされてる方見ましたよ。

>>326 さん
>>今のところ、あと4戸みたいですね。
あと少しですね。売りにくい状況ですが、あと4戸なら…

「マンションギャラリーは契約や引渡し手続き等、最小限の営業を致します」

営業時間を短縮して営業を続けるようです。

1LDKの部屋もあって、興味深く見せてもらいました。個性的と思ったのがトイレが洗面内にあること。ホテルみたいな部屋ですね。LDKに窓があるので明かりとりとしても使えそうですし、洋室も引き戸で壁にドアを収納できるのもかっこよさそう。
1LDKの部屋は投資用として買う人が多いんでしょうか。

>328

不要不急の外出は自粛が要請されている中、・・・。自分だけよければって人が将来のお隣さん候補。考えちゃうな。

トイレが洗面所にあるのは1LDKのみなので、狭い面積にトイレとバスルームを設置するための工夫なんでしょうね。
単身者向けなのでそれでいいと思いますが、玄関のすぐ横にバスルームの入り口があるのは設計上少し難があるように思えました。

大豊建設は工事中止しないのですか？

>331

工事を中止するも何も、ここは一年半前に完成してるよ。

1LDKの間取りを拝見しましたが、投資用と考えればおしゃれでいいかもしれません。
実需ではリビングに小さい窓がついているだけなので採光性にこだわる方には不向きかも？
こちらのマンションで賃貸に出る部屋は何割くらいあるんでしょうね。

1LDKで5,300万？
高すぎない？
最上階とかかな？

この立地で投資用にはならないでしょ。しかもコロナで市場が冷え込んである程度値段は下がっていく可能性も高い。

このマンション付近もだんだん古い戸建てがなくなって小綺麗になってきましたね。
このマンションの場所も3年前には小さな古い戸建てがひしめき合っていた。
猫又公衆便所、文京区は壊す予定だったのを、議員？か何かが反対してるようですね。

さすが人気の文京区、物件価格は高いですね。
最寄り駅はすく数あるのですが、いずれも徒歩１０分以上かかりますし
もう少し設備に特別感があるなど、他の物件との違いなどがあると良いかなと思いました。

よそでも書いたけど、小石川のパークホームズを中古で買えばいい
高級感はないけど、セイフー前で便利だよ
損はすることないよ

ダイエー横のパークホームズってあまり中古も出ないよね。ただ、あの辺は生活する分にはスーパー、薬局、飲食店、医療機関もあるし、春日、後楽園使えるから便利なのは間違いない。

小石川パークホームズ、ここより遥かに地盤悪いしなあ

こちらの掲示板で一年半前に完成しているマンションと知り、公式サイトの概要を確認したところ2018年11月30日完成済で引き渡しが2021年4月下旬とかなり間隔が空いていることに気づきました。
これはどういった事情でこのような対応になったのでしょうか。